Categorie: Prestatieafspraken
Het is 7 september 2023 als bewonerscommissie Batco ontdekt dat een sociale woning in hun complex wordt aangeboden in de vrije sector. De bewonerscommissie weet dat dit in hun buurt niet kan volgens de afspraken die Arcade met Lieven de Key en de gemeente heeft gemaakt. De bewonerscommissie tekent bezwaar aan bij Lieven de Key. Die besluit vervolgens om de sociale woning te behouden.
Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt. Ook wel samenwerkingsafspraken genoemd. Huurderskoepels, waaronder Arcade, corporaties, zoals Lieven de Key en de gemeente spreken daarin dan af hoe er de komende vier jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam.
De woning in het complex Batco op het Realeneiland (Westelijke Eilanden) ligt in het Centrum. Centrum West om precies te zijn, waar geen sociale woningen verkocht mogen worden. Dit omdat het aandeel sociale huur in die buurt onder de afgesproken ondergrens is gezakt. Waar er wel of niet verkocht mag worden staat in de Prestatieafspraken.
Een woning overhevelen naar de vrije sector onttrekt de woning uit de sociale voorraad
Een sociale woning overhevelen naar de vrije sector, zoals in de casus van complex Batco dreigt, onttrekt de woning uit de sociale voorraad. Dit botst met de samenwerkingsafspraken om de voorraad sociale huurwoningen op peil te houden. Er is er een groot tekort aan betaalbare woningen en het is dus belangrijk om in verzet te komen.
Edwin, lid van bewonerscommissie Batco, vertelt er meer over.
Hoe kwamen jullie er achter dat de woning werd aangeboden in de vrije sector?
Edwin: ‘Op 7 september vertelde een buurvrouw in onze commissie-app dat de woning op Funda stond voor 2.250,- euro per maand. Wij waren verontwaardigd. We zitten in een wooncrisis met enorme wachtlijsten waarbij elk verlies van een sociale en dus betaalbare woning, er één te veel is. Bovendien heeft de woning een oppervlak van ruim 70 vierkante meter waaraan een Amsterdams gezin met een laag inkomen veel behoefte heeft.’
Hoe kwamen jullie in actie?
Edwin: ‘Er was haast geboden. Zodra er een huurovereenkomst voor de dure woning getekend was, was er namelijk geen grond om die te ontbinden. Verder moesten we als bewonerscommissie bezwaar aantekenen omdat je als officieel overlegorgaan sterker staat dan als bewoner. We namen contact op met Gerharda, een voormalig bestuurslid van Arcade. Zij wees ons erop dat het overhevelen van de woning naar de vrije sector botst met de Prestatieafspraken om de sociale voorraad op peil te houden. Dat moest dus de boodschap van onze brief worden die we op 15 september stuurden. Die brief mailden we naar diverse medewerkers van Lieven de Key waaronder de directeur Wonen en onze programmamedewerker complexregie. Verder zetten we bestuurszaken van de gemeente, Arcade en onszelf in de cc.’
Hoe reageerde Lieven de Key op de brief?
Edwin: ‘Op 26 september kregen we een brief terug. Daarin stond het volgende: “Inmiddels is duidelijk wat de afspraken zijn inzake het verhuurbeleid in uw wooncomplex. Vooruitlopend op deze informatie kan ik alvast melden dat de woning (…) binnen de sociale huur zal worden aangeboden en niet meer beschikbaar is voor de vrije sector verhuur.”’
En nu?
Edwin: ‘De woning wordt nu nog als opslagplaats gebruikt omdat er een renovatie gaande is. Lieven de Key weet dat wij in de gaten houden wat er met de woning gaat gebeuren. De commissie was oprecht verbaasd dat het zo makkelijk ging en dat hier geen verdere actie voor nodig was.’
Wat wil je andere bewonerscommissies nog meegeven?
Edwin: ‘Dat het belangrijk is om iedereen alert te maken. Wij sluiten niet uit dat Lieven de Key weer iets onderneemt waar wij tegen in actie moeten komen. Daarom is het belangrijk om mensen in nieuwsbrieven te informeren. Hierdoor gaan mensen opletten en voorkomen we dat er dingen gebeuren die niet volgens de afspraken zijn. Ga daarnaast als bewonerscommissie in gesprek over het verhuurbeleid in jouw complex. Zijn er plannen om de woning bij vertrek van de sociale huurder te liberaliseren of te verkopen? Check wat er voor jouw gebied op dat vlak is afgesproken in de samenwerkingsafspraken. Want Lieven de Key moet zich aan die afspraken houden.’
Kan dat zomaar?
Edwin: ‘Je hebt als bewonerscommissie recht op informatie en je hebt het recht (maar niet de plicht) om als bewonerscommissie advies te geven als het verhuurbeleid van je complex wijzigt. Dit staat in de landelijke Overlegwet. Volgens de Overlegwet heb je als huurder het recht om te worden betrokken bij plannen en besluiten van de verhuurder.’
Waarom is dit belangrijk?
Edwin: ‘Een geliberaliseerde woning hoeft niet meer terug naar de sociale huur en die ben je dus eigenlijk al kwijt. Daarom is het belangrijk om juist hier extra alert op te zijn.’
Tijdens de extra ingelaste Algemene ledenvergadering van 5 februari 2024 zijn de Prestatieafspraken 2024–2027 besproken. In de Prestatieafspraken maken de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de Amsterdamse huurderskoepels afspraken over de Amsterdamse volkshuisvesting tot en met 2027.
Meer weten over de prestatieafspraken voor volkshuisvesting in Amsterdam? Kijk op de website van de gemeente.
Dit was de inzet van Arcade namens alle huurders bij Lieven de Key en Lieven de Stad
Het proces om tot die afspraken te komen duurde ruim een jaar. De inzet van Arcade was om de verkoop van sociale huurwoningen tot een minimum te beperken. Ook pleitte Arcade voor doorstroomregelingen die doorstroom bevorderen door verleiding, niet door dwang of drang. Arcade wilde het liefst afschaffing van tijdelijke (jongeren)contracten, of anders een stevige beperking daarvan. Tot slot wilde Arcade duidelijkheid over de definitie van atelierwoningen en vaste huurcontracten voor huurders van atelierwoningen.
