Het zal je maar overkomen zo’n verwarde buurman of buurvrouw met totaal onvoorspelbaar gedrag. Dit kan zich uiten in keiharde muziek, vaak ook ’s nachts. Wateroverlast. Vervuiling, inclusief ratten en/of muizen. Stalking. Bedreigingen. Kortom het woongenot bereikt een peil ver beneden nul. Het leven kan een hel worden.

 

Onlangs heeft het Parool er een podcast over gemaakt: wonen naast een verward persoon en hoe dit je leven kan beheersen. Een van de geïnterviewden heeft maandenlang bij vrienden moeten slapen omdat het niet vol te houden was. Is daar dan niets tegen te doen? Krijgt deze buur dan geen hulp? Waar moeten omwonenden met hun klachten heen? Wie licht de omwonenden hierover in? Wie coördineert de klachten? Allemaal belangrijke vragen waarover antwoorden nodig zijn.

Allereerst, is deze persoon bekend bij de hulpinstanties? Zo niet, dan moet dit als eerste geregeld worden. Dit kan via de website van de gemeente onder het kopje van “Zorg en Woonoverlast”. Via Lieven de Key kan het ook.

Is de buur wel bekend dan is het belangrijk om contact te leggen met de begeleider en goede afspraken te maken over het doorgeven van klachten, incidenten en dergelijke. Zonder informatie weet de begeleider niets en kan er ook niet adequaat opgetreden worden. Centraal hierin is dossiervorming. Met als motto “alle beetjes helpen”, hoe klein ook. Zo’n dossier is de basis voor een goede en juiste begeleiding en/of medicatie. Hoe meer informatie en details hoe beter de begeleiding

Helaas komt het te vaak voor dat er niemand of hooguit één omwonende klaagt of actie onderneemt. De rest wacht af en ondergaat de overlast lijdzaam. Dat werkt niet. Dan duurt de overlast voort. En het is te beperkt voor een goede dossiervorming. Helaas. Bovendien komt het voor dat de verwarde buur zich gaat focussen op die ene klager. Met gerichte acties of overlast, of soms met stalking en bedreigingen. Melden met meer omwonenden voorkomt dit neveneffect.

Maar hoe krijg je iedereen zover dat alles wordt gemeld? Lieven de Key heeft voor zover bekend nog nooit omwonenden bij elkaar geroepen. Ook informatie over hoe het werkt met dossiervorming heeft Lieven de Key nooit aan omwonenden verstrekt. Gelukkig zijn er signalen dat er verbetering in aantocht is. Daarnaast kan (moet!) ook de BC een rol spelen door omwonenden bij elkaar te roepen, om uitleg te geven, contactpersonen door te geven en iedereen op het hart te drukken om zoveel mogelijk voorvallen te melden op een duidelijke en rustige wijze. Indien er geen BC is zullen de bewoners dit zelf moeten organiseren met behulp van het document over dossiervorming.

Ten overvloede, bij verwarde personen gaat het om adequate begeleiding, nooit om een huisuitzetting. Bij zeer ernstige en onhoudbare gevallen kan een verplichte opname het resultaat zijn.

Zie ook: dossiervorming bij ernstige en langdurige overlast.

In een complex komen diverse busjes van de firma Bonarius binnen rijden, plus nog wat auto’s van werklui. De bewonerscommissie is stomverbaasd. Wat is er aan de hand? Wat blijkt? De firma Bonarius komt namens Lieven de Key alle ketels vervangen door nieuwe. ‘Oh?’

 

Het gaat in een razend tempo en op grote schaal. Echter de bewonerscommissie weet nergens van, is nooit ingelicht. Kennelijk werken afdelingen van Lieven de Key langs elkaar heen.

Het vreemde is dat ketels van amper 3-5 jaar oud ook vervangen moeten worden. Een bewoner die dit onzin en verspilling noemt wordt door Bonarius onder druk gezet om toch mee te doen. Hierover klagen bij Lieven de Key helpt niet. Bezwaren worden terzijde geschoven.

