In een complex komen diverse busjes van de firma Bonarius binnen rijden, plus nog wat auto’s van werklui. De bewonerscommissie is stomverbaasd. Wat is er aan de hand? Wat blijkt? De firma Bonarius komt namens Lieven de Key alle ketels vervangen door nieuwe. ‘Oh?’
Het gaat in een razend tempo en op grote schaal. Echter de bewonerscommissie weet nergens van, is nooit ingelicht. Kennelijk werken afdelingen van Lieven de Key langs elkaar heen.
Het vreemde is dat ketels van amper 3-5 jaar oud ook vervangen moeten worden. Een bewoner die dit onzin en verspilling noemt wordt door Bonarius onder druk gezet om toch mee te doen. Hierover klagen bij Lieven de Key helpt niet. Bezwaren worden terzijde geschoven.
Natuurlijk zijn ketels van 3-5 jaar oud niet afgeschreven en ook modern en zuinig genoeg om nog lang mee te gaan. Zeker omdat we uiteindelijk toch toe moeten naar gasvrij. De vervanging is volgens de bewonerscommissie pure verspilling. Totaal onnodig en weggegooid geld. Zeker omdat Lieven de Key vaak wensen van huurders uitstelt of zelfs afwijst omdat het financieel niet haalbaar zou zijn. En dit kan wel?
Van enkele bewoners heeft de bewonerscommissie te horen gekregen dat enkele van de vrijwel nieuwe oude ketels zijn verdwenen in de kofferbakken van de monteurs. Die kunnen blijkbaar weer bijklussen bij vrienden en kennissen? Daarnaast zijn er van enkele bewoners klachten binnengekomen: over de slechte afwerking, over problemen met de afstelling, over monteurs die diverse keren moeten terugkomen. Deze klachten worden nog nader onderzocht door de bewonerscommissie.
Al met al een vreemde zaak. En een vreemd beleid van Lieven de Key.
Het is de normaalste zaak van de wereld, elke bewonerscommissie krijgt er vroeg of laat mee te maken. Actieve leden stoppen ermee en de bewonerscommissie moet op zoek naar nieuwe mensen. Zo pakken jullie dat aan.
Gebruikelijk zijn de oproepen in nieuwsbrieven, briefjes in de bussen of bewoners erop aanspreken. Toch blijven veel bewonerscommissies onderbemenst. Daarom hier andere tips en kanalen om bewoners te activeren.
Maak het geen verplichting
Niet iedereen heeft voldoende tijd om volledig mee te draaien. Of men vindt dat men niet genoeg kennis van zaken heeft. Maar dat is eigenlijk ook niet echt nodig. Ook bewoners met beperkte kennis van zaken kunnen een rol van betekenis spelen. Al is dat maar een beperkte rol. Zoals iemand vragen om mede-VvE-vertegenwoordiger te worden, de vergaderingen voor te bespreken en bij te wonen. Of te helpen bij het opzetten van een enquête of buurtonderzoek, het bouwen en/of beheren van een website. Ook kan meedoen tijdelijk zijn, bijvoorbeeld bij ernstige overlastklachten. Dan kunnen de omwonenden bij elkaar geroepen worden voor een overleg over een mogelijke aanpak en een vast contactpersoon kiezen voor zo’n geval.
Maak het gezellig
Kortom er is veel mogelijk en de bewonerscommissie coördineert dit allemaal. Van tijd tot tijd kan er een gezellig en informeel avondje georganiseerd worden voor al deze medewerkers om de moed er in te houden en een goede sfeer te kweken. Of organiseer een buurtactiviteit. Ga bijvoorbeeld samen zwerfvuil opruimen met warme chocolademelk na afloop. Dat kan met Uit deze kweekvijver kunnen er altijd mensen doorgroeien.
Maak eigenbelang ook een geldige reden om mee te doen
Ook toekomstige ontwikkelingen zijn een aanleiding om bewoners te kunnen activeren. Zeker indien het groot onderhoud, renovaties of verbouwingen betreft. Daar hebben alle bewoners zelf mee te maken. Dit is voor een groot deel ook eigenbelang. En eigenbelang is ook een prima reden om aan te haken bij een BC. Hetzelfde geldt voor verduurzaming. Zo moeten op korte termijn de slechte energielabels de deur uit en wordt sterk ingezet op het isoleren van woningen. Het streven is om dit voor 2028 afgerond te hebben. Veel complexen, en dus ook BC’s, krijgen op korte termijn hiermee te maken. Dit gaat een flinke klus worden, zeker voor complexen met monumentale status of beschermd stadsgezicht. Daar moet de isolatie binnenshuis opgelost worden, terwijl de huurders er uiteraard ook nog wonen. Dat vergt nogal wat creativiteit van zowel de huurders als Lieven de Key.
Maak het specifiek
Onder de bewoners zijn er altijd mensen te vinden die vanuit hun werk of interesse aardig wat kennis, deskundigheid en ideeën hebben. Betrek deze mensen erbij in een werkgroepje ter ondersteuning van de BC.
Maak kennis en maak vaak een praatje
Zit jij in een BC, zorg dan dat je weet wie je medebewoners zijn. Knoop dus regelmatig een praatje aan met buren die je tegenkomt en vraag naar hun woonsituatie. Ga langs bij nieuwe buren en stel je voor als BC. Geef je visitekaartje af. Zo laat je weten dat er een BC is en dat jullie iets doen met betrekking tot de verhuurder.
Tips? Laat het ons weten
Natuurlijk zijn er nog meer mogelijkheden voor werving. Veel BC’s zullen zelf mooie manieren van werving bedacht hebben. Om nu niet iedereen het wiel te laten uitvinden zou het goed zijn als tussen BC’s een uitwisseling zou komen van ideeën. Wij zijn benieuwd naar nog veel meer tips. Dus schroom niet en stuur deze in via info@hvarcade.nl ter attentie van de redactie.
