Al een tijdje staarde de afgebroken hoek van de afzuigkap boven het fornuis me schuin aan. ‘Wat denk je ervan? Ga je er nog wat aan doen ?’ grijnsde het lelijke gat in de ochtend. De eerste aandrang om woningcorporatie Lieven de Key hiervoor te benaderen zakte even snel weg als het opkwam. De timmerman in vaste dienst zei me dat dat geen zin heeft. Hij adviseerde me op internet maar naar het typenummer te zoeken en dan het onderdeel los te bestellen. Het natuurlijke gevolg was dat het project ‘afgebroken hoek afzuigkap’ voor onbepaalde tijd in de ijskast belandde. Het wachten was op een vitaal moment van actiebereidheid van mijn kant en ‘genoeg is genoeg’.

En jawel, op 12 september zag ik mezelf de website van Lieven de Key openen en de link reparatieverzoek aanklikken. Na twee weken ging de telefoon. “Met Businesspoint. We bellen over de afzuigkap. Kunt u foto’s van de afzuigkap opsturen?” Een week later werd ik gebeld door installatiebedrijf Vonk. Ik maakte een afspraak voor 26 oktober ter installatie van een nieuwe afzuigkap.

Op 26 oktober kwamen twee monteurs van installatiebedrijf Vonk met een groot zwaar pakket, verpakt in karton, hijgend bovenaan het trappenhuis. Nog zwaar ademend van het vier hoog zonder lift, zetten ze het grote nauwelijks te hanteren pakket in de keuken. De kleinste van de twee bekeek de oude gehavende kap en zijn gezicht betrok. “Daar kunnen we niets mee”, zei hij gedecideerd. “Er moet eerst een schakelaar gemonteerd worden en dat moet Lieven de Key doen.” “Ik heb toch een foto gestuurd?”, probeerde ik nog. De man haalde zijn schouders op. Tja, daar kan hij ook niets aan doen. Onverrichter zake gingen ze weg, het zware pakket met z’n tweeën weer omlaag torsend.

De volgende dag , 27 oktober, belde ik het algemene nummer waarop Lieven de Key voor bewoners bereikbaar is. Na twintig minuten kalmerende muziek werd ‘Killing me softly’ halverwege afgebroken.

“Met Lieven de Key …  waarmee kan ik u helpen? Oh dat is vervelend. Heeft u een moment. Dan zal ik het uitzoeken.” De medewerker werd afgelost door rustgevende pop. Midden in Andre Hazes’ ‘Zo heb ik het nooit bedoeld.’ klonk de stem van de medewerker weer. “Ik heb het even voor u uitgezocht. Ik heb het doorgezet. En er zal contact met u worden opgenomen door de firma Relectra.” “Waar is het hier dan misgegaan?”, vroeg ik. “Ik heb speciaal foto’s opgestuurd van de oude kap en het plaatje met het typenummer. Jullie hadden dit toch moeten weten?” “Ja, er gaat wel vaker iets fout bij Businesspoint.”, luidde het gelaten. “Maar dat is nu voorbij. U zult nu gebeld worden door Relectra.”

Vier dagen later, op 1 november ging de telefoon. “Met Relectra. We bellen om een afspraak te maken voor de afzuigkap.” Het werd 6 november, tussen twaalf en twee uur. Op 6 november vroeg in de ochtend ging de telefoon. Het was Relectra met een ongewoon verzoek. “Kunnen we wat vroeger komen? Elf uur kan dat?” Ja natuurlijk kan dat. Ik had inmiddels speciaal verlof voor de afzuigkap gekregen.

En echt: om kwart over elf ging de bel en twee kleine mannen in werkmansbroeken kwamen boven. Het wonderlijke was dat ze niets bij zich hadden. Geen kap, geen schakelaar, geen gereedschap. Toen ze op adem waren gekomen van de trap, keken ze me vragend aan. “Wat moet gebeuren?”, zei de ene terwijl hij zoekend de keuken rondkeek. Ik wees op de afzuigkap met de afgebroken hoek. “Nieuwe afzuigkap.” Ik hield de conversatie maar zo sober mogelijk, zodat er geen misverstanden zouden kunnen ontstaan. Hij keek onderzoekend naar de kap en keerde zich dan niet begrijpend naar me toe. Nee, dat zei hem niets. “ Maar, opzichter in de buurt, misschien hij weten.” Hij pakte zijn mobiel en belde. Na een kort gesprek, met de mobiel als bewijs naar me toe gericht, bracht de kleine man mij het verlossende nieuws. “Hij komen.” “Hoe lang gaat dat duren?”, vroeg ik. Hij haalde zijn schouders op. “Misschien kwartier?”

Na vijftien minuten wachten kwam een derde man boven. Aan de alerte blik was de leidinggevende herkenbaar. Hij liep met doelgerichte motoriek direct door naar de keuken en onderzocht de afzuigkap. “Die ken ik wel. Dat is de A2ZZ.” Hij maakte een foto van het typeplaatje. “Daar is geen schakelaar voor nodig. Die kunnen we gewoon vervangen. Wanneer kunt u? Morgen kan er al iemand langskomen.” We maakten direct een afspraak voor de volgende dag om twaalf uur. De twee kleine mannen in werkmansbroek liepen gedwee achter de opzichter aan naar beneden.

De volgende middag ging om twaalf uur de voordeurbel. “Relectra hier. Moet ik hier zijn voor de afzuigkap? “ Zou het dan toch gebeuren nu? Een man kwam zwetend boven, zonder de werkmanstuinbroek maar met, jawel, een afzuigkap en nog wel dezelfde als er nu hangt. Hij zet de kap neer in de keuken en inspecteerde de te vervangen kap. “Oh, daar heb ik nog wat voor nodig. Even naar beneden. Kunt u misschien meelopen? Dat is makkelijker.”

