Categorie: Studentencomplexen en Jongerenhuisvesting
Met de aangepaste wet worden vaste huurcontracten (voor onbepaalde tijd) weer de norm in plaats van tijdelijke flexcontracten van maximaal twee tot vijf jaar. Hiermee hebben huurders weer iets meer zekerheid, uitgezonderd studenten en jongeren. Cok Oostveen, activistisch huurder en vrijwilliger bij Arcade, is daarom niet onverdeeld enthousiast over de nieuwe wet. Hieronder zijn betoog.
Onlangs heeft de Tweede Kamer een wet aangenomen met een verbod op tijdelijke huurcontracten. Dit zal het misbruik van tijdelijke contracten, met name bij particuliere verhuurders, moeten tegengaan. Voordat deze wet definitief wordt moet de Eerste Kamer akkoord gaan.
Het verbod op flex is niet absoluut. Er zijn uitzonderingen voor beperkte situaties en voor bepaalde doelgroepen. Voor studenten wordt het campuscontract gehandhaafd. En voor jongeren blijft een 5-jarig contract nog steeds mogelijk. Afgevraagd kan worden of deze laatste uitzondering wel zo verstandig is.
Lieven de Key zet met haar beleid vol in op jongeren en tijdelijke contracten. Ook de andere woningcorporaties doen hier aan mee maar in iets mindere mate. Afgevraagd kan worden of dit wel eindeloos kan doorgaan, jongeren de woningmarkt instampen en dan maar zien wat er uit komt? Want waar moeten die jongeren heen als zij na die 5 jaar, plus misschien 2 jaar verlenging, hun woning uit moeten? Kunnen zij tijdig andere woonruimte vinden op de overspannen Amsterdamse woningmarkt of komen zij op straat te staan?
Ex-jongeren missen de boot
Het ziet ernaar uit dat veel ex-jongeren de boot zullen missen. Op zich een goede reden om dit eenzijdige beleid van tijdelijke jongerencontracten sterk te minderen of helemaal te stoppen. Daarnaast zijn er nog meer redenen om met dit beleid te stoppen. Een ervan is de eenzijdige ontwikkeling van Amsterdam – en overigens ook van andere grote steden – in relatie tot de wijde omgeving van die grote steden.
We concentreren ons op onze eigen situatie. Amsterdam was in de jaren na de wederopbouw (de jaren vijftig van de vorige eeuw) enigszins in verval geraakt. Weliswaar waren er veel woningen bijgebouwd, met name in Nieuw West en de Bijlmer was de stad flink uitgebreid, maar economisch deed Amsterdam het niet goed. Het centrum en de 19de eeuwse wijken waren in verval geraakt, de speculatie op de huizenmarkt met leegstand was toegenomen, er kwam verkrotting en het ‘stapelen’ van werkende migranten in bepaalde buurten.
De stad had een positieve impuls nodig. Die kwam in de jaren ’80 met de stadsvernieuwing. Kleinschalig en gericht op bewoners, in tegenstelling tot het ‘overloopbeleid’ en de megalomane stedelijke plannen van de jaren ’60 en ’70, met grootschalige sloop, hoge nieuwbouw, brede verkeerswegen en metrolijnen.
Naast de stadsvernieuwing werd ingezet op hoogwaardige werkgelegenheid, met name in de financiële sector, hoofdkantoren, automatisering en de creatieve beroepen. Met de Zuidas als een van de trekkers.
Echter veel nieuwe arbeidsmigranten, de zogenaamde ‘kenniswerkers’, moesten van buiten Nederland komen. Nieuwe expats en in Amsterdam blijvende afgestudeerden verhoogden de inwonersaantallen. Hierdoor nam de vraag naar koopwoningen, duurdere huurwoningen en starterswoningen toe. Door die grotere vraag stegen de koop- en huurprijzen flink. De woningmarkt in Amsterdam raakte ontwricht. Het beleid sloeg door.
Kan de stad dit wel aan?
Je zou verwachten dat dit beleid van het aantrekken van kenniswerkers, met name gericht op jongeren, zou worden stopgezet, nu het min of meer uit de hand is gelopen. Helaas gebeurt dit niet. Het wordt hooguit bijgesteld, iets kieskeuriger wat betreft het soort bedrijf of instituut. Zo is er nu sprake van dat een groot NAVO-fonds voor innovatie naar Amsterdam gaat komen, met in het kielzog veel start-ups in de ICT-sector.
Kan de stad dit wel aan? Is het niet beter om dit in Zuid-Limburg te vestigen? Dat is een krimpregio en kan wel een impuls gebruiken. Bovendien bevinden zich daar ook een universiteit en hogescholen. Zodat afgestudeerden ook in de eigen regio aan de bak kunnen komen. En er is al een NAVO-vestiging in Brunssum.
Over regio’s gesproken, in de pers wordt regelmatig melding gemaakt van een leegloop van het platteland, gebrek aan werkgelegenheid aldaar, verdwijnende zorgvoorzieningen en openbaar vervoersarmoede. Waarom dan toch alle werkgelegenheid concentreren in de grote steden? En de rest van het land laten verloederen? Het aantal krimpregio’s neemt gestaag toe. Het evenwicht is volledig zoek.
In Amsterdam zullen door de steeds toenemende vraag naar woningen en bedrijfsterreinen uiteindelijk de groene scheggen en Waterland moeten worden opgeofferd. De stad wordt dan een steenwoestijn. De leefbaarheid zal sterk verminderen. Het zal een Pyrrhusoverwinning worden.
Het lijkt misschien een doemscenario, maar het is zeker niet onrealistisch. Al enige jaren terug pleitte econoom Coen Teulings voor grootschalige woningbouw in Waterland. Dat zou goedkoper zijn. Maar ook de gemeente in haar zoektocht naar bouwlocaties wilde volkstuincomplex Amstelglorie opofferen voor woningbouw.
Daartegenover zou Amsterdam als economische motor de regio’s op sleeptouw moeten nemen, niet leegzuigen!
Liever meer spreiding
Kortom: spreiden met die hap. Meer werkgelegenheid en jongeren naar de regio’s voordat deze doodbloeden. Dan komt daar meer en broodnodig leven in de brouwerij.
En dan nu de clou. Door ongebreideld maar aanbieden van jongerenwoningen met tijdelijke contracten versterkt Lieven de Key deze negatieve ontwikkelingen in Amsterdam. De scheefgroei zal blijven toenemen. Daarom zou dit beleid gericht op jongeren met tijdelijke contracten sterk moeten verminderen. Misschien is het zelfs beter om nu helemaal ermee te stoppen totdat de stad weer in balans is. Helaas biedt de nieuwe Wet vaste huurcontracten in deze kwestie geen oplossing.
Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel en zo bij te dragen aan verbetering. Zo is het wetsvoorstel Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur ook voorgelegd.
Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. In de toelichting op het wetsvoorstel staat dat zowel huurders als verhuurders tevreden zijn over de 5-jarige jongerencontracten, die vallen onder de doelgroepcontracten. Dit kan voor huurders onmogelijk volgehouden worden. We pleiten in onze reactie daarom voor de afschaffing van het jongerencontract, dan wel een forse beperking van de mate waarin dit type contract ingezet kan worden.
Lieven de Key heeft haar koers gebaseerd op tijdelijke contracten waaronder het jongerencontract. Tijdelijke huurcontracten zorgen niet alleen voor woononzekerheid maar hebben ook negatieve effecten op de sociale cohesie en leefbaarheid in buurten, steden en dorpen.
In het wetsvoorstel wordt de mogelijkheid gecreëerd dat gemeenten wijken aan kunnen wijzen waar de generieke tijdelijke huurcontracten niet meer mogelijk zijn. Het doel is om de leefbaarheidsproblemen als gevolg van die tijdelijke contracten op te lossen.
Momenteel ligt de ‘wet vaste huurcontracten’ ter behandeling in de Eerste Kamer. Deze wet beoogt de volledige afschaffing van generieke tijdelijke contracten voor zelfstandige woningen vanwege de nadelige gevolgen voor huurders. Deze wet heeft onze sterke voorkeur als oplossing voor het probleem van die woononzekerheid boven het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.