Natuurlijk zijn ketels van 3-5 jaar oud niet afgeschreven en ook modern en zuinig genoeg om nog lang mee te gaan. Zeker omdat we uiteindelijk toch toe moeten naar gasvrij. De vervanging is volgens de bewonerscommissie pure verspilling. Totaal onnodig en weggegooid geld. Zeker omdat Lieven de Key vaak wensen van huurders uitstelt of zelfs afwijst omdat het financieel niet haalbaar zou zijn. En dit kan wel?

Van enkele bewoners heeft de bewonerscommissie te horen gekregen dat enkele van de vrijwel nieuwe oude ketels zijn verdwenen in de kofferbakken van de monteurs. Die kunnen blijkbaar weer bijklussen bij vrienden en kennissen? Daarnaast zijn er van enkele bewoners klachten binnengekomen: over de slechte afwerking, over problemen met de afstelling, over monteurs die diverse keren moeten terugkomen. Deze klachten worden nog nader onderzocht door de bewonerscommissie.

Al met al een vreemde zaak. En een vreemd beleid van Lieven de Key.

In gemengde complexen met kopers en huurders wordt natuurlijk ook wel eens verbouwd. Bewoners – zowel huurders als kopers – hebben dan gewoonlijk inzage en soms inspraak in de plannen en het proces. Maar Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en Bewonerscommissies (BC’s) blijken maar al te vaak niet-communicerende vaten te zijn als iets in hun gedeelde complex op de schop moet. De Ombudshuurder geeft advies.

Deze afbeelding van deze pagina heeft geen relatie tot de inhoud.

Kopers zijn uiteraard blij als zij een eigen woning in hun bezit hebben kunnen bemachtigen en zeker indien dit in een complex is van een woningcorporatie. Want die zijn relatief ‘goedkoop’. Vaak willen kopers er een paradijsje van maken door te verbouwen. Plannen hiertoe worden gemaakt en ingediend bij het stadsdeel of de gemeente. Die beoordeelt de plannen en geeft de vergunning af.

Het lijkt heel simpel. Toch gaat er regelmatig het een en ander fout. Een nieuwe koper kent de woning en de rest van het pand onvoldoende. Met name als er iets moet worden weg- of doorgebroken kan het fout gaan.

Toch worden er hiervoor vergunningen verstrekt. Kennelijk is de kennis en inzicht bij bouwtoezicht ook onvoldoende. Zie ter illustratie een brief van een BC aan het stadsdeel.

Maar ook bij andere complexen en particuliere verhuurders gaat er regelmatig iets mis met verbouwingen, zoals te horen is van huurders uit andere complexen en bij particuliere verhuurders.

Om dit soort fouten te voorkomen is het zeer verstandig dat BC’s alle (ver)bouwvergunningen goed in de gaten houden. En als er geen BC is, dan kunnen enkele huurders dit op eigen initiatief doen.

Alle vergunningen worden gepubliceerd op www.mijnoverheid.nl. Op deze site kunnen BC’s en huurders zich aanmelden om alle vergunningen in hun postcodegebied te ontvangen. De grootte van het postcodegebied kan zelf worden bepaald via ‘een straal van … meter’. Het valt moeilijk te vermijden, maar ook komen er dan vergunningen binnen van nabijgelegen complexen. Voor elke vergunning kan via de mail of link nadere informatie opgevraagd worden.

Met name de plattegronden zijn belangrijk. Klopt de huidige situatie wel? Staan de doorgaande leidingen en afvoerkanalen wel ingetekend? En op de goede plaats? Zijn deze nog wel of niet in gebruik en waarvoor, zoals rookkanalen? Hetzelfde geldt voor de nieuwe situatie. Wat is er veranderd? Wat wordt er gesloopt?