Bij ernstige en langdurige overlast is dossiervorming uiterst belangrijk. Er bestaan diverse vormen van overlast. Ook zijn er diverse instanties die zich ermee bezig houden. In dit overzicht zetten we alles op een rij.
Instanties voor meldingen van overlast en onveiligheid
Lieven de Key
info@lievendekey.nl
Postbus 2643
1000CP Amsterdam
Politie
Ernstig of levensbedreigend bel 112
Afspraak voor aangifte 0900-8844. Via dit nummer kan ook contact worden gezocht met de wijkagent
Zorg en Woonoverlast
Accuut of ernstig bel 14 020
Of mail de gemeente
Meer informatie op www.amsterdam.nl
Beter Buren
Bel 085-9022810
Of kijk op www.beterburen.nl
Overlast is natuurlijk altijd vervelend. Maar in een grote stad als Amsterdam, waar in sommige buurten mensen heel dicht op elkaar wonen, is het onvermijdelijk dat buren elkaar wel eens overlast bezorgen. Vaak kom je er samen wel uit met een goed gesprek. Niemand veroorzaakt overlast opzettelijk. Sommige overlastgevers schrikken ervan als zij horen dat zij anderen tot last zijn en stoppen met hun vervelende gedrag.
Maar ernstige of aanhoudende overlast en onveiligheid zijn een ander verhaal. Zeker als met de overlastgever(s) niet te praten valt. Dan verpest overlast het gevoel van veiligheid en woonplezier voor veel buurtgenoten. Hierin kan de bewonerscommissie een rol spelen. Onder andere door een dossier aan te leggen en bij te houden. In dit dossier wordt alle overlast gedocumenteerd zodat instanties weten wat er speelt.
Ernstige overlast kan heel divers zijn. Denk bijvoorbeeld aan langdurige geluidsoverlast van buren. Maar ook aan buren met merkbare verslavingsproblemen. Criminaliteit zoals dealen, hennepplantages en drugslabs maken het woongenot er ook niet beter op. Het moeilijkste is overlast van zogenoemde verwarde personen. Want zij kunnen daar vaak niks aan doen. Intussen kun je er als bewonerscommissie maar flink mee in je maag zitten.
Waarom dossiervorming?
Indien overlast na een paar klachten uit de wereld is geholpen, is dossiervorming niet nodig. Maar blijven de klachten aanhouden na diverse verzoeken en waarschuwingen, en zijn deze ernstig, dan zal de overlastgever anders aangepakt moeten worden, met uitzetting als uiterste oplossing. En voor dit laatste is een uitgebreid dossier noodzakelijk. Een rechter gaat niet over een nacht ijs.
Hebben jullie in het wooncomplex te maken met langdurige en onophoudelijke overlast, ook nadat jullie als bewonerscommissie in gesprek bent gegaan met de overlastgever, dan verdient het de aanbeveling om goede afspraken te maken met de betrokken instanties over het hoe en wat nodig is voor de dossiervorming. Bij voorkeur met vaste contactpersonen.
Uitzetting is wel het uiterste middel. Daartussen zit nog veel meer. Zeker indien de overlastgever onder behandeling of begeleiding staat van een zorginstelling. Dan kan het dossier een goed hulpmiddel zijn voor een juiste en adequate behandeling.
En hoe?
Elk feit in het dossier moet goed gedocumenteerd zijn: datum, tijdstip en een beschrijving van de aard, duur en ernst van het incident. Ernstige incidenten moeten altijd direct gemeld worden. Andere, kleinere voorvallen kunnen ‘opgespaard’ worden en één keer in de zoveel tijd (paar weken, maand) gemeld worden. Het is niet zo dat deze kleinere voorvallen er niet toe doen. Deze geven meer inzicht in het totaalplaatje. Dit ter ondersteuning van de ernstige incidenten. Dit is vooral belangrijk bij mensen met psychische problematiek.
Belangrijk is ook dat jullie altijd rustig en beheerst blijven, niet in paniek raken, de frustraties niet opkroppen en laten uitbarsten. Want dan zijn jullie zelf overlastgevend. Dan belanden jullie in een neerwaartse spiraal. Maak met een betreffende instantie goede afspraken over hoe informatie moet worden aangeleverd, bij welke incidenten de politie of andere instanties moeten worden gewaarschuwd.
Ook bij de verslaglegging moeten jullie rustig en beheerst blijven. Wees concreet, zakelijk en duidelijk. Maak er geen scheldpartij van. Schrijf het desnoods een dag later op of pas de tekst later aan. Het gaat om de feiten, niet om de emoties. Uiteraard moet er wel ruimte blijven om de ernst en urgentie te benadrukken.
Daarnaast verdient het de aanbeveling om bij ernstige overlast de klachten alleen gezamenlijk als bewonerscommissie, het liefst samen met andere omwonenden, in te dienen. Dan staan jullie sterker en dat maakt meer indruk. Ook is het in belang voor jullie eigen veiligheid. Ernstige overlast is vrijwel altijd een gezamenlijk probleem. Soms hebben mensen angst, zijn ze te bang om te klagen. Door dit gezamenlijk te doen kan die angst wegvallen.
De organisaties en/of contactpersonen hebben niet altijd tijd om op elk bericht te reageren. Dit betekent niet dat er geen dossiervorming plaatsvindt. Dus nooit stoppen met het verwijt ‘ze doen toch niks’. Ga stug door met melden. Achter de schermen gebeurt er wel degelijk iets.
Maak hierover duidelijke afspraken met contactpersonen. Soms is het nuttig om met contactpersonen en omwonenden een overleg te hebben om duidelijke afspraken te maken. Wel kan er vanuit de hulpverlening en politie (wijkagent) enige beperking zijn vanwege privacy.
Jullie kunnen meldingen beter niet telefonisch doorgeven. Doe het altijd schriftelijk per post of mail. Dit zijn dan meteen ‘bewijsstukken’. Bij gevaarlijke incidenten, zeker bij bedreiging of crimineel gedrag, moet natuurlijk wel de politie worden gebeld.
