Arcade heeft 27 juli 2021 het verzoek van De Key tot het uitbrengen van een zienswijze ontvangen. De zienswijze gaat over de voorgenomen verkoop van de groepswoningen van Amsta in het multifunctionele gebouw De Keyser. Over deze verkoop van De Keyzer door De Key aan vermogensbeheerder Patrizia heeft Arcade vragen gesteld. Deze vragen zijn deels uitgebreid beantwoord.
Hieronder lichten we per vraag toe wat volgens Arcade nog niet volledig is beantwoord:
Is de voorgenomen verkoop concreet opgenomen geweest in een meerjarenbegroting/ jaarbegroting of iets van dien aard. Zo ja, van welke datum en had Arcade van dat voornemen enigerlei wijze op de hoogte kunnen zijn?
Het antwoord vindt Arcade onbevredigend. De Key stelt namelijk dat zij volgens de portefeuillestrategie 2016-2026 BOG afstoot waar dat kan. Ten eerste zou met deze onderbouwing vrijwel elke verkoop van een BOG gerechtvaardigd zijn. Ten tweede was de vraag of de verkoop van dit specifieke complex al eerder met ons gedeeld was. Of dat Arcade hiervan op de hoogte had kunnen zijn. Volgens Arcade is dat namelijk niet zo. Terwijl het voornemen tot verkoop al in februari 2020 bekend was (volgens de mailwisseling met Amsta). Graag zou Arcade nog opheldering op dit punt willen krijgen. Arcade vindt het namelijk niet gepast dat De Key haar pas om een zienswijze vraagt als de verkoop eigenlijk al gesloten is.
Waarom was Arcade niet eerder op de hoogte van de lopende tenderprocedure?
Ook hier geeft De Key geen antwoord op de vraag. De situatie is geschetst, maar niet de reden waarom De Key Arcade niet eerder op de hoogte heeft gesteld. Arcade wil op dit punt graag ook nadere toelichting ontvangen.
Kan Arcade de tenderinformatie ontvangen, aan welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten geselecteerd is.
Als de beantwoording van dit punt zijn een aantal bijlages gestuurd. Dit zijn eerder beschrijvingen van het verkoopproces, dan voorwaarden. Arcade wil graag weten welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten de koper is geselecteerd. Dit in verband met het feit dat het hier om sociaal maatschappelijk vastgoed gaat.
Is De Key voornemens nog meer tenders uit te schrijven? Zo ja, welke complexen betreft het? Op welke termijn bent u voornemens om deze te verkopen en welke redenen liggen daaraan ten grondslag?
De beschrijving in de beantwoording op deze vraag, ‘binnen de gemeente Amsterdam’ en ‘zorgcomplexen’, doet vermoeden dat er mogelijk wel andere tenders uitgeschreven zijn of worden in de nabije toekomst. Alleen dat deze dan betrekking hebben op complexen die geen zorgcomplex zijn, of buiten Amsterdam liggen. Arcade heeft De Key gevraagd of zij kan bevestigen dat er nu en in de nabije toekomst geen tenders op andere dan zorgcomplexen in Amsterdam meer uitgeschreven zijn of worden.
Proces zienswijze
Arcade vindt het daarnaast erg vervelend dat De Key pas om een zienswijze vraagt als de verkoop al gesloten is. Dat vindt Arcade eigenlijk niet gepast en hiermee ondermijnt De Key de positie van Arcade als huurdersorganisatie. Graag ziet Arcade in het vervolg dat dat De Key Arcade eerder in het proces meeneemt.
Bovendien is de verkoop ook nergens aangekondigd en is deze niet terug te vinden in de jaarplanning. Ook dat zou Arcade in de toekomst graag anders zien.
Termijn zienswijze
Verder was de voorgestelde termijn van twee weken veel te kort. De correspondentie maakte duidelijk dat De Key ook de gemeente twee weken de tijd heeft gegeven voor een zienswijze, maar dat zij nog helemaal niet gereageerd heeft.
In de vigerende Woningwet is geen maximale termijn opgenomen voor een zienswijze. In de pas gewijzigde Woningwet die per 1 januari 2022 inwerking treedt wordt de termijn voor een zienswijze 8 weken. Het had dan eerder voor de hand gelegen om die termijn aan te houden.
Zienswijze gemeente Amsterdam
Voor Arcade is de zienswijze van de gemeente cruciaal. Gezien de reputatie van de kopende partij en het feit dat De Keyzer onderdeel is van de belangrijke zorginfrastructuur in Amsterdam Centrum-Oost. Dat laatste heeft De Key overigens ook erkend in eerdere prestatieafspraken.