De ervaring leert dat medewerkers van bouwtoezicht vinden dat leidingen niet ingetekend hoeven te worden. Zelfs doorgaande leidingen niet. En afvoerkanalen zijn volgens hen ook leidingen. Een volkomen verkeerd standpunt. Want een werknemer van het (ver)bouwbedrijf ziet op zijn bouwtekening deze doorgaande leidingen en afvoerkanalen niet ingetekend en trekt de conclusie dat deze gesloopt kunnen worden. Met alle noodlottige gevolgen van dien. Dit is altijd een goede grond om bezwaar te maken.

Hiermee komen we tot een belangrijk punt, het bezwaar maken. Bij wie dit moet staat duidelijk omschreven bij de vergunningverlening: dit is het Juridisch Bureau van de gemeente. Toch gaat dit niet zomaar. Alleen belanghebbenden mogen bezwaar maken bij het Juridisch Bureau. En het beleid van het Juridisch Bureau is niet altijd helder en duidelijk.

De ervaring leert dat een BC wordt beschouwd als een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid en als zodanig zelf geen bezwaar kan maken. Dus wilt u bezwaar maken, doe dat dan op eigen naam en niet namens de BC. Wel moet worden vermeld dat deze persoon bijvoorbeeld als voorzitter van de BC ook bij de VvE-vergaderingen de huurders vertegenwoordigt. En dat de BC een belangenorganisatie is, die de belangen van de huurders en de woningen in het complex behartigt, met name de gevolgen van de verbouwingsplannen, en dat ondergetekende deze belangen vertegenwoordigt. Inclusief ongewenste ontwikkelingen, zoals verkamering of woningsplitsing, indien dit speelt.

Laat als het mogelijk is een of meer huurders rondom de desbetreffende woning meetekenen of een ondersteuningsverklaring toevoegen. Dat maakt het bezwaar sterker.

Kortom, besteed veel aandacht aan dit punt. Hoewel het balletje soms beter rolt. Dan is een bezwaar zo overduidelijk dat het weliswaar niet als bezwaar in behandeling wordt genomen, maar dat wel de verbouwplannen wel worden aangepast om het bezwaar weg te nemen.

Het tweede belangrijke punt zijn de gronden van bezwaar. Dit kunnen dus fouten zijn zoals hierboven omschreven, maar ook ongewenste ontwikkelingen. Zoals verkamering of woningsplitsing. Een goede en duidelijke omschrijving is heel belangrijk. En bedenk dat u slechts zes weken de tijd hebt na publicatie van de vergunning. In de praktijk komt dit neer op vijf volle weken.

Indien nodig kan altijd contact opgenomen worden met ervaringsdeskundigen.

Zie ter illustratie twee voorbeelden van bezwaarschriften. (BEZWAAR5 en BEZWAAR8) Beiden zijn ontvankelijk verklaard en in behandeling genomen.

Huurverlaging. Dat klinkt goed. Dat wil iedereen wel. Maar de vlieger gaat niet voor iedereen op. Wel eenmalig voor huurders met een hoge huur en een laag inkomen. Die gaat in per 1 juli 2023, tegelijk met de gewoonlijke huurverhoging voor de meeste andere huurders. Dus voor één groep huurders verlaging, voor alle andere huurders verhoging. Hoe kan dit toch?

 

Toen ontwikkelaars en woningcorporaties nog ziel en zaligheid legden in kwalitatieve en betaalbare volkshuisvesting. Interieur van een woon-eetkamer in een huurhuis, 1931. Architect: F. Spanjaard. Archief NAi/Tent.

Eerst de hamvraag. Wie komen er in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging in 2023 en hoe gaat het in z’n werk? Iedereen die minder verdient dan 120% van het wettelijk minimumloon gaat niet meer betalen dan € 575,- netto per maand. Is de huur thans lager, dan is het helaas pindakaas, dan gaat de huurprijs juist omhoog. Alleen huurders met een netto huur boven € 575,- per maand profiteren. De genoemde 120% is mede afhankelijk van de samenstelling van uw huishouden.

Meer informatie over de eenmalige huurverlaging en welke acties tot uw beschikking staan (inclusief een voorbeeldbrief) vindt u bij de Woonbond.

