Grote krantenkop in Tubantia (uit Enschede): ‘Moeder overleden, kinderen op straat gezet. Maar ook in Amsterdam komt dit voor. Ook in het netwerk van de ombudshuurder dreigt na het overlijden van de hoofdhuurder de partner de huur opgezegd te worden. Heel triest zeker gezien de omstandigheden. Is dit te voorkomen? De ombudshuurder zet voor u de zaken op een rij.

Indien een samenwonend stel is getrouwd of een samenlevingscontract (geregistreerd partnerschap) heeft afgesloten is er geen vuiltje aan de lucht. Dan gaat het huurcontract automatisch over op de achtergebleven huisgenoot, ook al heeft dit altijd op naam gestaan van de overledene. Bij ongeregistreerd samenwonen heeft de achtergebleven huisgenoot geen enkel recht en zal dus op straat komen te staan, ook al hebben zij heel lang samengewoond. Slechts goodwill van de verhuurder kan dan helpen.

Verzoek om bijschrijven op het huurcontract

Om zo’n zeer vervelende en nare situatie te voorkomen kan bij de verhuurder een verzoek ingediend worden om als medehuurder op het huurcontract bijgeschreven te worden. Een voorwaarde is wel dat men al enige jaren een duurzaam gemeenschappelijk huishouden heeft. En ook dat de beoogde medehuurder genoeg verdient om de huur eventueel alleen op te kunnen brengen. Verder moet het medehuurderschap niet bedoeld zijn om de ander ‘even snel’ hoofdbewoner te kunnen maken na vertrek of overlijden van de oorspronkelijke huurder. Een afwijzingsgrond kan bijvoorbeeld zijn dat de woning niet passend (te groot) is voor de achtergebleven huisgenoot alleen.

Indien de verhuurder het medehuurderschap afwijst kan men naar de kantonrechter stappen. Een kantonrechter zal altijd de individuele situatie wegen, beoordelen en beslissen om het medehuurderschap alsnog toe te staan of niet. Uit de praktijk is bekend dat rechters nogal terughoudend zijn met toewijzen, maar er zijn ook positieve gevallen bekend.

Ouders met inwonende kinderen

Ouder(s) met inwonende kinderen vallen in principe niet onder onder een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. De rechter ziet de relatie tussen kinderen en ouders niet als ‘duurzaam samenwonen’ maar als ‘aflopend samenwonen’ omdat de kinderen het huis zullen verlaten om op zichzelf te wonen. Heel soms, als het kind ouder is dan 32-40 jaar (verhuurders hanteren verschillende leeftijden) en nog steeds thuis woont, als hij of zij nooit aanstalten heeft gemaakt om weg te gaan én een gelijkwaardige financiële bijdrage levert aan het huishouden, kan de kantonrechter in sommige gevallen positief beslissen.

Meerderjarige kinderen onder de 35 jaar die achterblijven in een sociale huurwoning nadat de hoofdhuurder (hun moeder of vader) is overleden, kunnen niet automatisch het huurcontract overnemen. In de regel moeten zij na zes of uiterlijk twaalf maanden, afhankelijk van de verhuurder, de woning verlaten.  Dit is een prangend probleem.

Mantelzorgers

Voor een goede mantelzorg kan het belangrijk zijn dat de verzorger in de woning komt wonen. Hier gelden dezelfde voorwaarden als bij gewoon medehuurderschap. Hoewel dit bij terminale patiënten een probleem kan opleveren. Daarom is het verstandig om snel en tijdig de aanvraag in te dienen, voordat een dergelijke situatie zich voordoet.

De praktijk wijst uit dat corporaties hier verschillend mee omgaan. De een staat het makkelijker toe dan de ander. Soms kan urgentie de doorslag geven, met name bij de kantonrechter, bijvoorbeeld als inwonen medisch gezien noodzakelijk is. De aanvrager laat bovendien zelf een woning achter in Amsterdam of elders, eventueel met huisbewaarderschap. Zo’n urgentieverklaring kan worden afgegeven door B&W. De voorwaarden hiervoor zijn te vinden op de website van !WOON: www.wooninfo.nl.

