Arcade zet belangrijke stap richting herstel: Lieven de Key doet voorstel tot fusie met Lieven de Stad 

 

 

Op 1 september 2025 kwam de werkgroep Lieven26 van Huurdersorganisatie Arcade bijeen om de voortgang te bespreken rondom het voorstel tot fusie tussen Lieven de Stad en Lieven de Key. Deze bijeenkomst markeert een belangrijk moment in een langlopend traject dat teruggaat tot de invoering van de nieuwe Woningwet in 2015.

Achtergrond: de hybride scheiding

De Woningwet van 2015 verplichtte woningcorporaties tot het scheiden van sociale (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten. Lieven de Key koos destijds voor een hybride scheiding: eerst een administratieve scheiding binnen de stichting, gevolgd door een juridische afsplitsing van een deel van het niet-Daeb vermogen in een aparte BV – Lieven de Stad. Arcade had instemmingsrecht bij deze juridische splitsing en heeft bezwaar aangetekend omdat Arcade niet om instemming was gevraagd.

Rechtszaak: Arcade in het gelijk gesteld

Na een jarenlange juridische strijd, inclusief procedures bij de Raad van State, werd Arcade in maart 2024 in het gelijk gesteld. De Raad van State bevestigde dat huurdersorganisaties instemmingsrecht hebben bij splitsingen, en dat dit in sommige gevallen een vetorecht inhoudt. De minister moest binnen 24 weken een nieuw besluit nemen.

Voorstel Arcade: terug naar de kerntaak

In overleg met Arcade is Lieven de Key gekomen tot een voorstel dat de gevolgen van de hybride scheiding grotendeels terugdraait. Het voorstel houdt in dat ongeveer drievierde van het vermogen van Lieven de Stad teruggaat naar Lieven de Key. Dit betekent dat bijna alle sociale huurwoningen, ateliers en ander vastgoed weer onder beheer van Lieven de Key komen. Nieuwbouwcomplexen, woningen in de verkoopvijver en een restant van het andere vastgoed blijven bij Lieven de Stad.

Gevolgen voor bewoners

Voor huurders betekent dit voorstel een verbetering van hun positie:

• Beheer en dienstverlening worden weer verzorgd door Lieven de Key.
• Alle huurders krijgen toegang tot de geschillencommissie.
• Sociale huurders kunnen weer aanspraak maken op wettelijke en gemeentelijke regelingen.
• Verhuiskostenvergoedingen bij verhuisregelingen worden beschikbaar gesteld, ook voor woningen die eigendom blijven van Lieven de Stad.

Vervolgstappen

Arcade heeft adviesrecht op het voorgenomen fusiebesluit van Lieven de Key. Een positief advies van de Algemene Ledenvergadering (ALV) is vereist, waarna een vaststellingsovereenkomst wordt getekend. Vervolgens wordt het bezwaar bij de Autoriteit Woningcorporaties ingetrokken. De fusie moet uiteindelijk worden goedgekeurd door de Autoriteit Woningcorporaties en aantoonbaar in het belang zijn van de volkshuisvesting.

Meer weten of meepraten? Neem contact op met de werkgroep Lieven26 of sluit aan bij de volgende ALV.

Adviesaanvraag op het huurbeleid van Lieven de Key

Lieven de Key heeft haar huurbeleid geactualiseerd voor de periode 2024–2025. De woningcorporatie zet hiermee een duidelijke koers uit: betaalbaar wonen voor starters en doelgroepen in Amsterdam, Diemen en Ouder-Amstel, met oog voor leefbaarheid en spreiding van inkomensgroepen.

Wat is nieuw?

• Streefhuren per woningtype en locatie: Huurprijzen worden afgestemd op woningkenmerken en inkomensgroepen, met een 50/50-verdeling tussen primaire en secundaire inkomensgroepen.
• Passend toewijzen: Minimaal 95% van de sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een passend inkomen.
• Aandacht voor jongeren en studenten: Specifieke labels en huurgrenzen zorgen voor betaalbare woonruimte voor jongeren onder de 23 jaar en studenten.
• Middenhuur gereguleerd: Nieuwe regels voor middenhuurwoningen zorgen voor transparantie en betaalbaarheid in dit segment.

Waarom deze update? De actualisatie sluit aan op nieuwe prestatieafspraken met gemeenten en veranderde wetgeving, zoals het vernieuwde woningwaarderingsstelsel. Lieven de Key wil bijdragen aan een ongedeelde stad, waarin mensen van verschillende achtergronden samenleven.

Extra maatregelen

• Huurverlaging bij inkomensdaling
• Tijdelijke huurkorting en huurgewenning
• Geen huurverhoging bij verduurzaming of woningverbetering

Doelstelling Een inclusieve stad met betaalbare woningen, spreiding van inkomensgroepen en ruimte voor jongeren, gezinnen, ouderen en vitale beroepsgroepen.

---

Advies van Arcade op Actualisatie Huurbeleid 2024–2025:

Woonstichting Lieven de Key heeft haar voorgenomen huurbeleid voor 2024–2025 voorgelegd aan huurdersvereniging Arcade. In het advies dat daarop volgde, werden zowel complimenten als kritische kanttekeningen gedeeld:

Positieve punten:

• Het beleid is helder en goed onderbouwd.
• Er is aandacht voor diverse doelgroepen, wat bijdraagt aan een ongedeelde stad.
• De koppeling tussen woningtype en doelgroep wordt zorgvuldig uitgewerkt.

