Arcade heeft 2 februari 2022 het voorgenomen besluit huurverhoging 2022 en op 16 februari 2022 de aangepaste versie van het voorgenomen besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten in lijn te zijn met het beleid van de rijksoverheid. Er is aangegeven dat deze grenzen ten tijde van het opstellen nog niet precies bekend waren. Deze zullen in het definitieve huurverhogingsvoorstel worden geactualiseerd. Wij vragen dit in de reactie op dit advies te bevestigen. We gaan ervan uit dat Lieven de Key de formulering in het huurverhogingsvoorstel aanpast aan de genoemde bedragen en grenzen in circulaire van de minister. Met name de formuleringen in 1.1.4 en 1.2.2 in Bijlage 1 en de formuleringen in 1.1.2 en 1.2.2 in Bijlage 2.

Woonlastenakkoord

De afspraak met de gemeente mag dan zijn komen te vervallen, voor veel huurders zijn er nog steeds betalingsproblemen. De coronacrisis is minder heftig geworden maar werkt nog steeds door in de mogelijkheden voor veel huurders om voldoende inkomen te genereren. Dit zal nog geruime tijd invloed hebben op de inkomenssituatie van veel huurders.

Daarbij komt de stijging van de woonlasten door de veel hogere energierekeningen vanaf half 2021 en de verhoging van de gemeentebelastingen in 2021 en 2022. Tel daar de, in 2021 ingezette en in 2022 te verwachten, daling van koopkracht nog bij op.

Naar aanleiding van deze ontwikkelingen komt er een herziening van de NIBUD berekening over de gewenste verhouding tussen woonlasten en inkomen. Arcade wil deze ontwikkelingen en de herziene NIBUD berekening betrekken in de komende aanpassingen van het huurbeleid.

Wij vragen Lieven de Key ook om de genoemde ontwikkelingen mee te nemen in de beoordeling van de voorgenomen huurverhoging per 1 juli, en doen daar in de volgende punten concrete voorstellen voor.

Betaalbaarheid

Lieven de Key voert aan dat de jaarlijkse huurverhogingen nodig zijn voor onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Arcade ziet dat belang maar weet anderzijds ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is.

Ook krijgen corporaties korting op de verhuurderheffing die vanaf dit jaar wordt afgebouwd. Arcade is van mening dat er daardoor ruimte ontstaat om, naast te investeren in het woningbezit van Lieven de Key, ook de betaalbaarheid van de huren te verbeteren. Met het oog op de stijgende woonlasten voor huurders is dit het juiste moment om daar op in te zetten.

Passendheid huren

De betaalbaarheid van de huren staat onder druk, om deze betaalbaarheid te kunnen waarborgen zijn er voor de sociale huren, maar ook voor de zogenoemde middenhuur, passendheidsgrenzen vastgesteld. Wij zijn van mening dat deze grenzen ook in deze huurverhogingsronde het uitgangspunt dienen te zijn voor de voorstellen die gedaan worden.

In uw voorstel lezen wij dat door de huurverhogingen, de huren deels boven de passendheidsgrenzen uitstijgen. Uit de beantwoording van onze vraag om dit te verduidelijken blijkt dat het hier om huurders gaat die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is. Deze huurders gaan met het voorstel netto meer huur betalen, terwijl dit de huurders betreft met de meest kwetsbare financiële situatie. Zij hebben geen invloed op het gegeven dat de passendheidsgrenzen (nog) niet zijn aangepast en hebben geen zekerheid óf en wanneer dat wel gaat gebeuren. Zij krijgen hiervoor echter wel de rekening gepresenteerd door Lieven de Key.

Wij vragen Lieven de Key dan ook om deze huurders geen huurverhoging in rekening te brengen en de financiële gevolgen voor Lieven de Key van het niet aanpassen van de grens neer te leggen waar deze hoort; bij de minister en de rijksoverheid.

Advies en voorstel 1: Ons concrete voorstel en advies aan Lieven de Key is om de huurverhoging voor deze groep huurders aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast, zoals uw verwachting is, kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.

Geen huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie heeft dit een veel groter effect. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen meer, maar door de hogere energieprijzen worden ze financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen om ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten.

Advies en voorstel 2: Concreet stelt Arcade voor om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.

Advies en voorstel 3: Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passenheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen dienen gecompenseerd te worden door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.

Het bovengenoemde draagt bij aan verbetering van de betaalbaarheid voor huurders en motiveert Lieven de Key om voor deze woningen snel een verbeteringsplan te maken voor verduurzaming.

Onze adviezen 2 en 3 zijn in lijn met het voorstel van de Woonbond aan de ministers Schouten en De Jonge van 15 maart jl. De Woonbond schrijft: “Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels (D, E, F en G). Dit beschermt huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen tegen huurstijgingen in een woning met hoge energielasten en zorgt voor een prikkel aan verhuurders om de woning te verduurzamen.”

Rol van de huurtoeslag

Lieven de Key gaat er vanuit dat huurtoeslag een vangnet is voor de lage inkomens bij het jaarlijks verhogen van haar huren. Ten eerste vindt Arcade het niet kies dat voor het verhogen van huren het argument wordt genoemd dat huurders grotendeels door verhoging van de huurtoeslag worden gecompenseerd. Dit wekt de indruk dat huurverhogingen niet worden gematigd omdat de overheid dat extra bedrag wel bij zal passen. Daar komt bij dat niet alle huurders met een smalle beurs in aanmerking komen voor huurtoeslag en is het besteedbaar inkomen (door de huurverhogingen) met name voor deze groep de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald.

Ten tweede wordt er gewerkt aan een nieuw huurtoeslagsysteem dat in 2025 in werking moet gaan.

De eerste voorstellen gaan in de richting van hogere drempels voor huurtoeslag en minder toeslag voor de huren boven de 600 euro. Arcade is van mening dat Lieven de Key met deze ontwikkelingen vanaf nu rekening dient te houden in haar huurbeleid.

Huurverhoging voor middenhuur, vrije sector

De voorgestelde huurverhoging van 3.3.% voor alle vrije sectorhuurwoningen houdt geen rekening met de scheiding tussen middenhuur, tot Euro 1068,86, en de vrije sector met een huur boven die grens.

Wij vragen Lieven de Key om in haar voorstellen voortaan de middenhuren als een aparte categorie op te nemen en te omschrijven in het huurverhogingsvoorstel.

Middenhuren worden, voor zover ons bekend, door Lieven de Key bij aanvang afgesteld op de bovengrens van 1068,86. Door huurverhogingen van 1% boven inflatie zou de huur voor de huurders boven de grens van middenhuur uitkomen. Arcade wil dat de midddenhuren niet uitstijgen boven deze grens en dat de huurverhoging afgetopt blijven worden op 1068,86. Dit sluit aan op onze eerdere argumentatie wat betreft passendheid van huren in relatie tot inkomens.

Advies en voorstel 4: Primair adviseert Arcade Lieven de Key de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.

Advies en voorstel 5: Secundair adviseren wij Lieven de Key de huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uitkomen af te toppen op deze grens.

Transparantie

Arcade wijst op veranderingen in het systeem van woningwaardering (WWS). Waarschijnlijk gaan deze veranderingen voor of per 1 juli 2022 in, waardoor WOZ-waarde nog maximaal voor 33% mag meetellen in het totaal aantal punten. Gevolg is dat voor een groot aantal woningen het aantal punten fors omlaag zal gaan en onder, op óf dichter bij de liberalisatiegrens zal komen te liggen. Arcade acht het van belang voor alle huurders dat zij geïnformeerd worden over de nieuwe puntenwaardering volgens het WWS, zodat zij weten hoe het puntenaantal zich verhoudt tot de maximale huur voor hun woning.

Advies en voorstel 6: Arcade is van mening dat bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief afgetopt moet worden op de toekomstige bovengrens van de woningwaardering.

Communicatie

Advies en voorstel 7: Arcade geeft het advies om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.

Advies en voorstel 8: Ook adviseren we de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.

Advies en voorstel 9: Lieven de Key hanteert een coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen. Arcade wil daar aandacht voor in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.

Advies en voorstel 10: Trouwe huurders zijn niet allemaal digitaal vaardig. Om die reden dient alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant opgenomen te worden en niet enkel naar de website van Lieven de Key verwezen te worden. De informatie op de website dient in lijn te zijn met die in de brief en huurverhogingskrant.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

De huurverhoging voor huurders die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.
Om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.
Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passendheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen, te compenseren door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.
Om de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.
Om huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uit komen af te toppen op deze grens.
Om bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief af te toppen op de bovengrens van de nieuwe woningwaardering.
Om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.
Om de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.
Om de coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen ook mee te nemen in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.
Om alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant op te nemen en niet enkel naar de website van Lieven de Key te verwijzen.

Arcade heeft 25 november2021 het voorgenomen besluit Programma van Eisen (PvE) Nieuwbouw van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Arcade heeft vragen gesteld en deze zijn door Lieven de Key beantwoord. We waarderen dat Lieven de Key dit onderwerp serieus neemt en dat de bouwbesluiten en andere voorwaarden zoals BENG en NEN op deze manier helder en overzichtelijk gepresenteerd worden in de vele deeldocumenten.

Het advies bevat algemene kritiek- en verbeterpunten en adviezen of meer specifieke kenmerken van dit concept PvE-nieuwbouw en in een bijlage zijn ook specifieke verbetervoorstellen per onderdeel gedeeld.

