Tijdens het Regulier Overleg van 29 oktober 2020 is Arcade mondeling geïnformeerd over het voornemen van De Key om te investeren in Ouderkerk aan de Amstel. Arcade heeft direct aangegeven dat zij hierover schriftelijk geïnformeerd wilde worden. Pas na een schriftelijke verzoek van 24 december 2020, is hier gehoor aan gegeven.

Arcade vat het voornemen van De Key om te investeren in Ouder-Amstel op als een beleidswijziging in de zin van de WOHV. Daarom brengt Arcade binnen 6 weken na de brief van 29 december 2020 een advies uit conform artikel 4 WOHV. Het verwerven van nieuw bezit in een gemeente waar De Key tot nu toe niet eerder werkzaam is, acht Arcade als een voorgenomen besluit waarover De Key Arcade actief schriftelijk had moeten informeren.

Hieronder gaan een samenvatting van dat advies.

Beleidswijziging werkgebied

De Key stelt dat er geen sprake is van een uitbreiding van het werkgebied. Zij kent, kort gezegd een landelijke toelating en Ouder-Amstel valt binnen de Metropoolregio Amsterdam. De Key heeft echter zelf haar werkgebied in 2016 ingeperkt. Zij was zelfs voornemens om die beperking in de statutenwijziging van 2016 op te nemen. Dit valt op te maken uit de brief van de gemeente Amsterdam van 12 juli 2016 aan de minister van Binnenlandse Zaken. Daarin adviseert zij negatief over de voorgenomen statutenwijziging van De Key: “Het College is ook negatief over de geografische beperking tot de centralere delen van de stad. Daarmee onttrekt De Key zich aan de grote volkshuisvestelijke opgaven die er nog liggen in de naoorlogse wijken.”

Uiteindelijk is de beperking van het werkgebied tot de centralere delen van de stad niet in de statuten opgenomen. Arcade concludeert dat De Key kennelijk geen akkoord heeft gekregen van de minister c.q. de Autoriteit Woningcorporaties. De Key heeft dit wel als beleid in het koersdocument ‘ruimte voor beweging, de koers van De Key’ van november 2015 en in de Portefeuillestrategie van 23 juni 2016 opgenomen. In ‘Ruimte voor beweging’ staat: “Missie van De Key: Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.”

Portefeuillestrategie 2016

In de portefeuillestrategie van 23 juni 2016 wordt het werkgebied van De Key op pagina 10 exact omschreven. De Key concentreert zich in haar werkgebied Amsterdam en Diemen binnen en net buiten de Ring A10. Het bezit daarbuiten wil zij afstoten. De exacte beschrijving is conform het groene deel van de plattegrond in figuur 1. Op pagina 49 is zelfs een overzicht van de buurtcombinaties opgenomen die daar bij horen.

 

Daaruit blijkt klip en klaar dat De Key haar werkgebied exact heeft afgebakend. Arcade concludeert dat sprake is van een beleidswijziging met betrekking tot het werkgebied van De Key.

Meerjarenbegroting 2021-2025

In de versie van de meerjarenbegroting (MJB op hoofdlijnen) die Arcade op 28 december 2020 heeft gekregen schrijft De Key: “Het recept is simpel: zorg ervoor dat uit de huuropbrengst in ieder geval onderhoud en woningverbetering kan worden betaald. En financier de nieuwbouw uit verkoopopbrengsten.” Dit is Arcade ook steeds voorgehouden: verkoop financiert nieuwbouw.

Samenwerkingsafspraken Amsterdam en Diemen

In de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is de afspraak opgenomen dat corporaties sociale woningen kunnen verkopen ten behoeve van nieuwbouw in Amsterdam. In de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023 is afgesproken dat er in beginsel niet verkocht zal worden. Er is in Amsterdam is ook afgesproken dat er niet meer woningen verkocht zullen worden dan nodig. En tevens is afgesproken dat als er financiële ruimte over is, er een IJkpunt is waarin dat tot uiting komt. Partijen overleggen dan met elkaar welke extra prestaties zij met die extra financiële middelen gaan financieren.

Verkoop sociale woningen

Voor 8 gebieden in Amsterdam is afgesproken dat corporaties terughoudend zijn in de verkoop van sociale huurwoningen. In tegenstelling tot hetgeen is afgesproken, zien veel bewoners in deze buurten dat er geenszins sprake is van enige terughoudendheid. Ook niet bij De Key.

Verkoop van sociale woningen is een gevoelig onderwerp in Amsterdam. Dat blijkt ook maar weer eens uit het voornemen van de gemeente Amsterdam van 1 februari 2021 om te onderzoeken of de gemeente zelf sociale woningen van corporaties kan aankopen. Daarmee wil ze voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen, waarna ze veelal onbetaalbaar zijn voor lage inkomens. Wethouder Ivens schrijft: “Het feit dat er corporatiewoningen verkocht worden die voorheen voor een betaalbare prijs werden verhuurd, leidt dan ook tot weinig begrip bij Amsterdammers.”

Conclusie

Arcade komt op grond van het eenvoudige recept in de MJB 2021-2025 tot de conclusie dat De Key de investering in nieuwbouw in Ouder-Amstel wil financieren met verkoop van woningen in Amsterdam. Als dat niet het geval is, moet de conclusie zijn dat De Key kennelijk extra financiële ruimte heeft gekregen. Financiële ruimte die niet nodig is voor nieuwbouw investeringen in Amsterdam of Diemen. Die extra financiële ruimte zou volgens Arcade enigerlei wijze terug moeten vloeien naar volkshuisvestelijke prestaties in Amsterdam.