Ik was al lang blij dat we in deze fase van het installatietraject aanbeland waren. Al vraagt ie me het dak op te klimmen. Bereidwillig en hoopvol liep ik mee naar beneden. Hij opende de achterdeur van een VW-busje met daarop de naam Relektra. “Is het niet Relectra met ‘n c?”, vroeg ik bijdehand. “Nee”, kwam het verrassende antwoord. “Dat is de firma die het naar mij heeft doorgezet. Ik heb verder niets met hun te maken.” Ik kwam in lichte trance. Relectra met een ‘c’ heeft dus een opdracht gegeven aan Relektra met ‘k’, maar ze hebben niets met elkaar te maken. Relektra met een ‘k’ blijkt een eenmansbedrijfje dat klusjes uitvoert als onderaannemer. Intussen gaf de zzp’er mij een gereedschapskist en zelf pakte hij een stofzuiger. Boven aangekomen zetten we kist en stofzuiger op de grond. Hij begon een inspectie van de kap.

“Oh dat moet dan zo”, mompelde hij in zichzelf. “En dan dat eraf en dan..” “Als u iets nodig heeft hoor ik het wel”, zei ik gedienstig. “Ik zit hier in de kamer.” Na wat gerommel hoorde ik ‘m licht steunen. “Kunt u misschien dit omhooghouden?” vroeg hij vanuit de keuken. Ik ging de keuken in en kwam net op tijd om de half loshangende kap op te vangen, waar de man gebukt onder stond. “Als u hem nu even vasthoudt, dan pak ik een andere sleutel.” We stonden wel erg dicht tegen elkaar nu. Toen de laatste bout gehacheld was legden we de losgemaakte oude kap op de keukenvloer. “Dank u. Dat was het.” Hij veegde het zweet van zijn voorhoofd.

Even later stak hij zijn hoofd om de kamerdeur. “Heeft u toevallig een losse stekker?” Het bleek dat er wel een snoer aan de afzuigkap zat, maar geen stekker. “Nee die heb ik niet in huis.”, zei ik. “Dan moet ik die halen”, zei de man. “Ja, daar moet ik toch voor naar de Watergraafsmeer.” Waarom ze alleen daar zo’n stekker hebben vroeg ik maar niet. “Ja, dat moet u dan maar doen.”, zei ik, me realiserend dat Watergraafsmeer, minimaal drie kwartier rijden is vanuit Westerpark, de verkeerssituatie in de binnenstad kennende.

De man was al een tijdje weg toen de telefoon ging. “Met installatiebedrijf Vonk. Kunnen we een afspraak maken voor de afzuigkap?” Mijn lichte staat van trance ging over in hallucinatie. Ik hapte naar adem. “Nee hoor, dat is niet meer nodig. Dank u wel.”

Na een uur ging de deurbel en kwam de klusjesman, buiten adem, mijn woning binnen. Met stekker, dat wel. Toen de nieuwe kap hing en een test uitwees dat het licht onderaan de kap het deed, pakte meneer Elektra  zijn spullen bij elkaar. Ik had nu zelfs te doen gekregen met de zwoegende éénpitter en wilde hem iets aanbieden. “Wilt u een glaasje water?”, zei ik. “Dank u. Ik moet echt naar de volgende klus. En ik ben al te laat.” Zwaar beladen liep hij de trap af naar zijn busje. Met de voordeur kon ik een traject afsluiten. Na tweeënhalve maand had ik een nieuwe afzuigkap. Met een ‘k’.

Alfons Roebroek

loHet ministerie van binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties heeft op 27 maart 2024 wijzigingen in de BTIV opengesteld ter consultatie. Arcade heeft op één van de wijzigingen gereageerd, nl. de mogelijkheid om inbreng van vermogen van woningcorporaties in dochterondernemingen te verruimen.

In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) worden wettelijke regels uit de Woningwet nader uitgewerkt door de regering. Het doel van de wijziging is om praktische knelpunten voor de woningcorporatiesector en woningzoekenden weg te nemen. Er zijn 7 wijzigingen voorgesteld.

De Woningwet verbiedt – op enkele uitzonderingen na – om vermogen aan dochterondernemingen te verstrekken. De minister wil knelpunten wegnemen om het verstrekken van vermogen aan dochterondernemingen gemakkelijker te maken. Voorbeelden waarbij dat aan de orde kan zijn betreffen de realisatie van woonwagenstandplaatsen en het leveren van duurzame energie aan woningen.

Het gaat daarbij om Daeb vermogen, dat betekent dat daar staatsteun voor verstrekt is. (De kerntaak van woningcorporaties is Daeb, dat staat voor diensten van algemeen economisch belang ofwel het voorzien in sociale huisvesting voor huurders die daar qua inkomen op aangewezen zijn). Dochterondernemingen zijn echter per definitie niet-Daeb. Dat zijn commerciële ondernemingen die zonder staatssteun hun werkzaamheden moeten kunnen uitvoeren. In 2017 hebben alle woningcorporaties hun vastgoed moeten scheiden in Daeb en Niet-Daeb vanwege Europese mededingingsregels. Sindsdien mogen niet-Daeb takken niet met Daeb vermogen werken, want dat heeft weglek van maatschappelijk vermogen tot gevolg.

Arcade heeft de volgende bezwaren en is van mening dat de voorgestelde wijziging niet doorgevoerd kan worden:

• Het voornemen is in strijd met het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 waarin Nederland verplicht wordt om in wetgeving op te nemen dat woningcorporaties hun Daeb vastgoed moeten scheiden van niet-Daeb vastgoed. Staatssteun mag niet langer ten gunste komen van niet-Daeb (commercieel) vastgoed.
• Het voornemen is ook in strijd met het verbod in de Woningwet om vermogen te verschaffen aan dochterondernemingen. Alleen als er een nieuwe dochteronderneming wordt opgericht, kan er vermogen verschaft worden. Huurdersorganisaties, zoals Arcade, hebben instemmingsrecht bij het oprichten van een nieuwe dochter. Het voornemen van de minister om het verschaffen van vermogen te versoepelen, zou het instemmingsrecht van huurdersorganisaties ondermijnen.
• Daarnaast is de voorgestelde tekst in het BTIV veel te ruim geformuleerd, de voorbeelden zijn niet limitatief. Het is dus niet duidelijk waarvoor de verruiming nog meer kan worden ingezet.
• Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen niet via prestatieafspraken invloed uitoefenen op het vermogen in dochterondernemingen, dus ook niet op vermogen dat op een later moment verschaft wordt aan die dochterondernemingen.

