Arcade is de huurdersvereniging die hoort bij Lieven de Key en Lieven de Stad, uw verhuurder in Amsterdam én Diemen. Arcade zoekt huurders van Lieven de Key en Lieven de Stad die willen deelnemen aan een regelmatig overleg van het Huurders Platform Diemen (HPD).
Wat is het Huurders Platform Diemen?
In het Huurdersplatform Diemen, kortweg HPD, werken de huurdersorganisaties van drie woningcorporaties in Diemen met elkaar samen. Dat zijn Arcade, de Bewoners Raad Rochdale (BWR) en Huurgenoot, de huurdersvereniging van woningcorporatie Stadgenoot. Het HPD is een volwaardige gesprekspartner in het overleg over wonen met de woningcorporaties en de gemeente Diemen.
Overleg over sociale volkshuisvesting
Het Huurders Platform Diemen overlegt met de gemeente Diemen en woningbouwcorporaties over sociale volkshuisvesting in de gemeente Diemen. In dit overleg maakt men een soort raamovereenkomst die uiteindelijk door de gemeenteraad wordt vastgesteld. In de raamovereenkomst staan doelen met betrekking tot de sociale woningbouw die de gemeente wil realiseren. Deze doelen behelzen onder ander te realiseren nieuwbouw, de staat van onderhoud in de verschillende stadsdelen, de energietransitieplannen, de te verkopen huurpanden, kortom alle zaken die te maken hebben met woningbouw en sociale huur in Diemen.
Wat wordt van u gevraagd als lid van het Huurders Platform Diemen?
- Betrokkenheid bij huurdersbelangen, volkshuisvesting en medezeggenschap
- Hart voor Diemenaren die afhankelijk zijn van huurbeleid
- Communicatieve vaardigheden
- Vaardigheid in digitaal werken
- Teamgeest, in goed teamverband kunnen samenwerken
- Ongeveer 8-10 uur per maand beschikbaar zijn (voorbereiding en overleg)
Wat krijgt u ervoor terug?
- Een boeiende vrijwilligersfunctie
- Veel voldoening door met elkaar te werken aan het verbeteren van de positie van huurders
- Kennis van (lokale) volkshuisvesting
- Een gezellige werkomgeving met voorzieningen en faciliteiten
- Een vrijwilligersvergoeding
Interesse? We verheugen ons op uw reactie. Klik hier en neem contact met ons op!
Overlast van wietgeuren, gekapte bomen in je binnentuin of gebrekkige communicatie tijdens groot onderhoud: drie gevallen waarin de Geschillencommissie uitspraak deed. Het zijn allemaal zaken waar u als huurder mee te maken kunt krijgen. De Geschillencommissie van Lieven de Key doet uitspraak over kwesties waar de huurder en Lieven de Key niet meer samen uit komen.
Heeft u ook klachten die maar niet worden opgelost?
En komt u er met Lieven de Key of Lieven de Stad niet uit? Kijk dan welke stappen er naast de Geschillencommissie, nog meer ondernomen kunnen worden. Meer informatie is hier te vinden:
Ondersteuning klachten Arcade
Geschillencommissie Lieven de Key
Er is sprake van een ‘geschil’ wanneer een klager het niet eens is met een gedraging van Lieven de Key. Lieven de Key voert een handeling dan niet uit zoals de klager dat wil. Soms vindt een huurder dat Lieven de Key een reparatie niet goed uitvoert of niet goed herstelt. Dan gaat de Geschillencommissie naar het geschil kijken.
Uitspraak in het geschil ‘overlast wietgeur van buren’ (2022)
Een bewoner ondervindt al twee jaar hinder van wietgeuren in het complex. De geur komt via het slaapkamerraam naar binnen. Deze is waarschijnlijk afkomstig van de onderburen. De bewoner moet hierdoor altijd de ramen dichthouden. Gesprekken met de onderbuurvrouw leidden niet tot een oplossing. Extra afspraken na bemiddeling door Lieven de Key worden niet nageleefd. Bemiddeling door Beter Buren is gestrand omdat volgens de verzoekster de benedenbuurvrouw niet wil meewerken. Verzoekster vindt dat Lieven de Key laks omgaat met de situatie en zich onvoldoende inspant om tot een oplossing te komen. Zij wenst ongestoord woongenot en een spoedige beëindiging van de rookoverlast.
De klacht dat Lieven de Key zich onvoldoende inspant om de overlast op te lossen is ongegrond. Dit betekent dat de bewoner op dit punt geen gelijk krijgt. Lieven de Key heeft haar eigen beleid inzake overlast gevolgd. Er is niet gebleken dat Lieven de Key zich niet heeft ingespannen om de overlast van verzoekster op te lossen. De klacht dat verzoekster geen ongestoord woongenot heeft is gegrond. De bewoner krijgt op dit punt dus wel gelijk. De onderbuurvrouw houdt zich niet aan de gemaakte schriftelijke afspraken van de bemiddeling. Ook heeft Lieven de Key de benedenbuurvrouw gewaarschuwd. Lieven de Key volgt weliswaar haar eigen beleid en ondernam meerdere acties maar benut niet alle wettelijke mogelijkheden. Zo zijn gemaakte afspraken niet gehandhaafd.
De geschillencommissie adviseert Lieven de Key om huurder een tegemoetkoming aan te bieden totdat de overlast is opgelost. Hoe lang deze tegemoetkoming kan gelden en hoeveel tegemoetkoming er moet worden gegeven, mag Lieven de Key zelf beslissen.
Uitspraak in het geschil ‘kappen van bomen in binnentuin complex’ (2021)
In 2021 klaagt een bewoner bij de Geschillencommissie over gekapte bomen in de binnentuin van zijn complex. Door de gekapte bomen ligt zijn balkon niet meer in de schaduw. De Geschillencommissie stelt vast dat Lieven de Key van de gemeente wel een kapvergunning heeft gekregen. Lieven de Key mocht de bomen dus kappen. De klacht over de gekapte bomen is dus ongegrond. De bewoner krijgt geen gelijk van de Geschillencommissie.