Zowel in Amsterdam als Diemen zijn voor vier jaar bindende afspraken gemaakt op basis van een financieel bevroren uitgangspunt. Dat is de dPi 2018. Investeren in nieuwbouw in Ouder-Amstel was noch onderdeel van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 in Amsterdam noch in de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023.

Overeenstemming met ontwikkelaar

In een brief aan Arcade staat dat De Key al overeenstemming heeft bereikt met de ontwikkelende partij over de condities waaronder De Key kan investeren in de beoogde afname van 123 woningen in de gemeente Ouder-Amstel. Arcade gaat ervan uit dat bij die condities de nodige voorbehouden zijn gemaakt zoals bijvoorbeeld goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Aangezien het om een voorgenomen besluit gaat waarover Arcade advies kan uitbrengen, zou daarover ook een voorbehoud gemaakt moeten zijn.

Advies

Op grond van hierboven genoemde redenen, adviseert Arcade negatief over de voorgenomen investering in Ouder-Amstel. Arcade vindt dat er geen sprake kan zijn van verkoop van woningen in Amsterdam en/of Diemen ten behoeve van nieuwbouw in Ouder-Amstel. Als er extra bestedingsruimte is, dan zal die ten goede moeten komen aan de zittende huurders in Amsterdam en Diemen. Arcade is graag bereid om met De Key mee te denken en te adviseren over een passend volkshuisvestelijk doel.

Omdat deze investering goedkeuring behoeft van de Raad van Commissarissen, is dit advies ook naar de Raad van Commissarissen verzonden.

• Brief De Key investering in Ouder-Amstel vraag arcade 29-12-2020
• Advies Arcade investeringsproject Ouder-Amstel ‘Dialogue’ 08-02-2021
• Reactie De Key op advies Arcade inzake investering in Ouder-Amstel 20-02-2021

Arcade heeft 1 februari 2021 het voorgenomen besluit huurverhoging 2021 en op 24 februari 2021 de aangepaste versie van het advies van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een uitwisselingssessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over opzet van de huurverhoging en er was ruimte om daarop te reageren. Dit is door de leden als zeer informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

De adviesaanvraag

Arcade heeft vraagtekens bij de adviesaanvraag zelf. Het is niet duidelijk waarom sommige groepen in de bijlage voorkomen en de uitleg over de huurverhoging ontbreekt. Bijvoorbeeld als het gaat om collectieve huurcontracten voor woningen of kamers. Liever had Arcade gezien dat al deze groepen waar De Key onderscheid in maakt, apart in de brief behandeld worden.

Verder valt het Arcade op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere contracten en jongeren- dan wel campuscontracten. Dit was vorig jaar wel het geval. Alleen contracten voor bepaalde tijd kregen toen inflatievolgende huurverhoging. De key zegt dit te doen conform het advies van Arcade van 2020. Wij zijn erg blij dat De Key hierin meegaat, maar we hebben gevraagd om bevestiging dat dit een blijvende verandering is. Tegelijkertijd meent Arcade dat in een volgende adviesaanvraag over de huurverhoging er een verschil in de huurverhoging zou moeten zijn voor studenten die zelfstandig of onzelfstandig wonen.  Mede gelet op de verschillen wat betreft het recht op huurtoeslag.

Daarnaast lijkt De Key eenzijdig te beslissen waar Arcade wel of niet adviesgerechtigd over is. De Key stelt dat Arcade niet adviesgerechtigd zou zijn over bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vinden dit een bijzondere gang van zaken en dat de onderbouwing van De Key geen hout snijdt. De inkomensafhankelijke huurverhoging verschilt elk jaar. Dit jaar gaat de huurverhoging zelfs niet door. Een advies over de veranderde situatie is dus volgens Arcade elk jaar gepast.

Gezien de veranderde omstandigheden, het besluit van de minister tot huurbevriezing van alle sociale huren, zullen we ons in deze adviesaanvraag richten op de volgende punten: de adviesaanvraag van vorig jaar, de huurbevriezing, de eenmalige huurverlaging en de voorgenomen huurverhoging in de vrije sector.

Vooraf

Vorig jaar heeft De Key een adviesaanvraag gestuurd waarin zij voorstelde om een driejarig huuraanpassingsbeleid vast te stellen. Arcade heeft hierop negatief geadviseerd omdat zij toen al een verschuiving in het maatschappelijke debat signaleerde wat betreft de verhuurdersheffing. Daarnaast voorspelde Arcade een drastische verschuiving van de randvoorwaarden voor het huurbeleid vanwege de verwachte problematiek wat betreft de coronacrisis. De Key heeft toen besloten vast te houden aan het meerjarige huuraanpassingsbeleid omdat dit ‘duidelijkheid’ zou scheppen voor de huurders. Arcade stelt nu vast dat De Key naar eigen believen op meerdere punten afwijkt van het in 2020 voorgestelde meerjarig huuraanpassingsbeleid, en er op andere punten weer aan vasthoudt. Tegelijkertijd is De Key niet altijd helder waarom zij die verschillende keuzes maakt en pas na doorvragen een tipje van de sluier oplicht.

Huurbevriezing en communicatie

De Key geeft in het aangepaste advies van 24 februari 2021 aan dat een huurkrant of andere informatievoorziening richting de huurders niet langer meer van toepassing is vanwege de huurbevriezing. Dit druist volgens Arcade in tegen het eerder door De Key geformuleerde uitgangspunt van ‘transparantie’. Transparantie over de veranderende situatie is nodig, vooral om onzekerheid bij huurders (krijg ik ook geen huurverhoging?) weg te nemen.

