Het Woonprotest, de grootste manifestatie tegen woningnood na de Tweede Wereldoorlog, werd gehouden in Amsterdam op zondag 12 september. De volgende demonstratie (Woonopstand) volgt op 17 oktober in Rotterdam. Ook in andere grote steden willen mensen de straat op, bijvoorbeeld in Den Haag (Woonverzet op 13 november) en in Utrecht (datum nog onbekend). Waarom is dit belangrijk?

De afgelopen jaren is de volkshuisvesting uitgehold. Huurders zijn in de knel komen te zitten. Alle maatregelen die opeenvolgende kabinetten hebben genomen, de laatste twaalf jaar onder leiding van VVD-er Mark Rutte, zijn bedoeld om het eigenwoningbezit te stimuleren. Dit heeft geleid tot een enorme prijsopdrijving van woningen, ook huurwoningen.

Daarnaast heeft het kabinet met VVD en D66 bewust gestreefd naar een verkleining van de sociale huursector. Corporaties moeten de verhuurdersheffing ophoesten (een extra miljardenbelasting op maatschappelijk vastgoed) en zijn gedwongen om sociale huurwoningen verkopen.

Ook is het puntenstelsel voor huurwoningen aangepast door het kabinet van VVD en D66. Hierdoor zijn de huurprijzen steeds meer omhoog getrokken. Zo zijn veel sociale huurwoningen door de huurgrens van € 752,- gegaan en in de dure vrije sector beland (de commerciële huurmarkt). Ook heeft de regering grote buitenlandse beleggers binnengehaald met een sterke stijging van de huren als gevolg.

Tijdelijke huurcontracten

Door de invoering van tijdelijke huurcontracten is de woononzekerheid toegenomen. Ook worden huurders met een flexcontract uit hun huis gezet zodat er een nieuwe huurder in kan, voor een hogere huur.

De rechtse partijen zijn hier verantwoordelijk voor. Alle genomen maatregelen zijn in het voordeel van hun (rijke) achterban. Vastgoedbezit is een lucratief verdienmodel geworden.

Met als gevolg dat de sociale huurder volkomen in de knel zit. Jongeren en ouderen, gezinnen en alleenstaanden, mensen met en zonder werk, mensen met een kleine en zelfs iets grotere portemonnee: niemand is meer in staat om een betaalbaar huis te vinden.

Er zijn lokaal in buurten al veel protesten en acties geweest. Nu hebben een aantal initiatiefnemers landelijke protestacties georganiseerd. Want honderdduizenden Nederlanders zijn het zat om zó veel te moeten betalen voor zó weinig.

Impressie van het woonprotest op 12 september 2012 in Amsterdam

Manifestatie in het Westerpark

De locatie van het Woonprotest is het Westerpark. Al een half uur voor de aanvang (14 uur) stromen de eerst demonstranten toe. Uiteindelijk staan er volgens schattingen zo’n 15.000 mensen. Mogelijk zelfs meer. Veel jongeren. Velen met geïmproviseerde leuzen op borden of stukken karton.

Een hele rits sprekers passeert de revue. Allemaal om hun actie tegen de wooncrisis te belichten. Mooie woorden en slogans worden met groot enthousiasme onthaald en meegeroepen. Ook de organisatie zelf heeft een tweetal leuzen erin gegooid: ‘Mensen boven markt’ en ‘Fuck de woningmarkt, wonen is een recht’. Vanuit het publiek komen eigen leuzen, zoals ‘Amsterdam, niet te koop’ en ‘VVD, weg ermee’. Deze laatste leus vergeet dat ook coalitiepartijen D66 en CDA volop hebben meegedaan aan het ontstaan van de wooncrisis.

Alle sprekers zijn het erover eens: beleggers, het grote geld, jubeltonnen en hypotheekvoordelen hebben het verziekt. Gentrificatie (het slopen of verbouwen van goedkope huurwoningen om ze daarna te verkopen of verhuren aan rijke mensen) heeft complete volkswijken doen verdwijnen.

Een aantal actiepunten die door de organisatie en de sprekers aan de orde worden gesteld:

  • afschaffen van de verhuurdersheffing,
  • regulering van de huren in de vrije sector,
  • onteigenen van huisjesmelkers,
  • weren van op geld beluste beleggers,
  • terug naar een ministerie van Volkshuisvesting,
  • het verbod op kraken afschaffen,
  • stop sloop voor dure nieuwbouw,
  • en jaag geen mensen hun huis uit,
  • vluchtelingen en arbeidsmigranten zijn niet de schuld van de wooncrisis, het beleid is de schuld.

