Categorie: Adviezen

Advies complexgewijze verkoop 24 WIBO woningen in Spaarndammer Carréblok

Arcade is geïnformeerd over het voorgenomen besluit van De Key om 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok  blok 3 te verkopen aan Eigen Haard. Arcade heeft een negatief advies uitgebracht over de verkoop van de WIBO woningen dit complex. Hieronder een samenvatting van dat advies.

Proces en tijdstip van informeren

Arcade vindt dat bewonerscommissies op een eerder tijdstip in een dergelijk proces betrokken zouden moeten worden, zodat wensen van de bewoners meegenomen kunnen worden voordat er overeenstemming is met de kopende partij. De bewonerscommissie Spaarndammer Carréblok 3 is pas betrokken nadat overeenstemming met Eigen Haard was bereikt. Arcade vindt dat te laat.

Verkoop van WIBO woningen

Arcade is geschrokken van het motief van De Key om WIBO woningen te verkopen. De woningen passen namelijk niet meer binnen de koers. Deze motivering zet de deur wagenwijd open om een groot gedeelte van de voorraad woningen van De Key complexgewijs of anderszins te verkopen.

Arcade vindt dat De Key onafhankelijk van welke koers zij vaart, WIBO woningen in haar portefeuille moet te hebben. Binnen iedere leeftijdscategorie zijn er personen die vanwege pech in het leven in aanmerking komen voor deze categorie woningen. Bovendien heeft De Key voldoende woningen van dit type nodig om zittende huurders die een beroep doen op de ‘van hoog naar laag’ regeling, de ‘van groot naar beter regeling, en die herhuisvesting na sloop nodig hebben of die in de knel zitten, te bedienen. De Key is een woningcorporatie met een maatschappelijke opdracht. De Key heeft een zorgplicht voor haar huurders die verder reikt dan dat de dienstverlening op peil blijft. De Key huisvest bovendien voornamelijk ouderen. Dit zegt ook algemeen directeur Leon Bobbe in zijn blog van 24 maart 2019. [1] De gemiddelde leeftijd van 75% van de huurders is 61 jaar.

Verhouding tot portefeuillestrategie en dPi 2018 – complexmatige verkoop

Arcade houdt het aantal woningen dat De Key complexgewijs heeft verkocht bij. Hiervoor gebruiken wij twee bronnen, de portefeuillestrategie 2016-2016 en de dPi 2018. Daaruit blijkt dat ten opzichte van de portefeuillestrategie 2016-2026 De Key al een substantieel gedeelte van de voorgenomen complexgewijze verkoop heeft gerealiseerd. Ten opzichte van de dPi 2018 is er nog maar weinig ruimte in 2019 beschikbaar.

Verzoek

Arcade wil graag geïnformeerd worden voor welk bedrag Eigen Haard de 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok aankoopt. Wij zien geen goede reden waarom wij die informatie niet zouden kunnen krijgen. Het antwoord op dezelfde vraag met betrekking tot de verkoop van Hillegom, namelijk dat De Key dit in het jaarverslag verantwoordt, vinden wij onvoldoende.

Samenvatting en conclusie

Arcade adviseert negatief over de verkoop van 24 WIBO woningen van het complex Spaardammer Carréblok, omdat net als bij de verkoop van de complexen in Hillegom de Bewonerscommissie te laat bij de besluitvorming betrokken is. Daarnaast vindt Arcade dat De Key deze categorie woningen in portefeuille moet te houden vanwege eerder genoemde redenen.

[1] https://leonbobbe.com/2019/03/24/leeftijd-huurders-stijgt/

 

Advies Huurverhoging 2019

Arcade heeft 6 februari 2019 een huurverhogingsvoorstel van De Key en Lieven de Stad BV ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Betaalbaarheid is een belangrijke pijler

De Key moet de gemiddelde huurverhoging moet beperken tot de inflatie

Vanwege de grote opgaven waar De Key voor staat en de hoge bijdragen aan verhuurderheffing en belastingen, zegt De Key dat er geen ruimte is om Arcade tegemoet te komen in haar advies om de huurverhoging voor 2019 te matigen. De Key stelt dat zij genoodzaakt is vast te houden aan het huidige huurbeleid.

