Op 22 mei heeft Arcade in Grand Café Frankendael een informatiebijeenkomst gehouden voor bewonerscommissies en huurders van Lieven de Stad om uitleg te geven over de stand van zaken rond de uitspraak van de Raad van State van 13 maart jl. over de Daeb/niet-Daeb scheiding. Tevens hebben huurders van Lieven de Stad hun ervaringen gedeeld. Deze ervaringen geven richting aan de inzet van Arcade om met Lieven de Key te onderhandelen over de toekomst van Lieven de Stad.

Eerst is uitgelegd hoe de splitsing tussen Lieven de Key en Lieven de Stad is ontstaan. Alle Nederlandse woningcorporaties waren als gevolg van een besluit van de Europese Commissie in 2009 verplicht om in 2017 hun Daeb en niet-Daeb vastgoed te scheiden. (Daeb = Diensten van Algemeen Economisch Belang, zij mogen volgens de EU staatssteun ontvangen. Niet-Daeb vastgoed mag geen staatssteun ontvangen. De achtergrond hiervan is dat er een gezonde concurrentiepositie ontstaat tussen de niet-Daeb takken van woningcorporaties en commerciële verhuurders). De verplichting om vastgoed te scheiden is vastgelegd in de Woningwet. De corporaties konden kiezen tussen een administratieve scheiding en een juridische scheiding, een combinatie was niet mogelijk. Bij een administratieve scheiding blijft al het vastgoed bij de woningcorporatie (meestal stichting) en wordt Daeb in de boekhouding gescheiden van het niet-Daeb. Bij een juridische scheiding heeft de woningcorporatie alleen nog maar Daeb vastgoed, al het niet-Daeb gaat naar een commerciële dochteronderneming, een BV. De woningcorporatie is 100% aandeelhouder van de dochteronderneming.

Omdat sommige woningcorporaties niet alleen een administratieve scheiding wilden maar ook een deel van het niet-Daeb vastgoed in een dochteronderneming wilden onderbrengen, is er een constructie bedacht om dat te verwezenlijken, de hybride scheiding. In dat geval wordt eerst het niet-Daeb vastgoed administratief gescheiden en wordt daarna een deel afgesplitst naar een nieuwe dochteronderneming. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een al langer bestaande juridische figuur in de Woningwet, de splitsing. Echter, een huurdersorganisatie heeft in 2015 in de Woningwet een instemmingsrecht gekregen voor wat betreft fusies en splitsingen. De wetgever vond het namelijk van groot belang dat de positie van huurdersorganisaties versterkt zou worden na de grote schandalen in de woningcorporatiesector die geleid hebben tot een parlementaire enquête in 2014.

De meeste corporaties hebben gekozen voor een administratieve scheiding tussen de Daeb en niet-Daeb-tak, 3 voor een juridische scheiding. Kleine woningcorporaties zijn vrijgesteld van de scheiding. Behalve De Key kozen slechts 7 andere van de ongeveer 350 corporaties voor een ‘hybride scheiding’. Huurdersorganisaties zijn in 2016 gevraagd om een zienswijze/ advies te geven op de ontwerpvoorstellen van de woningcorporaties. Voor wat betreft de ‘hybride scheiding’ hadden de huurdersorganisaties echter tevens om instemming gevraagd moeten worden en die is nooit gevraagd.

Lieven de Key heeft in 2017 een hybride scheiding doorgevoerd, dus eerst een administratieve scheiding waarna een deel is afgesplitst en overgeheveld naar Lieven de Stad BV Arcade is nooit om instemming gevraagd. Eind 2017 heeft de Autoriteit Woningcorporaties namens de minister goedkeuring verleend aan het ontwerpvoorstel van Lieven de Key.

Arcade is begin 2018 in bezwaar gegaan tegen dat goedkeuringsbesluit onder andere vanwege verminderde rechten van sociale huurders die Lieven de Stad plotseling als verhuurder kregen. Het was de woningcorporaties toegestaan om bij de Daeb-scheiding ook een klein deel van de sociale woningen in de niet-Daeb onder te brengen, zodat die na mutatie in de vrijesector verhuurd zouden kunnen worden. Zodoende zijn er zo’n 560 sociale woningen in Lieven de Stad terechtgekomen.

Tijdens de bezwaarprocedure is voor Arcade al vast komen te staan dat het instemmingsrecht van Arcade voor de afsplitsing van een deel van Lieven de Key en de oprichting van Lieven de Stad, met voeten is getreden. Eind 2019 is dit door de Rechtbank Amsterdam bevestigt. Lieven de Key en de Autoriteit Woningcorporaties zijn in beroep gegaan bij de Raad van State. De Raad van State heeft in een tweede uitspraak op 13 maart jl. opnieuw het instemmingsrecht van Arcade bevestigt. De Autoriteit Woningcorporaties moet namens de minister binnen 24 weken opnieuw een besluit nemen.

