Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van het wetsvoorstel om de toegang tot de sociale huur én de inkomensafhankelijke huurverhoging voor middeninkomens in de sociale huursector ook voorgelegd.
Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan. Verder vragen wij aandacht voor de juridische houdbaarheid van het voorstel als het gaat om de inkomensafhankelijke huurverhoging in relatie tot het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM).
Arcade deelt de vele bezorgde reacties vanuit huurdersbelangenorganisaties en individuele huurders op de internetconsultatie van dit wetsvoorstel. Het gaat om vergaande voorstellen die grote consequenties kunnen hebben voor woningzoekenden en huurders. De te bereiken doelen zijn arbitrair en wij voorzien dat de effecten van de maatregelen averechts uitpakken. De voorstellen bieden geen goede oplossing voor de noden op de (Amsterdamse) woningmarkt.
Een van die reacties is de kritische reactie die Stefan van Schaik, directeur-bestuurder van Wooncompagnie heeft opgesteld samen met 36 directeur-bestuurders van andere corporaties. Zij hebben verleden jaar ‘het pleidooi – een huurwoning, geen voorziening maar een thuis’ geschreven.
Arcade deelt hun bezorgdheid over de ontwikkeling van de corporatiesector die met dit wetsvoorstel weer een stapje verder gaat, namelijk naar wat de initiatiefnemers van het ‘Manifest Passend Wonen voor ogen hebben; een verdere flexibilisering van de woningmarkt. Het huurcontract voor onbepaalde tijd voor sociale huurders moet volgens de initiatiefnemers van het Manifest op de schop.
Woonzekerheid is basis voor stabiele samenleving
Arcade heeft met name gereageerd op juridische houdbaarheid van het voorstel. Het huurrecht kent een lange traditie om de rechten van huurders te beschermen. De bescherming van de zwakke partij, waartoe de huurder wordt gerekend, is ook de rode draad in boek 7 BW. Rechtszekerheid oftewel woonzekerheid is een sterk beginsel van het huurrecht.
Huurcontracten voor woningen zijn in beginsel voor onbepaalde tijd. De samenleving heeft daar belang bij. Woonzekerheid geeft stabiliteit aan mensen, en aan gemeenschappen en daarmee aan de samenleving. Woonzekerheid moet dan ook gezien worden als onderdeel van het huurcontract. Daar komt bij dat huurders bij het tekenen van dat contract niet konden voorzien dat de woningcorporaties de spelregels zouden willen wijzigen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging en het Europese Verdrag de Rechten van de Mens
Het doel van het veranderen van die spelregels is om door financiële prikkels, de inkomensafhankelijke huurverhoging, huurders te bewegen om hun huurcontract op te zeggen en andere woonruimte te zoeken. Dit is allerminst een keuze, zeker in de Randstedelijke omgeving waar nagenoeg geen goed alternatief aan woonruimte voorhanden is.
Met deze financiële prikkels wil de minister de woningcorporaties toestaan om vergaand in te grijpen op het besteedbaar inkomen van haar huurders. Wat Arcade mist in is hoe dit zich verhoudt met de Europese Verdrag van de Rechten van de Mens.
Arcade vindt ten minste artikel 1 eerste protocol EVRM (recht op eigendom) en artikel 8 EVRM (recht op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie) van belang. Deze artikelen beogen bescherming en waarborgen wanneer inbreuk gemaakt wordt op de rechten van mensen. Daarom is het van belang dat de regering in het wetsvoorstel hier aandacht aan besteedt.
Artikel 1 eerste protocol EVRM (artikel 1 EP EVRM) – bescherming van eigendom:
“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.
De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”
Zoals de corporatiebestuurders in 2013 als gevolg van de Wet Normering Topinkomens (WNT) een ingreep op hun inkomen onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM hebben kunnen brengen, kunnen huurders dat evenzogoed met de ingreep op hun huren. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft feitelijk een beoogd effect op de besteedbare inkomens en kan dientengevolge ook onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM worden gebracht. Als ‘eigendom’ in de zin van artikel 1 EP worden beschouwd rechten en belangen die een vermogenswaarde vertegenwoordigen. Omdat de hoofdregel is dat huurcontracten van woningen voor onbepaalde tijd worden afgesloten, is ‘eigendom’ daarvan in de zin van artikel 1 EP EVRM voldoende zeker.
Artikel 8 EVRM – Recht op eerbiediging van privé familie- en gezinsleven:
- Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
- Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.
Artikel 8 EVRM is ten eerste vanwege het sturen op doorstroming oftewel het potentiele verlies voor huurders van hun woning in het geding. Daarnaast is de privacy van huurders in het geding omdat woningcorporaties steeds specifiekere inkomensgegevens van haar huurders nodig hebben.