Deze stellingname wordt niet onderbouwd door cijfers en is niet te controleren. Hiervoor heeft Arcade informatie nodig, zoals de prospectieve informatie (dPi) van De Key. Deze heeft Arcade niet ontvangen.

Tijdens het Regulier overleg van februari is de visie op de financiële ruimte bij De Key gedeeld met Arcade. Arcade heeft de juistheid of onjuistheid van deze informatie niet kunnen vaststellen en zich niet kunnen voorbereiden en/of deskundigheid kunnen inhuren om een en ander te duiden. Ook is er is tijdens het betoog allen iets over de ratio’s van de Daeb tak gedeeld, de administratieve niet-Daeb tak en Lieven de Stad BV zijn buiten beeld gebleven.

De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar Integrale Oordeelsbrief 2017-2018 van 27 juni 2018 geoordeeld dat de financiële positie van De Key aanmerkelijk is verbeterd: “De vermogens- en liquiditeitsratio’s voor zowel de Daeb als voor niet-Daeb tak zijn inmiddels ruim boven de normen zoals door het Aw en het WSW gehanteerd”.

Arcade is van oordeel dat waar De Key de voorgestelde huurverhoging als noodzakelijk presenteert zij dit niet onderbouwt. Verder vindt Arcade dat de huurverhoging wordt ingegeven door de keuzes en het beleid van De Key zelf. Volgens de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van 2018 is er namelijk wel ruimte voor huurmatiging bij De Key.

De Key moet de oproep van minister Ollongren, de Woonbond en Aedes om het sociaal huurakkoord volgen

Arcade voelt zich gesteund door de circulaire van de minister waarin zij de corporaties oproept om dit jaar al uitvoering te geven aan het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de woonbond. Zij roep de corporaties op om vooruitlopend op de wetswijziging beleid te voeren die de betaalbaarheid verbetert en de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatieniveau. De Woonbond en Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties waar De Key lid van is, hebben dezelfde oproep gedaan. Volgens het huurakkoord kan tot 1 procent boven de maximale huurverhoging worden toegestaan op voorwaarde dat het gemotiveerd wordt. Daar komt bij dat na afweging van belangen hierover gezamenlijke afspraken worden gemaakt met de huurdersorganisatie en zo nodig de gemeente en dat die afspraken worden vastgelegd.

Arcade vindt dat De Key de noodzaak van een hogere gemiddelde huurverhoging dan inflatievolgend onvoldoende heeft gemotiveerd en de oproep van de minister niet opvolgt.

Voorstel verdeling van de huurverhoging voor gereguleerde contracten

Arcade heeft geen bezwaar tegen een huurverhoging van 1.6% voor tijdelijke huurcontracten In Amsterdam en Diemen. Arcade kiest binnen de haar gestelde grenzen voor de tweede aftoppingsgrens om zodoende voor meer huurders de huurverhoging te beperken in Amsterdam en Diemen. Arcade vindt dat De Key de huurverhoging voor alle Zandvoortse huurders (zowel de sociale als vrije sector huurders) moet beperken tot inflatie.

Aanpassingen voor 2019 op het huurbeleid

De huurverhoging moet worden afgetopt op de huurliberalisatiegrens

De techniek van de verhuurderheffing brengt met zich mee dat De Key een financieel voordeel kan behalen door huren door de liberalisatiegrens te laten schieten. Het gevolg is dat De Key de huurders die dit treft in financiële problemen kan brengen. Deze huurders moeten zelf in actie komen om de gevolgen ongedaan te krijgen. Er kunnen huurders tussen zitten die daar om welke reden dan ook niet toe in staat zijn.

De Key is niet op de hoogte van de financiële positie van haar huurders en of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Arcade vindt dat de privacy van huurders gewaarborgd moet worden en wil haar huurders daarin beschermen. 