En het gaat geheel automatisch voor huurders met een laag inkomen in 2021. Lieven de Key krijgt van de ‘mooier-kan-je-het-niet-maken’ Belastingdienst te horen wie een inkomen heeft onder de inkomensgrens van 120%. Er wordt niet doorgegeven hoeveel iemand verdient. Want dat mag niet volgens de privacywet. Uiteraard zult u zelf de vinger aan de pols moeten houden of alles goed verloopt met het voorstel tot huurverlaging. Let dus goed op. U moet het eens zijn met het voorstel voor de nieuwe huurprijs dat u per brief voor 1 mei van Lieven de Key of Lieven de Stad ontvangt. Bent u het niet eens, maak dan bezwaar aan. Het zou kunnen dat u vindt dat u méér huurverlaging zou moeten krijgen, bijvoorbeeld op basis van eerder gemeld langdurig achterstallig onderhoud.

Onder elk stukje gras zit altijd een addertje. Zo ook nu. De gegevens van de Belastingdienst zijn gebaseerd op 2021. Bent u in 2022 of 2023 minder gaan verdienen (u bent bijvoorbeeld werkloos geraakt, u heeft minder opdrachten, u bent AOW-gerechtigd geworden, u bent alleen of juist samen gaan wonen, et cetera) dan zult u zelf aan de bel moeten trekken bij Lieven de Key of Lieven de Stad over de huurverlaging waar u recht op heeft. Maar let op: u moet dan uw huurverlaging claimen op basis van een voorstel waarin Lieven de Key of Lieven de Stad waarschijnlijk juist aanstuurt op verhoging op basis van inkomensgegevens uit 2021. Reageer op het voorstel zodra u de brief ontvangt. Wilt u hulp, neem dan contact met Stichting !WOON.

Een ander addertje is de voorwaarde dat u moet huren bij een woningcorporatie. Lieven de Stad is een commerciële vastgoedonderneming die niet niet langer onder de noemer ‘woningcorporatie’ valt sinds de splitsing van Lieven de Key. Arcade heeft als huurdersvereniging met Lieven de Key en Lieven de Stad afgesproken dat sociale huurders van Lieven de Stad die recht hebben op eenmalige huurverlaging deze ook krijgen, óf automatisch óf nadat ze zelf aan de bel hebben getrokken.

Inkomensgrenzen voor eenmalige huurverlaging:
Eenpersoonshuishouden maximaal € 23.250,-
Eenpersoonshuishouden met AOW maximaal € 24.600,-
Meerpersoonshuishouden maximaal € 30.270,-
Meerpersoonshuishouden met AOW maximaal € 32.730,-

Een ander belangrijk punt is dat de komende huurverhogingen niet meer worden gebaseerd op de hoogte van de inflatie, zoals in de afgelopen jaren. Vanaf nu volgt de huurverhoging de loonontwikkeling. Of dat gunstiger uitpakt moeten we afwachten. Voor dit jaar in ieder geval wel omdat de inflatie zo ontzettend hoog is.

Een ander kabinetsvoornemen is een aanpassing van de huurtoeslag waardoor meer huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag. De bovengrens van € 750,- netto huur per maand moet dan verdwijnen. Dat zou betekenen dat ook huurders met een hogere huurprijs in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast komen jongeren dan vanaf 21 jaar (nu 23 jaar) in aanmerking. Wel blijven de inkomenseisen gelijk en gaat de gemiddelde toeslag met € 10,- per maand per huurder naar beneden. Hoe dit voornemen verder uitpakt is afwachten. Want het voornemen moet nog door zowel de Tweede Kamer als door de Eerste Kamer worden goedgekeurd. En het is buiten dat maar de vraag of het huidige kabinet er de komende tijd nog zit.

Wilt u precies de regels weten betreffende huurprijzen, kijk dan op www.huurregels.nl.

Grote krantenkop in Tubantia (uit Enschede): ‘Moeder overleden, kinderen op straat gezet. Maar ook in Amsterdam komt dit voor. Ook in het netwerk van de ombudshuurder dreigt na het overlijden van de hoofdhuurder de partner de huur opgezegd te worden. Heel triest zeker gezien de omstandigheden. Is dit te voorkomen? De ombudshuurder zet voor u de zaken op een rij.