De manifestatie eindigt om 16 uur met een citaat uit de grondwet waarin staat dat de regering moet zorgen voor goede huisvesting: WONEN IS EEN RECHT!

Na afloop van de manifestatie in het Westerpark lopen de deelnemers naar de Dam. Het is een enorme stoet. Vanuit het publiek komen veel positieve reacties. Want elke Amsterdammer heeft op hun manier wel last van de wooncrisis.

Arcade heeft al eerder geschreven over de wekelijkse acties van NIET TE KOOP, een groep actieve huurders die zich blijft verzetten tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Op zaterdag 2 oktober is het Bickerseiland het toneel van de actie. Dit keer gaat het niet alleen over de verkoop van sociale huurwoningen. Er is meer aan de hand op dit historisch deel van Amsterdam.

Bijvoorbeeld: een leeggekomen seniorenwoning gaat verhuurd worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract. Terwijl een 91-jarige buurtbewoner graag van zijn bovenwoning naar beneden wil. Waarom kan de ‘Van-Hoog-Naar-Laag-regeling’ niet van toepassing zijn? Ook staat er op dit moment een  woning te huur in de vrije sector voor maar liefst 1500 euro in de maand. Voor veel mensen staat dit gelijk aan bijna hun maandinkomen! Waarom geen middenhuur waar veel vraag naar is?

Maar om de droevenis compleet te maken wordt er een heel woonblok overgeheveld naar Lieven de Stad, de commerciële dochter-BV van De Key. Dit betekent dat ook deze huren worden opgeschroefd tot ver boven de betaalbaarheid van de meeste Amsterdammers.

De BC is zeer ontstemd door dit beleid van De Key op hun eiland. Dit beleid maakt de wooncrisis alleen maar groter. Daar zou een sociale verhuurder toch niet aan mee moeten doen? Daarom heeft de BC een oproep op het Bickerseiland verspreid om op 2 oktober hiertegen te demonstreren.

Protest Niet Te Koop op Bickerseiland
Buurtbewoners protesteren tegen de verkoop van benedenwoningen door De Key op het Bickerseiland.

Demonstratie start om twee uur bij de te koop staande woning in de Grote Bickersstraat 297. Het is lekker druk. Naast de gebruikelijke kern van actiegroep NIET TE KOOP zijn er veel eilandbewoners. Ook is er muziek met een accordeon, klarinet en saxofoon. De sfeer is uitstekend. De ramen van de woning worden zoals elke week volgeplakt met affiches. Ook buurtbewoners geven duidelijk aan dat het huidige beleid van De Key niet deugt. Het maakt de sociale cohesie en het buurtgevoel kapot. Als voorbeeld wordt genoemd de zwemsteiger, waar bij mooi weer het Engels en Russisch overheersen. Maar bij buurtactiviteiten ziet men deze bewoners nooit. Ook expats die hier maar kort wonen verstoren de sociale cohesie.

Daarna volgt een rondje over het eiland met de muziek voorop. Eerst naar de Bickersgracht. Daar wordt even stil gestaan bij de kinderboerderij ‘De Dierencapel’. Verderop bij de seniorenwoning die verhuurd gaat worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract worden weer toespraken gehouden en leuzen gescandeerd. Vervolgens gaat de stoet naar het begin van de Bickersgracht. Daar staat de woning te huur voor 1500 euro. Hoewel, een paar buurtbewoners melden dat dit inmiddels 2000 euro zou zijn.

Daarna steken we het eiland over naar de kant van het Westerdok. Hier staat het woonblok van architect Paul de Ley, dat overgeheveld wordt naar de commerciële tak van De Key. Hiermee omzeilt De Key de beperking om te kunnen liberaliseren zoals vastgelegd in de Prestatieafspraken. Hier eindigt de demonstratie.

Eind jaren zestig zijn er op het Bickerseiland woningen gesloopt om er kantoren te bouwen. De rest van het eiland zou moeten volgen. Echter de toenmalige bewoners komen in verzet. Dit heeft geleid tot de oprichting van Lieven de Key, een idealistische woningcorporatie die de sociale huurwoningen op het Bickerseiland (en de rest van de stad) wil redden van de ondergang.

Onlangs heeft De Key aangekondigd om de naam te veranderen in Lieven de Key. Komt daarmee het oude idealisme weer terug? Leiden deze protesten van de actievoerende buurtbewoners tot een omslag, een keerpunt bij De Key? Gaat De Key nu voorrang geven aan de wensen van de huurders en een meer huurdersvriendelijk beleid voeren? Gaat ze haar huidige verdienmodel aanpassen en daarmee bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis?