De bezwaren die Arcade heeft tegen Lieven de Stad zijn onder meer de volgende:

• Beperkte invloed op het vermogen in Lieven de Stad
  • Volkshuisvestelijk
    • Nationale prestatieafspraken gelden niet
    • Geen prestatieafspraken, Lieven de Stad hoeft niet bij te dragen aan de woonvisie ’s van Amsterdam en Diemen
    • Gemengde stad, sociale woningen worden na mutatie geliberaliseerd
    • Leefbaarheid
  • Financieel
• Rechten van sociale huurders in Lieven de Stad
  • Gemeentelijke regelingen gelden niet zoals:
    • Verhuisregelingen (doorstroming)
    • Kaderafspraken (sloop-nieuwbouw; renovatie)
  • Jaarlijkse huuraanpassing van sociale huurders is wettelijk anders geregeld, Lieven de Stad volgt weliswaar het beleid van Lieven de Key maar dat is geen garantie.

Tijdens de bijeenkomst op 22 mei is het beeld bevestigd dat een groot deel van de bezwaren van Arcade gedeeld wordt met de huurders van Lieven de Stad. Daarnaast werden de andere werkwijze en de tekortschietende dienstverlening- en communicatie van Lieven de Stad veel genoemd.

Lieven de Key en Arcade zijn nu in gesprek om scenario’s te verkennen om in goed overleg tot een oplossing te komen. Die scenario’s zijn nodig om de gevolgen ervan goed in te kunnen schatten. Het gaat daarbij om zowel volkshuisvestelijke als financiële consequenties. De inbreng van de huurders van Lieven de Stad tijdens de informatieavond, helpt bij de richting van de inzet van Arcade.

In de uitspraak van 13 maart jl. heeft de minister (lees: Autoriteit Woningcorporaties namens de minister) 24 weken de tijd gekregen om een nieuw besluit te nemen. Arcade heeft samen met Lieven de Key om een half jaar uitstel gevraagd aan de Autoriteit Woningcorporaties zodat we voldoende tijd krijgen om er samen uit te komen. Dat uitstel is inmiddels verleend.

Arcade zal op Algemene Ledenvergaderingen of indien nodig tijdens aparte bijeenkomsten steeds verslag te doen van de stand van zaken en ruggenspraak vragen.

Per 01-07-2024 gaan alle huren omhoog. Naast het aanpassen van de (kale) huur, maken veel verhuurders van de gelegenheid gebruik om ook het voorschotbedrag servicekosten te verhogen. Maar mag dat allemaal wel? Het antwoord is ja en nee. Wim Staffeleu, huurder van een appartement aan de Haarlemmer Houttuinen, geeft uitleg.

‘Een voorschot op servicekosten is het bedrag dat je als huurder maandelijks naast je kale huur betaalt. Deze kosten zijn bedoeld voor collectieve elektra, schoonmaak en afvalverwijdering in en rond het gebouw. Dit voorschot is een schatting van de werkelijke kosten, die aan het eind van het jaar verrekend worden. Bij een aantal wooncomplexen valt ook collectieve verwarming (blokverwarming) onder de servicekosten. Met name het laatstgenoemde (stookkosten) zorgt nog wel eens voor onduidelijkheid. Dus reden genoeg om je jaarlijkse eindafrekening goed te controleren.

Mag de verhuurder het voorschot m.b.t. de servicekosten zomaar verhogen? Ja, dat mag. Maar alleen als huurders een eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2023 hebben ontvangen. Uit die eindafrekening moet bovendien blijken dat de daadwerkelijke kosten van het afgelopen jaar fors hoger zijn dan het betaalde voorschot. Mocht je twijfels hebben, vraag dan als huurder de onderliggende facturen op. Je verhuurder is verplicht je inzage te geven in deze facturen. Laat je dus niets wijsmaken.

Evenals bij de huurverhoging, gaat het bij het verhogen van het voorschotbedrag om een VOORSTEL. Je bent dus niet verplicht om hierin mee te gaan. Het advies is wel om je verhuurder hiervan in kennis te stellen. Dat laatste om te voorkomen dat je na 01-07-2024 een betalingsachterstand gaat opbouwen. Geef ook altijd duidelijk aan waarom je niet akkoord gaat met de verhoging van het voorschotbedrag. Met alleen te melden “ik kan het niet betalen “, kom je er niet. Controleer dus altijd goed je eindafrekening, en geef aan waarom je het niet eens bent met de verhoging.

