Brit en Hanneke, betrokken bij Bewonerscommissie 1013, strijden al jaren voor beter onderhoud. Hun complex ligt op de westelijke eilanden in het centrum van Amsterdam. Een gebrekenbrief bleek een belangrijk middel om problemen aan te kaarten. Lees onderaan hoe u ook een ‘gebrekenbrief’ kunt opstellen. Want als uw verhuurder in gebreke blijft, kunt u heel veel korting krijgen op de maandelijkse huurprijs.

Begin maart 2019 overlegt Hanneke met Hans Bakker van Stichting !WOON. De stichting geeft onder andere advies over huren, energie, organisatie en participatie. Hanneke wil met hulp van !WOON een bewonerscommissie oprichten. Arcade speelt daarbij een ondersteunende rol. Hanneke wil dat De Key achterstallig onderhoud aanpakt. Het is tijd voor actie.

Oprichting bewonerscommissie tijdens bewonersavond 

Hanneke nodigt alle huurders van het complex uit voor een bewonersavond op 19 maart 2019. Tijdens die bewonersavond wordt de bewonerscommissie opgericht. Er komen maar liefst 22 bewoners op af. Brit is één van hen.

Onderhoudsproblemen in kaart brengen door enquêtes

Begin april 2019 ontvangen alle huurders van de bewonerscommissie een enquête. Een deel van de huurders zijn ook persoonlijk benaderd. Meerdere bewoners blijken met schimmelklachten en vocht te kampen. Sommige bewoners slapen hierdoor zelfs niet meer in hun slaapkamer.

Brit heeft van onderhoudsmensen van De Key vernomen dat er tijdens de bouw van het complex, zo’n veertig jaar geleden, fouten zijn gemaakt. Hierdoor spelen er op veel plekken dezelfde problemen.

Samen met !WOON een gebrekenbrief opstellen

In de tweede helft van 2019 overlegt de bewonerscommissie opnieuw met !WOON over de aanpak van de problemen. !WOON stelt voor te helpen met het inventariseren van de klachten om ze zo gebundeld naar De Key te sturen. Het is namelijk lastig om via de website van De Key meerdere problemen tegelijk te melden. Bovendien blijven structurele problemen zo onopgelost.

De bewonerscommissie hangt brieven op in de trappenhuizen. Op de brieven staat hoe bewoners contact op kunnen nemen met !WOON om de onderhoudsproblemen in kaart te brengen.

Een aantal bewoners maakt dankbaar gebruik van de uitnodiging om met !WOON in gesprek te gaan. Het wordt direct helder welke onderhoudsklachten bij de verhuurder kunnen worden neergelegd. Die klachten worden in een zogenaamde ‘gebrekenbrief’ gezet.

Simpele onderhoudsproblemen lost De Key vlot op, grote onderhoudsproblemen niet of nauwelijks 

In de tweede helft van 2019 worden alle verzamelde gebrekenbrieven naar De Key gestuurd. Het duurt lang voordat de corporatie reageert, áls er al wordt gereageerd. Kleine onderhoudsproblemen worden verholpen. Grote onderhoudsproblemen, zoals schimmel en vochtproblemen, niet. Volgens Brit zijn dat nou juist de dingen waar mensen veel overlast van ondervinden.

Geen gehoor bij De Key dus een procedure bij de Huurcommissie

Volgens de zogenaamde Overlegwet die het contact tussen huurders en verhuurders regelt, moet de woningcorporatie de onderhoudsklachten binnen zes weken na melding verhelpen. Op de onderhoudsklachten van Brit reageert De Key niet. Ze start daarom een procedure bij de Huurcommissie.

De Huurcommissie bemiddelt bij conflicten tussen huurders en verhuurders. Een procedure bij de Huurcommissie moet altijd bij de corporatie worden aangekondigd. Brit start in juni 2020 een procedure. De Huurcommissie heeft het druk. Na ruim een half jaar komt er pas iemand langs.

De Key probeert een procedure bij de Huurcommissie te ontmoedigen 

Pas nadat Brit een procedure bij de Huurcommissie is gestart, komt er een opzichter van De Key langs. De opzichter wil kleine gebreken wel verhelpen maar pakt structurele onderhoudsproblemen zoals schimmel en vocht niet aan. De Key probeert de bewoners over te halen om de procedure te stoppen. Door ‘makkelijke’ reparaties te beloven, of door je voor te houden dat een procedure bij de Huurcommissie je veel geld kan kosten. Volgens Brit klopt het echter niet dat een procedure je veel geld kost. Als huurder betaal je namelijk nooit meer dan 25 euro. Je kunt daarentegen wel heel veel korting op de huurprijs krijgen als de verhuurder de problemen niet oplost. Vandaar, waarschijnlijk, dat De Key probeert te verleiden met klein bier.

Brit is niet van plan haar procedure te beëindigen, want de structurele problemen van vocht, schimmel en scheuren zijn niet verholpen. ‘De Key moet allereerst de grote problemen aanpakken, die zorgen voor de meeste overlast.’

Om onderhoud aan te pakken is een sterke bewonerscommissie van levensbelang 

‘Er zijn nog steeds weinig grote problemen echt aangepakt in ons complex,’ stelt Brit. ‘Intussen zijn er op 18 mei 2021 door De Key wel nieuwe loodflappen onder de balkons geplaatst. Die loodflappen moeten vochtklachten bestrijden. We zullen het zien. Er zijn helaas al mensen noodgedwongen verhuisd omdat hun woning onleefbaar was geworden door giftige, rode schimmel. Direct nadat deze mensen hun woning verlieten stond er een zwammenbestrijder op de stoep om het probleem aan te pakken. Waarom pas toen?’