Indien een samenwonend stel is getrouwd of een samenlevingscontract (geregistreerd partnerschap) heeft afgesloten is er geen vuiltje aan de lucht. Dan gaat het huurcontract automatisch over op de achtergebleven huisgenoot, ook al heeft dit altijd op naam gestaan van de overledene. Bij ongeregistreerd samenwonen heeft de achtergebleven huisgenoot geen enkel recht en zal dus op straat komen te staan, ook al hebben zij heel lang samengewoond. Slechts goodwill van de verhuurder kan dan helpen.

Verzoek om bijschrijven op het huurcontract

Om zo’n zeer vervelende en nare situatie te voorkomen kan bij de verhuurder een verzoek ingediend worden om als medehuurder op het huurcontract bijgeschreven te worden. Een voorwaarde is wel dat men al enige jaren een duurzaam gemeenschappelijk huishouden heeft. En ook dat de beoogde medehuurder genoeg verdient om de huur eventueel alleen op te kunnen brengen. Verder moet het medehuurderschap niet bedoeld zijn om de ander ‘even snel’ hoofdbewoner te kunnen maken na vertrek of overlijden van de oorspronkelijke huurder. Een afwijzingsgrond kan bijvoorbeeld zijn dat de woning niet passend (te groot) is voor de achtergebleven huisgenoot alleen.

Indien de verhuurder het medehuurderschap afwijst kan men naar de kantonrechter stappen. Een kantonrechter zal altijd de individuele situatie wegen, beoordelen en beslissen om het medehuurderschap alsnog toe te staan of niet. Uit de praktijk is bekend dat rechters nogal terughoudend zijn met toewijzen, maar er zijn ook positieve gevallen bekend.

Ouders met inwonende kinderen

Ouder(s) met inwonende kinderen vallen in principe niet onder onder een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. De rechter ziet de relatie tussen kinderen en ouders niet als ‘duurzaam samenwonen’ maar als ‘aflopend samenwonen’ omdat de kinderen het huis zullen verlaten om op zichzelf te wonen. Heel soms, als het kind ouder is dan 32-40 jaar (verhuurders hanteren verschillende leeftijden) en nog steeds thuis woont, als hij of zij nooit aanstalten heeft gemaakt om weg te gaan én een gelijkwaardige financiële bijdrage levert aan het huishouden, kan de kantonrechter in sommige gevallen positief beslissen.

Meerderjarige kinderen onder de 35 jaar die achterblijven in een sociale huurwoning nadat de hoofdhuurder (hun moeder of vader) is overleden, kunnen niet automatisch het huurcontract overnemen. In de regel moeten zij na zes of uiterlijk twaalf maanden, afhankelijk van de verhuurder, de woning verlaten.  Dit is een prangend probleem.

Mantelzorgers

Voor een goede mantelzorg kan het belangrijk zijn dat de verzorger in de woning komt wonen. Hier gelden dezelfde voorwaarden als bij gewoon medehuurderschap. Hoewel dit bij terminale patiënten een probleem kan opleveren. Daarom is het verstandig om snel en tijdig de aanvraag in te dienen, voordat een dergelijke situatie zich voordoet.

De praktijk wijst uit dat corporaties hier verschillend mee omgaan. De een staat het makkelijker toe dan de ander. Soms kan urgentie de doorslag geven, met name bij de kantonrechter, bijvoorbeeld als inwonen medisch gezien noodzakelijk is. De aanvrager laat bovendien zelf een woning achter in Amsterdam of elders, eventueel met huisbewaarderschap. Zo’n urgentieverklaring kan worden afgegeven door B&W. De voorwaarden hiervoor zijn te vinden op de website van !WOON: www.wooninfo.nl.

