Arcade heeft 1 februari 2021 het voorgenomen besluit huurverhoging 2021 en op 24 februari 2021 de aangepaste versie van het advies van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een uitwisselingssessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over opzet van de huurverhoging en er was ruimte om daarop te reageren. Dit is door de leden als zeer informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

De adviesaanvraag

Arcade heeft vraagtekens bij de adviesaanvraag zelf. Het is niet duidelijk waarom sommige groepen in de bijlage voorkomen en de uitleg over de huurverhoging ontbreekt. Bijvoorbeeld als het gaat om collectieve huurcontracten voor woningen of kamers. Liever had Arcade gezien dat al deze groepen waar De Key onderscheid in maakt, apart in de brief behandeld worden.

Verder valt het Arcade op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere contracten en jongeren- dan wel campuscontracten. Dit was vorig jaar wel het geval. Alleen contracten voor bepaalde tijd kregen toen inflatievolgende huurverhoging. De key zegt dit te doen conform het advies van Arcade van 2020. Wij zijn erg blij dat De Key hierin meegaat, maar we hebben gevraagd om bevestiging dat dit een blijvende verandering is. Tegelijkertijd meent Arcade dat in een volgende adviesaanvraag over de huurverhoging er een verschil in de huurverhoging zou moeten zijn voor studenten die zelfstandig of onzelfstandig wonen. Mede gelet op de verschillen wat betreft het recht op huurtoeslag.

Daarnaast lijkt De Key eenzijdig te beslissen waar Arcade wel of niet adviesgerechtigd over is. De Key stelt dat Arcade niet adviesgerechtigd zou zijn over bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vinden dit een bijzondere gang van zaken en dat de onderbouwing van De Key geen hout snijdt. De inkomensafhankelijke huurverhoging verschilt elk jaar. Dit jaar gaat de huurverhoging zelfs niet door. Een advies over de veranderde situatie is dus volgens Arcade elk jaar gepast.

Gezien de veranderde omstandigheden, het besluit van de minister tot huurbevriezing van alle sociale huren, zullen we ons in deze adviesaanvraag richten op de volgende punten: de adviesaanvraag van vorig jaar, de huurbevriezing, de eenmalige huurverlaging en de voorgenomen huurverhoging in de vrije sector.

Vooraf

Vorig jaar heeft De Key een adviesaanvraag gestuurd waarin zij voorstelde om een driejarig huuraanpassingsbeleid vast te stellen. Arcade heeft hierop negatief geadviseerd omdat zij toen al een verschuiving in het maatschappelijke debat signaleerde wat betreft de verhuurdersheffing. Daarnaast voorspelde Arcade een drastische verschuiving van de randvoorwaarden voor het huurbeleid vanwege de verwachte problematiek wat betreft de coronacrisis. De Key heeft toen besloten vast te houden aan het meerjarige huuraanpassingsbeleid omdat dit ‘duidelijkheid’ zou scheppen voor de huurders. Arcade stelt nu vast dat De Key naar eigen believen op meerdere punten afwijkt van het in 2020 voorgestelde meerjarig huuraanpassingsbeleid, en er op andere punten weer aan vasthoudt. Tegelijkertijd is De Key niet altijd helder waarom zij die verschillende keuzes maakt en pas na doorvragen een tipje van de sluier oplicht.

Huurbevriezing en communicatie

De Key geeft in het aangepaste advies van 24 februari 2021 aan dat een huurkrant of andere informatievoorziening richting de huurders niet langer meer van toepassing is vanwege de huurbevriezing. Dit druist volgens Arcade in tegen het eerder door De Key geformuleerde uitgangspunt van ‘transparantie’. Transparantie over de veranderende situatie is nodig, vooral om onzekerheid bij huurders (krijg ik ook geen huurverhoging?) weg te nemen.

Eenmalige huurverlaging

In uw adviesaanvraag geeft u aan dat een deel van de huurders van De Key dit jaar een huurverlaging krijgt. Om de huurverlaging uit te leggen aan de huurders zou u een huurderskrant meesturen met meer informatie over de wetswijzigingen. De Key wordt door de Belastingdienst geïnformeerd over wie daarvoor in aanmerking komen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het inkomen uit 2019. De Wet eenmalige huurverlaging gaat echter in per 1 januari 2021. Deze geldt voor iedereen die 6 maanden of langer te maken heeft met een inkomensterugval die leidt tot een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huurders die een inkomensterugval na 1 januari 2020 hebben gekregen en waarvan dit dus niet te zien is in het inkomen over 2019.

Daarbij zijn er ook huurders van De Key die te maken hebben met wisselende inkomens waardoor zij wel recht hebben op de eenmalige huurverlaging, ondanks dat dit niet blijkt uit de inkomensgegevens die de Belastingdienst heeft over 2019.

Vrije sector

De Key kiest ervoor om de vrije sector een inflatievolgende huurverhoging te geven van 1,4%. Zij lijken nu als enige huurders van De Key buiten de boot te vallen wat betreft huurbevriezing. Arcade vindt dit een onwenselijke en oneerlijke situatie.

De afgelopen jaren hebben ook de huurders in de vrije sector te maken gekregen met flinke huurverhogingen. Daarbij kunnen zij door de crisis van het afgelopen jaar net zo goed te maken hebben met een onzekere toekomst, of zelfs een terugval van hun inkomen. Denk hierbij aan ondernemers en ZZP’ers, maar bijvoorbeeld ook diegenen met een tijdelijk arbeidscontract en AOW gerechtigden van wie de pensioenen al jaren lang onder druk staan.

De niet-Daeb tak presteert financieel uitstekend, over die woningen hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te worden en de ratio’s (ICR, LtV) zijn veel beter dan in 2016 is geprognosticeerd in het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

Voortaan elk jaar een adviesaanvraag over de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging uit te zenden waarin de gehele systematiek onderwerp is van de adviesaanvraag.
Een brief te sturen aan alle huurders wat betreft de huurbevriezing.
Een brief aan de huurders de deur uit te doen waarin de eenmalige huurverlaging aan alle huurders wordt uitgelegd. Niet alle huurders zijn even goed op de hoogte van de veranderde wetgeving en veel huurders zullen hun eigen situatie willen controleren. De inhoud van de brief kan samengevoegd worden met de brief over de huurbevriezing uit advies 2.
Huurders actief te benaderen en duidelijk te informeren over de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders moeten weten dat zij hun situatie ter beoordeling voor kunnen leggen aan De Key wanneer zij denken in aanmerking te komen voor een huurverlaging. Hetzelfde geldt voor huurders met een wisselend inkomen. Arcade adviseert De Key om in te zetten op maatwerk voor huurders die tussen wal en schip vallen.
De eenmalige huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de vroegst mogelijke datum van 1 maart 2021 in te laten gaan.
Ook voor de vrije sector over te gaan tot een huurbevriezing.

Het is eind mei 2020 als bewonerscommissie Jacob Oliepad een opmerkelijke brief ontvangt. De Key wil een atelierwoning verkopen die al een jaar leeg staat. Commissieleden Jan en Ankie Eindhoven leggen zich daar niet bij neer. Samen met Arcade lukt het om de verkoop tegen te houden. De woning in de Haarlemmerbuurt komt opnieuw beschikbaar voor een kunstenaar.

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde ‘samenwerkingsafspraken’ gemaakt. Huurderskoepels, corporaties en de gemeente spreken dan af hoe er de komende 4 jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam. Het aantal atelierwoningen van Amsterdamse corporaties moet volgens de recente samenwerkingsafspraken ten minste 293 bedragen.

Een atelierwoning wordt in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken als volgt omschreven: ‘Een atelierwoning is een sociale of vrije sectorhuurwoning met tenminste één ruimte ten behoeve van kunstproductie’. In dit geval ging het om een atelierwoning uit de sociale voorraad. Daarnaast zijn er in Amsterdam ook kunstenaarswoningen. In tegenstelling tot atelierwoningen hebben kunstenaarswoningen geen aparte werkruimte.

Atelierwoningen behoren tot de zogenoemde ‘ijzeren voorraad’ die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Het doel van die ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen is het beschikbaar houden van woonruimtes voor kunstenaars. De beschikbare ruimtes zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Tegelijk is de vraag naar betaalbare atelierwoningen alleen maar gestegen. Dat Jan en Ankie in verzet kwamen toen er opnieuw een atelierwoning verloren dreigde te gaan, was dan ook hard nodig.

Samen advies uitbrengen

Elk complex heeft een zogenaamde complexstrategie. In het complex van Jan en Ankie mogen er in principe geen woningen verkocht worden. Verkoop betekent een beleidswijziging die De Key moet voorleggen aan de bewonerscommissie.