Kritische aandachtspunten en adviezen:

• Vrije sector huurders: Senioren en alleenstaanden in de vrije sector krijgen te weinig aandacht. Arcade pleit voor maatwerk en huurbevriezing bij inkomensdaling.
• Betaalbaarheid: Er ontbreekt een integrale visie op betaalbaarheid voor álle inkomensgroepen, zowel binnen als buiten de sociale huursector.
• Toeslagen: Veel huurders benutten hun recht op huurtoeslag niet. Arcade adviseert betere voorlichting en aanpassing van huurprijzen bij overschrijding van aftoppingsgrenzen door servicekosten.
• Woningruil: Arcade pleit voor soepelere regels en standaard ‘indeplaatsstelling’.
• Tijdelijke huurkorting: Bij afloop van de korting moet rekening worden gehouden met het werkelijke herstel van het inkomen.
• Monumentenonderhoud: Maak gebruik van beschikbare subsidies om monumentenkwaliteit te behouden.

Arcade benadrukt het belang van woonzekerheid, zeggenschap en het gevoel van ‘thuis zijn’ voor alle huurders. Het advies roept op tot meer maatwerk, transparantie en solidariteit binnen het huurbeleid.

---

Reactie Lieven de Key op Advies Arcade over Huurbeleid 2025

Woonstichting Lieven de Key heeft gereageerd op het advies van huurdersorganisatie Arcade over het voorgenomen huurbeleid voor 2025. In hun reactie benadrukken zij hun visie op betaalbaarheid, maatwerk en transparantie binnen zowel de sociale als vrije huursector.

Belangrijkste punten uit de reactie:

• Vrije sector blijft vrij: Arcade pleit voor aftoppingsgrenzen in de vrije sector, maar Lieven de Key wijst erop dat deze sector geen wettelijke huurbeperkingen kent. Ze kiezen ervoor om geen generieke grenzen te hanteren.
• Maatwerk bij inkomensdaling: Hoewel er geen standaard huurverlaging is bij inkomensverlies, biedt Lieven de Key wel individuele oplossingen zoals tijdelijke huurkorting of huurgewenning, afhankelijk van de situatie van de bewoner.
• Betaalbaarheid breder bekeken: Lieven de Key erkent dat betaalbaarheid meer is dan cijfers. Het gaat ook om levenskwaliteit en bestaanszekerheid. Ze hanteren inkomenscriteria bij toewijzing en investeren in verduurzaming zonder huurverhoging.
• Transparantie en monitoring: Nieuwe bewoners worden geïnformeerd over huurtoeslagmogelijkheden. Betaalproblemen worden actief gemonitord via huurdersdata en signalen van hulpverleners.

Aanpassingen in beleid: Op basis van het advies zijn enkele tekstuele en inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd in het definitieve huurbeleid, waaronder verduidelijking van kaders, doelgroepen en instrumenten bij bijzondere situaties.

---

Een verwijzing naar de volledige stukken vindt u hieronder:

• Begeleidende brief huurbeleid_070425
• Bijlage 1 Notitie Huurbeleid dd 20250326 (definitief) (1)
• 20250616 Advies Actualisatie Huurbeleid definitief (3)

Huurdersvereniging Arcade organiseert werkgroepen bij de adviesaanvragen die door Lieven de Key aan haar worden voorgelegd. De werkgroepen bestaan uit enkele bestuursleden en leden van bewonerscommissies met als doel om huurders, de achterban direct te betrekken bij het advies. Sinds het aantreden van de directeur-bestuurder Karin Verdooren is de koers van Lieven de Key gewijzigd en wordt Arcade meer en beter betrokken bij de beleidsvoornemens. Dat is te zien in de adviestrajecten waar de werkgroepen een rol in spelen.

Over het algemeen organiseert Lieven de Key voorafgaand aan een adviesaanvraag een informatiebijeenkomst waar zij de uitgangspunten van het beleid uiteenzet. Daar worden leden van de werkgroep voor uitgenodigd op het hoofdkantoor van Lieven de Key aan de Hoogte Kadijk. In een PowerPointpresentatie wordt door een aantal, veelal jonge, medewerkers het beleid en de voorgenomen wijzigingen gepresenteerd. Daarna is er gelegenheid tot het stellen van vragen en het becommentariëren van het beleid. De huidige werkgroep houdt zich bezig met het advies huuraanpassing.

De volgende stap in het traject is een bijeenkomst in Diemen op het kantoor van Arcade van de werkgroep huuraanpassing. De bijeenkomst wordt ondersteund door een deskundige die alles wat op zo’n avond besproken wordt weet samen te vatten in een eerste conceptadvies. Het aardige van zo’n werkgroep is dat die is samengesteld uit allerlei soorten huurders, oud, jong, sociale huurders en huurders uit de vrije sector. Al die huurders hebben hun eigen ideeën en belangen, maar hebben één gemeenschappelijk belang en dat is de huurverhogingen te beperken. Hoewel de emoties soms flink kunnen oplopen en de standpunten uiteen kunnen lopen, ontstaat er begrip voor elkaars meningen. In zo’n eerste conceptadvies vindt eenieder wel wat zijn of haar gading terug.