Coulance

Soms biedt de corporatie uit coulance een andere woning aan de huisgenoot aan wanneer de hoofdhuurder overlijdt. Er wordt dan gekeken of een woning ‘passend’ is. Wanneer de huisgenoot alleen achterblijft in een eengezinswoning wordt bijvoorbeeld een kleiner appartement aangeboden. Bij jongeren wordt vaker een jongerenwoning aangeboden.

In noodsituaties, zoals dreigende uitzetting, kan publiciteit soms helpen. Zo mogen de kinderen in Enschede na de ophef in de pers langer in de woning blijven tot er een goed en passend alternatief is gevonden. Want de huidige woning is een gezinswoning en dus niet passend, maar zij komen niet op straat te staan.

Artikel bij de NOS:

Een huurder krijgt een brief van De Key: ‘Wij komen uw geiser en gaskachel verwijderen en vervangen door een ketel en CV.’ Huurder heeft geen zin in gebreek, buizen en radiatoren, bovendien is daar geen ruimte voor. Wat nu? De huurder vertelt.

Toch maar eens op onderzoek gaan naar alternatieven. Tenslotte moeten we toe naar gasvrij en die ketels draaien ook op gas. En bij fouten bij het installeren en bij onvoldoende onderhoud is er nog steeds gevaar voor koolmonoxide. Volgt een periode van contact opnemen met diverse firma’s , adviesorganisaties plus bezoeken aan voorlichtingsbijeenkomsten. Langzamerhand groeit daar een goed beeld uit. Hierbij gaat het om drie fasen: wassen, koken en verwarmen. In die volgorde heb ik het ook aangepakt.

De stappen

Voor warm water bestaan er de zogenoemde doorstroomapparaten. Voor een gewone woning is een capaciteit van 15 kWatt genoeg. Wel is driefasen krachtstroom nodig. Dit betekent een verbouwing van de meterkast. Naast de gebruikelijke groepen moet een extra groep komen met krachtstroom plus een speciaal stopcontact voor het doorstroomapparaat. Dit is de eerste stap. Daarna, de tweede stap, moet de netbeheerder de stroomtoevoer verzwaren. Dan pas kan het doorstroomapparaat zelf geïnstalleerd worden.

Koken op inductie is de tweede fase. Hiervoor heb ik een extra groep krachtstroom en stopcontact voor krachtstroom laten aanleggen. Maar voor twee ‘pitten’, meer gebruik ik niet, blijkt dit niet nodig. Zeer waarschijnlijk wel voor een fornuis.

Voor de derde en laatste fase, verwarming, zijn infraroodpanelen het meest geschikt. Deze worden aan het plafond bevestigd. Indien mogelijk wordt voor de elektra gebruikgemaakt van de aanwezige leidingen boven het plafond, zodat er geen ‘lelijke’ bedradingen door de kamer lopen. De capaciteit van de panelen zijn 700-900 Watt. Per groep van 16 Ampere en 220 Volt komt het maximum uit op zo’n 3500 Watt. Elke woning heeft normaal gesproken minimaal twee groepen. Dat moet voldoende zijn voor 3-4 panelen. Uiteraard afhankelijk van de overige apparatuur en hoe de groepen over de woning verdeeld zijn.

Het verdient aanbeveling om alles door één firma te laten aanleggen. En eerst een totaalplan op te stellen. Zeker bij grotere woningen waarbij meer infraroodpanelen nodig zijn. Zodat indien nodig een extra groep in de meterkast aangelegd kan worden.

Mag dit allemaal?

Dit valt positief te beantwoorden: ja, het mag. De Key heeft zelf te kennen gegeven dat zij voor het koken op inductie een aparte groep en stopcontact wil aanleggen. Helaas moet je warm water en verwarming zelf laten aanleggen en het ook zelf betalen. Maar de kosten vallen uiteindelijk mee. Bovendien is er dan geen sprake van een huurverhoging. Het gemak en comfort is prima in orde. Met name het doorstroomapparaat, dat is compact, functioneert als een gewone geiser en de temperatuur is tot op de graad nauwkeurig te regelen. Koken op inductie is even wennen maar bevalt al snel goed. Het is zelfs goedkoper dan op gas. Maar ook het vastrecht voor gas wordt uitgespaard. Al met al zal het voordeel opleveren. De infraroodpanelen zijn pas half april aangelegd. Dus daarover zijn nog geen conclusies te trekken.