Ankie en Jan namen direct contact op met hun achterban toen ze hoorden over de aangekondigde verkoop. Alle bewoners waren het met de bewonerscommissie eens. “Ik heb geen enkele positieve reactie op het verkoopplan gehad”, stelt Ankie. Ze belde vervolgens met De Key en vroeg of de verkoop tegen gehouden kon worden. Dat bleek niet het geval.

“Het is als atelierwoning gebouwd en zo is het ook bedoeld”, stelt Ankie. Ze is er bovendien van overtuigd dat een kunstenaar het pand toch niet kan kopen. “Ik vertrouwde het niet en dus heb ik met Arcade contact gezocht. De Key denkt dat ze met een naïeve bewonerscommissie te maken hebben. Maar als ik het niet weet, dan zoek ik wel iemand die het wel weet”.

Bewonerscommissies hebben altijd met de zogenaamde Overlegwet te maken. Deze wet regelt het informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Dat er adviesrecht is betekent overigens ook dat de verhuurder van het schriftelijke advies van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie mag afwijken. Daarvoor moet hij binnen veertien dagen schriftelijk zijn motivatie voor de afwijking meedelen aan de bewonerscommissie of huurdersorganisatie. Bewonerscommissies en huurdersorganisaties hebben zes weken de tijd om een advies uit te brengen.

Bewonerscommissie Jacob Oliepad moest snel met een schriftelijk advies komen. Arcade bestuursleden Gerharda van der Meulen en Saskia Koppelaar maakten samen met Jan en Ankie een concept. Het definitieve advies verstuurde de bewonerscommissie per aangetekende post op 9 juli naar De Key. De commissie was bang dat de grote woning na verkoop werd opgesplitst. Mogelijk werd het pand dan gebruikt voor Airbnb of als Bed & Breakfast. Een praktijk waar de buurt al langer door geteisterd werd.

In strijd met de samenwerkingsafspraken

Arcade verzond op 10 juli ook een eigen ongevraagd advies naar De Key. De verkoop van de atelierwoning was namelijk in strijd met de Amsterdamse samenwerkingsafspraken. In die afspraken is een verkoopstop voor sociale huurwoningen uit Centrum-West opgenomen. De Key ging ook tegen de afspraken in door de verkoop van een atelierwoning te willen compenseren met het opleveren van een kunstenaarswoning ergens anders in de stad, om zo de ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen op pijl te houden. Dit is ongeoorloofd omdat een kunstenaarswoning niet hetzelfde is als een atelierwoning. Een atelierwoning mag alleen worden verkocht als daar een nieuwe atelierwoning voor in de plaats komt.

Resultaat: geen verkoop, woning blijft sociale atelierwoning

Volgens de Overlegwet moet een corporatie binnen twee weken op een advies reageren. Na twee weken kwam De Key met een ontvangstbevestiging en de mededeling dat een inhoudelijke reactie later zou volgen. Na zes weken liet De Key weten de adviezen over te nemen. De atelierwoning blijft in de sociale voorraad en zal opnieuw aan een kunstenaar verhuurd worden.

Op 1 januari 2021 komt er waarschijnlijk een nieuwe huurder in het pand. Wie dat gaat worden is niet bekend. Ankie en Jan maken zich wel zorgen over het contract dat de nieuwe huurder krijgt. Mogelijk geldt er een vijfjarencontract voor de woon – en werkplek van de kunstenaar. Volgens Jan is het voor een kunstenaar niet prettig als hij na 5 jaar zowel zijn werkplek als zijn woonruimte moet opgeven. “Je wordt dan toch een soort woonnomade”, stelt hij.

Arcade heeft op 15 september een adviesaanvraag voor het nieuwe Woonbeleid ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Het voorgestelde Woonbeleid vervangt het Streefhuurbeleid uit 2017. Het vormt samen met het Huurverhogingsbeleid het huurbeleid van De Key. Hieronder gaan we op een aantal thema’s uit het Woonbeleid in.

Inclusiviteit

De Key heeft op pagina 8 van het beleidsstuk drie doelstellingen geformuleerd waarmee zij de inclusiviteit van de stad wil bereiken:

Het verspreiden van verschillende inkomensgroepen over het hele sociale bezit;
Het bieden van een woning die past bij de leefsituatie van de nieuwe huurders;
Het bieden van een passende huur voor nieuwe huurders.

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Arcade stelt vast dat deze doelstellingen voorbij gaan aan de feitelijke gang van zaken. Er worden namelijk zoveel mogelijk vrijkomende woningen op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aan jongeren verhuurd. Hierbij zoekt De Key de grenzen op van wat is overeengekomen in Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Zo is afgesproken dat 70% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (afspraak 8-a). En is afgesproken dat 95% van de toegewezen jongerenwoningen een oppervlakte van maximaal 40 of 50 m² heeft (afspraak 15-d).

Die afspraken zijn niet voor niets gemaakt. Die zijn bedoeld als richtsnoer voor het beleid van de corporaties. Zelf zoekt De Key consequent de grenzen van die afspraken op. De Key biedt slechts 50% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen aan. En het maximale vloeroppervlak van een jongerenwoningen is voor De Key 60 m².

De Key motiveert het afwijken van de afspraken door de stelling dat de samenwerkingsafspraken een gemeenschappelijke inspanning van de woningcorporaties zijn. Door andere doelgroepen te bedienen laten de andere corporaties De Key de ruimte om haar eigen voorgestelde beleid te voeren. Met andere woorden, De Key maakt van de uitzondering de regel. En dit heeft tot gevolg dat er minder huishoudens (ook jongeren) met lage inkomens de sociale voorraad kunnen binnenstromen. Daarbij dat er minder een- en meerpersoonshuishoudens (niet zijnde jongeren) een passende woning kunnen vinden.

Arcade onderschrijft dat het voor jonge starters moeilijk is om geschikte huisvesting te vinden. Dat los je niet op door andere doelgroepen de pas af te snijden en te verdringen. Het tekort aan jongerenhuisvesting los je op door op grote schaal geschikte kleine woningen toe te voegen. In dat licht bezien is het pleidooi van De Key voor inclusiviteit onwaarachtig.

Leefbaarheid

De Key stelt dat eenzijdige complexen leefbaarder worden door exclusieve toewijzing aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Met eenzijdige complexen bedoelt De Key vermoedelijk complexen waar vooral huishoudens met een laag inkomen wonen. Over de oorzaken van achteruitgang van de leefbaarheid in complexen en delen van de stad valt veel te zeggen. Arcade vindt dat de leefbaarheid niet verbetert door toewijzen op basis van tijdelijke verhuur in de reguliere voorraad. Daarover hebben we in eerdere adviezen al het nodige geschreven. Zo verminderd bij tijdelijke verhuur de verbondenheid aan en betrokkenheid bij de woning, de buren en de buurt. Een eenzijdige toewijzing aan jongeren vergroot dat probleem.

Subjectgerichte streefhuren

Op p. 14 van het beleidsstuk geeft De Key aan dat zij werkt met objectgerichte streefhuren. In bepaalde gevallen wijkt De Key daar vanaf door een subjectgerichte streefhuur toe te passen. Bij de mindervaliden-woningen ligt dat voor de hand. Deze zijn met speciale subsidie ten behoeve van de hele doelgroep gerealiseerd. De Key stelt dat dit ook bij senioren (coöptatie 55+) woningen kan worden toegepast.

Op p. 20 stelt De Key dat in geval van coöptatie bij senioren woongroepen de regiomanager bij voordracht van een huurder met een inkomen lager dan € 39.055 kan besluiten de huur te verlagen tot onder de liberalisatie grens. Dit wordt op p. 21 verder uitgewerkt.

Arcade vraagt zich af waarom De Key geen gebruik maakt van de hogere grens van € 43.574 (vrije toewijzingsruimte). En waarom, afhankelijk van het inkomen, de huur niet ook tot onder de aftoppingsgrenzen kan worden verlaagd?

Dat het de regiomanager is die kan besluiten of de voordracht van een huurder met een lager inkomen wordt gehonoreerd werkt willekeur in de hand.

Middensegment

Voor De Key bestaat het middensegment alleen uit woningen waar sloopplannen en ingrijpende verbetering zal plaatsvinden en woningen uit de verkoopvijver die nog niet zijn gesplitst. De Key verhuurt deze woningen tijdelijk aan huishoudens jonger dan 23 jaar met een inkomen tot € 61.707. In de samenwerkingsafspraken is met het middensegment vooral beoogd de doorstroming vanuit de sociale voorraad te bevorderen (afspraak 9-b). Deze doelstelling ziet Arcade hier niet terug. Arcade heeft ook zeer ernstige bedenkingen tegen het relatief duur verhuren van woningen met een slechte kwaliteit en/of op tijdelijke basis.

Verdienmodel

Wij stellen vast dat het Woonbeleid van De Key binnen de gestelde kaders beoogd een optimaal bedrijfsresultaat te behalen. Dat bereikt De Key door maximale flexibiliteit bij tijdelijke verhuur. En niet 70%, maar 50% aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Daarbij door bij senioren woongroepen bij voorkeur te kiezen voor vrije sectorhuur. En bij uitzondering alleen toe te wijzen op de liberalisatiegrens.

