Advies Huurverhoging 2020
Arcade heeft 22 januari 2020 het voorgenomen huuraanpassingsbeleid 2020 – 2023 van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.
Aan de adviesaanvraag ging een werksessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over wat een huursystematiek is. Er is ook aangegeven in welke richting het huuraanpassingsbeleid van De Key zich zou ontwikkelen. Dit is door de leden als erg informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.
In dit advies beperkt Arcade zich tot de uitwerking van het huuraanpassingsbeleid voor Amsterdam en Diemen. Daar is via de prestatieafspraken voor 2020 een stijging van de huursom overeengekomen van inflatie plus 0,5% (totaal 3,1%). De daaropvolgende jaren zal dat onder voorbehoud van een NIBUD-onderzoek inflatie plus 1% zijn. Daarbij geeft De Key aan de maximale ruimte voor de huursomstijging te willen benutten. Om zo te kunnen investeren in onderhoud en woningverbetering.
Duur van het beleid
Uit de media heeft Arcade vernomen dat de verhuurdersheffing over 2020 gemiddeld met ongeveer 9% zal stijgen. Daarnaast betalen de corporaties Vennootschapsbelasting. Daarbij dit jaar voor het eerst ATAD (anti-tax avoidance directive). De ATAD is een Europese maatregel om belastingontwijking te compenseren. Arcade concludeert dat deze een belangrijke oorzaak zijn van de lastenverzwaringen van de woningcorporaties. We beschikken niet over de actuele cijfers van De Key. Daarom neemt Arcade aan dat deze stijging de opslagpercentages van de huursom overtreft.
De noodzaak voor de huurverhoging lijkt daarmee niet ingegeven om onderhoud en woningverbetering te realiseren. Het lijkt ingegeven om de belastingverhogingen te kunnen betalen. Inmiddels is gebleken dat een meerderheid in de Tweede Kamer van de verhuurdersheffing af wil. Gezien de onduidelijkheid over de toekomst van de verhuurdersheffing en mogelijk andere belastingen, adviseert Arcade negatief over een meerjarig huuraanpassingsbeleid. Daarom willen wij ons beperken tot de huurverhoging 2020.
De stijging van de huursom
De voorgestelde gemiddelde huurverhoging van inflatie plus 0,5% is vooral ingegeven om de verhoging van de belastingdruk te compenseren. Arcade is het er niet mee eens dat huishoudens met een laag of middeninkomen hier nu al jaar in jaar uit voor moeten opdraaien. Arcade adviseert daarom negatief over dit voorstel. De verhoogde belastingdruk moet in mindering worden gebracht op de stijging van de huursom.
In het huuraanpassingsvoorstel wordt de stijging van de huursom berekend over alle gereguleerde zelfstandige woonruimten. Huurders met een tijdelijk huurcontract krijgen nooit meer dan inflatie. Deze groep zal de komende jaren toenemen. Gevolg is dat een steeds kleinere groep huurders met een vast huurcontract de opslag op de inflatie moet opbrengen. Arcade adviseert negatief over dit voorstel. Zij is van mening dat de huren al relatief hoog zijn. De huurinkomsten moeten voldoende zijn om de doelstellingen uit de portefeuillestrategie te bekostigen.
De huursomstijging, zoals overeengekomen in de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken, moet niet over het totaal van de huurovereenkomsten worden berekend. Deze berekening moet gaan over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (volgens opgave 17050). Dat resulteert gemiddeld in een lagere huurverhoging voor zittende huurders. Het zit de doelstellingen van het huuraanpassingsbeleid en de portefeuillestrategie niet in de weg.
Huurverhoging
Arcade adviseert positief over het voorstel om bepaalde huren af te grendelen op € 738,14. Het gaat om huren waar geen inkomensafhankelijke verhoging wordt gevraagd en door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgen. Er zijn ook huren die voorafgaande jaren boven die grens zijn uitgekomen waar in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is. Arcade stelt voor deze tot datzelfde niveau te verlagen.