Huurders van alle vrije sector huurwoningen (Amsterdam, Diemen en Zandvoort) moeten een inflatievolgende huurverhoging van 1.6% krijgen

Sinds de Daeb/niet-Daeb vastgoedscheiding zijn de vrije sectorhuurwoningen ondergebracht in de administratieve niet-Daeb tak van de Toegelaten Instelling dan wel Lieven de Stad bv. Verleden jaar waren de ratio’s van beide niet-Daeb takken prima op orde en de vooruitzichten uitstekend. Bovendien mag verondersteld worden dat ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten, de huren marktconform waren. De Key heeft al jaren het beleid dat de huren in de vrije sector meelopen met het hoogste percentage in de sociale sector. Dit is voor veel huurders uiteindelijk niet meer op te brengen met als gevolg dat zij hun huizen uitgedreven worden. Een betaalbaar alternatief zal voor vele vrije sector huurders niet voorhanden zijn.

De Key moet geen gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging

Arcade is geen voorstander van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Voor deze groep huurders zijn nauwelijks tot geen alternatieven beschikbaar, dus wordt het doel voorbij geschoten. Er wordt te weinig rekening gehouden met terugval van inkomen waardoor huurders op enig moment in de knel kunnen komen.

Reactie op de bijlage

Beperk de huurverhoging van huurders van onzelfstandige woningen tot inflatie

 

Beperk de huurverhoging van huurders met collectieve contracten voor woningen of kamer tot inflatie

Arcade ziet geen reden om huurders met collectieve contracten anders te behandelen dan andere huurders van De Key. In potentie worden deze huurders uit hun woningen gedreven als zij jaarlijks de maximum toegestane huurverhoging krijgen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling.

Aanvullende adviezen

Zie af van een huurverhoging voor complexen waar significant achterstallig onderhoud is geconstateerd totdat dit is verholpen

Arcade constateert dat bij achterstallig onderhoud sprake is van gebrekkige dienstverlening waardoor het woongenot van de huurders wordt aangetast. De Key zou de hand in eigen boezem moeten steken en dientengevolge huurverhogingen voor de huurders die het aangaat, achterwege moeten laten. Zo’n huurbevriezing zou een stimulans voor De Key moeten zijn om met voorrang bij deze complexen het achterstallig onderhoud weg te werken en liefst tegelijkertijd verbeteringen aan te brengen.

In de ‘Integrale oordeelbrief 2017-2018 van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw)’ wordt geconstateerd dat “de investeringen in woningverbetering soms achterblijven en voor wat betreft de verduurzaming nog relatief bescheiden zijn”. Arcade voelt zich hierdoor gesteund in haar standpunt inzake achterstallig onderhoud.

Beperk de gemiddelde huurverhoging tot inflatie

Arcade heeft in het verleden meerdere malen aandacht gevraagd voor huurders die financieel in de knel zijn gekomen of dreigen te komen door jarenlange huurverhogingen. Het matigen van de jaarlijkse huurverhoging beschermt huurders het beste tegen betaalbaarheidsproblemen. Corporaties gebruiken de huurverhoging als instrument om doorstroming in de woningvoorraad te bevorderen. Huurders hebben in deze overspannen woningmarkt namelijk weinig alternatieven om te verhuizen.

Maak een bijsluiter en stuurt die mee met het huurverhogingsvoorstel

Arcade is van mening dat bij de aankondiging van de huurverhoging De Key een bijsluiter over het gevoerde huurverhogingsbeleid moet meesturen. De huurder kan dan controleren of de huurverhoging al dan niet terecht is. Daarin zou ook aangegeven moeten worden onder welke omstandigheden en op welke manier huurders zich kunnen wenden tot De Key als zij problemen ondervinden ten aanzien van de betaalbaarheid van hun woning. De Key zou ook de regels over het Amsterdamse woonlastenakkoord mee kunnen sturen.

Arcade heeft over de bijsluiter in de twee voorgaande jaren geadviseerd om informatie over mogelijke knelpunten bij betaalbaarheid op te nemen. Dat advies is toen niet opgevolgd.