De Geschillencommissie vindt wél dat Lieven de Key de klager zelf had moeten informeren over de aanstaande kap en het daaraan voorafgaande advies van een deskundig bureau. Ook moet Lieven de Key de herbeplantingsplicht nakomen. Dat betekent dat voor elke gekapte boom een nieuwe boom moet worden geplant. Naar aanleiding van deze zaak beloofde Lieven de Key om in de toekomst direct omwonenden eerder te informeren over dit soort trajecten. Bewoners zijn zo op de hoogte en kunnen eventueel nog bezwaar indienen bij de gemeente tegen de kapvergunning.
Uitspraak in het geschil ‘communicatie tijdens onderhoud’ (2022)
Er vinden onderhoudswerkzaamheden in het complex van een bewoner plaats. Bewoner klaagt bij de Geschillencommissie over de planning en het uitstel van de werkzaamheden, de gebrekkige communicatie, de overlast tijdens de werkzaamheden en over de kwaliteit van de werkzaamheden.
De Geschillencommissie stelt dat de klachten over de communicatie, overlast en kwaliteit van de werkzaamheden ongegrond zijn. Op deze punten krijgt de bewoner dus geen gelijk. Lieven de Key heeft bewoners namelijk tijdig geïnformeerd. Verder is het onontkoombaar dat onderhoudswerkzaamheden overlast veroorzaken. Daarnaast is tijdens de behandeling van de klacht niet gebleken dat de werkzaamheden van onvoldoende kwaliteit zijn geweest. Verzoeker wordt wél in het gelijk gesteld over het feit dat er onaangekondigd werkzaamheden zijn verricht op het balkon van huurder en op het dak.
De geschillencommissie geeft Lieven de Key nog de volgende adviezen: verzorg – naast de algemene communicatie – bij grotere onderhoudsprojecten een maandelijkse update over de stand van zaken richting alle bewoners. Dit geldt zeker als de werkzaamheden langer gaan duren dan is gepland. Zorg daarnaast voor maatwerk in de communicatie en voor individuele begeleiding van zieke en/of mindervalide bewoners tijdens langlopende (onderhouds)projecten.
Op maandag 17 april 2023 was er een avond voor bewonerscommissies (BC’s) van Lieven de Key en Lieven de Stad. Dit initiatief van Arcade en stichting !WOON was een groot succes. Er was veel ruimte en aandacht voor het persoonlijke verhaal van de deelnemers, huurders die in hun eigen complex opkomen voor de gedeelde belangen van alle medebewoners.
‘Mooie historische locatie’, zegt Ab, één van de deelnemers die net is binnengekomen, over het statige pand waarin het hoofdkantoor van stichting !WOON zit gevestigd . ‘Je vermoedt dat dit gebouw wel een geschiedenis heeft.’ Gebouw De Kolk aan de Nieuwezijds Voorburgwal uit 1926 heeft inderdaad een markante voordeur die opvalt op deze toch al plek bijzondere in het centrum van Amsterdam. Na een inloop, waarbij deelnemers met elkaar kennismaken, start het programma.
Bewonerscommissies zijn de directe medezeggenschapsorganen van huurders. Een aantal bewoners in één complex, gebouw of buurt behartigen als groepje samen de belangen voor alle bewoners in het complex, gebouw of buurt. Soms met goede resultaten. Wilt u een bewonerscommissie oprichten of een bestaande bewonerscommissie nieuw leven inblazen? Arcade helpt u daarbij met raad, daad en een klein budget. Klik HIER voor een stappenplan.
Inchecken
Francis Bock, teamleider bewonersinvloed bij !WOON en Daphne Paris, bestuurslid bij Arcade en lid van bewonerscommissie Frankendael, openen de avond. Nadat iedereen zich heeft voorgesteld, is het tijd om ‘in te checken’. We vragen in welk stadsdeel mensen wonen, hoe lang ze actief zijn in een bewonerscommissie en of ze tevreden zijn over hun contact met Lieven de Key of Lieven de Stad.
De reacties op de incheck zijn wisselend. Daar waar enkele BC’s tevreden zijn, zijn er ook een paar zeer ontevreden. Het lijkt erop dat BC’s in gemengde VvE’s minder tevreden zijn over Lieven de Key. Dat zit dan vooral in het moeizamer tot afspraken komen en de stroperige werkwijze. Ook blijft de (telefonische) bereikbaarheid een aandachtspunt.
De aanwezigen gaan uiteen in diverse werkgroepen. Ab sluit zich bij de werkgroep energiecoach aan. In de tweede ronde voegt hij zich bij de werkgroep BC’s.
Werkgroep servicekosten
De werkgroep wordt geleid door Hielke Ploeg, programmaleider BEET (Programma Bewoners en Energietransitie) bij !WOON. Hielke leidt op een ander moment van de avond ook de werkgroep energietransitie. Er wordt gestart met een casus waarbij kennis en ervaring worden uitgewisseld. De rode draad is dat het verkrijgen van informatie van Lieven de Key voor het gesprek over de afrekening van de servicekosten, achterblijft. De top 3-tips voor BC’s:
– Veel vragen stellen om duidelijkheid te krijgen
– Verzoeken om een betere communicatie
– Is er nog iets onduidelijk? Vraag! Kom je er samen niet uit? Ga eerst in gesprek met je verhuurder. Als daar niets uitkomt kan je naar de Geschillencommissie, daarna de Huurcommissie en daarna (eventueel) naar de rechter
Geschillencommissie en huurcommissie
Soms meldt een huurder een klacht bij Lieven de Key, maar lukt het niet om een oplossing te vinden. De huurder kan dan een klacht indienen bij de Geschillencommissie. Er is sprake van een geschil wanneer een klager het niet eens is met een gedraging van Lieven de Key. Lieven de Key voert een handeling dan niet uit zoals de klager dat wil. Soms vindt een huurder dat Lieven de Key een reparatie niet goed uitvoert en ook niet goed herstelt. Dan gaat de Geschillencommissie naar het geschil kijken. In tegenstelling tot de Geschillencommissie, zijn de uitspraken bij de Huurcommissie bindend. De Huurcommissie heeft ook meer bevoegdheden. De Huurcommissie kan bijvoorbeeld huurkorting afdwingen bij ernstig achterstallig onderhoud.