Onderzoeken effecten jongerencontracten
Het onderzoek naar het effect van jongerencontracten dat in het wetsvoorstel wordt aangehaald, kent een flinterdunne onderbouwing. Hierin staat dat ook huurders tevreden zijn met jongerencontracten. Jongeren worden door tijdelijke contracten echter juist opgezadeld met woononzekerheid en stellen levenskeuzes als het stichten van een gezin uit. Dit blijkt uit onderzoek van RIGO in 2022. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Amsterdam, Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), huurdersvereniging Arcade en Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC).
Ook jongeren verdienen woonzekerheid
Sinds 16 januari 2023 is een nieuw systeem van woonruimteverdeling ingegaan in Amsterdam. Dit betekent dat als het jongerencontract afloopt en de jongere heeft ondanks verwoede pogingen toch geen nieuwe woning kunnen vinden, er twee jaar verlenging aangevraagd kan worden. Gezien de wooncrisis verwacht Arcade echter dat jongeren na twee jaar nog steeds geen kant op kunnen. Om die reden pleiten wij dan ook voor de gehele afschaffing van het jongerencontract. Dan wel een forse beperking van de mate waarin dit type contract ingezet kan worden. Ook jongeren verdienen woonzekerheid.
Stand van zaken wetsvoorstel vaste huurcontracten op 3 juli 2023
De Tweede Kamer heeft op 16 mei 2023 de wet vaste huurcontracten aangenomen. De Eerste kamer moet het wetsvoorstel nog wel behandelen en aannemen.
Er zijn nog een aantal wijzigingsvoorstellen door de Tweede Kamer aangenomen. Het tweejarige tijdelijke contract voor zelfstandige woningen wordt op een paar uitzonderingen na afgeschaft. Zo ook het vijfjarige tijdelijke contract voor kamerbewoning. Helaas is een wijzigingsvoorstel van de SP over de afschaffing van het vijfjarige jongerencontract niet aangenomen.
Zie verder: https://www.woonbond.nl/nieuws/succes-kamer-maakt-einde-regulier-tijdelijk-huurcontract
Door storm Eunice waaide op 18 februari jl. van twee blokken op Riekerhaven het dak eraf. Voor de huurders – een mix van studenten en statushouders – was de maat vol. Ze gingen in huurstaking. Het dakmetaal had hen bijna geraakt. ‘We ervaren een fundamenteel gevoel van onveiligheid.’
We spreken Nina en Bambi, twee betrokken bewoners, over hun actie. ‘Zonder een huurstaking is er weinig druk om zaken aan te pakken,’ stellen ze. ‘Vanwege de wooncrisis nemen mensen met weinig genoegen. We hebben de indruk dat Lieven de Key dit weet en daardoor weinig druk voelt om problemen echt op te lossen. Huurders die ontevreden zijn over hun woonsituatie kunnen toch nergens anders heen. Een huurstaking is hét instrument om wél actie af te dwingen. Daarmee raken we Lieven de Key direct in de portemonnee,’ aldus Bambi en Nina. Ze hopen door de huurstaking op een gelijkwaardige manier in gesprek te gaan met elkaar en zo de problemen op te lossen.
Wat hopen jullie met de huurstaking te bereiken?
Nina: ‘Ten eerste willen we dat alle mankementen worden hersteld. Ook het achterstallig onderhoud. We willen ten tweede dat de veiligheid in en rondom het complex wordt aangepakt. Zo moet een onafhankelijke instantie de dakconstructie beoordelen. Er moet een onafhankelijk bouwrapport komen. Ook moet de Lieven de Key beter op noodsituaties zoals brand en lekkages reageren en de straatintimidatie aanpakken.’
Bambi: ‘Straatintimidatie pak je níet aan door meer politie en camerabewaking in te zetten. Wél door mensen te informeren over ongewenst gedrag. Zo is het niet oké om iemand na te roepen. Verder moeten hulpverleners in gesprek met slachtoffers van straatintimidatie.’
Jullie willen verder dat Lieven de Key het zelfbeheer anders organiseert, begrepen we?
Nina: ’Inderdaad. Lieven de Key moet meer verantwoordelijkheid nemen. De corporatie heeft zich te veel op afstand geplaatst. Sommige bewoners doen het zelfbeheer van het Startblok en krijgen daarvoor huurkorting. Het zelfbeheer is een aanspreekpunt voor bewoners. Grote onderhoudsproblemen kan het zelfbeheer echter niet oplossen. Daarom worden die al jaren doorgegeven aan Lieven de Key. Die lost de problemen echter niet op. Dat leidt tot veel woede en frustratie bij de bewoners die dat afreageren op het zelfbeheer.’
Er was ongetwijfeld veel woede en paniek toen een deel van het dak eraf gevlogen was.
Nina: ‘Inderdaad. Het Parool suggereerde dat Lieven de Key erg behulpzaam was. Ik heb de krant boze mails gestuurd waarin ik dit corrigeerde. De evacuatie kwam op onze schouders terecht. Sommige bewoners moesten door de storm elders onderdak vinden. Lieven de Key had een nummer geopend maar toen ik dat belde konden ze niets doen. Ook zaterdag konden we niet naar huis. Er stroomde overal water doorheen en de elektriciteit was afgesloten. Dit keer was er wél een hotel geregeld. Ik denk dat het geholpen heeft dat ik Helmie Bijleveld, bestuursvoorzitter van Arcade, die zaterdag belde. Zij heeft wellicht druk uitgeoefend.’
Bambi: ‘Er is veel opgebouwde woede en frustratie over de wijze waarop er de afgelopen jaren met onderhoudsproblemen is omgegaan. Mail blijft vaak onbeantwoord en kapotte keukenkastjes worden niet gerepareerd. Er wordt niet verteld waarom reparatieverzoeken langer op zich laten wachten. Toen een deel van het dak eraf vloog kwamen die woede en frustratie er allemaal uit. Er was onvrede over de communicatie. Zo was het onduidelijk of mensen in hun woning konden blijven. Als Lieven de Key beter gaat communiceren, zal er vanuit de huurders ook meer begrip komen.’
Toen iedereen naar huis kon was er natuurlijk weinig vertrouwen in de veiligheid van het complex. Welke organisaties namen jullie in de arm voor de huurstaking?
Nina: ‘Dat waren onder andere de ASVA Studentenunie en de Bond Precaire Woonvormen (BPW). De BPW is een beweging die met (flex)huurders voor recht op wonen en de stad strijdt. We hebben verder bewonersbijeenkomsten georganiseerd en een groepsapp aangemaakt. Daarnaast schreven we persberichten en delen we alles op Instagram. De Democratische Socialisten stelden vragen in de gemeenteraad. We zijn ook andere partijen gaan benaderen. We hebben bijvoorbeeld contact met BIJ1 die waarschijnlijk ook vragen in de gemeenteraad gaat stellen. Ook hebben we contact met een huurrechtadvocaat en stichting !WOON. Zij vertellen wat er bij een huurstaking komt kijken. Het is goed om een advocaat in te schakelen en juridische bijstand te regelen.’
Hoe betrekken jullie alle bewoners bij jullie actie?
Nina: ‘We zijn heel fanatiek op elke deur een flyer gaan plakken. Ook hebben we banners opgehangen. Tientallen huurders zijn nu in huurstaking gegaan. Huurders die dat niet hebben gedaan, ondersteunen ons met flyeren of tekenen petities.’
Bambi: ‘Elke bewonersvergadering kondigen we via zo veel mogelijk kanalen aan. Via mail, Instagram en de groepsapp nodigen we iedereen uit om mee te praten. De meeste vergaderingen vinden in onze gemeenschappelijke ruimte plaats. Door de drukte lukt het niet altijd om op een positieve manier actie te voeren. Laatst hebben we hier tijdens een borrel wel de tijd voor genomen. Toen hebben we samen protestbordjes gemaakt.’
Hoe verloopt het overleg met Lieven de Key?
Nina: ‘Het valt op dat er mooie beloftes maar geen harde toezeggingen worden gedaan. Of er wordt beweerd dat het dak gemaakt is terwijl er nog veel achterstallig onderhoud is dat óók aangepakt moet worden. Daarom hebben we voor het kantoor van Lieven de Key gedemonstreerd. Tegelijkertijd vond op ons complex een overleg met de corporatie plaats. We willen transparant zijn en delen alles op Instagram.’