Geluidsoverlast
Dit kan komen door slecht woongedrag van buren, met name harde muziek ’s avonds, ’s nachts en in het weekend. Maar ook kan een slecht geluidsisolerende ondervloer in combinatie met harde zolen zorgen voor herrie. In eerste instantie zal verwezen worden naar Beter Buren voor bemiddeling. Dit blijft echter bij praten, iets afdwingen kunnen zij niet.
Indien de bemiddeling geen resultaat oplevert dan wordt het een zaak voor Lieven de Key en moet er een dossier worden aangelegd. Bij harde muziek of lawaai ’s nachts kan de politie gebeld worden. Een proces-verbaal, indien dit opgemaakt wordt, is een goede aanvulling voor het dossier. Vaak is het niet alleen het asociale gedrag, maar spelen er op de achtergrond andere problemen een grote rol, zoals alcohol- en drugsgebruik, psychische problemen of een combinatie hiervan.
Overlast van alcohol, drugs en criminaliteit
Bij dit soort overlast bemiddelt Beter Buren nooit. Naast meldingen bij Lieven de Key moet er ook gemeld worden bij Zorg en Woonoverlast. Indien drugsgebruik samengaat met dealen moet ook de politie (wijkagent) worden ingelicht. Met meerdere instanties wordt het voor de bewonerscommissie lastiger en ingewikkelder. Het beste is om goede afspraken te maken.
De klachten gaan alleen en rechtstreeks naar Lieven de Key. Daarna kan Lieven de Key de meldingen automatisch doorgeven aan Zorg en Woonoverlast en eventueel de wijkagent. Bij strafbare feiten, zoals dealen, bedreigingen, agressie en criminaliteit moet, naast melding bij Lieven de Key, altijd door de bewonerscommissie de politie worden ingeschakeld.
Is het een zeer ernstig en accuut incident dan 112 bellen. Dan wordt er automatisch proces-verbaal opgemaakt. Anders via 0900-8844 een afspraak maken om aangifte te doen. Meestal is de wijkagent al goed op de hoogte van dit soort situaties en kan met hem of haar goede afspraken gemaakt worden over meldingen.
Verwarde personen
Mensen met een achtergrond van psychische problemen zorgen regelmatig voor flinke en onvoorspelbare overlast. Vooral indien de medicatie wordt verwaarloosd kan het fout gaan. Dit is altijd een zaak voor Zorg en Woonoverlast. Het contact met een mogelijke begeleider vanuit de hulpverlening loopt altijd via Zorg en Woonoverlast. Daarnaast zal ook Lieven de Key op de hoogte moeten blijven. Daarom is het aan te bevelen om goede afspraken te maken, direct met Zorg en Woonoverlast en met Lieven de Key.
Veel kwetsbare mensen hebben een ambulante begeleider of krijgen deze nadat er klachten over hen binnenkomen. Voor deze begeleiders is een dossier uitermate belangrijk. Ook de kleine voorvallen. Een verward persoon leeft vaak in een eigen besloten gedachtewereld, de buitenwereld dringt niet altijd of niet realistisch door. Voor een goed beeld is een gedetailleerd dossier van groot belang voor de zorgverlener.
Indien verward gedrag soms gecombineerd gaat met agressie kan een bedreigende situatie ontstaan voor omwonenden. Dan is het zeker zaak om goede afspraken te maken met Zorg en Woonoverlast en de politie om snel en adequaat te handelen in bedreigende situaties.
Een vast contactpersoon vinden
Dit is heel belangrijk, zeker indien er meerdere instanties betrokken zijn. De keuze is afhankelijk van het soort overlast. De meest logische keuze voor een bewonerscommissie is natuurlijk Lieven de Key. Zeker wanneer het gaat om geluidsoverlast of mogelijke uitzetting. Bij verwarde personen is het soms handig om de keuze te laten vallen op de desbetreffende zorginstelling met de nadruk op betere begeleiding en behandeling.
Indien de situatie onhoudbaar dreigt te worden en het mogelijk tot een uitzetting moet komen, dan zal Lieven de Key het stokje overnemen. Het is dus zaak om bij meerdere instellingen duidelijkheid te hebben over hoe de communicatie tussen die instellingen verloopt, dat de dossiers bij die meerdere instellingen goed bijgehouden worden en informatie uitgewisseld en afgestemd wordt
Bij drugs en/of criminaliteit is altijd de politie betrokken. De politie houdt uitsluitend een strafwettelijk dossier bij, geen andere zaken. De politie zal nooit een coördinerende rol vervullen. Informatie over een proces-verbaal zal de politie aan de contactpersoon moeten doorgeven. Check dit bij de wijkagent of hierover goede afspraken zijn gemaakt. Wel kan bij ernstige gevallen (wietplantage, wapengeweld, intimidatie met explosies) de gemeente de woning voor (on)bepaalde tijd sluiten.
Tja, leuk is anders
Sommige overlastplegers zullen alles glashard ontkennen. Om vastlopen te voorkomen is het belangrijk dat meerdere omwonenden betrokken worden. Zeker bij zeer ernstige incidenten. Dan houdt iedereen een oogje in het zeil en is er ook meer sociale controle en veiligheid. Het is verstandig om dit goed te overleggen en afspraken te maken met buren.
Privacy speelt ook een rol. Instanties en contactpersonen kunnen niet zomaar alle informatie delen. Wat dat betreft moeten omwonenden vertrouwen hebben in de juiste aanpak. Het is de taak van omwonenden om de instanties goed en degelijk te voeden met informatie. Dus geen wilde paniekverhalen. Omgekeerd moeten de contactpersonen ook duidelijk zijn naar de klagers toe.
Als de overlast echt te gek wordt, is uitzetting soms de enige oplossing. Dit gaat altijd via een rechtszaak en ontbinding van het huurcontract door Lieven de Key. Het dossier dient hierbij als basis. Dit betekent niet dat er dakloosheid volgt voor de overlastgever. Vaak komt er een ‘tweede-kans-woning’ onder strenge voorwaarden of een (tijdelijke) opname in een kliniek of zorginstelling. De rechter zal adviezen van de instanties hierover meewegen in het vonnis.