Bezwaren van Arcade wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging
Eén van de doelen van deze verstrekkende inkomensafhankelijke huurverhoging is dat huurders financieel geprikkeld worden zodat zij gaan kiezen om een andere woning te zoeken. Een verhuizing is een ingrijpende gebeurtenis in een mensenleven, zeker als dit niet geheel vrijwillig gaat. Het doel van doorstroming lijkt ons aanvechtbaar omdat het ten eerste lang niet altijd uit vrije wil van de huurder geschiedt. In Amsterdam zullen vele woningen meer dan € 1000, – en mogelijk zelfs boven de € 1200,- uit kunnen komen. En er is allerminst gegarandeerd dat de huurder de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel op kan brengen.
De terugvaloptie na inkomensterugval gaat niet verder terug dan drie jaar achtereenvolgende huurverhogingen. Die biedt dus geen garantie dat de huurder in zijn woning kan blijven wonen. Voor een nieuwe woning is de huurder dan afhankelijk van het systeem van woningverdeling in de woonplaats. Dat dit in Amsterdam geen uitzicht biedt op woonruimte op de korte termijn mag als bekend worden veronderstelt.
Daarmee kan financieel gestuurde doorstroming gekwalificeerd worden als een ernstige inbreuk op het recht van mensen om hun leven op een bepaalde plek in te richten en daar te kunnen blijven bijdragen aan de samenleving.
Een ander doel is dat huurders met een hoog (midden)inkomen gaan bijdragen aan de betaalbaarheid van de huren van huurders met een laag inkomen. Dat heet nivellering. In de kern komt het erop neer dat de individuele huurder aan zijn buurman vraagt, ben jij bereid om een deel van mijn huur te betalen? Huren van lage inkomens compenseren via de inkomensafhankelijke huurverhogingen, kan naar onze mening geen legitiem doel zijn. De verdeling van inkomens moet gaan via belastingheffing en het toeslagenstelsel.
Tot slot draagt het bij aan de investeringsruimte voor woningcorporaties.
Last komt op schouders van een beperkte groep huurders
Deze drie doelen vormen een last die voor rekening komt van een beperkte groep huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen. Ook met die huurders zijn ooit huurcontracten voor een bepaalde prijs afgesloten. Het was voor hen niet te voorzien dat positieve inkomenseffecten op enig moment ten goed zouden komen van de woningcorporaties.
Een huurverhoging in stappen van € 600,- of € 1200,- per jaar is een forse aanslag op het besteedbare inkomen zeker cumulatief over een meerdere jaren. In Amsterdam kunnen de huren van vele woningen volgens het woningwaarderingsstelsel met gemak een maximale huur boven de € 1000,- tot zelfs € 1300,- bedragen. Het is de vraag of zo’n ingreep nog proportioneel is.
Er zijn minder ingrijpende middelen
Er zijn bovendien minder ingrijpende middelen voorhanden waarmee hetzelfde doel bereikt kan worden. Het eerste middel waar de overheid direct op kan sturen is afschaffing van de verhuurderheffing. Dit verruimt onmiddellijk de investeringsruimte van woningcorporaties. De last daarvan komt niet bij een beperkte groep huurders terecht. En om de huren van huurders met lage inkomens te ontzien, kennen we een systeem van huurtoeslag.
Een beter middel om doorstroming van huurders te bevorderen, is huurders te verleiden naar een beter arrangement. Hier kunnen woningcorporaties zelf sturing aan geven door met aantrekkelijke woonconcepten te komen. Zo zijn er in Amsterdam bijvoorbeeld speciale regelingen voor ouderen om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen. Die regelingen kunnen nog aanmerkelijk verbeterd worden waardoor ze aantrekkelijker worden om gebruik van te maken.
Er is een gebrek aan waarborgen
Arcade vindt dat een huurder door geen enkele systematiek van inkomensafhankelijke huurverhoging in de positie gebracht moet worden dat hij of zij de huur niet langer kan betalen en onvrijwillig de woning zou moeten opgeven. De terugvalregeling geeft volstrekt onvoldoende garanties.
Arcade hoopt dat we in onze reactie voldoende ingrediënten hebben aangedragen voor de regering om een onderzoek te starten naar de juridische houdbaarheid van haar voorstellen in relatie tot artikel 1 EP EVRM en artikel 8 EVRM. Daarbij moeten de argumenten van de vele reacties van partijen, die op de ongewenste effecten van het voorstel hebben gewezen ook betrokken worden. We sluiten ons ook aan bij de reactie van de 37 corporaties (Wooncompagnie, Stefan van Schaik c.s.) van het Pleidooi, die een belangrijk signaal afgeven dat de regering de verkeerde weg aan het inslaan is.