Dan volgt de tweede fase in het traject, waarin de leden van de werkgroep schriftelijk commentaar kunnen leveren op het eerste conceptadvies en daarna op het tweede, of indien nodig, een derde of zelfs vierde conceptadvies en daar ruimschoots gebruik van maken om hun standpunt nog duidelijker over het voetlicht te brengen. Tenslotte ligt er dan een conceptadvies dat door het bestuur van Arcade wordt vastgesteld. Als het bestuur het conceptadvies nog kan bijstellen of aanpassen, is er dit jaar voor gekozen nog een laatste bijeenkomst in Diemen te organiseren, waarin eventuele wijzigingen door het bestuur en de argumenten die tot wijzigingen hebben geleid, worden toegelicht. Daarna wordt het advies aan Lieven de Key gestuurd en volgt na enige weken de reactie van Lieven de Key. Dan begint het grote afwachten. Hoe zien de huurverhogingen voor alle groepen huurders eruit.

Afgelopen jaar was ook in het huurbeleid van Lieven de Key iets te merken van de hierboven genoemde koerswijziging, maar je moet dat meer zien als een koerswijziging van een mammoettanker. Die zal niet meteen links- of rechtsaf slaan. Het gaat met kleine stapjes. Het is in ieder geval dankbaar werk, zo’n werkgroep, ook als het resultaat tegenvalt. Je krijgt in ieder geval de ruimte de belangen van jouw huurdersgroep naar voren te brengen. Je ontmoet de andere huurders van Lieven de Key, die vaak tegen dezelfde problemen oplopen, waardoor je weer op ideeën gebracht kunt worden en samen sta je sterker. Meld je maar eens aan voor een van de werkgroepen van Arcade. Het is leuker dan je misschien denkt.

Huurders met een laag inkomen hebben in 2024 recht op een eenmalige huurverlaging, mits zij die in 2023 (nog) niet hebben gehad. Huurders moeten deze huurverlaging zelf aanvragen bij hun verhuurder. Dat kan nog tot en met 30 december 2024. Kom dus nu in actie!

Om voor huurverlaging in aanmerking te komen moet je wel aan een aantal voorwaarden te voldoen. We zetten ze voor je op een rij.

• Je kale huur is hoger dan €577,91 per maand.
• Je hebt in 2023 niet al een huurverlaging gehad naar €575,03 (of begin 2024 naar €577,91).
• Je huishoudinkomen is de afgelopen zes maanden aantoonbaar laag. Daarbij telt het inkomen van inwonende kinderen t/m 27 jaar niet mee.
• Je huurt een zelfstandige woning. Dus geen gedeelde woning en/of kamers.
• Je huurt een sociale huurwoning van een woningcorporatie. Dus geen vrijesectorwoning met geliberaliseerde huurprijs of van een particulier.
• Je was op 1 maart 2023 ingeschreven en wonend in de woning waarvan de huur moet worden verlaagd.
• Het bruto-inkomen over de laatste 6 maanden mag niet hoger zijn dan: €12.420 (eenpersoonshuishouden), €13.215 (eenpersoonshuishouden met AOW), €16.185 (meerpersoonshuishouden), €17.575 (meerpersoonshuishouden, waarvan minstens 1 met AOW)

De eenmalige huurverlaging is een blijvende verlaging van de huurprijs. Je profiteert dus ook komende jaren van deze aanpassing. Het gaat dus om een “cadeautje” waarvan je nog jaren plezier zult hebben. Maar let op: de huurverlaging gaat niet vanzelf. Je zult dus zelf in actie moeten ondernemen.

Stap 1 | Controleer eerst of je mogelijk in aanmerking komt voor huurverlaging (zie voorwaarden).

Stap 2 | Stuur vervolgens een verzoek tot huurverlaging aan je verhuurder. De verhuurder (woningcorporatie) moet dan binnen drie weken na je verzoek een voorstel tot huurverlaging doen.

NB | De ingangsdatum van die huurverlaging mag niet later zijn dan de 1^e dag van 2^e maand na de dag waarop het huurverlagingsvoorstel is ingediend. Het bedrag wat je als huurverlaging krijgt is afhankelijk van je huidige huur.

En ook al gaat het misschien om tien euro per maand, dan is dat toch 120 euro per jaar.  Bij een huurperiode van 10 jaar praten we dus al snel over een bedrag van ruim 1200 euro. En da’s mooi meegenomen in een tijd waarin alles duurder en duurder wordt.

Controleer dus of je recht hebt op huurverlaging, en stuur je verhuurder een verzoek tot aanpassing van de huurprijs. Insturen van dat verzoek kan nog tot en met 30-12-2024.

Lees meer over de eenmalige huurverlaging op: www.woonbond.nl/thema/huren-en-geld/eenmalige-huurverlaging.

Willem Staffeleu

Ondanks alle inspanningen van woningcorporaties is er in Amsterdam nog altijd een nijpend tekort aan goede, betaalbare woonruimte, met name als het gaat om kamers. Daarom moedigt Gemeente Amsterdam huurders aan, ook van sociale huurwoningen, een deel van de woning beschikbaar te stellen voor hospitaverhuur.

Bij hospitaverhuur verhuurt u een deel van uw woning en deelt u voorzieningen met de huurder, zoals keuken, toilet en badkamer. Bovendien is er per 01-07-2024 een nieuwe huurwet in werking getreden, met als doel huurders te stimuleren om een kamer of deel van hun woning te verhuren. Daarbij moet u als verhuurder wel aan een aantal voorwaarden voldoen. We zetten de belangrijkste voor u op een rij.

• De hospitaverhuurder woont ook zelf in de woning (hoofdverblijf).
• De huurder krijgt een huurcontract bij hospitaverhuur.
• Verhuur aan maximaal 1 persoon.
• Hospitahuurder dient 18 jaar of ouder te zijn.
• Verhuurder en huurder staan op het adres ingeschreven.
• De woning moet voldoen aan de eisen voor brandveiligheid.
• Bij een (sociale)huurwoning moet de eigenaar-verhuurder toestemming hebben gegeven.