Feitelijk advies

Arcade adviseert De Key het Woonbeleid als volgt aan te passen door:

70% vrijkomende sociale woningen van de door te exploiteren voorraad toe te wijzen aan de primaire doelgroep;
woningen groter dan resp. 40/50 m² niet als jongerenwoningen te labelen;
substantieel minder gebruik te maken van tijdelijke huurovereenkomsten;
een transparant beleid te formuleren voor de afweging om bij senioren groepswoningen met coöptatierecht de huur wel of niet te verlagen tot onder de liberalisatiegrens;
een duurzamer middensegment huurwoningen te definiëren.

Wanneer De Key hier niet in toestemt adviseert Arcade negatief over het voorgestelde Woonbeleid.

Arcade heeft op 5 juni de derde en laatste adviesaanvraag met betrekking tot de vervreemding van Zandvoort van De Key ontvangen. Hieronder volgt een samenvatting van dat advies.

1. Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

Arcade heeft in haar brief van 5 maart 2019 al opgemerkt dat de voorgenomen overdracht als een koerswijziging gezien moet worden. In haar reactie merkte De Key op dat er in 2016 al gedacht werd over overdracht van Zandvoort. Zij verwijst naar de gedeelde visie van de gemeente Zandvoort, het Huurdersplatform Zandvoort en De Key waarin kort gezegd de vraag is opgenomen of Zandvoort beter af is zonder De Key en/of De Key beter af is zonder Zandvoort.

Het koersdocument ‘ruimte voor evenwicht’ bevat geen enkele aanwijzing voor overdracht aan een andere corporatie. Bovendien is de onbeantwoorde vraag niet expliciet in het koersdocument zelf opgenomen. Arcade kan niet anders concluderen dan dat er sprake is van een koerswijziging die niet als zodanig ter advisering aan Arcade is voorgelegd. Ten onrechte vermeldt u in het jaarverslag 2019 dat de overdracht van Zandvoort al in de koers was aangegeven. Arcade beoordeelt dit onderdeel van het proces als negatief.

2. Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

De Key heeft samen met Deloitte een intensief traject opgezet waarin het Huurdersplatform Zandvoort met ondersteuning van de Woonbond en Arcade actief kon participeren. Hiertoe zijn er vele overleggen geweest die uiteindelijk hebben geresulteerd in een volkshuisvestelijk toetsingskader waaraan een overnemende partij zou moeten voldoen. Deze werkwijze heeft voor voldoende draagvlak gezorgd bij Huurdersplatform Zandvoort. Ook zijn alle huurders in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om een bijeenkomst bij te wonen, waarbij zij geïnformeerd zijn over het voornemen om Zandvoort te vervreemden en vragen te stellen daarover. Tevens zijn alle huurders van De Key in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om hun oordeel te geven over de voorgenomen overname kandidaat Pré Wonen. Arcade concludeert dat dit onderdeel van het proces goed is verlopen. Het Huurdersplatform Zandvoort heeft in haar brief van 18 juni jl. kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben van de voorgenomen overdracht aan Pré Wonen. Dit onderdeel van het proces beoordeelt Arcade als positief.

3. Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

De consequentie van de voorgenomen overdracht lijkt voor de huurders in Zandvoort gunstig uit te pakken, zij krijgen een verhuurder die in tegenstelling tot De Key bereid is substantieel te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Voor de huurders in Amsterdam en Diemen heeft het feit dat De Key zo’n 8% van haar woningen afstoot, gevolgen voor de verhouding huurders die behoren tot de startersdoelgroep en zittende huurders. Drie aspecten zijn hier van belang:

Arcade is het niet eens met de koers en het daarop gebaseerde beleid van De Key om zich te richten op starters. Door het bezit in Zandvoort te vervreemden (kwalificatie koerswijziging), versnelt De Key de verwezenlijking van die koers, terwijl Arcade en de huurders steeds is voorgehouden dat de transformatie in hele kleine stapjes zou gaan. De overdracht van Zandvoort is vanuit dit perspectief een ongewenste ontwikkeling.
Iedere zittende huurder die uit het huurbestand van De Key verdwijnt, betekent een verzwakking van de huurdersparticipatie. Immers, de startersdoelgroep huurt tijdelijk bij De Key en zal minder snel gemotiveerd zijn om zich sterk te maken voor huurdersbelangen.
Iedere wijziging van die verhouding, of het als gevolg is van toename van huurders die starten dan wel afname van zittende huurders, heeft consequenties voor de huurverhogingen van de zittende huurders. Het gedeelte van de huursom boven inflatie wordt volgens het huurbeleid van De Key namelijk opgebracht door een krimpende groep zittende huurders. Dat heeft uiteindelijk tot gevolg dat de matigende werking die van de huursombenadering uit zou moeten gaan, in mindere mate opgaat voor de zittende huurders van De Key.

Vanuit het gezichtspunt voor de consequenties voor de huurders in Amsterdam en Diemen, beoordeelt Arcade de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort als negatief.

4. Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

Arcade heeft in de vorige adviezen verzocht om meer inzicht in de impact van de overdracht voor Amsterdam en Diemen. Arcade heeft gedurende het proces vragen gesteld om de impact van de vervreemding voor Amsterdam en Diemen zowel in volkshuisvestelijk als financieel perspectief, inzichtelijk te krijgen. De Key was niet bereid om voldoende inzicht te geven. De Key beantwoordt bepaalde vragen niet, verwijst terug naar eerdere antwoorden, suggereert dat Arcade al voldoende op de hoogte is en beroept zich op vertrouwelijkheid en bedrijfsbelang waar dat kennelijk geen ander doel dient dan Arcade onvoldoende te informeren en daarmee op achterstand te zetten.

De eerdere argumenten om weinig informatie te verstrekken namelijk ‘de gevraagde informatie is nog niet bekend’ (14 maart 2019) en ‘vertrouwelijkheid wordt betracht vanwege het belang dat alle potentiële bieders op hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’ (16 oktober 2019), was niet meer aan de orde. De financiële aspecten waren bekend en de deal was gesloten met Pré Wonen.

Arcade heeft aangegeven dat zij verwachtte van De Key dat deze openstaande vragen alsnog beantwoord zouden worden. Arcade heeft ook gevraagd om de meerjarenbegrotingen 2017, 2018, 2019 en 2020. De reden hiervoor in het kader van de overdracht van Zandvoort is dat het niet goed voorstelbaar is, dat het voornemen om Zandvoort te vervreemden hier niet in is opgenomen. Arcade wil zelf kunnen vaststellen wat daarover is opgenomen. In de dPi’s is de vervreemding van Zandvoort niet opgenomen.

Dat Arcade onvoldoende inzicht wordt geboden in financiële aspecten en toelichting daarop, is niet nieuw. Wij hebben de laatste jaren herhaaldelijk gevraagd om bijvoorbeeld de meerjarenbegrotingen van 2017, 2018 en 2019. Deze hebben wij niet gekregen vanwege het bedrijfsbelang waar De Key zich op beroept. Wij hebben aangegeven dat het niet krijgen van deze informatie niet langer acceptabel is. In het verleden is deze informatie wel gedeeld met Arcade en speelde bedrijfsbelang kennelijk geen rol.

Dat de informatieverstrekking rond de vervreemding van het bezit in Zandvoort op een vergelijkbare wijze wordt ingestoken, namelijk dat De Key zich beroept op haar bedrijfsbelang en haar kaarten voor de borst houdt, is net zo min acceptabel.

5. Conclusie en advies

Arcade heeft onvoldoende inzicht gekregen als het gaat om de impact van de overdracht van Zandvoort in volkshuisvestelijk en financieel perspectief voor Amsterdam en Diemen. Zolang Arcade dat inzicht niet heet kan zij geen gedragen advies formuleren.

Arcade geeft zich rekenschap van het feit dat gezien de uitkomst van de huurdersraadpleging er veel draagvlak onder de Zandvoortse huurders is voor de voorgenomen overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort aan Pré Wonen. Dit heeft geresulteerd in een positief advies van het Huurdersplatform Zandvoort. Arcade kan dat advies heel goed volgen. Echter, het geheel overziend, rest Arcade niets anders dan negatief te adviseren over de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen.

Arcade heeft op 18 februari een adviesaanvraag Klantbeloften ontvangen. Daarover heeft Arcade geen advies uitgebracht. Er ontbreekt namelijk een analyse, een visie en een implementatieplan om de uitvoering van de klantbeloften vorm te geven. Hieronder een samenvatting van de reactie van Arcade op de adviesaanvraag.