Stel op korte termijn en in overleg met Arcade een geschillenregeling op voor geschillen die het gevolg zijn van de uitvoering van het huurbeleid

Huurders kunnen bij geschillen inzake de huurverhoging alleen terecht bij de Huurcommissie indien het de wettelijke kaders betreft. Voor mogelijke geschillen inzake de huurverhoging die te maken hebben met het interne huurbeleid van De Key kunnen de huurders nergens terecht. In het verleden hebben huurders van de Buyskade, Van Noordtkade en Valkhof zich gewend tot Arcade met klachten over onterechte huurverhoging. Daarop heeft Arcade de directie verzocht om deze onterechte huurverhogingen terug te draaien. Dit is ongemotiveerd afgewezen door De Key. Daarom dringt Arcade nu sterk aan om op korte termijn een geschillenregeling in te stellen die uitgevoerd wordt door een onafhankelijke geschillencommissie.

Lieven de Stad beperk de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatie

De Key heeft in het kader van de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad de toezegging gedaan dat Lieven de Stad hetzelfde beleid, met inbegrip van het huurbeleid, voor huurders gaat voeren als bij Woonstichting De Key. Arcade is van mening dat huurders van Lieven de Stad geen nadeel mogen ondervinden van het feit dat hun verhuurder niet langer een Toegelaten Instelling is maar een op winst gerichte commerciële onderneming. De directeur van Lieven de Stad, de heer Ilsink is het met deze stellingname eens, zo heeft hij ons tijdens een gesprek verleden jaar bevestigd.

Arcade zal dit advies daarom integraal doorsturen naar Lieven de Stad als reactie op het huurverhogingsvoorstel van Lieven de Stad.

Conclusie en verzoek

Arcade doet een dringend beroep op De Key en Lieven de Stad om de huurverhoging voor 2019 te matigen tot gemiddeld inflatievolgend en alle adviezen op te volgen. Arcade vindt dat De Key onvoldoende gemotiveerd heeft waarom de gemiddelde huurverhoging inflatievolgend + 1 procent zou moeten zijn. De financiële onderbouwing ontbreekt en Arcade is niet in staat gesteld om met behulp van recente dPi informatie zelf tot een oordeel te komen.

Advies voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Koersdocument

Er is voor Zandvoort een ‘eigen’ koersdocument opgesteld. Dat beschrijft de missie en visie, het allerhoogste niveau waarop de corporatie vaart. Arcade constateert dat De Key haar koers aan het verleggen is. In ieder geval wat betreft Zandvoort en dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie voor Zandvoort is. In 2016 was er namelijk geen enkele aanwijzing dat het bezit in Zandvoort in de etalage gezet zou worden.

Wijziging gehele portefeuillestrategie

Arcade kan dit niet los zien van andere voornemens en bewegingen die langskomen. Alles  bij elkaar opgeteld komt Arcade tot de conclusie dat De Key haar gehele portefeuillestrategie feitelijk al heeft gewijzigd terwijl het voorgenomen besluit over de wijziging ervan nog aan Arcade ter advisering voorgelegd moet worden.

In de portefeuillestrategie van 2016 waren 425 te verkopen woningen via complexmatige verkoop bij de TI opgenomen. Die aantallen worden door de verkoop van Hillegom (zie advies verkoop Hillegom van 27 februari jl.), de voorgenomen verkoop van Zandvoort en hetgeen in de pijplijn zit ruimschoots overschreden. Ook nieuwbouwplannen behoren toe de portefeuillestrategie en die opgave is inmiddels fors naar boven bijgesteld. Die ligt nu al op 1000 woningen per jaar. De portefeuillestrategie is nog maar 2,5 jaar geleden vastgesteld en zou tot 2026 gelden.

Motivering overdragen/verkoop bestaand vastgoed

Voor alle voorgenomen besluiten om vastgoed af te stoten zien wij als motivering een grote gemene deler: ‘Het past niet meer bij de koers van De Key.’ Arcade voorziet dat dit motief in potentie voor veel bestaande complexen geldt en dat dit slechts het begin van een grote uitverkoopoperatie zal betekenen.