Bambi: ‘Tijdens een overleg vertelde Lieven de Key dat ze contact heeft opgenomen met de gemeente. Huurders met een bijstandsuitkering worden gedwongen hun huurstaking te beëindigen. Doen ze dat niet dan wordt hun uitkering gekort. Bewoners die hun huurstaking voortzetten, kunnen zo in de problemen komen. Ze houden te weinig geld over om hun huur opzij te zetten en die te betalen als ze de huurstaking beëindigen. Lieven de Key brengt hiermee zichzelf dus ook in de problemen. We willen politieke partijen en de media inschakelen om te zorgen dat deze praktijk stopt. Huurders met een bijstandsuitkering korten als zij in huurstaking gaan, is niet oké.’
Jullie vinden dus dat er voor Lieven de Key nog werk aan de winkel is.
Bambi: ‘Inderdaad. We hebben een fijne community en bewoners zorgen goed voor elkaar. Ik vraag me echter wel af of zaken waar wij elkaar als bewoners mee helpen, niet de verantwoordelijkheid van de corporatie zijn. Dat wij bijvoorbeeld slaapplekken moesten regelen voor bewoners, klopt natuurlijk niet helemaal. En voor het avondeten van getroffen bewoners had ook gewoon gezorgd moeten worden toen er uiteindelijk toch een hotel geregeld was. Niet iedereen kan een afhaalmaaltijd betalen. Een aantal bewoners van ons complex hebben toen voor de getroffen bewoners gekookt terwijl dit uiteindelijk niet hun taak is natuurlijk.’
Dus Lieven de Key is niet altijd transparant als ze met jullie communiceren?
Nina: ‘Dat klopt. Er is veel wantrouwen bij bewoners en door openheid van zaken te geven zou dat weggenomen kunnen worden. Na de storm zou uit de veiligheidscontrole zijn gebleken dat we op een gegeven moment weer naar huis konden. Lieven de Key wil deze documentatie echter niet delen. Dat voedt het wantrouwen.’
Bambi: ‘Zoals bekend willen we dat de straatintimidatie wordt aangepakt. We hoorden onlangs dat Lieven de Key hierover in gesprek was met de gemeente. Als dit eerder was gecommuniceerd was er meer begrip geweest. Maar zolang we niets horen voelen we ons nogal vergeten.’
Op de communicatie van Lieven de Key is dus wel wat aan te merken. Hebben jullie het gevoel dat jullie huurstaking inmiddels wel wat oplevert?
Nina: ‘Deels. In één van de gangen was een stuk vloer aan het wegrotten. We vroegen hier meer dan een jaar aandacht voor. Nadat we in huurstaking zijn gegaan is de vloer aangepakt. In die zin heeft onze staking wat opgeleverd. Tegelijk zijn we er nog lang niet natuurlijk.’
Bambi: ‘Het feit dat we dankzij die huurstaking überhaupt in gesprek zijn vind ik best wel winst, ook al worden er weinig toezeggingen gedaan. We kunnen nu direct met medewerkers van Lieven de Key spreken. Voorheen ging dat via het zelfbeheer.’
Arcade staat vierkant achter jullie huurstaking. Hoe verloopt de samenwerking?
Nina: ‘Harrie Houtbeckers en Helmie Bijleveld zijn bij overleggen aanwezig geweest en adviseerden om contact met de huurcommissie te zoeken. De huurcommissie doet aan voorlichting, onderzoek en bemiddeling bij conflicten tussen huurder en verhuurder. Arcade heeft onze situatie ook in hun eigen overleg met de bestuurders aangekaart. Ze vindt dat Lieven de Key niet tegen de media moet zeggen dat ze het onderhoud onder controle heeft. In het overleg met de huurders is immers erkend dat er verbeteringen mogelijk zijn. Ik hoop dat die verbeteringen er komen en dat het straks weer prettig wonen is.’
Bambi: ‘Ik ben superblij met de steun van Arcade. Arcade is er bij het komende gesprek ook weer bij en functioneert als een soort mediator. Dit is prettig omdat de spanning tussen Lieven de Key en de huurders hier best op kan lopen. Ik heb het idee dat Arcade serieuzer wordt genomen dan de huurders hier op het complex. Nu maar hopen dat we samen voor verbetering kunnen zorgen.’
In tuindorp Frankendael, een wijkje in Amsterdam Oost, is het prettig wonen. Bewoners staan voor elkaar klaar. Kevin en Pieter hebben er uitstekend contact met buurman Ruud. We gaan met deze drie bewoners in gesprek over buurtcohesie en onderzoeken of tijdelijke huurcontracten hier invloed op hebben.
Pieter, Kevin en Ruud hebben een druk bestaan. Zo is Pieter in het dagelijks leven leraar op een basisschool. Kevin studeert bedrijfs- en consumentenwetenschappen. Ruud is sinds een aantal jaar trambestuurder bij het Gemeentelijk Vervoers Bedrijf (GVB). Daarvoor was hij 30 jaar theatertechnicus, waarvan 20 jaar als zelfstandig ondernemer. Ruud is de technische man van de bewonerscommissie en houdt zich eveneens met monumentaliteit bezig. Hij woont al lang in het Watergraafsmeerse tuindorp. Zeventien jaar om precies te zijn. Kevin en Pieter wonen er nu tweeënhalf jaar.
De Key werkt sinds 2016 hoofzakelijk met jongerencontracten. Pieter en Kevin hebben zo’n jongerencontract. Een jongerencontract is een tijdelijke overeenkomst voor huurders onder de 28 jaar. In 2021 lopen de eerste jongerencontracten af. Deze vijfjarencontracten worden dit jaar eveneens geëvalueerd. Dit staat in de samenwerkingsafspraken die de huurdersverenigingen samen met de gemeente Amsterdam en de corporaties hebben gemaakt.
We gaan met Ruud, Kevin en Pieter in gesprek.
Jullie wonen in een wijk die in 2010 monumentaal is verklaard. Hoe is het om hier te wonen?
Pieter: ‘Heel erg fijn. We wilden een plek met een buitenruimte en veel groen. Dat is hier zeker het geval. Ik woonde hier eerst alleen. Na een tijdje kwam Kevin hier ook wonen. Bewoners maken graag een praatje met elkaar. We hebben vooral contact met bewoners die hier al lang wonen. Eén van die bewoners is helaas vorig jaar overleden. Er hebben weleens bewoners hulp nodig. We proberen dan altijd te helpen. Bijvoorbeeld met het onderhouden van de voortuintjes. Soms komen we bewoners op verrassende plekken tegen. Zo waren we een keer in Ruk & Pluk, een café in Amsterdam-Oost. Daar bleek onze buurvrouw één van de stamgasten te zijn. Ze stond daar op talloze foto’s.’
Kevin: ‘Ik sluit me helemaal bij Pieter aan. Het is hier prettig wonen. Dit tuindorp lijkt op het dorpje in Zwitserland waar ik ben opgegroeid. Ik woonde op de Albert Cuyp, dat is ook een fijne plek maar wel heel anders dan hier. Buren delen veel met elkaar. Als wij bij mijn familie in Zwitserland zijn geweest, brengen we vaak chocolade voor de bewoners hier mee.’
Ruud: ‘Het is hier inderdaad fijn wonen. Je zit heerlijk in de rust en tegelijkertijd ben je op de fiets binnen 10 minuten in de chaos van Amsterdam. Dat is echt ideaal. Bewoners nemen regelmatig iets voor elkaar mee. Zo is hier een gezin dat na hun vakantie in Marokko altijd koekjes meebrengt. Alleen als ik de loterij win en een huisje in Schellingwoude kan kopen, ga ik hier weg. Anders vertrek ik alleen tussen zes plankjes.’
Wat zijn jullie ideeën om het contact tussen buren te bevorderen?