De Key stelt voor huurders met een inkomen boven de EU-inkomensgrens van € 43.574 het maximale percentage van inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% te geven. Hier adviseert Arcade adviseert negatief over. Arcade stelt voor om het maximale bedrag van verhoging op jaarbasis af te grendelen op maximaal € 400.
Voor de vrije sector wordt inflatie + 1% voorgesteld. Zowel de administratieve niet-Daeb tak als Lieven de Stad staan er financieel goed voor. Voor vrije sector woningen hoeft geen verhuurderheffing betaald te worden. Deze groep huurders betaalt al een relatief hoge (markt)prijs voor hun woning en hebben behoefte aan betaalbaarheid en financiële zekerheid. Arcade adviseert om de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen.
Arcade adviseert positief over het voorstel om bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen.
Duidelijke communicatie
Het streven naar duidelijkheid over de huurverhoging of verlaging vindt Arcade positief. Daarom zijn we blij met de toevoeging van het hoofdstuk communicatie. Daarin lezen we dat de huurverhogingsbrief een persoonlijke specificatie bevat. Arcade gaat er van uit dat ook objectieve criteria opgenomen worden die de huurverhoging of verlaging verklaren. Evenzo een verwijzing naar de webpagina van De Key met uitleg. Daarnaast de criteria op grond waarvan huurders in aanmerking komen voor huurverlaging.
De wijkkantoren zijn niet voor alle huurders makkelijk te bereiken. Deze zijn ook nog veelal in de ochtend een uur geopend. Ook heeft niet iedereen toegang tot het internet. Het zou ook mogelijk moeten zijn om deze informatie op papier toegestuurd te krijgen.
Tenslotte heeft Arcade ook verzocht om bovenop het Woonlastenakkoord het Sociaal huurakkoord uit te voeren. Daarbij gaat het om het toepassen van huurbevriezing. Dit kan volgens het Sociaal huurakkoord na een half jaar in geval van een inkomensval. Het Woonlastenakkoord heeft een termijn van drie jaar. Hiervoor zou aanmelden zou ook het gehele jaar mogelijk moeten zijn.
Huurders Lieven de Stad
Arcade heeft als laatste opgenomen dat de verdeling van de huurverhoging ook overgenomen wordt door Lieven de Stad BV. En dat dit ook geldt voor het huuraanpassingsbeleid. Daarmee is het advies ook een advies aan Lieven de Stad BV.
Samenvattend adviseert Arcade:
-
- het huuraanpassingsbeleid niet voor drie jaar vast te stellen, maar alleen voor 2020;
- de toename van de belastingdruk in mindering te brengen op de stijging van de huursom;
- de maximale huursomstijging alleen te berekenen over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en niet over het totaal;
- huren die voorafgaande jaren boven de liberalisatiegrens uitkwamen en waarop in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is te verlagen naar € 738,14;
- een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% door te voeren en het maximale bedrag op jaarbasis af te grendelen op € 400;
- de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen;
- bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen;
- op verzoek de uitleg over de huurverhoging ook schriftelijk naar huurders te verzenden;
- de bepaling uit het Sociaal Huurakkoord dat bij inkomensterugval de huur na 6 maanden kan worden bevroren gedurende het hele jaar mogelijk maken.
- Adviesaanvraag Huuraanpassingsbeleid 22-01-2020
- Bijlage 1 Huuraanpassingsbeleid 22-01-2020
- Bijlage 2 Huuraanpassingsbeleid 22-01-2020
- Bijlage 3 Huuraanpassingsbeleid 22-01-2020
- Advies Arcade Huuraanpassing 04-03-2020
- Reactie De Key op advies huuraanpassing 12-03-2020
- Reactie Arcade op reactie De Key op advies aanpassing huurbeleid 29-03-2020
- Vastgesteld huurprijsaanpassingsbeleid 2020 – 2023 De Key
- Notitie huurverhoging 2020 07-04-2020
- Reactie De Key op brief 29 maart van Arcade inzake aanvulling advies huurprijsaanpassingsbeleid 20 23 16-04-2020