Eenmalige huurverlaging

In uw adviesaanvraag geeft u aan dat een deel van de huurders van De Key dit jaar een huurverlaging krijgt. Om de huurverlaging uit te leggen aan de huurders zou u een huurderskrant meesturen met meer informatie over de wetswijzigingen. De Key wordt door de Belastingdienst geïnformeerd over wie daarvoor in aanmerking komen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het inkomen uit 2019. De Wet eenmalige huurverlaging gaat echter in per 1 januari 2021. Deze geldt voor iedereen die 6 maanden of langer te maken heeft met een inkomensterugval die leidt tot een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huurders die een inkomensterugval na 1 januari 2020 hebben gekregen en waarvan dit dus niet te zien is in het inkomen over 2019.

Daarbij zijn er ook huurders van De Key die te maken hebben met wisselende inkomens waardoor zij wel recht hebben op de eenmalige huurverlaging, ondanks dat dit niet blijkt uit de inkomensgegevens die de Belastingdienst heeft over 2019.

Vrije sector

De Key kiest ervoor om de vrije sector een inflatievolgende huurverhoging te geven van 1,4%. Zij lijken nu als enige huurders van De Key buiten de boot te vallen wat betreft huurbevriezing. Arcade vindt dit een onwenselijke en oneerlijke situatie.

De afgelopen jaren hebben ook de huurders in de vrije sector te maken gekregen met flinke huurverhogingen. Daarbij kunnen zij door de crisis van het afgelopen jaar net zo goed te maken hebben met een onzekere toekomst, of zelfs een terugval van hun inkomen. Denk hierbij aan ondernemers en ZZP’ers, maar bijvoorbeeld ook diegenen met een tijdelijk arbeidscontract en AOW gerechtigden van wie de pensioenen al jaren lang onder druk staan.

De niet-Daeb tak presteert financieel uitstekend, over die woningen hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te worden en de ratio’s (ICR, LtV) zijn veel beter dan in 2016 is geprognosticeerd in het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

1. Voortaan elk jaar een adviesaanvraag over de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging uit te zenden waarin de gehele systematiek onderwerp is van de adviesaanvraag.
2. Een brief te sturen aan alle huurders wat betreft de huurbevriezing.
3. Een brief aan de huurders de deur uit te doen waarin de eenmalige huurverlaging aan alle huurders wordt uitgelegd. Niet alle huurders zijn even goed op de hoogte van de veranderde wetgeving en veel huurders zullen hun eigen situatie willen controleren. De inhoud van de brief kan samengevoegd worden met de brief over de huurbevriezing uit advies 2.
4. Huurders actief te benaderen en duidelijk te informeren over de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders moeten weten dat zij hun situatie ter beoordeling voor kunnen leggen aan De Key wanneer zij denken in aanmerking te komen voor een huurverlaging. Hetzelfde geldt voor huurders met een wisselend inkomen. Arcade adviseert De Key om in te zetten op maatwerk voor huurders die tussen wal en schip vallen.
5. De eenmalige huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de vroegst mogelijke datum van 1 maart 2021 in te laten gaan.
6. Ook voor de vrije sector over te gaan tot een huurbevriezing.

• Aanbiedingsbrief Arcade inzake voorgenomen besluit huurverhoging 2021 01-02-2021
• Brief vragen voorgenomen besluit huurverhoging 2021 20-02-2021
• Reactie De Key op vragen van Arcade over de huurverhoging 2021 24-02-2021
• Bijlage 1 uitwerking huurverhoging 202 21-02-2021
• Bijlage 2 beantwoording vragen inzake huurverhoging 2021 21-02-2021
• Advies Arcade huurverhoging 2021 05-03-2021
• Reactie De Key op advies huurverhoging 2021 van Arcade 18-03-2021
• Antwoord Arcade op reactie De Key huurverhoging 2021 26-03-2021
• Reactie De key op advies huurverhoging vrije sector 2021 Arcade 07-04-2021

Sociale huurders die in 2019 en 2020 hun huurprijs flink hebben zien stijgen, terwijl hun inkomen laag bleef of zelfs lager werd, kunnen per direct een permanente huurverlaging aanvragen. Hoe sneller u dit doet, hoe eerder u de huurverlaging krijgt.

Wie komt in aanmerking?

De huidige huurprijs moet hoger zijn dan de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ van € 633,25 kale huur per maand  voor 1 en 2 persoons huishoudens of boven de € 678,66 kale huur voor meerpersoons huishoudens. Uw bruto jaarinkomen mag niet meer zijn dan € 23.725,– (1 persoons huishouden) of € 32.200,– (meerpersoons huishouden). Voor sociale huurders met AOW ligt de inkomensgrens op € 23.650,– (1 persoons huishouden) of € 32.075,– (meerpersoons huishouden).

Uw te hoge huurprijs wordt bij verlaging blijvend ‘afgetopt’ tot  € 633,25 of € 678,66 kale huur per maand. Waarschijnlijk is dat een flinke slok op een borrel.

Wees er snel bij

Hoe sneller u de huurverlaging aanvraagt, hoe sneller u de huurverlaging ook daadwerkelijk krijgt. Er zit sowieso tijd tussen aanvragen en huurverlaging (twee tot drie maanden) en gedurende die maanden betaalt u nog steeds de hoge huurprijs. U krijgt geen verlaging met terugwerkende kracht.