Brit stelt dat een sterke bewonerscommissie van levensbelang is om gezamenlijk onderhoudsproblemen aan te kaarten. Haar commissie praat voortdurend met bewoners. Zo wijst Hanneke op huurdersrechten en stimuleert ze bewoners om dat bij De Key te benadrukken. Arcade leverde informatie aan over huurdersrechten en de doelstellingen van de sociale huursector.

‘Door een sterke bewonerscommissie weet De Key dat niet alles zomaar geaccepteerd wordt,’ zegt Brit. Ze besluit: ‘bewoners kunnen samen dus wel degelijk het verschil maken.’

Wat is een ‘gebrekenbrief’?

In een huurhuis kunnen allerlei problemen zijn die de huurder niet kan oplossen. Denk aan lekkage, schimmel, tocht, ondeugdelijke leidingen, hout- en betonrot en slechte ventilatie. De verhuurder (de eigenaar van het vastgoed) is verplicht om deze gebreken aan te pakken en te verhelpen.

Doet de verhuurder dat niet, dan kan de huurder tóch afdwingen dat de problemen worden opgelost, of dat er anders een flinke huurverlaging komt totdat reparaties zijn verricht en onderhoud is gepleegd.

Maar dat gaat niet vanzelf. Om noodzakelijke reparaties en onderhoud (of anders huurverlaging) af te dwingen is het noodzakelijk dat er contact wordt gezocht met de Huurcommissie én dat er een brief met een opsomming van de problemen wordt gestuurd naar de verhuurder. Zoiets heet een ‘gebrekenbrief’.

De ‘gebrekenbrief’ gaat als volgt (bron: Stichting WOON!):

U meldt de klachten schriftelijk aan de verhuurder. U kunt hiervoor deze voorbeeldbrief melding onderhoudsklachten van de Huurcommissie gebruiken (zie onder). Heeft  u de klachten nog korter dan 6 maanden geleden schriftelijk gemeld (en u heeft een kopie), dan kunt u deze stap overslaan.

Reageert de verhuurder niet, dan dient u na 6 weken een ‘verzoekschrift onderhoudsprocedure’ in bij de Huurcommissie (zie onder). Hecht een pdf aan van de eerder verstuurde gebrekenbrief aan de verhuurder.

U ontvangt een ontvangstbevestiging met een betalingsverzoek van € 25,–. Dit moet u meteen betalen, anders gaat de procedure niet door. Na betaling start de procedure meteen. Wordt u in het gelijkgesteld, dan krijgt u het geld terug. Mensen met een klein inkomen kunnen vrijstelling krijgen.

De Huurcommissie stelt een onderzoek in, er komt een zitting en dan volgt de uitspraak. Bij heel ernstige klachten wordt de huurprijs verlaagd naar 20% van de betaalde huur (rekenvoorbeeld: uw huurprijs van € 500,- gaat dan naar € 100,-). Bij minder ernstige gebreken volgt verlaging naar 30% of 40% van de betaalde huurprijs (uit hetzelfde rekenvoorbeeld: € 150,- en € 200,–).

Ook gebreken die niet op de lijst staan, maar wel het woongenot (ernstig) schaden, kunnen tot verlaging leiden. De verlaging gaat in op de eerste van de maand nadat de gebreken bij de verhuurder gemeld zijn.

Na herstel van de gebreken geldt weer de oude huurprijs.

Handige links

• Op de website van stichting WOON! vindt u meer informatie over gebreken en wat u kunt doen.
• De modelbrief voor gebreken kunt u hier downloaden.
• Het verzoekschrift onderhoudsprocedure kunt u hier invullen en versturen naar de Huurcommissie.
• Vindt u dit ingewikkeld, neem dan contact op met Stichting WOON!

Arcade werd afgelopen februari getipt door een oplettende buurtbewoner, die ontdekte dat De Key een sociale huurwoning aan de Realengracht had geliberaliseerd. Dat wil zeggen dat de woning niet langer beschikbaar was op Woningnet maar werd aangeboden op de commerciële huurmarkt voor een fors hogere huurprijs. De tussenwoning, aangeboden op de Funda-website, was binnen week verhuurd voor een kale huur van maar liefst € 1.600,– per maand.

Vanaf 2020 gelden voor de verkoop van sociale woningen strikte afspraken per stadsdeel. Het Amsterdamse gemeentebestuur en de woningcorporaties, inclusief De Key zijn deze afspraken overeengekomen om verdere afname van de betaalbare woningvoorraad te stoppen. Op enkele uitzonderingen betekent dit voor Centrum West een verkoopstop van sociale woningen voor de wooncorporaties.

Liberalisatie is ook een soort verkoop

Liberalisatie, dat door de Autoriteit Woningcorporaties wordt beschouwd als gelijk aan verkoop, is voor woningcorporaties en de gemeente Amsterdam een smal geitenpadje om sociale huurwoningen tóch te kunnen vercommercialiseren, ondanks een verkoopstop in bepaalde stadsdelen. Dat was dus hier het geval.

Tegenwoordig bezit De Key op de drie Westelijke Eilanden, verdeeld over meerdere wooncomplexen, nog maar rond de 1.000 huurwoningen. Ooit, met het realiseren van stedelijke vernieuwing van de Haarlemmerbuurt in de jaren ’80, stond toen nog genaamd Lieven de Key bekend als de grootse wooncorporatie met de meeste betaalbare woningen. Buurtbewoners noemde het gekscherend ‘De Eilanden van De Key’. Als je een sociaal huurwoninkje nodig had moest je bij De Key wezen.