Ter herinnering, Arcade heeft 3,5 jaar geleden in de laatste gedrukte versie van de nieuwsbrief al opgeroepen om de verketeling te stoppen en over te schakelen op aardgasvrije mogelijkheden. Ook heeft De Key in een memo van enige jaren terug aangegeven dat zij richting aardgasvrij willen gaan. Een paar korte citaten hieruit: ‘Dat betekent energie van groene bronnen en aardgasvrij.’ En: ‘…noodzaak om aardgas te vervangen door duurzame alternatieven.’

Echter de praktijk blijkt weerbarstiger. Naar aanleiding van de verstuurde bewonersbrieven over het verwijderen van de geisers en gaskachels heeft onze bewonerscommissie gevraagd waarom De Key geen alternatieven aanbiedt. Het antwoord is teleurstellend. Geen woord over gasvrije alternatieven, alleen ketels en CV’s en daarmee uit. Daarop stuurt de bewonerscommissie opnieuw een brief waarin zij veel nadrukkelijker aandringt op het aanbieden van gasvrije alternatieven. Nu 14 maanden later is deze brief nog steeds niet beantwoord. Niet bepaald klantvriendelijk.

Tot slot, ik heb nu een CO-meter in de aanbieding.

Noot: Het staat huurders vrij om zelf te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Breng dergelijke installaties niet zelf aan, maar laat dit vakmensen doen.  En houdt er rekening mee dat bij het verlaten van de woning dit wel tot kosten kan leiden omdat een volgende huurder niet verplicht is deze installaties over te nemen.
Arcade pleit er bij De Key wel voor om individuele initiatieven op het gebied van duurzaamheid mogelijk te maken.

Een huurder gaat met de camper een wat langere rondreis maken. Het inwonende, inmiddels volwassen kind blijft thuis. Vanwege de coronapandemie treedt er vertraging op in het reisschema. Door een daaropvolgend algemeen reisverbod moet de huurder zelfs voor langere tijd noodgedwongen in Portugal verblijven. En dan…

Een camper met bepakking als vakantievoertuig

…ontvangt het thuiswonend kind een aangetekende brief van De Key met een verbazingwekkende inhoud, kort samengevat: ‘U woont hier niet meer, u bent vertrokken, u dient de huur op te zeggen. Bovendien verhuurt u de woning illegaal aan studenten.’ Paniek, vanwege de dreigende uitzetting.

Huurder keert dus voortijdig terug met het vliegtuig. Met alle coronarompslomp van dien, testen, quarantaine. Direct contact gezocht met De Key om de zaak recht te zetten. Na uitleg reageert De Key met: ‘Sorry, maar in 9 van de 10 gevallen klopt het wel, u had moeten melden dat u lang weg zou blijven.’

Onzin natuurlijk. In feite wil De Key niet toegeven dat zij fout zit. Ten eerste moet De Key als zij een gerucht binnenkrijgt dit checken op waarheid. Zeker met zoiets ingrijpends als dreigende uitzetting. Ten tweede is het onduidelijk of die meldplicht wel bestaat. Gaat een huurder voor langere tijd wonen in het buitenland voor bijvoorbeeld werk of studie dan moet dat worden gemeld en zonodig huisbewaarderschap geregeld worden. Dit is om te voorkomen dat de woning onbeheerd achter blijft. Van dit laatste is in dit geval geen sprake. De woning blijft legaal bewoond en niet onbeheerd achter. Bovendien woont de huurder niet elders. De huurder is slechts op rondreis. Dan lijkt melden niet echt nodig.