Kevin en Pieter: ‘Een barbecue voor iedereen die hier aan het hofje woont zou fantastisch zijn. Zo leren bewoners elkaar kennen. Het helpt om langs de deuren te gaan en mensen persoonlijk uit te nodigen. Dat vergroot de kans dat bewoners komen. Verder is een buurtapp handig om bewoners met elkaar in contact te brengen. De bewonerscommissie kan hier een rol bij spelen. Een besloten Facebookgroep lijkt ons ook een goed idee. Het is goed voor het contact tussen bewoners en het kan de zichtbaarheid van de bewonerscommissie vergroten. We kunnen ook een tuinteam maken om zo samen de voortuintjes aan te pakken.’
Ruud: ‘Zo’n tuinteam is inderdaad een goed idee. Net als een barbecue trouwens. We wilden als bewonerscommissie al heel lang iets aan de voortuintjes doen. Kevin en Pieter helpen hun onderbuurvrouw geregeld met haar voortuintje. Wat dat betreft zijn het echt modelburgers. Ik kan me overigens wel voorstellen dat als je ergens 5 jaar woont, je niet veel geld wil investeren in je huis. Dan is het misschien aantrekkelijker om je tuin vol te gooien met stenen omdat dit minder onderhoud vraagt. Ik ben bang dat de voortuintjes in de wijk er dan minder fraai uit gaan zien. Wat dat betreft is het afwachten wat voor effect die tijdelijke jongerencontracten hebben.’
Kevin en Pieter zien een Facebookgroep als een manier om het buurtcontact te bevorderen. Denk jij daar ook zo over Ruud?
‘Ja zeker. De bewonerscommissie kan zich daar met een groepsfoto en een tekstje voorstellen. De huidige generatie ouderen kan ook aardig met Facebook overweg dus die zul je er ook mee bereiken. De kringloopwinkel hier in de buurt heeft een Facebookpagina voor de buurt opgezet. Daar kunnen wij ons door laten inspireren, ook al richten wij ons alleen op de huurders van De Key. Iemand die een paar uurtjes vrij heeft en hulp aanbiedt, kan dat ook in de groep zetten. Om te peilen wat er onder bewoners leeft, kunnen we één keer per maand een poll plaatsen. We kunnen bewoners naar suggesties vragen en hen uitdagen om online met elkaar te discussiëren. Als je elkaar al eens online gesproken hebt, wordt de drempel kleiner om elkaar op straat aan te spreken. En dat is natuurlijk wat je wil.’
Jullie hebben goede ideeën om buren met elkaar in contact te brengen. Hebben jullie het idee dat een jongerencontract invloed heeft op de wijze waarop iemand zich voor zijn buurt inzet?
Pieter en Kevin: ‘Deels. We hebben een goed burencontact en helpen graag met allerlei klussen. In die zin kan je met een jongerencontract dus ook veel aan de buurtcohesie bijdragen. Tegelijkertijd maakt het bij grotere projecten, zo’n tuinteam bijvoorbeeld of een bewonerscommissie, misschien wél uit hoe lang je ergens kan wonen. We worden toch wel ontmoedigd omdat we over een paar jaar weer moeten vertrekken. Je staat er dus anders in. Dat betekent niet dat we ons niet willen inzetten natuurlijk, graag zelfs, maar je kan er, als je hier permanent zou wonen gewoon meer uithalen. Het heeft meer zin om er tijd in te investeren.’
Ruud: ‘Ik heb het idee dat je door de constante beweging van mensen die er door jongerencontracten steeds meer zal zijn, je een stuk van je cohesie kwijtraakt. Elke bewoner met een vast contract zal wanneer hij vertrekt, worden vervangen door iemand met een tijdelijk contract. Met een tijdelijk contract loont het niet om energie in je woonplek en buurt te investeren. Kevin en Pieter investeren zeker in de buurtcohesie maar we hebben hier ook tijdelijke bewoners gehad die dat helemaal niet deden. Die vonden burencontact minder belangrijk omdat ze hier toch maar een paar jaar zaten. Het is ook gewoon jammer dat wanneer je leuk contact met de buren hebt, zoals ik nu met Kevin en Pieter, ze weer weg moeten. Als je op een gegeven moment een goede buur hebt, is het ook fijn om die te behouden. Tijdelijke contracten zorgen voor veel onzekerheid bij de achterblijvers. Je krijgt telkens met nieuwe buren te maken waarvan je niet weet hoe het contact zal zijn. Elke vijf jaar moet je maar zien wie je krijgt. Het is ook voor kwetsbare bewoners prettiger wanneer ze in een wijk wonen met veel vaste gezichten. Dat geeft rust. Een stabiele wijk heeft de veerkracht om iemand er bovenop te helpen als dat nodig is. ’
Kevin en Pieter, over een paar jaar zullen jullie hier weer moeten vertrekken. Wat vinden jullie daarvan? Hoe kijken jullie, met andere woorden, aan tegen zo’n jongerencontract?
Kevin: ‘Er zitten voor- en nadelen aan. Het goede aan een jongerencontract is dat ook andere jongeren de kans krijgen om in ieder geval een aantal jaar in een betaalbare woning te zitten. Alhoewel wij straks moeten vertrekken, gunnen we deze woning dus ook aan een andere jongere. Als wij hier vijf jaar mogen zitten, dan is het eerlijk dat een ander dat ook mag. Bij gebrek aan beter, dat zeggen we er wel bij. Want het zou natuurlijk ook fijn zijn als je zelf kon bepalen wanneer je weggaat.’
Pieter: ‘Een jongerencontract heeft inderdaad voor- en nadelen. Voor mij was een jongerenwoning wel een kans om snel aan een betaalbaar huis te komen. Ik heb langer over mijn studie gedaan en zat nog in een studentenwoning. Toen ik afgestudeerd was, stond ik voor een jongerenwoning lang genoeg ingeschreven bij Woningnet. Op een huis met een contract voor onbepaalde tijd, maakte ik vanwege mijn inschrijfduur weinig kans. Kevin krijgt hopelijk ook een vaste baan. Dan kunnen we straks samen naar een andere woning zoeken. Ik heb er vertrouwen in dat dit lukt. Voor onze buren is het natuurlijk jammer dat wij niet kunnen blijven. Wij zijn erg op elkaar gesteld. Door veel tijdelijke contracten moet je als vaste bewoner maar afwachten wie er steeds komt wonen.’
Ruud: ‘Ik zou jongerencontracten heel redelijk vinden als er ook een redelijk alternatief wordt geboden ná die vijf jaar. Dat redelijke alternatief is er echter niet. Het middensegment in de huursector ontbreekt compleet. Kopen zou een alternatief kunnen zijn maar dan moet er wel iets betaalbaars te vinden zijn. Dat is niet het geval. Zeker niet in Amsterdam. Ik hoop van harte dat het Kevin en Pieter wél lukt om straks een mooie plek te vinden.’
Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. De reparatiewet betreft het ongedaan maken van de verruiming van tijdelijke huurcontracten van 2 naar 3 jaar waarbij de verhuurder een minimum termijn mag opnemen. Deze verruiming zal op 1 januari 2022 van kracht worden. Met dit wetsvoorstel wordt deze verruiming zo snel als mogelijk teruggedraaid.
Arcade is aangesloten bij LOShuurders, een informeel samenwerkingsverband tussen huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen. In dat verband is deze reactie de reparatiewet tijdelijke verhuur opgesteld.
Studenten op de woningmarkt
Voor aanvang van een studiejaar zijn veel aankomende studenten op zoek naar hun eerste studentenkamer. Gelijktijdig is er ook een groep die net is afgestudeerd. Zij moeten hard op zoek naar een nieuwe woning.
Studenten die huren bij een woningcorporatie hebben tegenwoordig bijna allemaal een campuscontract ofwel een huurcontract voor de duur van hun studie. Starters jonger dan 28 jaar kunnen in aanmerking komen voor corporatiewoningen met een vijfjarig jongerencontract, maar velen vinden een tijdelijke woning in de vrije sector.
Wat het begin moet zijn van een eerste volwassen stap op de woningmarkt blijkt het begin van een periode van woononzekerheid met een opstapeling van tijdelijke contracten. Het evaluatierapport Wet doorstroming huurmarkt 2015 dat afgelopen mei is gepubliceerd toont ook aan dat jongeren disproportioneel worden geraakt door tijdelijke huur.