De voorgestelde drie klantbeloften van De Key zijn:

Ik luister met aandacht
Ik maak duidelijke afspraken en houd je op de hoogte
Ik los het op of denk mee over alternatieven

Om te beginnen zien deze beloften zien er positief uit. Daarom zou het heel goed zijn als deze beloftes werkelijkheid worden. Het is voor Arcade echter onmogelijk om een advies te geven. Ondanks de bijdrage die Arcade in de voorbereiding heeft kunnen leveren. Hieronder lichten we dit toe.

Analyse wordt gemist

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes mist een analyse van de oorzaken waarom de klantbeloftes nodig zijn. En pas na aandringen van Arcade volgt er een toelichting. Helaas blijft de vraag welke processen en welke cultuur het nakomen van de de klantbeloftes belemmeren onbeantwoord. Hierbij gaat het vanzelfsprekend met name om de afdelingen Wonen en Service.

Eerdere suggesties zien we niet terug

Arcade heeft verschillende malen zaken en processen benoemd die niet goed lopen tussen huurders en De Key. En ook wat niet goed gaat in de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Dit heeft Arcade aangegeven in diverse werksessies. Ook in ons onderzoek naar de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Tot slot ook in het advies over de portefeuillestrategie.

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes zien we daar niet veel van terug. In een reactie geeft De Key aan deze als kapstok te zullen gebruiken. Ook neemt De Key de verbetervoorstellen van Arcade mee in de verbetering van processen. Hieronder de belangrijkste verbeterpunten volgens Arcade:

Leg afspraken met bewonerscommissies vast zodat beide partijen daarop terug kunnen vallen.
Kijk bij reparaties naar structurele oorzaken en kies voor een structurele oplossing.
Controleer gemaakte afspraken en reparaties. Stem die controle ook af met bewonerscommissies en vraag na of de complex-reparaties na behoren zijn uitgevoerd. Laat die controletaak niet alleen aan bewonerscommissies over.
Verbeter de website en de telefonische service, want huurders en bewonerscommissies voelen zich vaak afgescheept en te vaak slecht doorverwezen.
Verbeter de houding en toon naar huurders en bewonerscommissies in digitale, telefonische en fysieke contacten.

Er mist een klantvisie

In de aangeboden klantbeloftes hebben we geen klantvisie kunnen ontdekken. Volgens Arcade is een visie op de relatie met huurders en bewonerscommissies een voorwaarde voor welke klantbelofte dan ook. Zij zijn tenslotte de klanten van De Key. Daarbij geven de klantbeloften ook geen antwoord op de vraag waar de huurders/klanten in dit voornemen staan. Ook is niet beschreven welke verschillende type huurders er klant zijn. Ook niet welke specifieke relatie De Key met huurders in VVE-s heeft. Hierop antwoordt De Key dat het niet gaat over het ontbreken van een klantvisie. Voor De Key zijn de zeven kernwaarden in de koers het uitgangspunt. Daarvoor mist een concrete uitwerking hoe De Key daar uitvoering aan geeft.

Het is niet alleen een kwestie van doen

De Key stelt zelf dat een heldere visie over wat de klant van De Key mag verwachten wordt gemist. Volgens De Key biedt een klantvisie huurders en medewerkers duidelijkheid over verwachtingen en wat De Key te bieden heeft. Arcade is dezelfde mening toegedaan. Toch kiest De Key voor klantbeloften en niet voor een visie. Het argument dat het een kwestie van doen is vindt Arcade onvoldoende. Om deze klantbelofte meer richting te geven en de medewerkers meer sturing acht Arcade een visie onontbeerlijk.

Geen duidelijkheid hoe de klantbeloften worden waargemaakt

Hoe het proces van invoering van de nieuwe klantbeloftes er uit gaat zien is niet duidelijk. Als het resultaat van het project worden de vastgestelde klantbeloften genoemd. De toelichting van de aanvraag bevat vooral informatie over het proces van het project om tot nieuwe klantbeloftes te komen. Daarom blijft het onduidelijk wat de volgende stap is en hoe De Key de nieuwe klantbeloftes gaat waarmaken. Wat er voor nodig is om deze klantbeloften goed te implementeren is niet beschreven. Arcade mist in het projectplan een doorkijk naar de kritische succesfactoren waaraan een succesvolle implementatie van de klantbelofte wordt afgemeten.

Monitoring is niet beschreven

In de werksessie klantbeloftes is nadrukkelijk gesteld dat de klantbeloftes in eerste instantie voor intern gebruik zijn. Pas als ze blijken te werken zal de Key zich daarmee naar buiten toe profileren. Dus blijft het onduidelijk hoe dat proces eruit ziet en hoe gevolgd/geëvalueerd wordt. De rol die huurders en huurdersvertegenwoordigers hierin krijgen is onduidelijk.

Tot slot

In een reactie geeft De Key aan dat de verbetervoorstellen uit de werksessie een aanvulling zijn op de uitkomsten van het KWH onderzoek, de luisterpanels en een kwantitatief onderzoek. Daaruit blijkt dat De Key onvoldoende klantgericht is. Het opstellen van de drie klantbeloften is een start met het verbeteren daarvan. Dit moet in 2021 zichtbaar worden in een hoger KWH-cijfer over de hele linie. Wat Arcade betreft is het opstellen van de klantbeloften een te kleine stap. Daarbij mist de analyse, de visie en het implementatieplan waardoor verbetering niet concreet wordt. Hierdoor kunnen we geen advies op de klantbeloften geven.

Arcade heeft op 30 december 2019 de actualisatie portefeuillestrategie (PFS) van De Key ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Voorafgaand zijn in een informatieve sessie de context en algemene aspecten van de portefeuillestrategie toegelicht. Daarop heeft Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie met de achterban besproken. We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat:

veel informatie mist
er onvoldoende visie of beleid aan deze actualisatie ten grondslag ligt
onderdelen niet in de actualisatie genoemd worden maar daar zeker in thuis horen
de gevolgen van deze actualisatie voor de huurders onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.

Er zijn veel zaken waar Arcade opmerkingen of vragen over heeft. De grote lijnen, de ontbrekende info en beleid zorgen voor veel onduidelijkheid. Dit maakt dat Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie niet goed op haar kwaliteit en waarde kan beoordelen.

Beschikbaarheid van middelen

Als het gaat om duurzaamheid ziet Arcade dat er kleine stapjes vooruit worden gezet. Maar de middelen worden vooral beschikbaar gesteld ten behoeve van nieuwbouw. Het onderhoud of verbeteren van woningen wordt op een minimaal pitje gezet. Het schuurt dat voor de verbouwing van het hoofdkantoor van De Key intussen wel middelen zijn vrijgemaakt.

Arcade adviseert daarom vooralsnog negatief met betrekking tot de actualisatie van de portefeuillestrategie.

Informatie die wij missen

De door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegrotingen (MJB) van de afgelopen jaren

Om te beoordelen hoe de portefeuillestrategie past binnen een bredere kader is inzicht nodig. Inzicht in de meerjarenbegroting en de beslissingen die daaraan ter grondslag liggen. Hiervoor is een overleg met de financieel directeur niet voldoende. Wij moeten dan ter plekke reageren en vragen formuleren op basis van de aangeboden informatie. Arcade heeft al eerder aangegeven dat deze werkwijze niet kan. We willen ons goed kunnen voorbereiden en onze vragen zorgvuldig formuleren. Dat is met deze opzet niet mogelijk. Bovendien was het tot en met 2016 goed gebruik om deze informatie te delen met Arcade. Wij zien niet in waarom het bedrijfsbelang nu opeens de reden is om de MJB niet langer met Arcade te delen. Dat was in 2016 namelijk geen argument.

De portefeuillestrategie van Lieven de Stad

Lieven de Stad stelt een aparte portefeuillestrategie op. Tegelijkertijd benoemt De Key een project van Lieven de Stad met 200 nieuwbouwwoningen in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. In het ontwerpvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0 van 16 augustus 2016 staat: “Belangrijke besluiten van deze dochtervennootschap, waaronder substantiële investerings- en desinvesteringsbesluiten, worden in de AVA goedgekeurd door de Toegelaten Instelling en sluiten aan bij de portefeuillestrategie van de toegelaten instelling.” Arcade vindt dat zij kennis moet kunnen nemen van genoemde belangrijke besluiten.

Belang inzicht in meerjarenbegroting

Deze zullen in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. De huurders die huren bij de toegelaten instelling De Key hebben er belang bij dat Lieven de Stad substantieel gaat bijdragen aan de Daeb tak van de toegelaten instelling. Dit ten behoeve van onderhoud en verbetering van het vastgoed. Dat bijdragen zou verder moeten reiken dan slechts aflossen van de interne lening. Ook hier mist Arcade het inzicht in de meerjarenbegroting.

