Per 01-07-2024 gaan alle huren omhoog. Naast het aanpassen van de (kale) huur, maken veel verhuurders van de gelegenheid gebruik om ook het voorschotbedrag servicekosten te verhogen. Maar mag dat allemaal wel? Het antwoord is ja en nee. Wim Staffeleu, huurder van een appartement aan de Haarlemmer Houttuinen, geeft uitleg.

‘Een voorschot op servicekosten is het bedrag dat je als huurder maandelijks naast je kale huur betaalt. Deze kosten zijn bedoeld voor collectieve elektra, schoonmaak en afvalverwijdering in en rond het gebouw. Dit voorschot is een schatting van de werkelijke kosten, die aan het eind van het jaar verrekend worden. Bij een aantal wooncomplexen valt ook collectieve verwarming (blokverwarming) onder de servicekosten. Met name het laatstgenoemde (stookkosten) zorgt nog wel eens voor onduidelijkheid. Dus reden genoeg om je jaarlijkse eindafrekening goed te controleren.

Mag de verhuurder het voorschot m.b.t. de servicekosten zomaar verhogen? Ja, dat mag. Maar alleen als huurders een eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2023 hebben ontvangen. Uit die eindafrekening moet bovendien blijken dat de daadwerkelijke kosten van het afgelopen jaar fors hoger zijn dan het betaalde voorschot. Mocht je twijfels hebben, vraag dan als huurder de onderliggende facturen op. Je verhuurder is verplicht je inzage te geven in deze facturen. Laat je dus niets wijsmaken.

Evenals bij de huurverhoging, gaat het bij het verhogen van het voorschotbedrag om een VOORSTEL. Je bent dus niet verplicht om hierin mee te gaan. Het advies is wel om je verhuurder hiervan in kennis te stellen. Dat laatste om te voorkomen dat je na 01-07-2024 een betalingsachterstand gaat opbouwen. Geef ook altijd duidelijk aan waarom je niet akkoord gaat met de verhoging van het voorschotbedrag. Met alleen te melden “ik kan het niet betalen “, kom je er niet. Controleer dus altijd goed je eindafrekening, en geef aan waarom je het niet eens bent met de verhoging.

Dan nu een duidelijk antwoord op de vraag wanneer de verhuurder het voorschotbedrag NIET mag verhogen. Als het servicepakket zonder jouw toestemming is uitgebreid. Hiertoe dient de verhuurder altijd om goedkeuring te vragen aan de huurders. Dus staat er plotseling een post “kosten huismeester” op je afrekening, vraag de verhuurder dan om uitleg.

Daarnaast mag een verhuurder een verhoging van het voorschot alleen doorvoeren als uit de jaarlijkse afrekening blijkt dat de daadwerkelijke kosten niet meer overeenkomen met het betaalde voorschot. Dat laatste kan je als huurder alleen controleren aan de hand van de jaarlijkse afrekening servicekosten. Huurders die nog geen afrekening van de servicekosten 2023 hebben ontvangen, kunnen het voorstel dus weigeren. Ook hierover dien je je verhuurder in kennis te stellen. Je verhuurder draait het voorstel dan terug. Vervolgens ontvang je een aangepaste specificatie.’

Lieven de Key streeft naar een betaalbare afrekening van de stookkosten. Daarom is onlangs bij een aantal complexen met collectieve warmtelevering de verdeelsleutel aangepast. Die aanpassing wil echter niet zeggen dat je minder gaat betalen.

 

 

Huurder Wim Staffeleu, bewoner van een complex met blokverwarming aan de Haarlemmer Houttuinen, moest meer gaan betalen. En dat niet alleen. Hij was hier ook niet over geïnformeerd.

Hogere afrekening
Willem Staffeleu vertelt: ‘In 2022 ontving ik een afrekening van de collectieve stookkosten over het jaar 2021. Die afrekening was al flink hoger dan het voorgaande jaar. In 2020 kreeg ik nog een aardig bedrag terug, nu was het plotseling een stuk minder. Toch wel gek, want van de oorlog tussen Rusland en Oekraïne was toen nog geen sprake.’