Zo lukte het generaties Amsterdamse families om bij elkaar in de oude buurt te blijven wonen. Een klein wonder, dankzij De Key. Met de komst van de sociale woningbouw verdwenen de krotwoningen, maar het stigma van achenebbisj was hardnekkig op de Amsterdamse grachtengordel. Voor de oude generatie eilanders was de Haarlemmerdijk al ‘over het spoor’. Een wereld in een wereld.

Het Bickerseiland is overigens geen eiland meer. Sinds de aanleg van de spoordijk in 1878 kan je vanaf de Westelijke eilanden onder het spoor door richting de Haarlemmerdijk. Verstopt achter het spoortalud zijn de eilanden een wereld op zichzelf, losgezongen van de Haarlemmerbuurt.

Tevreden huurders

Met het  geleidelijk opdoeken van scheepswerven en industriële werkplaatsen transformeerde de werkeilanden naar een aantrekkelijke buurt in de luwte van de drukke Amsterdamse binnenstad.

Huurder Paul is een van de Amsterdammers die ooit met zijn jonge gezin van elders uit het centrum op het Realeneiland kwam. Paul: ’In die tijd was er ook woningnood.’ Buurtbewoners en toekomstige huurders werden door De Key met inspraakrondes betrokken bij de nieuwbouwplannen voor het braakliggende terrein waar voorheen tabaksindustrie gevestigd was (de BATCO). Als bewoners van het eerste uur sloeg Paul met buurtgenoten in 1986 de eerste paal in de grond. Het gezin is er nooit meer weggegaan. En nadat het verzoek aan De Key om in aanmerking te komen van de Hoog naar Laag-regeling zonder dralen werd ingewilligd, is de grootste verandering slechts een ander huisnummer.

Paul: ’We wonen op een stille  gracht slechts tien minuten van de Dam, wat wil je met zo’n uitzicht nog meer?’ Paul is een tevreden huurder en kent de buurt van haver tot gort. Gewild en inmiddels onbetaalbaar voor velen. Maar betaalbaar wonen is een recht, ook op een unieke plek.  Paul heeft geen kwaad woord over voor De Key. Hij was daarom des te meer verbaasd toen hij hoorde over de – op Funda aangeboden – vrijgekomen huurwoning in zijn wooncomplex, die daardoor nu niet meer sociaal was.

De politiek moet hier wat aan doen

‘Het is wrang wanneer er sociale woningen voor vrijesectorprijzen worden verhuurd,’ vindt Paul, ‘Maar de oorzaak dat wonen voor een steeds grotere groep in de samenleving onbetaalbaar wordt, ligt bij de politiek en niet zozeer bij de corporaties. Ik noem de absurde verhuurderheffing.’ Paul bedoelt de miljardenbelasting die woningcorporaties aan het Rijk moeten betalen over hun sociale woningbezit. Paul is positief over de komst van de nieuwe vrije sectorburen. Paul: ‘De dames kwamen direct even aankloppen om kennis te maken. Ze zijn blij met hun nieuwe woning maar ze betalen natuurlijk wel de hoofdprijs.’ Voor een woning die voordat de oude bewoner verhuisde dus nog betaalbaar was.

Naast de woning aan de Realengracht zijn in 2020 minstens zes vrijgekomen sociale huurwoningen op het Realeneiland verhuurd in de vrije sector. Al deze geliberaliseerde woningen bevinden zich in het gebied Centrum West. Hier gelden de eerder genoemde Samenwerkingsafspraken 2020-2023.

Zeven sociale huurwoningen gered

Nadat Arcade is getipt over de liberalisatie, is de huurdersvereniging direct in actie gekomen. De Key heeft naar aanleiding van kritische vragen van Arcade besloten om zeven woningen die zij hadden bestemd voor verhuur in de vrije sector (ondanks de afspraken om dit niet te doen) toch niet over te hevelen naar de commercie. Deze zeven woningen zijn dus behouden als sociale huurwoning en kunnen zeven wachtenden op Woningnet gelukkig maken.

Moraal van het verhaal: als huurders aan de bel trekken wanneer een woningcorporatie zich niet aan afspraken houdt, bijvoorbeeld door tóch sociale huurwoningen te verkopen of veel duurder te maken, dan kan Arcade De Key eraan herinneren dat er toch echt afspraken liggen waar zij zich aan te houden hebben. In dit geval zijn door deze actie zeven Amsterdammers een betaalbaar huis gegund gebleven.

Huurders kunnen (vermeende) verkochte of geliberaliseerde sociale huurwoningen melden door contact op te nemen met Arcade. Een rondje speuren op Funda bij aangeboden huurhuizen in de buurt geeft al veel informatie. Alle tips zijn welkom.

Hoera, eindelijk een nieuwe woning gevonden. Mooier of beter, groter of kleiner, in of buiten de stad, koop of huur. Maakt niet uit. Gewoon blij om iets naar de zin gevonden te hebben. Nadat de huur is opgezegd komt de beheerder langs om de woning te inspecteren. Het inpakken kan beginnen. Ook de nieuwe woning moet natuurlijk ‘woonklaar’ worden gemaakt. Een drukke periode breekt aan.

Een paar weken voor de opzegdatum komt de beheerder opnieuw langs voor een voorinspectie, want de woning moet worden opgeleverd zoals de huurder die oorspronkelijk kreeg. De vertrekkende huurder krijgt derhalve een lijst voorgeschoteld met alles wat hij moet verwijderen. Dat niet alleen. Tot diens verbazing vermeldt de lijst ook de kosten die hij moet betalen als hij de genoemde zaken niet verwijdert. Of hij de lijst maar even willen ondertekenen.