Valkuilen
Lieven de Key heeft de neiging om bij klachten over buren in eerste instantie te verwijzen naar Beter Buren. Dit is een bemiddelingsorganisatie. Bij ernstige overlast, waarbij een dossier nodig is, gaat het niet om bemiddeling maar om eenzijdig gerichte overlast die moet ophouden. Maak dit meteen duidelijk bij Lieven de Key. Vraag desnoods bij Beter Buren om een verklaring dat zij geen rol kunnen spelen en niets kunnen doen. Ook bij drugs, criminaliteit en verwarde personen bemiddelt Beter Buren nooit.
In de praktijk komt het voor dat een zorginstelling, indien zij enige tijd geen meldingen krijgen, het dossier sluiten. Bij een eventuele nieuwe klacht moet dan de dossiervorming opnieuw beginnen. Niet erg bevordelijk voor de continuïteit. Dien dan een verzoek in tot heropening. Dit komt bijvoorbeeld voor als er nieuwe huurders in de woning komen. Voordat de nieuwe huurders door hebben dat zij met meldingen aan dossiervorming moeten doen, kan het oude dossier al afgesloten in een la zijn beland.
Als bewonerscommissie heb je het beste voor met je medehuurders en met je wijk voor. Maar hoe zorg je ervoor dat de bewonerscommissie zo effectief mogelijk opereert? In dit artikel 8 tips om een sterk team te zijn en te blijven.
Nog niet zo lang geleden was het vanwege de coronacrisis niet gemakkelijk om fysiek bij elkaar te komen. Veel vergaderingen vonden online plaats. Dit zorgde soms voor moeilijke communicatie omdat de internetverbinding niet altijd goed was. Het illustreerde ook hoe belangrijk gezellige, fysieke bijeenkomsten zijn. Daarmee komen we op de eerste tip om op een prettige manier met elkaar samen te werken.
1. Maak het gezellig
Vergaderen is nuttig om zaken voor elkaar te krijgen maar kan ook best intens zijn. Maak het daarom gezellig door bijvoorbeeld koekjes mee te nemen en iedereen van koffie/thee te voorzien.
2. Verdeel de taken
Er zijn altijd zaken die moeten worden opgepakt. Denk aan het maken en verspreiden van nieuwsbrieven of het organiseren van activiteiten. Zorg daarbij dat iedereen ongeveer evenveel doet. Zo houd je het voor iedereen werkbaar en voorkom je onderlinge irritaties.
3. Sluit aan bij ieders talenten
Taken verdelen is belangrijk maar sluit daarbij wel aan bij ieders talenten. Iemand die graag praktisch bezig is vindt het misschien prima om folders te verspreiden maar zit er niet op te wachten om teksten te gaan schrijven. Een ander vindt dat laatste wellicht juist fijn om te doen.
4. Houd het concreet
Uren filosoferen over de definitie van een goede buur is best interessant, maar haalt ook het tempo uit een vergadering. Sommigen zullen hierdoor afhaken. Voorkom dit door concrete doelen te stellen en daar naartoe te werken.
5. Vergader niet te lang
Hoewel er altijd genoeg thema’s zijn die besproken moeten worden, betekent dit niet dat je er daarom uren voor uit moet trekken. Zorg dat vooraf duidelijk is hoe lang de vergadering gaat duren en houd je daar ook aan. Enige uitloop bij een vergadering is geen probleem, maar maak het niet te bont. Door daarnaast een duidelijke agenda te hebben voorkom dat je onnodig afdwaalt.
6. Heb oog voor elkaar
Komt iemand gehaast binnen of zijn er bij een ander persoonlijke problemen die spelen? Zorg er dan eerst voor dat iedereen even bij kan komen en begin daarna pas echt met de vergadering. Als iedereen zich prettig voelt, gaat het vergaderen daarna ook beter.
7. Organiseer borrels of andere sociale activiteiten
Ontspanning is belangrijk. Tijdens een borrel leer je elkaar als bewonerscommissie beter kennen. Dit vergroot het begrip voor elkaar en versterkt de onderlinge relaties.
8. Zoek elkaar op
Het is belangrijk om op een fijne manier met elkaar samen te werken. Maar zoek elkaar ook buiten het commissiewerk op. Wees goede buren voor elkaar. Help elkaar met klusjes. Of wissel tweedehands spullen uit. Of start een gemeenschappelijke geveltuin. Dit versterkt de onderlinge verbondenheid.
Het bestuur van Huurdersvereniging Arcade is op zoek naar versterking. Help mee en meld je aan!
Wil je je inspannen om huren betaalbaar en toegankelijk te houden? Vind je ook dat huurders recht hebben op een goed onderhouden en gezonde woning? Vind jij heldere communicatie over huurderszaken belangrijk?
Er zijn een groot aantal huurders van Lieven de Key en Lieven de Stad actief in bewonerscommissies. Naast overleggen en andere gebruikelijke activiteiten informeren zij bijvoorbeeld op een creatieve manier Lieven de Key als er met de beheerder geen afspraak voor een overleg gemaakt kan worden. Ook gaan zij de straat op als er geen antwoord komt op hun vragen of geen luisterend oor is voor hun zorgen. Ook vragen bewonerscommissies geregeld aandacht voor de verkoop van sociale huurwoningen of slecht onderhouden woningen. Dat maakt Arcade tot een actieve en sterke huurdersvereniging. Het bestuur van Arcade sluit hier op aan.
We zoeken enthousiaste huurders van Lieven de Key of Lieven de Stad die wekelijks tijd willen vrijmaken om de belangen van alle huurders van Lieven de Keyen Lieven de Stad te behartigen.
Er is plaats voor meerdere bestuursleden met een brede interesse. Daarbij ligt de focus op communicatie en ondersteuning richting de bewonerscommissies. Bestuursleden met goede communicatieve vaardigheden en een vlotte pen kunnen we dus zeker gebruiken.