De minpunten van de Prestatieafspraken
Tijdens de extra ingelaste Algemene ledenvergadering van 5 februari 2024 gaf Arcadevoorzitter Helmie Bijleveld eerst de minpunten in het onderhandelingsakkoord aan.
– Het aantal sociale huurwoningen stijgt onvoldoende om de woningnood te verlichten.
– Er komen veel tijdelijke flexwoningen bij.
– De stop op verkoop bij 30% sociale huurwoningen in een gebied is wel een heel laag percentage.
– De verduurzaming en het wegwerken van lage energielabels (E, F en G) blijft een zorg.
– De lastenverlichting voor huurders is bij corporaties neergelegd en onderdeel van het advies huuraanpassing.
Maar er zijn ook pluspunten van de Prestatieafspraken
– De afspraken zijn realistisch, betere en concretere monitoring moet zorgen voor verbetering van vertrouwen evenals betere afstemming en informatie-uitwisseling tussen gemeente, corporaties en huurderskoepels.
– Er zijn concrete afspraken over verkoop per corporatie.
– De huurders (Arcade) worden betrokken bij de evaluatie van kaderafspraken, schimmelaanpak en het woonruimteverdeelsysteem.
– De huurders (Arcade) worden betrokken bij het uitwerken van de definitie atelierwoningen en kunstenaarswoningen en de werkwijze bij toewijzing en toepassen van contracttypen.
– De huurders (Arcade) worden betrokken bij het bepalen van het percentage kwetsbare doelgroep in gemengde complexen en nieuw te bouwen flexlocaties, het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen en woonconceptenoverleg.
– De ijzeren voorraad van minimaal 293 atelierwoningen naast de meer dan 100 kunstenaarswoningen blijft behouden.
– Hospitaverhuur in sociale huurwoningen wordt mogelijk.
– Er zal beter worden samengewerkt tussen corporaties en gemeente bij overlastsituaties.
– Men gaat gebiedsgericht samenwerken met actieve bewoners(organisaties), met als doel een goede mix en voldoende woonoplossingen voor ouderen.
– Doorstroming in eigen buurt moet mogelijk blijven.
Aanwezige leden van Arcade zijn bijna allemaal akkoord gegaan
Na het beantwoorden van alle vragen werd overgegaan tot stemming. Een vanuit de aanwezige leden gevormde stemcommissie nam de stembiljetten in en telde de stemmen. Van de 19 aanwezige bewonerscommissies stemden 17 voor ondertekening van de prestatieafspraken, 1 bewonerscommissie was tegen en 1 onthield zich van stemming.
Afspraken met Huurdersplatform Diemen
Het Huurders Platform Diemen (HPD) vertegenwoordigt de huurders uit de gemeente Diemen van de woningcorporaties Rochdale, Lieven de Key en Stadgenoot. Samen wordt gesproken over onderwerpen als betaalbaarheid, leefbaarheid, duurzaamheid en nieuwbouw van sociale huurwoningen.
Op dit moment houdt het HPD zich vooral bezig met de zogenaamde Prestatieafspraken, afspraken die worden gemaakt tussen de gemeente Diemen, woningcorporaties en het Huurdersplatform als vertegenwoordiger van de huurders. Het was de bedoeling dat er nu – net als in Amsterdam – voor de gemeente Diemen nieuwe Prestatieafspraken voor de komende vier jaar zouden liggen. Helaas heeft dit proces vertraging opgelopen omdat de gemeente de nieuwe Woonvisie nog niet klaar heeft. Zonder de Woonvisie ontbreekt het kader voor nieuwe Prestatieafspraken. Daarom is besloten om de huidige afspraken met een jaar te verlengen met een toevoeging van afspraken rond nieuwe onderwerpen zoals verduurzaming, het tegengaan van energiearmoede en het gasvrij maken van woningen.
Deze afspraken zijn vastgelegd in een zogenaamd addendum (als bijlage toegevoegd). De nieuwe woonvisie wordt in concept verwacht op 1 april 2024. Zodra de nieuwe Woonvisie er is, zullen de nieuwe Prestatieafspraken voor meer jaren worden gemaakt.
Tijdens de ALV op maandag 2 oktober 2023 besprak Karin Verdooren, directeur-bestuurder van Lieven de Key, het bod van de corporatie. Dit bod wordt gedaan in het kader van de zogenaamde prestatieafspraken. Waar gaan die over?
Woningcorporaties, gemeenten en huurderskoepels overleggen met elkaar over prestatieafspraken. Deze heten in Amsterdam samenwerkingsafspraken. Dit zijn afspraken die het beleid van de corporaties, gemeente en huurderskoepels op het gebied van de sociale huur voor de komende vier jaar bepalen. In de Woningwet 2015 staat hoe de samenwerking is geregeld om uiteindelijk de prestatieafspraken te maken. In 2019 zijn de huidige prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken staan in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023.
Weten wat belangrijk is voor huurders
Met de prioriteiten in het achterhoofd, bereidt het Arcadebestuur samen met de werkgroep de onderhandelingen over de prestatieafspraken voor. Helmie Bijleveld, voorzitter van Arcade, is bij die onderhandelingen aanwezig. Ze is duidelijk over wat belangrijk is voor huurders. ‘Mensen willen in goede en betaalbare woningen blijven wonen en dat gunnen we zittende én toekomstige huurders. Het gaat hier ook om de bestendiging van huurrecht. We moeten generaties dus niet tegen elkaar uitspelen. Iedereen heeft recht op woonzekerheid en dus een langdurig en vast huurcontract met een betaalbare huurprijs.’