Werkgroep energietransitie
Er is allereerst besproken dat de gemeente Amsterdam een speciale website heeft over de energietransitie: Amsterdam Aardgasvrij.
Op de website van de gemeente staat wanneer jouw buurt van het gas gaat. Ook staat er welke alternatieve energiebron voor jouw buurt de voorkeur heeft. Dit is overigens een visie en staat niet vast. Per buurt en met de buurt wordt uiteindelijk bepaald wat er echt gaat gebeuren (er zijn uitzonderingen mogelijk). Corporaties, waaronder Lieven de Key, doen bij renovaties wel al voorstellen om alvast aardgasvrij te worden. De zogenaamde Amsterdamse kaderafspraken zijn hierbij van toepassing. In de kaderafspraken staat de regels die bij een renovatie/sloopprocedure horen. De wensen van de bewoners en het advies van de bewonerscommissie moeten worden meegewogen in het besluit van een corporatie.
Tijdens de bijeenkomst zijn verschillende energiebronnen besproken die in Amsterdam genoemd worden. Over verbruikskosten van warmtenet zijn zorgen bij deelnemers door geluiden uit de stad. Een warmtenet, wat ook wel stadsverwarming genoemd wordt, is een netwerk van leidingen onder de grond waar warm water doorheen stroomt. Vervolgens verwarmt dit warme water, huizen en gebouwen. Belangrijke tip is om bij een overstap op een alternatieve energiebron, afspraken te maken over monitoring van het gebruik. Dit om verrassingen te voorkomen als het systeem niet werkt zoals het zou moeten werken.
Werkgroep energiecoach
Tijdens deze werkgroep wordt er ook waardevolle informatie uitgewisseld. Energiecoach Mart Boden vertelt er enthousiast over:
‘Gisteren faciliteerde ik een rondetafelgesprek over energieverbruik bij Arcade, een huurdersvereniging die BC’s bijstaat. En waar ik normaal als energiecoach één-op-één gesprekken voer, werden nu buren geconfronteerd met elkaar en vertelden ze in een rondetafelgesprek over hun energieconsumptie en stelden zij hun energievragen. En wat gebeurde was eigenlijk heel leerzaam. Ze constateerden dat er grote verschillen waren en gingen meteen op zoek naar waar die verschillen lagen.
En bijna vanzelf kwamen elkaars slimmigheden boven tafel. Een soort energie-‘weight watchers’-concept ontvouwde zich voor mijn ogen.
Dus ga dit gesprek niet uit de weg: met de billen bloot. En dan niet: hoeveel betaal jij? Nee, het echte werk: Hoeveel kuub en hoeveel kWh, daar moet het gesprek over gaan. En dan speel je het spel ‘zoek de verschillen’. Gebruik je een energie-app en #energierapport en loop je langs je hele huis, #verwarming, #thermostaat, #douche, #deuren, #ramen, #koelkast en #vriezer, #boiler, #wasgedrag, #lampjes en zoek waar de winst is te behalen. En houd elkaar af en toe op de hoogte van jullie vorderingen.’
Ab: ‘Het was goed om ons energieverbruik te vergelijken. Bijvoorbeeld bij je wasmachine of koelkast. Daarbij is ook het energielabel belangrijk. Daar werden we ons tijdens de workshop opnieuw bewust van. We kregen concrete tips waar je direct iets mee kan.’
Werkgroep BC’s
Tijdens de werkgroep BC’s wordt benadrukt dat je bewoners op een heldere manier moet benaderen. De workshop wordt geleid door Daphne Paris. Deelnemers krijgen nieuwsbrieven en een folder voor nieuwe bewoners te zien. BC Frankendael maakte zich met succes sterk voor het behoud van hun tuindorp en deelde materiaal waarmee je als bewoners op kunt komen voor je rechten. De top 3-tips voor BC’s:
– Kijk goed hoe je complex in elkaar zit en waar behoefte aan is
– Communiceer proactief en hang op strategische plekken belangrijke informatie op
– Blijf aandacht vragen voor thema’s als onderhoud, betaalbaarheid en leefbaarheid
Enthousiast
Aan het einde van de avond is iedereen enthousiast. Ab ook. ´Ik vond het goed dat het zo interactief was. Omdat we continu met elkaar in gesprek waren en ervaringen uitwisselden, hebben we veel van elkaar kunnen leren.’
Met de aangepaste wet worden vaste huurcontracten (voor onbepaalde tijd) weer de norm in plaats van tijdelijke flexcontracten van maximaal twee tot vijf jaar. Hiermee hebben huurders weer iets meer zekerheid, uitgezonderd studenten en jongeren. Cok Oostveen, activistisch huurder en vrijwilliger bij Arcade, is daarom niet onverdeeld enthousiast over de nieuwe wet. Hieronder zijn betoog.
Onlangs heeft de Tweede Kamer een wet aangenomen met een verbod op tijdelijke huurcontracten. Dit zal het misbruik van tijdelijke contracten, met name bij particuliere verhuurders, moeten tegengaan. Voordat deze wet definitief wordt moet de Eerste Kamer akkoord gaan.
Het verbod op flex is niet absoluut. Er zijn uitzonderingen voor beperkte situaties en voor bepaalde doelgroepen. Voor studenten wordt het campuscontract gehandhaafd. En voor jongeren blijft een 5-jarig contract nog steeds mogelijk. Afgevraagd kan worden of deze laatste uitzondering wel zo verstandig is.