Van diverse huurders is vernomen dat zij zich overvallen hebben gevoeld en onder druk zijn gezet om de lijst te ondertekenen, in een toch al hectische verhuisperiode. Zij hebben achteraf spijt dat zij dit hebben gedaan. Zeker omdat een aantal van de te verwijderen voorzieningen golden als ‘blijvende verbetering’. En soms ook omdat achteraf bleek dat de woning helemaal werd gestript.

Helaas getuigt De Key zich onvermurwbaar. Er is getekend, alles moet worden verwijderd of het wordt betalen.

De Key zou huurders kunnen laten weten dat de handtekening niet verplicht is. In het Burgerlijk Wetboek nr. 7, artikel 215/216 over het klusrecht staat onder andere dat verbeteringen aan de huurwoning van blijvende aard kunnen zijn. En dat huurders daarvoor zelfs een vergoeding kunnen krijgen van de verhuurder.

Bij een geschil zal de rechter moeten beslissen. Uit jurisprudentie is bekend dat zo’n ‘handtekening-onder-druk’ herroepen kan worden. Helaas informeert De Key de huurders hierover niet. Wel staat deze informatie in het ZAV-reglement (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Maar het ZAV-reglement is geen dagelijkse lectuur voor de meeste huurders en bereikt hen daarom niet of nauwelijks.

Overigens is het vreemd om voor een totale ‘opleverlijst’ in z’n geheel te tekenen. Over elk onderdeel zou, bij wijze van spreken, apart onderhandeld kunnen worden. Daartoe heeft een huurder het recht. Uiteraard is de huurder verplicht de woning netjes achter te laten. Dat is geen punt van discussie. En in een gesprek met de bezichter kan uiteraard worden besproken wat de huurder doet en laat. Maar een handtekening zetten onder een soort opleveringscontract is niet verplicht. Het verzwakt juist de positie van de huurder bij een geschil. Met handtekening is de kans namelijk groot dat de huurder voor (te) hoge kosten opdraait. Zonder handtekening zal De Key eventuele onrechtmatigheden bij de rechter moeten neerleggen. Voordat De Key een dergelijke stap neemt moet de woning wel in heel abominabele staat zijn, het zal dan niet gaan om een paar spijkertjes in de muur of een inbouwkast.

Kortom: onderteken niets over de oplevering van de woning. Dit is niet verplicht. Neem deze wijze les ter harte.

Actiegroep Niet te Koop komt al meer dan 35 zaterdagen om 15.00 uur bij elkaar in Amsterdam-Zuid om te protesteren tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Zij zien tot hun grote ergernis te veel woningen uit de sociale verhuur verdwijnen.

Het aandeel van sociale verhuur in Zuid is toch al niet al te groot. Daarom hebben de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties afgesproken terughoudend te zijn met verkoop in Zuid. Deze afspraken worden niet (of hooguit alleen op papier) nagekomen. In de praktijk blijft de verkoop gewoon doorgaan.

Om dit onder de aandacht te brengen van bewoners, eigenlijk alle Amsterdammers, gemeente en corporaties, wordt er elke week kort gedemonstreerd. Een sociale huurwoning die te koop is gezet wordt volgeplakt met affiches, er wordt een praatje gehouden en foto’s genomen. De organisatie ligt in handen van Jan Leegwater van Huurders Belang Zuid en Boudewijn Rückert van Huurdersvereniging De Pijp.

Soms staat er een benedenwoning te koop die uitstekend geschikt zou kunnen zijn voor een huurder op leeftijd die graag van een bovenwoning naar beneden zou willen verhuizen. Maar nee, zo’n woning met tuin brengt nu eenmaal meer op dan een bovenwoning. Dus gaat de huurwoning naar de koopmarkt en kan de oudere bewoner noodgedwongen de trappen op en af blijven lopen. Ook al hebben corporaties ervoor getekend om benedenwoningen hiervoor beschikbaar te houden.

De actiegroep vindt het belangrijk om publiek te maken dat als de gemeente dan mooie regelingen in het leven roept, zoals verhuisregelingen voor ouderen die naar een benedenwoning willen, die regelingen dan wel moeten worden nageleefd. En dat de beschikbare huurwoningen dan niet verdwijnen naar de koopmarkt.

Tot nu toe hebben de acties niet gezorgd dat er geen sociale huurwoningen meer worden verkocht in Zuid. Wél haalde de actiegroep meerdere keren de krant. En dat is tenminste weer wat extra bekendheid voor het slinken van de sociale huurvoorraad in Amsterdam. En wat daarvan mede de oorzaak is.

De flitsacties van Niet te Koop worden onder meer aangekondigd via de facebookpagina van Huurders aan het woord en via de maillijst van het Wooncafé. Meer deelnemers aan de actie zijn uiteraard welkom. Geef je op bij de facebookpagina of bij wooncafe020@gmail.com en blijf op de hoogte.

Ook bij een aantal huurwoningen in de verkoop van De Key is actie gevoerd.

Nadat de huurverhogingsbrief op de mat was gevallen kreeg Arcade een signaal van een oplettende huurder van een vrije sector woning. Deze gaf aan dat het bevriezen van de huur ook voor sommige vrije sector huurders geldt, op grond van een bepaling die in enige vrije sectorcontracten hierover is opgenomen. Arcade heeft dit bij De Key aangekaart, De Key beaamt dit. De huren van huurders in de vrije sector met deze bepaling in het huurcontract worden ook bevroren.

