Theatergroep Parels voor de Zwijnen is terug in Noord! Na het ontroerende én feestelijke De Koningin van de Voedselbank en VETARM! spelen ze nu SNIKHEET. Een voorstelling over alweer een ‘hot’ item: Noord moet als de sodemieter van het gas af. Maar de energietransitie verdeelt de Noordbewoners. Mensen met een kleine beurs kunnen de energierekening nu al amper betalen. Dus hoe moet dat dan straks? Daartegenover staan vooruitstrevende bewoners die de plannen niet groen genoeg vinden en voor wie het allemaal veel te langzaam gaat.

Al die Noordelingen komen tijdens een inspraakavond bij elkaar. Dat levert een stevige, maar ook een hilarische clash op tussen bevlogen klimaatactivisten en opgewonden dwarsliggers, vleeseters en veganisten, optimistische aanpakkers en boze gedupeerden, goedbedoelende beleidsmakers en wantrouwende burgers. Het belooft een hete avond te worden, vol pittige standpunten, woeste meningen, slimme gedachten en lukrake ideeën. Maar ook met rauwe levensverhalen die zorgen voor verbroedering.

U bent van harte uitgenodigd om mee te denken en mee te praten over een toekomst die ons allemaal aangaat! Na afloop van elke voorstelling is er een kort nagesprek.
Tickets: € 15,- / € 7,50 CJP / € 2,- Stadspas groene stip – (er zijn geen servicekosten)
Tip: doneer ook een kaartje voor iemand die het minder breed heeft!

Try-outs, première en voorstellingen 4 t/m 30 oktober 2022
Aanvang 20:00 uur, matinee 15:00 uur
Inloop vanaf 19:30 uur, matinee 14:30 uur
Het Antoniushuis, Kamperfoelieweg 207, 1032 HM Amsterdam Noord
‘t Zonnehuis, Zonneplein 30, 1033 EK Amsterdam Noord
Modestraat, Buikslotermeerplein 15,  1025 ES Amsterdam Noord

Meer informatie: https://parelsvoordezwijnen.com/producties/snikheet/

Willem Staffeleu kreeg een brief van Lieven de Key over een plotselinge verhoging van zijn servicekosten. Dat vond hij toch een beetje eigenaardig. Hij besloot er geen genoegen mee te nemen. Dit is zijn verhaal.

In de vorige nieuwsbrief heb ik u verteld hoe u op een simpele en legale wijze de jaarlijkse huurverhoging kunt weigeren. Een gang naar de Huurcommissie of het schrijven van een bezwaarschrift is hiervoor niet eens noodzakelijk. Bovendien kan het u zomaar honderden of soms wel duizenden euro’s schelen. Een leuke meevaller. Zeker in deze dure tijd. Maar let op. Er schuilen meer addertjes onder het gras.

Nog niet zo lang geleden ontving ik, evenals andere huurders, opnieuw een brief van Lieven de Key. Dit keer ging het niet om huurverhoging, maar om een aanpassing van het maandelijkse voorschotbedrag van de servicekosten.  ‘We verhogen uw voorschot servicekosten per 1 september 2022’, zo stond er in de brief.

Maar waarom het voorschot verhogen? Sinds ik ben overgestapt op een elektrische kachel en een elektrische kookplaat ontvang ik jaarlijks juist een fiks bedrag terug. En mochten de energietarieven met 100% zijn gestegen, ook dan dien ik bij de afrekening over 2022 nog altijd een behoorlijk bedrag terug te ontvangen. Dus waarom het voorschot verhogen?

Klopte er dan werkelijk niets van de brief van Lieven de Key? Ook daar moet ik eerlijk in zijn. Op zich acht ik het een prima service. Zeker aan huurders die jaarlijks moeten bijbetalen. Maar ik ergerde mij toch wel in hoge mate aan het zinnetje: ‘We verhogen uw voorschotbedrag.’ Want waarom niet eerst overleg met huurders? Zij moeten het immers toch gaan betalen.

Bovendien gaat het ook hier weer om een voorstel. Met de nadruk op voorstel. Huurders kunnen dus weigeren. Dat laatste komt echter op geen enkele wijze tot uiting in de brief van Lieven de Key. Hierover heb ik dus schriftelijk bezwaar aangetekend bij Lieven de Key, met als resultaat dat het voorstel (lees: verhoging) is teruggedraaid. Hieruit blijkt maar weer eens dat de positie van de individuele huurder beduidend sterker is dan wordt gedacht.

Wilt u weten hoe het precies zit met servicekosten en waar u dan precies voor betaalt? Hier leest u er meer over.

Beste huurder! Bij deze ontvangt u weer de nieuwsbrief van Huurdersvereniging Arcade, boordevol nieuws, tips en een leuke fotowedstrijd

Fotowedstrijd: trots op mijn mooie huurwoning.
Fotowedstrijd: trots op mijn mooie huurwoning.

U leest onder andere over:

Lees hier de volledige nieuwsbrief van juni 2022.

 

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach schreef het boek Uitgewoond, waarin hij pleit voor een fundamenteel andere woonpolitiek om de wooncrisis aan te pakken. ‘Het streven moet niet zijn wonen iets betaalbaarder te maken, maar: betaalbaar wonen voor iedereen.’

