Verslag bijeenkomst Complexplannen:  Huurders en bewonerscommissies in verwarring over Complexplannen en Wonen 2.0

Bij Arcade zijn de afgelopen maanden vanuit de achterban signalen binnengekomen dat er problemen zijn met de Wonen 2.0 (wonen 2.0) bij De Key en ook met de complexplannen. Via de mail maar ook bij de rondvraag op de laatste Algemene Ledenvergadering (ALV). Daarom lijkt het Arcade goed om een aparte bijeenkomst voor bewonerscommissies (BC’s) te houden over deze onderwerpen. Deze vindt plaats op vrijdagmiddag 28 juni in het buurtcentrum De Eester (www.buurtcooperatieohg.nl). De opkomst is groot (30 personen), ondanks dat het een werkdag is. Met deze bijeenkomst hoopt Arcade samen met de BC’s grip te krijgen op Wonen 2.0 en de complexplannen. Ter voorbereiding van deze bijeenkomst heeft Arcade een toelichting geschreven die naar alle BC’is toegestuurd.

Bestuurslid Harrie opent om 15 uur. En legt uit dat Arcade nog steeds in discussie is met De Key over Wonen 2.0. Arcade heeft in het begin slechts summiere informatie gekregen. De Key laat na om  de BC’s zorgvuldig te informeren. De Key lijkt te vinden  dat Arcade zowel de BC’s als de huurders maar verder moet inlichten. De Key verdomt dit zelf te doen. Arcade wil het werk van De Key niet doen, maar informeert de BC’s nu over wat Arcade denkt dat De Key wil. De Key blijft gewoon wettelijk verplicht om huurders en de BC’s degelijk en voldoende te informeren. Al met al geen positieve insteek van De Key! Daarnaast is Arcade van mening dat deze Wonen 2.0 dermate ingrijpende gevolgen heeft voor huurders (een verslechtering voor de BC’s om voor huurdersbe!angen op te komen) dat een adviesaanvraag noodzakelijk is. Dit weigert De Key.

Harrie legt uit dat de basis voor de Wonen 2.0 ligt bij het slecht functioneren van de gebiedsbeheerders. (een voor hen onmogelijke taak, als ze niet goed worden aangestuurd van boven in combinatie met eigen speelruimte als intermediair). Vanuit de zaal komt naar voren dat de gebiedsbeheerders vaak teveel een verlengstuk van de directie zijn geweest als gevolg van de sterke top-downstructuur die er heerst bij De Key. Terwijl een gebiedsbeheerder eigenlijk een intermediaire functie zou moeten zijn. Daarnaast kunnen gebiedsbeheerders teveel BC’s onder zich hebben gehad zodat zij onvoldoende aandacht kunnen besteden aan hun BC’s afzonderlijk. Het zou beter geweest zijn indien De Key samen met Arcade en de BC’s een eerst open discussie zou hebben gehouden over het verbeteren van het functioneren van in principe goedwillende gebiedsbeheerders.

Van vrijwel alle BC’s komt de klacht dat zij niet weten waar zij nu aan toe zijn. Bij een overleg krijgt men vaak te horen “daar ga ik niet over”, “dat is de taak voor mijn collega”, “een complexplan is alleen bedoeld voor leuke zaken”, etcetera. De BC’s krijgen de indruk dat zij continu van het kastje naar de muur, en omgekeerd, worden gestuurd. Dat zij met jan en alleman moeten gaan overleggen in de toekomst. Dat de BC’s zelf alles moeten gaan coördineren. Het voelt aan als een verdeel-en-heers-politiek. Vrijwel niemand ziet dit zitten. Daarnaast blijkt dat medewerkers van De Key, die nieuw zijn voor een BC, geen kennis hebben van de oude afspraken. Er heeft geen overdracht plaats gevonden. Ook blijkt dat een medewerker bij de ene BC de servicekosten doet en bij een ander het complexplan. Dit duidt op een interne chaos binnen De Key. Tegelijk zijn er een paar BC’s wel tevreden over de contacten met de gebiedsbeheerder, de overdracht kan dus wel.

Vanuit enkele BC’s komt het 55-pluslabel naar voren. Zij hebben het gevoel dat door het beleid van De Key aan dit label getoornd gaat worden. Zij zouden garanties willen hebben. Ook dreigt verkoop. Per woning of zelfs het hele complex. Dit verhoogt de onzekerheid. Harrie maakt na afloop hier een aparte afspraak over. Verder komt er een werkgroep BC’s in gemengde VVE’s. Een thema dat behoorlijk blijkt te leven tijdens de bijeenkomst.