De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) als vertrekpunt voor de prestatieafspraken
Het vertrekpunt voor de prestatieafspraken is een Woonvisie opgesteld door de gemeente. In Amsterdam is dit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Op 20 juli 2023 heeft de gemeenteraad de definitieve versie van die AAV goedgekeurd. In de AAV staat hoe Amsterdam een stad kan blijven voor iedereen omdat iedereen recht heeft op een passende en betaalbare woning. Terwijl het tekort daaraan enorm is. Daarom zijn nieuwbouw, een eerlijke verdeling en duurzaamheid de belangrijkste aandachtspunten.
De bijdrage van de corporaties
In de Woningwet staat dat corporaties een bijdrage moeten leveren aan de volkshuisvesting. Daarom brengen corporaties ook in het kader van de prestatieafspraken een bod uit. Hierin staat wat zij bijdragen aan die woonvisie (in Amsterdam dus de AAV). Lieven de Key beschrijft met haar bod de geplande werkzaamheden voor de komende jaren. Denk daarbij aan nieuwbouw, mogelijke verkoop van sociale huurwoningen en verduurzaming van woningen.
Onderhandelen over de prestatieafspraken
De corporaties hebben dit voorjaar hun bod aan de gemeente en de huurderskoepels gepresenteerd. Daarna zijn deze partijen in gesprek gegaan en zijn na de zomer de onderhandelingen over de prestatieafspraken gestart. Over onderdelen van het bod waar iedereen het over eens is, hoeft niet te worden onderhandeld. Op een aantal onderdelen liggen de partijen minder dicht bij elkaar. Daar wordt intensief over gesproken.
Vaststellen van de prestatieafspraken
Uiteindelijk moeten huurderskoepels, corporaties en de gemeente in december tot gezamenlijke, wederkerige en concrete prestatieafspraken komen. Vervolgens gaan de partijen aan de slag met de uitvoering. Een jaar later wordt de uitvoering geëvalueerd.
Zie ook
Samenwerkingsafspraken
Amsterdam heeft een tekort aan passende en betaalbare woningen. Daarom presenteert de gemeente de zogenaamde Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Op het conceptplan konden Amsterdammers en Weespers reageren. Arcade diende ook een reactie in. Hierbij een samenvatting. In de bijlage is de volledige inspraakreactie te vinden.
De reactie van Arcade op de AAV is beïnvloed door de volgende uitgangspunten:
Mensen zijn niet het probleem en schaarste is ook een verdelings- en passendheidsvraagstuk
Niet de mensen die wonen en willen wonen in de stad Amsterdam, maar het niet kunnen voorzien in de huisvestingsbehoeften is het probleem. De schaarste wordt vooral gevoeld door mensen die vanwege hun inkomen een beroep moeten doen op de sociale huursector en woningen in de middenkoop- en huursector. De AAV beperkt zich te veel tot de bestaande corporatiewoningvoorraad en het verdelen van de schaarste. Het zou beter zijn om met de aanpak te richten op de verhouding tussen de totale woningvoorraad tegenover de vraag aan betaalbare woningen.
Zet meer stappen
Voor huurders van corporatiewoningen zijn woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap belangrijk. De gemeente mag hiervoor nog wat stappen zetten. Zo moeten alle koop- en huurwoningen binnen Amsterdam mee in het verdelings- en passendheidsvraagstuk.
De sociale huursector in Amsterdam blijft vooralsnog het verdelen van schaarste. Maar bij schaarste zijn organisaties meer geneigd om naar regels te handelen en te vertrouwen op systemen. Arcade heeft de gemeente opgeroepen te blijven luisteren naar Amsterdammers die door regels in onmogelijke situaties zitten.
Volkshuisvesting is een menging van groepen
De visie op wonen en zorg verdient meer aandacht. Ook moet volkshuisvesting een menging van groepen zijn en er moet iets aan de betaalbaarheid van sociale huurwoningen en vrijesectorwoningen gedaan worden. Dit leidt anders tot ongewenste vertrekstromen. Er moet een visie op monumenten – dat zijn soms ook corporatiewoningen – en de verduurzaming hiervan, in de AAV worden opgenomen. En wij vragen de gemeente om de positie van huurders in gemengde VvE’s te versterken door te lobbyen voor betere wetgeving.
Onze reactie op thema’s uit de AAV
Wij steunen het uitgangspunt dat er geen nieuwe voorrangsregelingen bijkomen. Een transparante en eerlijke woonruimteverdeling betekent ook dat het zoeksysteem voor iedereen toegankelijk is. Dat is nu niet het geval. Niet iedere corporatie past de verhuisregelingen Van Hoog naar Laag (VHNL) en Van Groot naar Beter (VGNB) even intensief toe. Dat moet anders.
Middeninkomens beschermen
De voorrangsregeling die onder andere geldt voor mensen uit de zorg wordt oneigenlijk gebruikt. Deze huishoudens worden gehuisvest in een woning met een tijdelijk contract. Dat moet anders. De gemeente kiest ervoor om huur – en koopwoningen voor middeninkomens te beschermen. Dat is een goede zaak. Met de veronderstelling dat middenhuur betaalbaar is voor mensen met een middeninkomen zijn wij het echter oneens. De gemeente moet lobbyen bij het Rijk om de regulering van huurwoningen op een (veel) hoger niveau af te toppen.
Minder liberalisering en verkoop van sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen mogen niet langer geliberaliseerd of verkocht worden en complexgewijze verkoop aan derden (lees: andere partijen dan woningcorporaties) moet verboden worden. Deze verkoop kan tot enorme huurverhogingen leiden. Een ander punt dat we willen meegeven is het tegengaan van het gesjoemel met ruimte van sociale huurwoningen, ook bij splitsing van huurwoningen. Sloop van sociale huurwoningen mag pas als renovatie echt niet kan. Verder vinden we in tegenstelling tot wat in de AAV staat, het nooit toelaatbaar woningen of woonplekken op tijdelijke basis aan te bieden voor kwetsbaren.