Heeft u een kamer in uw huis over en wilt u die gaan verhuren, laat u zich dan niet ontmoedigen door de regeltjes in uw huurcontract. In recente huurcontracten staat standaard dat “onderverhuren” niet is toegestaan, maar u kunt uw verhuurder altijd om ontheffing vragen. Huurders die al langere tijd een huurwoning van Lieven de Key huren, hebben zelfs een streepje voor. Bij hen staat namelijk in het huurcontract dat de verhuurder geen bezwaar maakt tegen het (onder)verhuren van een deel van de woning, mits geen “overbewoning” ontstaat. Maar ook bij een dergelijk huurcontract dient u altijd om ontheffing (lees: goedkeuring) te vragen bij uw verhuurder. Daarnaast kan het zijn dat uw verhuurder aanvullende voorwaarden stelt.

Om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken gelden er per 01-07-2024 nieuwe voordelen. Inkomsten uit hospitaverhuur vallen onder de kamerverhuurvrijstelling. Dat betekent dat u geen belasting betaalt als de totale huurinkomsten lager zijn dan €5998,00 per jaar (in 2024). Ook heeft hospitaverhuur geen gevolgen voor uw AOW-, WIA-, Wajong- of WW-uitkering. Dat laatste geldt eveneens voor uw huurtoeslag, kinderopvangtoeslag of zorgtoeslag.

Woont u in een te groot huis en heeft u een kamer over? Dan is hospitaverhuur zeker het overwegen waard. Met de verhuur helpt u niet alleen de woningnood terug te dringen, maar het spekt ook uw portemonnee. Bovendien haalt u met de verhuur ook een stukje hulp, veiligheid en gezelligheid in huis.

Willem Staffeleu

Kijk voor meer informatie op de volgende websites.

• Hospitaverhuur en inwoning – Gemeente Amsterdam
• Wat moet ik weten als ik een kamer wil verhuren in het huis waarin ik zelf woon (hospitaverhuur)? | Rijksoverheid.nl)

 

Op donderdag 5 september 2024 vond het door Kences georganiseerde Congres Studentenhuisvesting 2024 plaats. Deze bijeenkomst bracht een diverse groep mensen samen die betrokken zijn bij studentenhuisvesting, waaronder studenten, beleidsadviseurs, bestuurders, beheerders en directeuren.

De dag begon met een toneelstuk over hospiteren. Op een herkenbare manier, bevestigd door de reacties uit het publiek, werd het proces van hospiteren zichtbaar. De hospitant was eigenlijk al te laat, het grondig bespreken van de potentiële huisgenoten was namelijk al begonnen. Maar de hospitant liet zich niet zomaar wegsturen, de nood om een kamer was namelijk erg hoog. Ze begon van alles over zichzelf te vertellen, gepaard met een tas voor attributen om de huisgenoten te overtuigen om haar te kiezen voor de kamer. De huisgenoten waren wat sceptisch en vroegen haar het hemd van het lijf. Tijdens de ondervraging werden de volgende dingen duidelijk; de kamer was klein en donker, achterstallig sanitair, schimmel in de badkamer en nog meer gebreken voor een veel te hoge huurprijs. Maar de aanhouder wint, ze heeft zich door alle vragen heen gemanoeuvreerd en ze heeft de kamer gekregen!

Na deze opening heette Jolan de Bie, directeur van Kences, de deelnemers welkom. Het congres ging verder met verschillende sprekers die uiteenlopende onderwerpen aan de orde stelden. Eén spreker betoogde dat het hospiteren dehumaniserend kan zijn. Een andere spreker noemde dat studenten vaak op zoek zijn naar gezelligheid, niet naar nieuwgebouwde studio’s. Er werd gediscussieerd over de stellingen ‘hospiteren kan niet zonder uitsluiten’, ‘hospiteren is de beste manier om een goede huisgenoot te vinden’ en ‘hospiteren past niet meer in deze tijd’. Vervolgens werden er alternatieven voor hospiteren besproken, kan het namelijk in de vorm niet een beetje lijken op een sollicitatiegesprek met dezelfde vragen voor iedereen? Om zo het hospiteersysteem, dat gepaard gaat met institutioneel uitsluiten, te verbeteren.

Een belangrijk onderdeel van het congres was de lancering van het landelijke platform voor studentenhuisvesting door Mona Keijzer. Ze vertelde dat studentenhuisvesting belangrijk is omdat studenten bijvoorbeeld door reisafstand niet anders kunnen maar dat het ook nodig is voor de instroom van internationale studenten. Verder kaartte ze het belang van het rekening houden met de studenten aan. Dus moeten er niet alleen maar studio’s gebouwd worden maar ook onzelfstandige woningen met gedeelde voorzieningen.

Daarnaast werd de situatie van mbo-studenten belicht. Deze studenten worden in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) prominenter in beeld gebracht. Ongeveer 20% van hen is uitwonend. Dit relatief lage aantal heeft te maken met financiële redenen en het niet vinden van een geschikte woonruimte. Het tekort aan woningen, dat ongeveer 23.000 bedraagt, bevat nog niet eens de mbo-studenten.

De woonwensen van studenten variëren: jongere studenten geven vaak de voorkeur aan sociale woonvormen met gedeelde voorzieningen, terwijl oudere studenten vaak op zoek zijn naar zelfstandige woonruimtes. De impact van huurtoeslag en andere factoren beïnvloedt deze voorkeuren.