Arcade adviseert het volgende voor het geval de minister de wijziging desondanks doorzet:

• De doelstellingen moeten nauwkeuriger in de BTIV-tekst opgenomen worden en beperkt worden tot de genoemde voorbeelden van woonwagen(standplaatsen) en de levering van duurzame energie.
• Ook kan gedacht worden aan het labelen van het ingebrachte vermogen, zodat gegarandeerd wordt dat dit vermogen uitsluitend voor dat doel kan worden aangewend.
• Liever ziet Arcade dat gezocht wordt naar minder verstrekkende oplossingen.
• Een andere oplossingsrichting kan gezocht worden door het vermogen van dochterondernemingen ook onder de prestatieafspraken te laten vallen. Dat heeft als voordeel dat gemeenten op het volledige vermogen van woningcorporaties inclusief dochterondernemingen kunnen sturen.

Op 22 mei heeft Arcade in Grand Café Frankendael een informatiebijeenkomst gehouden voor bewonerscommissies en huurders van Lieven de Stad om uitleg te geven over de stand van zaken rond de uitspraak van de Raad van State van 13 maart jl. over de Daeb/niet-Daeb scheiding. Tevens hebben huurders van Lieven de Stad hun ervaringen gedeeld. Deze ervaringen geven richting aan de inzet van Arcade om met Lieven de Key te onderhandelen over de toekomst van Lieven de Stad.

Eerst is uitgelegd hoe de splitsing tussen Lieven de Key en Lieven de Stad is ontstaan. Alle Nederlandse woningcorporaties waren als gevolg van een besluit van de Europese Commissie in 2009 verplicht om in 2017 hun Daeb en niet-Daeb vastgoed te scheiden. (Daeb = Diensten van Algemeen Economisch Belang, zij mogen volgens de EU staatssteun ontvangen. Niet-Daeb vastgoed mag geen staatssteun ontvangen. De achtergrond hiervan is dat er een gezonde concurrentiepositie ontstaat tussen de niet-Daeb takken van woningcorporaties en commerciële verhuurders). De verplichting om vastgoed te scheiden is vastgelegd in de Woningwet. De corporaties konden kiezen tussen een administratieve scheiding en een juridische scheiding, een combinatie was niet mogelijk. Bij een administratieve scheiding blijft al het vastgoed bij de woningcorporatie (meestal stichting) en wordt Daeb in de boekhouding gescheiden van het niet-Daeb. Bij een juridische scheiding heeft de woningcorporatie alleen nog maar Daeb vastgoed, al het niet-Daeb gaat naar een commerciële dochteronderneming, een BV. De woningcorporatie is 100% aandeelhouder van de dochteronderneming.

Omdat sommige woningcorporaties niet alleen een administratieve scheiding wilden maar ook een deel van het niet-Daeb vastgoed in een dochteronderneming wilden onderbrengen, is er een constructie bedacht om dat te verwezenlijken, de hybride scheiding. In dat geval wordt eerst het niet-Daeb vastgoed administratief gescheiden en wordt daarna een deel afgesplitst naar een nieuwe dochteronderneming. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een al langer bestaande juridische figuur in de Woningwet, de splitsing. Echter, een huurdersorganisatie heeft in 2015 in de Woningwet een instemmingsrecht gekregen voor wat betreft fusies en splitsingen. De wetgever vond het namelijk van groot belang dat de positie van huurdersorganisaties versterkt zou worden na de grote schandalen in de woningcorporatiesector die geleid hebben tot een parlementaire enquête in 2014.

De meeste corporaties hebben gekozen voor een administratieve scheiding tussen de Daeb en niet-Daeb-tak, 3 voor een juridische scheiding. Kleine woningcorporaties zijn vrijgesteld van de scheiding. Behalve De Key kozen slechts 7 andere van de ongeveer 350 corporaties voor een ‘hybride scheiding’. Huurdersorganisaties zijn in 2016 gevraagd om een zienswijze/ advies te geven op de ontwerpvoorstellen van de woningcorporaties. Voor wat betreft de ‘hybride scheiding’ hadden de huurdersorganisaties echter tevens om instemming gevraagd moeten worden en die is nooit gevraagd.

Lieven de Key heeft in 2017 een hybride scheiding doorgevoerd, dus eerst een administratieve scheiding waarna een deel is afgesplitst en overgeheveld naar Lieven de Stad BV Arcade is nooit om instemming gevraagd. Eind 2017 heeft de Autoriteit Woningcorporaties namens de minister goedkeuring verleend aan het ontwerpvoorstel van Lieven de Key.

Arcade is begin 2018 in bezwaar gegaan tegen dat goedkeuringsbesluit onder andere vanwege verminderde rechten van sociale huurders die Lieven de Stad plotseling als verhuurder kregen. Het was de woningcorporaties toegestaan om bij de Daeb-scheiding ook een klein deel van de sociale woningen in de niet-Daeb onder te brengen, zodat die na mutatie in de vrijesector verhuurd zouden kunnen worden. Zodoende zijn er zo’n 560 sociale woningen in Lieven de Stad terechtgekomen.

Tijdens de bezwaarprocedure is voor Arcade al vast komen te staan dat het instemmingsrecht van Arcade voor de afsplitsing van een deel van Lieven de Key en de oprichting van Lieven de Stad, met voeten is getreden. Eind 2019 is dit door de Rechtbank Amsterdam bevestigt. Lieven de Key en de Autoriteit Woningcorporaties zijn in beroep gegaan bij de Raad van State. De Raad van State heeft in een tweede uitspraak op 13 maart jl. opnieuw het instemmingsrecht van Arcade bevestigt. De Autoriteit Woningcorporaties moet namens de minister binnen 24 weken opnieuw een besluit nemen.