Tegen tijdelijk wonen – ook voor jongeren
Wij spreken ons uit tegen tijdelijk wonen omdat het de woonzekerheid aantast. Verder zijn wij tegen tijdelijke huurcontracten voor grote woningen en rolstoelwoningen. Het ontneemt de waarden van woonzekerheid, thuis zijn en eigenaarschap. Het inzetten op verleiden tot verhuizen moet gehandhaafd blijven. Geen individueel huurcontract bij kamerverhuur is prima maar om misbruik te voorkomen, moet dit alleen voor corporaties mogen. We steunen de focus op nieuwbouw voor ouderen en gezinnen. Het zorgt ervoor dat met één verhuisbeweging meerdere huishoudens passender kunnen gaan wonen.
Tot slot
De AAV is de basis voor de prestatieafspraken met de huurders en corporaties. In Amsterdam zijn dit collectieve samenwerkingsafspraken. Wij vragen de monitor zo in te richten dat duidelijk is wat iedere corporatie bijdraagt. Dat leidt tot een beter resultaat omdat tussentijds aangesproken en bijgestuurd kan worden.
Het Woonprotest, de grootste manifestatie tegen woningnood na de Tweede Wereldoorlog, werd gehouden in Amsterdam op zondag 12 september. De volgende demonstratie (Woonopstand) volgt op 17 oktober in Rotterdam. Ook in andere grote steden willen mensen de straat op, bijvoorbeeld in Den Haag (Woonverzet op 13 november) en in Utrecht (datum nog onbekend). Waarom is dit belangrijk?
De afgelopen jaren is de volkshuisvesting uitgehold. Huurders zijn in de knel komen te zitten. Alle maatregelen die opeenvolgende kabinetten hebben genomen, de laatste twaalf jaar onder leiding van VVD-er Mark Rutte, zijn bedoeld om het eigenwoningbezit te stimuleren. Dit heeft geleid tot een enorme prijsopdrijving van woningen, ook huurwoningen.
Daarnaast heeft het kabinet met VVD en D66 bewust gestreefd naar een verkleining van de sociale huursector. Corporaties moeten de verhuurdersheffing ophoesten (een extra miljardenbelasting op maatschappelijk vastgoed) en zijn gedwongen om sociale huurwoningen verkopen.
Ook is het puntenstelsel voor huurwoningen aangepast door het kabinet van VVD en D66. Hierdoor zijn de huurprijzen steeds meer omhoog getrokken. Zo zijn veel sociale huurwoningen door de huurgrens van € 752,- gegaan en in de dure vrije sector beland (de commerciële huurmarkt). Ook heeft de regering grote buitenlandse beleggers binnengehaald met een sterke stijging van de huren als gevolg.
Tijdelijke huurcontracten
Door de invoering van tijdelijke huurcontracten is de woononzekerheid toegenomen. Ook worden huurders met een flexcontract uit hun huis gezet zodat er een nieuwe huurder in kan, voor een hogere huur.
De rechtse partijen zijn hier verantwoordelijk voor. Alle genomen maatregelen zijn in het voordeel van hun (rijke) achterban. Vastgoedbezit is een lucratief verdienmodel geworden.
Met als gevolg dat de sociale huurder volkomen in de knel zit. Jongeren en ouderen, gezinnen en alleenstaanden, mensen met en zonder werk, mensen met een kleine en zelfs iets grotere portemonnee: niemand is meer in staat om een betaalbaar huis te vinden.
Er zijn lokaal in buurten al veel protesten en acties geweest. Nu hebben een aantal initiatiefnemers landelijke protestacties georganiseerd. Want honderdduizenden Nederlanders zijn het zat om zó veel te moeten betalen voor zó weinig.
Manifestatie in het Westerpark
De locatie van het Woonprotest is het Westerpark. Al een half uur voor de aanvang (14 uur) stromen de eerst demonstranten toe. Uiteindelijk staan er volgens schattingen zo’n 15.000 mensen. Mogelijk zelfs meer. Veel jongeren. Velen met geïmproviseerde leuzen op borden of stukken karton.
Een hele rits sprekers passeert de revue. Allemaal om hun actie tegen de wooncrisis te belichten. Mooie woorden en slogans worden met groot enthousiasme onthaald en meegeroepen. Ook de organisatie zelf heeft een tweetal leuzen erin gegooid: ‘Mensen boven markt’ en ‘Fuck de woningmarkt, wonen is een recht’. Vanuit het publiek komen eigen leuzen, zoals ‘Amsterdam, niet te koop’ en ‘VVD, weg ermee’. Deze laatste leus vergeet dat ook coalitiepartijen D66 en CDA volop hebben meegedaan aan het ontstaan van de wooncrisis.
Alle sprekers zijn het erover eens: beleggers, het grote geld, jubeltonnen en hypotheekvoordelen hebben het verziekt. Gentrificatie (het slopen of verbouwen van goedkope huurwoningen om ze daarna te verkopen of verhuren aan rijke mensen) heeft complete volkswijken doen verdwijnen.
Een aantal actiepunten die door de organisatie en de sprekers aan de orde worden gesteld:
- afschaffen van de verhuurdersheffing,
- regulering van de huren in de vrije sector,
- onteigenen van huisjesmelkers,
- weren van op geld beluste beleggers,
- terug naar een ministerie van Volkshuisvesting,
- het verbod op kraken afschaffen,
- stop sloop voor dure nieuwbouw,
- en jaag geen mensen hun huis uit,
- vluchtelingen en arbeidsmigranten zijn niet de schuld van de wooncrisis, het beleid is de schuld.
De manifestatie eindigt om 16 uur met een citaat uit de grondwet waarin staat dat de regering moet zorgen voor goede huisvesting: WONEN IS EEN RECHT!
Na afloop van de manifestatie in het Westerpark lopen de deelnemers naar de Dam. Het is een enorme stoet. Vanuit het publiek komen veel positieve reacties. Want elke Amsterdammer heeft op hun manier wel last van de wooncrisis.