Cody Hochstenbach tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade
Cody Hochstenbach tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade

Hoe kijkt u aan tegen tijdelijke huurcontracten? Zijn ze een oplossing voor de wooncrisis?

‘Het risico met tijdelijke huurcontracten is dat het een doel op zich wordt en dat fijn wonen – het echte doel – uit het zicht raakt. Door de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ konden tijdelijke huurcontracten gemakkelijker worden toegepast. Het idee was dat deze tijdelijke huurcontracten de doorstroming bevorderden. Mensen zouden eerder naar een woning verhuizen die ook daadwerkelijk bij hun inkomen past. Eigenaren moesten door de wet verleid worden hun woning te verhuren. Tijdelijke huurcontracten zouden verhuur dus aantrekkelijker maken. Hierdoor zou het aanbod toenemen. Een stelling waar overigens helemaal geen bewijs voor is.’

Stress, angst en onzekerheid

‘Uit onderzoek in Engelstalige landen waar tijdelijke contracten al langer gebruikelijk zijn, blijkt dat er ook veel nadelen aan zitten. In Australië en Groot-Brittannië mag een verhuurder bijvoorbeeld maandelijks de huur opzeggen, zonder opgave van reden. Tijdelijke huurcontracten zorgen daarmee voor stress, angst en onzekerheid. Ze leiden ook tot slechtere werk- en schoolprestaties. Als een zwangere vrouw woonstress ervaart door een tijdelijk huurcontract of een hoge huur, kan het kind ontwikkelingsproblemen of ondergewicht krijgen. Dat tijdelijke contracten invloed hebben op het mentale welzijn, zie ik te weinig terugkomen in het maatschappelijke debat.’

Kloof tussen huurders en kopers

‘Met tijdelijke huurcontracten vergroot je de kloof tussen huren en kopen. Huurders krijgen niet de woonzekerheid die kopers wel hebben. Er wordt vaak gezegd dat huurders die te ruim wonen maar moeten verhuizen. De vraag is waarom we dat nooit van kopers vragen die ook nog veel vaker vrij ruim wonen. Als je de doorstroming wil bevorderen, doe dat dan door mensen betaalbare en aantrekkelijke alternatieven te bieden. Niet door mensen met tijdelijke huurcontracten te dwingen om op een gegeven moment weer te verhuizen.’

Hoe kijkt u aan tegen middenhuur? Is dit een oplossing voor de wooncrisis?

‘Het punt is dat veel huishoudens met een middeninkomen helemaal geen middenhuur kunnen betalen. Dat geldt zeker voor gezinnen met een middeninkomen. Zij vormen 28 procent van de totale groep huishoudens met een middeninkomen. Maar ook de overige 72 procent kan een huur van 750 euro per maand een stuk beter betalen dan de 1000 euro die voor middenhuur gevraagd wordt. Er is dus vooral behoefte aan sociale huurwoningen. Middenhuur is eigenlijk dure huur. In feite gaat het om hoge huren per vierkante meter.’

Er wordt vaak gezegd dat de huurprijzen in de vrije sector zo hoog zijn doordat er relatief weinig vrijesectorwoningen in Nederland zijn. Wat vindt u hiervan?

‘Met deze bewering ben ik het niet eens. Daarbij is het zo dat als er voldoende betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen komen waar je ook met een middeninkomen welkom bent, de vraag naar vrije sectorwoningen vanzelf omlaag gaat. Hierdoor gaat de hoge huur vervolgens óók omlaag. De vraag naar vrije sectorwoningen is een vraag uit noodzaak. Niemand wil zo lang zulke hoge huren betalen. Als een langdurige woonplek heeft de sector geen bestaansrecht.’

Wat gaat wel helpen om de wooncrisis aan te pakken? Welke rol kan de nieuwe Amsterdamse wethouder Wonen hierbij spelen?

‘Amsterdam zou lagere grondprijzen kunnen hanteren zodat corporaties en ontwikkelaars meer kunnen bouwen. De gemeente heeft invloed op het soort woningen dat gebouwd wordt en zou daarbij vooral op meer sociale huurwoningen moeten inzetten. Verder zouden gemeentes bij het Rijk voor brede volkshuisvesting moeten lobbyen. Daarvoor moeten er natuurlijk ook meer sociale huurwoningen bijkomen. Niet alleen kleine woningen waarbij de huuropbrengsten nu net genoeg opbrengen voor corporaties, maar ook grotere voor gezinnen. Daarvoor is ingrijpen in de woningvoorraad en echte volkshuisvesting noodzakelijk. Het streven moet niet zijn wonen iets betaalbaarder te maken, maar betaalbaar wonen voor iedereen.’


Fotowedstrijd

Hoe trots bent u op uw huurwoning? Hoe heeft u van uw huurwoning een heerlijke plek gemaakt? Stuur ons een mooie foto van uw lievelingsplek in huis. Het bestuur van Arcade verloot drie exemplaren van Cody Hochstenbach’s boek Uitgewoond onder de leukste inzenders. Stuur uw foto tot 30 juni 2022 naar dit adres. info@hvarcade.nl

Begin dit jaar was het weer zover. Toen viel bij alle huurders weer de brief over de jaarlijkse huuraanpassing (lees: huurverhoging) op de mat. Maar die huurverhoging hoeft niet per se een voldongen feit te zijn. Het kan ook anders uitpakken blijkt uit het relaas van Wim Staffeleu, huurder van een woning aan de Haarlemmer Houttuinen.