Het gaat om contracten die zijn afgesloten tussen 2004 tot en met mei 2011. De bepaling geeft aan dat het huurverhogingspercentage gelijk is aan het huurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen. Dat is dit jaar 0%. Voor huurders van Lieven de Stad met deze bepaling in het vrije sectorcontract geldt hetzelfde. De Key en Lieven de Stad informeren deze huurders hierover.

Na een uitgebreide evaluatie zijn de Amsterdamse verhuisregelingen Van Groot Naar Beter (VGNB) en Van Hoog Naar Laag (VHNL) op veel punten aangepast en verbeterd. De gemeente Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) zijn dit overeengekomen. Arcade vindt het bijzonder jammer dat De Key de grote woningen die door de regeling VGNB vrijkomen niet opnieuw als sociale huurwoningen wil verhuren. De Key gaat deze verkopen.

Door de verhuisregelingen kunnen mensen met voorrang en met gunstige regelingen verhuizen naar een meer passende, voor hen geschikte woning. De regeling Van Hoog Naar Laag maakt het voor huurders van boven de 65 mogelijk om te verhuizen naar een woning op de begane grond. Zij kunnen hun oude huur meenemen. Met de regeling Van Groot Naar Beter kunnen huurders van een woning, die voor hen te groot is geworden, met voorrang naar een kleinere woning verhuizen. Ook zij kunnen hun oude huur meenemen.

De verhuisregelingen leveren de huurder een passende woning op en zijn bedoeld om de doorstroom van de huurwoningen te bevorderen. De Key heeft echter de strategische keuze gemaakt om de grote vrijkomende woningen te verkopen. Hiermee draagt De Key tot grote teleurstelling van Arcade niet bij aan de doorstroming. Daar komt bij dat er ook minder grote sociale huurwoningen in Amsterdam beschikbaar komen voor gezinnen met een laag inkomen die te klein wonen.

Arcade betreurt dat De Key het doel van de regeling Van Groot naar Beter om grote, sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor grote gezinnen met een laag inkomen, niet onderschrijft, maar omwille van haar koers deze huurwoningen in de verkoop zet.

• De evaluatie van verhuisregelingen is hier te vinden: Evaluatie verhuisregelingen Amsterdam – van Nimwegen

Nederland heeft er een nieuwe belangenbehartiger bij! Het Landelijk Overleg Studentenhuurders (LOS), een samenwerkingsverband tussen huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen. Arcade heeft zich samen met negen verschillende huurdersorganisaties aangesloten bij LOS. Daarmee is LOS in bijna iedere studentenstad van Nederland vertegenwoordigd met een opgetelde achterban van 93.000 huurders, waaronder 67.000 studenten. Dat is een vijfde van alle uitwonende studenten (370.000) en bijna de helft van de studenten die huren bij een corporatie (Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2020, Kences).

Het doel van de samenwerking is in de eerste plaats om studentenhuurdersorganisaties meer met elkaar in contact te brengen en om elkaar door onderlinge uitwisseling van kennis en ervaring te versterken. Daarnaast staan wij als huurdersorganisaties samen sterker, wanneer wij op landelijk niveau een vuist willen maken voor de belangen van hurende studenten. Waar de Woonbond zich inzet voor iedereen die huurt en de LSVb voor iedereen die studeert, focust LOS zich op hurende studenten. Als samenwerking van studentenhuurdersorganisaties brengt LOS een unieke en gespecialiseerde invalshoek en expertise in de mix van landelijke belangenbehartigers. LOS wordt daarbij professioneel en inhoudelijk ondersteund door de Woonbond.

De opgave waar we voor staan is groot

De wachttijden voor een studentenkamer nemen al jaren toe en in de komende vijf jaar gaan naar verwachting tienduizenden extra studenten op zoek naar een kamer. De bouw van grote hoeveelheden studentenkamers moet door beter woonbeleid aantrekkelijker worden. Daarnaast zien we dat de flexibilisering op de woningmarkt doorschiet. Ook jongeren hebben recht op zekerheid op het gebied van huisvesting. De toenemende druk op de woningmarkt maakt jonge (Nederlandse en internationale) woningzoekende kwetsbaar voor huisjesmelkers, maar ook private partijen die dure studio’s opleveren met oneerlijke huurvoorwaarden en hoge servicekosten. Ten slotte maken wij ons erg zorgen over de kansen van studenten en jongeren op de woningmarkt. De wooncrisis treft vele Nederlanders maar deze groep moet na afloop van hun campus- of jongerencontact wel in staat zijn om een nieuwe plek te vinden.

Als pleitbezorger voor de hurende student maken wij ons hard voor:

Stem van studenten in woonbeleid. Bij woonbeleid wordt te weinig rekening gehouden met woonvormen die voor studenten gebruikelijk zijn. LOS wil de stem van hurende studenten vertegenwoordigen tegenover de beleidsmaker.

Voldoende betaalbare kamers en studio’s. Huurprijzen voor studentenhuisvesting stijgen en wachttijden worden langer. De wooncrisis kan alleen worden aangepakt als er serieus wordt ingezet op het toevoegen van veel nieuwe studentenhuisvesting.

Hoogwaardige en duurzame studentenhuisvesting. Verduurzaming van de woningvoorraad is belangrijk om de studentenhuisvesting toekomstbestendig te maken.

Versterking rechtspositie student-huurders. Jonge huurders verdienen een rechtspositie die gelijkwaardig is aan andere huurder. Zij zouden beter beschermd moeten worden tegen uitbuiting door private huisvesters.

Soepele overgang van student naar starter. De voortzetting van je wooncarrière na afstuderen zou moeten worden gefaciliteerd door goed beleid en voldoende starterswoningen.

Meer informatie is te vinden op de website van LOShuurders.