Arcade heeft al eerder geschreven over de wekelijkse acties van NIET TE KOOP, een groep actieve huurders die zich blijft verzetten tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Op zaterdag 2 oktober is het Bickerseiland het toneel van de actie. Dit keer gaat het niet alleen over de verkoop van sociale huurwoningen. Er is meer aan de hand op dit historisch deel van Amsterdam.
Bijvoorbeeld: een leeggekomen seniorenwoning gaat verhuurd worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract. Terwijl een 91-jarige buurtbewoner graag van zijn bovenwoning naar beneden wil. Waarom kan de ‘Van-Hoog-Naar-Laag-regeling’ niet van toepassing zijn? Ook staat er op dit moment een woning te huur in de vrije sector voor maar liefst 1500 euro in de maand. Voor veel mensen staat dit gelijk aan bijna hun maandinkomen! Waarom geen middenhuur waar veel vraag naar is?
Maar om de droevenis compleet te maken wordt er een heel woonblok overgeheveld naar Lieven de Stad, de commerciële dochter-BV van De Key. Dit betekent dat ook deze huren worden opgeschroefd tot ver boven de betaalbaarheid van de meeste Amsterdammers.
De BC is zeer ontstemd door dit beleid van De Key op hun eiland. Dit beleid maakt de wooncrisis alleen maar groter. Daar zou een sociale verhuurder toch niet aan mee moeten doen? Daarom heeft de BC een oproep op het Bickerseiland verspreid om op 2 oktober hiertegen te demonstreren.
Demonstratie start om twee uur bij de te koop staande woning in de Grote Bickersstraat 297. Het is lekker druk. Naast de gebruikelijke kern van actiegroep NIET TE KOOP zijn er veel eilandbewoners. Ook is er muziek met een accordeon, klarinet en saxofoon. De sfeer is uitstekend. De ramen van de woning worden zoals elke week volgeplakt met affiches. Ook buurtbewoners geven duidelijk aan dat het huidige beleid van De Key niet deugt. Het maakt de sociale cohesie en het buurtgevoel kapot. Als voorbeeld wordt genoemd de zwemsteiger, waar bij mooi weer het Engels en Russisch overheersen. Maar bij buurtactiviteiten ziet men deze bewoners nooit. Ook expats die hier maar kort wonen verstoren de sociale cohesie.
Daarna volgt een rondje over het eiland met de muziek voorop. Eerst naar de Bickersgracht. Daar wordt even stil gestaan bij de kinderboerderij ‘De Dierencapel’. Verderop bij de seniorenwoning die verhuurd gaat worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract worden weer toespraken gehouden en leuzen gescandeerd. Vervolgens gaat de stoet naar het begin van de Bickersgracht. Daar staat de woning te huur voor 1500 euro. Hoewel, een paar buurtbewoners melden dat dit inmiddels 2000 euro zou zijn.
Daarna steken we het eiland over naar de kant van het Westerdok. Hier staat het woonblok van architect Paul de Ley, dat overgeheveld wordt naar de commerciële tak van De Key. Hiermee omzeilt De Key de beperking om te kunnen liberaliseren zoals vastgelegd in de Prestatieafspraken. Hier eindigt de demonstratie.
Eind jaren zestig zijn er op het Bickerseiland woningen gesloopt om er kantoren te bouwen. De rest van het eiland zou moeten volgen. Echter de toenmalige bewoners komen in verzet. Dit heeft geleid tot de oprichting van Lieven de Key, een idealistische woningcorporatie die de sociale huurwoningen op het Bickerseiland (en de rest van de stad) wil redden van de ondergang.
Onlangs heeft De Key aangekondigd om de naam te veranderen in Lieven de Key. Komt daarmee het oude idealisme weer terug? Leiden deze protesten van de actievoerende buurtbewoners tot een omslag, een keerpunt bij De Key? Gaat De Key nu voorrang geven aan de wensen van de huurders en een meer huurdersvriendelijk beleid voeren? Gaat ze haar huidige verdienmodel aanpassen en daarmee bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis?
Overigens gaan de wekelijkse acties van NIET TE KOOP gewoon door. Onlangs heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om 500 miljoen van de verhuurdersheffing af te halen voor nieuwbouw en verduurzaming. Daarom vervalt de noodzaak om woningen te verkopen voor groot deel. Of zelfs helemaal.
Meedemonstreren? Zie www.niettekoop.org.
Artikel in Het Parool Bewoners willen niet dat Bickerseiland wordt als de grachtengordel, ‘alleen voor rijken’
Arcade werd afgelopen februari getipt door een oplettende buurtbewoner, die ontdekte dat De Key een sociale huurwoning aan de Realengracht had geliberaliseerd. Dat wil zeggen dat de woning niet langer beschikbaar was op Woningnet maar werd aangeboden op de commerciële huurmarkt voor een fors hogere huurprijs. De tussenwoning, aangeboden op de Funda-website, was binnen week verhuurd voor een kale huur van maar liefst € 1.600,– per maand.
Vanaf 2020 gelden voor de verkoop van sociale woningen strikte afspraken per stadsdeel. Het Amsterdamse gemeentebestuur en de woningcorporaties, inclusief De Key zijn deze afspraken overeengekomen om verdere afname van de betaalbare woningvoorraad te stoppen. Op enkele uitzonderingen betekent dit voor Centrum West een verkoopstop van sociale woningen voor de wooncorporaties.
Liberalisatie is ook een soort verkoop
Liberalisatie, dat door de Autoriteit Woningcorporaties wordt beschouwd als gelijk aan verkoop, is voor woningcorporaties en de gemeente Amsterdam een smal geitenpadje om sociale huurwoningen tóch te kunnen vercommercialiseren, ondanks een verkoopstop in bepaalde stadsdelen. Dat was dus hier het geval.
