Het is 7 september 2023 als bewonerscommissie Batco ontdekt dat een sociale woning in hun complex wordt aangeboden in de vrije sector. De bewonerscommissie weet dat dit in hun buurt niet kan volgens de afspraken die Arcade met Lieven de Key en de gemeente heeft gemaakt. De bewonerscommissie tekent bezwaar aan bij Lieven de Key. Die besluit vervolgens om de sociale woning te behouden.

 

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt. Ook wel samenwerkingsafspraken genoemd. Huurderskoepels, waaronder Arcade, corporaties, zoals Lieven de Key en de gemeente spreken daarin dan af hoe er de komende vier jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam.

De woning in het complex Batco op het Realeneiland (Westelijke Eilanden) ligt in het Centrum. Centrum West om precies te zijn, waar geen sociale woningen verkocht mogen worden. Dit omdat het aandeel sociale huur in die buurt onder de afgesproken ondergrens is gezakt. Waar er wel of niet verkocht mag worden staat in de Prestatieafspraken.

Een woning overhevelen naar de vrije sector onttrekt de woning uit de sociale voorraad
Een sociale woning overhevelen naar de vrije sector, zoals in de casus van complex Batco dreigt, onttrekt de woning uit de sociale voorraad. Dit botst met de samenwerkingsafspraken om de voorraad sociale huurwoningen op peil te houden. Er is er een groot tekort aan betaalbare woningen en het is dus belangrijk om in verzet te komen.

Edwin, lid van bewonerscommissie Batco, vertelt er meer over.

Hoe kwamen jullie er achter dat de woning werd aangeboden in de vrije sector?
Edwin: ‘Op 7 september vertelde een buurvrouw in onze commissie-app dat de woning op Funda stond voor 2.250,- euro per maand. Wij waren verontwaardigd. We zitten in een wooncrisis met enorme wachtlijsten waarbij elk verlies van een sociale en dus betaalbare woning, er één te veel is. Bovendien heeft de woning een oppervlak van ruim 70 vierkante meter waaraan een Amsterdams gezin met een laag inkomen veel behoefte heeft.’

Hoe kwamen jullie in actie?
Edwin: ‘Er was haast geboden. Zodra er een huurovereenkomst voor de dure woning getekend was, was er namelijk geen grond om die te ontbinden. Verder moesten we als bewonerscommissie bezwaar aantekenen omdat je als officieel overlegorgaan sterker staat dan als bewoner. We namen contact op met Gerharda, een voormalig bestuurslid van Arcade. Zij wees ons erop dat het overhevelen van de woning naar de vrije sector botst met de Prestatieafspraken om de sociale voorraad op peil te houden. Dat moest dus de boodschap van onze brief worden die we op 15 september stuurden. Die brief mailden we naar diverse medewerkers van Lieven de Key waaronder de directeur Wonen en onze programmamedewerker complexregie. Verder zetten we bestuurszaken van de gemeente, Arcade en onszelf in de cc.’

Hoe reageerde Lieven de Key op de brief?
Edwin: ‘Op 26 september kregen we een brief terug. Daarin stond het volgende: “Inmiddels is duidelijk wat de afspraken zijn inzake het verhuurbeleid in uw wooncomplex. Vooruitlopend op deze informatie kan ik alvast melden dat de woning (…) binnen de sociale huur zal worden aangeboden en niet meer beschikbaar is voor de vrije sector verhuur.”’

En nu?
Edwin: ‘De woning wordt nu nog als opslagplaats gebruikt omdat er een renovatie gaande is. Lieven de Key weet dat wij in de gaten houden wat er met de woning gaat gebeuren. De commissie was oprecht verbaasd dat het zo makkelijk ging en dat hier geen verdere actie voor nodig was.’

Wat wil je andere bewonerscommissies nog meegeven?
Edwin: ‘Dat het belangrijk is om iedereen alert te maken. Wij sluiten niet uit dat Lieven de Key weer iets onderneemt waar wij tegen in actie moeten komen. Daarom is het belangrijk om mensen in nieuwsbrieven te informeren. Hierdoor gaan mensen opletten en voorkomen we dat er dingen gebeuren die niet volgens de afspraken zijn. Ga daarnaast als bewonerscommissie in gesprek over het verhuurbeleid in jouw complex. Zijn er plannen om de woning bij vertrek van de sociale huurder te liberaliseren of te verkopen? Check wat er voor jouw gebied op dat vlak is afgesproken in de samenwerkingsafspraken. Want Lieven de Key moet zich aan die afspraken houden.’

Kan dat zomaar?
Edwin: ‘Je hebt als bewonerscommissie recht op informatie en je hebt het recht (maar niet de plicht) om als bewonerscommissie advies te geven als het verhuurbeleid van je complex wijzigt. Dit staat in de landelijke Overlegwet. Volgens de Overlegwet heb je als huurder het recht om te worden betrokken bij plannen en besluiten van de verhuurder.’

Waarom is dit belangrijk?
Edwin: ‘Een geliberaliseerde woning hoeft niet meer terug naar de sociale huur en die ben je dus eigenlijk al kwijt. Daarom is het belangrijk om juist hier extra alert op te zijn.’

Tijdens de extra ingelaste Algemene ledenvergadering van 5 februari 2024 zijn de Prestatieafspraken 2024–2027 besproken. In de Prestatieafspraken maken de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de Amsterdamse huurderskoepels afspraken over de Amsterdamse volkshuisvesting tot en met 2027.