Overigens gaan de wekelijkse acties van NIET TE KOOP gewoon door. Onlangs heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om 500 miljoen van de verhuurdersheffing af te halen voor nieuwbouw en verduurzaming. Daarom vervalt de noodzaak om woningen te verkopen voor groot deel. Of zelfs helemaal.

Meedemonstreren? Zie www.niettekoop.org.

Artikel in Het Parool Bewoners willen niet dat Bickerseiland wordt als de grachtengordel, ‘alleen voor rijken’

Arcade werd afgelopen februari getipt door een oplettende buurtbewoner, die ontdekte dat De Key een sociale huurwoning aan de Realengracht had geliberaliseerd. Dat wil zeggen dat de woning niet langer beschikbaar was op Woningnet maar werd aangeboden op de commerciële huurmarkt voor een fors hogere huurprijs. De tussenwoning, aangeboden op de Funda-website, was binnen week verhuurd voor een kale huur van maar liefst € 1.600,– per maand.

Vanaf 2020 gelden voor de verkoop van sociale woningen strikte afspraken per stadsdeel. Het Amsterdamse gemeentebestuur en de woningcorporaties, inclusief De Key zijn deze afspraken overeengekomen om verdere afname van de betaalbare woningvoorraad te stoppen. Op enkele uitzonderingen betekent dit voor Centrum West een verkoopstop van sociale woningen voor de wooncorporaties.

Liberalisatie is ook een soort verkoop

Liberalisatie, dat door de Autoriteit Woningcorporaties wordt beschouwd als gelijk aan verkoop, is voor woningcorporaties en de gemeente Amsterdam een smal geitenpadje om sociale huurwoningen tóch te kunnen vercommercialiseren, ondanks een verkoopstop in bepaalde stadsdelen. Dat was dus hier het geval.

Tegenwoordig bezit De Key op de drie Westelijke Eilanden, verdeeld over meerdere wooncomplexen, nog maar rond de 1.000 huurwoningen. Ooit, met het realiseren van stedelijke vernieuwing van de Haarlemmerbuurt in de jaren ’80, stond toen nog genaamd Lieven de Key bekend als de grootse wooncorporatie met de meeste betaalbare woningen. Buurtbewoners noemde het gekscherend ‘De Eilanden van De Key’. Als je een sociaal huurwoninkje nodig had moest je bij De Key wezen.

Zo lukte het generaties Amsterdamse families om bij elkaar in de oude buurt te blijven wonen. Een klein wonder, dankzij De Key. Met de komst van de sociale woningbouw verdwenen de krotwoningen, maar het stigma van achenebbisj was hardnekkig op de Amsterdamse grachtengordel. Voor de oude generatie eilanders was de Haarlemmerdijk al ‘over het spoor’. Een wereld in een wereld.

Het Bickerseiland is overigens geen eiland meer. Sinds de aanleg van de spoordijk in 1878 kan je vanaf de Westelijke eilanden onder het spoor door richting de Haarlemmerdijk. Verstopt achter het spoortalud zijn de eilanden een wereld op zichzelf, losgezongen van de Haarlemmerbuurt.

Het dagelijks uitzicht over de Realengracht en Bickerseiland.
Het dagelijks uitzicht over de Realengracht en Bickerseiland.

Tevreden huurders

Met het  geleidelijk opdoeken van scheepswerven en industriële werkplaatsen transformeerde de werkeilanden naar een aantrekkelijke buurt in de luwte van de drukke Amsterdamse binnenstad.

Huurder Paul is een van de Amsterdammers die ooit met zijn jonge gezin van elders uit het centrum op het Realeneiland kwam. Paul: ’In die tijd was er ook woningnood.’ Buurtbewoners en toekomstige huurders werden door De Key met inspraakrondes betrokken bij de nieuwbouwplannen voor het braakliggende terrein waar voorheen tabaksindustrie gevestigd was (de BATCO). Als bewoners van het eerste uur sloeg Paul met buurtgenoten in 1986 de eerste paal in de grond. Het gezin is er nooit meer weggegaan. En nadat het verzoek aan De Key om in aanmerking te komen van de Hoog naar Laag-regeling zonder dralen werd ingewilligd, is de grootste verandering slechts een ander huisnummer.

Paul: ’We wonen op een stille  gracht slechts tien minuten van de Dam, wat wil je met zo’n uitzicht nog meer?’ Paul is een tevreden huurder en kent de buurt van haver tot gort. Gewild en inmiddels onbetaalbaar voor velen. Maar betaalbaar wonen is een recht, ook op een unieke plek.  Paul heeft geen kwaad woord over voor De Key. Hij was daarom des te meer verbaasd toen hij hoorde over de – op Funda aangeboden – vrijgekomen huurwoning in zijn wooncomplex, die daardoor nu niet meer sociaal was.