De combinatie van tijdelijke arbeidscontracten en tijdelijke huurcontracten raakt het toekomstperspectief van veel jonge starters. Zij kunnen hierdoor veel stress ervaren. Zij maken zich in de periode dat zij zich moeten ontwikkelen op de arbeidsmarkt en beginnen met het afbetalen van studieschuld, zorgen of ze een nieuw huis na afloop van een tijdelijk contract kunnen vinden.
Campuscontracten zijn een middel om studentenwoningen beschikbaar te houden voor toekomstige studenten. Maar in een krappe woningmarkt gaat dit ten koste van de woonzekerheid van starters.
Woononzekerheid
Tijdelijke huurcontracten hebben een aanzienlijke impact op het leven van de huurders die LOShuurders vertegenwoordigd. Daarom vindt LOShurders het erg teleurstellend dat de Tweede Kamer heeft ingestemd met het amendement van het lid Koerhuis van 2 december 2020 tot Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet (tijdelijke huurkorting), voordat de beloofde evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was afgerond en gepubliceerd.
Het amendement Koerhuis betrof drie fundamentele wijzigingen:
- Een verlenging van één jaar van de maximale duur van een wooncontract voor zelfstandige woonruimte. Hierdoor wordt de maximale termijn van een tijdelijk huurcontract verlengd van twee naar drie jaar.
- Introductie van de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract maximaal één keer te verlengen, opnieuw met een maximumtermijn van drie jaar.
- De mogelijkheid voor verhuurders om een minimale duur op te nemen in het huurcontract. Hierdoor kan de huurder het contract binnen die termijn niet opzeggen.
Deze drie voorgestelde wijzigingen raken huurders omdat zij hun toekomstige woonzekerheid aantasten. Een verlenging van de termijn van tijdelijke huurcontracten draagt niets bij aan de woonzekerheid van starters. Zij moeten nog steeds op zoek naar een andere woning. In de huidige krappe woningmarkt is het lastig om een betaalbare woning te vinden. Er is ook vooraf is geen enkele duidelijkheid of een contract verlengd gaat worden. Dat maakt huurders afhankelijk van de welwillendheid van de verhuurder. Deze afhankelijke positie tast de rechtszekerheid van huurders aan. Een gang naar de huurcommissie of een huurteam bij misstanden als een te hoge huur of slecht onderhoud kan een argument voor de verhuurder zijn om geen verlenging toe te kennen.
LOShuurders verwelkomt de reparatiewet om de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huur zoals voorgesteld in het amendement Koerhuis ongedaan te maken.
Tot slot
Wij hopen dat het evaluatierapport in de Tweede Kamer uitvoerig behandeld wordt in de debatten over de wenselijkheid van tijdelijke verhuur en dat hierbij voldoende aandacht is voor de doorstroming van student naar starter.
In 2021 worden de jongerencontracten geëvalueerd. Dit staat in de samenwerkingsafspraken die de huurdersverenigingen samen met de gemeente Amsterdam en de corporaties hebben gemaakt. Akkemay, Tim en Anne Lotte zitten in de Werkgroep Jongerencontracten en voeden Arcade met informatie en ideeën.
In 2016 heeft De Key haar statuten gewijzigd. De corporatie heeft starters voorop gezet en werkt sindsdien met jongerencontracten, een tijdelijke huurovereenkomst voor huurders onder de 28 jaar. In 2021 lopen de eerste jongerencontracten af. Hoog tijd dus om jongeren die een jongerencontract hebben of hebben gehad, te bevragen.
In maart jl. heeft de gemeente een eerste onderzoeksvoorstel gepresenteerd. Op 11 maart hebben de gemeente, de corporaties en de huurdersverenigingen hier samen over gesproken. Huurdersvereniging Arcade is daarbij gevoed door de Werkgroep Jongerencontracten van Arcade, die de onderzoeksvoorstellen hebben beoordeeld en punten hebben aangedragen die volgens hen belangrijk waren. De werkgroep startte in maart.
Op 6 mei zijn de offertes van verschillende onderzoeksbureaus besproken. RIGO Research en Advies zal het onderzoek over jongerencontracten uitvoeren. Voor de corporaties, de huurdersverenigingen en de gemeente was dit de ideale kandidaat. De Werkgroep Jongerencontracten is ook tevreden.
Tim: ‘Ik ben blij dat er niet alleen naar cijfers wordt gekeken. Naast kwantitatief onderzoek, zal er ook kwalitatief onderzoek worden gedaan. Er komen bijvoorbeeld focusgroepen waarin er met jonge gezinnen zal worden gesproken. De ervaringen van mensen die een jongerencontract hebben of hebben gehad, komen zo hopelijk ook naar voren. Mogelijk komen die overeen met de verhalen die leden van de werkgroep zelf ook hebben.’
Akkemay en Anne Lotte hebben beiden een jongerencontract. Akkemay woont op het Bickerseiland, Anne Lotte in Bos en Lommer. Tim woont in een studentencomplex in Diemen. Hij is student geschiedenis en geeft bijles aan middelbare scholieren. Akkemay is kunstenares, werkt als freelancer in de culturele sector en is yogadocent. Anne Lotte is filmmaker en werkt ook als freelancer in de culturele sector.
Hoe kwamen jullie in de werkgroep terecht en waarom was het belangrijk voor jullie?
Anne Lotte: ‘Ik ben via Arcade-bestuurslid Mark Nozeman in de werkgroep terechtgekomen. We zijn een jong gezin met een baby. We kunnen nog anderhalf jaar in onze jongerenwoning blijven. Ik representeer de groep jonge gezinnen die ook in jongerenwoningen zitten. Door mijn ervaringen te delen, geef ik jongeren in vergelijkbare situaties een stem. Ik leer zelf ook veel bij.‘
Tim: ‘Arcade-voorzitter Helmie Bijleveld benaderde me voor de werkgroep. Ik zet me in omdat jongeren een stabiele leefomgeving in Amsterdam nodig hebben. Jongeren bevinden zich in kwetsbare situaties. Ze weten vaak niet waar ze recht op hebben. Kleine kamers worden voor veel geld verhuurd. Er wordt verwacht dat je de hoofdprijs betaalt en veel jongeren denken dat ze ook de hoofdprijs moeten betalen. Ik heb me aangemeld voor de werkgroep omdat ik een constructieve bijdrage aan de evaluatie van de jongerencontracten wilde leveren. Ik was benieuwd naar de effecten van het jongerencontract.’
Akkemay: ‘Ik ben via Arcade-bestuurslid Saskia Koppelaar in de werkgroep terechtgekomen. Ze is ook voorzitter van onze bewonerscommissie. Saskia had enquêtes verspreid. Ik heb in de enquête aangegeven dat ik een tijdelijk contract heb en dat ik dat jammer vind. Saskia nam daarna contact met mij op. Ik mag hier nog twee jaar wonen. Ik voel me thuis in deze buurt. Mijn buren hebben al aangegeven dat ze een petitie starten als ik moet vertrekken. Ik heb een uitgesproken mening over jongerencontracten en voel me betrokken bij de stad. Daarom vond ik het belangrijk om deel te nemen aan de werkgroep.’
Wat zijn wat jullie betreft de voor- en nadelen van een jongerencontract?
Anne Lotte: ‘Een jongerencontract kan de doorstroming bevorderen omdat jongeren zich ontwikkelen. Soms lukt het bijvoorbeeld om daarna een huis te kopen. De keerzijde van een jongerencontract is dat het tijdelijk is en het niet altijd lukt om opnieuw aan een woning te komen.
Ik vind het moeilijk dat ik niet in deze fijne buurt kan blijven. Je bent op een leeftijd waarin je aan het opbouwen bent. Als we moeten verhuizen, moeten we opnieuw een netwerk creëren. We hebben naar Den Helder gekeken omdat de huizen daar goedkoper zijn. Dat is voor ons netwerk wel een probleem. Grootouders gaan niet uren rijden om te kunnen oppassen. Daarnaast is het moeilijker om als freelancer in de culturele sector te werken.’