Coulance

Soms biedt de corporatie uit coulance een andere woning aan de huisgenoot aan wanneer de hoofdhuurder overlijdt. Er wordt dan gekeken of een woning ‘passend’ is. Wanneer de huisgenoot alleen achterblijft in een eengezinswoning wordt bijvoorbeeld een kleiner appartement aangeboden. Bij jongeren wordt vaker een jongerenwoning aangeboden.

In noodsituaties, zoals dreigende uitzetting, kan publiciteit soms helpen. Zo mogen de kinderen in Enschede na de ophef in de pers langer in de woning blijven tot er een goed en passend alternatief is gevonden. Want de huidige woning is een gezinswoning en dus niet passend, maar zij komen niet op straat te staan.

Artikel bij de NOS:

Een huurder krijgt een brief van De Key: ‘Wij komen uw geiser en gaskachel verwijderen en vervangen door een ketel en CV.’ Huurder heeft geen zin in gebreek, buizen en radiatoren, bovendien is daar geen ruimte voor. Wat nu? De huurder vertelt.

Toch maar eens op onderzoek gaan naar alternatieven. Tenslotte moeten we toe naar gasvrij en die ketels draaien ook op gas. En bij fouten bij het installeren en bij onvoldoende onderhoud is er nog steeds gevaar voor koolmonoxide. Volgt een periode van contact opnemen met diverse firma’s , adviesorganisaties plus bezoeken aan voorlichtingsbijeenkomsten. Langzamerhand groeit daar een goed beeld uit. Hierbij gaat het om drie fasen: wassen, koken en verwarmen. In die volgorde heb ik het ook aangepakt.

De stappen

Voor warm water bestaan er de zogenoemde doorstroomapparaten. Voor een gewone woning is een capaciteit van 15 kWatt genoeg. Wel is driefasen krachtstroom nodig. Dit betekent een verbouwing van de meterkast. Naast de gebruikelijke groepen moet een extra groep komen met krachtstroom plus een speciaal stopcontact voor het doorstroomapparaat. Dit is de eerste stap. Daarna, de tweede stap, moet de netbeheerder de stroomtoevoer verzwaren. Dan pas kan het doorstroomapparaat zelf geïnstalleerd worden.

Koken op inductie is de tweede fase. Hiervoor heb ik een extra groep krachtstroom en stopcontact voor krachtstroom laten aanleggen. Maar voor twee ‘pitten’, meer gebruik ik niet, blijkt dit niet nodig. Zeer waarschijnlijk wel voor een fornuis.

Voor de derde en laatste fase, verwarming, zijn infraroodpanelen het meest geschikt. Deze worden aan het plafond bevestigd. Indien mogelijk wordt voor de elektra gebruikgemaakt van de aanwezige leidingen boven het plafond, zodat er geen ‘lelijke’ bedradingen door de kamer lopen. De capaciteit van de panelen zijn 700-900 Watt. Per groep van 16 Ampere en 220 Volt komt het maximum uit op zo’n 3500 Watt. Elke woning heeft normaal gesproken minimaal twee groepen. Dat moet voldoende zijn voor 3-4 panelen. Uiteraard afhankelijk van de overige apparatuur en hoe de groepen over de woning verdeeld zijn.

Het verdient aanbeveling om alles door één firma te laten aanleggen. En eerst een totaalplan op te stellen. Zeker bij grotere woningen waarbij meer infraroodpanelen nodig zijn. Zodat indien nodig een extra groep in de meterkast aangelegd kan worden.

Mag dit allemaal?

Dit valt positief te beantwoorden: ja, het mag. De Key heeft zelf te kennen gegeven dat zij voor het koken op inductie een aparte groep en stopcontact wil aanleggen. Helaas moet je warm water en verwarming zelf laten aanleggen en het ook zelf betalen. Maar de kosten vallen uiteindelijk mee. Bovendien is er dan geen sprake van een huurverhoging. Het gemak en comfort is prima in orde. Met name het doorstroomapparaat, dat is compact, functioneert als een gewone geiser en de temperatuur is tot op de graad nauwkeurig te regelen. Koken op inductie is even wennen maar bevalt al snel goed. Het is zelfs goedkoper dan op gas. Maar ook het vastrecht voor gas wordt uitgespaard. Al met al zal het voordeel opleveren. De infraroodpanelen zijn pas half april aangelegd. Dus daarover zijn nog geen conclusies te trekken.