De politiek moet hier wat aan doen

‘Het is wrang wanneer er sociale woningen voor vrijesectorprijzen worden verhuurd,’ vindt Paul, ‘Maar de oorzaak dat wonen voor een steeds grotere groep in de samenleving onbetaalbaar wordt, ligt bij de politiek en niet zozeer bij de corporaties. Ik noem de absurde verhuurderheffing.’ Paul bedoelt de miljardenbelasting die woningcorporaties aan het Rijk moeten betalen over hun sociale woningbezit. Paul is positief over de komst van de nieuwe vrije sectorburen. Paul: ‘De dames kwamen direct even aankloppen om kennis te maken. Ze zijn blij met hun nieuwe woning maar ze betalen natuurlijk wel de hoofdprijs.’ Voor een woning die voordat de oude bewoner verhuisde dus nog betaalbaar was.

Naast de woning aan de Realengracht zijn in 2020 minstens zes vrijgekomen sociale huurwoningen op het Realeneiland verhuurd in de vrije sector. Al deze geliberaliseerde woningen bevinden zich in het gebied Centrum West. Hier gelden de eerder genoemde Samenwerkingsafspraken 2020-2023.

Zeven sociale huurwoningen gered

Nadat Arcade is getipt over de liberalisatie, is de huurdersvereniging direct in actie gekomen. De Key heeft naar aanleiding van kritische vragen van Arcade besloten om zeven woningen die zij hadden bestemd voor verhuur in de vrije sector (ondanks de afspraken om dit niet te doen) toch niet over te hevelen naar de commercie. Deze zeven woningen zijn dus behouden als sociale huurwoning en kunnen zeven wachtenden op Woningnet gelukkig maken.

Moraal van het verhaal: als huurders aan de bel trekken wanneer een woningcorporatie zich niet aan afspraken houdt, bijvoorbeeld door tóch sociale huurwoningen te verkopen of veel duurder te maken, dan kan Arcade De Key eraan herinneren dat er toch echt afspraken liggen waar zij zich aan te houden hebben. In dit geval zijn door deze actie zeven Amsterdammers een betaalbaar huis gegund gebleven.

Huurders kunnen (vermeende) verkochte of geliberaliseerde sociale huurwoningen melden door contact op te nemen met Arcade. Een rondje speuren op Funda bij aangeboden huurhuizen in de buurt geeft al veel informatie. Alle tips zijn welkom.

Na een uitgebreide evaluatie zijn de Amsterdamse verhuisregelingen Van Groot Naar Beter (VGNB) en Van Hoog Naar Laag (VHNL) op veel punten aangepast en verbeterd. De gemeente Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) zijn dit overeengekomen. Arcade vindt het bijzonder jammer dat De Key de grote woningen die door de regeling VGNB vrijkomen niet opnieuw als sociale huurwoningen wil verhuren. De Key gaat deze verkopen.

Door de verhuisregelingen kunnen mensen met voorrang en met gunstige regelingen verhuizen naar een meer passende, voor hen geschikte woning. De regeling Van Hoog Naar Laag maakt het voor huurders van boven de 65 mogelijk om te verhuizen naar een woning op de begane grond. Zij kunnen hun oude huur meenemen. Met de regeling Van Groot Naar Beter kunnen huurders van een woning, die voor hen te groot is geworden, met voorrang naar een kleinere woning verhuizen. Ook zij kunnen hun oude huur meenemen.

De verhuisregelingen leveren de huurder een passende woning op en zijn bedoeld om de doorstroom van de huurwoningen te bevorderen. De Key heeft echter de strategische keuze gemaakt om de grote vrijkomende woningen te verkopen. Hiermee draagt De Key tot grote teleurstelling van Arcade niet bij aan de doorstroming. Daar komt bij dat er ook minder grote sociale huurwoningen in Amsterdam beschikbaar komen voor gezinnen met een laag inkomen die te klein wonen.

Arcade betreurt dat De Key het doel van de regeling Van Groot naar Beter om grote, sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor grote gezinnen met een laag inkomen, niet onderschrijft, maar omwille van haar koers deze huurwoningen in de verkoop zet.

Het bestuur van Arcade heeft de samenwerking met de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) stopgezet. Wij zullen dit de leden tijdens de eerstvolgende Algemene Ledenvergadering ter bekrachtiging voorleggen.

Met het beëindigen van de samenwerking levert Arcade vanaf 31 december 2020 geen bijdrage meer aan de werkzaamheden van de FAH. Ook maakt Arcade geen deel meer uit van het FAH-bestuur.