 

Meer weten over de prestatieafspraken voor volkshuisvesting in Amsterdam? Kijk op de website van de gemeente.

Dit was de inzet van Arcade namens alle huurders bij Lieven de Key en Lieven de Stad
Het proces om tot die afspraken te komen duurde ruim een jaar. De inzet van Arcade was om de verkoop van sociale huurwoningen tot een minimum te beperken. Ook pleitte Arcade voor doorstroomregelingen die doorstroom bevorderen door verleiding, niet door dwang of drang. Arcade wilde het liefst afschaffing van tijdelijke (jongeren)contracten, of anders een stevige beperking daarvan. Tot slot wilde Arcade duidelijkheid over de definitie van atelierwoningen en vaste huurcontracten voor huurders van atelierwoningen.

De minpunten van de Prestatieafspraken
Tijdens de extra ingelaste Algemene ledenvergadering van 5 februari 2024 gaf Arcadevoorzitter Helmie Bijleveld eerst de minpunten in het onderhandelingsakkoord aan.
– Het aantal sociale huurwoningen stijgt onvoldoende om de woningnood te verlichten.
– Er komen veel tijdelijke flexwoningen bij.
– De stop op verkoop bij 30% sociale huurwoningen in een gebied is wel een heel laag percentage.
– De verduurzaming en het wegwerken van lage energielabels (E, F en G) blijft een zorg.
– De lastenverlichting voor huurders is bij corporaties neergelegd en onderdeel van het advies huuraanpassing.

Maar er zijn ook pluspunten van de Prestatieafspraken
– De afspraken zijn realistisch, betere en concretere monitoring moet zorgen voor verbetering van vertrouwen evenals betere afstemming en informatie-uitwisseling tussen gemeente, corporaties en huurderskoepels.
– Er zijn concrete afspraken over verkoop per corporatie.
– De huurders (Arcade) worden betrokken bij de evaluatie van kaderafspraken, schimmelaanpak en het woonruimteverdeelsysteem.
– De huurders (Arcade) worden betrokken bij het uitwerken van de definitie atelierwoningen en kunstenaarswoningen en de werkwijze bij toewijzing en toepassen van contracttypen.
– De huurders (Arcade) worden betrokken bij het bepalen van het percentage kwetsbare doelgroep in gemengde complexen en nieuw te bouwen flexlocaties, het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen en woonconceptenoverleg.
– De ijzeren voorraad van minimaal 293 atelierwoningen naast de meer dan 100 kunstenaarswoningen blijft behouden.
– Hospitaverhuur in sociale huurwoningen wordt mogelijk.
– Er zal beter worden samengewerkt tussen corporaties en gemeente bij overlastsituaties.
– Men gaat gebiedsgericht samenwerken met actieve bewoners(organisaties), met als doel een goede mix en voldoende woonoplossingen voor ouderen.
– Doorstroming in eigen buurt moet mogelijk blijven.

Aanwezige leden van Arcade zijn bijna allemaal akkoord gegaan
Na het beantwoorden van alle vragen werd overgegaan tot stemming. Een vanuit de aanwezige leden gevormde stemcommissie nam de stembiljetten in en telde de stemmen. Van de 19 aanwezige bewonerscommissies stemden 17 voor ondertekening van de prestatieafspraken, 1 bewonerscommissie was tegen en 1 onthield zich van stemming.

Afspraken met Huurdersplatform Diemen

Het Huurders Platform Diemen (HPD) vertegenwoordigt de huurders uit de gemeente Diemen van de woningcorporaties Rochdale, Lieven de Key en Stadgenoot. Samen wordt gesproken over onderwerpen als betaalbaarheid, leefbaarheid, duurzaamheid en nieuwbouw van sociale huurwoningen.

Op dit moment houdt het HPD zich vooral bezig met de zogenaamde Prestatieafspraken, afspraken die worden gemaakt tussen de gemeente Diemen, woningcorporaties en het Huurdersplatform als vertegenwoordiger van de huurders. Het was de bedoeling dat er nu – net als in Amsterdam – voor de gemeente Diemen nieuwe Prestatieafspraken voor de komende vier jaar zouden liggen. Helaas heeft dit proces vertraging opgelopen omdat de gemeente de nieuwe Woonvisie nog niet klaar heeft. Zonder de Woonvisie ontbreekt het kader voor nieuwe Prestatieafspraken. Daarom is besloten om de huidige afspraken met een jaar te verlengen met een toevoeging van afspraken rond nieuwe onderwerpen zoals verduurzaming, het tegengaan van energiearmoede en het gasvrij maken van woningen.

Deze afspraken zijn vastgelegd in een zogenaamd addendum (als bijlage toegevoegd). De nieuwe woonvisie wordt in concept verwacht op 1 april 2024. Zodra de nieuwe Woonvisie er is, zullen de nieuwe Prestatieafspraken voor meer jaren worden gemaakt.

Lieven de Key streeft naar een betaalbare afrekening van de stookkosten. Daarom is onlangs bij een aantal complexen met collectieve warmtelevering de verdeelsleutel aangepast. Die aanpassing wil echter niet zeggen dat je minder gaat betalen.

 

 

Huurder Wim Staffeleu, bewoner van een complex met blokverwarming aan de Haarlemmer Houttuinen, moest meer gaan betalen. En dat niet alleen. Hij was hier ook niet over geïnformeerd.