De bezwaren die Arcade heeft tegen Lieven de Stad zijn onder meer de volgende:

• Beperkte invloed op het vermogen in Lieven de Stad
  • Volkshuisvestelijk
    • Nationale prestatieafspraken gelden niet
    • Geen prestatieafspraken, Lieven de Stad hoeft niet bij te dragen aan de woonvisie ’s van Amsterdam en Diemen
    • Gemengde stad, sociale woningen worden na mutatie geliberaliseerd
    • Leefbaarheid
  • Financieel
• Rechten van sociale huurders in Lieven de Stad
  • Gemeentelijke regelingen gelden niet zoals:
    • Verhuisregelingen (doorstroming)
    • Kaderafspraken (sloop-nieuwbouw; renovatie)
  • Jaarlijkse huuraanpassing van sociale huurders is wettelijk anders geregeld, Lieven de Stad volgt weliswaar het beleid van Lieven de Key maar dat is geen garantie.

Tijdens de bijeenkomst op 22 mei is het beeld bevestigd dat een groot deel van de bezwaren van Arcade gedeeld wordt met de huurders van Lieven de Stad. Daarnaast werden de andere werkwijze en de tekortschietende dienstverlening- en communicatie van Lieven de Stad veel genoemd.

Lieven de Key en Arcade zijn nu in gesprek om scenario’s te verkennen om in goed overleg tot een oplossing te komen. Die scenario’s zijn nodig om de gevolgen ervan goed in te kunnen schatten. Het gaat daarbij om zowel volkshuisvestelijke als financiële consequenties. De inbreng van de huurders van Lieven de Stad tijdens de informatieavond, helpt bij de richting van de inzet van Arcade.

In de uitspraak van 13 maart jl. heeft de minister (lees: Autoriteit Woningcorporaties namens de minister) 24 weken de tijd gekregen om een nieuw besluit te nemen. Arcade heeft samen met Lieven de Key om een half jaar uitstel gevraagd aan de Autoriteit Woningcorporaties zodat we voldoende tijd krijgen om er samen uit te komen. Dat uitstel is inmiddels verleend.

Arcade zal op Algemene Ledenvergaderingen of indien nodig tijdens aparte bijeenkomsten steeds verslag te doen van de stand van zaken en ruggenspraak vragen.

Per 01-07-2024 gaan alle huren omhoog. Naast het aanpassen van de (kale) huur, maken veel verhuurders van de gelegenheid gebruik om ook het voorschotbedrag servicekosten te verhogen. Maar mag dat allemaal wel? Het antwoord is ja en nee. Wim Staffeleu, huurder van een appartement aan de Haarlemmer Houttuinen, geeft uitleg.

‘Een voorschot op servicekosten is het bedrag dat je als huurder maandelijks naast je kale huur betaalt. Deze kosten zijn bedoeld voor collectieve elektra, schoonmaak en afvalverwijdering in en rond het gebouw. Dit voorschot is een schatting van de werkelijke kosten, die aan het eind van het jaar verrekend worden. Bij een aantal wooncomplexen valt ook collectieve verwarming (blokverwarming) onder de servicekosten. Met name het laatstgenoemde (stookkosten) zorgt nog wel eens voor onduidelijkheid. Dus reden genoeg om je jaarlijkse eindafrekening goed te controleren.

Mag de verhuurder het voorschot m.b.t. de servicekosten zomaar verhogen? Ja, dat mag. Maar alleen als huurders een eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2023 hebben ontvangen. Uit die eindafrekening moet bovendien blijken dat de daadwerkelijke kosten van het afgelopen jaar fors hoger zijn dan het betaalde voorschot. Mocht je twijfels hebben, vraag dan als huurder de onderliggende facturen op. Je verhuurder is verplicht je inzage te geven in deze facturen. Laat je dus niets wijsmaken.

Evenals bij de huurverhoging, gaat het bij het verhogen van het voorschotbedrag om een VOORSTEL. Je bent dus niet verplicht om hierin mee te gaan. Het advies is wel om je verhuurder hiervan in kennis te stellen. Dat laatste om te voorkomen dat je na 01-07-2024 een betalingsachterstand gaat opbouwen. Geef ook altijd duidelijk aan waarom je niet akkoord gaat met de verhoging van het voorschotbedrag. Met alleen te melden “ik kan het niet betalen “, kom je er niet. Controleer dus altijd goed je eindafrekening, en geef aan waarom je het niet eens bent met de verhoging.

Dan nu een duidelijk antwoord op de vraag wanneer de verhuurder het voorschotbedrag NIET mag verhogen. Als het servicepakket zonder jouw toestemming is uitgebreid. Hiertoe dient de verhuurder altijd om goedkeuring te vragen aan de huurders. Dus staat er plotseling een post “kosten huismeester” op je afrekening, vraag de verhuurder dan om uitleg.

Daarnaast mag een verhuurder een verhoging van het voorschot alleen doorvoeren als uit de jaarlijkse afrekening blijkt dat de daadwerkelijke kosten niet meer overeenkomen met het betaalde voorschot. Dat laatste kan je als huurder alleen controleren aan de hand van de jaarlijkse afrekening servicekosten. Huurders die nog geen afrekening van de servicekosten 2023 hebben ontvangen, kunnen het voorstel dus weigeren. Ook hierover dien je je verhuurder in kennis te stellen. Je verhuurder draait het voorstel dan terug. Vervolgens ontvang je een aangepaste specificatie.’

De controle van alle brandveiligheidsinstrumenten in de complexen vindt continue plaats. Denk daarbij onder meer aan rookmelders, beheer van vluchtwegen, brandvertraging etc. Dat is altijd zo geweest en dat blijft zo. Lieven de Key voldoet zo aan de minimale technische eisen van brandveiligheid.

Redden is altijd het eerste doel. Wat helpt zijn het vrijhouden van vluchtwegen, duidelijke instructies aan en door medewerkers en bewustwording van huurders over wat te doen bij brand. Het beleid staat ten dienste van veiligheid.