Een indruk van de werkzaamheden waar we ons als bestuur mee bezighouden:
- We overleggen elke twee weken met elkaar.
- Elke acht weken spreken we met de directeur van Lieven de Key en de directeur van Lieven de Stad.
- Drie of vier keer per jaar verzorgen we een algemene ledenvergadering.
- We bezoeken geregeld vergaderingen van de Woonbond.
- De gemeenteraad volgen we op het gebied van wonen. Via de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) zijn we in gesprek met de gemeente en de woningcorporaties.
- We brengen nieuwsbrieven uit en houden de informatie op de website actueel.
Om samen met de leden tot adviezen te komen, organiseren bestuursleden ook werkgroepen. Ook onderhouden zij het contact met de bewonerscommissies.
Wat Arcade jou heeft te bieden
Als bestuurslid bij Arcade, kan je je dus met uiteenlopende activiteiten bezighouden. Het is dus een erg dynamische en afwisselende vrijwilligersfunctie! Daarbij is er zeker ruimte om je werkzaamheden op geheel eigen wijze vorm te geven. We gaan graag in gesprek over jouw ideeën voor Arcade en jouw eventuele rol in het bestuur.
We vragen aan inzet ongeveer zes tot acht uur per week. Hier staat een ruime vergoeding tegenover. Namelijk 450 euro per maand voor een algemeen bestuurslid.
Wil je jouw kwaliteiten inzetten voor en samenwerken met een groep enthousiaste huurders? Stuur dan jouw motivering en curriculum vitae naar info@hvarcade.nl ter attentie van de Sollicitatiecommissie Arcade en vermeld daarbij het onderwerp ‘Bestuurslid’.
Voor vragen kun je telefonisch of via de mail contact opnemen met
Helmie Bijleveld: 06-24764004, helmiebijleveld@hvarcade.nl
Tijdens de ALV van Arcade op 2 oktober, lichten we samen met Lieven de Key de Werkwijzer voor bewonerscommissies toe. In de Werkwijzer leggen we vast hoe Lieven de Key met de bewonerscommissies prettig wil samenwerken aan huren en wonen. De tekst van de Werkwijzer is gebaseerd op de wet. Deze willen we vertalen naar begrijpelijke tekst voor op de website van Lieven de Key en Arcade.
Die teksten zijn nog niet af. Arcade zoekt daarom leden die willen meelezen tijdens het schrijven van die vertaling van de Werkwijzer naar begrijpelijke taal. Hierdoor kunnen we er samen een bruikbaar document voor bewonerscommissies van maken.
Al lang bereiken Arcade veel vragen, klachten en signalen over het contact en de samenwerking tussen bewonerscommissies en Lieven de Key. Het is niet altijd duidelijk wat huurders van Lieven de Key kunnen verwachten als het om het verbeteren van hun woonomgeving gaat. Arcade en Lieven de Key willen hier met de Werkwijzer verandering in brengen.
Er zullen waarschijnlijk enkele bijeenkomsten voor het meelezen van de teksten over de Werkwijzer worden georganiseerd.
Arcade hoopt dat de Werkwijzer de samenwerking tussen Lieven de Key en bewonerscommissies zal verbeteren. En dat er hierdoor gewerkt kan worden aan een fijne woonomgeving.
Wil je meedenken over de Werkwijzer, laat het ons weten. Klik hier voor contact.
Wil je eerst meer informatie, stel je vragen via info@hvarcade.nl. Vermeld in welk (gemengd) complex je woont en geef ons je contactgegevens zodat we je kunnen bellen.
Namens het bestuur van Arcade
Daphne Paris (zij gaat dit traject begeleiden)
Helmie Bijleveld, voorzitter
De wethouder volkshuisvesting Zita Pels gaf de Huisvestingsverordening 2024 van 5 juni tot en met 16 juli 2023 vrij voor inspraak. Arcade stelde samen met een werkgroep een zienswijze op en diende op 16 juli een zienswijze in. De werkgroep bestond uit actieve Arcadeleden en is ondersteund door een adviseur.
De Huisvestingsverordening regelt hoe er met de verdeling van gereguleerde woningen (sociale huurwoningen, geen vrije sectorhuurwoningen) wordt omgegaan. Ook staan in de Huisvestingsverordening de regels voor gebruik en verandering van woonruimten.
Er worden stevige -soms niet populaire- maatregelen gepresenteerd. Dat geeft aan dat de gemeente de regie neemt en de belangen van bewoners centraal stelt. Dat zien we terug in uitgangspunten die een solidaire stad bevorderen.
De voorgestelde aanpassingen hebben impact op het wonen en het beleven van het wonen van (toekomstige) huurders in de stad. Daarom ziet Arcade ziet het als haar taak om vanuit de waarden ‘woonzekerheid’, ‘thuis zijn’ en ‘zeggenschap van huurders’ de voorgestelde aanpassingen te wegen. De reacties hieronder zijn het resultaat van deze wegingen. Een uitgebreide toelichting is in de zienswijze zelf te lezen.
Onze Reactie per voorgestelde wijziging
Hoofdstuk 2
(4.1.) Inwonende kinderen van 18-23 jaar worden meegerekend bij stadsvernieuwingsurgentie.
Wij onderschrijven deze wijziging. Maar vinden het wel het nodig dat de leeftijdsgrens meegaat met de aanpassing van de kostendelersnorm naar 27 jaar.
(4.2.) Bij uitstroom Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen (MO en BW) slechts één keer een woningaanbod.
Deze aanpassing wijzen wij af. Omdat bij deze groep geldt niet dat de noodzaak tot huisvesting zo zwaar weegt dat ieder woningaanbod geschikt is.