Hogere afrekening
Willem Staffeleu vertelt: ‘In 2022 ontving ik een afrekening van de collectieve stookkosten over het jaar 2021. Die afrekening was al flink hoger dan het voorgaande jaar. In 2020 kreeg ik nog een aardig bedrag terug, nu was het plotseling een stuk minder. Toch wel gek, want van de oorlog tussen Rusland en Oekraïne was toen nog geen sprake.’

Andere berekening
‘Bij nadere controle van de afrekening ontdekte ik wel dat Lieven de Key de verdeelsleutel had veranderd. Kosten van Liander, zoals netbeheer en meetdiensten, werden in de berekening plotseling opgevoerd als vaste kosten. Hierover heb ik contact opgenomen met Lieven de Key. Als antwoord kreeg ik dat veel mensen overstappen naar individuele elektrische verwarming.’

Waarom geen uitleg?
’Zelf vind ik dat overigens wel begrijpelijk. Het is niet alleen goedkoper, maar je kunt een elektrische kachel ook overal neerzetten in huis. Vooral handig als het ontbreekt aan een radiator in de badkamer, zoals bij mij in de woning. Daar staat tegenover dat Lieven de Key het gebruik van de collectieve warmtevoorziening voor de overige bewoners betaalbaar wil houden. Een mooi initiatief. Maar waarom geen nadere uitleg hierover?’

Hoger percentage
‘In 2023 ontving ik de afrekening over het jaar 2022. Die was, mede door de oorlog Rusland-Oekraïne, opnieuw een stuk hoger. Maar ook nu weer was er meer aan de hand. Ik constateerde opnieuw een wijziging in rekenmethode. Het percentage vaste kosten was in de berekening gewijzigd van 25% naar 35%. Wederom zonder huurders en/of de bewonerscommissie hiervan in kennis te stellen.’

Hoe eerlijk is de rekenmethode?
’Met de wijzigingen streeft Lieven de Key naar een eerlijke, betaalbare afrekening voor alle bewoners. Een mooi streven. Laat hierover dus geen misverstand ontstaan. Ik vraag me echter wel af in hoeverre deze rekenmethode eerlijk is? Bewoners die de collectieve verwarming nauwelijks of helemaal niet gebruiken moeten meer betalen, terwijl bewoners bij wie de radiatorknop dag en nacht open staat juist minder betalen.’

Gemiste kans
‘Maar ik ben vooral verontwaardigd over de wijze waarop dit tot stand is gekomen. Waarom geen uitleg aan bewoners? De Key streeft naar een betere communicatie. Zelf zie ik dit opnieuw als een gemiste kans.’

Meer weten?
De Woonbond biedt een brochure aan over collectieve warmtelevering voor huurders en bewonerscommissie. Neem contact op met Arcade als u de brochure helemaal wilt lezen.

Huishoudens met weinig geld en een hoge energierekening kunnen ondersteuning krijgen via het Tijdelijk Noodfonds Energie. Let op: u moet voor 18 maart 2024 uw aanvraag indienen.

 

Het Tijdelijke Noodfonds Energie betaalt voor huishoudens die in aanmerking komen een deel van de energierekening gedurende de 6 maanden na hun aanvraag. De uitbetaling gaat via de energieleverancier. Huishoudens kunnen de steun van het Noodfonds aanvragen op noodfondsenergie.nl.

Zo werkt het
Het Noodfonds kijkt hoe hoog de energierekening is in vergelijking met het gezamenlijk inkomen in het huishouden. Als de energierekening meer dan 8 of 10% van het inkomen bedraagt, dan betaalt het Noodfonds de rest van de energierekening via de energieleveranciers. Het maakt niet uit welke leverancier het huishouden heeft. In vergelijking met vorig jaar komen mensen eerder in aanmerking.

Doe de online check
Huishoudens kunnen een check doen op de site van het Noodfonds om te kijken of ze in aanmerking komen voor steun uit het Noodfonds.

Deze huishoudens kunnen steun krijgen van het Noodfonds
– Het huishouden heeft een bruto-inkomen van maximaal 200% van het sociaal minimum. Dat gaat concreet om € 3.200 (alleenstaand) en € 4.480 (samenwonend). De bedragen zijn inclusief 8% vakantiegeld en exclusief toeslagen.
– Huishoudens hebben zelf een energiecontract voor gas, stroom en/of stadswarmte bij een energieleverancier.
– De energierekening is (afhankelijk van het inkomen) hoger dan 8 tot 10% van het gezamenlijk bruto inkomen: Voor mensen tot 130% van het sociaal minimum hoger dan 8% van het gezamenlijk bruto inkomen, of voor mensen tot 200% sociaal minimum hoger dan 10%. Het Noodfonds betaalt de rest van de maandelijkse energierekening boven deze 8 tot 10% van het gezamenlijk bruto-inkomen van een huishouden.

Waar kunt u de steun aanvragen?
De aanvraag van het Noodfonds kan worden gedaan op noodfondsenergie.nl. Huishoudens kunnen daar terecht om de aanvraag via de computer of via de app te doen. Ook familieleden, vrienden of hulpverleners kunnen daar via een machtiging de aanvraag voor iemand anders doen. Een aanvraag indienen kan tot en met 31 maart 2024.