Arcade heeft 10 februari 2021 het voorgenomen besluit vaststelling verkoopvijver van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een presentatiesessie vooraf. Daar is het bestuur van Arcade geïnformeerd over de afwegingen die tot het voorgenomen besluit hebben geleid. Dit is als informatief ervaren.

Toekomst huidige huurders

Het heeft echter de zorgen wat betreft de huidige situatie en de toekomst voor de zittende huurders van De Key niet weggenomen. De Key kiest er voor om vol in te zetten op de verkoop van het huidige bezit (zie ook de meerjarenbegroting 2021-2025, de compacte versie ten behoeve van Arcade december 2020). Dit ten bate van kleinere woningen voor een andere doelgroep dan het merendeel van de zittende huurders. Door het bezit steeds verder toe te spitsen op de nieuwe doelgroep, de starters, gaat De Key wat Arcade betreft voorbij aan de grote vraag naar woningen onder alle groepen woningzoekenden. Daarom vindt Arcade het niet verantwoord om zo’n groot aantal woningen aan de verkoopvijver toe te voegen met het doel deze aan de sociale woningvoorraad te onttrekken.

De Key vraagt nu aan Arcade of zij nog meer jarenlang zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt mag brengen. Arcade kan hier niet mee akkoord gaan.

Niet alle informatie

Daarnaast vindt Arcade dat wij, hoewel De Key aan veel van onze vragen tegemoet is gekomen, nog steeds niet over alle informatie beschikken die wij nodig denken te hebben voor een volledig advies. Met name een overzicht van de verkopen per buurt en/of per stadsdeel ontbreekt nog. Dit had Arcade veel meer inzicht gegeven in de invloed die de voorgenomen verkoop heeft op een wijk of stadsdeel. Wij hadden dan bijvoorbeeld kunnen ingaan op de aspecten leefbaarheid, en ook op gemengde wijken.

Arcade is van mening dat als zij alle informatie had gekregen, er een uitgebreider en beter advies voor De Key had gelegen. De Key heeft ook baat bij een goed en gedegen advies van Arcade. Het niet verstrekken van relevante informatie werkt dus in het nadeel van ons beide.

Het voorgenomen besluit

De huidige verkoopvijver wordt aangevuld met 1894 woningen en komt in totaal op 7.410 woningen
De Key onderbouwt onvoldoende waarom het noodzakelijk is om woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. De verkoopvijver is al ontzettend groot. Arcade schrikt er dan ook van dat met de voorgenomen uitbreiding van de verkoopvijver. Bijna een derde van het totale bezit van De Key onderdeel is van de verkoopvijver. Dat aantal is ontzettend hoog. Vooral omdat tijdens de presentatie naar voren kwam dat De Key in principe geen maxima hanteert wat betreft aantal verkopen per jaar. Daarom adviseert Arcade negatief op het uitbreiden van de verkoopvijver.
Dat De Key er voor kiest om 265 woningen uit de verkoopvijver te halen vindt Arcade zeer positief. De Key handelt hiermee in lijn met de Samenwerkingsafspraken, die Arcade heeft medeondertekend. Helaas is het onduidelijk om welke woningen het precies gaat. Arcade adviseert positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen zoals genoemd in de adviesaanvraag.

Overwegingen en keuzes welke zijn voortgekomen vanuit de complexstrategiesessies

Het toevoegen vooroorlogs bezit aan de verkoopvijver

De informatie in de adviesaanvraag was erg summier. Arcade waardeert het dat De Key aanvullende informatie heeft toegestuurd, maar deze is nog niet volledig. Er ont­breekt een duidelijk en helder overzicht op postcodeniveau waar de woningen staan. Hierdoor heeft Arcade geen goed overzicht op welke plekken De Key ervoor kiest om meer woningen te verkopen en welke effecten dit heeft op het aantal (en de grootte van de) sociale huur­wo­ning­en in een wijk of buurt. Arcade snapt de argumentatie van De Key dat vooroorlogse woningen duurder in exploitatie zijn, maar vindt dat geen reden om zo’n groot deel van het zorgvuldig opgebouwde maatschappelijk vastgoed toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.

Het toevoegen grotere woningen aan de verkoopvijver

De Key kiest ervoor relatief veel woningen van 75 m2 en groter toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade vindt dit een zorgelijke ontwikkeling. Het is voor gezinnen steeds moeilijker een geschikte woning te vinden. Zeker voor gezinnen met een kleine portemonnee. Het verkopen van de woningen van 75 m2 en groter vergroot dit probleem. Zeker omdat er niet veel alternatieven zijn bij andere woningcorporaties. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.

Het behouden van recente complexen

De keuze van De Key om recent gebouwde complexen met driekamerwoningen te behouden juicht Arcade toe. Waarom deze alleen gereserveerd moeten worden voor woon­starters wordt ons echter niet helemaal duidelijk. Wij begrijpen dat meer doorstroming hard nodig is voor de groep studenten en jongeren die anders vast blijven zitten in een studentenkamer of kleine studio. Maar we vinden tegelijkertijd dat deze woningen voor alle doelgroepen toegankelijk moeten zijn.

Desalniettemin adviseert Arcade positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.

Het beperken van het aantal complexen

De laatste keuze van De Key om het aantal complexen in het bezit te beperken met het oog op de exploitatie kan niet op bijval rekenen van Arcade. Wij vinden dit geen reden om meer woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. Arcade adviseert daarom negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

Conclusie

Samenvattend komt Arcade tot de conclusie dat wij steeds meer tevreden zijn over de manier waarop het adviestraject verloopt. Maar het niet volledig informeren van Arcade door De Key is voor ons nog wel een struikelblok in de samenwerking.