Ter herinnering, Arcade heeft 3,5 jaar geleden in de laatste gedrukte versie van de nieuwsbrief al opgeroepen om de verketeling te stoppen en over te schakelen op aardgasvrije mogelijkheden. Ook heeft De Key in een memo van enige jaren terug aangegeven dat zij richting aardgasvrij willen gaan. Een paar korte citaten hieruit: ‘Dat betekent energie van groene bronnen en aardgasvrij.’ En: ‘…noodzaak om aardgas te vervangen door duurzame alternatieven.’

Echter de praktijk blijkt weerbarstiger. Naar aanleiding van de verstuurde bewonersbrieven over het verwijderen van de geisers en gaskachels heeft onze bewonerscommissie gevraagd waarom De Key geen alternatieven aanbiedt. Het antwoord is teleurstellend. Geen woord over gasvrije alternatieven, alleen ketels en CV’s en daarmee uit. Daarop stuurt de bewonerscommissie opnieuw een brief waarin zij veel nadrukkelijker aandringt op het aanbieden van gasvrije alternatieven. Nu 14 maanden later is deze brief nog steeds niet beantwoord. Niet bepaald klantvriendelijk.

Tot slot, ik heb nu een CO-meter in de aanbieding.

Noot: Het staat huurders vrij om zelf te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Breng dergelijke installaties niet zelf aan, maar laat dit vakmensen doen.  En houdt er rekening mee dat bij het verlaten van de woning dit wel tot kosten kan leiden omdat een volgende huurder niet verplicht is deze installaties over te nemen.
Arcade pleit er bij De Key wel voor om individuele initiatieven op het gebied van duurzaamheid mogelijk te maken.

Een huurder gaat met de camper een wat langere rondreis maken. Het inwonende, inmiddels volwassen kind blijft thuis. Vanwege de coronapandemie treedt er vertraging op in het reisschema. Door een daaropvolgend algemeen reisverbod moet de huurder zelfs voor langere tijd noodgedwongen in Portugal verblijven. En dan…

Een camper met bepakking als vakantievoertuig

…ontvangt het thuiswonend kind een aangetekende brief van De Key met een verbazingwekkende inhoud, kort samengevat: ‘U woont hier niet meer, u bent vertrokken, u dient de huur op te zeggen. Bovendien verhuurt u de woning illegaal aan studenten.’ Paniek, vanwege de dreigende uitzetting.

Huurder keert dus voortijdig terug met het vliegtuig. Met alle coronarompslomp van dien, testen, quarantaine. Direct contact gezocht met De Key om de zaak recht te zetten. Na uitleg reageert De Key met: ‘Sorry, maar in 9 van de 10 gevallen klopt het wel, u had moeten melden dat u lang weg zou blijven.’

Onzin natuurlijk. In feite wil De Key niet toegeven dat zij fout zit. Ten eerste moet De Key als zij een gerucht binnenkrijgt dit checken op waarheid. Zeker met zoiets ingrijpends als dreigende uitzetting. Ten tweede is het onduidelijk of die meldplicht wel bestaat. Gaat een huurder voor langere tijd wonen in het buitenland voor bijvoorbeeld werk of studie dan moet dat worden gemeld en zonodig huisbewaarderschap geregeld worden. Dit is om te voorkomen dat de woning onbeheerd achter blijft. Van dit laatste is in dit geval geen sprake. De woning blijft legaal bewoond en niet onbeheerd achter. Bovendien woont de huurder niet elders. De huurder is slechts op rondreis. Dan lijkt melden niet echt nodig.