Dan nu een duidelijk antwoord op de vraag wanneer de verhuurder het voorschotbedrag NIET mag verhogen. Als het servicepakket zonder jouw toestemming is uitgebreid. Hiertoe dient de verhuurder altijd om goedkeuring te vragen aan de huurders. Dus staat er plotseling een post “kosten huismeester” op je afrekening, vraag de verhuurder dan om uitleg.

Daarnaast mag een verhuurder een verhoging van het voorschot alleen doorvoeren als uit de jaarlijkse afrekening blijkt dat de daadwerkelijke kosten niet meer overeenkomen met het betaalde voorschot. Dat laatste kan je als huurder alleen controleren aan de hand van de jaarlijkse afrekening servicekosten. Huurders die nog geen afrekening van de servicekosten 2023 hebben ontvangen, kunnen het voorstel dus weigeren. Ook hierover dien je je verhuurder in kennis te stellen. Je verhuurder draait het voorstel dan terug. Vervolgens ontvang je een aangepaste specificatie.’

De controle van alle brandveiligheidsinstrumenten in de complexen vindt continue plaats. Denk daarbij onder meer aan rookmelders, beheer van vluchtwegen, brandvertraging etc. Dat is altijd zo geweest en dat blijft zo. Lieven de Key voldoet zo aan de minimale technische eisen van brandveiligheid.

Redden is altijd het eerste doel. Wat helpt zijn het vrijhouden van vluchtwegen, duidelijke instructies aan en door medewerkers en bewustwording van huurders over wat te doen bij brand. Het beleid staat ten dienste van veiligheid.

Over de bewustwording van bewoners over het vrijhouden van vluchtwegen start Lieven de Key een communicatiecampagne. Deze is op 25 april aan de werkgroep voorgelegd. De communicatiecampagne sommeert huurders om spullen die de vluchtgang belemmeren te verwijderen. Er wordt gebruik gemaakt van stickers en kaarten. Van vriendelijk naar steeds iets strenger. Uiteindelijk kan het zelfs voorkomen dat spullen verwijderd worden.

Als bewoners spullen hebben weggehaald worden zij vriendelijk bedankt.

Niet alleen geluisterd

Arcade heeft niet alleen geluisterd, maar ook suggesties en tips gegeven. En deze werden dankbaar aangehoord door Lieven de Key.

Hieronder een overzicht van de tips die door de werkgroep werden gegeven om vluchtwegen vrij te houden:

• De balans tussen angst aanjagen en goed informeren is belangrijk.
• Regels helpen niet altijd, bewustwording wel.
• Benader huurders en bewonerscommissies om te helpen bij de bewustwording.
• Als bewoners vragen hebben, moeten zij terecht kunnen op een plek waar de informatie altijd correct is.
• Kijk uit voor betuttelende taal. Dat kan averechts werken.
• Zoek samen met bewoners naar wat wel acceptabel is, maar blijf streng bij wat absoluut niet kan.
• Zorg dat anderstaligen of laagtaligen de communicatie kunnen begrijpen (tekeningen of vertaalmogelijkheden).
• Zorg voor een meldpunt voor onveilige situaties.
• De beheerders krijgen mogelijk te maken met weerstand, geef daar ondersteuning in. Bijvoorbeeld door weerbaarheidstrainingen of de ’uitleg- en uitvoeringstaak’ aan een ander te geven.
• Combineer de campagne met voorlichting aan bewoners door de brandweer.

Hoe nu verder?

Lieven de Key start een pilot, deels in een VvE. De resultaten van de communicatiecampagne worden geëvalueerd. Daarbij wordt ook Arcade betrokken.

Heeft u nog een extra tip? Laat het ons weten. Dan kunnen wij uw tips meenemen in het vervolggesprek met Lieven de Key.

Sylvia Spierenburg heeft Ruth Kerverzee dit jaar opgevolgd als lid van de Raad van Commissarissen van Lieven de Key, zij is op voordracht van Arcade gekozen voor deze rol.

Sylvia groeide op in Amstelveen en woont daar ook nu met haar gezin. Ze studeerde bedrijfseconomie aan de VU in Amsterdam en heeft in haar leven vaak gehuurd.

Na haar studie deed ze werkervaring op in verschillende grote commerciële bedrijven op het gebied van bedrijfsvoering. Ze wilde echter graag wat meer maatschappelijks doen met haar werk en kennis. Die mogelijkheid vond ze als manager bedrijfsvoering bij een woningbouwvereniging in Amstelveen, WoonGroepHolland. Ze heeft hier gewerkt tot en met de fusie met corporatie Eigen Haard.