(4.4.) Voorrangsregeling beroepsgroepen
Het is ongemakkelijk dat het er met deze voorrangsregeling op lijkt of sommige beroepsgroepen belangrijker zijn dan anderen. Een stad die in een Huisvestingverordening voorrangsregels voor beroepsgroepen moet opnemen bevindt zich al in een fase waar de kritische ondergrens is bereikt. Het gaat dan ook tegen ons gevoel in om een rangorde aan te brengen in beroepen die belangrijk voor de stad zijn. Een stad bestaat bij de gratie van het aanwezig zijn van iedere beroepsgroep. Daarom moet iedere mogelijkheid om de sociale huurwoningenmarkt te vergroten worden aangepakt. Zo ook het aankopen van panden om deze vervolgens weer sociaal te verhuren.
Toch onderschrijven wij de uitbreiding van deze voorrangsregels naar speciaal onderwijs en politieaspiranten. Aanvullend adviseren wij deze groepen geen tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Daarnaast adviseren wij om op te nemen dat voorrang in de middenhuursector door corporaties kan worden gerealiseerd.
(4.5.) Jongerenvoorrang op 30-50% van de jongerenwoningen
Wij zijn vooralsnog een voorstander van het handhaven van het percentage beschikbare woningen voor jongeren die niet aan de huidige bindingsdefinitie voldoen, de 25% loting. Met de voorgestelde aanpassing vermindert de slaagkans van jongeren die nu voorrang hebben significant.
De Amsterdamse jongeren die zijn gaan studeren buiten stad en na hun studie weer terug komen zijn natuurlijk welkom. Maar wij zien wel de kansen op een woning voor Amsterdamse jongeren die in de stad zijn blijven wonen in het gedrang komen. Dit vinden wij een zorg en daarom adviseren wij goed onderzoek te doen naar wat het schuiven met percentages oplevert.
(4.6.) Deel economisch daklozen voorrang (met lichte zorgvraag)
Akkoord dat voor economisch daklozen met een lichte zorgvraag een huisvestingsproject wordt georganiseerd met niet alleen wonen, maar ook begeleiding. Dat is echter niet voldoende, ook voor andere (dreigend) daklozen is dat nodig. Verdringing van deze andere groepen door voorrangsregels is niet wenselijk. We gaan er van uit dat dit op basis van goed gedefinieerde criteria gaat, en dat er een duidelijke bezwaarprocedure komt.
Hoofdstuk 3
Complimenten voor de scherpe blik die u hanteert bij de aanpassing van definities en voorschriften. Duidelijke, laagdrempelige en toegankelijke communicatie over definities blijft nodig.
Aanvullend HOOFDSTUK 2, artikel 2.8.1, categorieën woonruimte en woningzoekende
Over de categorie ‘woonruimte’ en de categorie ‘woningzoekende’ in Hoofdstuk 2 willen wij aanvullend adviseren en wijzigingen voorstellen.
Eén categorie woonruimte en de daaraan gekoppelde categorie woningzoekenden ontbreken, namelijk de categorie ‘atelierwoningen’ en de hieraan gekoppelde categorie ‘CAWA-getoetste kunstenaar’. Wij vragen de gemeente om deze omissie te herstellen door gebruik te maken van de bevoegdheid om dit te doen conform artikel 7 van de Huisvestingswet.
Woningzoekenden die door de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam (CAWA) positief zijn getoetst op hun kunstenaarschap komen in aanmerking voor een atelierwoning. Naar onze mening kwalificeert de aard van een atelierwoning (en de bijbehorende categorie woningzoekende) zich in lijn met de Huisvestingswet als een aparte categorie. Zonder een positieve CAWA passendheids-toets komt een woningzoekende niet in aanmerking voor een atelierwoning. Dit rechtvaardigt opname van deze groep woningzoekenden achter de woningcategorie ‘atelierwoning’.
Samenvattend
Arcade vindt het goed dat in de voorgestelde aanpassingen in de Huisvestingsverordening de belangen van bewoners voorop staan en de gemeente de regie neemt. Tegelijk zijn er een aantal voorgestelde aanpassingen die zeker verbetering behoeven.
Bekijk de complete nieuwsbrief online
Beste huurder, deze keer willen we het eens hebben over iets anders dan huurprijzen. Wat dacht u van tegels lichten? Of drempels verlagen, met name die bij de berging, waar je telkens met je zware fiets overheen moet? Stiekem gaan we natuurlijk tóch iets zeggen over huurprijzen. Omdat we weten dat dit voor u belangrijk is.
BETAALBAAR HUREN
Herinnering: heeft u recht op eenmalige huurverlaging maar moet u dat zelf aanvragen? Controleer via de link of u in aanmerking komt voor huurverlaging.
Heeft u een kamer over? Dan kunt u een centje bijverdienen door de kamer te verhuren aan iemand zonder woning. ‘Onder de pannen’ is een legale vorm van onderhuur voor mensen in alle woon- en inkomenssituaties. Dus ook voor sociale huurders met een uitkering. Zij worden niet gekort.
Vindt u de informatie van Lieven de Key soms lastig te begrijpen? Op de website Steffie wordt in duidelijke taal uitgelegd wat uw positie als huurder inhoudt. Bijvoorbeeld als er iets kapot is of als u de huur niet kunt betalen.
Krijgt u dit jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging van 50 tot 100 euro? Dubbelcheck of het écht mag via het puntensysteem. Want op basis van het puntensysteem zit er een maximum aan de huurprijs.
MEEPRATEN ALS HUURDER
Vacature: Huurdersplatform Diemen zoekt actieve leden voor 8-10 uur per maand. Interesse?
Het bestuur nodigt u uit voor de Algemene Ledenvergadering op maandagavond 26 juni vanaf 19.45 uur in het gezellige Grand Café Frankendael, Middenweg 116, Amsterdam. Aanmelden kan maar hoeft niet via info@hvarcade.nl.
In april organiseerde Arcade in samenwerking met Stichting !WOON een speciale informatieavond voor bewonerscommissies van Lieven de Key en Lieven de Stad. Het ging over servicekosten, de energietransitie en contact met medehuurders.
DAT WILLEN WE ANDERS!
3 centimeter maakt het verschil tussen een fijne en een akelige drempel voor de berging. Willem Staffeleu is niet pietluttig en vroeg Lieven de Key om de wettelijke hoogte van maximaal 21 centimeter te hanteren. En zo kwam er een lagere stoep.