Adviesaanvraag en informatie over de portefeuillestrategie Bedrijf onroerend Goed (BOG)

In 2013 heeft Arcade een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’. In de portefeuillestrategie van 2016 staat dat BOG niet als kerntaak van De Key wordt beschouwd en daarom wordt afgestoten. Dit wordt in de nu voorliggende actualisatie herhaald.
Het lijkt erop dat MOG waarvoor staatssteun is verleend als BOG is gekwalificeerd zonder dat Arcade daarover is geïnformeerd of advies over is gevraagd. Onduidelijk is hoe De Key hier met de kwalificatie van Daeb en niet-Daeb is omgegaan.

Voornemen taxeren MOG panden

In 2016 is een aantal MOG-huurders om een zienswijze gevraagd vanwege de kwalificatie als niet-Daeb. Daarbij zaten niet de woon/werkpanden, ateliers en andere ruimtes met op de buurt gerichte activiteiten. Arcade heeft de afgelopen maand van verschillende kanten vernomen dat De Key huurders van bedrijfspanden met een maatschappelijke functie benadert omdat zij voornemens panden te laten taxeren met als doel om de commerciële markthuur vast te stellen. Dit baart ons zorgen omdat hierover nog een procedure bij de Raad van State loopt waar de Daeb status van het MOG onderdeel is. De rechtbank Amsterdam heeft Arcade in het gelijk gesteld. De minister en De Key hebben hoger beroep bij de Raad van State ingesteld.

Overzichten van bezit

Arcade mist een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) op adresniveau in de Daeb onderscheidenlijk in de niet-Daeb zijn ondergebracht en voor welke panden ooit staatssteun is ontvangen. Naast dit overzicht ontvangen wij graag een overzicht van huurders die een taxatie aankondiging hebben gehad en een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) De Key voornemens is op adresniveau af te stoten. Aangezien De Key dat in 2013 heel precies kon produceren, nemen wij aan dat dit anno 2020 op dezelfde precieze wijze in een overzicht is opgenomen.

Atelierwoningen behoren wel tot doelstelling van De Key, maar hebben geen plek in de portefeuillestrategie. Zo ook de seniorencomplexen die De Key voornemens was te verkopen of te ruilen aan een andere corporatie. Arcade wil een overzicht van alle (senioren en overige) complexen (met of zonder bewonerscommissie) die De Key voornemens is complexgewijs te verkopen (of ruilen) aan een andere woningcorporatie. Ook willen we terugzien welke stappen genomen zijn en wat de stand van zaken is.

Visie en/of beleid op de volgende onderwerpen

Een analyse van ontwikkelingen rond de zittende huurders en wat er nodig is om deze huurders kwaliteit van wonen en levensbestendig wonen te bieden

De gemiddelde leeftijd van dechuurders met een vast contract is boven de 55. Vermoedelijk zelfs boven de 59 jaar. Het gaat 75% van alle huurder van De Key. Aangezien er weinig aanwas komt van huurders met vaste contracten zal die groep gemiddeld genomen steeds ouder zal worden.

Noodzaak van beleid

Zowel de brief van de minister over prioriteiten in de huisvesting, de oprichting van de landelijke taskforce wonen en de cijfers van Anbo vragen om proactief beleid op deze ontwikkelingen. Ook het Amsterdamse Programma Ouderen Huisvesting 2019-2022 en de recent vastgestelde samenwerkingsafspraken in Amsterdam en Diemen beschrijft dezelfde noodzaak. Er zijn dan ook afspraken tussen gemeente en corporaties. Niets daarvan wordt zichtbaar in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. Daar komt bij dat deze groep huurders geconfronteerd worden met aanwas van jonge buren die slechts tijdelijk in hun complex zullen verblijven. De Key heeft de consequenties van deze groeiende tegenstelling in complexen niet in beeld gebracht.

Huurders van De Key

Die oudere huurders hebben hun leven lang huur betaald. Daarmee hebben zij het inkomen van de corporaties verzorg. Zij hebben nu recht op beleid dat rekening houdt met hun situatie en behoeftes. Arcade verwacht van De Key een analyse van de ontwikkelingen en veranderende woonbehoeftes van de zittende huurders. Daarop moet er beleid gemaakt worden dat daar in overeenstemming met landelijke en gemeentelijke visies uitvoering aan geeft.

Een visie en beleid op de consequenties van tijdelijke contracten voor de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten en complexen

Dit moet in samenhang met andere ontwikkelingen zoals vakantieverhuur, beleggers die woningen opkopen ten behoeve van kamergewijze verhuur en het verdwijnen van gezinnen uit wijken (bijvoorbeeld de Oostelijke Eilanden), waardoor scholen gaan verdwijnen etc.
Dat geldt ook voor de positie van huurders met tijdelijke contracten en de onzekerheid die dat met zich meebrengt. De huurders worden als gevolg van die onzekerheid onvoldoende in staat gesteld om hun leven vorm te geven zoals eenieder dat zou moeten kunnen. Wat De Key na 5 jaar zegt te bieden is onvoldoende concreet. Het is niet duidelijk om hoeveel woningen dit gaat en voor hoeveel uittredende huurders (absoluut noch relatief) dat dan een oplossing is.

Faciliteren van bewonersgroepen bij het opzetten van een wooncoöperatie

Dat een actieve bewonersgroep gefaciliteerd wordt bij het opzetten van een wooncoöperatie juichen wij toe. Arcade adviseert dit faciliteren wat meer uit te werken zodat dit op voorhand duidelijk is. Zo weten deze groepen waar zij wel of niet op kunnen rekenen.

Een visie op leefbaarheid en kwaliteit als het gaat om onderhoud en verbetering in complexen waar een VvE is opgericht

Uitbreiding van de verkoopvijver en uitpondcomplexen brengt de oprichting van VvE’s met zich mee. Verkopen van individuele woningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders van omliggende woningen. Het moet duidelijk zijn welke regels er gelden voor kopers-bewoners. De Key kan maximaal invloed uitoefenen om de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen voor haar huurders te beschermen. Laat dit in een visie zien. Een uitspraak over woonplicht door de eigenaar, verbod van vakantieverhuur en verbod van kamergewijze verhuur maakt helder waar De Key voor staat. Arcade vindt dat De Key die invloed veel vaker moeten uitoefenen. Huurders zouden er geen nadeel van mogen ondervinden dat zij in een zogeheten uitpondcomplex wonen.

Gemeenschapsruimten

De Key voorziet in gemeenschapsruimten in nieuwbouwcomplexen met meer dan 75 woningen. Er zou eenzelfde normstelling moeten zijn ten aanzien van bestaande complexen.

Beleid op complexgewijze verkoop naar een andere corporatie

Complexgewijze verkoop zou alleen aan de orde mogen komen als er voldoende draagvlak is bij de bewoners en/of bewonerscommissie. Dat betekent dat zij invloed moeten kunnen uitoefenen op het proces. Ook moeten zijn wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op alle gevolgen die hun positie als huurder raakt. Bijvoorbeeld wat het betekent voor het regime van de huurverhogingen, uitpondscenario’s van de toekomstige verhuurder en wat verder in hun belang is. Als een bewonerscommissie negatief adviseert kan er geen sprake zijn van complexgewijze verkoop.

Toezeggingen die of niet/onvoldoende zijn nagekomen

De dienstverlening blijft op peil

In het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0, 2016 staat: “De mensen die nu al een woning bij ons huren kunnen ook de komende jaren rekenen op goed onderhoud, investeringen in duurzaamheid en goede (digitale) dienstverlening.”
Het ons onderzoeksrapport ‘Huurders over De Key’ van oktober 2019 constateert dat de dienstverlening is verslechterd. “De bewonerscommissies beklagen zich over het feit dat De Key haar naar eigen zeggen moeilijke financiële positie steevast als argument aanvoert om onderhoudszaken – zowel groot als klein – en renovaties niet of onvoldoende aan te pakken, of uit te stellen.” Er worden te weinig middelen vrijmaakt om substantieel de bestaande voorraad woningen te onderhouden en/of te verbeteren. Arcade adviseert om hier meer middelen voor vrij te maken.

De reactie op het ongevraagde advies over zonnepanelen van augustus 2019

Deze reactie zou in de actualisatie van de portefeuillestrategie worden opgenomen. Dit zien we onvoldoende terug in de actualisatie. We ontvangen graag alsnog een reactie op het ongevraagde advies.

Arcade kan volgens de minister De Key er aan blijven houden om ook andere doelgroepen van woonruimte te blijven voorzien ondanks de statutenwijziging

De Key geeft Arcade geen ruimte om aan die toezegging van de minister inhoud te geven. Sterker nog, De Key wil seniorencomplexen afstoten, maar benoemd dit niet in deze geactualiseerde portefeuillestrategie. Dit voornemen is huurders wel kenbaar gemaakt. Dit voornemen brengt onnodige onrust en onzekerheid voor de oudere groep huurders met zich mee. Bovendien ziet Arcade geen reden om seniorencomplexen af te stoten.