Daarna is ze gaan werken in het onderwijs als directeur bedrijfsvoering. Ze is nu bestuurder van Kolom, een onderwijsorganisatie voor speciaal onderwijs in Amsterdam. Sylvia werkt nu ruim 5 jaar als bestuurder bij Kolom en wilde zich naast haar huidige werkkring graag verdiepen in een nieuwe organisatie, vandaar deze nevenfunctie op voordracht van Arcade als commissaris bij de raad van commissarissen van Lieven de Key

Sylvia wil zich komen voorstellen aan de huurders bij de aankomende ledenvergadering van Arcade, ze wil ook graag kennismaken met verschillende bewonerscommissies om zo te horen wat er allemaal speelt onder de huurders.

De raad van commissarissen van Lieven de Key heeft als opdracht dat zij toezicht houdt op het beleid en de uitvoering daarvan bij Lieven de Key. Ze houdt toezicht op de algemene gang van zaken, zoals bijvoorbeeld het ziekteverzuim, risico’s die gelopen worden. Zij keuren de jaarrekeningen en grote investeringen goed en ze zijn ook werkgever van de bestuurder.

Sylvia heeft zich voorgenomen om integraal te kijken naar de organisatie, door haar ervaring is ze in staat goed te letten op de financiën en haar aandacht zal ook liggen bij de manier waarop processen en communicatie lopen zowel binnen Lieven de Key alsook met de huurders van Lieven de Key.

Sylvia vindt het leuk dat ze zich nu weer in een voor haar nieuwe organisatie kan verdiepen en ook daar weer iets kan leren.

Onder de noemer “Welkom bij ons aan tafel” organiseerde Woonstichting Lieven de Key op 29 mei een etentje met en voor bewonerscommissies. Doel van de avond was een gezellig, informeel samenzijn. Over het verloop van de avond deed Lieven de Key ietwat geheimzinnig. Inloop van 30 minuten, daarna een welkom eveneens 30 minuten en vervolgens een diner van maar liefst 3.5 (!) uur. Meer vermeldde de uitnodiging niet. Maar bij aankomst op de Hoogte Kadijk 179 bleek het meteen al één groot feest. Vrolijke mensen, gezellige muziek en een vriendelijke gastheer. ‘Nee, ik ben geen medewerker van Lieven de Key, ik ben speciaal ingehuurd om genodigden de weg te wijzen binnen het gebouw en om de avond aan elkaar te praten.’

Na een kort welkom werden eerst diverse medewerkers van Lieven de Key voorgesteld. Allereerst vroeg de gastheer aandacht voor Ingeborg Hofhuis. ‘U kent haar vast wel want Ingeborg is verantwoordelijk voor de jaarlijkse afrekening servicekosten.  ‘Nee, nee, liever nu nog geen vragen. Wacht met uw vragen tot Ingeborg zo dadelijk bij u aanschuift.’ Inge Fraij en Leonie van Ruiten van het Team Complexregie gingen in op het thema ”Wat is UW rol als bewonerscommissie” en “Wat verwacht u van Lieven de Key?” Het antwoord was duidelijk. “Vooral met elkaar in contact blijven, want alleen gezamenlijk kunnen we de problemen oplossen”. Karin Verdooren, directeur-bestuurder van Lieven de Key, sloot zich hier volledig bij aan.  ‘Door met elkaar in gesprek te gaan en te blijven, moet het lukken om voor eenieder een prettige leefomgeving te creëren. Dat is immers ook het doel van deze avond.’ Ook Helmie Bijleveld, de voorzitter van huurdersvereniging Arcade, kreeg de microfoon. Zij vertelde dat de samenwerking met De Key in het verleden nog wel eens wat stroef verliep, maar dat daar nu duidelijk verandering in was gekomen. “Ik heb er weer alle vertrouwen in!”

Tot slot werd ook Carla Dinee nog even naar voren geroepen.  Met tranen in haar ogen vertelde ze dat ze na 40 jaar haar BC nu dan toch gaat verlaten, vanwege een verhuizing naar Deventer. Het werk binnen de BC heeft ze altijd als een zeer nuttige bezigheid gezien. ”Je leert je buurt en buren beter kennen, en het is altijd fijn om met mensen van de gemeente of Lieven de Key in gesprek te gaan”.  Volgens de gastheer was het niet afgesproken, maar Carla kreeg voor haar inzet wel een mooie bos bloemen en een daverend applaus!