De nieuwe Wet vaste huurcontracten biedt meer zekerheid voor huurders, uitgezonderd studenten en jongeren. Huurder en activist Cok Oostveen constateert dat vooral deze groep door de woningcorporaties wordt bediend en dat Amsterdam daarom voorlopig nog niet af is van tijdelijke contracten en huuronzekerheid.
DE OMBUDSHUURDER
Verbouwingen zijn doorgaans al een bittere ellende waar iedereen zich manhaftig doorheen slaat, maar in een gemengd complex met kopers en huurders is het soms bij de beesten af. De Ombudshuurder laat zijn licht schijnen over hoe u als huurder in bezwaar kunt gaan als de wilde plannen niet veel goeds beloven.
EN DAN NOG EVEN DIT
Tegels lichten en gratis laten ophalen. Het kan via de tegelservice van Rainproof Amsterdam. Alle inwoners met een tuin of gevelstoep kunnen er gebruik van maken, dus ook huurders. Is dit belangrijk? Ja dit is belangrijk. Niet alleen voor een betere waterafvoer wanneer het stort van de lucht (vandaar dat de tegelservice is ondergebracht bij Rainproof). Maar ook voor meer verkoeling als we het afleggen van de hitte, zoals in de afgelopen maand. Want als de thermosmeter naar de 30C stijgt, zijn Amsterdammers in de openbare ruimte overgeleverd aan het befaamde ‘steengrillen’. Dat is als een straat zonder bomen of perkjes zo veel extra opwarmt, en ’s nachts zo weinig afkoelt, dat er een ‘hitte-eiland’ ontstaat met onaangename ‘hitte-stress’. De gevoelstemperatuur kan er oplopen tot 45C. Verschrikkelijk! Tegels lichten is een vrij eenvoudige manier om daar iets aan te doen. En wie er niet gezellig plantjes in zet, geeft de grond gewoon terug aan de natuur. Onkruid is ook groen, tenslotte. Overigens is van het tegels lichten een nationale sport gemaakt en zijn er zelfs Nederlandse Kampioenschappen. Wordt Amsterdam Nederlands Kampioen Tegelwippen? In 2023 zijn er per 1000 Amsterdammers al bijna 60 tegels gelicht en vervangen door groen (peildatum 20 juni). Dat is voor de hele stad bij elkaar een voetbalveldje van pak ‘m beet twee vierkante kilometer. En een flinke voorsprong op Rotterdam. Dat moet toch aanspreken in de stad van Ajax. (Foto: NK-Tegelwippen.nl)
In gemengde complexen met kopers en huurders wordt natuurlijk ook wel eens verbouwd. Bewoners – zowel huurders als kopers – hebben dan gewoonlijk inzage en soms inspraak in de plannen en het proces. Maar Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en Bewonerscommissies (BC’s) blijken maar al te vaak niet-communicerende vaten te zijn als iets in hun gedeelde complex op de schop moet. De Ombudshuurder geeft advies.
Kopers zijn uiteraard blij als zij een eigen woning in hun bezit hebben kunnen bemachtigen en zeker indien dit in een complex is van een woningcorporatie. Want die zijn relatief ‘goedkoop’. Vaak willen kopers er een paradijsje van maken door te verbouwen. Plannen hiertoe worden gemaakt en ingediend bij het stadsdeel of de gemeente. Die beoordeelt de plannen en geeft de vergunning af.
Het lijkt heel simpel. Toch gaat er regelmatig het een en ander fout. Een nieuwe koper kent de woning en de rest van het pand onvoldoende. Met name als er iets moet worden weg- of doorgebroken kan het fout gaan.
Toch worden er hiervoor vergunningen verstrekt. Kennelijk is de kennis en inzicht bij bouwtoezicht ook onvoldoende. Zie ter illustratie een brief van een BC aan het stadsdeel.
Maar ook bij andere complexen en particuliere verhuurders gaat er regelmatig iets mis met verbouwingen, zoals te horen is van huurders uit andere complexen en bij particuliere verhuurders.
Om dit soort fouten te voorkomen is het zeer verstandig dat BC’s alle (ver)bouwvergunningen goed in de gaten houden. En als er geen BC is, dan kunnen enkele huurders dit op eigen initiatief doen.
Alle vergunningen worden gepubliceerd op www.mijnoverheid.nl. Op deze site kunnen BC’s en huurders zich aanmelden om alle vergunningen in hun postcodegebied te ontvangen. De grootte van het postcodegebied kan zelf worden bepaald via ‘een straal van … meter’. Het valt moeilijk te vermijden, maar ook komen er dan vergunningen binnen van nabijgelegen complexen. Voor elke vergunning kan via de mail of link nadere informatie opgevraagd worden.
Met name de plattegronden zijn belangrijk. Klopt de huidige situatie wel? Staan de doorgaande leidingen en afvoerkanalen wel ingetekend? En op de goede plaats? Zijn deze nog wel of niet in gebruik en waarvoor, zoals rookkanalen? Hetzelfde geldt voor de nieuwe situatie. Wat is er veranderd? Wat wordt er gesloopt?
De ervaring leert dat medewerkers van bouwtoezicht vinden dat leidingen niet ingetekend hoeven te worden. Zelfs doorgaande leidingen niet. En afvoerkanalen zijn volgens hen ook leidingen. Een volkomen verkeerd standpunt. Want een werknemer van het (ver)bouwbedrijf ziet op zijn bouwtekening deze doorgaande leidingen en afvoerkanalen niet ingetekend en trekt de conclusie dat deze gesloopt kunnen worden. Met alle noodlottige gevolgen van dien. Dit is altijd een goede grond om bezwaar te maken.
Hiermee komen we tot een belangrijk punt, het bezwaar maken. Bij wie dit moet staat duidelijk omschreven bij de vergunningverlening: dit is het Juridisch Bureau van de gemeente. Toch gaat dit niet zomaar. Alleen belanghebbenden mogen bezwaar maken bij het Juridisch Bureau. En het beleid van het Juridisch Bureau is niet altijd helder en duidelijk.