Tegenwoordig bezit De Key op de drie Westelijke Eilanden, verdeeld over meerdere wooncomplexen, nog maar rond de 1.000 huurwoningen. Ooit, met het realiseren van stedelijke vernieuwing van de Haarlemmerbuurt in de jaren ’80, stond toen nog genaamd Lieven de Key bekend als de grootse wooncorporatie met de meeste betaalbare woningen. Buurtbewoners noemde het gekscherend ‘De Eilanden van De Key’. Als je een sociaal huurwoninkje nodig had moest je bij De Key wezen.
Zo lukte het generaties Amsterdamse families om bij elkaar in de oude buurt te blijven wonen. Een klein wonder, dankzij De Key. Met de komst van de sociale woningbouw verdwenen de krotwoningen, maar het stigma van achenebbisj was hardnekkig op de Amsterdamse grachtengordel. Voor de oude generatie eilanders was de Haarlemmerdijk al ‘over het spoor’. Een wereld in een wereld.
Het Bickerseiland is overigens geen eiland meer. Sinds de aanleg van de spoordijk in 1878 kan je vanaf de Westelijke eilanden onder het spoor door richting de Haarlemmerdijk. Verstopt achter het spoortalud zijn de eilanden een wereld op zichzelf, losgezongen van de Haarlemmerbuurt.
Tevreden huurders
Met het geleidelijk opdoeken van scheepswerven en industriële werkplaatsen transformeerde de werkeilanden naar een aantrekkelijke buurt in de luwte van de drukke Amsterdamse binnenstad.
Huurder Paul is een van de Amsterdammers die ooit met zijn jonge gezin van elders uit het centrum op het Realeneiland kwam. Paul: ’In die tijd was er ook woningnood.’ Buurtbewoners en toekomstige huurders werden door De Key met inspraakrondes betrokken bij de nieuwbouwplannen voor het braakliggende terrein waar voorheen tabaksindustrie gevestigd was (de BATCO). Als bewoners van het eerste uur sloeg Paul met buurtgenoten in 1986 de eerste paal in de grond. Het gezin is er nooit meer weggegaan. En nadat het verzoek aan De Key om in aanmerking te komen van de Hoog naar Laag-regeling zonder dralen werd ingewilligd, is de grootste verandering slechts een ander huisnummer.
Paul: ’We wonen op een stille gracht slechts tien minuten van de Dam, wat wil je met zo’n uitzicht nog meer?’ Paul is een tevreden huurder en kent de buurt van haver tot gort. Gewild en inmiddels onbetaalbaar voor velen. Maar betaalbaar wonen is een recht, ook op een unieke plek. Paul heeft geen kwaad woord over voor De Key. Hij was daarom des te meer verbaasd toen hij hoorde over de – op Funda aangeboden – vrijgekomen huurwoning in zijn wooncomplex, die daardoor nu niet meer sociaal was.
De politiek moet hier wat aan doen
‘Het is wrang wanneer er sociale woningen voor vrijesectorprijzen worden verhuurd,’ vindt Paul, ‘Maar de oorzaak dat wonen voor een steeds grotere groep in de samenleving onbetaalbaar wordt, ligt bij de politiek en niet zozeer bij de corporaties. Ik noem de absurde verhuurderheffing.’ Paul bedoelt de miljardenbelasting die woningcorporaties aan het Rijk moeten betalen over hun sociale woningbezit. Paul is positief over de komst van de nieuwe vrije sectorburen. Paul: ‘De dames kwamen direct even aankloppen om kennis te maken. Ze zijn blij met hun nieuwe woning maar ze betalen natuurlijk wel de hoofdprijs.’ Voor een woning die voordat de oude bewoner verhuisde dus nog betaalbaar was.
Naast de woning aan de Realengracht zijn in 2020 minstens zes vrijgekomen sociale huurwoningen op het Realeneiland verhuurd in de vrije sector. Al deze geliberaliseerde woningen bevinden zich in het gebied Centrum West. Hier gelden de eerder genoemde Samenwerkingsafspraken 2020-2023.
Zeven sociale huurwoningen gered
Nadat Arcade is getipt over de liberalisatie, is de huurdersvereniging direct in actie gekomen. De Key heeft naar aanleiding van kritische vragen van Arcade besloten om zeven woningen die zij hadden bestemd voor verhuur in de vrije sector (ondanks de afspraken om dit niet te doen) toch niet over te hevelen naar de commercie. Deze zeven woningen zijn dus behouden als sociale huurwoning en kunnen zeven wachtenden op Woningnet gelukkig maken.
Moraal van het verhaal: als huurders aan de bel trekken wanneer een woningcorporatie zich niet aan afspraken houdt, bijvoorbeeld door tóch sociale huurwoningen te verkopen of veel duurder te maken, dan kan Arcade De Key eraan herinneren dat er toch echt afspraken liggen waar zij zich aan te houden hebben. In dit geval zijn door deze actie zeven Amsterdammers een betaalbaar huis gegund gebleven.
Huurders kunnen (vermeende) verkochte of geliberaliseerde sociale huurwoningen melden door contact op te nemen met Arcade. Een rondje speuren op Funda bij aangeboden huurhuizen in de buurt geeft al veel informatie. Alle tips zijn welkom.
Na een uitgebreide evaluatie zijn de Amsterdamse verhuisregelingen Van Groot Naar Beter (VGNB) en Van Hoog Naar Laag (VHNL) op veel punten aangepast en verbeterd. De gemeente Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) zijn dit overeengekomen. Arcade vindt het bijzonder jammer dat De Key de grote woningen die door de regeling VGNB vrijkomen niet opnieuw als sociale huurwoningen wil verhuren. De Key gaat deze verkopen.
Door de verhuisregelingen kunnen mensen met voorrang en met gunstige regelingen verhuizen naar een meer passende, voor hen geschikte woning. De regeling Van Hoog Naar Laag maakt het voor huurders van boven de 65 mogelijk om te verhuizen naar een woning op de begane grond. Zij kunnen hun oude huur meenemen. Met de regeling Van Groot Naar Beter kunnen huurders van een woning, die voor hen te groot is geworden, met voorrang naar een kleinere woning verhuizen. Ook zij kunnen hun oude huur meenemen.