Contact met de hulplijn
Huishoudens met vragen kunnen terecht bij de landelijke hulplijn van het Noodfonds 085 – 088 1111 (maandag tot en met vrijdag van 8.30 tot 17.00 uur)

De koude, donkere dagen komen er weer aan dus zetten we de knop van de verwarming weer open. Maar let op: de verwarming is wel één van de grote energievreters. Het maakt daarbij niet uit of je op gas stookt of een elektrisch kacheltje gebruikt, de meters draaien vrolijk door. Nu de tarieven zijn gestegen, loont het zeker de moeite om eens kritisch door je woning te lopen en te kijken hoe je het energieverbruik kunt verminderen.

 

Vaak zit de oplossing in een kleine aanpassingen. Denk bijvoorbeeld aan het dichten van kieren, gebruik van energiezuinige verlichting of een minuutje korter douchen. Gemeente Amsterdam stimuleert huurders vooral om zelf aan de slag te gaan. Daarom verstrekt de gemeente een pakket met gratis bespaarproducten. Het pakket bestaat onder andere uit radiatorfolie, ledlampen en tochtstrip. Voor huurders van Lieven de Key is het pakket (ter waarde van circa 35 euro) met gratis bespaarproducten af te halen op de bijkantoren.

Mocht het pakket op de bijkantoren niet meer voorradig zijn, neem dan contact (mail of telefonisch) op met Stichting !WOON. Via Stichting !WOON kun je gratis een energiecoach bij je thuis laten komen. De energiecoach kijkt samen met jou naar het energieverbruik in je woning: op welke wijze bespaar je nu al energie? En wat zou je nog meer kunnen besparen door anders om te gaan met de verwarming, apparatuur en ventilatie? Dat kan behoorlijk wat besparing opleveren. Bij het bezoek ontvang je eveneens een pakket met gratis besparingsproducten. Hiermee kun je dus direct aan de slag. De gemeente betaald het pakket en ook het bezoek van de energiecoach is geheel gratis. Zo wordt het een warme winter zonder onnodige kosten!

Aanmelden voor een bezoek van de energiecoach kan via Vraag gratis bespaaradvies van de Energiecoach | !WOON (wooninfo.nl)

Tijdens de ALV op maandag 2 oktober 2023 besprak Karin Verdooren, directeur-bestuurder van Lieven de Key, het bod van de corporatie. Dit bod wordt gedaan in het kader van de zogenaamde prestatieafspraken. Waar gaan die over?

 

Woningcorporaties, gemeenten en huurderskoepels overleggen met elkaar over prestatieafspraken. Deze heten in Amsterdam samenwerkingsafspraken. Dit zijn afspraken die het beleid van de corporaties, gemeente en huurderskoepels op het gebied van de sociale huur voor de komende vier jaar bepalen. In de Woningwet 2015 staat hoe de samenwerking is geregeld om uiteindelijk de prestatieafspraken te maken. In 2019 zijn de huidige prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken staan in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023.

Weten wat belangrijk is voor huurders

Met de prioriteiten in het achterhoofd, bereidt het Arcadebestuur samen met de werkgroep de onderhandelingen over de prestatieafspraken voor. Helmie Bijleveld, voorzitter van Arcade, is bij die onderhandelingen aanwezig. Ze is duidelijk over wat belangrijk is voor huurders. ‘Mensen willen in goede en betaalbare woningen blijven wonen en dat gunnen we zittende én toekomstige huurders. Het gaat hier ook om de bestendiging van huurrecht. We moeten generaties dus niet tegen elkaar uitspelen. Iedereen heeft recht op woonzekerheid en dus een langdurig en vast huurcontract met een betaalbare huurprijs.’

De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) als vertrekpunt voor de prestatieafspraken

Het vertrekpunt voor de prestatieafspraken is een Woonvisie opgesteld door de gemeente. In Amsterdam is dit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Op 20 juli 2023 heeft de gemeenteraad de definitieve versie van die AAV goedgekeurd. In de AAV staat hoe Amsterdam een stad kan blijven voor iedereen omdat iedereen recht heeft op een passende en betaalbare woning. Terwijl het tekort daaraan enorm is. Daarom zijn nieuwbouw, een eerlijke verdeling en duurzaamheid de belangrijkste aandachtspunten.

De bijdrage van de corporaties

In de Woningwet staat dat corporaties een bijdrage moeten leveren aan de volkshuisvesting. Daarom brengen corporaties ook in het kader van de prestatieafspraken een bod uit. Hierin staat wat zij bijdragen aan die woonvisie (in Amsterdam dus de AAV). Lieven de Key beschrijft met haar bod de geplande werkzaamheden voor de komende jaren. Denk daarbij aan nieuwbouw, mogelijke verkoop van sociale huurwoningen en verduurzaming van woningen.

Onderhandelen over de prestatieafspraken

De corporaties hebben dit voorjaar hun bod aan de gemeente en de huurderskoepels gepresenteerd. Daarna zijn deze partijen in gesprek gegaan en zijn na de zomer de onderhandelingen over de prestatieafspraken gestart. Over onderdelen van het bod waar iedereen het over eens is, hoeft niet te worden onderhandeld. Op een aantal onderdelen liggen de partijen minder dicht bij elkaar. Daar wordt intensief over gesproken.