Andere berekening
‘Bij nadere controle van de afrekening ontdekte ik wel dat Lieven de Key de verdeelsleutel had veranderd. Kosten van Liander, zoals netbeheer en meetdiensten, werden in de berekening plotseling opgevoerd als vaste kosten. Hierover heb ik contact opgenomen met Lieven de Key. Als antwoord kreeg ik dat veel mensen overstappen naar individuele elektrische verwarming.’

Waarom geen uitleg?
’Zelf vind ik dat overigens wel begrijpelijk. Het is niet alleen goedkoper, maar je kunt een elektrische kachel ook overal neerzetten in huis. Vooral handig als het ontbreekt aan een radiator in de badkamer, zoals bij mij in de woning. Daar staat tegenover dat Lieven de Key het gebruik van de collectieve warmtevoorziening voor de overige bewoners betaalbaar wil houden. Een mooi initiatief. Maar waarom geen nadere uitleg hierover?’

Hoger percentage
‘In 2023 ontving ik de afrekening over het jaar 2022. Die was, mede door de oorlog Rusland-Oekraïne, opnieuw een stuk hoger. Maar ook nu weer was er meer aan de hand. Ik constateerde opnieuw een wijziging in rekenmethode. Het percentage vaste kosten was in de berekening gewijzigd van 25% naar 35%. Wederom zonder huurders en/of de bewonerscommissie hiervan in kennis te stellen.’

Hoe eerlijk is de rekenmethode?
’Met de wijzigingen streeft Lieven de Key naar een eerlijke, betaalbare afrekening voor alle bewoners. Een mooi streven. Laat hierover dus geen misverstand ontstaan. Ik vraag me echter wel af in hoeverre deze rekenmethode eerlijk is? Bewoners die de collectieve verwarming nauwelijks of helemaal niet gebruiken moeten meer betalen, terwijl bewoners bij wie de radiatorknop dag en nacht open staat juist minder betalen.’

Gemiste kans
‘Maar ik ben vooral verontwaardigd over de wijze waarop dit tot stand is gekomen. Waarom geen uitleg aan bewoners? De Key streeft naar een betere communicatie. Zelf zie ik dit opnieuw als een gemiste kans.’

Meer weten?
De Woonbond biedt een brochure aan over collectieve warmtelevering voor huurders en bewonerscommissie. Neem contact op met Arcade als u de brochure helemaal wilt lezen.

Iedere huurder betaalt servicekosten. Servicekosten zijn alle kosten die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst bovenop de huurprijs aan huurders in rekening brengt.

Bij servicekosten gaat het om leveringen en diensten in een complex. Voorbeelden van levering en diensten zijn de collectieve verlichting in de gemeenschappelijke ruimte, de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte, het tuinonderhoud (als er een binnentuin aanwezig is) of kosten voor verwarming via een collectieve ketel.

Als er een bewonerscommissie aanwezig is in het complex, heeft deze inzage in de afrekening van de servicekosten voordat deze naar de huurders gaat. De afrekening servicekosten bevat een overzicht waaruit blijkt of de werkelijke kosten hoger of lager zijn dat wat door de huurder maandelijks als voorschot is betaald.

Alleen werkelijk gemaakte kosten mogen in rekening worden gebracht

De Woonbond – de stem van hurend Nederland – legt op haar website uit hoe je de servicekosten kunt checken. Het is bijvoorbeeld belangrijk om te controleren of de afrekening klopt en of alleen werkelijk gemaakte kosten in rekening worden gebracht. Doe dat samen met de buren of vraag je bewonerscommissie of Arcade om hulp.
Zie voor meer informatie: https://www.woonbond.nl/nieuws/check-je-servicekosten

Lieven de Key heeft het een en ander over servicekosten op papier gezet. Hierin staat wat de huurder kan verwachten als het om servicekosten gaat. Zie voor meer informatie onderstaande bijlage:

• Werkinstructie servicekosten