Over de bewustwording van bewoners over het vrijhouden van vluchtwegen start Lieven de Key een communicatiecampagne. Deze is op 25 april aan de werkgroep voorgelegd. De communicatiecampagne sommeert huurders om spullen die de vluchtgang belemmeren te verwijderen. Er wordt gebruik gemaakt van stickers en kaarten. Van vriendelijk naar steeds iets strenger. Uiteindelijk kan het zelfs voorkomen dat spullen verwijderd worden.

Als bewoners spullen hebben weggehaald worden zij vriendelijk bedankt.

Niet alleen geluisterd

Arcade heeft niet alleen geluisterd, maar ook suggesties en tips gegeven. En deze werden dankbaar aangehoord door Lieven de Key.

Hieronder een overzicht van de tips die door de werkgroep werden gegeven om vluchtwegen vrij te houden:

• De balans tussen angst aanjagen en goed informeren is belangrijk.
• Regels helpen niet altijd, bewustwording wel.
• Benader huurders en bewonerscommissies om te helpen bij de bewustwording.
• Als bewoners vragen hebben, moeten zij terecht kunnen op een plek waar de informatie altijd correct is.
• Kijk uit voor betuttelende taal. Dat kan averechts werken.
• Zoek samen met bewoners naar wat wel acceptabel is, maar blijf streng bij wat absoluut niet kan.
• Zorg dat anderstaligen of laagtaligen de communicatie kunnen begrijpen (tekeningen of vertaalmogelijkheden).
• Zorg voor een meldpunt voor onveilige situaties.
• De beheerders krijgen mogelijk te maken met weerstand, geef daar ondersteuning in. Bijvoorbeeld door weerbaarheidstrainingen of de ’uitleg- en uitvoeringstaak’ aan een ander te geven.
• Combineer de campagne met voorlichting aan bewoners door de brandweer.

Hoe nu verder?

Lieven de Key start een pilot, deels in een VvE. De resultaten van de communicatiecampagne worden geëvalueerd. Daarbij wordt ook Arcade betrokken.

Heeft u nog een extra tip? Laat het ons weten. Dan kunnen wij uw tips meenemen in het vervolggesprek met Lieven de Key.

Sylvia Spierenburg heeft Ruth Kerverzee dit jaar opgevolgd als lid van de Raad van Commissarissen van Lieven de Key, zij is op voordracht van Arcade gekozen voor deze rol.

Sylvia groeide op in Amstelveen en woont daar ook nu met haar gezin. Ze studeerde bedrijfseconomie aan de VU in Amsterdam en heeft in haar leven vaak gehuurd.

Na haar studie deed ze werkervaring op in verschillende grote commerciële bedrijven op het gebied van bedrijfsvoering. Ze wilde echter graag wat meer maatschappelijks doen met haar werk en kennis. Die mogelijkheid vond ze als manager bedrijfsvoering bij een woningbouwvereniging in Amstelveen, WoonGroepHolland. Ze heeft hier gewerkt tot en met de fusie met corporatie Eigen Haard.

Daarna is ze gaan werken in het onderwijs als directeur bedrijfsvoering. Ze is nu bestuurder van Kolom, een onderwijsorganisatie voor speciaal onderwijs in Amsterdam. Sylvia werkt nu ruim 5 jaar als bestuurder bij Kolom en wilde zich naast haar huidige werkkring graag verdiepen in een nieuwe organisatie, vandaar deze nevenfunctie op voordracht van Arcade als commissaris bij de raad van commissarissen van Lieven de Key

Sylvia wil zich komen voorstellen aan de huurders bij de aankomende ledenvergadering van Arcade, ze wil ook graag kennismaken met verschillende bewonerscommissies om zo te horen wat er allemaal speelt onder de huurders.

De raad van commissarissen van Lieven de Key heeft als opdracht dat zij toezicht houdt op het beleid en de uitvoering daarvan bij Lieven de Key. Ze houdt toezicht op de algemene gang van zaken, zoals bijvoorbeeld het ziekteverzuim, risico’s die gelopen worden. Zij keuren de jaarrekeningen en grote investeringen goed en ze zijn ook werkgever van de bestuurder.

Sylvia heeft zich voorgenomen om integraal te kijken naar de organisatie, door haar ervaring is ze in staat goed te letten op de financiën en haar aandacht zal ook liggen bij de manier waarop processen en communicatie lopen zowel binnen Lieven de Key alsook met de huurders van Lieven de Key.

Sylvia vindt het leuk dat ze zich nu weer in een voor haar nieuwe organisatie kan verdiepen en ook daar weer iets kan leren.

 In het kort

Lieven de Key is op de goede weg door huurders met financiële problemen maatwerk te bieden. Wel vindt Arcade dat dit maatwerk nog veel meer onder de aandacht moet worden gebracht. Daarnaast vindt Arcade dat Lieven de Key oog moet hebben voor groepen huurders voor wie de hogere huren steeds moeilijker op te hoesten zijn.

Arcade heeft 7 februari 2024 het voorstel Huuraanpassing 2024 van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van veel punten uit dat advies. Arcadeleden bespraken samen de plannen van Lieven de Key. De werkgroep huurverhoging, met leden van Arcade, heeft het voorstel Huuraanpassing bestudeerd en besproken.

De werkgroep is in onderling overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling op het voorgenomen besluit. Veel adviezen worden in dit artikel toegelicht. De overige adviezen zijn te vinden in het advies dat Arcade over het voorstel Huuraanpassing heeft uitgebracht. Het volledige advies kunt opvragen bij Arcade.

Woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap staan onder druk

Woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap zijn belangrijke huurderswaarden, vindt Arcade. Deze waarden staan onder druk en daarom maken wij ons zorgen. Steeds grotere groepen mensen ervaren dat hun woonzekerheid afneemt omdat ze hun almaar stijgende huur amper kunnen betalen.