Versnelling koers van De Key

Arcade merkt op dat het beeld dat De Key de huurders en Arcade in 2016 heeft voorgehouden, namelijk dat de transitie naar een categorale corporatie zich in een zeer geleidelijk tempo zou voltrekken (zeker 30 jaar), niet langer kan worden volgehouden. Arcade constateert dat De Key een versnelling in die transformatie aan het aanbrengen is. Dat doet De Key enerzijds door de portefeuille van complexmatige verkoop te vergroten, anderzijds door een veel grotere nieuwbouwopgave.

Zittende huurder niet behorend tot de doelgroep – wat gaat De Key daarmee doen?

De plannen voor studenten en jongeren worden momenteel breed uitgedragen. De vraag dringt zich nu wel op: wat is De Key van plan is te doen met al die complexen waar nog zittende niet tot de doelgroep behorende huurders wonen? In 2018 is door De Key opgemerkt dat de gemiddelde leeftijd van haar reguliere huurders in sociale woningen 60 jaar is en dat is als een probleem gekwalificeerd. Hoe gaat De Key ervoor zorgen dat ook deze groep huurders prettig in hun woonomgeving kan blijven wonen en daar oud kan worden?

Verder maakt Arcade zich grote zorgen over onderhouds- en verbeterprojecten. De Key heeft de stekker uit de verbeterprojecten getrokken en deze on hold gezet. De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar oordeelsbrief van 27 juni 2018 ook al haar zorgen geuit over het achterblijven van investeringen op het gebied van woningverbetering en duurzaamheid. Arcade constateert dat De Key een tegengestelde beweging maakt ten opzichte van hetgeen de Autoriteit Woningcorporaties van De Key heeft gevraagd.

Prestatieafspraken Amsterdam

In het voorjaar van 2019 starten de eerste gesprekken over de prestatieafspraken in Amsterdam. Prestatieafspraken gaan over de inzet van middelen van De Key op de gebieden van beschikbaarheid van woningen, betaalbaarheid, onderhoud, verbetering en duurzaamheid, en leefbaarheid. Arcade vindt het noodzakelijk dat eerder, in ieder geval ruimschoots voordat het bod gedaan wordt, opening van zaken gegeven wordt over hetgeen De Key van plan is met al haar vastgoed de komende jaren.

De verkoop van Zandvoort zal indien verkocht tegen beleidswaarde een netto positieve kasstroom opleveren. Net als al die andere complexen die op het punt staan verkocht te worden of al verkocht zijn. Arcade vindt dat de besteding hiervan tot het domein van de prestatieafspraken behoort.

Advies over verkoop vastgoed Zandvoort

Arcade heeft op het moment van schrijven van het advies een negatief oordeel over de verkoop van Zandvoort. De verkoop kan niet los gezien worden van de wijziging van de gehele portefeuillestrategie die De Key al aan het uitvoeren is. Arcade vraagt van De Key haar de gewijzigde portefeuillestrategie op korte termijn, uiterlijk voor 1 april a.s., voor te leggen.

Verder vraagt Arcade aan De Key geen voorgenomen besluiten die verband houden met de gewijzigde portefeuillestrategie uit te voeren totdat Arcade in de gelegenheid is gesteld om over gewijzigde portefeuillestrategie advies uit te brengen.

In verband met de komende prestatieafspraken in Amsterdam vraagt Arcade De Key openheid van zaken te geven over haar plannen voor de komende jaren, haar missie en visie indien gewijzigd, de gewijzigde portefeuillestrategie en de snelheid waarmee zij haar doel wil bereiken. Voor wat betreft de financiële kant van het verhaal wil Arcade inzicht over de hoeveelheid middelen die beschikbaar komen, uit welke bronnen die middelen komen en voor welke doelen die middelen ingezet gaan worden. Graag willen we De Key verzoeken om daarin onderscheid te maken wanneer het beleid door keuzes van De Key zelf dan wel door wet- en regelgeving wordt ingegeven.