Samen met de actiegroep Weiger de Huurverhoging heeft hij in 2020 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. En met succes! ‘Eigenlijk hoef je niet eens bezwaar te maken. Door gewoon het oude huurbedrag te betalen, maak je immers automatisch bezwaar tegen de huurverhoging,’ zo vertelt Wim. ‘Natuurlijk kreeg ik wel brieven en herinneringen van De Key over zogenaamde “huurachterstand”, maar die stonden vol missers.’

Dat de huurverhoging uiteindelijk ongegrond is verklaard komt door nalatigheid van Lieven de Key. Die heeft namelijk verzuimd om binnen zes weken een aangetekende rappelbrief te sturen. Wim is er blij mee.

Ook geeft hij aan dat het soms om behoorlijke bedragen kan gaan. Om een indruk te geven heeft hij speciaal voor Arcade en haar leden een berekening gemaakt. ‘Uitgaande van een huurtermijn van tien jaar levert mij dit bijna € 3000,- euro op. Een mooi bedrag waarmee ik ook andere leuke dingen kan doen.’

Het devies van Staffeleu is dan ook: maak altijd bezwaar tegen de huurverhoging. Het kan je zomaar duizenden euro’s schelen.

Meer weten? Bezoek de website van Wij weigeren de huurverhoging voor een stappenplan.

Tjeempie, de energieprijzen rijzen de pan uit. En dat is nog maar het begin. Wie weet wat er nog aan komt aan prijsstijgingen. Straks binnen je jas aan, alleen koude schotels en rauwkost eten, glaasjes kraanwater drinken? Is daar iets aan te doen?

Zeker wel. Maar hoe, dat verschilt per persoon en huishouden. Sommigen leven al zuinig, anderen minder. Uit de praktijk blijkt dat er altijd wel iets op de energiekosten valt te besparen. Alleen hoe?

Natuurlijk valt er iets aan te doen of nog een schepje er bovenop als je al begonnen bent. Diverse organisaties houden zich er mee bezig. Dat is handig, dan hoef je zelf het wiel niet meer uit te vinden. Deze organisatie hebben veel ervaring die zij kunnen delen. Zo heeft !WOON energiecoaches en voeren zij actie voor dubbelglas. Daarnaast is er de FIXbrigade. Zowel de energiecoaches als de FIXbrigade komen bij bewoners thuis voor tips en wat klussen.

De fixbrigade
De fixbrigade

Nu de zomer nadert en het stookseizoen is afgelopen lijkt het niet de tijd om gebruik te maken van hun diensten. Maar schijn bedriegt. Tegen de tijd dat het stookseizoen weer begint kan alles maar beter in orde zijn. Bovendien hebben zowel de coaches als fixers nu meer tijd. Dus maak nu een afspraak.

De gratis energiecoach komt bij u thuis

Hiervoor heeft Stichting !WOON energiecoaches opgeleid. Dit zijn vrijwilligers die bij bewoners thuis komen en met hun ervaring tips kunnen geven. Daarnaast hebben zij enkele materialen bij zich die zij kunnen uitdelen of goedkoop aanbieden. Zoals ledlampen, radiatorfolie en tochtstrips.

De energiecoaches gaan systematisch te werk. Zij hebben op hun tablet een app met alle mogelijkheden. Deze app wordt voortdurend bijgewerkt. Het ene huis is het andere niet. Elke nieuwe situatie levert weer een aanvulling op voor de app. Het leuke van de app, althans voor de bewoners, is dat de app ook aangeeft hoeveel geld er ongeveer bespaard wordt met welke maatregel. Soms wordt ook de CO2-uitstoot aangegeven. Dat geeft meer inzicht.

Het gaat meestal niet om grote besparingen. Maar meerdere kleintjes kunnen samen toch een grote besparing opleveren. Om welke maatregelen kan het gaan? Ledlampen besparen veel ten opzichte van ouderwetse gloeilampen in verbruik en gaan bovendien veel langer mee.

Radiatorfolie zorgt ervoor dat de warmte niet via de muur naar buiten wegvloeit. De thermosstaat een paar graden lager scheelt ook flink. Zeker in kamers die niet permanent gebruikt worden. Of korter douchen.

Ook in de keuken valt te besparen. Geen volle waterkoker voor maar één kopje koffie of thee. Het gas onder de pannen niet voluit laten branden. Dan verdwijnt er veel warmte langs de pan. De koelkast regelmatig ontdooien. Met een ijslaag(je) schiet het verbruik omhoog. En zo kunnen we nog wel even doorgaan.

Nieuwsgierig en/of enthousiast geworden? En wilt u ook een afspraak maken met een energiecoach? Dat kan via: www.wooninfo.nl/energiecoach of bel naar 020-5230190. Er zijn u al meer dan 5000 tevreden Amsterdammers voorgegaan.