Na al die lovende woorden ging de gastheer weer terug naar waar het allemaal om was begonnen, namelijk het diner. De route was simpel.  ‘Pak een bord, schep eerst wat salade, daarna langs het buffet, hier kunt u kiezen gele rijst of bami, daarna vlees, kip of vegetarisch. Tja, en geneert u zich niet, pak gerust nog een drankje. En mocht u aan één bord niet genoeg hebben, loop dan gewoon weer een keer opnieuw langs het buffet. Er is genoeg voor iedereen! En blijft u vooral niet aan uw eigen tafel, maar maak ook eens een rondje langs de overige tafels. Zo leert u elkaar beter kennen en kunt u ervaringen uitwisselen. En neemt u gerust de tijd. We hebben de sleutel van het pand. Dus mocht het iets later worden, geen probleem. Bon Appétit!’

Van de boodschap om niet aan één tafel te blijven werd door iedereen gretig gebruik gemaakt. Ook medewerkers van Lieven de Key liepen van tafel naar tafel.  Daarbij werd een groot aantal interessante onderwerpen aangesneden. Elkaar bijpraten en ervaringen delen was dan ook duidelijk de doelstelling van het etentje.

Als sluitstuk van het diner kwam ook Roberto, de zingende ijscoman, nog even langs. Vanuit zijn ijscokar serveerde hij niet alleen overheerlijke ijsjes, maar had de man ook nog een heel repertoire aan Italiaanse liedjes.

Aan het eind van de avond ontvingen alle genodigden, het waren er ongeveer 85, een zonnebloem in pot mee naar huis. De plant staat nu, naar we verwachten, bij menig commissielid prachtig te zijn op balkon of in de tuin. Kortom, we kijken terug op een zeer geslaagde avond.  Met dank aan Lieven de Key!

Het jaarverslag 2023 van de Huurdersvereniging Arcade geeft een zo goed mogelijk beeld van de in het verslagjaar uitgevoerde activiteiten en werkzaamheden.
Het jaarverslag 2023 is opgebouwd langs twee hoofdlijnen: enerzijds de relatie van het bestuur van Arcade met de huurders van Lieven de Key, de bewonerscommissies, de steunleden en huurders van Lieven de Key die geen lid zijn van Arcade en anderzijds de relatie van het bestuur met de verhuurder, Woonstichting Lieven de Key, in al haar geledingen. In deze relatie met de verhuurder gaat het primair om het behartigen van de belangen van de huurders. Langs deze twee lijnen heeft Arcade ook in 2023 haar werkzaamheden verricht. In de hoofdstukken 3 en 4 een uitgebreid verslag hiervan.
In hoofdstuk 2 wordt de structuur en werkwijze van Arcade weergegeven. En in hoofdstuk 5 vindt u de structuur waarbinnen Arcade in Amsterdam en Diemen figureert.
Dat neemt niet weg dat de relatie tussen huurder en verhuurder het belangrijkste is en blijft. Die
huurrelatie bepaalt in hoge mate het woongenot van de huurder: het prettig, comfortabel en
betaalbaar wonen zijn daarvan afhankelijk. Huurdersvereniging Arcade heeft een positie daar
tussenin en werkte ook in 2023 samen in een goede en constructieve relatie met de achterban en
een kritische en opbouwende verhouding met de verhuurder. Zo levert Arcade haar bijdrage aan
een positief woon- en werkklimaat voor alle betrokkenen.
In dit Jaarverslag 2023 leggen we daarvoor verantwoording af.

Nieuwsgierig? U kunt een exemplaar opvragen door te mailen naar info@hvarcade.nl

 

Het werkplan 2024 van de Huurdersvereniging Arcade geeft een zo goed mogelijk inzicht in de activiteiten en werkzaamheden voor het komende jaar.

In dit werkplan beschrijven we na de inleiding, hoofdstuk één, in hoofdstuk twee de missie van Arcade en het beleid van Lieven de Key en Lieven de Stad. In hoofdstuk drie werken we uit hoe de Arcade organisatie het komende jaar verbeterd en versterkt wordt. In hoofdstuk vier, vijf en zes is te lezen hoe Arcade het contact met de huurders, de verhuurders, de andere huurderskoepels en de gemeente vormgeeft. In hoofdstuk zeven is opgenomen welk budget Arcade daarvoor nodig heeft.

Werkplan Arcade 2024

Het is alweer even geleden en inmiddels liggen de paaseitjes in de winkel. Toch blikken we graag nog terug op een supergezellige nieuwjaarsborrel.

28 januari was er de jaarlijkse nieuwjaarsborrel van Arcade op het kantoor in Diemen. Het was dé gelegenheid om met Arcadeleden, het bestuur, vrijwilligers en andere genodigden het glas te heffen, informeel te praten met elkaar, oude bekenden en ook nieuwe leden te ontmoeten.