Algemeen

Arcade vindt het nog steeds teleurstellend dat De Key zich voor nieuwbouw bijna uitsluitend richt op starters, terwijl in Amsterdam de nood ook hoog is voor gezinswoningen, ouderenwoningen, rolstoelwoningen, etc. Voor doorstroming van starters waarvoor nu in Amsterdam volop gebouwd wordt (niet alleen door Lieven de Key) zijn ook andere type woningen nodig. Ook voor doorstroming van huurders die nu in (te) grote woningen wonen, maar nergens heen kunnen als ze kleiner willen wonen of/en veiliger willen wonen, meer in overeenstemming met hun fysieke situatie, zijn andere type woningen nodig.
Arcade is voorstander van minder uniformiteit in de verschillende soorten PMC-s(Product Markt Combinaties). De voorgelegde PMC-s geven weinig ruimte om te variëren. Een speelsere opzet met de mogelijkheid van verschillende grootte van woningen in plaats van 1 standaardmaat per project zou de geplande nieuwbouw een stuk aantrekkelijker maken, zowel aan de buitenkant als vanbinnen, qua zicht en qua woonplezier.
Arcade stelt voor dat er altijd ruimte moet zijn voor een inbreng van een kunstenaar bij het ontwerp en invulling van het te bouwen complex.
Het niet op microniveau mogen mengen van clusters van doelgroepen (statushouders/studenten/werkende starters) is volgens Arcade zeer onwenselijk. Community vorming realiseer je niet als je alle groepen scheidt, integendeel het zal stigmatisering en tegenstellingen tussen groepen bewoners versterken. Arcade heeft navraag gedaan bij complexen waar nu verschillende groepen verblijven en kreeg duidelijk te horen dat community-vorming en sociale cohesie onmogelijk zouden worden bij scheiding van clusters op microniveau.
De energietransitie visie die nog moet worden vastgesteld zou terug moeten komen in dit PvE wanneer deze gereed is.

Specifieke punten

Lieven de Key zou in het PvE moeten opnemen dat elke woning buitenruimte zou moeten hebben, een Frans balkon is volgens Arcade geen buitenruimte. Een alternatief zou een voor iedereen toegankelijke gemeenschappelijke buitenruimte kunnen zijn.
Arcade wil dat er in het PvE wordt opgenomen dat er in alle PMC-s gemeenschappelijke sociale ruimtes worden opgenomen, zeker in complexen waar vooral kleine studiootjes worden gerealiseerd. Denk hierbij aan ontmoetingsruimtes, creatieve ruimtes, fitnessruimtes etc. Een goed voorbeeld is de ruimte op de Rode Kruislaan in Diemen.
De Keyless locks zouden geëvalueerd moeten worden en de kinderziektes zouden eruit moeten zijn voor dit vastgelegd wordt in het PvE. Dit advies is mede op basis van negatieve ervaringen met Keylocks bij de Zuiderzeeweg.
Genoeg vermogen voor elektrisch koken in PMC-s met gemeenschappelijke keukens.
Arcade wil dat LvK de keuze maakt om alleen nog maar collectieve warmte-terugwin installaties te installeren. Hiermee wordt voorkomen dat de verantwoordelijkheid van het reinigen van de filters bij de bewoners terechtkomt, die het mogelijk kunnen vergeten of niet op een goede manier reinigen met alle gezondheidsrisico’s van dien.
Voor verwarming van met name badkamers en de kleinste eenheden van de PMC-s zou ook de mogelijkheid onderzocht kunnen worden van infraroodverwarming: infrarood installaties nemen minder ruimte in, verwarmen snel en kunnen makkelijker selectief in- en uitgeschakeld worden naar behoefte.
In het PvE zou aandacht moeten zijn voor voldoende (fiets)bergingsruimte. Dit kan explicieter worden opgenomen (zoals: Lieven de Key realiseert per bewoner een beschermde stallingsruimte voor minimaal 1 fiets).
Arcade staat vanuit veiligheid en comfort op het standpunt dat alle complexen, inclusief nieuwbouw, elektrische deurdrangers zouden moeten hebben.
Voor alle tuinen in de PMC-s wil Arcade voorstellen dat het niveau van onderhoud zodanig is dat biodiversiteit, fauna- en flora-diversiteit, vergroening, waterhuishouding, droogtebestrijding bevorderd worden. In het voorgestelde PvE wordt uitgegaan van een minimaal onderhoudsniveau, waardoor juist droogte en gebrek aan diversiteit bevorderd zal worden. Ook voor leefbaarheid en kijkgenot is een hoger niveau van onderhoud zeer wenselijk. Vogelnestkastjes en watersproeiers zijn b.v. maatregelen die dan een vereiste worden.
Arcade wil dat de spiegel in de liften terugkomt in de eisen in verband met veiligheid en vermindering claustrofobie.
Arcade wil dat er iets opgenomen wordt over ventilatie eisen in liften, in verband met corona.
Arcade wil dat de brancardafmetingen van een lift terugkomen in het PvE, als dat niet al vanzelf moet vanwege bouwbesluiten/voorschriften.
Deuren in de (fiets)bergingen zouden een stootplaat aan beide zijdes moeten hebben.
Deuren in de bergingen zouden naar buiten moeten opendraaien in verband met de extra ruimte die dit oplevert in de (persoonlijke) berging.
03-21-P-b: Er worden oplaadplekken aangebracht voor het opladen van elektrische auto’s, scooters en fietsen conform Nota Parkeernormen Fiets en Scooter d.d. 19 maart 2018 van de gemeente Amsterdam. Arcade krijgt vragen over bestaande parkeergarages met onvoldoende oplaadplekken: advies ook in bestaande parkeergarages minimaal deze norm tot norm maken.
Plus over parkeergarages het advies om in de PvE-nieuwbouw per project te kijken hoe daar een bijdrage geleverd kan worden aan het terugdringen van autogebruik volgens de doelen van Amsterdam hiermee. En hoe autodelen daarin bevorderd kan worden.

Mochten bovenstaande punten niet verwerkt kunnen worden in het PvE, omdat zij thuishoren in andere richtlijnen of beleidsstukken, dan wil Arcade van De Key weten hoe de realisatie van deze punten tot uitvoer komt.

Arcade heeft 19 november 2021 het verzoek van De Key tot het uitbrengen van een advies voor het plan zonnepanelen ontvangen. Daar heeft Arcade advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Bij het formuleren van het advies is een presentatiesessie behulpzaam geweest. Ook zijn er vragen beantwoord en is het jaarplan 2022 van Lieven de Key met Arcade gedeeld. Hierdoor is Arcade wel iets anders naar de aanvraag en de kern van de aanvraag gaan kijken.

Uit de adviesaanvraag

In het advies is daarom een uiteenzetting opgenomen om te toetsen of Arcade de adviesaanvraag goed heeft begrepen.

Zonmotor subsidie: Deze subsidie lijkt de reden reden dat Lieven de Key vaart maakt met zonnepanelenbeleid. Dat betekent dat de realisatie voor de zomervakantie 2022 gestart moet zijn. In die subsidieregeling duurzame Amsterdamse energie staat verder ondermeer dat uitstel, uiteraard verantwoord, mogelijk is.

Voorkeursscenario CVZ: De voorkeur van Lieven de Key lijkt uit te gaan naar het inzetten van de subsidie op CVZ-zonnepanelen. Dat gaat sneller en hierbij hoeft niet gewacht te worden op dak-onderhoud. Zoals wij begrijpen is dat omdat er niet zoveel panelen nodig zijn voor CVZ-installaties en dat die dan ook makkelijker verplaatst kunnen worden, mocht dak-onderhoud noodzakelijk zijn.

Individuele panelen: Hierbij gaat Lieven de Key er van uit dat er maximaal 4 á 5 panelen mogelijk zijn per huishouden. Minder dan 4 panelen is niet rendabel, voor meer dan 5 zijn de daken van de woningen waarschijnlijk te klein. Bijna alle daken zijn te klein om voor elke huurder 4 of 5 zonnepanelen te plaatsen. Lieven de Key stelt een inschrijvingsregeling voor vanuit het principe “wie het eerst komt die het eerst maalt”, met minimaal 4 en hooguit 5 zonnepanelen.

Combinatie CVZ-panelen en individuele panelen: Volgens de adviesaanvraag zou het niet mogelijk/wenselijk zijn om in 1 complex CVZ-panelen en individuele panelen te combineren. De reden hierachter is voor ons nog niet volledig duidelijk. In het gesprek heeft Arcade aangegeven dat het juist wenselijk is dat wel te combineren waar mogelijk. Lieven De Key wilde hier nog wel naar kijken als mogelijkheid. Graag wil Arcade duidelijkheid over de mogelijkheid om CVZ-panelen en individuele zonnepanelen te combineren.

Adviesrecht versus instemmingsrecht: Lieven de Key is van mening dat op dit gehele traject het adviesrecht van toepassing is en niet het instemmingsrecht. Arcade is van mening dat het hier draait om instemmingsrecht. Voor Arcade m.b.t. veranderingen in het algemene servicekostenbeleid, voor de bewonerscommissies met veranderingen in het complexgewijze servicekostenbeleid en met beleid ten aanzien van (alternatieve)energieopwekking en levering. Graag hoort Arcade de motivatie van Lieven de Key waarom zij denken dat het adviesrecht hier van toepassing is en niet het instemmingsrecht.

Jaarplan 2022: In het jaarplan voor 2022 staat het aantal van 960 woningen genoemd:

“Op alle nieuwbouw plaatsen we zonnepanelen. Om op 3 MW uit te komen, betekent dit dat er in de bestaande bouw circa 1,6 MW aan zonnepanelen geplaatst moet worden in de periode tot 2026. Dat zijn ca 4.800 panelen (960 woningen met ieder 5 panelen). De planning voor 2022 op complexniveau volgt uit het inmiddels vastgestelde zonnepanelenbeleid. Financieel zijn naar verwachting voldoende middelen gereserveerd de komende jaren tot 2026 om deze doelstelling te realiseren. In 2022 is dat circa € 1,5 miljoen en daarna structureel € 0,5 miljoen per jaar.”(bladzijde 17 van het jaarplan 2022 van Lieven de Key).

Lieven de Key lijkt dus voor te sorteren op zo’n 320 woningen per jaar tot 2026. De redenering is een rekensom hoeveel panelen en daken nodig zijn om 1,6 MW aan zonnepanelen te plaatsen. De doelen en voorwaarden in de subsidieregeling zonmotor spreken daarentegen over het streven naar een maximale inzet van alternatieve energiebronnen, waaronder zonnepanelen. Lieven de Key lijkt te redeneren vanuit een afgesproken minimum. Arcade pleit voor het uitgaan van maximale doelen: overal waar het kan zonnepanelen plaatsen.

Arcade neemt verder aan dat de zin in bovengenoemd citaat: “het inmiddels vastgestelde zonnepanelenbeleid”, een vergissing is.