Bijdragen van De Key aan Amsterdamse samenwerkingsafspraken

Daar komt ook bij dat geschikte benedenwoningen en woningen op 1-hoog niet langer beschikbaar komen voor senioren. Onduidelijk is in hoeverre De Key dan actief gaat bijdragen aan de Van Hoog naar Laag en van Groot naar Beter regelingen. Regelingen bedoelt om de doorstroming te bevorderen, zoals afgesproken in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.
Arcade vindt dat De Key zich er aan moet houden om ook voor andere doelgroepen in woonruimte te blijven voorzien en moet bijdragen aan de Amsterdamse verhuisregelingen voor ouderen.

Bespreken van complexbeheerplannen met bewonerscommissies

In het antwoord op Kamervragen over de statutenwijziging van 22 december 2016 stelt de minister het volgende: “Het bestuur heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.”

De actuele situatie in 2020

De complexbeheerplannen zijn anno 2020 nog steeds niet met bewonerscommissies besproken. De Key weet ook nog steeds niet wat er in moet staan en hoe deze eruit moet zien. Voor huurders belangrijke onderwerpen kunnen daardoor niet besproken worden. Dat zijn onderwerpen zoals het onderhoudsplan, verkoop, de positie van huurders binnen de VvE, tijdelijke contracten en de impact van kamergewijze verhuur in het complex.

Advies Huurverhoging 2020

Arcade heeft 22 januari 2020 het voorgenomen huuraanpassingsbeleid 2020 – 2023 van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een werksessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over wat een huursystematiek is. Er is ook aangegeven in welke richting het huuraanpassingsbeleid van De Key zich zou ontwikkelen. Dit is door de leden als erg informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

In dit advies beperkt Arcade zich tot de uitwerking van het huuraanpassingsbeleid voor Amsterdam en Diemen. Daar is via de prestatieafspraken voor 2020 een stijging van de huursom overeengekomen van inflatie plus 0,5% (totaal 3,1%). De daaropvolgende jaren zal dat onder voorbehoud van een NIBUD-onderzoek inflatie plus 1% zijn. Daarbij geeft De Key aan de maximale ruimte voor de huursomstijging te willen benutten. Om zo te kunnen investeren in onderhoud en woningverbetering.

Duur van het beleid

Uit de media heeft Arcade vernomen dat de verhuurdersheffing over 2020 gemiddeld met ongeveer 9% zal stijgen. Daarnaast betalen de corporaties Vennootschapsbelasting. Daarbij dit jaar voor het eerst ATAD (anti-tax avoidance directive). De ATAD is een Europese maatregel om belastingontwijking te compenseren. Arcade concludeert dat deze een belangrijke oorzaak zijn van de lastenverzwaringen van de woningcorporaties. We beschikken niet over de actuele cijfers van De Key. Daarom neemt Arcade aan dat deze stijging de opslagpercentages van de huursom overtreft.

De noodzaak voor de huurverhoging lijkt daarmee niet ingegeven om onderhoud en woningverbetering te realiseren. Het lijkt ingegeven om de belastingverhogingen te kunnen betalen. Inmiddels is gebleken dat een meerderheid in de Tweede Kamer van de verhuurdersheffing af wil. Gezien de onduidelijkheid over de toekomst van de verhuurdersheffing en mogelijk andere belastingen, adviseert Arcade negatief over een meerjarig huuraanpassingsbeleid. Daarom willen wij ons beperken tot de huurverhoging 2020.

De stijging van de huursom

De voorgestelde gemiddelde huurverhoging van inflatie plus 0,5% is vooral ingegeven om de verhoging van de belastingdruk te compenseren. Arcade is het er niet mee eens dat huishoudens met een laag of middeninkomen hier nu al jaar in jaar uit voor moeten opdraaien. Arcade adviseert daarom negatief over dit voorstel. De verhoogde belastingdruk moet in mindering worden gebracht op de stijging van de huursom.

In het huuraanpassingsvoorstel wordt de stijging van de huursom berekend over alle gereguleerde zelfstandige woonruimten. Huurders met een tijdelijk huurcontract krijgen nooit meer dan inflatie. Deze groep zal de komende jaren toenemen. Gevolg is dat een steeds kleinere groep huurders met een vast huurcontract de opslag op de inflatie moet opbrengen. Arcade adviseert negatief over dit voorstel. Zij is van mening dat de huren al relatief hoog zijn. De huurinkomsten moeten voldoende zijn om de doelstellingen uit de portefeuillestrategie te bekostigen.

De huursomstijging, zoals overeengekomen in de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken, moet niet over het totaal van de huurovereenkomsten worden berekend. Deze berekening moet gaan over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (volgens opgave 17050). Dat resulteert gemiddeld in een lagere huurverhoging voor zittende huurders. Het zit de doelstellingen van het huuraanpassingsbeleid en de portefeuillestrategie niet in de weg.

Huurverhoging

Arcade adviseert positief over het voorstel om bepaalde huren af te grendelen op € 738,14. Het gaat om huren waar geen inkomensafhankelijke verhoging wordt gevraagd en door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgen. Er zijn ook huren die voorafgaande jaren boven die grens zijn uitgekomen waar in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is. Arcade stelt voor deze tot datzelfde niveau te verlagen.

De Key stelt voor huurders met een inkomen boven de EU-inkomensgrens van € 43.574 het maximale percentage van inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% te geven. Hier adviseert Arcade adviseert negatief over. Arcade stelt voor om het maximale bedrag van verhoging op jaarbasis af te grendelen op maximaal € 400.

Voor de vrije sector wordt inflatie + 1% voorgesteld. Zowel de administratieve niet-Daeb tak als Lieven de Stad staan er financieel goed voor. Voor vrije sector woningen hoeft geen verhuurderheffing betaald te worden. Deze groep huurders betaalt al een relatief hoge (markt)prijs voor hun woning en hebben behoefte aan betaalbaarheid en financiële zekerheid. Arcade adviseert om de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen.

Arcade adviseert positief over het voorstel om bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen.

Duidelijke communicatie

Het streven naar duidelijkheid over de huurverhoging of verlaging vindt Arcade positief. Daarom zijn we blij met de toevoeging van het hoofdstuk communicatie. Daarin lezen we dat de huurverhogingsbrief een persoonlijke specificatie bevat. Arcade gaat er van uit dat ook objectieve criteria opgenomen worden die de huurverhoging of verlaging verklaren. Evenzo een verwijzing naar de webpagina van De Key met uitleg. Daarnaast de criteria op grond waarvan huurders in aanmerking komen voor huurverlaging.

De wijkkantoren zijn niet voor alle huurders makkelijk te bereiken. Deze zijn ook nog veelal in de ochtend een uur geopend. Ook heeft niet iedereen toegang tot het internet. Het zou ook mogelijk moeten zijn om deze informatie op papier toegestuurd te krijgen.

Tenslotte heeft Arcade ook verzocht om bovenop het Woonlastenakkoord het Sociaal huurakkoord uit te voeren. Daarbij gaat het om het toepassen van huurbevriezing. Dit kan volgens het Sociaal huurakkoord na een half jaar in geval van een inkomensval. Het Woonlastenakkoord heeft een termijn van drie jaar. Hiervoor zou aanmelden zou ook het gehele jaar mogelijk moeten zijn.

Huurders Lieven de Stad

Arcade heeft als laatste opgenomen dat de verdeling van de huurverhoging ook overgenomen wordt door Lieven de Stad BV. En dat dit ook geldt voor het huuraanpassingsbeleid. Daarmee is het advies ook een advies aan Lieven de Stad BV.

Samenvattend adviseert Arcade:

1. het huuraanpassingsbeleid niet voor drie jaar vast te stellen, maar alleen voor 2020;
2. de toename van de belastingdruk in mindering te brengen op de stijging van de huursom;
3. de maximale huursomstijging alleen te berekenen over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en niet over het totaal;
4. huren die voorafgaande jaren boven de liberalisatiegrens uitkwamen en waarop in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is te verlagen naar € 738,14;
5. een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% door te voeren en het maximale bedrag op jaarbasis af te grendelen op € 400;
6. de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen;
7. bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen;
8. op verzoek de uitleg over de huurverhoging ook schriftelijk naar huurders te verzenden;
9. de bepaling uit het Sociaal Huurakkoord dat bij inkomensterugval de huur na 6 maanden kan worden bevroren gedurende het hele jaar mogelijk maken.

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over de voorgenomen beleidsaanpassingen rond het thema “Basiskwaliteit reparatie en mutatie”.

Reparatie en mutatie ziet Arcade als het uithangbord en visitekaartje van de kwaliteit van de dienstverlening van De Key. We nemen dit onderwerp dan ook zeer serieus. Daarom heeft Arcade samen met huurders uit Zandvoort, Diemen en Amsterdam deelgenomen aan een workshop. Deze workshop is georganiseerd door De Key. Op basis daarvan is een voor-advies opgesteld. Daarna hebben is er nog grondig meegedacht over het definitieve advies.