Concluderend blijft de woningmarkt een interessant maar frustrerend onderwerp. Zo is het tekort in woningen voor studenten fors. Maar fijn om te merken dat er gedreven mensen zijn die zich inzetten voor studenten en hun huisvesting.

Vere de Bruijn

Per 01-07-2024 gaan alle huren omhoog. Naast het aanpassen van de (kale) huur, maken veel verhuurders van de gelegenheid gebruik om ook het voorschotbedrag servicekosten te verhogen. Maar mag dat allemaal wel? Het antwoord is ja en nee. Wim Staffeleu, huurder van een appartement aan de Haarlemmer Houttuinen, geeft uitleg.

‘Een voorschot op servicekosten is het bedrag dat je als huurder maandelijks naast je kale huur betaalt. Deze kosten zijn bedoeld voor collectieve elektra, schoonmaak en afvalverwijdering in en rond het gebouw. Dit voorschot is een schatting van de werkelijke kosten, die aan het eind van het jaar verrekend worden. Bij een aantal wooncomplexen valt ook collectieve verwarming (blokverwarming) onder de servicekosten. Met name het laatstgenoemde (stookkosten) zorgt nog wel eens voor onduidelijkheid. Dus reden genoeg om je jaarlijkse eindafrekening goed te controleren.

Mag de verhuurder het voorschot m.b.t. de servicekosten zomaar verhogen? Ja, dat mag. Maar alleen als huurders een eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2023 hebben ontvangen. Uit die eindafrekening moet bovendien blijken dat de daadwerkelijke kosten van het afgelopen jaar fors hoger zijn dan het betaalde voorschot. Mocht je twijfels hebben, vraag dan als huurder de onderliggende facturen op. Je verhuurder is verplicht je inzage te geven in deze facturen. Laat je dus niets wijsmaken.

Evenals bij de huurverhoging, gaat het bij het verhogen van het voorschotbedrag om een VOORSTEL. Je bent dus niet verplicht om hierin mee te gaan. Het advies is wel om je verhuurder hiervan in kennis te stellen. Dat laatste om te voorkomen dat je na 01-07-2024 een betalingsachterstand gaat opbouwen. Geef ook altijd duidelijk aan waarom je niet akkoord gaat met de verhoging van het voorschotbedrag. Met alleen te melden “ik kan het niet betalen “, kom je er niet. Controleer dus altijd goed je eindafrekening, en geef aan waarom je het niet eens bent met de verhoging.

Dan nu een duidelijk antwoord op de vraag wanneer de verhuurder het voorschotbedrag NIET mag verhogen. Als het servicepakket zonder jouw toestemming is uitgebreid. Hiertoe dient de verhuurder altijd om goedkeuring te vragen aan de huurders. Dus staat er plotseling een post “kosten huismeester” op je afrekening, vraag de verhuurder dan om uitleg.

Daarnaast mag een verhuurder een verhoging van het voorschot alleen doorvoeren als uit de jaarlijkse afrekening blijkt dat de daadwerkelijke kosten niet meer overeenkomen met het betaalde voorschot. Dat laatste kan je als huurder alleen controleren aan de hand van de jaarlijkse afrekening servicekosten. Huurders die nog geen afrekening van de servicekosten 2023 hebben ontvangen, kunnen het voorstel dus weigeren. Ook hierover dien je je verhuurder in kennis te stellen. Je verhuurder draait het voorstel dan terug. Vervolgens ontvang je een aangepaste specificatie.’

 In het kort

Lieven de Key is op de goede weg door huurders met financiële problemen maatwerk te bieden. Wel vindt Arcade dat dit maatwerk nog veel meer onder de aandacht moet worden gebracht. Daarnaast vindt Arcade dat Lieven de Key oog moet hebben voor groepen huurders voor wie de hogere huren steeds moeilijker op te hoesten zijn.

Arcade heeft 7 februari 2024 het voorstel Huuraanpassing 2024 van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van veel punten uit dat advies. Arcadeleden bespraken samen de plannen van Lieven de Key. De werkgroep huurverhoging, met leden van Arcade, heeft het voorstel Huuraanpassing bestudeerd en besproken.

De werkgroep is in onderling overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling op het voorgenomen besluit. Veel adviezen worden in dit artikel toegelicht. De overige adviezen zijn te vinden in het advies dat Arcade over het voorstel Huuraanpassing heeft uitgebracht. Het volledige advies kunt opvragen bij Arcade.

Woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap staan onder druk

Woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap zijn belangrijke huurderswaarden, vindt Arcade. Deze waarden staan onder druk en daarom maken wij ons zorgen. Steeds grotere groepen mensen ervaren dat hun woonzekerheid afneemt omdat ze hun almaar stijgende huur amper kunnen betalen.

Mensen in staat stellen om hun bijdrage aan de maatschappij te leveren, begint met bestaans- en woonzekerheid. De huurderswaarden ‘Thuis zijn’ en ‘Zeggenschap van huurders’ zijn waarden die pas ingevuld worden als de woonzekerheid gewaarborgd is.