Vaststellen van de prestatieafspraken

Uiteindelijk moeten huurderskoepels, corporaties en de gemeente in december tot gezamenlijke, wederkerige en concrete prestatieafspraken komen. Vervolgens gaan de partijen aan de slag met de uitvoering. Een jaar later wordt de uitvoering geëvalueerd.

Zie ook
Samenwerkingsafspraken

Arcade is de huurdersvereniging die hoort bij Lieven de Key en Lieven de Stad, uw verhuurder in Amsterdam én Diemen. Arcade zoekt huurders van Lieven de Key en Lieven de Stad die willen deelnemen aan een regelmatig overleg van het Huurders Platform Diemen (HPD).

Wat is het Huurders Platform Diemen?

In het Huurdersplatform Diemen, kortweg HPD, werken de huurdersorganisaties van drie woningcorporaties in Diemen met elkaar samen. Dat zijn Arcade, de Bewoners Raad Rochdale (BWR) en Huurgenoot, de huurdersvereniging van woningcorporatie Stadgenoot. Het HPD is een volwaardige gesprekspartner in het overleg over wonen met de woningcorporaties en de gemeente Diemen.

Overleg over sociale volkshuisvesting

Het Huurders Platform Diemen overlegt met de gemeente Diemen en woningbouwcorporaties over sociale volkshuisvesting in de gemeente Diemen. In dit overleg maakt men een soort raamovereenkomst die uiteindelijk door de gemeenteraad wordt vastgesteld. In de raamovereenkomst staan doelen met betrekking tot de sociale woningbouw die de gemeente wil realiseren. Deze doelen behelzen onder ander te realiseren nieuwbouw, de staat van onderhoud in de verschillende stadsdelen, de energietransitieplannen, de te verkopen huurpanden, kortom alle zaken die te maken hebben met woningbouw en sociale huur in Diemen.

Wat wordt van u gevraagd als lid van het Huurders Platform Diemen?

• Betrokkenheid bij huurdersbelangen, volkshuisvesting en medezeggenschap
• Hart voor Diemenaren die afhankelijk zijn van huurbeleid
• Communicatieve vaardigheden
• Vaardigheid in digitaal werken
• Teamgeest, in goed teamverband kunnen samenwerken
• Ongeveer 8-10 uur per maand beschikbaar zijn (voorbereiding en overleg)

Wat krijgt u ervoor terug?

• Een boeiende vrijwilligersfunctie
• Veel voldoening door met elkaar te werken aan het verbeteren van de positie van huurders
• Kennis van (lokale) volkshuisvesting
• Een gezellige werkomgeving met voorzieningen en faciliteiten
• Een vrijwilligersvergoeding

Interesse? We verheugen ons op uw reactie. Klik hier en neem contact met ons op!

Met de aangepaste wet worden vaste huurcontracten (voor onbepaalde tijd) weer de norm in plaats van tijdelijke flexcontracten van maximaal twee tot vijf jaar. Hiermee hebben huurders weer iets meer zekerheid, uitgezonderd studenten en jongeren. Cok Oostveen, activistisch huurder en vrijwilliger bij Arcade, is daarom niet onverdeeld enthousiast over de nieuwe wet. Hieronder zijn betoog.

 

Onlangs heeft de Tweede Kamer een wet aangenomen met een verbod op tijdelijke huurcontracten. Dit zal het misbruik van tijdelijke contracten, met name bij particuliere verhuurders, moeten tegengaan. Voordat deze wet definitief wordt moet de Eerste Kamer akkoord gaan.

Het verbod op flex is niet absoluut. Er zijn uitzonderingen voor beperkte situaties en voor bepaalde doelgroepen. Voor studenten wordt het campuscontract gehandhaafd. En voor jongeren blijft een 5-jarig contract nog steeds mogelijk. Afgevraagd kan worden of deze laatste uitzondering wel zo verstandig is.

Lieven de Key zet met haar beleid vol in op jongeren en tijdelijke contracten. Ook de andere woningcorporaties doen hier aan mee maar in iets mindere mate. Afgevraagd kan worden of dit wel eindeloos kan doorgaan, jongeren de woningmarkt instampen en dan maar zien wat er uit komt? Want waar moeten die jongeren heen als zij na die 5 jaar, plus misschien 2 jaar verlenging, hun woning uit moeten? Kunnen zij tijdig andere woonruimte vinden op de overspannen Amsterdamse woningmarkt of komen zij op straat te staan?

Ex-jongeren missen de boot

Het ziet ernaar uit dat veel ex-jongeren de boot zullen missen. Op zich een goede reden om dit eenzijdige beleid van tijdelijke jongerencontracten sterk te minderen of helemaal te stoppen. Daarnaast zijn er nog meer redenen om met dit beleid te stoppen. Een ervan is de eenzijdige ontwikkeling van Amsterdam – en overigens ook van andere grote steden – in relatie tot de wijde omgeving van die grote steden.

We concentreren ons op onze eigen situatie. Amsterdam was in de jaren na de wederopbouw (de jaren vijftig van de vorige eeuw) enigszins in verval geraakt. Weliswaar waren er veel woningen bijgebouwd, met name in Nieuw West en de Bijlmer was de stad flink uitgebreid, maar economisch deed Amsterdam het niet goed. Het centrum en de 19de eeuwse wijken waren in verval geraakt, de speculatie op de huizenmarkt met leegstand was toegenomen, er kwam verkrotting en het ‘stapelen’ van werkende migranten in bepaalde buurten.