Lieven de Key zet met haar beleid vol in op jongeren en tijdelijke contracten. Ook de andere woningcorporaties doen hier aan mee maar in iets mindere mate. Afgevraagd kan worden of dit wel eindeloos kan doorgaan, jongeren de woningmarkt instampen en dan maar zien wat er uit komt? Want waar moeten die jongeren heen als zij na die 5 jaar, plus misschien 2 jaar verlenging, hun woning uit moeten? Kunnen zij tijdig andere woonruimte vinden op de overspannen Amsterdamse woningmarkt of komen zij op straat te staan?
Ex-jongeren missen de boot
Het ziet ernaar uit dat veel ex-jongeren de boot zullen missen. Op zich een goede reden om dit eenzijdige beleid van tijdelijke jongerencontracten sterk te minderen of helemaal te stoppen. Daarnaast zijn er nog meer redenen om met dit beleid te stoppen. Een ervan is de eenzijdige ontwikkeling van Amsterdam – en overigens ook van andere grote steden – in relatie tot de wijde omgeving van die grote steden.
We concentreren ons op onze eigen situatie. Amsterdam was in de jaren na de wederopbouw (de jaren vijftig van de vorige eeuw) enigszins in verval geraakt. Weliswaar waren er veel woningen bijgebouwd, met name in Nieuw West en de Bijlmer was de stad flink uitgebreid, maar economisch deed Amsterdam het niet goed. Het centrum en de 19de eeuwse wijken waren in verval geraakt, de speculatie op de huizenmarkt met leegstand was toegenomen, er kwam verkrotting en het ‘stapelen’ van werkende migranten in bepaalde buurten.
De stad had een positieve impuls nodig. Die kwam in de jaren ’80 met de stadsvernieuwing. Kleinschalig en gericht op bewoners, in tegenstelling tot het ‘overloopbeleid’ en de megalomane stedelijke plannen van de jaren ’60 en ’70, met grootschalige sloop, hoge nieuwbouw, brede verkeerswegen en metrolijnen.
Naast de stadsvernieuwing werd ingezet op hoogwaardige werkgelegenheid, met name in de financiële sector, hoofdkantoren, automatisering en de creatieve beroepen. Met de Zuidas als een van de trekkers.
Echter veel nieuwe arbeidsmigranten, de zogenaamde ‘kenniswerkers’, moesten van buiten Nederland komen. Nieuwe expats en in Amsterdam blijvende afgestudeerden verhoogden de inwonersaantallen. Hierdoor nam de vraag naar koopwoningen, duurdere huurwoningen en starterswoningen toe. Door die grotere vraag stegen de koop- en huurprijzen flink. De woningmarkt in Amsterdam raakte ontwricht. Het beleid sloeg door.
Kan de stad dit wel aan?
Je zou verwachten dat dit beleid van het aantrekken van kenniswerkers, met name gericht op jongeren, zou worden stopgezet, nu het min of meer uit de hand is gelopen. Helaas gebeurt dit niet. Het wordt hooguit bijgesteld, iets kieskeuriger wat betreft het soort bedrijf of instituut. Zo is er nu sprake van dat een groot NAVO-fonds voor innovatie naar Amsterdam gaat komen, met in het kielzog veel start-ups in de ICT-sector.
Kan de stad dit wel aan? Is het niet beter om dit in Zuid-Limburg te vestigen? Dat is een krimpregio en kan wel een impuls gebruiken. Bovendien bevinden zich daar ook een universiteit en hogescholen. Zodat afgestudeerden ook in de eigen regio aan de bak kunnen komen. En er is al een NAVO-vestiging in Brunssum.
Over regio’s gesproken, in de pers wordt regelmatig melding gemaakt van een leegloop van het platteland, gebrek aan werkgelegenheid aldaar, verdwijnende zorgvoorzieningen en openbaar vervoersarmoede. Waarom dan toch alle werkgelegenheid concentreren in de grote steden? En de rest van het land laten verloederen? Het aantal krimpregio’s neemt gestaag toe. Het evenwicht is volledig zoek.
In Amsterdam zullen door de steeds toenemende vraag naar woningen en bedrijfsterreinen uiteindelijk de groene scheggen en Waterland moeten worden opgeofferd. De stad wordt dan een steenwoestijn. De leefbaarheid zal sterk verminderen. Het zal een Pyrrhusoverwinning worden.
Het lijkt misschien een doemscenario, maar het is zeker niet onrealistisch. Al enige jaren terug pleitte econoom Coen Teulings voor grootschalige woningbouw in Waterland. Dat zou goedkoper zijn. Maar ook de gemeente in haar zoektocht naar bouwlocaties wilde volkstuincomplex Amstelglorie opofferen voor woningbouw.
Daartegenover zou Amsterdam als economische motor de regio’s op sleeptouw moeten nemen, niet leegzuigen!
Liever meer spreiding
Kortom: spreiden met die hap. Meer werkgelegenheid en jongeren naar de regio’s voordat deze doodbloeden. Dan komt daar meer en broodnodig leven in de brouwerij.
En dan nu de clou. Door ongebreideld maar aanbieden van jongerenwoningen met tijdelijke contracten versterkt Lieven de Key deze negatieve ontwikkelingen in Amsterdam. De scheefgroei zal blijven toenemen. Daarom zou dit beleid gericht op jongeren met tijdelijke contracten sterk moeten verminderen. Misschien is het zelfs beter om nu helemaal ermee te stoppen totdat de stad weer in balans is. Helaas biedt de nieuwe Wet vaste huurcontracten in deze kwestie geen oplossing.
Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel en zo bij te dragen aan verbetering. Zo is het wetsvoorstel Lokaal verbod op generieke tijdelijke verhuur ook voorgelegd.
Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. In de toelichting op het wetsvoorstel staat dat zowel huurders als verhuurders tevreden zijn over de 5-jarige jongerencontracten, die vallen onder de doelgroepcontracten. Dit kan voor huurders onmogelijk volgehouden worden. We pleiten in onze reactie daarom voor de afschaffing van het jongerencontract, dan wel een forse beperking van de mate waarin dit type contract ingezet kan worden.