Huurverlaging aanvragen gaat zo

U stuurt De Key of Lieven de Stad zo snel mogelijk deze modelbrief (hier downloaden) waarop u al uw gegevens invult. U doet er een bewijs van inkomen bij (kopie van een loonstrook, uitkeringsafschrift of bankafschrift). Ook doet u er een door de huurder ondertekende brief bij waarin staat uit hoeveel personen uw huishouden bestaat en wat hun leeftijden zijn (de ‘huurder’ is de persoon op wiens naam het huurcontract staat).

Reactie van De Key of Lieven de Stad

Nadat u de huurverlaging heeft aangevraagd, ontvangt u binnen drie weken een brief van De Key of Lieven de Stad. Hierin staat een voorstel tot huurverlaging.

Kijk goed naar het voorgestelde huurbedrag. Is dit hoger dan € 633,25 of € 678,66 per maand en bent u het daar niet mee eens, neem dan zo snel mogelijk contact op met de Huurcommissie of een team van Stichting !WOON bij u in de buurt. Zij kunnen u helpen om in bezwaar te gaan tegen het voorgestelde huurbedrag. Neem ook contact op met Arcade: wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Moet u langer wachten op een reactie dan de gestelde drie weken (wat betekent dat de huurverlaging ook later ingaat!), neem dan direct contact op met Arcade: wij zullen voor u aan de bel trekken.

Niets doen kan ook

Indien u niet zelf de huurverlaging aanvraagt, kan het zijn dat u van De Key of Lieven de Stad de huurverlaging toch krijgt, bijvoorbeeld omdat u in 2019 al een laag of lager inkomen had. U ontvangt in dat geval voor 1 april een brief van De Key of Lieven de Stad met een voorstel voor de nieuwe huurprijs. Controleer goed of u het eens bent met de voorgestelde huurverlaging en ga eventueel in bezwaar zoals hierboven beschreven.

Let op!

Deze regeling geldt niet voor huurders bij woningcorporaties die een huurcontract zijn aangegaan in de vrije sector. In dat geval heeft u vanaf het begin van uw contract een huur betaald boven de liberalisatiegrens (momenteel € 735,– euro per maand). U kunt dan geen huurverlaging aanvragen.

Weet u niet zeker of uw huurhuis valt binnen de sociale sector? U kunt dit nakijken op uw huurcontract en anders navragen bij De Key (020 621 43 33) of Lieven de Stad (020 218 22 55).

Mocht u als lid van Arcade in de vrije sector huren en u heeft grote problemen met de hoogte van de huurprijs, bijvoorbeeld omdat uw inkomen is gedaald in 2020, laat dit dan weten aan het Arcade-bestuur via info@hvarcade.nl. Wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Amsterdam is trots op haar internationaal geprezen kunstsector. Toch houden professionele kunstenaars nauwelijks het hoofd boven water. Om kunstenaars een hand te reiken is in 2016 afgesproken dat zij een betaalbare atelierwoning kunnen huren voor vijf jaar, met uitzicht op nogmaals vijf jaar verlenging. Nu blijkt door een fout in het beleid deze verlenging helemaal niet mogelijk.

Door deze bestuurlijke fout dreigen Lily Lanfermeijer en Temra Pavlovic, beide huurder van een atelierwoning bij De Key en beide beroepskunstenaar, komende oktober op straat te worden gezet.

Huur jij ook een atelierwoning met een tijdelijk contract? Meld je hier info@hvarcade.nl bij Arcade. Hoe meer mensen van zich laten horen, hoe beter deze beleidsfout de wereld uit wordt geholpen.

Toptalent in de Zomerdijkstraat

Lanfermeijer en Pavlovic huren een atelierwoning aan de Zomerdijkstraat, van oudsher een complex voor artistiek toptalent. Hier schreef Jan Wolkers Turks Fruit en kwam actrice Audrey Hepburn regelmatig langs voor balletlessen bij Sonia Gaskell. WOII-verzetsheld Gerrit van de Veen, die zijn grafische talenten gebruikte om joodse documenten te vervalsen, woonde er tot hij moest onderduiken. Na WOII bleef de Zomerdijkstraat een plek voor baanbrekende kunstenaars, zoals Wim Crouwel; één van ‘s werelds bekendste grafisch ontwerpers. Ook kunstenaar Remy Jungerman, die in 2019 Nederland vertegenwoordigde op de gezaghebbende biënnale in Venetië, woont er.

Alleen Jungerman heeft, net als 21 andere bewoners, een huurcontract voor onbepaalde tijd. Mede dankzij die stabiliteit heeft hij zijn kunstpraktijk in Amsterdam in alle rust tot wasdom kunnen brengen. Dat geluk hebben Lanfermeijer en Pavlovic niet. En met hen, Nicola Arthen, Inez de Brauw, Smári Róbertsson en Marit Westerhuis ook niet. Pavlovic: ‘De afgelopen jaren hebben wij veel geïnvesteerd in onze beroepspraktijk, ons netwerk verbreed en de atelierwoning optimaal ingericht voor het produceren van ons werk. Maar vijf jaar is niet voldoende om van de professionele en praktische randvoorwaarden de vruchten te kunnen plukken. Het kunstenaarschap is niet 1 op 1 te vergelijken met ondernemerschap, maar heeft een eigen dynamiek. Een kunstenaar moet bijvoorbeeld haar eigen unieke publiek creëren. We hebben de huurverlenging hard nodig.’