Dubbel glas

Wat uiteraard ook heel belangrijk is is een goede isolatie. En dan niet alleen kieren, tocht en dergelijke. Er is te veel warmteverlies omdat er nog te veel woningen zijn met (soms deels) enkel glas. In heel Amsterdam zijn dat wel 100.000 woningen, waarvan 34% bij corporaties. Daarnaast hebben de helft van alle woningen oud dubbel glas, dat niet meer optimaal isoleert. Dit kunnen de energiecoaches niet oplossen. Dit zal afgedwongen moeten worden bij Lieven de Key. Een schone taak voor bewonerscommissies. Hierbij zou het volgens !WOON helpen indien enkel glas erkent wordt als een gebrek. Dan is Lieven de Key verplicht om dat te verhelpen. Maar ja, zo’n maatregel moet weer in politiek Den Haag geregeld worden. En zoiets kan heel erg lang duren.  Volgens Jeroen Slot, hoofd Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam, wonen juist de mensen met de laagste inkomens vaker in de slechtst geïsoleerde woningen. Dit leidt tot zogenaamde ‘energiearmoede’. Dat zal bij woningen van Lieven de Key niet anders zijn. Een teken dat een actie voor dubbel glas zinvol en urgent is.

Indien er geen bewonerscommissie bestaat zal er een opgericht moeten worden. Arcade kan hierbij een helpende hand bieden. Het is volkomen duidelijk dat energiebesparing niet vanzelf gaat. Huurders moeten niet gelaten afwachten. Maar vooral zelf initiatief nemen, de boel activeren. Maar wel georganiseerd als bewonerscommissie. Naast Arcade kunnen huurders ook ondersteund worden door stichting !WOON. Kijk op www.wooninfo.nl.

De Fixbrigade in Oost komt aan huis en fikst problemen meteen

Onder de bezielende leiding van Francis Langedijk opereert in Amsterdam Oost de Fixbrigade. Dit is een prachtig buurtinitiatief om bewoners met een minimuminkomen te helpen met het energiezuiniger maken van hun woning. Bewoners met iets meer inkomen betalen een kleine vergoeding. Zelf omschrijft Francis het als volgt: ’In oude huizen fixen wij wat verhuurders laten liggen.’

Francis wordt bijgestaan door een team van leerlingfixers, voornamelijk statushouders. De uitvalsbasis is De Jungle, gevestigd in de Tweede van Swindenstraat 26. De Jungle is een kennis- en informatiecentrum voor energietransitie, voedselveiligheid en klimaat.

De nadruk bij de Fixbrigade ligt op het beter isoleren van woningen. Bewoners zijn soms zelf aan de slag gegaan. Maar door gebrek aan inzicht en materiaalkennis is dit vaak niet optimaal. En dat is nu juist de sterke kant van Francis en zijn team. Zij gaan de hele woning door en met hun ervaring is het zo gepiept. In Amsterdam Oost is de Fixbrigade al 6 jaar een succesnummer.

Wat komen Francis en zijn team zoal tegen bij zijn huisbezoeken? Dat is nogal divers. Van overgeschilderde tochtstrips die daardoor niet meer functioneren. Dubbel glas dat zijn langste tijd heeft gehad. Een brede vensterbank boven de radiator, die de luchtcirculatie blokkeert. Een verkeerd afgestelde CV-ketel komt erg vaak voor. Het ontbreken van radiatorfolie. Kieren die dichtgekit moeten worden.

Net als bij de energiecoach van !WOON geldt ook hier: vele kleine besparingen maken samen een grote. Maar bij de Fixbrigade ligt het accent net iets anders. Meer op de praktische uitvoering en isolatie, minder op adviezen.

Geïnteresseerden kunnen via De Jungle contact opnemen. Via de mail Fixbrigade@jungle.amsterdam of telefoon 020-7373326. Even langs lopen kan ook.

Vanwege het succes wordt er gewerkt aan Fixbrigades in andere stadsdelen. Op dit moment is er belangstelling in meerdere stadsdelen, waarvan Noord en Nieuw-West het verst gevorderd zijn. Zowel PvdA als GroenLinks hebben in hun verkiezingsprogramma opgenomen om meer Fixbrigades op te richten. Om meer politieke druk uit te zetten roept De Jungle huurders op om zoveel mogelijk bij het stadsdeel en/of gemeente te vragen om een Fixbrigade. Het concept hiervoor ligt klaar in De Jungle. Zij doen ook de stedelijke coördinatie.

Iedere huurder betaalt servicekosten. Servicekosten zijn alle kosten die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst bovenop de huurprijs aan huurders in rekening brengt.

Bij servicekosten gaat het om leveringen en diensten in een complex. Voorbeelden van levering en diensten zijn de collectieve verlichting in de gemeenschappelijke ruimte, de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte, het tuinonderhoud (als er een binnentuin aanwezig is) of kosten voor verwarming via een collectieve ketel.

Als er een bewonerscommissie aanwezig is in het complex, heeft deze inzage in de afrekening van de servicekosten voordat deze naar de huurders gaat. De afrekening servicekosten bevat een overzicht waaruit blijkt of de werkelijke kosten hoger of lager zijn dat wat door de huurder maandelijks als voorschot is betaald.