Karin Verdooren, directeur-bestuurder van Lieven De Key, de wethouder van Diemen Marian Everhard, Niels Tegelaars van Lieven de Stad, Sylvia Spierenburg, de (bijna) nieuwe huurderscommissaris en Joske Simons van de Geschillencommissie waren ook aanwezig en dat werd zeer gewaardeerd. De lekkere hapjes en een glaasje bubbels maakten dat er gemoedelijk maar ook intensief met elkaar gesproken kon worden over verschillende zaken die onze huurders en leden bezighouden.

Tegelijkertijd was er ook een nieuwe tentoonstelling te zien van Jacqueline Lamme. Zij is kunstenaar en ook huurder van Lieven de Key. Aan de muur hingen schilderijen van de uil in verschillende gedaanten en vormen. Jacqueline is dieren gaan schilderen omdat zij vindt dat mensen zichzelf te lang in het centrum van de verbeelding hebben geplaatst. Haar kunst heeft zich sinds 1990 ontwikkeld van landschappen tot de uilen van nu.

Helmie Bijleveld, voorzitter van het Arcadebestuur, hield een toespraak waarbij ze met name het langlopende proces en de daarbij horende stevige gesprekken voorafgaande aan de Prestatieafspraken benoemde en de rol van Arcade hierbij. Het ging daarbij vooral om het vertrouwen te verbeteren tussen verhuurder en huurder. Daarbij is het belangrijk, zei Helmie Bijleveld, dat Lieven de Key daar ook naar gaat handelen. ‘Wij hebben daar vertrouwen in, maar omdat vergissen menselijk is, houden we de vinger goed aan de pols.’

Verder maakte Helmie Bijleveld bekend dat er ook een proces van Prestatieafspraken in Diemen gaat beginnen en er weer een aantal interessante bijeenkomsten aankomen dit jaar. Een gesprek met de huurderscommissarissen staat op het programma en de Geschillencommissie komt langs om over hun werk te vertellen. En niet onbelangrijk: 2023 was een jubileumjaar. Arcade bestond 25 jaar en dat zal dit komend najaar, op 13 oktober, op gepaste wijze worden gevierd.

Er werd gepraat, gediscussieerd, geluisterd en gelachen. Al met al was het een geslaagde borrel.

Wat vinden wij als huurdersvereniging van de laatste beleidsplannen van Lieven de Key? Er is ons om advies gevraagd. We hebben de beleidsplannen goed bekeken. Dit is onze mening.

 

In het kort
Lieven de Key is op de goede weg door bij te willen dragen aan het ‘thuisgevoel’ van de huurder. Ook op andere vlakken zet de corporatie voorzichtige stappen in de goede richting. Tegelijkertijd vindt Arcade dat er op het gebied van woonzekerheid en zeggenschap van bewoners veel te verbeteren valt.

Arcade heeft 10 november 2023 het voorgenomen besluit Actualisatie van de koers van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van een aantal punten uit dat advies. Arcadeleden bespreken samen de plannen van Lieven de Key. De werkgroep Actualisatie koers, met leden van Arcade, heeft het voorgenomen besluit bestudeerd en besproken.

De werkgroep is in onderling overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling op het voorgenomen besluit. Enkele adviezen worden in dit artikel toegelicht. De overige adviezen zijn te vinden in het advies dat Arcade over de Actualisatie van koers heeft uitgebracht. Het volledige advies vindt u onderaan deze pagina.

We lichten een aantal punten toe

‘Thuisgevoel’ en woonzekerheid horen bij elkaar
Lieven de Key wil bijdragen aan het ‘thuisgevoel’ van de huurder. Volgens Arcade hoort bij ‘thuisgevoel’ en de daarbij horende huurderswaarde ‘Thuis zijn’, óók woonzekerheid. Het is het gevoel dat het thuis niet ontnomen kan worden, de zelfbeschikking die een basis vormt voor ander (toekomstig) handelen. Daarom adviseert Arcade Lieven de Key in haar Actualisatie het streven naar het aanbieden van huurcontracten met onbepaalde tijd voor iedere huurder op te nemen. Arcade mist bij de actualisatie van de Koers het streven naar de afschaffing van tijdelijke huurcontracten. Het huidige tijdelijke jongerencontract zorgt voor stress en een rem op het vormgeven aan volgende levensfasen dat verbonden is aan het hebben van een tijdelijk huurcontract.

Zet dure huurwoningen om naar middenhuurwoningen
Lieven de Key wil doorstroom naar beschikbare middenhuurwoningen mogelijk maken. Arcade wil dat die middenhuurwoningen verhuurd worden met een contract voor onbepaalde tijd en dat ze als middenhuurwoning beschikbaar blijven. Het vergroten van het aandeel van de middenhuur mag niet ten koste gaan van de beschikbare sociale huurwoningen. Daarom adviseert Arcade om dure huurwoningen om te zetten naar middenhuur.