Beloofde verlenging is volgens De Key niet mogelijk

Lanfermeijer en Pavlovic behoren tot de eersten die de uitvoering van het huidige beleid meemaken. Met een kunstenaars-toptoets zijn zij vier jaar geleden door de CAWA, de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam, voorgedragen als kandidaten voor hun atelierwoning op de Zomerdijkstraat. Inclusief het in het CAWA-reglement beschreven recht voor hertoetsing na vijf jaar en bij het behalen van die toets, een contractverlenging van wederom vijf jaar.

Desalniettemin hebben Lanfermeijer en Pavlovic van De Key bericht gekregen over het definitief aflopen van het huurcontract. Volgens Arcade, die De Key hierover heeft bevraagd, ziet het ernaar uit dat De Key Lanfermeijer en Pavlovic tevens niet zal voordragen voor hertoetsing bij de CAWA. Dit is anders dan wat er is afgesproken, wat in de gemeentelijke regeling is vastgelegd en waar Lanfermeijer en Pavlovic dan ook van uitgingen. Arcade vreest dat veel kunstenaars in hetzelfde schuitje zitten, ook bij andere corporaties dan De Key.

De Key beroept zich op het feit dat er wettelijk gezien geen manier is om huurders een tijdelijk contract te geven met uitzicht op een opnieuw tijdelijke verlenging, zoals de gemeente wil. Lanfermeijer en Pavlovic zijn destijds daarom in de atelierwoning geplaatst op basis van een tijdelijk jongerencontract, een contract dat tegen het vastgestelde gemeentebeleid in druist.

Op korte termijn zoeken naar een oplossing

De gemeente, die het huidige atelierwoningenbeleid heeft ingesteld, moet deze fout snel herstellen. De gemeente kan op die manier zorgen dat kunstenaars de afgesproken verlenging van het huurcontract inderdaad krijgen. Arcade roept de gemeente op om op korte termijn te zoeken naar een oplossing, zodat kunstenaars als Lanfermeijer en Pavlovic niet op straat komen te staan. Jonge kunstenaars ouder dan 28 jaar hebben in het huidige huurlandschap in Amsterdam niet veel andere kansen.

Pavlovic: ‘Het is duidelijk dat de gemeente welwillend is en dat zij kunstenaars voor de stad wil behouden. Het atelierwoningbeleid zou kunstenaars een springplank geven, maar zoals het in de realiteit wordt uitgevoerd, is deze springplank veel te kort. Het verliezen van werkruimte én woonruimte, op dit belangrijke moment in onze carrière, zal grote gevolgen hebben voor onze professionele toekomst en de waarde die ons werk kan toevoegen aan de culturele reputatie van Amsterdam.’

Nieuwe De Key-huurderscommissaris Jurenne Hooi in gesprek met Arcade

Sinds januari zit Jurenne Hooi op voordracht van Arcade in de Raad van Commissarissen (RvC) van De Key. De RvC controleert of het bestuur van De Key haar werk goed doet, conform de statuten en reglementen van de organisatie. Hooi  gaat graag met deze taak aan de slag. Ze vindt dat de huurder altijd centraal moet staan. ‘Huurders zijn de belangrijkste klanten van een woningbouwvereniging.’

Jurenne Hooi huurt zelf ook. Niet bij De Key, maar bij een projectontwikkelaar. Ze kent de problemen waar huurders mee kampen. Bovendien, zo stelt ze is ‘wonen geen luxe, maar een primaire levensbehoefte.’ Als commissaris op het terrein van  ‘Wonen en Vastgoed’ wil ze het bestuur met raad bijstaan over zaken die alle huurders van De Key, starters met een jongerencontract én zittende huurders, aangaan.

Speerpunten

De nieuwe huurderscommissaris heeft drie speerpunten. Allereerst moet De Key voor goede en betaalbare huurwoningen zorgen. Huurders moeten hier op kunnen rekenen. Mensen moeten met plezier kunnen wonen zonder dat ze het grootste deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.

Ten tweede moet de dienstverlening van De Key goed zijn. Klachten moeten serieus worden genomen en regelmatig onderhoud is essentieel.

Hooi vindt dat het ‘om mensen én stenen moet gaan. Mensen maken de wijk, je brengt er als bewoner toch een groot deel van de dag door. Wijken zijn de hardware, mensen de software. Ze kunnen niet zonder elkaar en zijn even belangrijk’.

Ten derde moet De Key helder en duidelijk met haar klanten communiceren. Je moet als huurder weten waarom sommige zaken wél en andere zaken niet mogelijk zijn. Ook moet je niet verrast worden door een onaangekondigde monteur voor je deur. Jurenne Hooi gaat het ook om rechtvaardigheid. De Key moet bijvoorbeeld kunnen uitleggen waarom niet iedereen dezelfde huurverhoging krijgt. Voor iemand die te weinig huur betaalt ten opzichte van zijn inkomen, is het soms eerlijker dat hij of zij meer huurverhoging krijgt dan iemand die van een veel lager inkomen moet rondkomen.

In gesprek met de directie maar óók met huurders

De nieuwe huurderscommissaris wil met verschillende groepen in gesprek: de directie van De Key bijvoorbeeld, maar óók met huurders. Met die gesprekken kan informatie worden opgehaald en kan de Raad van Commissarissen het bestuur, vanuit hun klankbord/adviserende functie, ondersteunen. Bijvoorbeeld bij groot onderhoud in oude wijken. De Raad van Commissarissen praat hier onder meer met het bestuur over. Hooi zou bijvoorbeeld willen weten of bewoners ook tevreden zijn over het groot onderhoud in hun wijk. Ook wil ze met Arcade, waar nodig, spreken over huurdersproblemen. Arcade vergadert zowel met de Raad van Bestuur (de directie) als de Raad van Commissarissen.