Tim: ‘Het is natuurlijk fijn dat jongeren dankzij jongerencontracten gemakkelijker aan betaalbare woonruimtes kunnen komen. Vijf jaar ergens kunnen wonen is fijn, tegelijk is het uitstel van executie. Je kunt niet veilig doorstromen. Er is een probleem met betaalbaarheid en beschikbaarheid. Amsterdam wil een stad van jonge mensen en cultuur zijn. Die jonge mensen kunnen het zich echter niet veroorloven om in de stad te wonen.’
Akkemay: ‘Het voordeel van een jongerencontract is dat je een woning kan vinden die je anders niet had gevonden. Daarnaast is vijf jaar genoeg om bijvoorbeeld in een goede vloer te investeren. Het nadeel van een jongerencontract is dat je niks opbouwt terwijl je juist in een fase van je leven zit waarin je je wil wortelen. Ik ben 30. Het is natuurlijk mooi dat ik een betaalbaar huis heb kunnen vinden, maar tegelijk is het uitstel van executie. Ik moet straks opnieuw op zoek naar woonruimte. Als je verhuist start je bovendien opnieuw met een hoge huur. Ik denk dat jongerencontracten niet goed zijn voor de sociale cohesie in Amsterdam. Wijken zijn niet gebaat bij tijdelijke bewoners.’
Er wordt weleens beweerd dat jongerencontracten de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Hoe kijken jullie hier tegen aan?
Anne Lotte: ‘Er moeten wel woningen zijn om naar door te kunnen stromen. Er zijn betaalbare huizen buiten de Randstad, maar het is niet gemakkelijk om je daar rond je 30ste nog te gaan settelen. Je hebt dan elders al een netwerk. Het zou fijn zijn als er in de stadsregio meer huizen komen.’
Tim: ‘Kijk, je hebt een korte fuik of een lange fuik. Uiteindelijk loop je met een jongerencontract toch tegen drempels aan. Alleen stel je de zoektocht uit. Het blijft namelijk moeilijk om aan een woning te komen. Bij wonen hoort dat je je settelt, na je studie al en niet pas vanaf je 30ste. Dat je niet gedwongen wordt om door te reizen. Reizen is leuk maar wel als je zelf de vakantie kunt uitkiezen en kan bepalen hoe lang je ergens blijft.’
Akkemay: ‘Jongerencontracten bevorderen inderdaad de doorstroming. Je móet namelijk wel doorstromen. De vraag is echter waar naartoe. Er is een woningentekort. Voor de sociale cohesie is het daarnaast goed als mensen ergens langer wonen. Onlangs is mijn buurtgenoot Joop Capel overleden. Hij was één van de oprichters van de kinderboerderij op het eiland en woonde zijn hele leven op het Bickerseiland. Iedereen kende hem, ook ik had leuk contact met hem. Dit is tegenwoordig onmogelijk. Het is bovendien ingrijpend om te verhuizen en een nieuw thuis te creëren.‘
Hebben jullie het idee dat de flexibilisering in het algemeen en die op de woningmarkt in het bijzonder je leven bepaalt?
Anne Lotte: ‘Zeker. Als ik ’s avonds in bed lig, heb ik er kopzorgen over dat ik over anderhalf jaar hier weg moet zijn. Ik wil me op mijn sociale leven en werk kunnen richten. Als je niet kan kopen ben je bijna genoodzaakt om een dure huurwoning te accepteren. Als kopen mogelijk is, moet je een flinke hypotheek aangaan. Je hebt de keus niet om daar mee te wachten. Je zou kleine studio’s moeten aanbieden om doorstromen aantrekkelijker te maken. En er zou geen einddatum aan een jongerencontract moeten zitten. Dan is het geen drama als doorstromen niet lukt. Ik kan met flexibel werk omgaan. Het is moeilijk dat ik óók een tijdelijk huurcontract heb. Je moet ergens op terug kunnen vallen. Wonen is een grondrecht. De overheid voldoet hier niet aan. Ik begrijp niet waarom hier niet tegen geprotesteerd wordt.’
Tim: ‘Zeker. Tijdelijke huurcontracten geven veel onzekerheid. Je hebt volgens de grondwet het recht op wonen, niet het recht om te blijven. Daar is wel enorme behoefte aan bij mensen die zich willen settelen. Flexibilisering gaat ook over nulurencontracten en het idee dat we continu moeten doorgroeien. Ondertussen is er geen plekje waar we houvast krijgen. Dat geeft stress. Een huis en een baan zouden de basis moeten zijn.’
Akkemay: ‘Zeker, ik voel de behoefte om ergens te blijven maar kan dat niet. Dat heeft een diepgaande invloed op je gevoel van veiligheid en zekerheid. Ik ben aan het bedenken waar ik dan wel kan blijven wonen, wat ik nog kan doen in Amsterdam de komende tijd voor ik eventueel uit de stad verhuis. Hoe kan ik mijn werk zo inrichten dat ik het ook op een andere plek kan doen? Ik wil hier eigenlijk helemaal niet mee bezig zijn. Toch moet ik mijn leven eromheen plannen. Dat heeft invloed op hoe ik hier woon en de relatie die ik met de buurt heb.
Je bent je er continu van bewust dat je uiteindelijk weg moet. Daardoor zit je er niet voor de volle 100 procent in. Het is alsof je een relatie hebt waar je net niet voor gaat. Ik zou me liever door de natuurlijke flow van het leven laten leiden. Dat ik op een gegeven moment zélf besluit om naar een andere woning te verhuizen.’
Tim, Anne Lotte en Akkemay vinden het fijn dat ze invloed hebben kunnen uitoefenen op het onderzoeksvoorstel over de jongerencontracten. Ze kijken met positieve spanning uit naar de onderzoeksresultaten en zijn benieuwd naar wat de gemeente uiteindelijk met de resultaten gaat doen.
Nederland heeft er een nieuwe belangenbehartiger bij! Het Landelijk Overleg Studentenhuurders (LOS), een samenwerkingsverband tussen huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen. Arcade heeft zich samen met negen verschillende huurdersorganisaties aangesloten bij LOS. Daarmee is LOS in bijna iedere studentenstad van Nederland vertegenwoordigd met een opgetelde achterban van 93.000 huurders, waaronder 67.000 studenten. Dat is een vijfde van alle uitwonende studenten (370.000) en bijna de helft van de studenten die huren bij een corporatie (Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2020, Kences).
Het doel van de samenwerking is in de eerste plaats om studentenhuurdersorganisaties meer met elkaar in contact te brengen en om elkaar door onderlinge uitwisseling van kennis en ervaring te versterken. Daarnaast staan wij als huurdersorganisaties samen sterker, wanneer wij op landelijk niveau een vuist willen maken voor de belangen van hurende studenten. Waar de Woonbond zich inzet voor iedereen die huurt en de LSVb voor iedereen die studeert, focust LOS zich op hurende studenten. Als samenwerking van studentenhuurdersorganisaties brengt LOS een unieke en gespecialiseerde invalshoek en expertise in de mix van landelijke belangenbehartigers. LOS wordt daarbij professioneel en inhoudelijk ondersteund door de Woonbond.
De opgave waar we voor staan is groot
De wachttijden voor een studentenkamer nemen al jaren toe en in de komende vijf jaar gaan naar verwachting tienduizenden extra studenten op zoek naar een kamer. De bouw van grote hoeveelheden studentenkamers moet door beter woonbeleid aantrekkelijker worden. Daarnaast zien we dat de flexibilisering op de woningmarkt doorschiet. Ook jongeren hebben recht op zekerheid op het gebied van huisvesting. De toenemende druk op de woningmarkt maakt jonge (Nederlandse en internationale) woningzoekende kwetsbaar voor huisjesmelkers, maar ook private partijen die dure studio’s opleveren met oneerlijke huurvoorwaarden en hoge servicekosten. Ten slotte maken wij ons erg zorgen over de kansen van studenten en jongeren op de woningmarkt. De wooncrisis treft vele Nederlanders maar deze groep moet na afloop van hun campus- of jongerencontact wel in staat zijn om een nieuwe plek te vinden.
Als pleitbezorger voor de hurende student maken wij ons hard voor:
Stem van studenten in woonbeleid. Bij woonbeleid wordt te weinig rekening gehouden met woonvormen die voor studenten gebruikelijk zijn. LOS wil de stem van hurende studenten vertegenwoordigen tegenover de beleidsmaker.