Advies verkoop Hillegom aan Stek

De Key heeft Arcade geïnformeerd over het voorgenomen besluit om de wooncomplexen Maartensheem en Bloemhof in Hillegom te verkopen aan Woonstichting Stek uit Lisse. Arcade heeft daarop een advies geschreven.

Procesafspraken met De Key voorafgaand aan de brief van 16 januari 2019

Voorafgaand aan de brief van De Key zijn er afspraken gemaakt. Arcade zou op tijd worden ingelicht om zo tijdig ondersteuning aan de bewonerscommissie aan te kunnen bieden. Dit is niet goed gegaan. Daardoor heeft Arcade de bewonerscommissie tijdens het eerste overleg met vertegenwoordigers van Stek en De Key niet bij kunnen staan.

Bij het daaropvolgende overleg was Arcade op uitnodiging van de bewonerscommissie Bloemhof aanwezig. Door de constructieve opstelling van de vertegenwoordigers van Stek, heeft Arcade dit als een zeer positief overleg ervaren.

Wijziging van de portefeuillestrategie 2016-2026 Hillegom

Arcade is van mening dat de verkoop van twee complexen in Hillegom een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. In Hillegom worden er ook woningen in de vrije sector verhuurd. In het document portefeuillestrategie geeft De Key aan dat alle 225 vrije sector woningen die verkocht zullen worden zich in Amsterdam bevinden. Arcade constateert dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. Deze nieuwe portefeuillestrategie had ter advisering voorgelegd moeten worden aan Arcade.

Positief advies verkoop Hillegom

Voor de bewoners van Bloemhof pakt de verkoop naar verwachting gunstig uit, zo is het oordeel van Arcade. Ze gaan zowel qua dienstverlening als voor wat betreft de jaarlijkse huurverhoging erop vooruit. Arcade is positief over de verkoop aan Stek op voorwaarde dat de afspraken door Stek nagekomen worden.

Negatief advies over proces

Arcade is niet positief over het proces en de communicatie. De afspraak dat Arcade tijdig geïnformeerd zou worden is niet nagekomen. Hierdoor zijn wij niet in de gelegenheid geweest de Bewonerscommissie bij te staan. Dit maakt het onnodig moeilijk voor Arcade om haar rol uit te oefenen.

Opbrengst verkoop Hillegom

Arcade wil graag inzicht welk bedrag Stek voor de portefeuille Hillegom heeft betaald en verzoekt u om dit aan Arcade kenbaar te maken.

 

Ongevraagd advies aan De Key met betrekking tot de Kiekstraat 1-9 op IJburg

Arcade is benaderd door bewoners van de Kiekstraat 1 t/m 9. Zij hebben gevraagd om hen te ondersteunen in een kwestie rond de balansventilatie en warmteontwikkeling in hun woningen.

Door de gebrekkige balansventilatie hebben deze bewoners veel last van opwarming in hun woningen. Dit speelt met name in de slaapkamers waar geen raam open kan. !Woon heeft namens de bewoners een deskundige onderzoek gedaan en advies uitgebracht. Dit advies is voor zover Arcade weet niet door De Key overgenomen.

In het onderzoek van !Woon kwam naar voren dat er sprake is van een VVE en dat De Key stelt dat de verantwoordelijkheid om hier iets aan te doen bij het bestuur van de VVE ligt.

Aangezien de huurders hun woningen huren van De Key en de corporatie verantwoordelijk is voor een gezond en veilig leefklimaat in de woningen die zij verhuurt vindt Arcade dat De Key zich niet kan verschuilen achter een bestuur van de VVE die blijkbaar geen maatregelen wil nemen.

Daarom heeft Arcade het rapport van de deskundige van !Woon aangeboden aan De Key met het dringende verzoek om het advies zeer serieus te nemen. Arcade heeft De Key gevraagd haar verantwoordelijkheid te nemen en te zorgen voor een gezond leefklimaat in de woningen in de Kiekstraat.

Er loopt er een offerteaanvraag vanuit De Key voor onderzoek naar de balansventilatie bij de Kiekstraat.