We lichten onze punten toe

Pas de Inkomens Afhankelijke Huurverhoging (IAH) alleen voor hoge inkomens toe

Voor de hoge inkomens vindt Arcade een hogere huurverhoging redelijk. Voor de hoge middeninkomens niet. Deze groep heeft geen keuze. Koopwoningen zijn met hun inkomen amper te vinden. Voor een flink duurdere huurwoning in de vrije sector geldt hetzelfde. Arcade adviseert voor de hoge inkomens een huurverhoging van 5,3%, met een maximum van 50 euro, afgegrendeld op 1099,58. Mochten er huurwoningen zijn die al boven deze grenzen worden verhuurd, kan een actieve huurverlaging plaatsvinden.

Koppel betaalbaarheid niet alleen aan het inkomen

Lieven de Key beschrijft in haar voorstel Huuraanpassing, een gemiddelde huurverhoging van 5,3%. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde CAO ontwikkeling minus 0,5%. Deze berekening moet er voor zorgen dat het inkomen van huurders elk jaar meer stijgt dan de huur. Voor diverse groepen waaronder mensen met AOW, stijgt het inkomen met deze berekening niet meer dan de huur. Daarnaast stijgen de kosten van levensonderhoud ook. Arcade adviseert om betaalbaarheid niet uitsluitend te koppelen aan de huurquote: het deel van het inkomen dat huurders kwijt zijn aan huur.

Breng maatwerk onder de aandacht

Lieven de Key spreekt in haar voorstel Huuraanpassing over maatwerk. Met dit maatwerk kan een passende huuraanpassing worden afgesproken voor huurders die geldproblemen hebben.

Arcade adviseert Lieven de Key om actief het maatwerkaanbod onder de aandacht te brengen.

Geef bepaalde groepen een lagere huurverhoging

Steeds meer groepen huurders hebben financiële problemen omdat hun inkomen nauwelijks stijgt.  Veel huurders hebben geen keuze om goedkoper te gaan wonen. Denk aan AOW-gerechtigden in een vrijesectorwoning en een sociale huurwoning (indien passend bij het laatste), uitkeringsgerechtigden en mensen met een minimum loon.

Ook middeninkomens die geen recht hebben op toeslagen, hebben het financieel moeilijk. Als zij in een sociale huurwoning wonen, kost doorstroming naar een vrijesectorwoning te veel en daarnaast is kopen vrijwel onmogelijk.

Arcade adviseert voor al deze groepen een lagere huurverhoging.

Houd ruimte voor niet alledaagse schrijnende omstandigheden

Ook bij huurders die niet tot de genoemde groepen behoren, kunnen financiële problemen ontstaan. Arcade wil voor deze huurders de drempel verlagen om hulp te vragen.

Arcade adviseert aan Lieven de Key om in de huuraanpassingsbrief op te nemen dat huurders bij betalingsproblemen contact kunnen opnemen.

Mogelijk komen maatwerkvoorstellen niet bij huurders terecht omdat hun inkomensgegevens niet bekend zijn bij de corporatie. Arcade adviseert om op diverse (sociale) media heldere teksten te zetten. Het wordt voor de huurder dan makkelijker om een aanvraag te doen.

Bij huurverhoging hoort ook meer woonkwaliteit

Bij huurverhoging hoort meer woonkwaliteit. ‘Zeggenschap van Huurders’, de derde leidende huurderswaarde, is hierop van toepassing. Huurders vinden het belangrijk dat zij zeggenschap hebben over de manier waarop de huuropbrengsten worden besteed.

Arcade adviseert om de huurverhoging te compenseren door meer kwaliteit te bieden op gebieden die voor huurders belangrijk zijn.

Financiële haalbaarheid van de adviezen

Bij opvolging van de adviezen dalen de inkomsten uit de huuraanpassing. Arcade adviseert om de voorspelde inkomsten aan te passen en nieuwbouw deels uit te stellen. Betaalbaarheid gaat in deze onzekere tijden voor op nieuwbouw. Het heeft geen zin te bouwen voor huishoudens die hun woonlasten niet meer kunnen betalen.

Handige links:

Huurverhoging 2024 | Woonbond

Controleer de huur – maak een puntentelling | !WOON (wooninfo.nl)

Op maandag 22 april 2024 was er een avond voor bewonerscommissies en leden van Arcade. Tijdens dit initiatief van Arcade en stichting !WOON stonden twee thema’s centraal. Er was aandacht voor schimmel in de woning én er werd gesproken over de energietransitie en de gevolgen hiervan voor huurders.

‘Er moet goed onderzoek worden gedaan naar de oorzaken van vocht – en schimmelproblemen’, stelt Oscar Vrij terwijl een groep huurders aandachtig luistert. Oscar is programmaleider schimmelproblematiek bij stichting !Woon. ‘Meestal komen vocht – en schimmelproblemen’, zo stelt Oscar, ‘door de staat van de woningen’. ‘En afhankelijk van de bron helpt ventileren vaak niet, of niet afdoende. Dat betekent overigens niet dat ventileren überhaupt niet belangrijk is voor een gemiddelde woning. Het helpt wel degelijk om een gezond binnenklimaat te hebben en vocht af te voeren.’

Echte oorzaak van ernstige vochtproblemen niet aangepakt

Een huurder vertelt al 27 jaar ‘boven een moeras’ te wonen. De kelder in deze Amsterdamse woning loopt door de hoge grondwaterstand vol water. Alhoewel Lieven de Key de kelder  regelmatig leegpompt wordt de oorzaak niet aangepakt. Hierdoor blijft het water terugkomen. Een andere huurder vertelt last te hebben van schimmel door een slecht geïsoleerde kopgevel. Vooralsnog weigert de corporatie – waarschijnlijk vanwege de kosten – de kopgevel te isoleren. Hierdoor wordt ook in dit geval de echte oorzaak van vochtproblemen niet aangepakt.