Hooi vindt dat het ‘om mensen én stenen moet gaan. Mensen maken de wijk, je brengt er als bewoner toch een groot deel van de dag door. Wijken zijn de hardware, mensen de software. Ze kunnen niet zonder elkaar en zijn even belangrijk’.

Stad voor iedereen

Jurenne Hooi hoopt dat Amsterdam weer een stad wordt voor iedereen. ‘Er moet goed naar de huurprijzen worden gekeken. Starters, politiemannen, verpleegkundigen en welzijnswerkers komen de stad nauwelijks nog in. Er moeten voldoende betaalbare woningen komen. De Key en andere woningcorporaties spelen daarbij een belangrijke rol.’ Hooi hoopt hier met haar commissariaat een belangrijke bijdrage aan te leveren.

Het bestuur van Arcade heeft de samenwerking met de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) stopgezet. Wij zullen dit de leden tijdens de eerstvolgende Algemene Ledenvergadering ter bekrachtiging voorleggen.

Met het beëindigen van de samenwerking levert Arcade vanaf 31 december 2020 geen bijdrage meer aan de werkzaamheden van de FAH. Ook maakt Arcade geen deel meer uit van het FAH-bestuur.

Arcade blijft vanzelfsprekend wél bijdragen aan het realiseren van de collectieve samenwerkingsafspraken op stedelijk niveau. Daarbij blijft Arcade ook deelnemen aan werkgroepen en overlegorganen op verschillende niveaus in de huursector. Voor eventuele vervolgafspraken of uitwerkingen van de gemeentelijke Samenwerkingsafspraken geldt hetzelfde.

Aanloop tot en doel van samenwerking huurderskoepels 2017-2019

In 2017 zijn de gesprekken om tot een overkoepelende samenwerking van Amsterdamse huurdersorganisaties te komen gestart. Dit werd een intensief traject waar Arcade gemotiveerd en met veel energie aan heeft bijgedragen.

Het doel van de samenwerking was in gezamenlijkheid en met steekhoudende achterban-ondersteuning een wezenlijke bijdrage te leveren aan het beleidsproces van stedelijke Prestatieafspraken (waarin het corporatiebeleid voor de komende jaren wordt vastgelegd), en het vervolg daarop te kunnen monitoren en eventueel bij te sturen. Het gedeelde uitgangspunt was van meet af aan om te streven naar consensus en daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Arcade heeft het doel van de samenwerking ten allen tijde onderschreven en als uitgangspunt genomen.

Er is in 2018 geschreven aan een gezamenlijke visie en de statuten die tot de oprichting van de FAH hebben geleid. De ondertekening van de statuten van de FAH en de aansluitingsovereenkomst van Arcade op 9 februari 2019 waren het sluitstuk. Arcade was trots op het resultaat en keek vol vertrouwen uit naar een vruchtbare samenwerking.

In 2019 volgde het traject om te komen tot stedelijke Prestatieafspraken. Hier hebben de vertegenwoordigers van Arcade zich tot het uiterste voor ingezet om de belangen van alle huurders te dienen en daarbij oog te houden voor de specifieke doelgroepen die daarbinnen een minderheid zijn. Zij hebben binnen het bestuur van de FAH hun kennis ten volle ingezet en waar mogelijk bijgedragen om het gezamenlijke uitgangspunt om tot consensus te komen te bereiken.

In datzelfde jaar zijn er door bestuursleden van de FAH eenzijdig keuzes gemaakt die Arcade betreurt. Allereerst omdat deze onnodig beslag legden op de kennis, kunde en tijd van haar vertegenwoordigers, maar ten tweede –  en met name – omdat het besluitvorming betrof over gevoelige onderwerpen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor huurders die Arcade vertegenwoordigt.

Uitwerking voorgenomen werkwijze FAH in 2020

In 2020 zijn er diverse gezamenlijke werkgroepen van de gemeente, AFWC en de FAH opgestart die voortvloeien uit de gemaakte Prestatieafspraken. Een aantal daarvan zijn voor alle huurderskoepels erg belangrijk. Het is daarom van belang dat er in de voorbereiding zorgvuldig met de inbreng van de diverse huurderskoepels wordt omgegaan. Te meer daar deze in overleg met de achterban – de huurders om wie het ten slotte gaat – tot stand komt. Dat is althans wel de wijze waarop Arcade haar inbreng in dit proces opbouwt.

Hier is tot ontsteltenis van Arcade meermalen onzorgvuldig mee omgegaan door collega-bestuursleden van de FAH. Er is zonder overleg inbreng geschrapt en deels ongemotiveerd niet meegenomen in de verzending richting werkgroep(en). Dergelijke onzorgvuldigheden zijn niet te verantwoorden naar de huurders toe, en ook niet uit te leggen.

In vele opzichten was 2020 een jaar waar veel flexibiliteit is gevraagd van ons allemaal. Ondanks lastige omstandigheden zijn er door het bestuur van de FAH goede stappen gezet. Maar er is weinig inhoud gegeven aan het uitgangspunt om gezamenlijk op te trekken en consensus te vinden, en om daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Sterker nog, Arcade ziet dat de samenwerking niet de som der delen is geworden.