Na contact met de bewonerscommissie vraagt de huurder om formele intrekking van de brief, om excuses en om een tegemoetkoming in de kosten van de overhaaste terugvlucht en het weer ophalen van de camper. Helaas blijft De Key volhardend in negatieve zin. Fouten toegeven is kennelijk uit den boze. De zaak is voor De Key al afgesloten en de huurder had het lange verblijf moeten melden. Geen intrekking van de brief, geen excuses en geen vergoeding. Huurder vindt de toon van dit antwoord vervelend.

Kortom wat betreft klantvriendelijkheid valt er bij De Key nog een wereld te winnen!

Indien lezers vragen hebben aan de Ombudshuurder stuur een mail naar info@hvarcade.nl t.a.v. Ombudshuurder.
Ook nuttige tips en klachten die een bespreking waard zijn, zijn welkom.

Hoera, eindelijk een nieuwe woning gevonden. Mooier of beter, groter of kleiner, in of buiten de stad, koop of huur. Maakt niet uit. Gewoon blij om iets naar de zin gevonden te hebben. Nadat de huur is opgezegd komt de beheerder langs om de woning te inspecteren. Het inpakken kan beginnen. Ook de nieuwe woning moet natuurlijk ‘woonklaar’ worden gemaakt. Een drukke periode breekt aan.

Een paar weken voor de opzegdatum komt de beheerder opnieuw langs voor een voorinspectie, want de woning moet worden opgeleverd zoals de huurder die oorspronkelijk kreeg. De vertrekkende huurder krijgt derhalve een lijst voorgeschoteld met alles wat hij moet verwijderen. Dat niet alleen. Tot diens verbazing vermeldt de lijst ook de kosten die hij moet betalen als hij de genoemde zaken niet verwijdert. Of hij de lijst maar even willen ondertekenen.

Van diverse huurders is vernomen dat zij zich overvallen hebben gevoeld en onder druk zijn gezet om de lijst te ondertekenen, in een toch al hectische verhuisperiode. Zij hebben achteraf spijt dat zij dit hebben gedaan. Zeker omdat een aantal van de te verwijderen voorzieningen golden als ‘blijvende verbetering’. En soms ook omdat achteraf bleek dat de woning helemaal werd gestript.

Helaas getuigt De Key zich onvermurwbaar. Er is getekend, alles moet worden verwijderd of het wordt betalen.

De Key zou huurders kunnen laten weten dat de handtekening niet verplicht is. In het Burgerlijk Wetboek nr. 7, artikel 215/216 over het klusrecht staat onder andere dat verbeteringen aan de huurwoning van blijvende aard kunnen zijn. En dat huurders daarvoor zelfs een vergoeding kunnen krijgen van de verhuurder.

Bij een geschil zal de rechter moeten beslissen. Uit jurisprudentie is bekend dat zo’n ‘handtekening-onder-druk’ herroepen kan worden. Helaas informeert De Key de huurders hierover niet. Wel staat deze informatie in het ZAV-reglement (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Maar het ZAV-reglement is geen dagelijkse lectuur voor de meeste huurders en bereikt hen daarom niet of nauwelijks.

Overigens is het vreemd om voor een totale ‘opleverlijst’ in z’n geheel te tekenen. Over elk onderdeel zou, bij wijze van spreken, apart onderhandeld kunnen worden. Daartoe heeft een huurder het recht. Uiteraard is de huurder verplicht de woning netjes achter te laten. Dat is geen punt van discussie. En in een gesprek met de bezichter kan uiteraard worden besproken wat de huurder doet en laat. Maar een handtekening zetten onder een soort opleveringscontract is niet verplicht. Het verzwakt juist de positie van de huurder bij een geschil. Met handtekening is de kans namelijk groot dat de huurder voor (te) hoge kosten opdraait. Zonder handtekening zal De Key eventuele onrechtmatigheden bij de rechter moeten neerleggen. Voordat De Key een dergelijke stap neemt moet de woning wel in heel abominabele staat zijn, het zal dan niet gaan om een paar spijkertjes in de muur of een inbouwkast.

Kortom: onderteken niets over de oplevering van de woning. Dit is niet verplicht. Neem deze wijze les ter harte.