Bij wonen hoort ook zeggenschap
Het wonen is naast ‘thuis zijn’ en ‘woonzekerheid’ ook ‘zeggenschap hebben’. Lieven de Key erkent dit door onder andere aan te geven in gesprek te blijven met bewonerscommissies en Arcade. Arcade vindt dat dit voornemen krachtiger mag worden aangezet. Daarom adviseren wij de betrokkenheid van huurders en bewonerscommissies een meer prominente plek te geven in planvorming en uitvoering van beleid en beheer. En dit als belangrijk uitgangspunt in de Actualisatie op te nemen. Samen werken aan veerkrachtige wijken is belangrijk.

Klantbeloftes moeten meetbaar zijn
Klantbeloftes gaan over wat Lieven de Key haar huurders belooft. Lieven de Key stelt in haar Actualisatie dat klantbeloftes worden waargemaakt. Daarom geeft Arcade het advies om acties en activiteiten waarmee het waarmaken van klantbeloftes aangetoond worden, te registreren op een meetbare manier. Dat maakt niet alleen monitoren mogelijk, maar ook een proces van leren en verbeteren. Om te achterhalen of de klantbeloftes aanslaan bij bewoners, adviseert Arcade ook om een doorlopende bewonerstevredenheidsmeting in te zetten.

Pas woningdelen uitsluitend toe in nieuwbouw
Arcade vindt het goed dat Lieven de Key in haar Actualisatie naar oplossingen zoekt voor de woningschaarste. Bij woningdelen heeft Arcade echter twijfels. Als grotere woningen door woningdelers worden bewoond, dan is het lastiger voor ouders met kinderen om een passende woning te vinden. Woningdelen zorgt daarnaast voor maatschappelijke kosten, want mensen die omringd worden door woningdelers moeten bij overlast ergens terecht kunnen. Arcade adviseert woningdelen daarom alleen toe te passen in nieuwbouw waarbij de voorwaarden voor het functioneren van een dergelijke woonvorm aanwezig zijn of gerealiseerd kunnen worden.

Gemengde wijken zorgen voor veerkracht
Het is goed dat Lieven de Key in haar Actualisatie verantwoordelijkheid neemt voor leefbaarheid. Want iedere corporatie heeft zelf, samen met andere corporaties en partijen een verantwoordelijkheid in het opbouwen en handhaven van sterke wijken en buurten. Voor sterke wijken en buurten is het mengen van verschillende groepen van belang. Niet alleen jongeren, niet alleen ouderen, niet alleen hoge of alleen lage inkomens. Alle generaties, beroepen en achtergronden vormen samen een veerkrachtige wijk. Arcade adviseert dan ook om woningen aan verschillende groepen toe te wijzen in een wijk en om dus niet in alleen (kleine) woningen voor jongeren te voorzien.

Alle jongeren tellen mee
Alle jongeren moeten meetellen als het om huisvesting gaat. In haar Actualisatie richt Lieven de Key zich echter op het huisvesten van ‘jong talent’. De vraag is of bijvoorbeeld vakkenvullers daar dan buiten vallen. Daarom adviseert Arcade om niet uitsluitend over het huisvesten van ‘jong talent’ te spreken of minimaal op te nemen dat Lieven de Key andere jongeren niet uitsluit.

Stel ouderenbeleid op
Ouderen die ondersteuning nodig hebben, krijgen onvoldoende aandacht in de Actualisatie van Lieven de Key. Daarom adviseert Arcade om ouderenbeleid op te stellen. Daarnaast is het een feit dat ouderen niet alleen kwetsbaar zijn maar ook een belangrijke bijdrage leveren aan de buurt. Ze versterken de sociale samenhang. Daarom adviseert Arcade om de krachten van ouderen te gebruiken en te versterken.

Stop met de verkoop van huurwoningen
In de actualisatie van Lieven de Key staat er niets over de verkoop van huurwoningen. Arcade vindt dat de verkoop van grote eengezinswoningen en rolstoelwoningen moet stoppen. Omdat de huurwoningenmarkt zucht onder een enorm gebrek aan beschikbare huurwoningen voor alle inkomensgroepen, geldt een verkoopstop wat Arcade betreft in feite voor alle huurwoningen.

240103 Advies actualiseren koers Lieven de Key

Het is 7 september 2023 als bewonerscommissie Batco ontdekt dat een sociale woning in hun complex wordt aangeboden in de vrije sector. De bewonerscommissie weet dat dit in hun buurt niet kan volgens de afspraken die Arcade met Lieven de Key en de gemeente heeft gemaakt. De bewonerscommissie tekent bezwaar aan bij Lieven de Key. Die besluit vervolgens om de sociale woning te behouden.