Geschiedenis van De Keyzer
In 2007 heeft De Key het woonservicepact ondertekend, waarmee partijen de ontwikkeling van woonservicewijken wilden stimuleren. In de woonservicewijk Czaar Peterbuurt heeft De Key in 2011 het project De Keyzer opgeleverd. Hier is een dienstencentrum en kleinschalig groepswonen gerealiseerd. De publieksfuncties in de plint van De Keyzer vervullen een centrale functie in de woonservicewijk Czaar Peterbuurt. In de Rapportage 1 op 1 afspraken corporaties 2009 i.c. individuele prestatieafspraken tussen gemeente en afzonderlijke corporaties is het project De Keyzer benoemd als afspraak met De Key. Arcade constateert dat De Keyzer in 2009 een maatschappelijk relevant project was, dat nu en in de toekomst nog steeds is en bovendien van lokaal volkshuisvestelijk belang is.
De relatie met de Portefeuillestrategie 2016 en het Daeb scheidingsvoorstel
Arcade heeft op 2 maart 2020 advies uitgebracht op de actualisatie portefeuillestrategie van 30 december 2019. In dat advies heeft Arcade benoemd dat het erop lijkt dat Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) waarvoor staatssteun is verleend, in 2016 als Bedrijfsonroerend Goed (BOG) is gekwalificeerd. Daar is Arcade niet over geïnformeerd of advies gevraagd.
Op 25 juni 2013 heeft Arcade 2013 namelijk een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin maakt De Key onderscheid tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 daarvan zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’.
In de portefeuillestrategie 2016-2026, die ter advisering aan Arcade op 14 juli 2016 is voorgelegd, heeft alle bedrijfsruimte van De Key in Amsterdam en Diemen opeens een BOG kwalificatie. Er staat alleen nog dat de Key BOG niet tot de kerntaak beschouwd. Dat wordt waar mogelijk afgestoten. De Key is in haar reactie van 12 maart 2020 op dit onderdeel van het advies van Arcade niet ingegaan.
Arcade heeft in haar advies van 2 maart 2020 op de actualisatie van de portefeuillestrategie ook benoemd dat het MOG nog onderdeel is van de procedure m.b.t. de hybride scheiding en dat daar nog discussie over is.
Conclusie
Arcade concludeert dat De Key in 2016 een stap heeft overgeslagen. De Key had in de portefeuillestrategie 2016-2026 expliciet moeten benoemen dat al het MOG als BOG gekwalificeerd en ook afgestoten zou worden. Behalve Arcade had De Key ook de gemeente hiervan op de hoogte moeten stellen. De portefeuillestrategie 2016-2026 was immers integraal onderdeel van het scheidingsvoorstel.
De zienswijzen van maatschappelijke organisaties over de overheveling naar niet-Daeb
Op 18 augustus 2016 heeft De Key 35 maatschappelijke organisaties waaronder Amsta om een zienswijze gevraagd voor het onderbrengen van het gehuurde vastgoed in de niet-Daeb tak. Daaruit blijkt dat het op dat moment nog om MOG ging.
Het opvallende is dat slechts één organisatie gereageerd heeft. Arcade vraagt zich nu af of deze organisaties de impact van het onderbrengen in de niet-Daeb hebben kunnen voorzien en op de hoogte zijn gesteld dat De Key tevens voornemens was om het vastgoed af te stoten. De Key stelt zelf in de brief van 27 juli 2021 dat in de portefeuillestrategie 2016-2026 dit voornemen al besloten was. De Keyzer maakte toen overigens geen onderdeel uit van de uitgebreide lijst in bijlage 3 met af te stoten BOG.
Graag zou Arcade daarom de brief van De Key van 18 augustus 2016 ontvangen waarin Amsta om een zienswijze is gevraagd.
Redenen verkoop
De Key heeft niet aannemelijk gemaakt waarom De Keyzer verkocht moet worden. Arcade mist ook een onderbouwing in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn. Als enige reden verwijst De Key naar de portefeuillestrategie van 2016-2026 waarin staat dat De Key BOG wil afstoten zodra dat mogelijk is. Arcade is van mening dat de verkoop van De Keyzer niet in deze strategie past. De Key is altijd vrij om BOG te verkopen en heeft daar geen zienswijze van Arcade voor nodig. Omdat De Keyzer meer is dan een BOG, het complex een zorg/wonen functie combineert en andere faciliteiten biedt die uniek zijn voor Amsterdam Centrum-Oost, lijkt verkoop niet voor de hand te liggen.