De verhuisregelingen leveren de huurder een passende woning op en zijn bedoeld om de doorstroom van de huurwoningen te bevorderen. De Key heeft echter de strategische keuze gemaakt om de grote vrijkomende woningen te verkopen. Hiermee draagt De Key tot grote teleurstelling van Arcade niet bij aan de doorstroming. Daar komt bij dat er ook minder grote sociale huurwoningen in Amsterdam beschikbaar komen voor gezinnen met een laag inkomen die te klein wonen.
Arcade betreurt dat De Key het doel van de regeling Van Groot naar Beter om grote, sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor grote gezinnen met een laag inkomen, niet onderschrijft, maar omwille van haar koers deze huurwoningen in de verkoop zet.
- De evaluatie van verhuisregelingen is hier te vinden: Evaluatie verhuisregelingen Amsterdam – van Nimwegen
Het bestuur van Arcade heeft de samenwerking met de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) stopgezet. Wij zullen dit de leden tijdens de eerstvolgende Algemene Ledenvergadering ter bekrachtiging voorleggen.
Met het beëindigen van de samenwerking levert Arcade vanaf 31 december 2020 geen bijdrage meer aan de werkzaamheden van de FAH. Ook maakt Arcade geen deel meer uit van het FAH-bestuur.
Arcade blijft vanzelfsprekend wél bijdragen aan het realiseren van de collectieve samenwerkingsafspraken op stedelijk niveau. Daarbij blijft Arcade ook deelnemen aan werkgroepen en overlegorganen op verschillende niveaus in de huursector. Voor eventuele vervolgafspraken of uitwerkingen van de gemeentelijke Samenwerkingsafspraken geldt hetzelfde.
Aanloop tot en doel van samenwerking huurderskoepels 2017-2019
In 2017 zijn de gesprekken om tot een overkoepelende samenwerking van Amsterdamse huurdersorganisaties te komen gestart. Dit werd een intensief traject waar Arcade gemotiveerd en met veel energie aan heeft bijgedragen.
Het doel van de samenwerking was in gezamenlijkheid en met steekhoudende achterban-ondersteuning een wezenlijke bijdrage te leveren aan het beleidsproces van stedelijke Prestatieafspraken (waarin het corporatiebeleid voor de komende jaren wordt vastgelegd), en het vervolg daarop te kunnen monitoren en eventueel bij te sturen. Het gedeelde uitgangspunt was van meet af aan om te streven naar consensus en daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Arcade heeft het doel van de samenwerking ten allen tijde onderschreven en als uitgangspunt genomen.
Er is in 2018 geschreven aan een gezamenlijke visie en de statuten die tot de oprichting van de FAH hebben geleid. De ondertekening van de statuten van de FAH en de aansluitingsovereenkomst van Arcade op 9 februari 2019 waren het sluitstuk. Arcade was trots op het resultaat en keek vol vertrouwen uit naar een vruchtbare samenwerking.
In 2019 volgde het traject om te komen tot stedelijke Prestatieafspraken. Hier hebben de vertegenwoordigers van Arcade zich tot het uiterste voor ingezet om de belangen van alle huurders te dienen en daarbij oog te houden voor de specifieke doelgroepen die daarbinnen een minderheid zijn. Zij hebben binnen het bestuur van de FAH hun kennis ten volle ingezet en waar mogelijk bijgedragen om het gezamenlijke uitgangspunt om tot consensus te komen te bereiken.
In datzelfde jaar zijn er door bestuursleden van de FAH eenzijdig keuzes gemaakt die Arcade betreurt. Allereerst omdat deze onnodig beslag legden op de kennis, kunde en tijd van haar vertegenwoordigers, maar ten tweede – en met name – omdat het besluitvorming betrof over gevoelige onderwerpen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor huurders die Arcade vertegenwoordigt.
Uitwerking voorgenomen werkwijze FAH in 2020
In 2020 zijn er diverse gezamenlijke werkgroepen van de gemeente, AFWC en de FAH opgestart die voortvloeien uit de gemaakte Prestatieafspraken. Een aantal daarvan zijn voor alle huurderskoepels erg belangrijk. Het is daarom van belang dat er in de voorbereiding zorgvuldig met de inbreng van de diverse huurderskoepels wordt omgegaan. Te meer daar deze in overleg met de achterban – de huurders om wie het ten slotte gaat – tot stand komt. Dat is althans wel de wijze waarop Arcade haar inbreng in dit proces opbouwt.
Hier is tot ontsteltenis van Arcade meermalen onzorgvuldig mee omgegaan door collega-bestuursleden van de FAH. Er is zonder overleg inbreng geschrapt en deels ongemotiveerd niet meegenomen in de verzending richting werkgroep(en). Dergelijke onzorgvuldigheden zijn niet te verantwoorden naar de huurders toe, en ook niet uit te leggen.
In vele opzichten was 2020 een jaar waar veel flexibiliteit is gevraagd van ons allemaal. Ondanks lastige omstandigheden zijn er door het bestuur van de FAH goede stappen gezet. Maar er is weinig inhoud gegeven aan het uitgangspunt om gezamenlijk op te trekken en consensus te vinden, en om daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Sterker nog, Arcade ziet dat de samenwerking niet de som der delen is geworden.
Vervolg in 2021
Alles bij elkaar opgeteld ziet Arcade onvoldoende aanknopingspunten om nog deel uit te blijven maken van de FAH. Daarom heeft het Arcade bestuur de FAH eind december laten weten dat zij de aansluitingsovereenkomst per 31 december 2020 opzegt. Het besluit zal Arcade in het eerste kwartaal van 2021 haar leden voorleggen.
Het Rijk wil ervoor zorgen dat de huurprijzen in 2021 minder sterk stijgen dan in voorgaande jaren. De huurstijging wordt landelijk aan een maximum gekoppeld van inflatie plus 1% van de bestaande huurprijs. Deze regeling geldt voor zowel sociale huurders als voor huurders in de vrije sector. Wat betekent dit voor u als huurder bij De Key en Lieven de Stad?