De ervaring leert dat een BC wordt beschouwd als een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid en als zodanig zelf geen bezwaar kan maken. Dus wilt u bezwaar maken, doe dat dan op eigen naam en niet namens de BC. Wel moet worden vermeld dat deze persoon bijvoorbeeld als voorzitter van de BC ook bij de VvE-vergaderingen de huurders vertegenwoordigt. En dat de BC een belangenorganisatie is, die de belangen van de huurders en de woningen in het complex behartigt, met name de gevolgen van de verbouwingsplannen, en dat ondergetekende deze belangen vertegenwoordigt. Inclusief ongewenste ontwikkelingen, zoals verkamering of woningsplitsing, indien dit speelt.
Laat als het mogelijk is een of meer huurders rondom de desbetreffende woning meetekenen of een ondersteuningsverklaring toevoegen. Dat maakt het bezwaar sterker.
Kortom, besteed veel aandacht aan dit punt. Hoewel het balletje soms beter rolt. Dan is een bezwaar zo overduidelijk dat het weliswaar niet als bezwaar in behandeling wordt genomen, maar dat wel de verbouwplannen wel worden aangepast om het bezwaar weg te nemen.
Het tweede belangrijke punt zijn de gronden van bezwaar. Dit kunnen dus fouten zijn zoals hierboven omschreven, maar ook ongewenste ontwikkelingen. Zoals verkamering of woningsplitsing. Een goede en duidelijke omschrijving is heel belangrijk. En bedenk dat u slechts zes weken de tijd hebt na publicatie van de vergunning. In de praktijk komt dit neer op vijf volle weken.
Indien nodig kan altijd contact opgenomen worden met ervaringsdeskundigen.
Zie ter illustratie twee voorbeelden van bezwaarschriften. (BEZWAAR5 en BEZWAAR8) Beiden zijn ontvankelijk verklaard en in behandeling genomen.
Willem Staffeleu irriteerde zich mateloos aan de onneembare drempel voor de berging. Die was zo hoog dat hij zijn fiets eroverheen moest tillen. En de buren blijkbaar ook. Uit de tegels bij de ingang was al een veelzeggend brok weggeslagen door stootschade. Hoe hoog mag zo’n drempel wettelijk zijn, vroeg Willem zich ineens af. Hij ging op onderzoek uit.
Wim werkt als boekhouder bij een grote autorijschool in Amsterdam. Daarnaast is hij lid van de kascommissie van Arcade en penningmeester bij Bewonerscommissie Mikado. Het werken met geld is hem dan ook niet vreemd. Maar het gaat niet altijd alleen om de centen. Het gaat soms ook om harde centimeters van een drempel die hoger is dan wettelijk is toegestaan.
Willem: ‘Toen ik 16 jaar geleden aan de Haarlemmer Houttuinen kwam wonen, was ik maar wat blij met mijn nieuwe stek. Mooie woning, balkon op het zuiden en winkels op loopafstand. Wat wil je als nieuwe huurder dus nog meer?! Maar waarom al die fietsen, kinderwagens en rollators in het trappenhuis? Ik begreep er niets van. Waren die medebewoners te lui om even naar de berging te lopen?
Niets bleek minder waar. Het probleem zat ‘m vooral in de hoge opstap. Die opstap (trede) was namelijk uitzonderlijk hoog, 25 centimeter. Gebruik van een steekwagentje en/of rollator was hierdoor onmogelijk en ook het stallen van je fiets was een hels karwei. Iedere keer stootte ik met mijn kettingkast tegen de rand van de opstap, met alle gevolgen van dien. En dan heb ik het nog niet eens over bewoners die slecht ter been of slechtziend zijn of jonge moeders die een kinderwagen en/of kinderfiets wil stallen in de berging.
Ik heb dat dus eens goed uitgezocht. Want wat zijn eigenlijk de bouwvoorschriften voor een entree naar bergingen op de begane grond? Ik heb er het Gebrekenboek van de Huurcommissie op nageplozen.
Hierin staat duidelijk dat een opgang (opstap) naar bergingen maximaal 22 centimeter hoog mag zijn. Na zorgvuldig meten bleek onze drempel drie centimeter te hoog. Drie aanzienlijke centimeters, dus, net dat essentiële verschil tussen gemak en ongemak.
Met die gegevens ben ik naar Lieven de Key gestapt. Die reageerde in eerste instantie nogal laconiek op het verschil van drie centimeter.
Maar ook huurders hebben rechten. Ik heb Lieven de Key gewezen op Artikel S4 uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Die 22 centimeter is niet zonder reden op die hoogte vastgesteld; dat is gebaseerd op allerlei ergonomische maatstaven en veiligheidsvoorschriften.
Vervolgens hoorde ik lange tijd niets. Totdat ik op een zomerse dag na mijn werk op mijn fiets de straat kwam ingereden. En zowaar! Voor de ingang van onze bergingen zag ik een extra trede. En met trede bedoel ik dus niet zo’n blok beton dat je wel vaker ziet. Nee, in dit geval was het een heus stoepje, compleet met stoeprand.
Fijn voor oudere bewoners die slecht ter been zijn, maar ook fijn voor bewoners die op normale wijze hun fiets, kinderwagen of rollator in de berging willen stallen.
Niet lang daarna heeft Lieven de Key ook nog extra verlichting aangebracht. Eveneens op verzoek van bewoners. Het klinkt misschien gek, maar met deze simpele aanpassingen ervaar ik het stallen van mijn fiets nu als een heus feestje. Met dank aan Lieven de Key.’
Moraal van het verhaal
Het zijn vaak kleine dingen die het verschil maken. Een klein ongemak kan toch veel leed en problemen veroorzaken. Denk dus NOOIT dat iets te klein is om over te zeuren, maar maak altijd melding bij Lieven de Key of Lieven de Stad. Dan kan het euvel toch zomaar op een dag verholpen zijn.