Principes en alternatieve voorstellen

Vooropgesteld is Arcade blij dat Lieven de Key beleid op zonnepanelen formuleert. Arcade en haar bewonerscommissies vragen hier al jaren om. Het beleid wat De Key nu voorstelt botst echter wel met een aantal principes van Arcade. Hieronder hebben wij onze principes en alternatieve voorstellen voor u op een rijtje gezet.

Maximaliseer de inspanningen samen met huurders. Dat betekent dat wij er groot voorstander van zijn op alle daken waar het mogelijk is, het maximum aantal zonnepanelen te plaatsen.
Alle huurders in een complex moeten van de plaatsing van de zonnepanelen op hun dak kunnen profiteren en breng in een complex geen scheiding aan tussen huurders die wel van zonnepanelen profiteren en huurders die dat niet doen. Intekening op basis van “wie het eerst komt, het eerst maalt” zal extra ongelijkheid creëren tussen huurders: huurders met meer geld, meer toegang tot de Nederlandse taal en tot de digitale wereld zullen zich bewuster en sneller inschrijven. Andere huurders zullen buiten de boot vallen.
CVZ-panelen als start voor het energiegebruik van de algemene voorzieningen in een complex: liften, ledverlichting bergingen, galerijen etc.
Combinatie CVZ- en individuele zonnepanelen moet mogelijk zijn voor individueel gebruik en/of verlaging energierekening door afdracht aan netwerk te plaatsen.
Doe recht aan initiatieven van bewonerscommissies die al jaren vragen om zonnepanelen. Dus gebruik hen om mensen te enthousiasmeren en kijk of hun complex als 1 van de eerste in aanmerking kan komen.
Voorkeur voor afdracht opgewekte energie aan netwerk energieleveranciers en dit te vertalen naar de rekeningen van alle huurders. Hoe dit uitgewerkt moet worden zou onderwerp van discussie moeten zijn. Bijkomende voordelen zijn velerlei:
1. er hoeven geen leidingen doorgetrokken te worden naar de individuele woningen, wat scheelt in materiaal(kosten en afval).
2. Geen inschrijvingsprocedures meer
3. Geen klachten over willekeur en andere procesklachten
4. Toekomstige huurders delen ook in de pret, dus stel niemand achter/zonder bij voorbaat niemand uit.
Stel beleid op voor circulariteit en afvalverwerking
De prijs van 2 euro per paneel per maand voor individuele huurders lijkt Arcade redelijk. In ons tegenvoorstel gaan we uit van een maximale hoeveelheid zonnepanelen op een dak en van een verdeling van de opbrengsten onder alle huurders. Dit betekent dat de prijs van 2 euro per maand per geplaatst paneel (behalve die voor de CVZ-meter) verdeeld zou moeten worden over alle huurders. Een andere oplossing zou kunnen zijn om af te spreken hoeveel procent van de opbrengst door Lieven de Key mag worden ingehouden voor installatie en onderhoud en vervanging.
Koppeling aan andere initiatieven rond energiebeleid zoals:
1. De fixbrigade (combinatie energiecoaches en tegelijkertijd toepassen van kleine maatregelen voor isolatie). De subsidievoorwaarden van zonmotor vragen ook om zonnepanelenbeleid te koppelen aan initiatieven om mensen aan het werk te helpen.
2. Koppeling aan de voorlichting over, plus het mogelijk maken van, overstap op elektrisch koken. Dit staat ook in het jaarplan 2022 van Lieven de Key (pagina 18). Arcade vindt dat de doelen voor overstap op elektrisch koken in het jaarplan 2022 te beperkt zijn. Deze moeten opgeschroefd worden. Geef meer bekendheid daaraan, o.a. maar niet alleen door koppeling aan dit zonnepanelenbeleid.
3. Bekijk ook altijd de mogelijkheid tot vergroening cq waterproof maken van de daken in combinatie met de plaatsing van zonnepanelen.

Conclusie

Arcade concludeert hierop het volgende:

Alle huurders dienen zoveel mogelijk profijt van het nieuwe zonnepanelenbeleid van Lieven de Key te hebben.
Lieven de Key dient te streven naar een maximalisering van de plaatsing van zonnepanelen per dak/complex. De huidige doelen zijn te beperkt.
Arcade onderschrijft de strategie van CVZ-panelen: eerst en snel, mits, en alleen mits het mogelijk blijft dat ook op die CVZ-daken waar dat kan meer (individuele) panelen geplaatst kunnen worden.
Een overweging zou kunnen zijn om het advies te splitsen. Mits voldaan kan worden aan conclusie punt 3: eerst een advies wat betreft CVZ-panelen, om de zonmotor subsidie van de gemeente Amsterdam niet mis te lopen. Na akkoord hierover uitgebreid samenwerken om een maximaal beleid voor zonnepanelen voor individuele huurders te ontwikkelen.
Arcade vindt dat Lieven de Key het zonnepanelenbeleid moet koppelen aan doelen op het gebied van de circulariteit van de zonnepanelen. Ook moet het creëren van een afvalberg van niet te hergebruiken zonnepanelen voorkomen worden. Het advies is om dit op te nemen in het algemene energietransitie-beleid dat binnenkort aan Arcade voorgelegd gaat worden.

Arcade heeft 27 juli 2021 het verzoek van De Key tot het uitbrengen van een zienswijze ontvangen. De zienswijze gaat over de voorgenomen verkoop van de groepswoningen van Amsta in het multifunctionele gebouw De Keyser. Over deze verkoop van De Keyzer door De Key aan vermogensbeheerder Patrizia heeft Arcade vragen gesteld. Deze vragen zijn deels uitgebreid beantwoord.

Hieronder lichten we per vraag toe wat volgens Arcade nog niet volledig is beantwoord:

Is de voorgenomen verkoop concreet opgenomen geweest in een meerjarenbegroting/ jaarbegroting of iets van dien aard. Zo ja, van welke datum en had Arcade van dat voornemen enigerlei wijze op de hoogte kunnen zijn?

Het antwoord vindt Arcade onbevredigend. De Key stelt namelijk dat zij volgens de portefeuillestrategie 2016-2026 BOG afstoot waar dat kan. Ten eerste zou met deze onderbouwing vrijwel elke verkoop van een BOG gerechtvaardigd zijn. Ten tweede was de vraag of de verkoop van dit specifieke complex al eerder met ons gedeeld was. Of dat Arcade hiervan op de hoogte had kunnen zijn. Volgens Arcade is dat namelijk niet zo. Terwijl het voornemen tot verkoop al in februari 2020 bekend was (volgens de mailwisseling met Amsta). Graag zou Arcade nog opheldering op dit punt willen krijgen. Arcade vindt het namelijk niet gepast dat De Key haar pas om een zienswijze vraagt als de verkoop eigenlijk al gesloten is.

Waarom was Arcade niet eerder op de hoogte van de lopende tenderprocedure?

Ook hier geeft De Key geen antwoord op de vraag. De situatie is geschetst, maar niet de reden waarom De Key Arcade niet eerder op de hoogte heeft gesteld. Arcade wil op dit punt graag ook nadere toelichting ontvangen.

Kan Arcade de tenderinformatie ontvangen, aan welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten geselecteerd is.

Als de beantwoording van dit punt zijn een aantal bijlages gestuurd. Dit zijn eerder beschrijvingen van het verkoopproces, dan voorwaarden. Arcade wil graag weten welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten de koper is geselecteerd. Dit in verband met het feit dat het hier om sociaal maatschappelijk vastgoed gaat.

Is De Key voornemens nog meer tenders uit te schrijven? Zo ja, welke complexen betreft het? Op welke termijn bent u voornemens om deze te verkopen en welke redenen liggen daaraan ten grondslag?

De beschrijving in de beantwoording op deze vraag, ‘binnen de gemeente Amsterdam’ en ‘zorgcomplexen’, doet vermoeden dat er mogelijk wel andere tenders uitgeschreven zijn of worden in de nabije toekomst. Alleen dat deze dan betrekking hebben op complexen die geen zorgcomplex zijn, of buiten Amsterdam liggen. Arcade heeft De Key gevraagd of zij kan bevestigen dat er nu en in de nabije toekomst geen tenders op andere dan zorgcomplexen in Amsterdam meer uitgeschreven zijn of worden.

Proces zienswijze

Arcade vindt het daarnaast erg vervelend dat De Key pas om een zienswijze vraagt als de verkoop al gesloten is. Dat vindt Arcade eigenlijk niet gepast en hiermee ondermijnt De Key de positie van Arcade als huurdersorganisatie. Graag ziet Arcade in het vervolg dat dat De Key Arcade eerder in het proces meeneemt.

Bovendien is de verkoop ook nergens aangekondigd en is deze niet terug te vinden in de jaarplanning. Ook dat zou Arcade in de toekomst graag anders zien.

Termijn zienswijze

Verder was de voorgestelde termijn van twee weken veel te kort. De correspondentie maakte duidelijk dat De Key ook de gemeente twee weken de tijd heeft gegeven voor een zienswijze, maar dat zij nog helemaal niet gereageerd heeft.

In de vigerende Woningwet is geen maximale termijn opgenomen voor een zienswijze. In de pas gewijzigde Woningwet die per 1 januari 2022 inwerking treedt wordt de termijn voor een zienswijze 8 weken. Het had dan eerder voor de hand gelegen om die termijn aan te houden.

Zienswijze gemeente Amsterdam

Voor Arcade is de zienswijze van de gemeente cruciaal. Gezien de reputatie van de kopende partij en het feit dat De Keyzer onderdeel is van de belangrijke zorginfrastructuur in Amsterdam Centrum-Oost. Dat laatste heeft De Key overigens ook erkend in eerdere prestatieafspraken.

Geschiedenis van De Keyzer

In 2007 heeft De Key het woonservicepact ondertekend, waarmee partijen de ontwikkeling van woonservicewijken wilden stimuleren. In de woonservicewijk Czaar Peterbuurt heeft De Key in 2011 het project De Keyzer opgeleverd. Hier is een dienstencentrum en kleinschalig groepswonen gerealiseerd. De publieksfuncties in de plint van De Keyzer vervullen een centrale functie in de woonservicewijk Czaar Peterbuurt. In de Rapportage 1 op 1 afspraken corporaties 2009 i.c. individuele prestatieafspraken tussen gemeente en afzonderlijke corporaties is het project De Keyzer benoemd als afspraak met De Key. Arcade constateert dat De Keyzer in 2009 een maatschappelijk relevant project was, dat nu en in de toekomst nog steeds is en bovendien van lokaal volkshuisvestelijk belang is.