Waarborgen en bezwaren verkoop particuliere partij
Arcade heeft ook grote moeite met de kopende partij, Patrizia. In 2014 heeft Patrizia een omvangrijke portefeuille sociale woningen van Vestia overgenomen. Vestia verkeerde in die tijd in dermate zwaar weer. De negatieve zienswijzen die meerdere gemeenten hebben afgegeven stonden het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties niet in de weg. In de rechterlijke procedures die gevoerd zijn door gemeentes werd het belang van het overeind houden van Vestia groter geacht dan het verlies van sociale woningen. “Er is sprake van een bijzondere situatie; de omvang van de financiële problemen van Vestia is zonder precedent”.
De minister heeft in de brief van 16 februari 2015 de Tweede Kamer gerustgesteld. De bestaande huurcontracten worden gerespecteerd, en Patrizia onderschrijft de IBVN code. Daarmee zijn voldoende waarborgen ingebouwd. In 2019 heeft Patrizia al 770 appartementen (vooral sociale woningen) doorverkocht aan de Zweedse belegger Heimstaden.
Een antispeculatiebeding van 12 maanden is nauwelijks een goede waarborg te noemen. De Key noemt in een bijlage een kettingbeding, waarbij zij verwijst naar afspraken 24.2 en 24.3. De afspraken zijn niet bijgevoegd. Het is Arcade dan ook niet duidelijk op welke afspraken het kettingbeding betrekking heeft. Daarnaast heeft het boetebeding bij niet nakomen van de verplichtingen uit het kettingbeding een geldingsduur van twee jaar. Het kettingbeding blijft ook na 2 jaar gelden, maar heeft naar de mening van Arcade dan geen werking meer omdat er geen sanctie op staat.
Conclusie
Alles in overweging nemend kan Arcade geen positieve zienswijze geven op de voorgenomen verkoop van De Keyzer door De Key. Samengevat is dat om de volgende redenen:
- Nog niet alle vragen van Arcade zijn naar tevredenheid beantwoord.
- De gemeente heeft nog geen zienswijze aangeleverd betreffende de voorgenomen verkoop.
- De Key heeft naar ons idee onvoldoende duidelijk gemaakt waarom verkoop noodzakelijk is.
- De procedure is niet volgens de normale gang verlopen. De verkoop was al rond voordat Arcade op de hoogte werd gesteld.
- De verkoop van De Keyzer past niet in de portefeuillestrategie van 2016-2026. De Key heeft ten onrechte in haar portefeuillestrategie 2016-2026 (als onderdeel van het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb) verzwegen dat sprake was van het kwalificeren van MOG als BOG. Er staat slechts in dat BOG niet tot de kerntaak behoort en waar mogelijk afgestoten zal worden. Daarmee heeft ze willen doen voorkomen alsof er op dat moment al geen sprake meer was van MOG. Het feit dat 35 maatschappelijke instellingen op 18 augustus 2016 om een zienswijze is gevraagd, maakt duidelijk dat er wel degelijk sprake was van een overheveling van Daeb (MOG) naar niet-Daeb (BOG). Omdat er momenteel nog een nieuw besluit moet worden genomen door de Autoriteit Woningcorporaties met betrekking tot de uitspraak van de Raad van State van 30 juni jl., is Arcade van mening dat de gang van zaken rond het maatschappelijk vastgoed daarin meegenomen moet worden en dat alleen daarom al geen sprake kan zijn van verkoop van De Keyzer.
- De Key heeft niet onderbouwd in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn.
- De waarborgen volstaan niet. Het anti-speculatiebeding van 12 maanden is veel te kort. Het kettingbeding kent slechts een boetbeding van twee jaar. Daarna is er geen enkele sanctie meer om het kettingbeding af te dwingen.
- Gezien de reputatie van Patrizia en de informatie in de media is Arcade van mening dat Patrizia een ongeschikte partij is om sociaal maatschappelijk vastgoed aan te verkopen.
- Voor Arcade kan verkoop van De Keyzer alleen aan de orde zijn indien de koper een andere Toegelaten Instelling of andere instelling die Daeb taken uitvoert, betreft. Het feit dat De Key een voorziening als De Keyzer niet meer tot haar kerntaak rekent, maakt niet dat het niet meer om een relevante maatschappelijke voorziening gaat. De Key moet zorgen voor een eigenaar die de maatschappelijke functie op zeer lange termijn waarborgt in lijn met de bedoeling van de prestatieafspraken in 2009. Dat betekent dat de huurprijzen niet marktconform kunnen worden noch dat het complex op andere wijze te gelde wordt gemaakt. De winst die De Key nu op korte termijn kan maken ten behoeve van haar eigen doelstellingen, zou beteken dat de kosten die later gemaakt moeten worden om een vergelijkbare voorziening opnieuw op te zetten afgewenteld worden op de samenleving.