Mensen in staat stellen om hun bijdrage aan de maatschappij te leveren, begint met bestaans- en woonzekerheid. De huurderswaarden ‘Thuis zijn’ en ‘Zeggenschap van huurders’ zijn waarden die pas ingevuld worden als de woonzekerheid gewaarborgd is.

We lichten onze punten toe

Pas de Inkomens Afhankelijke Huurverhoging (IAH) alleen voor hoge inkomens toe

Voor de hoge inkomens vindt Arcade een hogere huurverhoging redelijk. Voor de hoge middeninkomens niet. Deze groep heeft geen keuze. Koopwoningen zijn met hun inkomen amper te vinden. Voor een flink duurdere huurwoning in de vrije sector geldt hetzelfde. Arcade adviseert voor de hoge inkomens een huurverhoging van 5,3%, met een maximum van 50 euro, afgegrendeld op 1099,58. Mochten er huurwoningen zijn die al boven deze grenzen worden verhuurd, kan een actieve huurverlaging plaatsvinden.

Koppel betaalbaarheid niet alleen aan het inkomen

Lieven de Key beschrijft in haar voorstel Huuraanpassing, een gemiddelde huurverhoging van 5,3%. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde CAO ontwikkeling minus 0,5%. Deze berekening moet er voor zorgen dat het inkomen van huurders elk jaar meer stijgt dan de huur. Voor diverse groepen waaronder mensen met AOW, stijgt het inkomen met deze berekening niet meer dan de huur. Daarnaast stijgen de kosten van levensonderhoud ook. Arcade adviseert om betaalbaarheid niet uitsluitend te koppelen aan de huurquote: het deel van het inkomen dat huurders kwijt zijn aan huur.

Breng maatwerk onder de aandacht

Lieven de Key spreekt in haar voorstel Huuraanpassing over maatwerk. Met dit maatwerk kan een passende huuraanpassing worden afgesproken voor huurders die geldproblemen hebben.

Arcade adviseert Lieven de Key om actief het maatwerkaanbod onder de aandacht te brengen.

Geef bepaalde groepen een lagere huurverhoging

Steeds meer groepen huurders hebben financiële problemen omdat hun inkomen nauwelijks stijgt.  Veel huurders hebben geen keuze om goedkoper te gaan wonen. Denk aan AOW-gerechtigden in een vrijesectorwoning en een sociale huurwoning (indien passend bij het laatste), uitkeringsgerechtigden en mensen met een minimum loon.

Ook middeninkomens die geen recht hebben op toeslagen, hebben het financieel moeilijk. Als zij in een sociale huurwoning wonen, kost doorstroming naar een vrijesectorwoning te veel en daarnaast is kopen vrijwel onmogelijk.

Arcade adviseert voor al deze groepen een lagere huurverhoging.

Houd ruimte voor niet alledaagse schrijnende omstandigheden

Ook bij huurders die niet tot de genoemde groepen behoren, kunnen financiële problemen ontstaan. Arcade wil voor deze huurders de drempel verlagen om hulp te vragen.

Arcade adviseert aan Lieven de Key om in de huuraanpassingsbrief op te nemen dat huurders bij betalingsproblemen contact kunnen opnemen.

Mogelijk komen maatwerkvoorstellen niet bij huurders terecht omdat hun inkomensgegevens niet bekend zijn bij de corporatie. Arcade adviseert om op diverse (sociale) media heldere teksten te zetten. Het wordt voor de huurder dan makkelijker om een aanvraag te doen.

Bij huurverhoging hoort ook meer woonkwaliteit

Bij huurverhoging hoort meer woonkwaliteit. ‘Zeggenschap van Huurders’, de derde leidende huurderswaarde, is hierop van toepassing. Huurders vinden het belangrijk dat zij zeggenschap hebben over de manier waarop de huuropbrengsten worden besteed.

Arcade adviseert om de huurverhoging te compenseren door meer kwaliteit te bieden op gebieden die voor huurders belangrijk zijn.

Financiële haalbaarheid van de adviezen

Bij opvolging van de adviezen dalen de inkomsten uit de huuraanpassing. Arcade adviseert om de voorspelde inkomsten aan te passen en nieuwbouw deels uit te stellen. Betaalbaarheid gaat in deze onzekere tijden voor op nieuwbouw. Het heeft geen zin te bouwen voor huishoudens die hun woonlasten niet meer kunnen betalen.

Handige links:

Huurverhoging 2024 | Woonbond

Controleer de huur – maak een puntentelling | !WOON (wooninfo.nl)

Onder de noemer “Welkom bij ons aan tafel” organiseerde Woonstichting Lieven de Key op 29 mei een etentje met en voor bewonerscommissies. Doel van de avond was een gezellig, informeel samenzijn. Over het verloop van de avond deed Lieven de Key ietwat geheimzinnig. Inloop van 30 minuten, daarna een welkom eveneens 30 minuten en vervolgens een diner van maar liefst 3.5 (!) uur. Meer vermeldde de uitnodiging niet. Maar bij aankomst op de Hoogte Kadijk 179 bleek het meteen al één groot feest. Vrolijke mensen, gezellige muziek en een vriendelijke gastheer. ‘Nee, ik ben geen medewerker van Lieven de Key, ik ben speciaal ingehuurd om genodigden de weg te wijzen binnen het gebouw en om de avond aan elkaar te praten.’

Na een kort welkom werden eerst diverse medewerkers van Lieven de Key voorgesteld. Allereerst vroeg de gastheer aandacht voor Ingeborg Hofhuis. ‘U kent haar vast wel want Ingeborg is verantwoordelijk voor de jaarlijkse afrekening servicekosten.  ‘Nee, nee, liever nu nog geen vragen. Wacht met uw vragen tot Ingeborg zo dadelijk bij u aanschuift.’ Inge Fraij en Leonie van Ruiten van het Team Complexregie gingen in op het thema ”Wat is UW rol als bewonerscommissie” en “Wat verwacht u van Lieven de Key?” Het antwoord was duidelijk. “Vooral met elkaar in contact blijven, want alleen gezamenlijk kunnen we de problemen oplossen”. Karin Verdooren, directeur-bestuurder van Lieven de Key, sloot zich hier volledig bij aan.  ‘Door met elkaar in gesprek te gaan en te blijven, moet het lukken om voor eenieder een prettige leefomgeving te creëren. Dat is immers ook het doel van deze avond.’ Ook Helmie Bijleveld, de voorzitter van huurdersvereniging Arcade, kreeg de microfoon. Zij vertelde dat de samenwerking met De Key in het verleden nog wel eens wat stroef verliep, maar dat daar nu duidelijk verandering in was gekomen. “Ik heb er weer alle vertrouwen in!”