Na contact met de bewonerscommissie vraagt de huurder om formele intrekking van de brief, om excuses en om een tegemoetkoming in de kosten van de overhaaste terugvlucht en het weer ophalen van de camper. Helaas blijft De Key volhardend in negatieve zin. Fouten toegeven is kennelijk uit den boze. De zaak is voor De Key al afgesloten en de huurder had het lange verblijf moeten melden. Geen intrekking van de brief, geen excuses en geen vergoeding. Huurder vindt de toon van dit antwoord vervelend.

Kortom wat betreft klantvriendelijkheid valt er bij De Key nog een wereld te winnen!

Indien lezers vragen hebben aan de Ombudshuurder stuur een mail naar info@hvarcade.nl t.a.v. Ombudshuurder.
Ook nuttige tips en klachten die een bespreking waard zijn, zijn welkom.

Hoera, eindelijk een nieuwe woning gevonden. Mooier of beter, groter of kleiner, in of buiten de stad, koop of huur. Maakt niet uit. Gewoon blij om iets naar de zin gevonden te hebben. Nadat de huur is opgezegd komt de beheerder langs om de woning te inspecteren. Het inpakken kan beginnen. Ook de nieuwe woning moet natuurlijk ‘woonklaar’ worden gemaakt. Een drukke periode breekt aan.

Een paar weken voor de opzegdatum komt de beheerder opnieuw langs voor een voorinspectie, want de woning moet worden opgeleverd zoals de huurder die oorspronkelijk kreeg. De vertrekkende huurder krijgt derhalve een lijst voorgeschoteld met alles wat hij moet verwijderen. Dat niet alleen. Tot diens verbazing vermeldt de lijst ook de kosten die hij moet betalen als hij de genoemde zaken niet verwijdert. Of hij de lijst maar even willen ondertekenen.

Van diverse huurders is vernomen dat zij zich overvallen hebben gevoeld en onder druk zijn gezet om de lijst te ondertekenen, in een toch al hectische verhuisperiode. Zij hebben achteraf spijt dat zij dit hebben gedaan. Zeker omdat een aantal van de te verwijderen voorzieningen golden als ‘blijvende verbetering’. En soms ook omdat achteraf bleek dat de woning helemaal werd gestript.

Helaas getuigt De Key zich onvermurwbaar. Er is getekend, alles moet worden verwijderd of het wordt betalen.

De Key zou huurders kunnen laten weten dat de handtekening niet verplicht is. In het Burgerlijk Wetboek nr. 7, artikel 215/216 over het klusrecht staat onder andere dat verbeteringen aan de huurwoning van blijvende aard kunnen zijn. En dat huurders daarvoor zelfs een vergoeding kunnen krijgen van de verhuurder.

Bij een geschil zal de rechter moeten beslissen. Uit jurisprudentie is bekend dat zo’n ‘handtekening-onder-druk’ herroepen kan worden. Helaas informeert De Key de huurders hierover niet. Wel staat deze informatie in het ZAV-reglement (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Maar het ZAV-reglement is geen dagelijkse lectuur voor de meeste huurders en bereikt hen daarom niet of nauwelijks.

Overigens is het vreemd om voor een totale ‘opleverlijst’ in z’n geheel te tekenen. Over elk onderdeel zou, bij wijze van spreken, apart onderhandeld kunnen worden. Daartoe heeft een huurder het recht. Uiteraard is de huurder verplicht de woning netjes achter te laten. Dat is geen punt van discussie. En in een gesprek met de bezichter kan uiteraard worden besproken wat de huurder doet en laat. Maar een handtekening zetten onder een soort opleveringscontract is niet verplicht. Het verzwakt juist de positie van de huurder bij een geschil. Met handtekening is de kans namelijk groot dat de huurder voor (te) hoge kosten opdraait. Zonder handtekening zal De Key eventuele onrechtmatigheden bij de rechter moeten neerleggen. Voordat De Key een dergelijke stap neemt moet de woning wel in heel abominabele staat zijn, het zal dan niet gaan om een paar spijkertjes in de muur of een inbouwkast.

Kortom: onderteken niets over de oplevering van de woning. Dit is niet verplicht. Neem deze wijze les ter harte.