Lieven de Key heeft haar koers gebaseerd op tijdelijke contracten waaronder het jongerencontract. Tijdelijke huurcontracten zorgen niet alleen voor woononzekerheid maar hebben ook negatieve effecten op de sociale cohesie en leefbaarheid in buurten, steden en dorpen.
In het wetsvoorstel wordt de mogelijkheid gecreëerd dat gemeenten wijken aan kunnen wijzen waar de generieke tijdelijke huurcontracten niet meer mogelijk zijn. Het doel is om de leefbaarheidsproblemen als gevolg van die tijdelijke contracten op te lossen.
Momenteel ligt de ‘wet vaste huurcontracten’ ter behandeling in de Eerste Kamer. Deze wet beoogt de volledige afschaffing van generieke tijdelijke contracten voor zelfstandige woningen vanwege de nadelige gevolgen voor huurders. Deze wet heeft onze sterke voorkeur als oplossing voor het probleem van die woononzekerheid boven het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.
Onderzoeken effecten jongerencontracten
Het onderzoek naar het effect van jongerencontracten dat in het wetsvoorstel wordt aangehaald, kent een flinterdunne onderbouwing. Hierin staat dat ook huurders tevreden zijn met jongerencontracten. Jongeren worden door tijdelijke contracten echter juist opgezadeld met woononzekerheid en stellen levenskeuzes als het stichten van een gezin uit. Dit blijkt uit onderzoek van RIGO in 2022. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Amsterdam, Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), huurdersvereniging Arcade en Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC).
Ook jongeren verdienen woonzekerheid
Sinds 16 januari 2023 is een nieuw systeem van woonruimteverdeling ingegaan in Amsterdam. Dit betekent dat als het jongerencontract afloopt en de jongere heeft ondanks verwoede pogingen toch geen nieuwe woning kunnen vinden, er twee jaar verlenging aangevraagd kan worden. Gezien de wooncrisis verwacht Arcade echter dat jongeren na twee jaar nog steeds geen kant op kunnen. Om die reden pleiten wij dan ook voor de gehele afschaffing van het jongerencontract. Dan wel een forse beperking van de mate waarin dit type contract ingezet kan worden. Ook jongeren verdienen woonzekerheid.
Stand van zaken wetsvoorstel vaste huurcontracten op 3 juli 2023
De Tweede Kamer heeft op 16 mei 2023 de wet vaste huurcontracten aangenomen. De Eerste kamer moet het wetsvoorstel nog wel behandelen en aannemen.
Er zijn nog een aantal wijzigingsvoorstellen door de Tweede Kamer aangenomen. Het tweejarige tijdelijke contract voor zelfstandige woningen wordt op een paar uitzonderingen na afgeschaft. Zo ook het vijfjarige tijdelijke contract voor kamerbewoning. Helaas is een wijzigingsvoorstel van de SP over de afschaffing van het vijfjarige jongerencontract niet aangenomen.
Zie verder: https://www.woonbond.nl/nieuws/succes-kamer-maakt-einde-regulier-tijdelijk-huurcontract
Arcade heeft 25 januari 2023 het voorgenomen besluit huurverhoging 2023 besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.
De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.
Het kader en doelstellingen van de huuraanpassing 2023
De huursom is het totaal van alle huur inkomsten van de corporatie. Wat Lieven de Key jaarlijks maximaal aan huurverhoging aan alle huurders mag vragen is een percentage van die huursom. Dat is in 2023 2,6%. Lieven de Key wil dat volledig benutten. Arcade vindt dat dat geen doel op zich zou moeten zijn, maar een grens. Het gevolg is namelijk dat veel huurders een huurverhoging krijgen van 3,1%. Ook die met een inkomen onder de grens voor sociale huur.
We missen een onderbouwing van de noodzaak om die geboden ruimte volledig te benutten, anders dan de standaardmotivatie dat het nodig is voor goed onderhoud en beheer. Arcade ziet het belang dat huurinkomsten nodig zijn. Arcade weet ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is. Daar komt de afschaffing van de verhuurdersheffing vanaf dit jaar nog bij.
Lieven de Key zou naast investeren in haar woningbezit ook voor huurders de betaalbaarheid van de huren kunnen verbeteren. De woonlasten zijn enorm gestegen. Met name door de stijgende energielasten in het afgelopen jaar en de aantasting van de koopkracht door de inflatie. Dit het juiste moment om de huurders tegemoet te komen.
Arcade is daarom van mening dat een maximale huurverhoging van 2,6% een veel redelijker uitgangspunt is.
Het voorgenomen besluit voor 2023
Inkomensafhankelijke huuraanpassing
Arcade vindt dat ook aan de bestedingsruimte van de hoge en middeninkomens grenzen zitten. Hier zouden verschillende aftoppingsgrenzen van de middenhuur, passend bij de inkomens kunnen helpen. Arcade mist een visie van Lieven de Key op de ontwikkeling van de inkomensafhankelijke huurverhoging op de lange termijn en wanneer de huren door deze verhogingen een grens hebben bereikt.
Passende inkomens in de gereguleerde sector
Arcade vindt dat als voor huurders met een passend inkomen door de huurverhoging van 2,3% de huur boven de 808,06 komt, Lieven de Key het percentage moet verlagen tot de liberalisatiegrens wordt bereikt.
Onzelfstandige eenheden
Arcade is het niet eens met het generieke percentage huurverhoging van 3,1 % voor alle onzelfstandige eenheden. Lieven de Key geeft aan dat dit toegestaan is vanuit het rijksbeleid voor de huurverhoging. Arcade vindt dat dit voornemen geen recht doet aan de samenstelling en inkomenspositie van veel huurders. Vaak zijn dit werkende jongeren of studenten met een relatief laag inkomen. Een maximale huurverhoging van 2,6% is niet meer dan redelijk.
Arcade vindt dat ook huurders van een onzelfstandige woonruimte met een individuele huurovereenkomst huurverlaging aan moeten kunnen vragen. Bijvoorbeeld als het inkomen onder de 120% van het minimum ligt en de huur van hun kamer/woning boven de 575 euro.