Tot slot werd ook Carla Dinee nog even naar voren geroepen.  Met tranen in haar ogen vertelde ze dat ze na 40 jaar haar BC nu dan toch gaat verlaten, vanwege een verhuizing naar Deventer. Het werk binnen de BC heeft ze altijd als een zeer nuttige bezigheid gezien. ”Je leert je buurt en buren beter kennen, en het is altijd fijn om met mensen van de gemeente of Lieven de Key in gesprek te gaan”.  Volgens de gastheer was het niet afgesproken, maar Carla kreeg voor haar inzet wel een mooie bos bloemen en een daverend applaus!

Na al die lovende woorden ging de gastheer weer terug naar waar het allemaal om was begonnen, namelijk het diner. De route was simpel.  ‘Pak een bord, schep eerst wat salade, daarna langs het buffet, hier kunt u kiezen gele rijst of bami, daarna vlees, kip of vegetarisch. Tja, en geneert u zich niet, pak gerust nog een drankje. En mocht u aan één bord niet genoeg hebben, loop dan gewoon weer een keer opnieuw langs het buffet. Er is genoeg voor iedereen! En blijft u vooral niet aan uw eigen tafel, maar maak ook eens een rondje langs de overige tafels. Zo leert u elkaar beter kennen en kunt u ervaringen uitwisselen. En neemt u gerust de tijd. We hebben de sleutel van het pand. Dus mocht het iets later worden, geen probleem. Bon Appétit!’

Van de boodschap om niet aan één tafel te blijven werd door iedereen gretig gebruik gemaakt. Ook medewerkers van Lieven de Key liepen van tafel naar tafel.  Daarbij werd een groot aantal interessante onderwerpen aangesneden. Elkaar bijpraten en ervaringen delen was dan ook duidelijk de doelstelling van het etentje.

Als sluitstuk van het diner kwam ook Roberto, de zingende ijscoman, nog even langs. Vanuit zijn ijscokar serveerde hij niet alleen overheerlijke ijsjes, maar had de man ook nog een heel repertoire aan Italiaanse liedjes.

Aan het eind van de avond ontvingen alle genodigden, het waren er ongeveer 85, een zonnebloem in pot mee naar huis. De plant staat nu, naar we verwachten, bij menig commissielid prachtig te zijn op balkon of in de tuin. Kortom, we kijken terug op een zeer geslaagde avond.  Met dank aan Lieven de Key!

Op maandag 22 april 2024 was er een avond voor bewonerscommissies en leden van Arcade. Tijdens dit initiatief van Arcade en stichting !WOON stonden twee thema’s centraal. Er was aandacht voor schimmel in de woning én er werd gesproken over de energietransitie en de gevolgen hiervan voor huurders.

‘Er moet goed onderzoek worden gedaan naar de oorzaken van vocht – en schimmelproblemen’, stelt Oscar Vrij terwijl een groep huurders aandachtig luistert. Oscar is programmaleider schimmelproblematiek bij stichting !Woon. ‘Meestal komen vocht – en schimmelproblemen’, zo stelt Oscar, ‘door de staat van de woningen’. ‘En afhankelijk van de bron helpt ventileren vaak niet, of niet afdoende. Dat betekent overigens niet dat ventileren überhaupt niet belangrijk is voor een gemiddelde woning. Het helpt wel degelijk om een gezond binnenklimaat te hebben en vocht af te voeren.’

Echte oorzaak van ernstige vochtproblemen niet aangepakt

Een huurder vertelt al 27 jaar ‘boven een moeras’ te wonen. De kelder in deze Amsterdamse woning loopt door de hoge grondwaterstand vol water. Alhoewel Lieven de Key de kelder  regelmatig leegpompt wordt de oorzaak niet aangepakt. Hierdoor blijft het water terugkomen. Een andere huurder vertelt last te hebben van schimmel door een slecht geïsoleerde kopgevel. Vooralsnog weigert de corporatie – waarschijnlijk vanwege de kosten – de kopgevel te isoleren. Hierdoor wordt ook in dit geval de echte oorzaak van vochtproblemen niet aangepakt.

Ga bij langdurige onderhoudsklachten naar de Huurcommissie

‘Als je onderhoudsklachten hebt die de verhuurder niet op tijd oplost, kun je naar de huurcommissie’, vertelt Oscar. ‘Als die je klacht terecht vindt, kan je huurverlaging krijgen, totdat de problemen opgelost zijn.’ De huurverlaging gaat met terugwerkende kracht in vanaf het moment dat je je klacht bij de woningcorporatie (schriftelijk of digitaal, mits je ontvangstbevestiging kreeg) hebt gemeld. Een huurder vertelt dat hij samen met andere huurders in zijn complex, onderhoudsproblemen bij de Huurcommissie heeft gemeld. Omdat de huurders vervolgens huurverlaging kregen, ging Lieven de Key uiteindelijk aan de slag.

Met vochtmeters constateren of er vocht aanwezig is  

Oscar vertelt dat je met vochtmeters constateert of er vocht aanwezig is. Vocht kan van buiten komen door bijvoorbeeld lekkage of doordat het binnen vochtig is. Als er langdurig een elektrische droger wordt ingezet om vocht na een lekkage sneller af te voeren, kan dat de huurder veel geld kosten. Door een zogenaamde tussenmeter in te zetten, kan het stroomverbruik worden gemeten. Dit verbruik kan je aankaarten bij de woningcorporatie.