De relatie met de Portefeuillestrategie 2016 en het Daeb scheidingsvoorstel

Arcade heeft op 2 maart 2020 advies uitgebracht op de actualisatie portefeuillestrategie van 30 december 2019. In dat advies heeft Arcade benoemd dat het erop lijkt dat Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) waarvoor staatssteun is verleend, in 2016 als Bedrijfsonroerend Goed (BOG) is gekwalificeerd. Daar is Arcade niet over geïnformeerd of advies gevraagd.

Op 25 juni 2013 heeft Arcade 2013 namelijk een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin maakt De Key onderscheid tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 daarvan zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’.

In de portefeuillestrategie 2016-2026, die ter advisering aan Arcade op 14 juli 2016 is voorgelegd, heeft alle bedrijfsruimte van De Key in Amsterdam en Diemen opeens een BOG kwalificatie. Er staat alleen nog dat de Key BOG niet tot de kerntaak beschouwd. Dat wordt waar mogelijk afgestoten. De Key is in haar reactie van 12 maart 2020 op dit onderdeel van het advies van Arcade niet ingegaan.

Arcade heeft in haar advies van 2 maart 2020 op de actualisatie van de portefeuillestrategie ook benoemd dat het MOG nog onderdeel is van de procedure m.b.t. de hybride scheiding en dat daar nog discussie over is.

Conclusie

Arcade concludeert dat De Key in 2016 een stap heeft overgeslagen. De Key had in de portefeuillestrategie 2016-2026 expliciet moeten benoemen dat al het MOG als BOG gekwalificeerd en ook afgestoten zou worden. Behalve Arcade had De Key ook de gemeente hiervan op de hoogte moeten stellen. De portefeuillestrategie 2016-2026 was immers integraal onderdeel van het scheidingsvoorstel.

De zienswijzen van maatschappelijke organisaties over de overheveling naar niet-Daeb

Op 18 augustus 2016 heeft De Key 35 maatschappelijke organisaties waaronder Amsta om een zienswijze gevraagd voor het onderbrengen van het gehuurde vastgoed in de niet-Daeb tak. Daaruit blijkt dat het op dat moment nog om MOG ging.

Het opvallende is dat slechts één organisatie gereageerd heeft. Arcade vraagt zich nu af of deze organisaties de impact van het onderbrengen in de niet-Daeb hebben kunnen voorzien en op de hoogte zijn gesteld dat De Key tevens voornemens was om het vastgoed af te stoten. De Key stelt zelf in de brief van 27 juli 2021 dat in de portefeuillestrategie 2016-2026 dit voornemen al besloten was. De Keyzer maakte toen overigens geen onderdeel uit van de uitgebreide lijst in bijlage 3 met af te stoten BOG.

Graag zou Arcade daarom de brief van De Key van 18 augustus 2016 ontvangen waarin Amsta om een zienswijze is gevraagd.

Redenen verkoop

De Key heeft niet aannemelijk gemaakt waarom De Keyzer verkocht moet worden. Arcade mist ook een onderbouwing in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn. Als enige reden verwijst De Key naar de portefeuillestrategie van 2016-2026 waarin staat dat De Key BOG wil afstoten zodra dat mogelijk is. Arcade is van mening dat de verkoop van De Keyzer niet in deze strategie past. De Key is altijd vrij om BOG te verkopen en heeft daar geen zienswijze van Arcade voor nodig. Omdat De Keyzer meer is dan een BOG, het complex een zorg/wonen functie combineert en andere faciliteiten biedt die uniek zijn voor Amsterdam Centrum-Oost, lijkt verkoop niet voor de hand te liggen.

Waarborgen en bezwaren verkoop particuliere partij

Arcade heeft ook grote moeite met de kopende partij, Patrizia. In 2014 heeft Patrizia een omvangrijke portefeuille sociale woningen van Vestia overgenomen. Vestia verkeerde in die tijd in dermate zwaar weer. De negatieve zienswijzen die meerdere gemeenten hebben afgegeven stonden het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties niet in de weg. In de rechterlijke procedures die gevoerd zijn door gemeentes werd het belang van het overeind houden van Vestia groter geacht dan het verlies van sociale woningen. “Er is sprake van een bijzondere situatie; de omvang van de financiële problemen van Vestia is zonder precedent”.

De minister heeft in de brief van 16 februari 2015 de Tweede Kamer gerustgesteld. De bestaande huurcontracten worden gerespecteerd, en Patrizia onderschrijft de IBVN code. Daarmee zijn voldoende waarborgen ingebouwd. In 2019 heeft Patrizia al 770 appartementen (vooral sociale woningen) doorverkocht aan de Zweedse belegger Heimstaden.

Een antispeculatiebeding van 12 maanden is nauwelijks een goede waarborg te noemen. De Key noemt in een bijlage een kettingbeding, waarbij zij verwijst naar afspraken 24.2 en 24.3. De afspraken zijn niet bijgevoegd. Het is Arcade dan ook niet duidelijk op welke afspraken het kettingbeding betrekking heeft. Daarnaast heeft het boetebeding bij niet nakomen van de verplichtingen uit het kettingbeding een geldingsduur van twee jaar. Het kettingbeding blijft ook na 2 jaar gelden, maar heeft naar de mening van Arcade dan geen werking meer omdat er geen sanctie op staat.

Conclusie

Alles in overweging nemend kan Arcade geen positieve zienswijze geven op de voorgenomen verkoop van De Keyzer door De Key. Samengevat is dat om de volgende redenen:

Nog niet alle vragen van Arcade zijn naar tevredenheid beantwoord.
De gemeente heeft nog geen zienswijze aangeleverd betreffende de voorgenomen verkoop.
De Key heeft naar ons idee onvoldoende duidelijk gemaakt waarom verkoop noodzakelijk is.
De procedure is niet volgens de normale gang verlopen. De verkoop was al rond voordat Arcade op de hoogte werd gesteld.
De verkoop van De Keyzer past niet in de portefeuillestrategie van 2016-2026. De Key heeft ten onrechte in haar portefeuillestrategie 2016-2026 (als onderdeel van het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb) verzwegen dat sprake was van het kwalificeren van MOG als BOG. Er staat slechts in dat BOG niet tot de kerntaak behoort en waar mogelijk afgestoten zal worden. Daarmee heeft ze willen doen voorkomen alsof er op dat moment al geen sprake meer was van MOG. Het feit dat 35 maatschappelijke instellingen op 18 augustus 2016 om een zienswijze is gevraagd, maakt duidelijk dat er wel degelijk sprake was van een overheveling van Daeb (MOG) naar niet-Daeb (BOG). Omdat er momenteel nog een nieuw besluit moet worden genomen door de Autoriteit Woningcorporaties met betrekking tot de uitspraak van de Raad van State van 30 juni jl., is Arcade van mening dat de gang van zaken rond het maatschappelijk vastgoed daarin meegenomen moet worden en dat alleen daarom al geen sprake kan zijn van verkoop van De Keyzer.
De Key heeft niet onderbouwd in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn.
De waarborgen volstaan niet. Het anti-speculatiebeding van 12 maanden is veel te kort. Het kettingbeding kent slechts een boetbeding van twee jaar. Daarna is er geen enkele sanctie meer om het kettingbeding af te dwingen.
Gezien de reputatie van Patrizia en de informatie in de media is Arcade van mening dat Patrizia een ongeschikte partij is om sociaal maatschappelijk vastgoed aan te verkopen.
Voor Arcade kan verkoop van De Keyzer alleen aan de orde zijn indien de koper een andere Toegelaten Instelling of andere instelling die Daeb taken uitvoert, betreft. Het feit dat De Key een voorziening als De Keyzer niet meer tot haar kerntaak rekent, maakt niet dat het niet meer om een relevante maatschappelijke voorziening gaat. De Key moet zorgen voor een eigenaar die de maatschappelijke functie op zeer lange termijn waarborgt in lijn met de bedoeling van de prestatieafspraken in 2009. Dat betekent dat de huurprijzen niet marktconform kunnen worden noch dat het complex op andere wijze te gelde wordt gemaakt. De winst die De Key nu op korte termijn kan maken ten behoeve van haar eigen doelstellingen, zou beteken dat de kosten die later gemaakt moeten worden om een vergelijkbare voorziening opnieuw op te zetten afgewenteld worden op de samenleving.

Arcade heeft 10 februari 2021 het voorgenomen besluit vaststelling verkoopvijver van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een presentatiesessie vooraf. Daar is het bestuur van Arcade geïnformeerd over de afwegingen die tot het voorgenomen besluit hebben geleid. Dit is als informatief ervaren.

Toekomst huidige huurders

Het heeft echter de zorgen wat betreft de huidige situatie en de toekomst voor de zittende huurders van De Key niet weggenomen. De Key kiest er voor om vol in te zetten op de verkoop van het huidige bezit (zie ook de meerjarenbegroting 2021-2025, de compacte versie ten behoeve van Arcade december 2020). Dit ten bate van kleinere woningen voor een andere doelgroep dan het merendeel van de zittende huurders. Door het bezit steeds verder toe te spitsen op de nieuwe doelgroep, de starters, gaat De Key wat Arcade betreft voorbij aan de grote vraag naar woningen onder alle groepen woningzoekenden. Daarom vindt Arcade het niet verantwoord om zo’n groot aantal woningen aan de verkoopvijver toe te voegen met het doel deze aan de sociale woningvoorraad te onttrekken.

De Key vraagt nu aan Arcade of zij nog meer jarenlang zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt mag brengen. Arcade kan hier niet mee akkoord gaan.