Arcade blijft vanzelfsprekend wél bijdragen aan het realiseren van de collectieve samenwerkingsafspraken op stedelijk niveau. Daarbij blijft Arcade ook deelnemen aan werkgroepen en overlegorganen op verschillende niveaus in de huursector. Voor eventuele vervolgafspraken of uitwerkingen van de gemeentelijke Samenwerkingsafspraken geldt hetzelfde.

Aanloop tot en doel van samenwerking huurderskoepels 2017-2019

In 2017 zijn de gesprekken om tot een overkoepelende samenwerking van Amsterdamse huurdersorganisaties te komen gestart. Dit werd een intensief traject waar Arcade gemotiveerd en met veel energie aan heeft bijgedragen.

Het doel van de samenwerking was in gezamenlijkheid en met steekhoudende achterban-ondersteuning een wezenlijke bijdrage te leveren aan het beleidsproces van stedelijke Prestatieafspraken (waarin het corporatiebeleid voor de komende jaren wordt vastgelegd), en het vervolg daarop te kunnen monitoren en eventueel bij te sturen. Het gedeelde uitgangspunt was van meet af aan om te streven naar consensus en daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Arcade heeft het doel van de samenwerking ten allen tijde onderschreven en als uitgangspunt genomen.

Er is in 2018 geschreven aan een gezamenlijke visie en de statuten die tot de oprichting van de FAH hebben geleid. De ondertekening van de statuten van de FAH en de aansluitingsovereenkomst van Arcade op 9 februari 2019 waren het sluitstuk. Arcade was trots op het resultaat en keek vol vertrouwen uit naar een vruchtbare samenwerking.

In 2019 volgde het traject om te komen tot stedelijke Prestatieafspraken. Hier hebben de vertegenwoordigers van Arcade zich tot het uiterste voor ingezet om de belangen van alle huurders te dienen en daarbij oog te houden voor de specifieke doelgroepen die daarbinnen een minderheid zijn. Zij hebben binnen het bestuur van de FAH hun kennis ten volle ingezet en waar mogelijk bijgedragen om het gezamenlijke uitgangspunt om tot consensus te komen te bereiken.

In datzelfde jaar zijn er door bestuursleden van de FAH eenzijdig keuzes gemaakt die Arcade betreurt. Allereerst omdat deze onnodig beslag legden op de kennis, kunde en tijd van haar vertegenwoordigers, maar ten tweede –  en met name – omdat het besluitvorming betrof over gevoelige onderwerpen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor huurders die Arcade vertegenwoordigt.

Uitwerking voorgenomen werkwijze FAH in 2020

In 2020 zijn er diverse gezamenlijke werkgroepen van de gemeente, AFWC en de FAH opgestart die voortvloeien uit de gemaakte Prestatieafspraken. Een aantal daarvan zijn voor alle huurderskoepels erg belangrijk. Het is daarom van belang dat er in de voorbereiding zorgvuldig met de inbreng van de diverse huurderskoepels wordt omgegaan. Te meer daar deze in overleg met de achterban – de huurders om wie het ten slotte gaat – tot stand komt. Dat is althans wel de wijze waarop Arcade haar inbreng in dit proces opbouwt.

Hier is tot ontsteltenis van Arcade meermalen onzorgvuldig mee omgegaan door collega-bestuursleden van de FAH. Er is zonder overleg inbreng geschrapt en deels ongemotiveerd niet meegenomen in de verzending richting werkgroep(en). Dergelijke onzorgvuldigheden zijn niet te verantwoorden naar de huurders toe, en ook niet uit te leggen.

In vele opzichten was 2020 een jaar waar veel flexibiliteit is gevraagd van ons allemaal. Ondanks lastige omstandigheden zijn er door het bestuur van de FAH goede stappen gezet. Maar er is weinig inhoud gegeven aan het uitgangspunt om gezamenlijk op te trekken en consensus te vinden, en om daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Sterker nog, Arcade ziet dat de samenwerking niet de som der delen is geworden.

Vervolg in 2021

Alles bij elkaar opgeteld ziet Arcade onvoldoende aanknopingspunten om nog deel uit te blijven maken van de FAH. Daarom heeft het Arcade bestuur de FAH eind december laten weten dat zij de aansluitingsovereenkomst per 31 december 2020 opzegt. Het besluit zal Arcade in het eerste kwartaal van 2021 haar leden voorleggen.

Het Rijk wil ervoor zorgen dat de huurprijzen in 2021 minder sterk stijgen dan in voorgaande jaren. De huurstijging wordt landelijk aan een maximum gekoppeld van inflatie plus 1% van de bestaande huurprijs. Deze regeling geldt voor zowel sociale huurders als voor huurders in de vrije sector. Wat betekent dit voor u als huurder bij De Key en Lieven de Stad?

