Adviesaanvraag basiskwaliteit reparatie en mutatie en gasloos koken

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over de voorgenomen beleidsaanpassingen rond het thema “Basiskwaliteit reparatie en mutatie”.

Reparatie en mutatie ziet Arcade als het uithangbord en visitekaartje van de kwaliteit van de dienstverlening van De Key. We nemen dit onderwerp dan ook zeer serieus. Daarom heeft Arcade samen met huurders uit Zandvoort, Diemen en Amsterdam deelgenomen aan een workshop georganiseerd door De Key en op basis daarvan een voor-advies opgesteld. Daarna hebben is er nog grondig meegedacht over het definitieve advies.

De huurder is een belangrijke doelgroep die in de uitwerking ontbreekt. De vertrekkende en toekomstige huurder moeten ook weten aan welke eisen en normen alles in de woning moet voldoen.

Omdat er een webtool door een externe partij wordt ontwikkeld wil Arcade graag weten wat de organisatorische voorwaarden en afspraken. Ook wil Arcade inzicht in de kosten van dit bureau op de begroting.

De uitgangspunten dat beschreven moet worden hoe de reparatie bijdraagt aan de veiligheid, gezondheid en het comfort van de huurders deelt Arcade, maar zijn ook nog zeer algemeen. Arcade  geeft daar dan ook een nadere concrete invulling aan in de bijlage. Arcade wil weten hoe De Key  omgaat met veranderende woonbehoeftes en gewoontes en of dit ook een uitgangspunt kan zijn.

Adviezen en vragen rond het proces van mutatie en reparatie

Betrek de nieuwe huurder en informeer deze over het mutatieproces.

Mutatie is bij uitstek de gelegenheid om achter gebreken in een woning te komen en preventief onderhoud te plegen. De vertrekkende huurder heeft veel informatie die goed gebruikt kan worden, ook over zaken die niet direct zichtbaar zijn: haperende elektra, ventilatie, reukjes, tocht, sleutelwerk etc. De aankomende huurder wil graag informatie en een woning van zo goed mogelijke kwaliteit.

  • voer altijd een voorinspectie en controle uit bij mutatie en doe die controle samen met de vertrekkende huurder.
  • neem met de vertrekkende huurder een vragenlijst door over de staat van de woning en vraag om adviezen ter verbetering/reparatie en of die misschien ook bij buren/anderen in het complex voorkomen: draagt bij aan signalering structurele problemen.
  • vraag de vertrekkende huurder naar ZAV-zaken en kijk samen wat behouden kan blijven als verbetering van de kwaliteit van de woning.
  • vraag de aankomende huurder naar wensen voor de woning en naar bereidheid tot aanvaarding ZAV voorzieningen van vertrekkende verhuurder.
  • zorg voor goede informatie bij de vertrekkende en aankomende huurder over reparatie/mutatie eisen, onderhoudscontract en prijzen, mogelijkheden voor ZAV, en de mogelijke kosten ervan bij opzeggen woning.

Stel Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) beleid op

Bij mutatie worden huurder en verhuurder geconfronteerd met de vraag: wat te doen met zelf aangebrachte woningverbeteringen. Keuken, badkamer, overschakeling op elektrisch koken, isolatie, inwendige trappen naar zolderkamers etc. Dit lijkt de laatste jaren verandert ten opzichte van de jaren daarvoor. Bij verhuizen verrassen mededelingen dat alles weer in oude staat moet worden hersteld de vertrekkende huurder. Breng het beleid zelfstandig aangebrachte voorzieningen op orde tegelijk met de invoering van een nieuw kwaliteitsreparatie-mutatiebeleid.  Hef met helder beleid de willekeur op, voorkom verspilling en zorg voor kostenbesparing. Vertrekkende en komende huurder hebben meestal het beste voor met een woning en zijn bereid te investeren in kwaliteitsverbetering als ze de ruimte krijgen.

Zolang er nog geen goed nieuw ZAV beleid is beoordeel de voorzieningen op veiligheid. Als de vertrekkende huurder kan verklaren/aantonen dat de badkamer of keuken door vakmensen of op basis van NEN -eisen is verbeterd en de staat van de verbetering niet erg achteruit is gegaan, behoud dan de verbeteringen. Verder een aantal voorzetten voor dat nieuwe beleid:

  • Vraag aan de nieuwe huurder of deze bezwaar heeft tegen het laten staan van de verbeteringen.
  • Laat de vertrekkende verhuurder gegevens overdragen over de achtergelaten verbeteringen.
  • Vraag de vertrekkende huurder naar goede foto’s van de voorzieningen.

Dossiers op orde en regel afstemming

Houd goed bij wat gerepareerd is of wordt en of er vaker klachten zijn geweest. Meldingen lijken vaak te verdwijnen tot verbazing maar vooral ongenoegen van de huurders. Er lijkt geen grip te zijn op reparaties. Arcade krijgt regelmatig meldingen van huurders over een extern bedrijf dat meermalen zonder succes is langs geweest en waarover bij het servicepunt van De Key niets bekend is. Regel de afstemming tussen partijen die bij reparatie betrokken zijn en zorg voor goede dossiers.

Houd rekening met woonduur en levensduur

Bij reparatie en mutatie moet rekening gehouden worden met beide aspecten, woonduur en levensduur. Hoe langer iets in gebruik is, hoe groter de kans op schade.