Vervolg in 2021

Alles bij elkaar opgeteld ziet Arcade onvoldoende aanknopingspunten om nog deel uit te blijven maken van de FAH. Daarom heeft het Arcade bestuur de FAH eind december laten weten dat zij de aansluitingsovereenkomst per 31 december 2020 opzegt. Het besluit zal Arcade in het eerste kwartaal van 2021 haar leden voorleggen.

In heel Nederland zijn er te weinig sociale huurwoningen, maar Amsterdam spant de kroon. Terwijl steeds meer mensen moeten wachten op een betaalbare woning en de wachttijden steeds langer worden, rijzen de huurprijzen in de vrije sector nog steeds de pan uit. En daar komt de coronacrisis nog eens bij, waarin mensen extra zijn aangewezen op zelfstandige woonruimte, vaak ook nog als thuiswerkplek, en veel inkomens drastisch dalen.

Het is onacceptabel dat zo veel mensen zo muurvast zijn komen te zitten. Dat ze tot hun dertigste bij hun ouders moeten inwonen. Of jarenlang gedwongen bij hun ex moeten blijven. Of dat jonge gezinnen met nét ietsje meer inkomen uit hun huis worden gezet omdat ze als ‘scheefwoner’ zijn gelabeld, zonder dat er een nét ietsje duurdere huurwoning is waar ze naartoe kunnen verhuizen.

Alleen politici kunnen écht iets veranderen

Woningcorporaties worden soms gezien als de boeman, als pandjesbazen die elk jaar de huur verhogen zonder dat ze iets aan onderhoud doen, als bureaucratische bolwerken die veel te weinig bouwen. Maar uiteindelijk zijn het de beleidsmakers – de politici in Den Haag – die bepalen hoeveel betaalbare huurwoningen Nederland rijk (of arm) is en hoe duur (of goedkoop) die huurwoningen zijn.

Met de Tweede Kamerverkiezingen in zicht is het des te belangrijker om politici eraan te herinneren dat de grens is bereikt. De rek is uit de huursector.

Huurdersvereniging Arcade lobbyt – namens huurders en met huurders – bij De Key, Lieven de Stad, de gemeente en het Rijk voor méér betaalbare huurwoningen, méér huurzekerheid en méér menselijke maat in nieuwbouwplannen en in de wijk.

Doe mee met deze actie

Gelukkig staat Arcade niet alleen. De Woonbond en De Goede Zaak zijn een landelijke actie gestart waar u aan kunt meedoen. U kunt een petitie ondertekenen. En u kunt politieke partijen in den Haag direct laten weten dat u vindt dat er snel een einde moet komen aan de wooncrisis.

Als de coronacrisis één ding heeft duidelijk gemaakt, dan is het dat een eigen huis absoluut noodzakelijk is. Groot genoeg om het fijn te hebben met elkaar, klein genoeg om het betaalbaar te houden.

Zorg dat het nieuwe kabinet de wooncrisis écht aanpakt. Zorg dat er een kabinet komt dat de wooncrisis ook écht wil aanpakken. Laat uw stem horen en doe mee aan deze actie! En ga stemmen, natuurlijk, straks op de landelijke verkiezingsdag.

Lees meer op de website Weg met de wooncrisis!.

In het hoger beroep van de staat en de Belastingdienst over de Gluurverhoging (de inkomensafhankelijke huurverhoging) bevestigt de rechtbank dat de Belastingdienst inderdaad fout zat in de periode 2013 tot en met april 2016.

Vanaf januari maken Jurenne Hooi en Rashied Nurmohamed deel uit van de Raad van Commissarissen van De Key. Ze volgen Guusje ter Horst en Peter Ploegsma op, die de Raad van Commissarissen na hun maximale termijn van 8 jaar verlaten.

Jurenne Hooi 

Jurenne Hooi wordt op voordracht van Huurdersvereniging Arcade benoemd op het profiel Maatschappelijk/bestuurlijk en wordt lid van de commissie Vastgoed & Wonen. Jurenne Hooi is voorzitter van de Raad van Toezicht van het Amsterdam Museum en lid van de Raden van Toezicht van diverse zorg- en welzijnsinstellingen, waaronder Cordaan.

Rashied Nurmohamed wordt op voordracht van De Key benoemd op het profiel Financiën & Control en wordt voorzitter van de auditcommissie van de RvC. Rashied Nurmohamed heeft ervaring als commissaris en voorzitter van een auditcommissie in de corporatiesector. Hij is lid van diverse andere Raden van Toezicht en heeft een bancaire achtergrond.

Arcade bedankt Guusje ter Horst voor de bijdrage die zij acht jaar lang heeft geleverd aan onze Raad van Commissarissen.

Het Rijk wil ervoor zorgen dat de huurprijzen in 2021 minder sterk stijgen dan in voorgaande jaren. De huurstijging wordt landelijk aan een maximum gekoppeld van inflatie plus 1% van de bestaande huurprijs. Deze regeling geldt voor zowel sociale huurders als voor huurders in de vrije sector. Wat betekent dit voor u als huurder bij De Key en Lieven de Stad?

Iedere Amsterdamse huurder weet er alles van: elk jaar stijgen de huurprijzen weer, voor sommigen behoorlijk wat, voor sommigen misschien een klein beetje. Al met al zijn de huurprijzen in de hoofdstad gemiddeld de hoogste in het land geworden. Dat is een harde realiteit, zeker tijdens de coronacrisis, waarin een flink aantal mensen het ook nog met minder inkomen moet rooien. 60.000 Amsterdamse sociale huurders zitten financieel in de gevarenzone, concludeerde het Nibud.