Iedere Amsterdamse huurder weet er alles van: elk jaar stijgen de huurprijzen weer, voor sommigen behoorlijk wat, voor sommigen misschien een klein beetje. Al met al zijn de huurprijzen in de hoofdstad gemiddeld de hoogste in het land geworden. Dat is een harde realiteit, zeker tijdens de coronacrisis, waarin een flink aantal mensen het ook nog met minder inkomen moet rooien. 60.000 Amsterdamse sociale huurders zitten financieel in de gevarenzone, concludeerde het Nibud.

Er zijn bewoners die de huur niet meer kunnen opbrengen en verhuizen naar een goedkopere regio. Er zijn bewoners die noodgedwongen bezuinigen op andere levensbehoeftes, zoals stookkosten, kleding en boodschappen. Het gekke is dat de meeste bewoners niet merken waar al dat geld nou toch eigenlijk naartoe gaat. Vaak niet naar verbeteringen aan hun eigen woning.

Waar gaat dat geld naartoe?

De ‘huurpenningen’, zoals de huuropbrengst wordt genoemd, vormen het hoofdinkomen van de woningcorporaties. Zij moeten met dit geld heel veel doen, zoals investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Ze moeten ook grote bedragen afdragen aan het Rijk, zoals de zogenaamde ‘verhuurderheffing’, een extra belasting op sociaal vastgoed.

Omdat de vastgoedprijzen in Amsterdam zo hoog zijn, betalen de Amsterdamse woningcorporaties gemiddeld veel aan verhuurdersheffing, in 2020 zo’n 204 miljoen euro. Omgerekend gaat er van elke Amsterdamse sociale huurprijs 100 euro per maand naar het Rijk. De Amsterdamse woningcorporaties houden daarmee te weinig geld over om te kunnen investeren. Daarom is in Amsterdam afgesproken dat de huren méér mogen stijgen dan elders in Nederland.

Hoe hoog mocht de huurverhoging zijn in 2020?

Bij sociale huur zijn verhuurders (zowel woningcorporaties als particulier) gebonden aan maximale huurprijzen en wettelijke afspraken over huurverhogingen. De maximale huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem dat voor de woning geldt.

De huurverhoging mocht bij sociale huur in 2020 maximaal 5,1 tot 6,6 procent bedragen. Bij jaarinkomens tot 43.574 euro mocht de huur maximaal met 5,1 procent omhoog (2,6 inflatie 2019 + 2,5 procentpunt inkomensafhankelijk). Voor inkomens boven de 43.574 euro mocht de huur met 6,6 procent omhoog  (2,6% inflatie 2019 + 4,0 procentpunt inkomensafhankelijk).

Een vrijesectorwoning is een woning met een kale huur boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ van 737,14 euro. In de vrije sector kan de huur in principe onbeperkt worden verhoogd, maar meestal wordt de huurverhoging vastgelegd met een ‘indexeringsclausule’. Dit houdt in dat de kale huur jaarlijks stijgt met de inflatie volgens een bepaalde prijsindex en mogelijk een opslag.

Nieuw wetsvoorstel voor 2021

Steeds meer politici begrijpen dat het op deze manier voor de huurders steeds lastiger wordt. De voor wonen verantwoordelijke minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren (D66), werd afgelopen zomer zelfs door de Eerste Kamer gemaand om iets te doen aan de huurlasten. Daar wilde minister Ollongren niets van weten, maar ze kwam onlangs toch tot een compromis met oppositiepartijen PvdA en GroenLinks.

Nu ligt er een wetsvoorstel om de huurverhoging in 2021 slechts beperkt te laten stijgen, namelijk met inflatie plus 1 procentpunt per woning. Dit wetsvoorstel geldt zowel voor sociale huurders als voor huurders in de vrije sector.

Wat betekent dit voor huurders van De Key en Lieven de Stad?

De Key en Lieven de Stad hebben hun huurverhogingsbeleid de laatste jaren specifiek afgestemd op bepaalde groepen. Jonge starters in een dure kleine (zelfstandige) woning, bijvoorbeeld, kregen minder (of geen) huurverhoging terwijl huurders in een goedkope grote woning verhoudingsgewijs juist meer huurverhoging kregen.

Het is nog onbekend wat De Key en Lieven de Stad gaan doen met het nieuwe wetsvoorstel. De kans bestaat dat alle huurders in 2021 de maximale huurverhoging krijgen van inflatie + 1%, zodat De Key en Lieven de Stad voldoende huurpenningen binnenhalen om hun wettelijk verplichte doelstellingen te kunnen halen (dat wil zeggen: zorgen voor voldoende kwalitatieve en betaalbare woonruimte).