Ga bij langdurige onderhoudsklachten naar de Huurcommissie

‘Als je onderhoudsklachten hebt die de verhuurder niet op tijd oplost, kun je naar de huurcommissie’, vertelt Oscar. ‘Als die je klacht terecht vindt, kan je huurverlaging krijgen, totdat de problemen opgelost zijn.’ De huurverlaging gaat met terugwerkende kracht in vanaf het moment dat je je klacht bij de woningcorporatie (schriftelijk of digitaal, mits je ontvangstbevestiging kreeg) hebt gemeld. Een huurder vertelt dat hij samen met andere huurders in zijn complex, onderhoudsproblemen bij de Huurcommissie heeft gemeld. Omdat de huurders vervolgens huurverlaging kregen, ging Lieven de Key uiteindelijk aan de slag.

Met vochtmeters constateren of er vocht aanwezig is  

Oscar vertelt dat je met vochtmeters constateert of er vocht aanwezig is. Vocht kan van buiten komen door bijvoorbeeld lekkage of doordat het binnen vochtig is. Als er langdurig een elektrische droger wordt ingezet om vocht na een lekkage sneller af te voeren, kan dat de huurder veel geld kosten. Door een zogenaamde tussenmeter in te zetten, kan het stroomverbruik worden gemeten. Dit verbruik kan je aankaarten bij de woningcorporatie.

Goede ventilatie noodzakelijk om vochtproblemen na verduurzaming te voorkomen

Lieven de Key is bezig met de verduurzamen. Het is goed om als bewoners de juiste aanpak voor te stellen, want verkeerd verduurzamen zorgt voor problemen. Na verduurzaming kunnen ramen en kozijnen zijn vernieuwd. Dit zorgt voor minder warmteverlies. Tegelijk kan er ook meer vocht worden vastgehouden. Daarom moet bij verduurzaming ook  de ventilatie worden vernieuwd.

Deel twee van de avond: Huurders en de energietransitie

Verduurzaming mag niet tot huurverhoging leiden

‘De energietransitie waarbij we uiteindelijk van het gas af gaan, is een ingewikkeld proces en het is nog niet helemaal duidelijk hoe het in de toekomst uit zal pakken’, vertelt Hielke Ploeg, programmaleider bewoners en energietransitie bij !Woon. Terwijl hij het een en ander toelicht wordt Hielke regelmatig onderbroken voor vragen of aanvullingen vanuit de zaal. Je kan als huurder bij je corporatie vragen om aangesloten te worden op inductie als het om koken gaat. Hier zijn geen kosten aan verbonden. Verder is het goed om te weten dat verduurzaming niet tot huurverhoging mag leiden.

Sterk gestegen prijzen voor stadsverwarming

Er wordt gesproken over de sterk gestegen prijzen voor stadsverwarming die Vattenfall rekent voor zijn klanten. Doordat Vattenfall zijn Amsterdamse stadswarmteklanten het maximale tarief laat betalen, stopten woningcorporaties voorlopig met het uitrollen van deze duurzame vorm van warmtelevering. Tegelijk zijn warmtenetten of een vorm van warmtenet, wel een oplossing voor veel dichtbebouwde gebieden in Amsterdam.

Andere vormen van warmteopwekking

Onder de huurders ontstaat een discussie over diverse vormen van warmteopwekking. Onder andere omdat Vattenfall als het om stadswarmte gaat, de enige aanbieder is en daarom kan vragen wat het wil. Daarom pleit Arcade voor kleinschalige systemen als riothermie waarbij gebruik wordt gemaakt van de restwarmte in het rioolwater om gebouwen te verwarmen. Lieven de Key is hier al mee bezig. Zo gaat de woningcorporatie twee woongebouwen aan de H. Cleyndertweg in Amsterdam-Noord op deze wijze verwarmen.

Betrek bewoners om het draagvlak te vergroten

Hielke vertelt dat veel mensen bang zijn dat de energietransitie hen veel geld gaat kosten. Niets doen is volgens hem echter ook geen optie. Ook gas wordt namelijk duurder. Daarom is het belangrijk om bewoners zo vroeg mogelijk te betrekken bij de plannen rond de energietransitie. Dan kunnen er samen afspraken worden gemaakt. Tot die tijd is het sowieso handig om een energiecoach in de arm te nemen die kleine dingen aan je woning kan verbeteren. De aanwezigen zijn in het verlengde hiervan benieuwd hoe het energielabel van je woning tot stand komt. Het blijkt dat de corporatie hier bedrijven voor inhuurt die dit label moeten vaststellen.

Richt een bewonerscommissie op

Tijdens de presentatie worden er tips uitgewisseld om als huurder invloed uit te oefenen tijdens de energietransitie. Een belangrijke tip is het oprichten van een bewonerscommissie. Dit is een officieel overlegorgaan waarmee de woningcorporatie regelmatig in gesprek moet. Vraag de corporatie om informatie om daadwerkelijk mee te kunnen praten.

Werk aan goede communicatie met de corporatie en indien aanwezig de VvE

Wanneer je in een zogenaamd ‘gemengd complex’ woont met huurders en kopers, is het ook belangrijk om in contact te staan met de Vereniging van Eigenaren (VvE) tijdens de energietransitie. Zij vertegenwoordigen de kopers in het complex. Zowel huurders als kopers hebben belang bij een goede verduurzaming van hun complex. Daarbij is communicatie met elkaar en met de corporatie enorm van belang. Daar mag Lieven de Key wat de aanwezigen betreft nog wel aan werken. Dan kan er namelijk van elkaar geleerd worden. Wat dat laatste betreft, is dit tijdens de avond bij !Woon in ieder geval goed gelukt. De deelnemers hebben veel van Hielke, Oscar én van elkaar kunnen leren.