Voldoende betaalbare kamers en studio’s. Huurprijzen voor studentenhuisvesting stijgen en wachttijden worden langer. De wooncrisis kan alleen worden aangepakt als er serieus wordt ingezet op het toevoegen van veel nieuwe studentenhuisvesting.
Hoogwaardige en duurzame studentenhuisvesting. Verduurzaming van de woningvoorraad is belangrijk om de studentenhuisvesting toekomstbestendig te maken.
Versterking rechtspositie student-huurders. Jonge huurders verdienen een rechtspositie die gelijkwaardig is aan andere huurder. Zij zouden beter beschermd moeten worden tegen uitbuiting door private huisvesters.
Soepele overgang van student naar starter. De voortzetting van je wooncarrière na afstuderen zou moeten worden gefaciliteerd door goed beleid en voldoende starterswoningen.
Meer informatie is te vinden op de website van LOShuurders.
Een beetje student wil gezellig samenzijn met andere studenten, zeker als ze in een studentenflat wonen. Maar dan moet er wel een ontmoetingsruimte zijn. Studenten van de Rode Kruislaan krijgen na lang gesteggel eindelijk hun ontmoetingsruimte van De Key. Tim Ruting en Mats Pijning, betrokken bij bewonersvereniging RXL, vertellen welk proces hieraan vooraf ging.
In de zomer van 2019 vergadert het nieuwe verenigingsbestuur voor het eerst met De Key-beheerder Mark de Fouw. Nadat eerdere onderhandelingen jaren terug mislukten, legt De Key de ontmoetingsruimte opnieuw op tafel. Het bestuur onder leiding van voorzitter Tim, is enthousiast. Mats versterkt het bestuur ruim een jaar later als penningmeester. Tim is dan geen voorzitter meer.
Een ontmoetingsruimte is belangrijk om bewoners met elkaar in contact te brengen en om ook met slecht weer activiteiten te kunnen organiseren. Er waren hiervoor wel meer leden nodig.
Bewoners betrekken was niet gemakkelijk. Er werden onder andere borrels en activiteiten georganiseerd om de interesse te vergroten. Voor het samenstellen van een barcommissie die zich over de ontmoetingsruimte zou buigen, moest ook nog wat gebeuren. Bewoners werden op borrels gevraagd of ze mee wilden denken. Een andere bewoner kwam via een actief verenigingslid in de barcommissie terecht.
Het begint met een barcommissie
De uiteindelijke barcommissie bestaat uit bestuurslid Kyra en vier andere bewoners: voorzitter Niek, Sytze, Jannes en Roald. Er wordt een taakverdeling en stappenplan voor de ontmoetingsruimte gemaakt. Dit ter voorbereiding op latere gesprekken met De Key en de gemeente.
Naast de nieuwe barcommissie waren er al een activiteitencommissie, een leefbaarheidscommissie, een welkomstcommissie en een tuinierscommissie. De commissies zijn nuttige ‘subgroepen’ die de betrokkenheid vergroten. Tim: ‘Het werken met subgroepen is een makkelijke manier om je organisatie te vergroten en nieuwe mensen binnen te halen. Je mobiliseert mensen door ze aan te spreken op dat wat ze leuk vinden.’
Arcade wijst bewoners op hun rechten
Arcade-bestuurslid Harrie Houtbeckers speelt een belangrijke rol in het proces. Hij bemiddelt bij problemen en wijst op bewonersrechten. Het sterkt de bewoners in hun missie om latere onderhandelingen met De Key soepel te laten verlopen. Tijdens een Arcade-bijeenkomst blijkt bovendien dat de bewoners recht hebben op een ontmoetingsruimte.
Aanvraag horecavergunning bij gemeente loopt niet soepel
Om hapjes en drankjes te kunnen verkopen, vragen de bewoners een horecavergunning aan. Dit is een moeizaam proces. De barcommissie is maanden aan het touwtrekken met de gemeente. De commissieleden worden meerdere keren van het kastje naar de muur gestuurd. Mats: “We zaten tot ver in september vast in de bureaucratie”. Nadat De Key zich er mee gaat bemoeien en zelf contact opneemt met de gemeente, komt er pas duidelijkheid. De horecavergunning wordt afgewezen omdat die niet in het bestemmingsplan zou passen.
De Key werkt ook niet direct mee
Totdat in september de onderhandelingen over de ontmoetingsruimte beginnen, is er wantrouwen bij De Key. De Key wil weten wat ze kunnen verwachten en eist dat de bewoners uiteindelijk aan hen verantwoording afleggen. De vereniging legt echter alleen verantwoording af aan de leden, tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). En dan zijn er nog de buren die in de omliggende kantoren werken. Zij vrezen voor dronken studenten voor hun deur en deinzen er volgens Mats niet voor terug om zich over ‘elk stukje overlast te beklagen bij de vereniging of bij De Key.’
Toch start De Key uiteindelijk met onderhandelen
Om het contact met de Key vlot te trekken, wordt door alle commissies een plan opgesteld met het soort activiteiten die in de ruimte plaats kunnen gaan vinden. Dit stemt de Key enthousiast. Een filmavond, studeerhoek en een moestuin worden onder andere genoemd. Het ontbreken van een horecavergunning maakt de keus voor de vereniging om door te gaan met het project echter wel ingewikkeld: er kunnen namelijk geen opbrengsten worden gegenereerd. Verkoop van hapjes en drankjes is zonder vergunning immers niet mogelijk. Na een lange ALV is besloten om de ontmoetingsruimte toch door te zetten.
De Key zet in september opeens wél vaart achter de ontmoetingsruimte. De inzet van de barcommissie speelt hierbij een belangrijke rol. Eerder wilde De Key bewoners nauwelijks tegemoet komen. De commissieleden realiseerden zich dat ze er zélf achteraan moesten.
De Key suggereert om bezoekers een vrijwillige bijdrage te vragen voor hun drankjes. De barcommissie kan zo gemakkelijker de huur van de ruimte betalen.
Samen afspraken maken lukt, maar blijkt niet gemakkelijk
Tijdens de laatste maanden van 2020, onderhandelt de barcommissie over het huurcontract en de bijlage ‘randvoorwaarden bewonersruimte’. De inhoud wordt flink bediscussieerd. Nadat de randvoorwaarden zijn overeengekomen in december, gaat de Key het definitieve contract opstellen. Na twee maanden wachten blijken in februari niet alle afspraken in het contract te staan. Nadat De Key dit gecorrigeerd heeft, ondertekenen de bewoners half maart het contract.
Mats en Tim hebben veel geleerd. Dit geldt ook voor de leden van de barcommissie. Tijdens het proces zijn er door de bewoners zeker fouten gemaakt en moest er dan ook regelmatig worden bijgestuurd. Daarnaast maakte de organisatiestructuur van De Key het de bewoners niet altijd makkelijk om zaken voor elkaar te krijgen. Toch is er wel heel fijn met De Key-beheerder Mark de Fouw samengewerkt. Hij heeft zich echt voor de bewoners ingezet. Daarnaast waarderen de bewoners het dat De Key nu ook echt de verbouwing in gang heeft gezet. De bewoners kunnen er nu samen met De Key een mooie ruimte van gaan maken.
In het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 zijn afspraken gemaakt over het ontwikkelen van Amsterdam als kennis- en innovatiestad. De gezamenlijke inzet daarin is een betere aansluiting van vraag en aanbod van betaalbare studentenhuisvesting voor studenten en promovendi. Hier zijn Arcade en Duwoners niet betrokken in de totstandkoming van dit convenant. Zij hebben samen de corporaties en de gemeente dan ook verzocht het convenant niet te ondertekenen.
Met dit convenant hebben de corporaties DUWO en De Key toegezegd studentenwoningen te gaan realiseren. Arcade vindt dat deze afspraak onderdeel is van de nog te maken prestatieafspraken. Bovendien zijn Arcade en Duwoners volgens de wet de enige partijen die de huurders van De Key en DUWO kunnen vertegenwoordigen.