Vrijesectorwoningen
Arcade is in het afgelopen jaar door huurders van woningen in de vrije sector benaderd over het huurverhogingsbeleid voor de vrije sector in de afgelopen jaren.
Die huren zijn door de opeenvolgende forse huurstijgingen niet meer op te brengen. Daardoor hebben sommige huurders zeer tegen hun zin er al voor gekozen te verhuizen. Dit voordat zij in ernstige financiële problemen zouden komen. Veel van deze huurders begonnen jaren geleden met een aanvangshuur van rond de 900 euro. Zij zitten daar inmiddels honderden euro’s boven.
Arcade denkt dat het noodzakelijk is om die huurprijzen aan te laten sluiten op de middenhuurgrens. De huur van nieuwe huurders met een middeninkomen wordt immers afgetopt op de grens van 1131,28 euro. Trouwe huurders met een middeninkomen zouden hier ook aanspraak op moeten kunnen maken.
Daarom adviseert Arcade Lieven de Key om de huren van vrijesectorwoningen met huurders die een aantoonbaar middeninkomen hebben, af te toppen op de grens voor middenhuur van 1131,28 euro.
Gepensioneerden in de vrijesectorwoningen
Een bijzondere positie nemen de gepensioneerden in de vrije sector in. Hun inkomens zijn sinds 2008 niet meegestegen met de inflatie en huurstijgingen. Dit heeft geleid tot een gemiddeld koopkrachtverlies van 20%. In de periode 2008-2021 bedroeg de cumulatieve huurverhoging ruim 42%, terwijl de inflatie in dezelfde periode ‘slechts’ ruim 28% bedroeg. Ook met voor inflatie geïndexeerde pensioenen zou dus door de huurverhogingen in de afgelopen jaren een fors koopkrachtverlies zijn opgetreden.
Bewoners van seniorencomplexen hebben gekozen voor een seniorenwoning in de veronderstelling dat dit hun laatste woning zou worden. Zij voelen zich in toenemende mate onzeker of het op lange termijn mogelijk is om de huur te betalen. Er lijkt geen grens te zitten aan de stijging van de huren. Zij zien geen visie van Lieven de Key of er een grens zit aan de huurprijs en welke grens dat zou kunnen zijn.
Arcade vindt dat Lieven de Key vanuit haar sociale doelstelling haar verantwoordelijkheid hoort te nemen voor de woonzekerheid van deze huurders. Ouderen horen ook thuis in Amsterdam. Met het bieden van woonzekerheid door betaalbare woningen aan te bieden daar is het in de 19e eeuw per slot van rekening allemaal mee begonnen.
Arcade adviseert daarom voor de gepensioneerden met een huur boven de grens van 1131,28 euro geen huurverhoging te rekenen. De grens van de door de overheid vastgestelde middenhuur en de Nibud-norm van 35% zijn daarbij het uitgangspunt.
Wij vinden het daarnaast gewenst dat Lieven de Key, in overleg met de belanghebbende huurders, een langetermijnvisie en beleid gaat ontwikkelen over het huurprijsbeleid voor haar vrijesectorhuurders.
Matiging huurverhoging voor woningen met een laag energielabel
Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie, is dit een groot en acuut probleem. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen daarvoor de prijs, maar door de hogere energieprijzen worden ze nu financieel extra hard geraakt.
Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen door ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten. Arcade vindt dat huurders van woningen met een energielabel G geen huurverhoging zouden moeten krijgen. Voor huurders van woningen met een label F zou Lieven de Key een maximale huurverhoging van 1% en huurders van woningen met een E-label een huurverhoging van maximaal 2% moeten rekenen.
Bovengenoemd huurbeleid draagt bij aan directe verbetering van de betaalbaarheid voor deze huurders en motiveert Lieven de Key om snel een verbeterplan te maken voor verduurzaming.
Communicatie
Arcade vindt dat Lieven de Key met de voorgestelde overgang naar aanzegging van de huurverhoging per e-mail als standaard te snel gaat. Arcade vreest dat van veel huurders die hun e-mailadres hebben opgegeven bij aanvang van de huurovereenkomst, het adres inmiddels is verouderd, maar nog wel bestaand. Huurders kunnen de aanzegging van de huurverhoging mis lopen. Uit antwoorden op onze vragen blijkt dat de papieren huurkrant positief wordt beoordeeld, maar dat er dit jaar geen papieren huurkrant komt. Het belang van een correcte huurbetaling en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken vóór 1 juli wegen wat Arcade betreft op tegen de papierbesparing, die Lieven de Key als overweging aanvoert.
Arcade adviseert om alle huurders per e-mail te benaderen en aan te laten geven of zij de aanzegging van de huurverhoging (voortaan) per e-mail willen ontvangen. Zonder bevestiging zouden huurders schriftelijk geïnformeerd moeten worden.
Arcade ziet graag dat bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling voor alle huurders bijgevoegd is, gebaseerd op de nieuwste systematiek van woningwaardering.
- Brief_Arcade_inzake_voornemen_tot_huuraanpassing_2023 25-01-2023
- Bijlage_1_Arcade_Voornemen_tot_huuraanpassing_2023 25-01-2023
- Bijlage_2_Arcade_huuraanpassing_2023_inkomens_en_huurgrenzen 25-01-2023
- Antwoorden_op_vragen_Arcade_over_het_voorgenomen_besluit_jaarlijkse_huuraanpassing_2023 22-02-2023
- Advies_Arcade_voorgenomen_besluit huurverhoging 07-03-2023
- Reactie_LDK_op_advies_Arcade_huuraanpassing_2023 29-03-2023
Amsterdam heeft een tekort aan passende en betaalbare woningen. Daarom presenteert de gemeente de zogenaamde Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Op het conceptplan konden Amsterdammers en Weespers reageren. Arcade diende ook een reactie in. Hierbij een samenvatting. In de bijlage is de volledige inspraakreactie te vinden.