Niet alle informatie

Daarnaast vindt Arcade dat wij, hoewel De Key aan veel van onze vragen tegemoet is gekomen, nog steeds niet over alle informatie beschikken die wij nodig denken te hebben voor een volledig advies. Met name een overzicht van de verkopen per buurt en/of per stadsdeel ontbreekt nog. Dit had Arcade veel meer inzicht gegeven in de invloed die de voorgenomen verkoop heeft op een wijk of stadsdeel. Wij hadden dan bijvoorbeeld kunnen ingaan op de aspecten leefbaarheid, en ook op gemengde wijken.

Arcade is van mening dat als zij alle informatie had gekregen, er een uitgebreider en beter advies voor De Key had gelegen. De Key heeft ook baat bij een goed en gedegen advies van Arcade. Het niet verstrekken van relevante informatie werkt dus in het nadeel van ons beide.

Het voorgenomen besluit

De huidige verkoopvijver wordt aangevuld met 1894 woningen en komt in totaal op 7.410 woningen
De Key onderbouwt onvoldoende waarom het noodzakelijk is om woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. De verkoopvijver is al ontzettend groot. Arcade schrikt er dan ook van dat met de voorgenomen uitbreiding van de verkoopvijver. Bijna een derde van het totale bezit van De Key onderdeel is van de verkoopvijver. Dat aantal is ontzettend hoog. Vooral omdat tijdens de presentatie naar voren kwam dat De Key in principe geen maxima hanteert wat betreft aantal verkopen per jaar. Daarom adviseert Arcade negatief op het uitbreiden van de verkoopvijver.
Dat De Key er voor kiest om 265 woningen uit de verkoopvijver te halen vindt Arcade zeer positief. De Key handelt hiermee in lijn met de Samenwerkingsafspraken, die Arcade heeft medeondertekend. Helaas is het onduidelijk om welke woningen het precies gaat. Arcade adviseert positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen zoals genoemd in de adviesaanvraag.

Overwegingen en keuzes welke zijn voortgekomen vanuit de complexstrategiesessies

Het toevoegen vooroorlogs bezit aan de verkoopvijver

De informatie in de adviesaanvraag was erg summier. Arcade waardeert het dat De Key aanvullende informatie heeft toegestuurd, maar deze is nog niet volledig. Er ontbreekt een duidelijk en helder overzicht op postcodeniveau waar de woningen staan. Hierdoor heeft Arcade geen goed overzicht op welke plekken De Key ervoor kiest om meer woningen te verkopen en welke effecten dit heeft op het aantal (en de grootte van de) sociale huurwoningen in een wijk of buurt. Arcade snapt de argumentatie van De Key dat vooroorlogse woningen duurder in exploitatie zijn, maar vindt dat geen reden om zo’n groot deel van het zorgvuldig opgebouwde maatschappelijk vastgoed toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.

Het toevoegen grotere woningen aan de verkoopvijver

De Key kiest ervoor relatief veel woningen van 75 m2 en groter toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade vindt dit een zorgelijke ontwikkeling. Het is voor gezinnen steeds moeilijker een geschikte woning te vinden. Zeker voor gezinnen met een kleine portemonnee. Het verkopen van de woningen van 75 m2 en groter vergroot dit probleem. Zeker omdat er niet veel alternatieven zijn bij andere woningcorporaties. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.

Het behouden van recente complexen

De keuze van De Key om recent gebouwde complexen met driekamerwoningen te behouden juicht Arcade toe. Waarom deze alleen gereserveerd moeten worden voor woonstarters wordt ons echter niet helemaal duidelijk. Wij begrijpen dat meer doorstroming hard nodig is voor de groep studenten en jongeren die anders vast blijven zitten in een studentenkamer of kleine studio. Maar we vinden tegelijkertijd dat deze woningen voor alle doelgroepen toegankelijk moeten zijn.

Desalniettemin adviseert Arcade positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.

Het beperken van het aantal complexen

De laatste keuze van De Key om het aantal complexen in het bezit te beperken met het oog op de exploitatie kan niet op bijval rekenen van Arcade. Wij vinden dit geen reden om meer woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. Arcade adviseert daarom negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

Conclusie

Samenvattend komt Arcade tot de conclusie dat wij steeds meer tevreden zijn over de manier waarop het adviestraject verloopt. Maar het niet volledig informeren van Arcade door De Key is voor ons nog wel een struikelblok in de samenwerking.

Arcade adviseert negatief op verdere uitbreiding van de verkoopvijver van De Key, omdat wij ons grote zorgen maken over het wegstromen van zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt. Het feit dat De Key ook geen maximum hanteert wat betreft het aantal verkochte woningen per jaar, baart ons eveneens grote zorgen.

Het afstemmen van het bezit op een nieuwe, jonge doelgroep van De Key gaat ten koste van zittende huurders. Zij krijgen steeds minder mogelijkheden om door te stromen naar een grotere woning of een woning op de begane grond of 1^e etage. Arcade heeft het idee dat De Key deze groep steeds meer uit het oog verliest. Hierdoor raken zij steeds verder in de knel.
Arcade adviseert wel positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen vanwege de Samenwerkingsafspraken.

Per overweging en keuze adviseert Arcade het volgende:

Arcade adviseert negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.
Arcade adviseert negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.
Arcade adviseert positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.
Arcade adviseert negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

Tijdens het Regulier Overleg van 29 oktober 2020 is Arcade mondeling geïnformeerd over het voornemen van De Key om te investeren in Ouderkerk aan de Amstel. Arcade heeft direct aangegeven dat zij hierover schriftelijk geïnformeerd wilde worden. Pas na een schriftelijke verzoek van 24 december 2020, is hier gehoor aan gegeven.

Arcade vat het voornemen van De Key om te investeren in Ouder-Amstel op als een beleidswijziging in de zin van de WOHV. Daarom brengt Arcade binnen 6 weken na de brief van 29 december 2020 een advies uit conform artikel 4 WOHV. Het verwerven van nieuw bezit in een gemeente waar De Key tot nu toe niet eerder werkzaam is, acht Arcade als een voorgenomen besluit waarover De Key Arcade actief schriftelijk had moeten informeren.

Hieronder gaan een samenvatting van dat advies.

Beleidswijziging werkgebied

De Key stelt dat er geen sprake is van een uitbreiding van het werkgebied. Zij kent, kort gezegd een landelijke toelating en Ouder-Amstel valt binnen de Metropoolregio Amsterdam. De Key heeft echter zelf haar werkgebied in 2016 ingeperkt. Zij was zelfs voornemens om die beperking in de statutenwijziging van 2016 op te nemen. Dit valt op te maken uit de brief van de gemeente Amsterdam van 12 juli 2016 aan de minister van Binnenlandse Zaken. Daarin adviseert zij negatief over de voorgenomen statutenwijziging van De Key: “Het College is ook negatief over de geografische beperking tot de centralere delen van de stad. Daarmee onttrekt De Key zich aan de grote volkshuisvestelijke opgaven die er nog liggen in de naoorlogse wijken.”

Uiteindelijk is de beperking van het werkgebied tot de centralere delen van de stad niet in de statuten opgenomen. Arcade concludeert dat De Key kennelijk geen akkoord heeft gekregen van de minister c.q. de Autoriteit Woningcorporaties. De Key heeft dit wel als beleid in het koersdocument ‘ruimte voor beweging, de koers van De Key’ van november 2015 en in de Portefeuillestrategie van 23 juni 2016 opgenomen. In ‘Ruimte voor beweging’ staat: “Missie van De Key: Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.”

Portefeuillestrategie 2016

In de portefeuillestrategie van 23 juni 2016 wordt het werkgebied van De Key op pagina 10 exact omschreven. De Key concentreert zich in haar werkgebied Amsterdam en Diemen binnen en net buiten de Ring A10. Het bezit daarbuiten wil zij afstoten. De exacte beschrijving is conform het groene deel van de plattegrond in figuur 1. Op pagina 49 is zelfs een overzicht van de buurtcombinaties opgenomen die daar bij horen.

Plattegrond van Amsterdam met groen aangegeven het werkgebied van de Key. — Figuur 1: het werkgebied van De Key uit de Portefeuillestrategie 2016

Daaruit blijkt klip en klaar dat De Key haar werkgebied exact heeft afgebakend. Arcade concludeert dat sprake is van een beleidswijziging met betrekking tot het werkgebied van De Key.

Meerjarenbegroting 2021-2025

In de versie van de meerjarenbegroting (MJB op hoofdlijnen) die Arcade op 28 december 2020 heeft gekregen schrijft De Key: “Het recept is simpel: zorg ervoor dat uit de huuropbrengst in ieder geval onderhoud en woningverbetering kan worden betaald. En financier de nieuwbouw uit verkoopopbrengsten.” Dit is Arcade ook steeds voorgehouden: verkoop financiert nieuwbouw.

Samenwerkingsafspraken Amsterdam en Diemen

In de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is de afspraak opgenomen dat corporaties sociale woningen kunnen verkopen ten behoeve van nieuwbouw in Amsterdam. In de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023 is afgesproken dat er in beginsel niet verkocht zal worden. Er is in Amsterdam is ook afgesproken dat er niet meer woningen verkocht zullen worden dan nodig. En tevens is afgesproken dat als er financiële ruimte over is, er een IJkpunt is waarin dat tot uiting komt. Partijen overleggen dan met elkaar welke extra prestaties zij met die extra financiële middelen gaan financieren.

Verkoop sociale woningen

Voor 8 gebieden in Amsterdam is afgesproken dat corporaties terughoudend zijn in de verkoop van sociale huurwoningen. In tegenstelling tot hetgeen is afgesproken, zien veel bewoners in deze buurten dat er geenszins sprake is van enige terughoudendheid. Ook niet bij De Key.

Verkoop van sociale woningen is een gevoelig onderwerp in Amsterdam. Dat blijkt ook maar weer eens uit het voornemen van de gemeente Amsterdam van 1 februari 2021 om te onderzoeken of de gemeente zelf sociale woningen van corporaties kan aankopen. Daarmee wil ze voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen, waarna ze veelal onbetaalbaar zijn voor lage inkomens. Wethouder Ivens schrijft: “Het feit dat er corporatiewoningen verkocht worden die voorheen voor een betaalbare prijs werden verhuurd, leidt dan ook tot weinig begrip bij Amsterdammers.”