De stad had een positieve impuls nodig. Die kwam in de jaren ’80 met de stadsvernieuwing. Kleinschalig en gericht op bewoners, in tegenstelling tot het ‘overloopbeleid’ en de megalomane stedelijke plannen van de jaren ’60 en ’70, met grootschalige sloop, hoge nieuwbouw, brede verkeerswegen en metrolijnen.

Naast de stadsvernieuwing werd ingezet op hoogwaardige werkgelegenheid, met name in de financiële sector, hoofdkantoren, automatisering en de creatieve beroepen. Met de Zuidas als een van de trekkers.

Echter veel nieuwe arbeidsmigranten, de zogenaamde ‘kenniswerkers’, moesten van buiten Nederland komen. Nieuwe expats en in Amsterdam blijvende afgestudeerden verhoogden de inwonersaantallen. Hierdoor nam de vraag naar koopwoningen, duurdere huurwoningen en starterswoningen toe. Door die grotere vraag stegen de koop- en huurprijzen flink. De woningmarkt in Amsterdam raakte ontwricht. Het beleid sloeg door.

Kan de stad dit wel aan?

Je zou verwachten dat dit beleid van het aantrekken van kenniswerkers, met name gericht op jongeren, zou worden stopgezet, nu het min of meer uit de hand is gelopen. Helaas gebeurt dit niet. Het wordt hooguit bijgesteld, iets kieskeuriger wat betreft het soort bedrijf of instituut. Zo is er nu sprake van dat een groot NAVO-fonds voor innovatie naar Amsterdam gaat komen, met in het kielzog veel start-ups in de ICT-sector.

Kan de stad dit wel aan? Is het niet beter om dit in Zuid-Limburg te vestigen? Dat is een krimpregio en kan wel een impuls gebruiken. Bovendien bevinden zich daar ook een universiteit en hogescholen. Zodat afgestudeerden ook in de eigen regio aan de bak kunnen komen. En er is al een NAVO-vestiging in Brunssum.

Over regio’s gesproken, in de pers wordt regelmatig melding gemaakt van een leegloop van het platteland, gebrek aan werkgelegenheid aldaar, verdwijnende zorgvoorzieningen en openbaar vervoersarmoede. Waarom dan toch alle werkgelegenheid concentreren in de grote steden? En de rest van het land laten verloederen? Het aantal krimpregio’s neemt gestaag toe. Het evenwicht is volledig zoek.

In Amsterdam zullen door de steeds toenemende vraag naar woningen en bedrijfsterreinen uiteindelijk de groene scheggen en Waterland moeten worden opgeofferd. De stad wordt dan een steenwoestijn. De leefbaarheid zal sterk verminderen. Het zal een Pyrrhusoverwinning worden.

Het lijkt misschien een doemscenario, maar het is zeker niet onrealistisch. Al enige jaren terug pleitte econoom Coen Teulings voor grootschalige woningbouw in Waterland. Dat zou goedkoper zijn. Maar ook de gemeente in haar zoektocht naar bouwlocaties wilde volkstuincomplex Amstelglorie opofferen voor woningbouw.

Daartegenover zou Amsterdam als economische motor de regio’s op sleeptouw moeten nemen, niet leegzuigen!

Liever meer spreiding

Kortom: spreiden met die hap. Meer werkgelegenheid en jongeren naar de regio’s voordat deze doodbloeden. Dan komt daar meer en broodnodig leven in de brouwerij.

En dan nu de clou. Door ongebreideld maar aanbieden van jongerenwoningen met tijdelijke contracten versterkt Lieven de Key deze negatieve ontwikkelingen in Amsterdam. De scheefgroei zal blijven toenemen. Daarom zou dit beleid gericht op jongeren met tijdelijke contracten sterk moeten verminderen. Misschien is het zelfs beter om nu helemaal ermee te stoppen totdat de stad weer in balans is. Helaas biedt de nieuwe Wet vaste huurcontracten in deze kwestie geen oplossing.

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel en zo bij te dragen aan verbetering. Zo is het wetsvoorstel Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur ook voorgelegd.

Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. In de toelichting op het wetsvoorstel staat dat zowel huurders als verhuurders tevreden zijn over de 5-jarige jongerencontracten, die vallen onder de doelgroepcontracten. Dit kan voor huurders onmogelijk volgehouden worden. We pleiten in onze reactie daarom voor de afschaffing van het jongerencontract, dan wel een forse beperking van de mate waarin dit type contract ingezet kan worden.   

Lieven de Key heeft haar koers gebaseerd op tijdelijke contracten waaronder het jongerencontract. Tijdelijke huurcontracten zorgen niet alleen voor woononzekerheid maar hebben ook negatieve effecten op de sociale cohesie en leefbaarheid in buurten, steden en dorpen.

In het wetsvoorstel wordt de mogelijkheid gecreëerd dat gemeenten wijken aan kunnen wijzen waar de generieke tijdelijke huurcontracten niet meer mogelijk zijn. Het doel is om de leefbaarheidsproblemen als gevolg van die tijdelijke contracten op te lossen.

Momenteel ligt de ‘wet vaste huurcontracten’ ter behandeling in de Eerste Kamer. Deze wet beoogt de volledige afschaffing van generieke tijdelijke contracten voor zelfstandige woningen vanwege de nadelige gevolgen voor huurders. Deze wet heeft onze sterke voorkeur als oplossing voor het probleem van die woononzekerheid boven het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.