Goede ventilatie noodzakelijk om vochtproblemen na verduurzaming te voorkomen

Lieven de Key is bezig met de verduurzamen. Het is goed om als bewoners de juiste aanpak voor te stellen, want verkeerd verduurzamen zorgt voor problemen. Na verduurzaming kunnen ramen en kozijnen zijn vernieuwd. Dit zorgt voor minder warmteverlies. Tegelijk kan er ook meer vocht worden vastgehouden. Daarom moet bij verduurzaming ook  de ventilatie worden vernieuwd.

Deel twee van de avond: Huurders en de energietransitie

Verduurzaming mag niet tot huurverhoging leiden

‘De energietransitie waarbij we uiteindelijk van het gas af gaan, is een ingewikkeld proces en het is nog niet helemaal duidelijk hoe het in de toekomst uit zal pakken’, vertelt Hielke Ploeg, programmaleider bewoners en energietransitie bij !Woon. Terwijl hij het een en ander toelicht wordt Hielke regelmatig onderbroken voor vragen of aanvullingen vanuit de zaal. Je kan als huurder bij je corporatie vragen om aangesloten te worden op inductie als het om koken gaat. Hier zijn geen kosten aan verbonden. Verder is het goed om te weten dat verduurzaming niet tot huurverhoging mag leiden.

Sterk gestegen prijzen voor stadsverwarming

Er wordt gesproken over de sterk gestegen prijzen voor stadsverwarming die Vattenfall rekent voor zijn klanten. Doordat Vattenfall zijn Amsterdamse stadswarmteklanten het maximale tarief laat betalen, stopten woningcorporaties voorlopig met het uitrollen van deze duurzame vorm van warmtelevering. Tegelijk zijn warmtenetten of een vorm van warmtenet, wel een oplossing voor veel dichtbebouwde gebieden in Amsterdam.

Andere vormen van warmteopwekking

Onder de huurders ontstaat een discussie over diverse vormen van warmteopwekking. Onder andere omdat Vattenfall als het om stadswarmte gaat, de enige aanbieder is en daarom kan vragen wat het wil. Daarom pleit Arcade voor kleinschalige systemen als riothermie waarbij gebruik wordt gemaakt van de restwarmte in het rioolwater om gebouwen te verwarmen. Lieven de Key is hier al mee bezig. Zo gaat de woningcorporatie twee woongebouwen aan de H. Cleyndertweg in Amsterdam-Noord op deze wijze verwarmen.

Betrek bewoners om het draagvlak te vergroten

Hielke vertelt dat veel mensen bang zijn dat de energietransitie hen veel geld gaat kosten. Niets doen is volgens hem echter ook geen optie. Ook gas wordt namelijk duurder. Daarom is het belangrijk om bewoners zo vroeg mogelijk te betrekken bij de plannen rond de energietransitie. Dan kunnen er samen afspraken worden gemaakt. Tot die tijd is het sowieso handig om een energiecoach in de arm te nemen die kleine dingen aan je woning kan verbeteren. De aanwezigen zijn in het verlengde hiervan benieuwd hoe het energielabel van je woning tot stand komt. Het blijkt dat de corporatie hier bedrijven voor inhuurt die dit label moeten vaststellen.

Richt een bewonerscommissie op

Tijdens de presentatie worden er tips uitgewisseld om als huurder invloed uit te oefenen tijdens de energietransitie. Een belangrijke tip is het oprichten van een bewonerscommissie. Dit is een officieel overlegorgaan waarmee de woningcorporatie regelmatig in gesprek moet. Vraag de corporatie om informatie om daadwerkelijk mee te kunnen praten.

Werk aan goede communicatie met de corporatie en indien aanwezig de VvE

Wanneer je in een zogenaamd ‘gemengd complex’ woont met huurders en kopers, is het ook belangrijk om in contact te staan met de Vereniging van Eigenaren (VvE) tijdens de energietransitie. Zij vertegenwoordigen de kopers in het complex. Zowel huurders als kopers hebben belang bij een goede verduurzaming van hun complex. Daarbij is communicatie met elkaar en met de corporatie enorm van belang. Daar mag Lieven de Key wat de aanwezigen betreft nog wel aan werken. Dan kan er namelijk van elkaar geleerd worden. Wat dat laatste betreft, is dit tijdens de avond bij !Woon in ieder geval goed gelukt. De deelnemers hebben veel van Hielke, Oscar én van elkaar kunnen leren.

27 juni: Servicekostenafrekening

In een notendop krijg je de regels te horen waar een verhuurder zich aan moet houden als het gaat om de servicekosten. Aan welke eisen moet een afrekening voldoen? en welke mogelijkheden heb je om te controleren of die afrekening klopt?

De volgende online colleges en webinars kunnen leden via Arcade terugkijken:

• Jaarlijkse huurverhoging
• Lokale prestatieafspraken – laatste ontwikkelingen
• Wonen als thema bij de Europese Verkiezingen
• Oriëntatie op de Volkshuisvesting (5 delen)
• Uitfasering EFG – labels
• Energie Webinar: Nieuwe regels voor EPV
• Woonwensen van ouderen
• Tools voor bewonerscommissies
• Huurrecht: inleiding
• Effectief vergaderen
• Raadpleging Plan voor de Volkshuisvesting
• Samenwerken in een huurdersorganisatie
• Huurders en de VvE
• Verduurzaming met initiatiefrecht
• Het opstellen van een Woonzorgvisie
• Het hoe en wat van Energielabels
• Verduurzaming van de huursector. Hoe staan we ervoor?
• Toewijzen van huurwoningen
• Verduurzaming
• Procedures om onderhoud af te dwingen
• Onderhoudsverdeling Burgerlijk Wetboek
• Werkplan voor de huurdersorganisatie
• Overleg betaalbare huur
• Financiën woningcorporaties

Geef je op door te mailen naar info@hvarcade.nl. Je ontvangt dan een link.