In de uitwerking ontbreekt nog wel een belangrijke doelgroep, de huurder. De vertrekkende en toekomstige huurder moeten ook weten aan welke eisen en normen alles in de woning moet voldoen.
Omdat een externe partij een webtool ontwikkelt wil Arcade graag weten wat de organisatorische voorwaarden en afspraken zijn. Ook wil Arcade inzicht in de kosten van dit bureau op de begroting.
Er moet inderdaad beschreven worden hoe de reparatie bijdraagt aan de veiligheid, gezondheid en het comfort van de huurders. Deze zijn nog zeer algemeen. Arcade geeft daar dan ook een nadere concrete invulling aan in de bijlage.
Arcade wil nog wel weten hoe De Key omgaat met veranderende woonbehoeftes en gewoontes en of dit ook een uitgangspunt kan zijn.

Adviezen en vragen rond het proces van mutatie en reparatie

Betrek de nieuwe huurder en informeer deze over het mutatieproces.

Mutatie is bij uitstek de gelegenheid om achter gebreken in een woning te komen en preventief onderhoud te plegen. Daarover heeft de vertrekkende huurder veel informatie die goed te gebruiken is. Informatie over zaken die niet direct zichtbaar zijn: haperende elektra, ventilatie, reukjes, tocht, sleutelwerk etc. De aankomende huurder wil ook graag informatie en een woning van zo goed mogelijke kwaliteit.

voer altijd een voorinspectie en controle uit bij mutatie en doe die controle samen met de vertrekkende huurder.
neem met de vertrekkende huurder een vragenlijst door over de staat van de woning en vraag om adviezen ter verbetering/reparatie en of die misschien ook bij buren/anderen in het complex voorkomen: draagt bij aan signalering structurele problemen.
vraag de vertrekkende huurder naar ZAV-zaken en kijk samen wat behouden kan blijven als verbetering van de kwaliteit van de woning.
vraag de aankomende huurder naar wensen voor de woning en naar bereidheid tot aanvaarding ZAV voorzieningen van vertrekkende verhuurder.
zorg voor goede informatie bij de vertrekkende en aankomende huurder over reparatie/mutatie eisen, onderhoudscontract en prijzen, mogelijkheden voor ZAV, en de mogelijke kosten ervan bij opzeggen woning.

Stel Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) beleid op

Mutatie confronteert huurder en verhuurder met de vraag: wat te doen met zelf aangebrachte woningverbeteringen? Dit lijkt de laatste jaren verandert. Bij verhuizing wordt de vertrekkende huurder namelijk verrast met de mededeling alles weer in oude staat te herstellen.

Breng het beleid zelfstandig aangebrachte voorzieningen op orde. Doe dit tegelijk met invoering van een nieuw kwaliteitsreparatie-mutatiebeleid. Hef met helder beleid de willekeur op en voorkom verspilling. Vertrekkende en komende huurder hebben meestal het beste met een woning voor. Zij zijn bereid te investeren in kwaliteitsverbetering als ze de ruimte krijgen.

Beoordeel voorzieningen op veiligheid zolang er geen nieuw ZAV beleid is. Als de vertrekkende huurder kan verklaren of aantonen dat de voorziening door vakmensen of op basis van NEN -eisen is verbeterd en de staat ervan niet erg achteruit is gegaan, behoud dan de verbeteringen. Verder een aantal voorzetten voor dat nieuwe beleid:

vraag aan de nieuwe huurder of deze bezwaar heeft tegen het laten staan van de verbeteringen.
laat de vertrekkende verhuurder gegevens overdragen over de achtergelaten verbeteringen.
vraag de vertrekkende huurder naar goede foto’s van de voorzieningen.

Dossiers op orde en regel afstemming

Houd goed bij wat gerepareerd is of wordt en of er vaker klachten zijn geweest. Meldingen lijken vaak te verdwijnen tot verbazing maar vooral ongenoegen van de huurders. Er lijkt geen grip te zijn op reparaties. Arcade krijgt regelmatig meldingen van huurders over een extern bedrijf dat meermalen zonder succes is langs geweest en waarover bij het servicepunt van De Key niets bekend is. Regel de afstemming tussen partijen die bij reparatie betrokken zijn en zorg voor goede dossiers.

Houd rekening met woonduur en levensduur

Houdt bij reparatie en mutatie rekening met beide aspecten, woonduur en levensduur. Hoe langer iets in gebruik is, hoe groter de kans op schade.

maak een lijst van materialen en geef aan wanneer deze aan vervanging toe zijn en confronteer huurders vervolgens niet met de kosten van volledige vervanging.
vraag bij lange woonduur bij een reparatieaanvraag meteen door of kijk of de woning ook anders gecontroleerd zou moeten worden.

Bespreek veranderende woonbehoeftes en gewoontes bij de moderne huurder en bijzondere groepen

In grote steden als Amsterdam (en omstreken) is het inmiddels zo dat de diversiteit aan verschillende bewoners zo groot is dat geen enkele groep meer in de meerderheid is. Bij mutatie heeft De Key de kans na te gaan wat de wensen van bijzondere groepen zijn en wat daarvan te realiseren is. Ga na wat bijzondere groepen aan wooneisen of verlangens hebben. Kijk of dat te realiseren is.

Doe een elektra keuring en een ventilatie keuring

Het advies om bij mutatie altijd een elektra keuring te doen is overgenomen. Daar willen we een ventilatiekeuring aan toevoegen. Veiligheid, gezondheid, hygiëne en comfort zijn de basiseisen waar dit advies bij aansluit. Er wordt veel geklaagd over ventilatie, luchtjes, gebrekkige luchtkwaliteit als gevolg van een niet (goed) functionerende ventilatie. In de bespreking van het voor-advies van Arcade wordt vermeld dat extra bediening van de mechanische ventilatie niet is overgenomen, omdat het niet overal toepasbaar is en te duur (90 euro).

Pas extra bediening toe of breng mechanische ventilatie aan bij woningen waar snelle schimmelvorming plaatsvindt.
Neem bij klachten over stank en slechte afvoer structurele maatregelen ter verbetering.

Controleer op warmteverlies

In de toelichting op het vooradvies van Arcade wordt een standaardcontrole bij mutatie op warmteverlies afgewezen. Er wordt doorverwezen naar maatregelen i.v.m. de energietransitie of groot onderhoud. Arcade vindt daarom dat de standaardcontrole op rubbers, roosters en goede luchtafsluiting van ramen zeer nauwkeurig moet zijn. Neem daarom in de vragenlijst voor de vertrekkende huurder ook een vraag over warmteverlies op. Daarop kan een extra controle op warmteverlies plaatsvinden. Dat biedt de mogelijkheid dit serieus te onderzoeken.

Daarnaast zijn de volgende adviezen toegevoegd:

Kijk standaard naar de brandwerendheid van deuren en loop het hang en sluitwerk na op eisen brandveiligheid.
Informeer over de termijn die voor verborgen gebreken geldt.
Informeer juist over het onderhoudscontract en mutatie conform het eerdere advies van Arcade
Betrek bewonerscommissies structureel bij verbetering van het dagelijks proces van reparatie en mutatieonderhoud.
Verbeter de telefonische bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de website

Advies over de omschakeling van koken op gas naar elektra

Arcade is blij met het voorstel om bij mutatie waar mogelijk meteen overschakelen op gasloos koken. Daarbij ook dat zittende huurders in staat worden gesteld om een aanvraag in te dienen en dat dit waar mogelijk wordt gerealiseerd. Dit voldoet aan een van de basiswensen van huurders rond de energietransitie.

We hebben er wel een aantal aanvullende vragen en adviezen bij:

De voorkeur van Arcade gaat nadrukkelijk uit naar inductie.
Neem extra maatregelen om elektrisch te koken mogelijk te maken. Leg een een nieuwe elektragroep aan die aan de eisen voldoet. Houdt dan rekening met de toekomstige ontwikkelingen richting all-elektrisch wonen. Daarvoor is 3-fasen 380 Volt van 40 Ampère nodig.
Als een complex aangepakt wordt voor groot onderhoud, voorbereid op de energietransitie en daar grootschalig elektrisch koken/inductie koken wordt geïnstalleerd, zijn kosten van de kookplaten voor De Key. Bied daarop huurders een pannenset aan. De Key kan dan met grootschalige inkoop grote kortingen bedingen. De extra kosten zijn marginaal op de totale projectkosten.
Organiseer een workshop elektrisch koken voor huurders bij grootschalige installatie van elektrische kookplaten. Besteed daar dan ook aandacht aan het goed onderhouden en schoonhouden van de kookplaat. Breng het thema veiligheid onder de aandacht. Als dit individueel gebeurt lijkt het verstandig om informatie over goed en slim gebruik van inductie mee te leveren of daarnaar te verwijzen.

