Zienswijze Arcade op Huisvestingsverordening 2020 van de gemeente Amsterdam

Van 1 juni 2019 tot 14 juli lag de ontwerp Huisvestingsverordening 2020 (HVV 2020) ter inzage. Deze gewijzigde Huisvestingsverordening moet na de inspraakperiode en eventuele aanpassingen door de gemeenteraad worden vastgesteld, waarna de Huisvestingsverordening per 1 januari 2020 gaat gelden. Arcade heeft op drie onderdelen een zienswijze ingediend. We doen aanbevelingen over woningdelen, doorstroming naar middenhuurwoningen voor huurders van Lieven de Stad en de rechtsbescherming voor besluiten van het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) om complexen te erkennen als ‘gemengd wooncomplex’.

1 Omzettingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur

Arcade is blij met de voornemens om strengere eisen te stellen aan de omzettingsvergunning die kamergewijze verhuur van woningen mogelijk maakt. We kunnen ons erin vinden dat quota gesteld gaan worden op wijk, buurt en complexniveau. Al had dat van ons nog wel iets strenger gemogen. Er zijn steden die quota van 10% hanteren. Dat er individuele contracten met huurders afgesloten gaan worden vinden wij ook een verbetering.

Leefbaarheid

Dat de eisen voor geluidsisolatie voor woningen die omgezet worden naar drie onzelfstandige kamers, komen te vervallen stelt ons teleur.

De gemeente vindt de vaak gehorige Amsterdamse etagewoningen niet geschikt voor “uitbundig” toeristisch verblijf. Zeker niet gezien het vaak afwijkende dag- en nachtritme van toeristen. Arcade vindt deze woningen ook niet geschikt voor uitbundig gebruik door woningdelers, veelal jongeren. Daarom doet Arcade de aanbeveling om voor woningen die omgezet worden naar drie onzelfstandige woonruimtes geluidsnormen te blijven hanteren.

Daarnaast doen we de aanbeveling dat verhuurders aan de gemeente de voorwaarde van goed verhuurderschap aan de vergunning verbindt , zoals in diverse gemeenten gebruikelijk is. Als het intrekken van een vergunning ook gekoppeld wordt aan het niet voldoen aan de voorwaarde van goed verhuurderschap, dan heeft een verhuurder er belang bij om te sturen op goed gedrag van de kamerbewoners. Dat zal de leefbaarheid en de sociale cohesie op het niveau van een wijk, buurt, complex of trap ten goede komen.

Tijdelijke vergunningen

De omstandigheden waaronder de vergunning zou moeten vervallen, kan scherper. Als er sprake is van veel overlast door het gebruik, zou een vergunning ingetrokken moeten kunnen worden.

Het zou ook goed zijn om vergunningen voor een bepaalde tijd af te geven, bijvoorbeeld voor 5 jaar. Na die periode kan gekeken worden of er aanleiding is om die woning weer beschikbaar te stellen ten behoeve van normale bewoning. Zo heeft de gemeente meer invloed op de ontwikkeling van de woningvoorraad en voor welke doeleinden die ingezet gaat worden.

Woningcorporaties en kamergewijze verhuur

Arcade vindt dat het in beginsel niet op de weg van woningcorporaties ligt om de schaarse woningvoorraad in te zetten voor kamergewijze verhuur.

2 Voorrang sociale huurders ten behoeve van doorstroming naar middeldure huurwoningen

Huishoudens die een sociale woning achterlaten voorrang geven op toegang tot middeldure huurwoningen zal naar verwachting een gunstig effect hebben op de doorstroming. Arcade voorziet dat sociale huurders van ‘Lieven de Stad BV’, de dochteronderneming van De Key, geen gebruik kunnen maken van deze regeling. De Key heeft steeds gezegd dat voor deze huurders hetzelfde beleid gevoerd zal blijven worden als voor de sociale huurders van De Key. Maar als de huurders van Lieven de Stad hun woning opzeggen, komt die woning niet opnieuw beschikbaar voor sociale verhuur. Arcade roept op om ook huurders van een dochteronderneming van een woningcorporatie die willen doorstromen naar een middeldure huurwoning, expliciet onder deze regeling vallen.