Wat wil Arcade?

De visie van Arcade is dat de huurverhoging voor alle huurders zo minimaal mogelijk moet blijven, want anders wordt het wonen in Amsterdam gewoon te duur, zelfs voor mensen met een wat beter inkomen. Huurders in de dure vrije sector (zo’n 8% van alle huurders bij De Key en Lieven de Stad) hebben meestal een prima inkomen, maar zijn een groot deel daarvan kwijt aan woonlasten. Dat is wezenlijk niet anders dan de kleinere inkomens, voor wie de woonlasten ook de grootste slok op de borrel zijn.

Arcade wil niet langer dat huurders zeggen: als dit zo nog langer doorgaat, kan ik niet in Amsterdam blijven wonen. Daarom is Arcade ieder jaar over de huurlasten in gesprek met De Key en Lieven de Stad.

Heeft u problemen met het betalen van uw huur? Neem dan contact op met De Key of Lieven de Stad. U kunt voor informatie en ondersteuning bij !Woon terecht. Heeft u problemen met de huurprijs? Laat het ook weten via info@hvarcade.nl.


In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen.

Dit is een gezamenlijk persbericht van Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH (hier is Arcade bij aangesloten)

De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Tevens is afgesproken om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.

Belangrijkste resultaten van het onderzoek

  • Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
  • 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
  • Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
  • Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
  • Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.

Samenwerkingsafspraken niet herzien

De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.

Armoederegelingen en de regeling passende huur

De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.

Extra’s

De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.

Eenmalige huurverlaging

De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021. Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.

De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.

Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam 2020

Huurdersorganisaties, woningcorporaties en gemeente Diemen hebben voor de periode  2020 – 2023 nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Samen gaan de corporaties 425 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. De corporaties mogen in 2020 de huursom met 0,5% boven inflatie verhogen, maar ontzien de groep sociale huurders bij een huur hoger dan de liberalisatiegrens. Verder investeren de partijen in sterke wijken, waarbij zij bewonersinitiatieven gaan stimuleren.

Meer sociale huurwoningen, geen verkoop

De ambitie is om in totaal 425 nieuwe sociale huurwoningen op te leveren in de periode 2020 – 2023. In deze periode worden er geen sociale huurwoningen verkocht. Vanwege de investeringsopgave mogen de corporaties de huursom in 2020 met 0,5% boven inflatie laten stijgen. Onderzoek naar de betaalbaarheid in Diemen moet uitwijzen of de corporaties in de jaren 2021 t/m 2023 de huursom met 1% boven inflatie mogen verhogen. Daarnaast zullen de corporaties in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen bij huren boven de liberalisatiegrens (€ 737,19).

Meer woningen voor Diemenaren

Tegelijkertijd worden middelen ingezet om de doorstroming te bevorderen en de bestaande woonruimte zo goed mogelijk te benutten. We willen ouderen bijvoorbeeld de mogelijkheid gaan bieden om te verhuizen naar een gelijkvloerse sociale huurwoning zonder dat ze meer huur gaan betalen. Nieuwbouw wordt voor zover mogelijk toegewezen aan inwoners van Diemen om meer verhuizingen binnen Diemen op gang te brengen.

Meer ruimte voor bewonersinitiatieven

Naast de ambitie om de komende periode een groot aantal woningen bij te bouwen, willen de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties ook investeren in sterke wijken. Er wordt bij ieder project gekeken naar een goede mix  van huur- en/of koopwoningen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met het plaatsen van kwetsbare groepen. En er is ruimte voor bewonersinitiatieven.

Lex Scholten, wethouder Wonen: ‘De belangrijkste afspraak is wat de gemeente betreft dat er meer sociale huurwoningen bijkomen. Daardoor komen er voor Diemenaren meer kansen om een woning te vinden. De corporaties hebben laten zien dat betaalbaarheid voor hen belangrijk is. Ik ben blij dat het Huurdersplatform Diemen en de corporaties elkaar daar hebben kunnen vinden.

De prestatieafspraken kunt u nalezen op de website waar deze bekend zijn gemaakt.

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is opgericht om elkaar in het proces om te komen tot Amsterdamse prestatieafspraken te versterken. Door de kennis en kunde te bundelen is er een stevige basis om in het najaar de onderhandelingen te voeren

In december 2018 heeft de gemeente Amsterdam met de ‘Gemeentelijke inzet prestatieafspraken met wooncorporaties en huurders’ laten weten wat zij van de corporaties en huurders verwacht. De corporaties hebben die verwachting omgezet in een voorstel. Dit voorstel, het ‘bod’, presenteerden zij op 1 juli 2019. Na de zomer starten de gesprekken over dit voorstel. Die gesprekken worden gevoerd door de gemeente, de corporaties en de huurders. FAH vertegenwoordigt bij deze gesprekken de huurders in Amsterdam. Arcade is aangesloten bij de FAH en zal haar bijdrage leveren en de belangen van de huurders van De Key en Lieven de Stad zo goed mogelijk behartigen.