Conclusie

Arcade komt op grond van het eenvoudige recept in de MJB 2021-2025 tot de conclusie dat De Key de investering in nieuwbouw in Ouder-Amstel wil financieren met verkoop van woningen in Amsterdam. Als dat niet het geval is, moet de conclusie zijn dat De Key kennelijk extra financiële ruimte heeft gekregen. Financiële ruimte die niet nodig is voor nieuwbouw investeringen in Amsterdam of Diemen. Die extra financiële ruimte zou volgens Arcade enigerlei wijze terug moeten vloeien naar volkshuisvestelijke prestaties in Amsterdam.

Zowel in Amsterdam als Diemen zijn voor vier jaar bindende afspraken gemaakt op basis van een financieel bevroren uitgangspunt. Dat is de dPi 2018. Investeren in nieuwbouw in Ouder-Amstel was noch onderdeel van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 in Amsterdam noch in de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023.

Overeenstemming met ontwikkelaar

In een brief aan Arcade staat dat De Key al overeenstemming heeft bereikt met de ontwikkelende partij over de condities waaronder De Key kan investeren in de beoogde afname van 123 woningen in de gemeente Ouder-Amstel. Arcade gaat ervan uit dat bij die condities de nodige voorbehouden zijn gemaakt zoals bijvoorbeeld goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Aangezien het om een voorgenomen besluit gaat waarover Arcade advies kan uitbrengen, zou daarover ook een voorbehoud gemaakt moeten zijn.

Advies

Op grond van hierboven genoemde redenen, adviseert Arcade negatief over de voorgenomen investering in Ouder-Amstel. Arcade vindt dat er geen sprake kan zijn van verkoop van woningen in Amsterdam en/of Diemen ten behoeve van nieuwbouw in Ouder-Amstel. Als er extra bestedingsruimte is, dan zal die ten goede moeten komen aan de zittende huurders in Amsterdam en Diemen. Arcade is graag bereid om met De Key mee te denken en te adviseren over een passend volkshuisvestelijk doel.

Omdat deze investering goedkeuring behoeft van de Raad van Commissarissen, is dit advies ook naar de Raad van Commissarissen verzonden.

Arcade heeft 1 februari 2021 het voorgenomen besluit huurverhoging 2021 en op 24 februari 2021 de aangepaste versie van het advies van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een uitwisselingssessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over opzet van de huurverhoging en er was ruimte om daarop te reageren. Dit is door de leden als zeer informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

De adviesaanvraag

Arcade heeft vraagtekens bij de adviesaanvraag zelf. Het is niet duidelijk waarom sommige groepen in de bijlage voorkomen en de uitleg over de huurverhoging ontbreekt. Bijvoorbeeld als het gaat om collectieve huurcontracten voor woningen of kamers. Liever had Arcade gezien dat al deze groepen waar De Key onderscheid in maakt, apart in de brief behandeld worden.

Verder valt het Arcade op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere contracten en jongeren- dan wel campuscontracten. Dit was vorig jaar wel het geval. Alleen contracten voor bepaalde tijd kregen toen inflatievolgende huurverhoging. De key zegt dit te doen conform het advies van Arcade van 2020. Wij zijn erg blij dat De Key hierin meegaat, maar we hebben gevraagd om bevestiging dat dit een blijvende verandering is. Tegelijkertijd meent Arcade dat in een volgende adviesaanvraag over de huurverhoging er een verschil in de huurverhoging zou moeten zijn voor studenten die zelfstandig of onzelfstandig wonen. Mede gelet op de verschillen wat betreft het recht op huurtoeslag.

Daarnaast lijkt De Key eenzijdig te beslissen waar Arcade wel of niet adviesgerechtigd over is. De Key stelt dat Arcade niet adviesgerechtigd zou zijn over bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vinden dit een bijzondere gang van zaken en dat de onderbouwing van De Key geen hout snijdt. De inkomensafhankelijke huurverhoging verschilt elk jaar. Dit jaar gaat de huurverhoging zelfs niet door. Een advies over de veranderde situatie is dus volgens Arcade elk jaar gepast.

Gezien de veranderde omstandigheden, het besluit van de minister tot huurbevriezing van alle sociale huren, zullen we ons in deze adviesaanvraag richten op de volgende punten: de adviesaanvraag van vorig jaar, de huurbevriezing, de eenmalige huurverlaging en de voorgenomen huurverhoging in de vrije sector.

Vooraf

Vorig jaar heeft De Key een adviesaanvraag gestuurd waarin zij voorstelde om een driejarig huuraanpassingsbeleid vast te stellen. Arcade heeft hierop negatief geadviseerd omdat zij toen al een verschuiving in het maatschappelijke debat signaleerde wat betreft de verhuurdersheffing. Daarnaast voorspelde Arcade een drastische verschuiving van de randvoorwaarden voor het huurbeleid vanwege de verwachte problematiek wat betreft de coronacrisis. De Key heeft toen besloten vast te houden aan het meerjarige huuraanpassingsbeleid omdat dit ‘duidelijkheid’ zou scheppen voor de huurders. Arcade stelt nu vast dat De Key naar eigen believen op meerdere punten afwijkt van het in 2020 voorgestelde meerjarig huuraanpassingsbeleid, en er op andere punten weer aan vasthoudt. Tegelijkertijd is De Key niet altijd helder waarom zij die verschillende keuzes maakt en pas na doorvragen een tipje van de sluier oplicht.

Huurbevriezing en communicatie

De Key geeft in het aangepaste advies van 24 februari 2021 aan dat een huurkrant of andere informatievoorziening richting de huurders niet langer meer van toepassing is vanwege de huurbevriezing. Dit druist volgens Arcade in tegen het eerder door De Key geformuleerde uitgangspunt van ‘transparantie’. Transparantie over de veranderende situatie is nodig, vooral om onzekerheid bij huurders (krijg ik ook geen huurverhoging?) weg te nemen.

Eenmalige huurverlaging

In uw adviesaanvraag geeft u aan dat een deel van de huurders van De Key dit jaar een huurverlaging krijgt. Om de huurverlaging uit te leggen aan de huurders zou u een huurderskrant meesturen met meer informatie over de wetswijzigingen. De Key wordt door de Belastingdienst geïnformeerd over wie daarvoor in aanmerking komen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het inkomen uit 2019. De Wet eenmalige huurverlaging gaat echter in per 1 januari 2021. Deze geldt voor iedereen die 6 maanden of langer te maken heeft met een inkomensterugval die leidt tot een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huurders die een inkomensterugval na 1 januari 2020 hebben gekregen en waarvan dit dus niet te zien is in het inkomen over 2019.

Daarbij zijn er ook huurders van De Key die te maken hebben met wisselende inkomens waardoor zij wel recht hebben op de eenmalige huurverlaging, ondanks dat dit niet blijkt uit de inkomensgegevens die de Belastingdienst heeft over 2019.

Vrije sector

De Key kiest ervoor om de vrije sector een inflatievolgende huurverhoging te geven van 1,4%. Zij lijken nu als enige huurders van De Key buiten de boot te vallen wat betreft huurbevriezing. Arcade vindt dit een onwenselijke en oneerlijke situatie.

De afgelopen jaren hebben ook de huurders in de vrije sector te maken gekregen met flinke huurverhogingen. Daarbij kunnen zij door de crisis van het afgelopen jaar net zo goed te maken hebben met een onzekere toekomst, of zelfs een terugval van hun inkomen. Denk hierbij aan ondernemers en ZZP’ers, maar bijvoorbeeld ook diegenen met een tijdelijk arbeidscontract en AOW gerechtigden van wie de pensioenen al jaren lang onder druk staan.

De niet-Daeb tak presteert financieel uitstekend, over die woningen hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te worden en de ratio’s (ICR, LtV) zijn veel beter dan in 2016 is geprognosticeerd in het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

Voortaan elk jaar een adviesaanvraag over de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging uit te zenden waarin de gehele systematiek onderwerp is van de adviesaanvraag.
Een brief te sturen aan alle huurders wat betreft de huurbevriezing.
Een brief aan de huurders de deur uit te doen waarin de eenmalige huurverlaging aan alle huurders wordt uitgelegd. Niet alle huurders zijn even goed op de hoogte van de veranderde wetgeving en veel huurders zullen hun eigen situatie willen controleren. De inhoud van de brief kan samengevoegd worden met de brief over de huurbevriezing uit advies 2.
Huurders actief te benaderen en duidelijk te informeren over de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders moeten weten dat zij hun situatie ter beoordeling voor kunnen leggen aan De Key wanneer zij denken in aanmerking te komen voor een huurverlaging. Hetzelfde geldt voor huurders met een wisselend inkomen. Arcade adviseert De Key om in te zetten op maatwerk voor huurders die tussen wal en schip vallen.
De eenmalige huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de vroegst mogelijke datum van 1 maart 2021 in te laten gaan.
Ook voor de vrije sector over te gaan tot een huurbevriezing.

Het is eind mei 2020 als bewonerscommissie Jacob Oliepad een opmerkelijke brief ontvangt. De Key wil een atelierwoning verkopen die al een jaar leeg staat. Commissieleden Jan en Ankie Eindhoven leggen zich daar niet bij neer. Samen met Arcade lukt het om de verkoop tegen te houden. De woning in de Haarlemmerbuurt komt opnieuw beschikbaar voor een kunstenaar.

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde ‘samenwerkingsafspraken’ gemaakt. Huurderskoepels, corporaties en de gemeente spreken dan af hoe er de komende 4 jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam. Het aantal atelierwoningen van Amsterdamse corporaties moet volgens de recente samenwerkingsafspraken ten minste 293 bedragen.

Een atelierwoning wordt in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken als volgt omschreven: ‘Een atelierwoning is een sociale of vrije sectorhuurwoning met tenminste één ruimte ten behoeve van kunstproductie’. In dit geval ging het om een atelierwoning uit de sociale voorraad. Daarnaast zijn er in Amsterdam ook kunstenaarswoningen. In tegenstelling tot atelierwoningen hebben kunstenaarswoningen geen aparte werkruimte.