3 Erkenning ‘gemengd wooncomplex’ en rechtsbescherming

Sinds 1 januari 2018 is in de huisvestingsverordening (HVV) het ‘gemengd wooncomplex’ opgenomen en kunnen woningen in die complexen toegewezen worden aan statushouders of aan op motivatie geselecteerde starters die bereid zijn ondersteunende activiteiten te verrichten voor de gemeenschap. In 2016 en 2017 zijn woningen in zo’n gemengd wooncomplex (Riekerhaven) op basis van de experimenteerregel toegewezen.

Risico’s

Selecteren van woningzoekenden op basis van motivatie brengt het risico van willekeur met zich mee. Er wordt voorrang gegeven aan huishoudens waarvan één of meerdere personen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders aantoonbaar bereid zijn ondersteuning te bieden aan de in het complex wonende doelgroep. We missen een beleidskader hoe dat oordeel tot stand komt en hoe willekeur voorkomen wordt.

De vraag is in hoeverre woningzoekenden intrinsiek gemotiveerd zijn om een bijdrage aan de gemeenschap te leveren of dat door de enorme druk op de sociale woningvoorraad iedere kans op woonruimte wordt gegrepen. Dat brengt het risico met zich mee dat steeds meer woningzoekenden slechts in aanmerking komen voor een sociale huurwoning als ze bereid zijn diensten te verlenen aan de gemeenschap. Dat betekent dat de woning verdiend moet worden door een extra tegenprestatie te leveren. Alleen huur betalen is niet meer voldoende. Arcade vindt dat een ongewenste ontwikkeling. Dat mensen willen bijdragen aan de samenleving is vanzelfsprekend een goede zaak, maar dat dient wel op vrijwillige basis te geschieden, niet onder druk van woningnood.

Selectie op motivatie brengt met zich mee dat degene die de beste kwalificaties heeft en/of die kwalificaties het beste weet te verkopen, daarvoor beloond wordt met woonruimte. De minder gekwalificeerde woningzoekenden worden hierdoor verdrongen. De Huisvestingsverordening is juist bedoeld om op basis van objectieve criteria woningen toe te wijzen aan woningzoekenden.

Plannen van De Key in bestaande wooncomplexen

Woonstichting De Key wil het ‘gemengd wooncomplex’ concept niet alleen gebruiken voor de startblokken Riekerhaven en Elzenhagen waarin statushouders met starters gemengd worden, maar ook in bestaande complexen gaan toepassen. Dat geeft De Key de mogelijkheid om op motivatie en inschrijfduur te selecteren. Arcade is in maart 2018 hierover geïnformeerd door De Key en heeft negatief geadviseerd wegens onvoldoende informatie van de zijde van De Key.

De Key heeft op de vraag hoe dit wordt vormgegeven aangegeven dat het in ieder bestaand complex en situatie weer anders kan zijn. Dit riep bij Arcade een groot aantal vragen op die tot op heden onbeantwoord zijn gebleven.

Rechtsbescherming

De procedure waarop corporaties de status van ‘gemengd wooncomplex’ kunnen verkrijgen, lijkt in geen enkele rechtsbescherming te voorzien in de zin van bezwaar en beroep.

Een ‘gemengd wooncomplex’ is “een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen.”

Arcade wil graag opheldering over de volgende punten:

  • Evaluatie van het experiment ‘gemengd wooncomplex’.

De Huisvestingsverordening 2018 stelt namelijk een aantal voorwaarden waaronder een corporatie een experiment kan opzetten. Eén van die voorwaarden is een evaluatie van het experiment.

  • Een beleidskader aan welke voorwaarden de eigenaar moet voldoen om voor een complex erkenning te krijgen als ‘gemengd wooncomplex’.
  • Een aanvraagprocedure voor de eigenaren die een complex ‘erkend’ willen hebben als ‘gemengd wooncomplex’.
  • Gepubliceerde besluiten waarin eigenaren voor bepaalde complexen de status van ‘gemengd wooncomplex’ hebben verkregen.

We pleiten voor regelgeving waarbij belanghebbenden rechtsbescherming kunnen inroepen tegen besluiten met betrekking tot de erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’. Nu lijkt zulke rechtsbescherming te ontbreken.

Gezien de plannen van De Key om dit woonconcept ook uit te rollen bij bestaande wooncomplexen, vragen wij de gemeente om regels (en beleidskaders) op te stellen waaronder corporaties aanvragen kunnen doen voor erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’ en tevens in rechtsbescherming voor belanghebbenden te voorzien.