 

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt. Ook wel samenwerkingsafspraken genoemd. Huurderskoepels, waaronder Arcade, corporaties, zoals Lieven de Key en de gemeente spreken daarin dan af hoe er de komende vier jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam.

De woning in het complex Batco op het Realeneiland (Westelijke Eilanden) ligt in het Centrum. Centrum West om precies te zijn, waar geen sociale woningen verkocht mogen worden. Dit omdat het aandeel sociale huur in die buurt onder de afgesproken ondergrens is gezakt. Waar er wel of niet verkocht mag worden staat in de Prestatieafspraken.

Een woning overhevelen naar de vrije sector onttrekt de woning uit de sociale voorraad
Een sociale woning overhevelen naar de vrije sector, zoals in de casus van complex Batco dreigt, onttrekt de woning uit de sociale voorraad. Dit botst met de samenwerkingsafspraken om de voorraad sociale huurwoningen op peil te houden. Er is er een groot tekort aan betaalbare woningen en het is dus belangrijk om in verzet te komen.

Edwin, lid van bewonerscommissie Batco, vertelt er meer over.

Hoe kwamen jullie er achter dat de woning werd aangeboden in de vrije sector?
Edwin: ‘Op 7 september vertelde een buurvrouw in onze commissie-app dat de woning op Funda stond voor 2.250,- euro per maand. Wij waren verontwaardigd. We zitten in een wooncrisis met enorme wachtlijsten waarbij elk verlies van een sociale en dus betaalbare woning, er één te veel is. Bovendien heeft de woning een oppervlak van ruim 70 vierkante meter waaraan een Amsterdams gezin met een laag inkomen veel behoefte heeft.’

Hoe kwamen jullie in actie?
Edwin: ‘Er was haast geboden. Zodra er een huurovereenkomst voor de dure woning getekend was, was er namelijk geen grond om die te ontbinden. Verder moesten we als bewonerscommissie bezwaar aantekenen omdat je als officieel overlegorgaan sterker staat dan als bewoner. We namen contact op met Gerharda, een voormalig bestuurslid van Arcade. Zij wees ons erop dat het overhevelen van de woning naar de vrije sector botst met de Prestatieafspraken om de sociale voorraad op peil te houden. Dat moest dus de boodschap van onze brief worden die we op 15 september stuurden. Die brief mailden we naar diverse medewerkers van Lieven de Key waaronder de directeur Wonen en onze programmamedewerker complexregie. Verder zetten we bestuurszaken van de gemeente, Arcade en onszelf in de cc.’

Hoe reageerde Lieven de Key op de brief?
Edwin: ‘Op 26 september kregen we een brief terug. Daarin stond het volgende: “Inmiddels is duidelijk wat de afspraken zijn inzake het verhuurbeleid in uw wooncomplex. Vooruitlopend op deze informatie kan ik alvast melden dat de woning (…) binnen de sociale huur zal worden aangeboden en niet meer beschikbaar is voor de vrije sector verhuur.”’

En nu?
Edwin: ‘De woning wordt nu nog als opslagplaats gebruikt omdat er een renovatie gaande is. Lieven de Key weet dat wij in de gaten houden wat er met de woning gaat gebeuren. De commissie was oprecht verbaasd dat het zo makkelijk ging en dat hier geen verdere actie voor nodig was.’

Wat wil je andere bewonerscommissies nog meegeven?
Edwin: ‘Dat het belangrijk is om iedereen alert te maken. Wij sluiten niet uit dat Lieven de Key weer iets onderneemt waar wij tegen in actie moeten komen. Daarom is het belangrijk om mensen in nieuwsbrieven te informeren. Hierdoor gaan mensen opletten en voorkomen we dat er dingen gebeuren die niet volgens de afspraken zijn. Ga daarnaast als bewonerscommissie in gesprek over het verhuurbeleid in jouw complex. Zijn er plannen om de woning bij vertrek van de sociale huurder te liberaliseren of te verkopen? Check wat er voor jouw gebied op dat vlak is afgesproken in de samenwerkingsafspraken. Want Lieven de Key moet zich aan die afspraken houden.’

Kan dat zomaar?
Edwin: ‘Je hebt als bewonerscommissie recht op informatie en je hebt het recht (maar niet de plicht) om als bewonerscommissie advies te geven als het verhuurbeleid van je complex wijzigt. Dit staat in de landelijke Overlegwet. Volgens de Overlegwet heb je als huurder het recht om te worden betrokken bij plannen en besluiten van de verhuurder.’

Waarom is dit belangrijk?
Edwin: ‘Een geliberaliseerde woning hoeft niet meer terug naar de sociale huur en die ben je dus eigenlijk al kwijt. Daarom is het belangrijk om juist hier extra alert op te zijn.’