Alleen werkelijk gemaakte kosten mogen in rekening worden gebracht

De Woonbond – de stem van hurend Nederland – legt op haar website uit hoe je de servicekosten kunt checken. Het is bijvoorbeeld belangrijk om te controleren of de afrekening klopt en of alleen werkelijk gemaakte kosten in rekening worden gebracht. Doe dat samen met de buren of vraag je bewonerscommissie of Arcade om hulp.
Zie voor meer informatie: https://www.woonbond.nl/nieuws/check-je-servicekosten

Lieven de Key heeft het een en ander over servicekosten op papier gezet. Hierin staat wat de huurder kan verwachten als het om servicekosten gaat. Zie voor meer informatie onderstaande bijlage:

Arcade heeft 2 februari 2022 het voorgenomen besluit huurverhoging 2022 en op 16 februari 2022 de aangepaste versie van het voorgenomen besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is  in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten in lijn te zijn met het beleid van de rijksoverheid. Er is aangegeven dat deze grenzen ten tijde van het opstellen nog niet precies bekend waren. Deze zullen in het definitieve huurverhogingsvoorstel worden geactualiseerd. Wij vragen dit in de reactie op dit advies te bevestigen. We gaan ervan uit dat Lieven de Key de formulering in het huurverhogingsvoorstel aanpast aan de genoemde bedragen en grenzen in circulaire van de minister. Met name de formuleringen in 1.1.4 en 1.2.2 in Bijlage 1 en de formuleringen in 1.1.2 en 1.2.2 in Bijlage 2.

Woonlastenakkoord 

De afspraak met de gemeente mag dan zijn komen te vervallen, voor veel huurders zijn er nog steeds betalingsproblemen. De coronacrisis is minder heftig geworden maar werkt nog steeds door in de mogelijkheden voor veel huurders om voldoende inkomen te genereren. Dit zal nog geruime tijd invloed hebben op de inkomenssituatie van veel huurders.

Daarbij komt de stijging van de woonlasten door de veel hogere energierekeningen vanaf half 2021 en de verhoging van de gemeentebelastingen in 2021 en 2022. Tel daar de, in 2021 ingezette en in 2022 te verwachten, daling van koopkracht nog bij op.

Naar aanleiding van deze ontwikkelingen komt er een herziening van de NIBUD berekening over de gewenste verhouding tussen woonlasten en inkomen. Arcade wil deze ontwikkelingen en de herziene NIBUD berekening betrekken in de komende aanpassingen van het huurbeleid.

Wij vragen Lieven de Key ook om de genoemde ontwikkelingen mee te nemen in de beoordeling van de voorgenomen huurverhoging per 1 juli, en doen daar in de volgende punten concrete voorstellen voor.

Betaalbaarheid

Lieven de Key voert aan dat de jaarlijkse huurverhogingen nodig zijn voor onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Arcade ziet dat belang maar weet anderzijds ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is.

Ook krijgen corporaties korting op de verhuurderheffing die vanaf dit jaar wordt afgebouwd. Arcade is van mening dat er daardoor ruimte ontstaat om, naast te investeren in het woningbezit van Lieven de Key, ook de betaalbaarheid van de huren te verbeteren. Met het oog op de stijgende woonlasten voor huurders is dit het juiste moment om daar op in te zetten.

Passendheid huren

De betaalbaarheid van de huren staat onder druk, om deze betaalbaarheid te kunnen waarborgen zijn er voor de sociale huren, maar ook voor de zogenoemde middenhuur, passendheidsgrenzen vastgesteld. Wij zijn van mening dat deze grenzen ook in deze huurverhogingsronde het uitgangspunt dienen te zijn voor de voorstellen die gedaan worden.

In uw voorstel lezen wij dat door de huurverhogingen, de huren deels boven de passendheidsgrenzen uitstijgen. Uit de beantwoording van onze vraag om dit te verduidelijken blijkt dat het hier om huurders gaat die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is. Deze huurders gaan met het voorstel netto meer huur betalen, terwijl dit de huurders betreft met de meest kwetsbare financiële situatie. Zij hebben geen invloed op het gegeven dat de passendheidsgrenzen (nog) niet zijn aangepast en hebben geen zekerheid óf en wanneer dat wel gaat gebeuren. Zij krijgen hiervoor echter wel de rekening gepresenteerd door Lieven de Key.

Wij vragen Lieven de Key dan ook om deze huurders geen huurverhoging in rekening te brengen en de financiële gevolgen voor Lieven de Key van het niet aanpassen van de grens neer te leggen waar deze hoort; bij de minister en de rijksoverheid.

Advies en voorstel 1: Ons concrete voorstel en advies aan Lieven de Key is om de huurverhoging voor deze groep huurders aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast, zoals uw verwachting is, kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.

Geen huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie heeft dit een veel groter effect. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen meer, maar door de hogere energieprijzen worden ze financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen om ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten.

Advies en voorstel 2: Concreet stelt Arcade voor om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.

Advies en voorstel 3: Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passenheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen dienen gecompenseerd te worden door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.

Het bovengenoemde draagt bij aan verbetering van de betaalbaarheid voor huurders en motiveert Lieven de Key om voor deze woningen snel een verbeteringsplan te maken voor verduurzaming.