Het voorstel van de gemeente bevat een aantal thema’s, zoals betaalbaarheid, bereikbaarheid, toegankelijkheid en duurzaamheid. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade op 13 mei 2019 is er aan de leden gevraagd om aan te geven hoe zij naar de verschillende thema’s kijken. Zo wordt de zorg om ontwikkelingen rond tijdelijke contracten, woongroepen en kwetsbare groepen in de stad gedeeld. De leefbaarheid in de buurt wordt erg belangrijk gevonden en daar dragen tijdelijke contracten en een concentratie van een bepaalde doelgroep in een buurt niet aan bij. Als het gaat om beschikbaarheid van huurwoningen vinden de leden dat er meer huurwoningen bij moeten en er geen verkoop of splitsen van woningen meer moet plaatsvinden. Ook duurzaamheid is belangrijk en daarbij vindt men dat niet alleen naar de woningen gekeken moet worden, maar ook naar het omringende groen. De leden van Arcade die de gesprekken gaan voeren nemen deze aandachtspunten mee in de onderhandeling die na de zomer zullen starten. Dat wordt nog een hele uitdaging om hierover overeenstemming met De Key en de gemeente Amsterdam te vinden. De FAH maakt zich op voor een drukke herfst. Lees meer over de standpunten in de Hoofdlijnen visie Federatie Amsterdamse Huurderskoepels op de prestatieafspraken.

In het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 zijn afspraken gemaakt over het ontwikkelen van Amsterdam als kennis- en innovatiestad. De gezamenlijke inzet daarin is een betere aansluiting van vraag en aanbod van betaalbare studentenhuisvesting voor studenten en promovendi. Hier zijn Arcade en Duwoners niet betrokken in de totstandkoming van dit convenant. Zij hebben samen de corporaties en de gemeente dan ook verzocht het convenant niet te ondertekenen.

Met dit convenant hebben de corporaties DUWO en De Key toegezegd studentenwoningen te gaan realiseren. Arcade vindt dat deze afspraak onderdeel is van de nog te maken prestatieafspraken. Bovendien zijn Arcade en Duwoners volgens de wet de enige partijen die de huurders van De Key en DUWO kunnen vertegenwoordigen.

Prestatieafspraken

Bij het maken van de prestatieafspraken zijn volgens de Woningwet drie gelijkwaardige partijen betrokken: de gemeente, de corporatie en de huurdersvereniging. Daarom vindt Arcade het belangrijk om van het begin af aan bij dergelijke afspraken betrokken te zijn. Deze afspraken gaan over prestaties van De Key en welke middelen zij daarvoor in zet. Hiervoor moet Arcade voldoende draagvlak verkrijgen bij haar achterban. Wij willen dergelijke afspraken dan ook tijdig kunnen voorleggen.

In het convenant staat: “ASVA neemt een rol als spreekbuis, adviseur en organisator als het gaat om woonwensen, randvoorwaarden en knelpunten op het gebied van studentenhuisvesting. Daarnaast vertegenwoordigt de ASVA studenten als huurders, rechtstreeks of door het stimuleren van het professionaliseren van de bewonerscommissies.” Studentenorganisaties zijn geen vertegenwoordigers van huurders als het gaat om het maken van prestatieafspraken. Dat betekent niet dat zij geen rol zouden kunnen hebben in het proces. Maar niet de rol die zij nu toegekend hebben gekregen.

Voorbereiding prestatieafspraken en relatie met convenanten

In de voorbereiding voor het maken van de prestatieafspraken heeft de Amsterdamse Federatie Woon Corporaties (AFWC) de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) een lijst met onderwerpen gestuurd. Hierin wordt onder het kopje beschikbaarheid ‘uitvoering van de afspraken in het Convenant Studentenhuisvesting’ genoemd.

Hiermee Arcade is buiten spel gezet. Arcade mag alleen nog meepraten over de uitvoering van het convenant. Hiervoor houden wij zowel de gemeente Amsterdam als De Key verantwoordelijk. Zij behoren te weten hoe de procedure van de prestatieafspraken moet verlopen.

Arcade en Duwoners hebben De Key, DUWO en de gemeente verzocht om het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 niet te ondertekenen. Ondertekenen zij dit ondanks onze bedenkingen toch, dan concluderen Arcade en DUWO dat er sprake is van een valse start van de prestatieafspraken.