Arcade adviseert negatief op verdere uitbreiding van de verkoopvijver van De Key, omdat wij ons grote zorgen maken over het wegstromen van zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt. Het feit dat De Key ook geen maximum hanteert wat betreft het aantal verkochte woningen per jaar, baart ons eveneens grote zorgen.

Het afstemmen van het bezit op een nieuwe, jonge doelgroep van De Key gaat ten koste van zittende huurders. Zij krijgen steeds minder mogelijkheden om door te stromen naar een grotere woning of een woning op de begane grond of 1^e etage. Arcade heeft het idee dat De Key deze groep steeds meer uit het oog verliest. Hierdoor raken zij steeds verder in de knel.
Arcade adviseert wel positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen vanwege de Samenwerkingsafspraken.

Per overweging en keuze adviseert Arcade het volgende:

1. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.
2. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.
3. Arcade adviseert positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.
4. Arcade adviseert negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

• Verkoopvijver 2021 10-02-2021
• Advies Arcade verkoopvijver 2021 22-03-2021
• Besluit vaststelling verkoopvijver 2021 reactie op advies Arcade 29-03-2021
• Reactie Arcade op besluit vaststelling verkoopvijver 2021 05-05-2021
• Reactie De Key op brief Arcade 5-5-21 inzake vaststellen verkoopvijver 26-05-2021

Om maar meteen met het slechte nieuws in huis te vallen: de winnaars van de laatste Tweede Kamerverkiezingen gaan weinig doen om de positie van huurders te verbeteren. Vooral Amsterdamse sociale huurders zullen hiervan de wrange vruchten plukken. De onderstaande informatie is gebaseerd op de verkiezingsprogramma’s van de winnende partijen. Dit is wat elke partij graag wil. Wat eventuele coalitiepartijen met elkaar afspreken over de huursector is nu (begin april) nog niet bekend, zeker niet na het lastige debat over de vertrouwenspositie van premier Mark Rutte.

VVD (34 zetels): huren wordt duurder
De VVD wil voortzetting van de hoge belasting op sociale huur ( de zogenaamde ‘verhuurderheffing’) en wil deze zelfs hoger maken, waardoor de huren naar verwachting (fors) zullen stijgen na de coronacrisis. De VVD wil bovendien hard bezuinigen op de huurtoeslag en op uitkeringen. Ook wil de VVD sociale huurders met iets meer inkomen een ‘marktconforme’ hoge huur laten betalen vanuit het idee dat ze dan wel zullen verhuizen naar een duurdere huurwoning of een koophuis. Als woningeigenaar kom je dan in aanmerking voor meer financiële steun van de overheid (hypotheekrenteaftrek). Tot slot wil de VVD dat woningcorporaties meer sociale huurwoningen gaan verkopen.

D66 (24 zetels): huurtoeslag afschaffen en vertrouwen op vrije markt
D66 wil helemaal af van de huurtoeslag en wil net als de VVD sociale huurders met iets meer inkomen een ‘marktconforme’ hoge huur laten betalen, al binnen twee jaar nadat het inkomen is gestegen. Huurders die financieel in de knel komen, zowel in de sociale als in de vrije sector, wil D66 helpen met een belastingkorting waarvoor het huidige belastingsysteem wel eerst op de schop moet. Deze belastingkorting wordt niet berekend op basis van de huurprijs maar op basis van het aantal personen in een huishouden. D66 wil daarnaast mogelijkheden onderzoeken voor woningdelen en inwonen. Verder vertrouwt D66 op de marktwerking.

Volt (3 zetels): veel flex voor jonge expats
Volt is tegen het reguleren van huurprijzen in de vrije sector (de andere partijen beweren juist wél iets minder ‘wild west’ van huisjesmelkers te willen). Volt is daarnaast voor meer flexibilisering (tijdelijke contracten) in de huursector voor internationale studenten en kenniswerkers.

FvD: huizen afpakken en vrije huurprijzen

Forum voor Democratie, die waarschijnlijk niet gaat deelnemen aan een nieuwe regering, wil vluchtelingen terugsturen naar hun land van herkomst om op die manier sociale huurwoningen vrij te maken voor mensen met een Nederlands paspoort. Verhuurders mogen volgens de partij zelf weten welke huurprijs zij vragen.

JA21 (3 zetels): liever kopen dan huren
JA21 wil een inkomensafhankelijke huur maar wel met iets meer woonzekerheid, dus met meer vaste huurcontracten. Net als FvD wil JA21 vluchtelingen weren uit sociale huurwoningen. JA21 wil meer geld investeren in woningeigenaren dan in huurders.

BIJ1 (1 zetel): huren omlaag en meer huurzekerheid
BIJ1, met één zetel nieuw in de Tweede Kamer, vindt dat wonen nooit over winst mag gaan. De huurprijs moet afhangen van de kwaliteit van een woning en niet van de marktwaarde van het vastgoed. BIJ1 wil af van flexibilisering en wil veel meer huurbescherming: tijdelijke contracten worden de uitzondering, vaste contracten de regel. BIJ1 wil huurverhogingen sterk aan banden leggen. Ook wil BIJ1 een speciale huurcategorie voor zeer kwetsbare huurders, die dan een maximum huurprijs van 350 euro per maand betalen.

CDA (15 zetels): huren voor middeninkomens

Het CDA, geen winnaar van de verkiezingen maar wel een mogelijke coalitiepartner, is voor meer eigenwoningbezit en wil dat woningcorporaties sociale huurwoningen gaan verkopen aan zittende huurders. Het CDA wil dat er meer huurwoningen komen voor mensen met een middeninkomen en heeft het ambitieuze plan om 1 miljoen huizen te bouwen (‘of een hele nieuwe stad’) om daarmee de woningnood aan te pakken.