De reactie van Arcade op de AAV is beïnvloed door de volgende uitgangspunten:
Mensen zijn niet het probleem en schaarste is ook een verdelings- en passendheidsvraagstuk
Niet de mensen die wonen en willen wonen in de stad Amsterdam, maar het niet kunnen voorzien in de huisvestingsbehoeften is het probleem. De schaarste wordt vooral gevoeld door mensen die vanwege hun inkomen een beroep moeten doen op de sociale huursector en woningen in de middenkoop- en huursector. De AAV beperkt zich te veel tot de bestaande corporatiewoningvoorraad en het verdelen van de schaarste. Het zou beter zijn om met de aanpak te richten op de verhouding tussen de totale woningvoorraad tegenover de vraag aan betaalbare woningen.
Zet meer stappen
Voor huurders van corporatiewoningen zijn woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap belangrijk. De gemeente mag hiervoor nog wat stappen zetten. Zo moeten alle koop- en huurwoningen binnen Amsterdam mee in het verdelings- en passendheidsvraagstuk.
De sociale huursector in Amsterdam blijft vooralsnog het verdelen van schaarste. Maar bij schaarste zijn organisaties meer geneigd om naar regels te handelen en te vertrouwen op systemen. Arcade heeft de gemeente opgeroepen te blijven luisteren naar Amsterdammers die door regels in onmogelijke situaties zitten.
Volkshuisvesting is een menging van groepen
De visie op wonen en zorg verdient meer aandacht. Ook moet volkshuisvesting een menging van groepen zijn en er moet iets aan de betaalbaarheid van sociale huurwoningen en vrijesectorwoningen gedaan worden. Dit leidt anders tot ongewenste vertrekstromen. Er moet een visie op monumenten – dat zijn soms ook corporatiewoningen – en de verduurzaming hiervan, in de AAV worden opgenomen. En wij vragen de gemeente om de positie van huurders in gemengde VvE’s te versterken door te lobbyen voor betere wetgeving.
Onze reactie op thema’s uit de AAV
Wij steunen het uitgangspunt dat er geen nieuwe voorrangsregelingen bijkomen. Een transparante en eerlijke woonruimteverdeling betekent ook dat het zoeksysteem voor iedereen toegankelijk is. Dat is nu niet het geval. Niet iedere corporatie past de verhuisregelingen Van Hoog naar Laag (VHNL) en Van Groot naar Beter (VGNB) even intensief toe. Dat moet anders.
Middeninkomens beschermen
De voorrangsregeling die onder andere geldt voor mensen uit de zorg wordt oneigenlijk gebruikt. Deze huishoudens worden gehuisvest in een woning met een tijdelijk contract. Dat moet anders. De gemeente kiest ervoor om huur – en koopwoningen voor middeninkomens te beschermen. Dat is een goede zaak. Met de veronderstelling dat middenhuur betaalbaar is voor mensen met een middeninkomen zijn wij het echter oneens. De gemeente moet lobbyen bij het Rijk om de regulering van huurwoningen op een (veel) hoger niveau af te toppen.
Minder liberalisering en verkoop van sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen mogen niet langer geliberaliseerd of verkocht worden en complexgewijze verkoop aan derden (lees: andere partijen dan woningcorporaties) moet verboden worden. Deze verkoop kan tot enorme huurverhogingen leiden. Een ander punt dat we willen meegeven is het tegengaan van het gesjoemel met ruimte van sociale huurwoningen, ook bij splitsing van huurwoningen. Sloop van sociale huurwoningen mag pas als renovatie echt niet kan. Verder vinden we in tegenstelling tot wat in de AAV staat, het nooit toelaatbaar woningen of woonplekken op tijdelijke basis aan te bieden voor kwetsbaren.
Tegen tijdelijk wonen – ook voor jongeren
Wij spreken ons uit tegen tijdelijk wonen omdat het de woonzekerheid aantast. Verder zijn wij tegen tijdelijke huurcontracten voor grote woningen en rolstoelwoningen. Het ontneemt de waarden van woonzekerheid, thuis zijn en eigenaarschap. Het inzetten op verleiden tot verhuizen moet gehandhaafd blijven. Geen individueel huurcontract bij kamerverhuur is prima maar om misbruik te voorkomen, moet dit alleen voor corporaties mogen. We steunen de focus op nieuwbouw voor ouderen en gezinnen. Het zorgt ervoor dat met één verhuisbeweging meerdere huishoudens passender kunnen gaan wonen.
Tot slot
De AAV is de basis voor de prestatieafspraken met de huurders en corporaties. In Amsterdam zijn dit collectieve samenwerkingsafspraken. Wij vragen de monitor zo in te richten dat duidelijk is wat iedere corporatie bijdraagt. Dat leidt tot een beter resultaat omdat tussentijds aangesproken en bijgestuurd kan worden.
Huurdersvereniging Arcade Werkplan 2023
Elk jaar maken we een werkplan waarin we beschrijven wat we nastreven en welke prioriteiten we stellen voor het dan komende jaar.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
In deze tijden van energiecrisis en klimaatverandering worden huurders overspoeld met allerlei goedbedoelde tips om energie te besparen. Isoleren, dubbelglas, zonnepanelen, kieren dichten, thermostaat een paar graden lager, korter douchen – alle beetjes helpen. Maar volgens huurder en activist Cok Oostveen speelt er meer op het gebied van de energietransitie. Dat noemt hij een lang en ingewikkeld verhaal. Om het kort en overzichtelijk te houden formuleert hij hieronder een ideologisch betoog, met een aantal krachtige voorbeelden.
Een betoog van huurder en activist Cok Oostveen.
Als gevolg van veertig jaar neoliberalisme in politiek Den Haag zijn de huren te sterk gestegen. Onder andere door de verhuurderheffing, het oppompen van het puntenstelsel, te hoge aanvangshuren en de scherpe scheiding tussen sociale verhuur en de vrije sector. De markt zou alle problemen oplossen. Het tegendeel is waar. De markt heeft het wonen verziekt en de wooncrisis veroorzaakt! Maar dit terzijde.