Prestatieafspraken
Bij het maken van de prestatieafspraken zijn volgens de Woningwet drie gelijkwaardige partijen betrokken: de gemeente, de corporatie en de huurdersvereniging. Daarom vindt Arcade het belangrijk om van het begin af aan bij dergelijke afspraken betrokken te zijn. Deze afspraken gaan over prestaties van De Key en welke middelen zij daarvoor in zet. Hiervoor moet Arcade voldoende draagvlak verkrijgen bij haar achterban. Wij willen dergelijke afspraken dan ook tijdig kunnen voorleggen.
In het convenant staat: “ASVA neemt een rol als spreekbuis, adviseur en organisator als het gaat om woonwensen, randvoorwaarden en knelpunten op het gebied van studentenhuisvesting. Daarnaast vertegenwoordigt de ASVA studenten als huurders, rechtstreeks of door het stimuleren van het professionaliseren van de bewonerscommissies.” Studentenorganisaties zijn geen vertegenwoordigers van huurders als het gaat om het maken van prestatieafspraken. Dat betekent niet dat zij geen rol zouden kunnen hebben in het proces. Maar niet de rol die zij nu toegekend hebben gekregen.
Voorbereiding prestatieafspraken en relatie met convenanten
In de voorbereiding voor het maken van de prestatieafspraken heeft de Amsterdamse Federatie Woon Corporaties (AFWC) de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) een lijst met onderwerpen gestuurd. Hierin wordt onder het kopje beschikbaarheid ‘uitvoering van de afspraken in het Convenant Studentenhuisvesting’ genoemd.
Hiermee Arcade is buiten spel gezet. Arcade mag alleen nog meepraten over de uitvoering van het convenant. Hiervoor houden wij zowel de gemeente Amsterdam als De Key verantwoordelijk. Zij behoren te weten hoe de procedure van de prestatieafspraken moet verlopen.
Arcade en Duwoners hebben De Key, DUWO en de gemeente verzocht om het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 niet te ondertekenen. Ondertekenen zij dit ondanks onze bedenkingen toch, dan concluderen Arcade en DUWO dat er sprake is van een valse start van de prestatieafspraken.
- Brief Arcade aan De Key inzake convenant studentenhuisvesting zonder ondertekening 26 03 2019
- Brief aan de RvC inzake convenant studentenhuisvesting zonder ondertekening 26 03 2019
- Brief Duwoners-HVArcade aan gemeente Amsterdam inzake Convenant Studentenhuisvesting 26 03 2019
- Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022
- WOHV advies Arcade inzake Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 02-04-2019
- Brief De Key uitstel reactie op brief Arcade inzake Convenant Studentenhuisvesting 09 04 2019
- Brief De Key reactie op brief Arcade inzake Convenant Studentenhuisvesting 10 04 2019
- Brief RvC reactie op brief Arcade inzake Convenant Studentenhuisvesting met bijlage 11 04 2019
Arcade heeft advies uitgebracht op het voornemen van De Key om gebruik te willen maken van de in Huisvestingsverordening geboden mogelijkheid om een complex op aanvraag aan te kunnen wijzen als ‘gemengd wooncomplex’. Een status als ‘gemengd wooncomplex’ biedt De Key de mogelijkheid om bewoners op motivatie en inschrijfduur te selecteren.
De Key wil het experiment met ‘gemengde wooncomplexen’ statushouders met studenten, jongeren en starters in een woonomgeving die niet bestemd is voor permanente huisvesting in het startblok Riekerhaven omzetten in beleid en uitbreiden naar startblok Elzenhagen.
De Key wil ook enkele andere toekomstige nieuwbouwprojecten als ‘gemend wooncomplex’ aanwijzen. Daarnaast bestaan er nog geen concrete plannen, maar wil De Key dit ook voor bestaande complexen aanvragen als er een ondersteuningsbehoefte is vanuit de bewoners. Concrete informatie over deze beide voornemens ontbreekt. Arcade geeft daar dan ook geen advies over. Arcade vindt dat op het moment dat er voor de toekomstige nieuwbouwprojecten en/of bestaande complexen concrete plannen liggen deze aan Arcade voorgelegd moeten worden.
Relatie met de huisvestingsverordening
Het experiment Riekerhaven uitbreiden naar startblok Elzenhagen vindt Arcade nog niet advieswaardig, gezien de geringe informatie die De Key hierover heeft verstrekt. Bovendien moet er een evaluatie plaatsvinden over het experiment Riekenhaven voor er uitbreiding plaats kan vinden.
Daarnaast vindt Arcade dat het selectief toewijzen van woningen het risico van willekeur met zich mee kan brengen en het omzeilt de wachtlijst van woningzoekenden.
Daarnaast vindt Arcade dat artikel 2.4.7 lid 6 in de Amsterdamse huisvestingsverordening dat ‘gemengde wooncomplexen’ mogelijk maakt, op gespannen voet staat (in strijd is) met het verbod in de Huisvestingswet om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op het bevorderen van leefbaarheid.
Experimenteerregels en de huisvestingsverordening
Bij het startblok Riekerhaven zijn op grond van de experimenteerregel van de Huisvestingsverordening bewoners geselecteerd. Die experimenteerregel is gebonden aan regels. Volgens de Huisvestingsverordening hebben experimenten een maximale duur van twee jaar. Van het begin af aan was bekend dat Riekerhaven voor een langere periorde dan twee jaar bedoeld zou zijn. Arcade vraagt zich dan ook af of dat betekent dat de experimenteerregel ten onrechte voor Riekerhaven is ingezet.
Omdat het om een project gaat dat al bijna twee jaar loopt en nog een substantiële doorlooptijd heeft met bewoners die huurcontracten hebben, is er geen sprake van een go/ no-go doorstart moment dat aan Arcade als beleidsvoornemen kan worden voorgelegd. Althans niet voor zover het Riekerhaven betreft. Voor Elzenhagen ligt dat anders, aangezien daar nog geen contracten met bewoners zijn afgesloten.
De opgedane ervaring met Riekerhaven en de evaluatie daarvan is belangrijk voor de beoordeling van Elzenhagen en het ‘gemengd wooncomplex beleid dat De Key daar wil gaan voeren’.
Ontbrekende informatie en/of vragen
Voor Arcade tot een goed oordeel kan komen over de toegevoegde waarde van het tot beleid maken van de status ‘gemengde wooncomplexen’ door De Key is meer informatie over de doelstellingen die De Key in het algemeen heeft met ‘gemengde wooncomplexen’ en specifieke informatie over zowel Riekerhaven als Elzenhagen nodig. Arcade heeft De Key om algemene informatie over ‘gemengde complexen’, de projecten Riekerhaven en Elzenhagen en de uitvoering verzocht.
De overwegingen
De Key heeft slechts ervaring heeft opgedaan met 1 ‘gemengd wooncomplex’ bij het startblok Riekerhaven. Omdat die woningtoewijzing op grond van een experimenteerregel heeft plaatsgevonden, hoort een evaluatie een integraal onderdeel van het proces te zijn. Arcade is naast de opzet van het plan erg benieuwd naar die evaluatie. De stap om het experiment Riekershaven uit te rollen naar beleid in startblok Elzenhagen (en ook Riekershaven zelf), kan wegens gebrek aan informatie en daardoor adviesvorming door Arcade nu zeker nog niet doorgezet worden.
Ook van de stap om de status van ‘gemengd wooncomplexen’ uit te rollen naar bestaande- en nieuwbouw wooncomplexen, kan nog geen sprake van zijn. Immers, De Key heeft nog geen inzicht gegeven wat ze in die complexen wil gaan doen met de status ‘gemengde wooncomplexen’.
Het advies
Wegens gebrek aan informatie kan Arcade niet tot een volwaardig advies komen en adviseert negatief. Om wel tot een volwaardig advies te kunnen komen heeft Arcade verzocht om in ieder geval de gevraagde informatie schriftelijk te verstrekken.
Daarnaast gaat Arcade graag het gesprek aan met De Key over die aspecten van ‘gemengde wooncomplexen’ die nu al van wezenlijk belang zijn voor de zittende (en mogelijk toekomstige) huurders van De Key in ‘gemengde wooncomplexen’.