Voor de zorgvuldigheid lijkt het ons goed dat De Key van de conclusies uit ons totale advies een nieuw beleidsvoornemen maakt. Daar wil Arcade nog een keer op reageren.

Adviesaanvraag toetsingskader behorende bij voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het concept toetsingskader. Dit behoort bij het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Het concept toetsingskader is in nauw overleg met het Huurdersplatform Zandvoort en Arcade tot stand gekomen. Dit proces is grotendeels goed verlopen. Daarbij is veel aandacht besteed aan het ophalen van de input.

De Key heeft op 30 september ook een informatieve bijeenkomst gehouden voor haar huurders in Zandvoort. Daar is de gebrekkige kwaliteit van de woningvoorraad meerdere malen aan de orde gekomen en als zwaarwegend punt benoemd. Vanwege een slechte financiële positie heeft De Key jarenlang bezuinigd op onderhoud. Hierdoor is er van achterstallig onderhoud. Arcade vindt daarom dat de huidige kwaliteit van de woningvoorraad in Zandvoort (nulmeting) en het gewenste streefniveau van onderhoud voldoende inzichtelijk gemaakt moet worden voor potentiële bieders. De vraag hoeveel de nieuwe corporatie gemiddeld in Zandvoort gaat uitgeven aan regulier onderhoud is dan ook erg relevant. Wij vragen hier ook aandacht voor omdat de definities van onderhoud en investeringen in juli 2019 ten behoeve van verantwoording en prognose, zijn gewijzigd.[1] Het gebruik van eenduidige definities voor de biedende partijen is daarom van groot belang.

Financiële deel

Voor het financiële onderdeel van het toetsingskader ontbreekt het Arcade aan concrete informatie. De Key geeft aan dat de verkoop niet financieel gedreven en dat er sprake zal zijn van een faire overdracht en een faire prijs. Dat zijn vage termen en geven geen inzicht in welke financiële keuzes gemaakt zijn, welke ruimte de biedende partijen daarin hebben en wat de financiële consequenties zullen zijn voor de diverse onderdelen van het volkshuisvestelijke beleid in Amsterdam en Diemen. Daarom wil Arcade meer informatie over bijvoorbeeld de vraagprijs, de consequenties voor het personeelsbestand dat niet direct betrokken is bij Zandvoort en andere onderdelen in de operationele kasstroom.

Vanwege bovengenoemde redenen kan Arcade helaas nog niet positief adviseren.

[1] https://www.ilent.nl/onderwerpen/actuele-informatie/overzicht-berichten-aw/actuele-informatie-aw/verduidelijking-definities-voor-onderhoud-en-beheer

Vanaf 2017 denkt Arcade mee in het platform Energietransitie van De Key. Dat doen we vanuit het perspectief van de bewoners en de bewoners-commissies. Op 10 april 2019 is een presentatie aan het platform gegeven over de voorgenomen beleidsuitgangspunten ten aanzien van het onderdeel zonnepanelen. Kort daarop meldde De Key dat zij zich ging beraden op het gehele beleid gerelateerd aan de energietransitie in relatie tot de financiële (on)mogelijkheden. Het overleg van het platform werd tot nader order opgeschort. Het bleef daarop lange tijd stil. Omdat bewonerscommissies en huurders staan te popelen om aan de slag te gaan met de energietransitie en zonnepanelen heeft Arcade de vrijheid genomen om De Key ongevraagd over zonnepanelen te adviseren.

Waarom beleid voor zonnepanelen nodig is

Arcade pleit er al lange tijd jaar voor dat De Key beleid maakt over zonnepanelen. Met zonnepanelen zijn makkelijk meters te maken en er kan snel resultaat behaald worden. Daarnaast leidt het plaatsen van zonnepanelen bijna onmiddellijk tot lastenverlichting voor zowel huurders als voor De Key.

Alvast starten met zonnepanelen is steeds afgewezen. Dat komt omdat het standpunt van De Key is dat zonnepanelen onderdeel moeten zijn van het algemene energietransitiebeleid waarin alleen “no-regret” maatregelen opgenomen worden. Bij herhaling heeft Arcade aangegeven dat de angst voor regretmaatregelen zou kunnen leiden tot geen beleid, uitstel en achterlopen op andere corporaties die wel stappen durven te zetten. Dit is inmiddels de realiteit. Er zijn in Amsterdam en heel Nederland talloze initiatieven met zonnepanelen en De Key loopt hopeloos achter.

Arcade staat hierin niet alleen. “Zon op je pan” heeft in een raadsadres aan de gemeenteraad en wethouders (juni 2019) aangegeven dat meerdere corporaties erg achter lopen, waarbij De Key de achteraan aansluit. Volgens “Zon op je pan” zijn huurders door dit falend beleid inmiddels 200 miljoen euro aan lagere woonlasten misgelopen. Arcade ondersteunt de oproep van “Zon op je pan” van harte: maak vaart en kom eindelijk tot beleid.

De Key investeert selectief in zonnepanelen

De Key geeft aan op geen enkele wijze zelf te willen investeren in zonnepanelen. Dit uitgangspunt wordt selectief ingezet. De Key investeert namelijk wel in zonnepanelen bij nieuwbouw voor starters, maar niet in zonnepanelen voor haar huidige bezit. Terwijl die huurders de grootste behoefte hebben aan verlaging van hun woonlasten. Bovendien kan dit ook voordelen opleveren in de exploitatiekosten van de complexen. De opgewekte energie kan ingezet worden voor licht, deurdrangers, bellen, liften, pompen etc.

Zonnepanelen en VVE’s

Het wordt gemengde VVE-s, waarin de Key meestal een meerderheidsbelang heeft, onmogelijk gemaakt te investeren in zonnepanelen. Dit uitganspunt van De Key belemmert elk initiatief van VVE-s. Arcade vind dat VVE-s nadrukkelijk de kans moeten krijgen om te investeren: maar wel alleen in samen werking met huurders/BC-s opdat de gezamenlijke belangen van kopers en huurders tot zijn recht komen.

De doelen en stedelijke beloften

De Key onttrekt zich aan de doelen van Nationale en Stedelijke Amsterdamse beloften om mee te werken aan het realiseren van zonne-energie en het terugdringen van CO2. Deze heeft De Key wel ondertekent. Hiermee geeft De Key het slechte voorbeeld aan haar huurders. Als gevraagd wordt zelf bij te dragen aan het bereiken van de doelen van het klimaatakkoord. Arcade vindt dat De Key verantwoordelijkheid moet tonen en samen moet werken met gemeenten en organisaties die de mogelijkheden van huurders vergroten: bv Zon op Nederland, Eco-stroom.

Geef ruimte voor initiatief

Arcade pleit al tijden voor het mogelijk maken van de postcode roos voor zonnepanelen. Zoals Zon op Nederland. Dat werkt kleinschalig, geven bewoners de kans een eigen zonne-coöperatie op te richten en zelf te beheren. Zon op Nederland hoeft er zelf niet aan te verdienen. Zon op Zeeburg was daar het eerste en meteen ook laatste voorbeeld van 2 jaar geleden, ondanks toezeggingen van De Key om meer projecten van Zon op Nederland/Zon op Zeeburg mogelijk te maken. Arcade vindt dat het voor BC-s mogelijk moet zijn om vormen zoals Zon op Zeeburg te realiseren en eventuele kostenverlaging voor de huurders zelf te organiseren

Maak het toepasbaar en flexibel

De complexen van De Key lopen behoorlijk uiteen als het gaat om dak, isolatie en staat van onderhoud. Een zonnepanelen-project dat overal toepasbaar moet zijn betekent waarschijnlijk dat het maar op enkele plekken toepasbaar is en op veel plekken niets gerealiseerd kan worden. Arcade vindt dat beleid recht moet doen aan de verscheidenheid van de situaties en de verscheidenheid in wensen en plannen van bewoners.

Maak initiatieven mogelijk en creëer kansen

Tijdens de kritische bespreking van het Plan van aanpak van de energietransitie in november 2018 heeft Arcade als resultaat van 1 jaar meedenken dan ook een pleidooi gehouden voor vaart, flexibiliteit, participatie, betrokkenheid en inspraak van bewoners en BC-s rond zonnepanelen en energietransitie. Dus maak initiatieven mogelijk en creëer kansen voor huurders.

Er bestaat nog steeds de mogelijkheid dat bewoners zelf via bv een postcoderoos investeren in minder woonlasten en betere energie. Een dergelijk beleid hoeft de Key niets te kosten. Integendeel: het kan De Key iets opleveren. Kennis, kunde, energiebesparing en maatschappelijk een beter imago.

Arcade heeft aangeboden meer te denken hoe dit beleid met minimale inspanning voor De Key gerealiseerd kan worden. Dat doen we graag samen met bewonerscommissies. Zij staan te springen om initiatieven.

Ongevraagd advies Arcade op plannen voor zonnepanelen bij de Key 25-08-2019

Advies Huurverhoging 2021