Allereerst het misverstand dat de energietransitie alleen de omschakeling is van gas, benzine en andere fossiele brandstoffen naar zogenaamde hernieuwbare energie en groene stroom. Het is ook de bedoeling om minder energie te verbruiken. Dus niet alleen schoner maar ook minder; minder autorijden, minder vliegen, meer dingen zelf doen, op eigen kracht, zoals meer fietsen en meer lopen.
Wat dat betreft leven we in een ‘gemaksmaatschappij’. Overal is gemaksapparatuur voor. Dat wordt ons aangeprezen door reclames. Lekker makkelijk allemaal. Als je er niet aan meedoet tel je niet mee. Waar gaat dit naar toe? Komt er binnenkort een zelfroerend theelepeltje met afstandsbediening op de markt? Het klinkt overdreven maar zo werkt de consumentenmarkt.
Daarnaast bestaat er een overmaat aan ‘diensten’, alles kan worden thuisbezorgd of voor je worden gedaan. Nooit meer koken, nooit meer boodschappen doen, thuiswerken, geen vriendenbezoek meer maar digitaal communiceren. Voor sommigen misschien nog een uurtje sportschool per week. Voor de meesten bewegingsarmoe en overgewicht. Gaan wij de duiven achterna die op hun vaste stek zitten te wachten tot er weer zo’n gek met oud brood langs komt?
En dan de ontwikkeling die overduidelijk zichtbaar is in het straatbeeld. De enorme toename van e-bikes en fat bikes. Oorspronkelijk bedoeld om ouderen en zwakkeren te helpen om langer in beweging te blijven. Nu in gebruik bij veel jongere mensen die goed in staat zijn om zelf de pedalen rond te trappen. Zelfs schoolkinderen rijden binnen de stad elektrisch: de bewegingsarmoe van de toekomst!
Dit kost allemaal veel energie. Kennelijk is er een grote groep mensen die het kunnen betalen. Maar door de grotere vraag naar energie blijven de energieprijzen hoog. Waardoor anderen, in het armere deel van de samenleving, juist in de problemen komen en blijven. Meer solidariteit is wenselijk.
Een soortgelijke discussie hebben we gezien bij de internationale klimaattop over een solidariteitsfonds. Door de hogere uitstoot van rijke landen lopen arme landen flinke klimaatschade op die zij niet kunnen betalen. Maar ook het massaal opkopen van vloeibaar gas door rijke Europese landen zorgt voor hogere prijzen, zodat arme landen buiten de boot vallen en zonder gas komen te zitten. Ook op wereldniveau is meer solidariteit hard nodig.
Een kritische blik op onze consumptiemaatschappij is in dit kader op z’n plaats. De winkelschappen liggen vol. Niet alleen met essentiële dingen, maar ook met veel eigenlijk overbodige extraatjes. En daarbij de vele aanbiedingen, nog goedkoper dan goedkoop. Als we maar ‘kopen kopen kopen!’ blijft de verspilling ook toenemen. Wat overblijft komt terecht bij voedselbanken of wordt weggegooid. De verspilling is al jaren enorm. De massaproductie gaat maar door, meestal ten koste van de kwaliteit, arbeidsomstandigheden, uitputting van de grond, uitputting van grondstoffen en exploitatie van het leven om ons heen. Denk hierbij aan de stikstofproblematiek, de misstanden in de slachterijen, de vele arbeidsmigranten die slecht gehuisvest zijn, de louche uitzendbureaus die hierbij zijn betrokken, enzovoorts.
Bij apparaten uit zich dit op een andere manier. Een belangrijk onderdeel bijvoorbeeld wordt uit de handel gehaald zodat de consument gedwongen wordt een nieuw apparaat te kopen. Bijvoorbeeld een toner voor de printer. Of het apparaat is zodanig geconstrueerd dat reparaties onmogelijk worden. Allemaal verspilling. Dit kost veel energie. Wat dat betreft leven we ook nog eens in een weggooimaatschappij. Recyclen is niet altijd mogelijk.
Wij moeten als ‘consumensen’ veel bewuster worden. Is een aanschaf echt noodzakelijk? Daarbij meer letten op de kwaliteit, de levensduur, valt het te repareren of te recyclen. Bijvoorbeeld: goedkope schoenen gaan vrij snel kapot, terwijl duurdere schoenen vaak veel langer meegaan en bovendien loop je er prettiger op.
Solidariteit is een van de kernvoorwaarden voor de energietransitie. Niet meer ‘ieder voor zich’ en ‘niemand voor ons allen’. Dit individualisme, samen met de markt, leidt alleen maar tot een sterke tweedeling. De sterken en rijken worden sterker en rijker, de rest kijkt toe. Daarom moeten we toe naar minder markt of liever helemaal geen marktwerking. Gewoon meer regulering. Niet alleen op lokaal en landelijk niveau, ook en vooral op wereldniveau.
Dat betekent ook minder macht voor de aandeelhouders, de multinationals en de banken. Er moet veel meer aandacht komen voor het midden- en kleinbedrijf. Bedrijven moeten weer bewust worden van het maatschappelijk belang.
Solidariteit betekent ook dat rijke landen een stap terug moeten doen ten opzichte van arme landen. Hierbij moeten we niet vergeten dat onze rijkdom voortgekomen is uit het koloniale verleden met plundering van grondstoffen en slavernij. Maar het is niet de gewone burger die de stap terug moet doen, maar de ‘rijke elite’.
Concluderend kunnen we stellen dat er anders en duurzamer geproduceerd moet worden, minder en bewuster geconsumeerd, minder energie verbruiken, meer zelf doen op eigen kracht, minder markt en meer regulering. En vooral moeten de rijken een stap terug doen want zij zijn de veroorzakers van de energiecrisis, zij verbruiken en verspillen veel te veel. Wij moeten die solidariteit opeisen, van lokaal niveau tot wereldwijd!