Onze adviezen 2 en 3 zijn in lijn met het voorstel van de Woonbond aan de ministers Schouten en De Jonge van 15 maart jl. De Woonbond schrijft: “Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels (D, E, F en G). Dit beschermt huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen tegen huurstijgingen in een woning met hoge energielasten en zorgt voor een prikkel aan verhuurders om de woning te verduurzamen.” 

Rol van de huurtoeslag

Lieven de Key gaat er vanuit dat huurtoeslag een vangnet is voor de lage inkomens bij het jaarlijks verhogen van haar huren. Ten eerste vindt Arcade het niet kies dat voor het verhogen van huren het argument wordt genoemd dat huurders grotendeels door verhoging van de huurtoeslag worden gecompenseerd. Dit wekt de indruk dat huurverhogingen niet worden gematigd omdat de overheid dat extra bedrag wel bij zal passen. Daar komt bij dat niet alle huurders met een smalle beurs in aanmerking komen voor huurtoeslag en is het besteedbaar inkomen (door de huurverhogingen) met name voor deze groep de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald.

Ten tweede wordt er gewerkt aan een nieuw huurtoeslagsysteem dat in 2025 in werking moet gaan.

De eerste voorstellen gaan in de richting van hogere drempels voor huurtoeslag en minder toeslag voor de huren boven de 600 euro. Arcade is van mening dat Lieven de Key met deze ontwikkelingen vanaf nu rekening dient te houden in haar huurbeleid.

Huurverhoging voor middenhuur, vrije sector

De voorgestelde huurverhoging van 3.3.% voor alle vrije sectorhuurwoningen houdt geen rekening met de scheiding tussen middenhuur, tot Euro 1068,86, en de vrije sector met een huur boven die grens.

Wij vragen Lieven de Key om in haar voorstellen voortaan de middenhuren als een aparte categorie op te nemen en te omschrijven in het huurverhogingsvoorstel.

Middenhuren worden, voor zover ons bekend, door Lieven de Key bij aanvang afgesteld op de bovengrens van 1068,86. Door huurverhogingen van 1% boven inflatie zou de huur voor de huurders boven de grens van middenhuur uitkomen. Arcade wil dat de midddenhuren niet uitstijgen boven deze grens en dat de huurverhoging afgetopt blijven worden op 1068,86. Dit sluit aan op onze eerdere argumentatie wat betreft passendheid van huren in relatie tot inkomens.

Advies en voorstel 4: Primair adviseert Arcade Lieven de Key de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.

Advies en voorstel 5: Secundair adviseren wij Lieven de Key de huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uitkomen af te toppen op deze grens.

Transparantie

Arcade wijst op veranderingen in het systeem van woningwaardering (WWS). Waarschijnlijk gaan deze veranderingen voor of per 1 juli 2022 in, waardoor WOZ-waarde nog maximaal voor 33% mag meetellen in het totaal aantal punten. Gevolg is dat voor een groot aantal woningen het aantal punten fors omlaag zal gaan en onder, op óf dichter bij de liberalisatiegrens zal komen te liggen. Arcade acht het van belang voor alle huurders dat zij geïnformeerd worden over de nieuwe puntenwaardering volgens het WWS, zodat zij weten hoe het puntenaantal zich verhoudt tot de maximale huur voor hun woning.

Advies en voorstel 6: Arcade is van mening dat bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief afgetopt moet worden op de toekomstige bovengrens van de woningwaardering.

Communicatie

Advies en voorstel 7: Arcade geeft het advies om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.

Advies en voorstel 8: Ook adviseren we de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.

Advies en voorstel 9: Lieven de Key hanteert een coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen. Arcade wil daar aandacht voor in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.

Advies en voorstel 10: Trouwe huurders zijn niet allemaal digitaal vaardig. Om die reden dient alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant opgenomen te worden en niet enkel naar de website van Lieven de Key verwezen te worden. De informatie op de website dient in lijn te zijn met die in de brief en huurverhogingskrant.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

  1. De huurverhoging voor huurders die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.
  2. Om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.
  3. Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passendheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen, te compenseren door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.
  4. Om de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.
  5. Om huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uit komen af te toppen op deze grens.
  6. Om bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief af te toppen op de bovengrens van de nieuwe woningwaardering.
  7. Om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.
  8. Om de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.
  9. Om de coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen ook mee te nemen in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.
  10. Om alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant op te nemen en niet enkel naar de website van Lieven de Key te verwijzen.

Door storm Eunice waaide op 18 februari jl. van twee blokken op Riekerhaven het dak eraf. Voor de huurders – een mix van studenten en statushouders – was de maat vol. Ze gingen in huurstaking. Het dakmetaal had hen bijna geraakt. ‘We ervaren een fundamenteel gevoel van onveiligheid.’

We spreken Nina en Bambi, twee betrokken bewoners, over hun actie. ‘Zonder een huurstaking is er weinig druk om zaken aan te pakken,’ stellen ze. ‘Vanwege de wooncrisis nemen mensen met weinig genoegen. We hebben de indruk dat Lieven de Key dit weet en daardoor weinig druk voelt om problemen echt op te lossen. Huurders die ontevreden zijn over hun woonsituatie kunnen toch nergens anders heen. Een huurstaking is hét instrument om wél actie af te dwingen. Daarmee raken we Lieven de Key direct in de portemonnee,’ aldus Bambi en Nina. Ze hopen door de huurstaking op een gelijkwaardige manier in gesprek te gaan met elkaar en zo de problemen op te lossen.