Het is 7 september 2023 als bewonerscommissie Batco ontdekt dat een sociale woning in hun complex wordt aangeboden in de vrije sector. De bewonerscommissie weet dat dit in hun buurt niet kan volgens de afspraken die Arcade met Lieven de Key en de gemeente heeft gemaakt. De bewonerscommissie tekent bezwaar aan bij Lieven de Key. Die besluit vervolgens om de sociale woning te behouden.

 

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt. Ook wel samenwerkingsafspraken genoemd. Huurderskoepels, waaronder Arcade, corporaties, zoals Lieven de Key en de gemeente spreken daarin dan af hoe er de komende vier jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam.

De woning in het complex Batco op het Realeneiland (Westelijke Eilanden) ligt in het Centrum. Centrum West om precies te zijn, waar geen sociale woningen verkocht mogen worden. Dit omdat het aandeel sociale huur in die buurt onder de afgesproken ondergrens is gezakt. Waar er wel of niet verkocht mag worden staat in de Prestatieafspraken.

Een woning overhevelen naar de vrije sector onttrekt de woning uit de sociale voorraad
Een sociale woning overhevelen naar de vrije sector, zoals in de casus van complex Batco dreigt, onttrekt de woning uit de sociale voorraad. Dit botst met de samenwerkingsafspraken om de voorraad sociale huurwoningen op peil te houden. Er is er een groot tekort aan betaalbare woningen en het is dus belangrijk om in verzet te komen.

Edwin, lid van bewonerscommissie Batco, vertelt er meer over.

Hoe kwamen jullie er achter dat de woning werd aangeboden in de vrije sector?
Edwin: ‘Op 7 september vertelde een buurvrouw in onze commissie-app dat de woning op Funda stond voor 2.250,- euro per maand. Wij waren verontwaardigd. We zitten in een wooncrisis met enorme wachtlijsten waarbij elk verlies van een sociale en dus betaalbare woning, er één te veel is. Bovendien heeft de woning een oppervlak van ruim 70 vierkante meter waaraan een Amsterdams gezin met een laag inkomen veel behoefte heeft.’

Hoe kwamen jullie in actie?
Edwin: ‘Er was haast geboden. Zodra er een huurovereenkomst voor de dure woning getekend was, was er namelijk geen grond om die te ontbinden. Verder moesten we als bewonerscommissie bezwaar aantekenen omdat je als officieel overlegorgaan sterker staat dan als bewoner. We namen contact op met Gerharda, een voormalig bestuurslid van Arcade. Zij wees ons erop dat het overhevelen van de woning naar de vrije sector botst met de Prestatieafspraken om de sociale voorraad op peil te houden. Dat moest dus de boodschap van onze brief worden die we op 15 september stuurden. Die brief mailden we naar diverse medewerkers van Lieven de Key waaronder de directeur Wonen en onze programmamedewerker complexregie. Verder zetten we bestuurszaken van de gemeente, Arcade en onszelf in de cc.’

Hoe reageerde Lieven de Key op de brief?
Edwin: ‘Op 26 september kregen we een brief terug. Daarin stond het volgende: “Inmiddels is duidelijk wat de afspraken zijn inzake het verhuurbeleid in uw wooncomplex. Vooruitlopend op deze informatie kan ik alvast melden dat de woning (…) binnen de sociale huur zal worden aangeboden en niet meer beschikbaar is voor de vrije sector verhuur.”’

En nu?
Edwin: ‘De woning wordt nu nog als opslagplaats gebruikt omdat er een renovatie gaande is. Lieven de Key weet dat wij in de gaten houden wat er met de woning gaat gebeuren. De commissie was oprecht verbaasd dat het zo makkelijk ging en dat hier geen verdere actie voor nodig was.’

Wat wil je andere bewonerscommissies nog meegeven?
Edwin: ‘Dat het belangrijk is om iedereen alert te maken. Wij sluiten niet uit dat Lieven de Key weer iets onderneemt waar wij tegen in actie moeten komen. Daarom is het belangrijk om mensen in nieuwsbrieven te informeren. Hierdoor gaan mensen opletten en voorkomen we dat er dingen gebeuren die niet volgens de afspraken zijn. Ga daarnaast als bewonerscommissie in gesprek over het verhuurbeleid in jouw complex. Zijn er plannen om de woning bij vertrek van de sociale huurder te liberaliseren of te verkopen? Check wat er voor jouw gebied op dat vlak is afgesproken in de samenwerkingsafspraken. Want Lieven de Key moet zich aan die afspraken houden.’

Kan dat zomaar?
Edwin: ‘Je hebt als bewonerscommissie recht op informatie en je hebt het recht (maar niet de plicht) om als bewonerscommissie advies te geven als het verhuurbeleid van je complex wijzigt. Dit staat in de landelijke Overlegwet. Volgens de Overlegwet heb je als huurder het recht om te worden betrokken bij plannen en besluiten van de verhuurder.’

Waarom is dit belangrijk?
Edwin: ‘Een geliberaliseerde woning hoeft niet meer terug naar de sociale huur en die ben je dus eigenlijk al kwijt. Daarom is het belangrijk om juist hier extra alert op te zijn.’