In gemengde complexen met kopers en huurders wordt natuurlijk ook wel eens verbouwd. Bewoners – zowel huurders als kopers – hebben dan gewoonlijk inzage en soms inspraak in de plannen en het proces. Maar Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en Bewonerscommissies (BC’s) blijken maar al te vaak niet-communicerende vaten te zijn als iets in hun gedeelde complex op de schop moet. De Ombudshuurder geeft advies.
Kopers zijn uiteraard blij als zij een eigen woning in hun bezit hebben kunnen bemachtigen en zeker indien dit in een complex is van een woningcorporatie. Want die zijn relatief ‘goedkoop’. Vaak willen kopers er een paradijsje van maken door te verbouwen. Plannen hiertoe worden gemaakt en ingediend bij het stadsdeel of de gemeente. Die beoordeelt de plannen en geeft de vergunning af.
Het lijkt heel simpel. Toch gaat er regelmatig het een en ander fout. Een nieuwe koper kent de woning en de rest van het pand onvoldoende. Met name als er iets moet worden weg- of doorgebroken kan het fout gaan.
Toch worden er hiervoor vergunningen verstrekt. Kennelijk is de kennis en inzicht bij bouwtoezicht ook onvoldoende. Zie ter illustratie een brief van een BC aan het stadsdeel.
Maar ook bij andere complexen en particuliere verhuurders gaat er regelmatig iets mis met verbouwingen, zoals te horen is van huurders uit andere complexen en bij particuliere verhuurders.
Om dit soort fouten te voorkomen is het zeer verstandig dat BC’s alle (ver)bouwvergunningen goed in de gaten houden. En als er geen BC is, dan kunnen enkele huurders dit op eigen initiatief doen.
Alle vergunningen worden gepubliceerd op www.mijnoverheid.nl. Op deze site kunnen BC’s en huurders zich aanmelden om alle vergunningen in hun postcodegebied te ontvangen. De grootte van het postcodegebied kan zelf worden bepaald via ‘een straal van … meter’. Het valt moeilijk te vermijden, maar ook komen er dan vergunningen binnen van nabijgelegen complexen. Voor elke vergunning kan via de mail of link nadere informatie opgevraagd worden.
Met name de plattegronden zijn belangrijk. Klopt de huidige situatie wel? Staan de doorgaande leidingen en afvoerkanalen wel ingetekend? En op de goede plaats? Zijn deze nog wel of niet in gebruik en waarvoor, zoals rookkanalen? Hetzelfde geldt voor de nieuwe situatie. Wat is er veranderd? Wat wordt er gesloopt?
De ervaring leert dat medewerkers van bouwtoezicht vinden dat leidingen niet ingetekend hoeven te worden. Zelfs doorgaande leidingen niet. En afvoerkanalen zijn volgens hen ook leidingen. Een volkomen verkeerd standpunt. Want een werknemer van het (ver)bouwbedrijf ziet op zijn bouwtekening deze doorgaande leidingen en afvoerkanalen niet ingetekend en trekt de conclusie dat deze gesloopt kunnen worden. Met alle noodlottige gevolgen van dien. Dit is altijd een goede grond om bezwaar te maken.
Hiermee komen we tot een belangrijk punt, het bezwaar maken. Bij wie dit moet staat duidelijk omschreven bij de vergunningverlening: dit is het Juridisch Bureau van de gemeente. Toch gaat dit niet zomaar. Alleen belanghebbenden mogen bezwaar maken bij het Juridisch Bureau. En het beleid van het Juridisch Bureau is niet altijd helder en duidelijk.
De ervaring leert dat een BC wordt beschouwd als een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid en als zodanig zelf geen bezwaar kan maken. Dus wilt u bezwaar maken, doe dat dan op eigen naam en niet namens de BC. Wel moet worden vermeld dat deze persoon bijvoorbeeld als voorzitter van de BC ook bij de VvE-vergaderingen de huurders vertegenwoordigt. En dat de BC een belangenorganisatie is, die de belangen van de huurders en de woningen in het complex behartigt, met name de gevolgen van de verbouwingsplannen, en dat ondergetekende deze belangen vertegenwoordigt. Inclusief ongewenste ontwikkelingen, zoals verkamering of woningsplitsing, indien dit speelt.
Laat als het mogelijk is een of meer huurders rondom de desbetreffende woning meetekenen of een ondersteuningsverklaring toevoegen. Dat maakt het bezwaar sterker.
Kortom, besteed veel aandacht aan dit punt. Hoewel het balletje soms beter rolt. Dan is een bezwaar zo overduidelijk dat het weliswaar niet als bezwaar in behandeling wordt genomen, maar dat wel de verbouwplannen wel worden aangepast om het bezwaar weg te nemen.
Het tweede belangrijke punt zijn de gronden van bezwaar. Dit kunnen dus fouten zijn zoals hierboven omschreven, maar ook ongewenste ontwikkelingen. Zoals verkamering of woningsplitsing. Een goede en duidelijke omschrijving is heel belangrijk. En bedenk dat u slechts zes weken de tijd hebt na publicatie van de vergunning. In de praktijk komt dit neer op vijf volle weken.
Indien nodig kan altijd contact opgenomen worden met ervaringsdeskundigen.
Zie ter illustratie twee voorbeelden van bezwaarschriften. (BEZWAAR5 en BEZWAAR8) Beiden zijn ontvankelijk verklaard en in behandeling genomen.