  • maak een lijst van materialen en geef aan wanneer deze aan vervanging toe zijn en confronteer huurders vervolgens niet met de kosten van volledige vervanging.
  • in het geval van lange woonduur bij een reparatieaanvraag meteen doorvragen/kijken of de woning ook anders gecontroleerd zou moeten worden.

Bespreek veranderende woonbehoeftes en gewoontes bij de moderne huurder en bijzondere groepen

In grote steden als Amsterdam (en omstreken) is het inmiddels zo dat de diversiteit aan verschillende bewoners zo groot is dat geen enkele groep meer in de meerderheid is. Bij mutatie heeft De Key de kans na te gaan wat de wensen van bijzondere groepen zijn en wat daarvan gerealiseerd zou kunnen worden. Ga na wat bijzondere groepen aan wooneisen of verlangens hebben en kijk of dat gerealiseerd kan worden.

Doe een  elektra keuring en een ventilatie keuring

Het advies om bij mutatie altijd een elektra keuring te doen is overgenomen. Daar willen we een ventilatiekeuring aan toevoegen. Veiligheid, gezondheid, hygiëne en comfort zijn de basiseisen waar dit advies bij aansluit. Er wordt veel geklaagd over ventilatie, luchtjes, gebrekkige luchtkwaliteit als gevolg van een niet (goed) functionerende ventilatie. In de bespreking van het voor-advies van Arcade wordt vermeld dat extra bediening van de mechanische ventilatie niet wordt overgenomen, omdat het niet overal toepasbaar is en te duur (90 euro).

  • Pas extra bediening toe of breng mechanische ventilatie aan bij woningen waar snelle schimmelvorming plaatsvindt.
  • Neem bij klachten over stank en slechte afvoer structurele maatregelen ter verbetering.

Controleer op warmteverlies

In de toelichting op het vooradvies van Arcade wordt een standaardcontrole bij mutatie op warmteverlies afgewezen. Er wordt doorverwezen naar maatregelen i.v.m. de energietransitie of groot onderhoud. Arcade vindt daarom dat de standaardcontrole op rubbers, roosters en goede luchtafsluiting van ramen zeer nauwkeurig moet worden gedaan. Daarnaast ook om in de vragenlijst voor de vertrekkende huurder een vraag over warmteverlies op te nemen. Daarop kan een extra controle op warmteverlies plaatsvinden en dat biedt de mogelijkheid dit serieus te onderzoeken.

Daarnaast zijn de volgende adviezen toegevoegd:

  • Kijk standaard naar brandwerendheid deuren en loop het hang en sluitwerk na op eisen brandveiligheid.
  • Informeer over de termijn die voor verborgen gebreken geldt.
  • Informeer juist over het onderhoudscontract en mutatie conform het eerdere advies van Arcade
  • Betrek bewonerscommissies structureel bij verbetering van het dagelijks proces van reparatie en mutatieonderhoud.
  • Verbeter de telefonische bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de website

Advies over de omschakeling van koken op gas naar elektra

Arcade is blij met het voorstel om bij mutatie waar mogelijk meteen overschakelen op gasloos koken en zittende huurders in staat te stellen een aanvraag daarvoor te en dit waar mogelijk te realiseren. Het voldoet aan een van de basiswensen van huurders rond de energietransitie.

We hebben er wel een aantal aanvullende vragen en adviezen bij:

  • De voorkeur van Arcade gaat nadrukkelijk uit naar inductie.
  • Om elektrisch te koken mogelijk te maken moeten extra maatregelen genomen worden: met name een nieuwe elektragroep die aan bepaalde eisen dient te voldoen. Doe het dan meteen goed voor de toekomstige ontwikkelingen op grond van de energietransitie richting all-elektrisch wonen. Daarvoor is 3-fasen 380 Volt van 40 Ampère nodig.
  • Als een geheel complex wordt aangepakt voor groot onderhoud en wordt voorbereid op de energietransitie en grootschalig elektrisch koken/inductie koken wordt geïnstalleerd, dan zijn kosten van de kookplaten voor De Key. Om 70% instemming van de huurders te realiseren lijkt het verstandig ook een pannenset aan te bieden. De Key kan met grootschalige inkoop grote kortingen bedingen en de extra kosten zijn marginaal op de totale projectkosten. Bewoners krijgen vertrouwen in De Key en kunnen makkelijker gewonnen worden voor het totale pakket aan maatregelen omdat ze zien dat zij er zelf direct voordeel bij hebben in hun woonlasten en wooncomfort.
  • Als er grootschalig elektrische kookplaten worden geïnstalleerd, dan is het verstandig om ook een workshop elektrisch koken voor huurders te organiseren. Hier kan aandacht worden besteed aan het goed onderhouden en schoonhouden van de kookplaat door de huurders en kan het thema veiligheid onder de aandacht worden gebracht. Als het individueel gebeurt lijkt het verstandig informatie over goed en slim gebruik van inductie mee te leveren, cq daarnaar te verwijzen.

Voor de zorgvuldigheid lijkt het ons goed dat De Key van de conclusies uit ons totale advies een nieuw beleidsvoornemen maakt, waar Arcade nog een keer op kan reageren.