Iedere Amsterdamse huurder weet er alles van: elk jaar stijgen de huurprijzen weer, voor sommigen behoorlijk wat, voor sommigen misschien een klein beetje. Al met al zijn de huurprijzen in de hoofdstad gemiddeld de hoogste in het land geworden. Dat is een harde realiteit, zeker tijdens de coronacrisis, waarin een flink aantal mensen het ook nog met minder inkomen moet rooien. 60.000 Amsterdamse sociale huurders zitten financieel in de gevarenzone, concludeerde het Nibud.
Er zijn bewoners die de huur niet meer kunnen opbrengen en verhuizen naar een goedkopere regio. Er zijn bewoners die noodgedwongen bezuinigen op andere levensbehoeftes, zoals stookkosten, kleding en boodschappen. Het gekke is dat de meeste bewoners niet merken waar al dat geld nou toch eigenlijk naartoe gaat. Vaak niet naar verbeteringen aan hun eigen woning.
Waar gaat dat geld naartoe?
De ‘huurpenningen’, zoals de huuropbrengst wordt genoemd, vormen het hoofdinkomen van de woningcorporaties. Zij moeten met dit geld heel veel doen, zoals investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Ze moeten ook grote bedragen afdragen aan het Rijk, zoals de zogenaamde ‘verhuurderheffing’, een extra belasting op sociaal vastgoed.
Omdat de vastgoedprijzen in Amsterdam zo hoog zijn, betalen de Amsterdamse woningcorporaties gemiddeld veel aan verhuurdersheffing, in 2020 zo’n 204 miljoen euro. Omgerekend gaat er van elke Amsterdamse sociale huurprijs 100 euro per maand naar het Rijk. De Amsterdamse woningcorporaties houden daarmee te weinig geld over om te kunnen investeren. Daarom is in Amsterdam afgesproken dat de huren méér mogen stijgen dan elders in Nederland.
Hoe hoog mocht de huurverhoging zijn in 2020?
Bij sociale huur zijn verhuurders (zowel woningcorporaties als particulier) gebonden aan maximale huurprijzen en wettelijke afspraken over huurverhogingen. De maximale huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem dat voor de woning geldt.
De huurverhoging mocht bij sociale huur in 2020 maximaal 5,1 tot 6,6 procent bedragen. Bij jaarinkomens tot 43.574 euro mocht de huur maximaal met 5,1 procent omhoog (2,6 inflatie 2019 + 2,5 procentpunt inkomensafhankelijk). Voor inkomens boven de 43.574 euro mocht de huur met 6,6 procent omhoog (2,6% inflatie 2019 + 4,0 procentpunt inkomensafhankelijk).
Een vrijesectorwoning is een woning met een kale huur boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ van 737,14 euro. In de vrije sector kan de huur in principe onbeperkt worden verhoogd, maar meestal wordt de huurverhoging vastgelegd met een ‘indexeringsclausule’. Dit houdt in dat de kale huur jaarlijks stijgt met de inflatie volgens een bepaalde prijsindex en mogelijk een opslag.
Nieuw wetsvoorstel voor 2021
Steeds meer politici begrijpen dat het op deze manier voor de huurders steeds lastiger wordt. De voor wonen verantwoordelijke minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren (D66), werd afgelopen zomer zelfs door de Eerste Kamer gemaand om iets te doen aan de huurlasten. Daar wilde minister Ollongren niets van weten, maar ze kwam onlangs toch tot een compromis met oppositiepartijen PvdA en GroenLinks.
Nu ligt er een wetsvoorstel om de huurverhoging in 2021 slechts beperkt te laten stijgen, namelijk met inflatie plus 1 procentpunt per woning. Dit wetsvoorstel geldt zowel voor sociale huurders als voor huurders in de vrije sector.
Wat betekent dit voor huurders van De Key en Lieven de Stad?
De Key en Lieven de Stad hebben hun huurverhogingsbeleid de laatste jaren specifiek afgestemd op bepaalde groepen. Jonge starters in een dure kleine (zelfstandige) woning, bijvoorbeeld, kregen minder (of geen) huurverhoging terwijl huurders in een goedkope grote woning verhoudingsgewijs juist meer huurverhoging kregen.
Het is nog onbekend wat De Key en Lieven de Stad gaan doen met het nieuwe wetsvoorstel. De kans bestaat dat alle huurders in 2021 de maximale huurverhoging krijgen van inflatie + 1%, zodat De Key en Lieven de Stad voldoende huurpenningen binnenhalen om hun wettelijk verplichte doelstellingen te kunnen halen (dat wil zeggen: zorgen voor voldoende kwalitatieve en betaalbare woonruimte).
Wat wil Arcade?
De visie van Arcade is dat de huurverhoging voor alle huurders zo minimaal mogelijk moet blijven, want anders wordt het wonen in Amsterdam gewoon te duur, zelfs voor mensen met een wat beter inkomen. Huurders in de dure vrije sector (zo’n 8% van alle huurders bij De Key en Lieven de Stad) hebben meestal een prima inkomen, maar zijn een groot deel daarvan kwijt aan woonlasten. Dat is wezenlijk niet anders dan de kleinere inkomens, voor wie de woonlasten ook de grootste slok op de borrel zijn.
Arcade wil niet langer dat huurders zeggen: als dit zo nog langer doorgaat, kan ik niet in Amsterdam blijven wonen. Daarom is Arcade ieder jaar over de huurlasten in gesprek met De Key en Lieven de Stad.
Heeft u problemen met het betalen van uw huur? Neem dan contact op met De Key of Lieven de Stad. U kunt voor informatie en ondersteuning bij !Woon terecht. Heeft u problemen met de huurprijs? Laat het ook weten via info@hvarcade.nl.
- Aedes, de Vereniging van Woningcorporaties, heeft alle veranderingen in het huurbeleid voor 2021 op een rij gezet.