Wat hopen jullie met de huurstaking te bereiken?

Nina: ‘Ten eerste willen we dat alle mankementen worden hersteld. Ook het achterstallig onderhoud. We willen ten tweede dat de veiligheid in en rondom het complex wordt aangepakt. Zo moet een onafhankelijke instantie de dakconstructie beoordelen. Er moet een onafhankelijk bouwrapport komen. Ook moet de Lieven de Key beter op noodsituaties zoals brand en lekkages reageren en de straatintimidatie aanpakken.’

Bambi: ‘Straatintimidatie pak je níet aan door meer politie en camerabewaking in te zetten. Wél door mensen te informeren over ongewenst gedrag. Zo is het niet oké om iemand na te roepen. Verder moeten hulpverleners in gesprek met slachtoffers van straatintimidatie.’

Jullie willen verder dat Lieven de Key het zelfbeheer anders organiseert, begrepen we?

Nina: ’Inderdaad. Lieven de Key moet meer verantwoordelijkheid nemen. De corporatie heeft zich te veel op afstand geplaatst. Sommige bewoners doen het zelfbeheer van het Startblok en krijgen daarvoor huurkorting. Het zelfbeheer is een aanspreekpunt voor bewoners. Grote onderhoudsproblemen kan het zelfbeheer echter niet oplossen. Daarom worden die al jaren doorgegeven aan Lieven de Key. Die lost de problemen echter niet op. Dat leidt tot veel woede en frustratie bij de bewoners die dat afreageren op het zelfbeheer.’

Er was ongetwijfeld veel woede en paniek toen een deel van het dak eraf gevlogen was.

Nina: ‘Inderdaad. Het Parool suggereerde dat Lieven de Key erg behulpzaam was. Ik heb de krant boze mails gestuurd waarin ik dit corrigeerde. De evacuatie kwam op onze schouders terecht. Sommige bewoners moesten door de storm elders onderdak vinden. Lieven de Key had een nummer geopend maar toen ik dat belde konden ze niets doen. Ook zaterdag konden we niet naar huis. Er stroomde overal water doorheen en de elektriciteit was afgesloten. Dit keer was er wél een hotel geregeld. Ik denk dat het geholpen heeft dat ik Helmie Bijleveld, bestuursvoorzitter van Arcade, die zaterdag belde. Zij heeft wellicht druk uitgeoefend.’

Bambi: ‘Er is veel opgebouwde woede en frustratie over de wijze waarop er de afgelopen jaren met onderhoudsproblemen is omgegaan. Mail blijft vaak onbeantwoord en kapotte keukenkastjes worden niet gerepareerd. Er wordt niet verteld waarom reparatieverzoeken langer op zich laten wachten. Toen een deel van het dak eraf vloog kwamen die woede en frustratie er allemaal uit. Er was onvrede over de communicatie. Zo was het onduidelijk of mensen in hun woning konden blijven. Als Lieven de Key beter gaat communiceren, zal er vanuit de huurders ook meer begrip komen.’

Toen iedereen naar huis kon was er natuurlijk weinig vertrouwen in de veiligheid van het complex. Welke organisaties namen jullie in de arm voor de huurstaking?

Nina: ‘Dat waren onder andere de ASVA Studentenunie en de Bond Precaire Woonvormen (BPW). De BPW is een beweging die met (flex)huurders voor recht op wonen en de stad strijdt. We hebben verder bewonersbijeenkomsten georganiseerd en een groepsapp aangemaakt. Daarnaast schreven we persberichten en delen we alles op Instagram. De Democratische Socialisten stelden vragen in de gemeenteraad. We zijn ook andere partijen gaan benaderen. We hebben bijvoorbeeld contact met BIJ1 die waarschijnlijk ook vragen in de gemeenteraad gaat stellen. Ook hebben we contact met een huurrechtadvocaat en stichting !WOON. Zij vertellen wat er bij een huurstaking komt kijken. Het is goed om een advocaat in te schakelen en juridische bijstand te regelen.’

Hoe betrekken jullie alle bewoners bij jullie actie?

Nina: ‘We zijn heel fanatiek op elke deur een flyer gaan plakken. Ook hebben we banners opgehangen. Tientallen huurders zijn nu in huurstaking gegaan. Huurders die dat niet hebben gedaan, ondersteunen ons met flyeren of tekenen petities.’

Bambi: ‘Elke bewonersvergadering kondigen we via zo veel mogelijk kanalen aan. Via mail, Instagram en de groepsapp nodigen we iedereen uit om mee te praten. De meeste vergaderingen vinden in onze gemeenschappelijke ruimte plaats. Door de drukte lukt het niet altijd om op een positieve manier actie te voeren. Laatst hebben we hier tijdens een borrel wel de tijd voor genomen. Toen hebben we samen protestbordjes gemaakt.’

Hoe verloopt het overleg met Lieven de Key?

Nina: ‘Het valt op dat er mooie beloftes maar geen harde toezeggingen worden gedaan. Of er wordt beweerd dat het dak gemaakt is terwijl er nog veel achterstallig onderhoud is dat óók aangepakt moet worden. Daarom hebben we voor het kantoor van Lieven de Key gedemonstreerd. Tegelijkertijd vond op ons complex een overleg met de corporatie plaats. We willen transparant zijn en delen alles op Instagram.’