Er zijn bewoners die de huur niet meer kunnen opbrengen en verhuizen naar een goedkopere regio. Er zijn bewoners die noodgedwongen bezuinigen op andere levensbehoeftes, zoals stookkosten, kleding en boodschappen. Het gekke is dat de meeste bewoners niet merken waar al dat geld nou toch eigenlijk naartoe gaat. Vaak niet naar verbeteringen aan hun eigen woning.

Waar gaat dat geld naartoe?

De ‘huurpenningen’, zoals de huuropbrengst wordt genoemd, vormen het hoofdinkomen van de woningcorporaties. Zij moeten met dit geld heel veel doen, zoals investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Ze moeten ook grote bedragen afdragen aan het Rijk, zoals de zogenaamde ‘verhuurderheffing’, een extra belasting op sociaal vastgoed.

Omdat de vastgoedprijzen in Amsterdam zo hoog zijn, betalen de Amsterdamse woningcorporaties gemiddeld veel aan verhuurdersheffing, in 2020 zo’n 204 miljoen euro. Omgerekend gaat er van elke Amsterdamse sociale huurprijs 100 euro per maand naar het Rijk. De Amsterdamse woningcorporaties houden daarmee te weinig geld over om te kunnen investeren. Daarom is in Amsterdam afgesproken dat de huren méér mogen stijgen dan elders in Nederland.

Hoe hoog mocht de huurverhoging zijn in 2020?

Bij sociale huur zijn verhuurders (zowel woningcorporaties als particulier) gebonden aan maximale huurprijzen en wettelijke afspraken over huurverhogingen. De maximale huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem dat voor de woning geldt.

De huurverhoging mocht bij sociale huur in 2020 maximaal 5,1 tot 6,6 procent bedragen. Bij jaarinkomens tot 43.574 euro mocht de huur maximaal met 5,1 procent omhoog (2,6 inflatie 2019 + 2,5 procentpunt inkomensafhankelijk). Voor inkomens boven de 43.574 euro mocht de huur met 6,6 procent omhoog  (2,6% inflatie 2019 + 4,0 procentpunt inkomensafhankelijk).

Een vrijesectorwoning is een woning met een kale huur boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ van 737,14 euro. In de vrije sector kan de huur in principe onbeperkt worden verhoogd, maar meestal wordt de huurverhoging vastgelegd met een ‘indexeringsclausule’. Dit houdt in dat de kale huur jaarlijks stijgt met de inflatie volgens een bepaalde prijsindex en mogelijk een opslag.

Nieuw wetsvoorstel voor 2021

Steeds meer politici begrijpen dat het op deze manier voor de huurders steeds lastiger wordt. De voor wonen verantwoordelijke minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren (D66), werd afgelopen zomer zelfs door de Eerste Kamer gemaand om iets te doen aan de huurlasten. Daar wilde minister Ollongren niets van weten, maar ze kwam onlangs toch tot een compromis met oppositiepartijen PvdA en GroenLinks.

Nu ligt er een wetsvoorstel om de huurverhoging in 2021 slechts beperkt te laten stijgen, namelijk met inflatie plus 1 procentpunt per woning. Dit wetsvoorstel geldt zowel voor sociale huurders als voor huurders in de vrije sector.

Wat betekent dit voor huurders van De Key en Lieven de Stad?

De Key en Lieven de Stad hebben hun huurverhogingsbeleid de laatste jaren specifiek afgestemd op bepaalde groepen. Jonge starters in een dure kleine (zelfstandige) woning, bijvoorbeeld, kregen minder (of geen) huurverhoging terwijl huurders in een goedkope grote woning verhoudingsgewijs juist meer huurverhoging kregen.

Het is nog onbekend wat De Key en Lieven de Stad gaan doen met het nieuwe wetsvoorstel. De kans bestaat dat alle huurders in 2021 de maximale huurverhoging krijgen van inflatie + 1%, zodat De Key en Lieven de Stad voldoende huurpenningen binnenhalen om hun wettelijk verplichte doelstellingen te kunnen halen (dat wil zeggen: zorgen voor voldoende kwalitatieve en betaalbare woonruimte).

Wat wil Arcade?

De visie van Arcade is dat de huurverhoging voor alle huurders zo minimaal mogelijk moet blijven, want anders wordt het wonen in Amsterdam gewoon te duur, zelfs voor mensen met een wat beter inkomen. Huurders in de dure vrije sector (zo’n 8% van alle huurders bij De Key en Lieven de Stad) hebben meestal een prima inkomen, maar zijn een groot deel daarvan kwijt aan woonlasten. Dat is wezenlijk niet anders dan de kleinere inkomens, voor wie de woonlasten ook de grootste slok op de borrel zijn.

Arcade wil niet langer dat huurders zeggen: als dit zo nog langer doorgaat, kan ik niet in Amsterdam blijven wonen. Daarom is Arcade ieder jaar over de huurlasten in gesprek met De Key en Lieven de Stad.

Heeft u problemen met het betalen van uw huur? Neem dan contact op met De Key of Lieven de Stad. U kunt voor informatie en ondersteuning bij !Woon terecht. Heeft u problemen met de huurprijs? Laat het ook weten via info@hvarcade.nl.

---

• Aedes, de Vereniging van Woningcorporaties, heeft alle veranderingen in het huurbeleid voor 2021 op een rij gezet.