Onderzoeken effecten jongerencontracten

Het onderzoek naar het effect van jongerencontracten dat in het wetsvoorstel wordt aangehaald, kent een flinterdunne onderbouwing. Hierin staat dat ook huurders tevreden zijn met jongerencontracten. Jongeren worden door tijdelijke contracten echter juist opgezadeld met woononzekerheid en stellen levenskeuzes als het stichten van een gezin uit. Dit blijkt uit onderzoek van RIGO in 2022. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Amsterdam, Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), huurdersvereniging Arcade en Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC).

Ook jongeren verdienen woonzekerheid

Sinds 16 januari 2023 is een nieuw systeem van woonruimteverdeling ingegaan in Amsterdam. Dit betekent dat als het jongerencontract afloopt en de jongere heeft ondanks verwoede pogingen toch geen nieuwe woning kunnen vinden, er twee jaar verlenging aangevraagd kan worden. Gezien de wooncrisis verwacht Arcade echter dat jongeren na twee jaar nog steeds geen kant op kunnen. Om die reden pleiten wij dan ook voor de gehele afschaffing van het jongerencontract. Dan wel een forse beperking van de mate waarin dit type contract ingezet kan worden. Ook jongeren verdienen woonzekerheid.

Stand van zaken wetsvoorstel vaste huurcontracten op 3 juli 2023

De Tweede Kamer heeft op 16 mei 2023 de wet vaste huurcontracten aangenomen. De Eerste kamer moet het wetsvoorstel nog wel behandelen en aannemen.

Er zijn nog een aantal wijzigingsvoorstellen door de Tweede Kamer  aangenomen. Het tweejarige tijdelijke contract voor zelfstandige woningen wordt op een paar uitzonderingen na afgeschaft. Zo ook het vijfjarige tijdelijke contract voor kamerbewoning. Helaas is een wijzigingsvoorstel van de SP over de afschaffing van het vijfjarige jongerencontract niet aangenomen.

Zie verder: https://www.woonbond.nl/nieuws/succes-kamer-maakt-einde-regulier-tijdelijk-huurcontract

• 230505 reactie Arcade op consultatie ‘Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur’

Arcade heeft 25 januari 2023 het voorgenomen besluit huurverhoging 2023 besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Het kader en doelstellingen van de huuraanpassing 2023

De huursom is het totaal van alle huur inkomsten van de corporatie. Wat Lieven de Key jaarlijks maximaal aan huurverhoging aan alle huurders mag vragen is een percentage van die huursom. Dat is in 2023 2,6%. Lieven de Key wil dat volledig benutten. Arcade vindt dat dat geen doel op zich zou moeten zijn, maar een grens. Het gevolg is namelijk dat veel huurders een huurverhoging krijgen van 3,1%. Ook die met een inkomen onder de grens voor sociale huur.

We missen een onderbouwing van de noodzaak om die geboden ruimte volledig te benutten, anders dan de standaardmotivatie dat het nodig is voor goed onderhoud en beheer. Arcade ziet het belang dat huurinkomsten nodig zijn. Arcade weet ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is. Daar komt de afschaffing van de verhuurdersheffing vanaf dit jaar nog bij.

Lieven de Key zou naast investeren in haar woningbezit ook voor huurders de betaalbaarheid van de huren kunnen verbeteren. De woonlasten zijn enorm gestegen. Met name door de stijgende energielasten in het afgelopen jaar en de aantasting van de koopkracht door de inflatie. Dit het juiste moment om de huurders tegemoet te komen.

Arcade is daarom van mening dat een maximale huurverhoging van 2,6% een veel redelijker uitgangspunt is.

Het voorgenomen besluit voor 2023

Inkomensafhankelijke huuraanpassing

Arcade vindt dat ook aan de bestedingsruimte van de hoge en middeninkomens grenzen zitten. Hier zouden verschillende aftoppingsgrenzen van de middenhuur, passend bij de inkomens kunnen helpen. Arcade mist een visie van Lieven de Key op de ontwikkeling van de inkomensafhankelijke huurverhoging op de lange termijn en wanneer de huren door deze verhogingen een grens hebben bereikt.

Passende inkomens in de gereguleerde sector

Arcade vindt dat als voor huurders met een passend inkomen door de huurverhoging van 2,3% de huur boven de 808,06 komt, Lieven de Key het percentage moet verlagen tot de liberalisatiegrens wordt bereikt.

Onzelfstandige eenheden

Arcade is het niet eens met het generieke percentage huurverhoging van 3,1 % voor alle onzelfstandige eenheden. Lieven de Key geeft aan dat dit toegestaan is vanuit het rijksbeleid voor de huurverhoging. Arcade vindt dat dit voornemen geen recht doet aan de samenstelling en inkomenspositie van veel huurders. Vaak zijn dit werkende jongeren of studenten met een relatief laag inkomen. Een maximale huurverhoging van 2,6% is niet meer dan redelijk.

Arcade vindt dat ook huurders van een onzelfstandige woonruimte met een individuele huurovereenkomst huurverlaging aan moeten kunnen vragen. Bijvoorbeeld als het inkomen onder de 120% van het minimum ligt en de huur van hun kamer/woning boven de 575 euro.

Vrijesectorwoningen

Arcade is in het afgelopen jaar door huurders van woningen in de vrije sector benaderd over het huurverhogingsbeleid voor de vrije sector in de afgelopen jaren.