Bij de discussie over het complexplan worden de richtlijnen van Arcade, zoals beschreven door Harrie, een prima uitgangspunt gevonden. Bij sommige BC’s zijn deze uitgangspunten in hun overleg door De Key ter zijde gelegd, niet geaccepteerd. Iedereen vindt dat een complexplan toch echt één ondeelbaar geheel is. BC’s moeten zich niet laten afschepen met “over dat onderwerp daar gaat mijn collega over” of “ik doe alleen de leuke zaken”. Op zo’n manier neemt De Key de discussie niet serieus. Dit is een probleem, door De Key geschapen en moet door De Key opgelost worden. Door enkele BC’s die al een gesprek hebben gehad wordt gemeld dat De Key zelf nog helemaal geen letter op papier heeft gezet voor een complexplan. Sterker nog, vanuit de reacties van de BC’s blijkt dat de medewerkers van De Key zelf geen eenduidig beeld hebben van wat een complexplan zou moeten inhouden.

Uit de onderlinge discussie van de BC’s komen diverse suggesties naar voren voor een overleg:

* BC’s  kunnen zelf een concept complexplan schrijven. Stuur altijd een cc aan Arcade. Indien er onvoldoende informatie is eerst informatie opvragen bij De Key of bij derden. Of dit expliciet vermelden in het eigen complexplan.

* Ga nooit zomaar in op een uitnodiging voor een gesprek. Ga eerst na of het zin heeft, waar het over gaat, of er voldoende achtergrondinformatie beschikbaar is. Nadere informatie altijd schriftelijk opvragen bij De Key. Eventueel ook elders opvragen of checken, bijvoorbeeld bij Arcade, WOON, Woonbond, etc.  Door te weinig informatie te verstrekken kan De Key het gesprek sturen en zo haar zin doordrijven.

* De BC’s kunnen bij elk gesprek zich laten vergezellen door een extern deskundige. Vanuit Arcade, WOON, etc.  Indien er een VVE is kunnen ook kopers gevraagd worden mee te gaan.

* Bereid je goed voor op een gesprek. Stel eerst onderling vast wat je wil bereiken. Wie speelt welke rol. Etc. Blijf scherp. De Key is een meester in het ontwijken en bagatelliseren. Wees bedacht op valkuilen.

* Zorg altijd zelf voor een notulist. Iemand die goed kan luisteren, goed ingevoerd is in de onderwerpen, die vrijgesteld is van de discussie, etc. Bij een van de BC’s is De Key zelf met een verslag gekomen, met fouten, omissies en verdraaiïngen. In zo’n geval altijd reageren. Anders wordt het voor waar aangenomen.

Daarnaast nog wat praktische tips:

* BC’s kunnen/moeten zich abonneren op e-mailservice “berichten over uw buurt” van de rijksoverheid voor vergunningaanvragen, bestemmingsplannen, etc. Dit kan via de site www.overheid.nl. Gewoon beperkt tot het eigen postcodegebied. Belangrijk bij bijvoorbeeld woningdelen. Maar ook voor andere zaken.

* Met betrekking tot geluidsoverlast(dat speelt bij woningdelen of slechte staat van de woningen), gaatDe Key uit van 10DB voor ondervloeren. Deze norm van TNO is vastgesteld voor betonvloeren van minimaal 5cm dik. En geldt niet voor houten vloeren. TNO heeft niet de beschikking over een proefopstelling met houten vloeren. Voor wonigen met deze houten vloeren is minimaal 12-15dB vereist. Overigens hanteren overlastdeskundigen de stelling dat tegen verkeerd woongedrag niet valt te isoleren. En daar wringt vaak de schoen.

Informatie over geluidsoverlast is te vinden op www.nsg.nl van de Nederlandse Stichting Geluidshinder. En op de site R.Muchall@geluidsconsult.nl van Rein Muchal, een specialist.

Tot slot. Het is een zeer nuttige bijeenkomst geweest. Met name het uitwisselen van ervaring en informatie. Veel BC’s  geven aan dit als een steuntje in de rug te voelen. Hetzelfde geldt voor Arcade. Na de zomer gaat Arcade in gesprek met de directeur wonen en de verantwoordelijke manager voor de complexplannen om meer duidelijkheid te verkrijgen. Daarna volgt uiteraard weer een bijeenkomst met de BC’s.