CU (5 zetels): minder marktwerking
De CU, ook geen winnaar van de verkiezingen maar heel misschien coalitiepartner, wil flink investeren in woonstarters. Net als D66 wil de CU een belastingkorting in plaats van huurtoeslag, maar is daarin ruimhartig voor mensen met een kleine portemonnee. De CU wil meer betaalbare huurwoningen en strengere regels om huisjesmelkers aan te pakken. De CU wil woningcorporaties beter ondersteunen door ze niet langer op te leggen volgens marktprincipes te werken.

Een nieuwe regering
De politieke partijen die waarschijnlijk de nieuwe regering gaan vormen hebben tijdens de campagne aangegeven geen rol te zien voor een minister voor Wonen en Volkshuisvesting (VVD), of niet bereid te zijn zo’n minister meer macht te geven dan lagere overheden en vastgoedinvesteerders (CDA, D66). Het blijft ‘ieder voor zichzelf’ tussen de gemeentes en projectontwikkelaars met winstoogmerk. Begin maart 2021 gingen VVD, D66, CDA, PVV, CU en DENK bovendien akkoord over een wetswijziging die meer ruimte biedt aan tijdelijke huurcontracten, wat vooral gunstig is voor verhuurders die huurverhoging als verdienmodel hanteren. Ook moeten huurders met een tijdelijk contract verplicht minimaal een bepaalde periode (tot wel een jaar) in het huis blijven wonen, zelfs als zij in aanmerking komen voor een beter huis met een vast huurcontract.

En de huurder?
Tja, zoals aan het begin gezegd: veel goed nieuws valt er niet te melden voor de huurder. De uitslag van deze verkiezingen, welke regering er ook komt, zal de positie van de huurder en de betaalbaarheid van huren niet verbeteren in de komende jaren. Als huurder is het daarom verstandig om bij de les te blijven én om lid te worden van een huurdersorganisatie zoals Arcade, die kan ondersteunen bij problemen én zaken aankaart bij beleidsmakers en de politiek. Trek meteen aan de bel (ook bij je buren) als er achterstallig onderhoud is en je op grond daarvan huurverlaging zou kunnen eisen. Trek meteen aan de bel als je de huur niet meer kunt betalen. Trek meteen aan de bel als je huurcontract niet wordt verlengd en je geen uitzicht (of recht) hebt op een andere betaalbare woning. Hoe meer huurders aan de bel trekken, hoe groter de kans dat er na de volgende verkiezingen misschien wél wat voor huurders wordt gedaan.

Kersverse Arcade-secretaris Alex de Joode aan het woord

Alex de Joode is in februari gekozen als bestuurslid van Arcade. Als secretaris wil hij huurders ondersteunen in hun strijd voor goede en betaalbare huurwoningen. Hij wil de ondersteuning van Arcade verder professionaliseren en geeft regelmatig juridisch advies.

Alex huurt al jaren bij De Key. In het dagelijks leven is hij ‘Regulatory Risk & Compliance Manager’. Hij helpt bedrijven bij de groei van hun onderneming, informeert hen over wet- en regelgeving en praat met de politiek. Betrouwbare werknemers en klanten zijn belangrijk voor bedrijven. Alex houdt zich daarom ook met integriteit bezig.

Ook Arcade moet integriteit hoog op de agenda plaatsen in gesprekken met De Key en Lieven de Stad, volgens Alex. Verhuurders moeten namelijk goed met huurders omgaan en hun problemen serieus nemen.

Positie van huurders moet verbeteren

De positie van huurders moet verbeteren. Alex constateert dat als je je onderhoudsprobleem niet kunt omschrijven omdat je bijvoorbeeld slecht Nederlands spreekt, De Key niet voor je op komt. Hij vindt: ‘De Key moet zich realiseren dat huurders eenzelfde  soort behandeling verdienen als klanten daar doe je het voor. Als woningcorporatie is het van belang je sociaal op te stellen.’

Inzet van IT

Alex is onder andere verantwoordelijk voor de IT binnen Arcade. Hij zorgt er bijvoorbeeld voor dat bestuursleden een goed werkende digitale werkomgeving hebben. Ook heeft hij ideeën hoe bewonerscommissies digitale middelen zouden kunnen inzetten om hun werk te doen. ‘Er zou,’ denkt Alex, ‘als daar behoefte aan is een soort intranet voor bewonerscommissies kunnen komen.’ Alex wil bewoners met deze middelen helpen om ‘sterker tegenover De Key te staan’.

Eerst zaaien dan oogsten

‘Om de invloed van bewoners binnen Arcade te versterken spreekt de werkwijze van Arcade om input op te halen door middel van werkgroepen mij aan. Daar ga ik mijn steentje aan bijdragen door me bezig te gaan houden met de servicekosten en overlast. Over beide onderwerpen krijgt Arcade veel vragen om hulp. Daar gaan we mee aan de slag. Digitale middelen die hierbij kunnen helpen wil ik graag onderzoeken.’

Alex realiseert zich dat met het inzetten van digitale ondersteuning niet alle huurdersproblemen zijn opgelost. ‘Eerst zaaien dan oogsten,’, zo stelt hij. Er moet een bepaalde infrastructuur zijn om te kunnen bouwen.’ Als secretaris levert hij hier graag een bijdrage aan. ‘Wanneer bewoners elkaar beter kunnen vinden, is het gemakkelijker om invloed op De Key uit te oefenen en de positie van huurders te versterken.’