Die huren zijn door de opeenvolgende forse huurstijgingen niet meer op te brengen. Daardoor hebben sommige huurders zeer tegen hun zin er al voor gekozen te verhuizen. Dit voordat zij in ernstige financiële problemen zouden komen. Veel van deze huurders begonnen jaren geleden met een aanvangshuur van rond de 900 euro. Zij zitten daar inmiddels honderden euro’s boven.

Arcade denkt dat het noodzakelijk is om die huurprijzen aan te laten sluiten op de middenhuurgrens. De huur van nieuwe huurders met een middeninkomen wordt immers afgetopt op de grens van 1131,28 euro. Trouwe huurders met een middeninkomen zouden hier ook aanspraak op moeten kunnen maken.

Daarom adviseert Arcade Lieven de Key om de huren van vrijesectorwoningen met huurders die een aantoonbaar middeninkomen hebben, af te toppen op de grens voor middenhuur van 1131,28 euro.

Gepensioneerden in de vrijesectorwoningen

Een bijzondere positie nemen de gepensioneerden in de vrije sector in. Hun inkomens zijn sinds 2008 niet meegestegen met de inflatie en huurstijgingen. Dit heeft geleid tot een gemiddeld koopkrachtverlies van 20%. In de periode 2008-2021 bedroeg de cumulatieve huurverhoging ruim 42%, terwijl de inflatie in dezelfde periode ‘slechts’ ruim 28% bedroeg. Ook met voor inflatie geïndexeerde pensioenen zou dus door de huurverhogingen in de afgelopen jaren een fors koopkrachtverlies zijn opgetreden.

Bewoners van seniorencomplexen hebben gekozen voor een seniorenwoning in de veronderstelling dat dit hun laatste woning zou worden. Zij voelen zich in toenemende mate onzeker of het op lange termijn mogelijk is om de huur te betalen. Er lijkt geen grens te zitten aan de stijging van de huren. Zij zien geen visie van Lieven de Key of er een grens zit aan de huurprijs en welke grens dat zou kunnen zijn.

Arcade vindt dat Lieven de Key vanuit haar sociale doelstelling haar verantwoordelijkheid hoort te nemen voor de woonzekerheid van deze huurders. Ouderen horen ook thuis in Amsterdam. Met het bieden van woonzekerheid door betaalbare woningen aan te bieden daar is het in de 19^e eeuw per slot van rekening allemaal mee begonnen.

Arcade adviseert daarom voor de gepensioneerden met een huur boven de grens van 1131,28 euro geen huurverhoging te rekenen. De grens van de door de overheid vastgestelde middenhuur en de Nibud-norm van 35% zijn daarbij het uitgangspunt.

Wij vinden het daarnaast gewenst dat Lieven de Key, in overleg met de belanghebbende huurders, een langetermijnvisie en beleid gaat ontwikkelen over het huurprijsbeleid voor haar vrijesectorhuurders.

Matiging huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie, is dit een groot en acuut probleem. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen daarvoor de prijs, maar door de hogere energieprijzen worden ze nu financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen door ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten. Arcade vindt dat huurders van woningen met een energielabel G geen huurverhoging zouden moeten krijgen. Voor huurders van woningen met een label F zou Lieven de Key een maximale huurverhoging van 1% en huurders van woningen met een E-label een huurverhoging van maximaal 2% moeten rekenen.

Bovengenoemd huurbeleid draagt bij aan directe verbetering van de betaalbaarheid voor deze huurders en motiveert Lieven de Key om snel een verbeterplan te maken voor verduurzaming.

Communicatie

Arcade vindt dat Lieven de Key met de voorgestelde overgang naar aanzegging van de huurverhoging per e-mail als standaard te snel gaat. Arcade vreest dat van veel huurders die hun e-mailadres hebben opgegeven bij aanvang van de huurovereenkomst, het adres inmiddels is verouderd, maar nog wel bestaand. Huurders kunnen de aanzegging van de huurverhoging mis lopen. Uit antwoorden op onze vragen blijkt dat de papieren huurkrant positief wordt beoordeeld, maar dat er dit jaar geen papieren huurkrant komt. Het belang van een correcte huurbetaling en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken vóór 1 juli wegen wat Arcade betreft op tegen de papierbesparing, die Lieven de Key als overweging aanvoert.

Arcade adviseert om alle huurders per e-mail te benaderen en aan te laten geven of zij de aanzegging van de huurverhoging (voortaan) per e-mail willen ontvangen. Zonder bevestiging zouden huurders schriftelijk geïnformeerd moeten worden.

Arcade ziet graag dat bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling voor alle huurders bijgevoegd is, gebaseerd op de nieuwste systematiek van woningwaardering.

• Brief_Arcade_inzake_voornemen_tot_huuraanpassing_2023 25-01-2023
• Bijlage_1_Arcade_Voornemen_tot_huuraanpassing_2023 25-01-2023
• Bijlage_2_Arcade_huuraanpassing_2023_inkomens_en_huurgrenzen 25-01-2023
• Antwoorden_op_vragen_Arcade_over_het_voorgenomen_besluit_jaarlijkse_huuraanpassing_2023 22-02-2023
• Advies_Arcade_voorgenomen_besluit huurverhoging 07-03-2023
• Reactie_LDK_op_advies_Arcade_huuraanpassing_2023 29-03-2023