Atelierwoningen behoren tot de zogenoemde ‘ijzeren voorraad’ die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Het doel van die ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen is het beschikbaar houden van woonruimtes voor kunstenaars. De beschikbare ruimtes zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Tegelijk is de vraag naar betaalbare atelierwoningen alleen maar gestegen. Dat Jan en Ankie in verzet kwamen toen er opnieuw een atelierwoning verloren dreigde te gaan, was dan ook hard nodig.

Samen advies uitbrengen

Elk complex heeft een zogenaamde complexstrategie. In het complex van Jan en Ankie mogen er in principe geen woningen verkocht worden. Verkoop betekent een beleidswijziging die De Key moet voorleggen aan de bewonerscommissie.

Ankie en Jan namen direct contact op met hun achterban toen ze hoorden over de aangekondigde verkoop. Alle bewoners waren het met de bewonerscommissie eens. “Ik heb geen enkele positieve reactie op het verkoopplan gehad”, stelt Ankie. Ze belde vervolgens met De Key en vroeg of de verkoop tegen gehouden kon worden. Dat bleek niet het geval.

“Het is als atelierwoning gebouwd en zo is het ook bedoeld”, stelt Ankie. Ze is er bovendien van overtuigd dat een kunstenaar het pand toch niet kan kopen. “Ik vertrouwde het niet en dus heb ik met Arcade contact gezocht. De Key denkt dat ze met een naïeve bewonerscommissie te maken hebben. Maar als ik het niet weet, dan zoek ik wel iemand die het wel weet”.

Bewonerscommissies hebben altijd met de zogenaamde Overlegwet te maken. Deze wet regelt het informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Dat er adviesrecht is betekent overigens ook dat de verhuurder van het schriftelijke advies van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie mag afwijken. Daarvoor moet hij binnen veertien dagen schriftelijk zijn motivatie voor de afwijking meedelen aan de bewonerscommissie of huurdersorganisatie. Bewonerscommissies en huurdersorganisaties hebben zes weken de tijd om een advies uit te brengen.

Bewonerscommissie Jacob Oliepad moest snel met een schriftelijk advies komen. Arcade bestuursleden Gerharda van der Meulen en Saskia Koppelaar maakten samen met Jan en Ankie een concept. Het definitieve advies verstuurde de bewonerscommissie per aangetekende post op 9 juli naar De Key. De commissie was bang dat de grote woning na verkoop werd opgesplitst. Mogelijk werd het pand dan gebruikt voor Airbnb of als Bed & Breakfast. Een praktijk waar de buurt al langer door geteisterd werd.

In strijd met de samenwerkingsafspraken

Arcade verzond op 10 juli ook een eigen ongevraagd advies naar De Key. De verkoop van de atelierwoning was namelijk in strijd met de Amsterdamse samenwerkingsafspraken. In die afspraken is een verkoopstop voor sociale huurwoningen uit Centrum-West opgenomen. De Key ging ook tegen de afspraken in door de verkoop van een atelierwoning te willen compenseren met het opleveren van een kunstenaarswoning ergens anders in de stad, om zo de ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen op pijl te houden. Dit is ongeoorloofd omdat een kunstenaarswoning niet hetzelfde is als een atelierwoning. Een atelierwoning mag alleen worden verkocht als daar een nieuwe atelierwoning voor in de plaats komt.

Resultaat: geen verkoop, woning blijft sociale atelierwoning

Volgens de Overlegwet moet een corporatie binnen twee weken op een advies reageren. Na twee weken kwam De Key met een ontvangstbevestiging en de mededeling dat een inhoudelijke reactie later zou volgen. Na zes weken liet De Key weten de adviezen over te nemen. De atelierwoning blijft in de sociale voorraad en zal opnieuw aan een kunstenaar verhuurd worden.

Op 1 januari 2021 komt er waarschijnlijk een nieuwe huurder in het pand. Wie dat gaat worden is niet bekend. Ankie en Jan maken zich wel zorgen over het contract dat de nieuwe huurder krijgt. Mogelijk geldt er een vijfjarencontract voor de woon – en werkplek van de kunstenaar. Volgens Jan is het voor een kunstenaar niet prettig als hij na 5 jaar zowel zijn werkplek als zijn woonruimte moet opgeven. “Je wordt dan toch een soort woonnomade”, stelt hij.

Arcade heeft op 15 september een adviesaanvraag voor het nieuwe Woonbeleid ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Het voorgestelde Woonbeleid vervangt het Streefhuurbeleid uit 2017. Het vormt samen met het Huurverhogingsbeleid het huurbeleid van De Key. Hieronder gaan we op een aantal thema’s uit het Woonbeleid in.

Inclusiviteit

De Key heeft op pagina 8 van het beleidsstuk drie doelstellingen geformuleerd waarmee zij de inclusiviteit van de stad wil bereiken:

Het verspreiden van verschillende inkomensgroepen over het hele sociale bezit;
Het bieden van een woning die past bij de leefsituatie van de nieuwe huurders;
Het bieden van een passende huur voor nieuwe huurders.

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Arcade stelt vast dat deze doelstellingen voorbij gaan aan de feitelijke gang van zaken. Er worden namelijk zoveel mogelijk vrijkomende woningen op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aan jongeren verhuurd. Hierbij zoekt De Key de grenzen op van wat is overeengekomen in Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Zo is afgesproken dat 70% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (afspraak 8-a). En is afgesproken dat 95% van de toegewezen jongerenwoningen een oppervlakte van maximaal 40 of 50 m² heeft (afspraak 15-d).

Die afspraken zijn niet voor niets gemaakt. Die zijn bedoeld als richtsnoer voor het beleid van de corporaties. Zelf zoekt De Key consequent de grenzen van die afspraken op. De Key biedt slechts 50% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen aan. En het maximale vloeroppervlak van een jongerenwoningen is voor De Key 60 m².

De Key motiveert het afwijken van de afspraken door de stelling dat de samenwerkingsafspraken een gemeenschappelijke inspanning van de woningcorporaties zijn. Door andere doelgroepen te bedienen laten de andere corporaties De Key de ruimte om haar eigen voorgestelde beleid te voeren. Met andere woorden, De Key maakt van de uitzondering de regel. En dit heeft tot gevolg dat er minder huishoudens (ook jongeren) met lage inkomens de sociale voorraad kunnen binnenstromen. Daarbij dat er minder een- en meerpersoonshuishoudens (niet zijnde jongeren) een passende woning kunnen vinden.

Arcade onderschrijft dat het voor jonge starters moeilijk is om geschikte huisvesting te vinden. Dat los je niet op door andere doelgroepen de pas af te snijden en te verdringen. Het tekort aan jongerenhuisvesting los je op door op grote schaal geschikte kleine woningen toe te voegen. In dat licht bezien is het pleidooi van De Key voor inclusiviteit onwaarachtig.

Leefbaarheid

De Key stelt dat eenzijdige complexen leefbaarder worden door exclusieve toewijzing aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Met eenzijdige complexen bedoelt De Key vermoedelijk complexen waar vooral huishoudens met een laag inkomen wonen. Over de oorzaken van achteruitgang van de leefbaarheid in complexen en delen van de stad valt veel te zeggen. Arcade vindt dat de leefbaarheid niet verbetert door toewijzen op basis van tijdelijke verhuur in de reguliere voorraad. Daarover hebben we in eerdere adviezen al het nodige geschreven. Zo verminderd bij tijdelijke verhuur de verbondenheid aan en betrokkenheid bij de woning, de buren en de buurt. Een eenzijdige toewijzing aan jongeren vergroot dat probleem.

Subjectgerichte streefhuren

Op p. 14 van het beleidsstuk geeft De Key aan dat zij werkt met objectgerichte streefhuren. In bepaalde gevallen wijkt De Key daar vanaf door een subjectgerichte streefhuur toe te passen. Bij de mindervaliden-woningen ligt dat voor de hand. Deze zijn met speciale subsidie ten behoeve van de hele doelgroep gerealiseerd. De Key stelt dat dit ook bij senioren (coöptatie 55+) woningen kan worden toegepast.

Op p. 20 stelt De Key dat in geval van coöptatie bij senioren woongroepen de regiomanager bij voordracht van een huurder met een inkomen lager dan € 39.055 kan besluiten de huur te verlagen tot onder de liberalisatie grens. Dit wordt op p. 21 verder uitgewerkt.

Arcade vraagt zich af waarom De Key geen gebruik maakt van de hogere grens van € 43.574 (vrije toewijzingsruimte). En waarom, afhankelijk van het inkomen, de huur niet ook tot onder de aftoppingsgrenzen kan worden verlaagd?

Dat het de regiomanager is die kan besluiten of de voordracht van een huurder met een lager inkomen wordt gehonoreerd werkt willekeur in de hand.

Middensegment

Voor De Key bestaat het middensegment alleen uit woningen waar sloopplannen en ingrijpende verbetering zal plaatsvinden en woningen uit de verkoopvijver die nog niet zijn gesplitst. De Key verhuurt deze woningen tijdelijk aan huishoudens jonger dan 23 jaar met een inkomen tot € 61.707. In de samenwerkingsafspraken is met het middensegment vooral beoogd de doorstroming vanuit de sociale voorraad te bevorderen (afspraak 9-b). Deze doelstelling ziet Arcade hier niet terug. Arcade heeft ook zeer ernstige bedenkingen tegen het relatief duur verhuren van woningen met een slechte kwaliteit en/of op tijdelijke basis.

Verdienmodel

Wij stellen vast dat het Woonbeleid van De Key binnen de gestelde kaders beoogd een optimaal bedrijfsresultaat te behalen. Dat bereikt De Key door maximale flexibiliteit bij tijdelijke verhuur. En niet 70%, maar 50% aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Daarbij door bij senioren woongroepen bij voorkeur te kiezen voor vrije sectorhuur. En bij uitzondering alleen toe te wijzen op de liberalisatiegrens.

Feitelijk advies

Arcade adviseert De Key het Woonbeleid als volgt aan te passen door:

70% vrijkomende sociale woningen van de door te exploiteren voorraad toe te wijzen aan de primaire doelgroep;
woningen groter dan resp. 40/50 m² niet als jongerenwoningen te labelen;
substantieel minder gebruik te maken van tijdelijke huurovereenkomsten;
een transparant beleid te formuleren voor de afweging om bij senioren groepswoningen met coöptatierecht de huur wel of niet te verlagen tot onder de liberalisatiegrens;
een duurzamer middensegment huurwoningen te definiëren.