Bambi: ‘Tijdens een overleg vertelde Lieven de Key dat ze contact heeft opgenomen met de gemeente. Huurders met een bijstandsuitkering worden gedwongen hun huurstaking te beëindigen. Doen ze dat niet dan wordt hun uitkering gekort. Bewoners die hun huurstaking voortzetten, kunnen zo in de problemen komen. Ze houden te weinig geld over om hun huur opzij te zetten en die te betalen als ze de huurstaking beëindigen. Lieven de Key brengt hiermee zichzelf dus ook in de problemen. We willen politieke partijen en de media inschakelen om te zorgen dat deze praktijk stopt. Huurders met een bijstandsuitkering korten als zij in huurstaking gaan, is niet oké.’

Jullie vinden dus dat er voor Lieven de Key nog werk aan de winkel is.

Bambi: ‘Inderdaad. We hebben een fijne community en bewoners zorgen goed voor elkaar. Ik vraag me echter wel af of zaken waar wij elkaar als bewoners mee helpen, niet de verantwoordelijkheid van de corporatie zijn. Dat wij bijvoorbeeld slaapplekken moesten regelen voor bewoners, klopt natuurlijk niet helemaal. En voor het avondeten van getroffen bewoners had ook gewoon gezorgd moeten worden toen er uiteindelijk toch een hotel geregeld was. Niet iedereen kan een afhaalmaaltijd betalen. Een aantal bewoners van ons complex hebben toen voor de getroffen bewoners gekookt terwijl dit uiteindelijk niet hun taak is natuurlijk.’

Dus Lieven de Key is niet altijd transparant als ze met jullie communiceren?

Nina: ‘Dat klopt. Er is veel wantrouwen bij bewoners en door openheid van zaken te geven zou dat weggenomen kunnen worden. Na de storm zou uit de veiligheidscontrole zijn gebleken dat we op een gegeven moment weer naar huis konden. Lieven de Key wil deze documentatie echter niet delen. Dat voedt het wantrouwen.’

Bambi: ‘Zoals bekend willen we dat de straatintimidatie wordt aangepakt. We hoorden onlangs dat Lieven de Key hierover in gesprek was met de gemeente. Als dit eerder was gecommuniceerd was er meer begrip geweest. Maar zolang we niets horen voelen we ons nogal vergeten.’

Bambi aan het woord tijdens de protestbijeenkomst bij het hoofdkantoor van Lieven de Key.

Op de communicatie van Lieven de Key is dus wel wat aan te merken. Hebben jullie het gevoel dat jullie huurstaking inmiddels wel wat oplevert?

Nina: ‘Deels. In één van de gangen was een stuk vloer aan het wegrotten. We vroegen hier meer dan een jaar aandacht voor. Nadat we in huurstaking zijn gegaan is de vloer aangepakt. In die zin heeft onze staking wat opgeleverd. Tegelijk zijn we er nog lang niet natuurlijk.’

Bambi: ‘Het feit dat we dankzij die huurstaking überhaupt in gesprek zijn vind ik best wel winst, ook al worden er weinig toezeggingen gedaan. We kunnen nu direct met medewerkers van Lieven de Key spreken. Voorheen ging dat via het zelfbeheer.’

Arcade staat vierkant achter jullie huurstaking. Hoe verloopt de samenwerking?

Nina: ‘Harrie Houtbeckers en Helmie Bijleveld zijn bij overleggen aanwezig geweest en adviseerden om contact met de huurcommissie te zoeken. De huurcommissie doet aan voorlichting, onderzoek en bemiddeling bij conflicten tussen huurder en verhuurder. Arcade heeft onze situatie ook in hun eigen overleg met de bestuurders aangekaart. Ze vindt dat Lieven de Key niet tegen de media moet zeggen dat ze het onderhoud onder controle heeft. In het overleg met de huurders is immers erkend dat er verbeteringen mogelijk zijn. Ik hoop dat die verbeteringen er komen en dat het straks weer prettig wonen is.’

Bambi: ‘Ik ben superblij met de steun van Arcade. Arcade is er bij het komende gesprek ook weer bij en functioneert als een soort mediator. Dit is prettig omdat de spanning tussen Lieven de Key en de huurders hier best op kan lopen. Ik heb het idee dat Arcade serieuzer wordt genomen dan de huurders hier op het complex. Nu maar hopen dat we samen voor verbetering kunnen zorgen.’

De gemeente Diemen heeft energiecoaches opgeleid. De coaches zijn medebewoners die u helpen om inzicht te krijgen in uw energierekening en -verbruik. Daarnaast laten ze u zien hoe u de dingen in huis nét even anders kan doen met kleine maatregelen, zodat u gemakkelijk minder energie kan verbruiken. U kijkt samen met de coach naar waar voor u de besparing te behalen is. De energiecoaches bereiken gemiddeld een besparing van €250 per jaar! 

In Diemen zijn de coaches nog niet zo lang actief en ze hebben al ruim 40 huishoudens geholpen. Maak uw afspraak op www.bespaarafspraak.nl/diemen.