Wanneer De Key hier niet in toestemt adviseert Arcade negatief over het voorgestelde Woonbeleid.

Arcade heeft op 5 juni de derde en laatste adviesaanvraag met betrekking tot de vervreemding van Zandvoort van De Key ontvangen. Hieronder volgt een samenvatting van dat advies.

1. Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

Arcade heeft in haar brief van 5 maart 2019 al opgemerkt dat de voorgenomen overdracht als een koerswijziging gezien moet worden. In haar reactie merkte De Key op dat er in 2016 al gedacht werd over overdracht van Zandvoort. Zij verwijst naar de gedeelde visie van de gemeente Zandvoort, het Huurdersplatform Zandvoort en De Key waarin kort gezegd de vraag is opgenomen of Zandvoort beter af is zonder De Key en/of De Key beter af is zonder Zandvoort.

Het koersdocument ‘ruimte voor evenwicht’ bevat geen enkele aanwijzing voor overdracht aan een andere corporatie. Bovendien is de onbeantwoorde vraag niet expliciet in het koersdocument zelf opgenomen. Arcade kan niet anders concluderen dan dat er sprake is van een koerswijziging die niet als zodanig ter advisering aan Arcade is voorgelegd. Ten onrechte vermeldt u in het jaarverslag 2019 dat de overdracht van Zandvoort al in de koers was aangegeven. Arcade beoordeelt dit onderdeel van het proces als negatief.

2. Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

De Key heeft samen met Deloitte een intensief traject opgezet waarin het Huurdersplatform Zandvoort met ondersteuning van de Woonbond en Arcade actief kon participeren. Hiertoe zijn er vele overleggen geweest die uiteindelijk hebben geresulteerd in een volkshuisvestelijk toetsingskader waaraan een overnemende partij zou moeten voldoen. Deze werkwijze heeft voor voldoende draagvlak gezorgd bij Huurdersplatform Zandvoort. Ook zijn alle huurders in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om een bijeenkomst bij te wonen, waarbij zij geïnformeerd zijn over het voornemen om Zandvoort te vervreemden en vragen te stellen daarover. Tevens zijn alle huurders van De Key in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om hun oordeel te geven over de voorgenomen overname kandidaat Pré Wonen. Arcade concludeert dat dit onderdeel van het proces goed is verlopen. Het Huurdersplatform Zandvoort heeft in haar brief van 18 juni jl. kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben van de voorgenomen overdracht aan Pré Wonen. Dit onderdeel van het proces beoordeelt Arcade als positief.

3. Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

De consequentie van de voorgenomen overdracht lijkt voor de huurders in Zandvoort gunstig uit te pakken, zij krijgen een verhuurder die in tegenstelling tot De Key bereid is substantieel te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Voor de huurders in Amsterdam en Diemen heeft het feit dat De Key zo’n 8% van haar woningen afstoot, gevolgen voor de verhouding huurders die behoren tot de startersdoelgroep en zittende huurders. Drie aspecten zijn hier van belang:

Arcade is het niet eens met de koers en het daarop gebaseerde beleid van De Key om zich te richten op starters. Door het bezit in Zandvoort te vervreemden (kwalificatie koerswijziging), versnelt De Key de verwezenlijking van die koers, terwijl Arcade en de huurders steeds is voorgehouden dat de transformatie in hele kleine stapjes zou gaan. De overdracht van Zandvoort is vanuit dit perspectief een ongewenste ontwikkeling.
Iedere zittende huurder die uit het huurbestand van De Key verdwijnt, betekent een verzwakking van de huurdersparticipatie. Immers, de startersdoelgroep huurt tijdelijk bij De Key en zal minder snel gemotiveerd zijn om zich sterk te maken voor huurdersbelangen.
Iedere wijziging van die verhouding, of het als gevolg is van toename van huurders die starten dan wel afname van zittende huurders, heeft consequenties voor de huurverhogingen van de zittende huurders. Het gedeelte van de huursom boven inflatie wordt volgens het huurbeleid van De Key namelijk opgebracht door een krimpende groep zittende huurders. Dat heeft uiteindelijk tot gevolg dat de matigende werking die van de huursombenadering uit zou moeten gaan, in mindere mate opgaat voor de zittende huurders van De Key.

Vanuit het gezichtspunt voor de consequenties voor de huurders in Amsterdam en Diemen, beoordeelt Arcade de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort als negatief.

4. Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

Arcade heeft in de vorige adviezen verzocht om meer inzicht in de impact van de overdracht voor Amsterdam en Diemen. Arcade heeft gedurende het proces vragen gesteld om de impact van de vervreemding voor Amsterdam en Diemen zowel in volkshuisvestelijk als financieel perspectief, inzichtelijk te krijgen. De Key was niet bereid om voldoende inzicht te geven. De Key beantwoordt bepaalde vragen niet, verwijst terug naar eerdere antwoorden, suggereert dat Arcade al voldoende op de hoogte is en beroept zich op vertrouwelijkheid en bedrijfsbelang waar dat kennelijk geen ander doel dient dan Arcade onvoldoende te informeren en daarmee op achterstand te zetten.

De eerdere argumenten om weinig informatie te verstrekken namelijk ‘de gevraagde informatie is nog niet bekend’ (14 maart 2019) en ‘vertrouwelijkheid wordt betracht vanwege het belang dat alle potentiële bieders op hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’ (16 oktober 2019), was niet meer aan de orde. De financiële aspecten waren bekend en de deal was gesloten met Pré Wonen.

Arcade heeft aangegeven dat zij verwachtte van De Key dat deze openstaande vragen alsnog beantwoord zouden worden. Arcade heeft ook gevraagd om de meerjarenbegrotingen 2017, 2018, 2019 en 2020. De reden hiervoor in het kader van de overdracht van Zandvoort is dat het niet goed voorstelbaar is, dat het voornemen om Zandvoort te vervreemden hier niet in is opgenomen. Arcade wil zelf kunnen vaststellen wat daarover is opgenomen. In de dPi’s is de vervreemding van Zandvoort niet opgenomen.

Dat Arcade onvoldoende inzicht wordt geboden in financiële aspecten en toelichting daarop, is niet nieuw. Wij hebben de laatste jaren herhaaldelijk gevraagd om bijvoorbeeld de meerjarenbegrotingen van 2017, 2018 en 2019. Deze hebben wij niet gekregen vanwege het bedrijfsbelang waar De Key zich op beroept. Wij hebben aangegeven dat het niet krijgen van deze informatie niet langer acceptabel is. In het verleden is deze informatie wel gedeeld met Arcade en speelde bedrijfsbelang kennelijk geen rol.

Dat de informatieverstrekking rond de vervreemding van het bezit in Zandvoort op een vergelijkbare wijze wordt ingestoken, namelijk dat De Key zich beroept op haar bedrijfsbelang en haar kaarten voor de borst houdt, is net zo min acceptabel.

5. Conclusie en advies

Arcade heeft onvoldoende inzicht gekregen als het gaat om de impact van de overdracht van Zandvoort in volkshuisvestelijk en financieel perspectief voor Amsterdam en Diemen. Zolang Arcade dat inzicht niet heet kan zij geen gedragen advies formuleren.

Arcade geeft zich rekenschap van het feit dat gezien de uitkomst van de huurdersraadpleging er veel draagvlak onder de Zandvoortse huurders is voor de voorgenomen overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort aan Pré Wonen. Dit heeft geresulteerd in een positief advies van het Huurdersplatform Zandvoort. Arcade kan dat advies heel goed volgen. Echter, het geheel overziend, rest Arcade niets anders dan negatief te adviseren over de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen.

Advies huurverhoging 2022

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Woonlastenakkoord

Betaalbaarheid

Passendheid huren

Geen huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Rol van de huurtoeslag

Huurverhoging voor middenhuur, vrije sector

Transparantie

Communicatie

Conclusie

Algemeen

Specifieke punten

Uit de adviesaanvraag

Principes en alternatieve voorstellen

Conclusie

Is de voorgenomen verkoop concreet opgenomen geweest in een meerjarenbegroting/ jaarbegroting of iets van dien aard. Zo ja, van welke datum en had Arcade van dat voornemen enigerlei wijze op de hoogte kunnen zijn?

Waarom was Arcade niet eerder op de hoogte van de lopende tenderprocedure?

Kan Arcade de tenderinformatie ontvangen, aan welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten geselecteerd is.

Is De Key voornemens nog meer tenders uit te schrijven? Zo ja, welke complexen betreft het? Op welke termijn bent u voornemens om deze te verkopen en welke redenen liggen daaraan ten grondslag?

Proces zienswijze

Termijn zienswijze

Zienswijze gemeente Amsterdam

Geschiedenis van De Keyzer

De relatie met de Portefeuillestrategie 2016 en het Daeb scheidingsvoorstel

Conclusie

De zienswijzen van maatschappelijke organisaties over de overheveling naar niet-Daeb

Redenen verkoop

Waarborgen en bezwaren verkoop particuliere partij

Conclusie

Toekomst huidige huurders

Niet alle informatie

Het voorgenomen besluit

Overwegingen en keuzes welke zijn voortgekomen vanuit de complexstrategiesessies

Het toevoegen vooroorlogs bezit aan de verkoopvijver

Het toevoegen grotere woningen aan de verkoopvijver

Het behouden van recente complexen

Het beperken van het aantal complexen

Conclusie

Beleidswijziging werkgebied

Portefeuillestrategie 2016

Meerjarenbegroting 2021-2025

Samenwerkingsafspraken Amsterdam en Diemen

Verkoop sociale woningen

Conclusie

Overeenstemming met ontwikkelaar

Advies

De adviesaanvraag

Vooraf

Huurbevriezing en communicatie

Eenmalige huurverlaging

Vrije sector

Conclusie

Samen advies uitbrengen

In strijd met de samenwerkingsafspraken

Resultaat: geen verkoop, woning blijft sociale atelierwoning

Inclusiviteit

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Leefbaarheid

Subjectgerichte streefhuren

Middensegment

Verdienmodel

Feitelijk advies

1. Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

2. Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

3. Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

4. Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

5. Conclusie en advies