Cok Oostveen, Harrie Houtbeckers

Kom ook in actie tegen huurprijzen en woningnood 

Veel te hoge huren en veel te weinig woningen. Huurders met een gemiddelde en kleine portemonnee zijn dubbel de klos. Ze kunnen niet kopen, maar ze kunnen ook bijna niet meer huren. Want huren wordt te duur en wachten duurt te lang.

Stapeling van belastingmaatregelen

Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Deze taak is hen door opeenvolgende regeringen bijna onmogelijk gemaakt. Want de woningcorporaties moeten miljarden euro’s aan extra belastingen betalen, juist over die betaalbare woningen. Deze belastingen bestaan uit verschillende heffingen, zoals de verhuurdersheffing en een nieuwe heffing op de winstbelasting. 

Huurders zoeken zich suf

Door deze financiële molensteen om hun nek kunnen woningcorporaties niet meer bouwen, onvoldoende onderhoud plegen en niet verduurzamen. Ook zijn ze gedwongen om betaalbare huurwoningen te verkopen of aan te bieden voor een hoge commerciële huurprijs. En zo wordt het aantal betaalbare huurwoningen nóg kleiner. Zo moeten mensen nóg harder zoeken en nóg langer wachten op een huis met een redelijke huurprijs.

Huurders betalen zich blauw

Omdat huurders de enige bron van inkomsten zijn van woningcorporaties, zijn het eigenlijk de huurders die de heffingen betalen. Van 12 huursommen per jaar gaan er 3 naar de Nederlandse schatkist. 3 volledige huurmaanden – per huurder – zijn rechtstreekse inkomsten voor de belastingdienst.

100 verhuurders komen in actie

100 woningcorporaties en particuliere verhuurders zeggen nu ‘genoeg is genoeg’ tegen de extra heffingen. Zij vinden het oneerlijk en onrechtvaardig dat mensen die afhankelijk zijn van betaalbare huurwoningen zo veel extra moeten betalen en zo veel langer moeten wachten dan mensen die zich wat meer kunnen veroorloven. Ze komen collectief in actie.

Steun de collectieve verhuurdersactie

 Als huurder kunt u de woningcorporaties helpen met hun strijd voor een eerlijker belastingbeleid. Wat kunt u doen? Meerdere dingen.

  • Stuur een online bericht naar De Key www.dekey.nl of Lieven de Stad www.lievendestad.nl waarin u aangeeft dat u wilt dat zij de collectieve verhuurdersactie tegen de heffingen ondersteunen. 
  • Stuur een bericht naar Huurdersvereniging Arcade info@hvarcade.nl om te zeggen dat u het eens bent met de verhuurdersactie tegen de heffingen. Arcade zal dit doorgeven aan De Key en Lieven de Stad.
  • Twitter met de hashtag #ikwileenhuis. 
  • Doe een melding op Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm
  • Geef aan dat u met een journalist wilt praten (eventueel anoniem). Dit kan via Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van het wetsvoorstel om de toegang tot de sociale huur én de inkomensafhankelijke huurverhoging voor middeninkomens in de sociale huursector ook voorgelegd. Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan. Verder vragen wij aandacht voor de juridische houdbaarheid van het voorstel als het gaat om de inkomensafhankelijke huurverhoging in relatie tot het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM).

Arcade deelt de vele bezorgde reacties vanuit huurdersbelangenorganisaties en individuele huurders op de internetconsultatie van dit wetsvoorstel. Het gaat om vergaande voorstellen die grote consequenties kunnen hebben voor woningzoekenden en huurders. De te bereiken doelen zijn arbitrair en wij voorzien dat de effecten van de maatregelen averechts uitpakken. De voorstellen bieden geen goede oplossing voor de noden op de (Amsterdamse) woningmarkt.

Een van die reacties is de kritische reactie die Stefan van Schaik, directeur-bestuurder van Wooncompagnie heeft opgesteld samen met 36 directeur-bestuurders van andere corporaties. Zij hebben verleden jaar het pleidooi – een huurwoning, geen voorziening maar een thuis’ geschreven.

Arcade deelt hun bezorgdheid over de ontwikkeling van de corporatiesector die met dit wetsvoorstel weer een stapje verder gaat, namelijk naar wat de initiatiefnemers van het ‘Manifest Passend Wonen voor ogen hebben; een verdere flexibilisering van de woningmarkt. Het huurcontract voor onbepaalde tijd voor sociale huurders moet volgens de initiatiefnemers van het Manifest op de schop.

Woonzekerheid is basis voor stabiele samenleving

Arcade heeft met name gereageerd op juridische houdbaarheid van het voorstel. Het huurrecht kent een lange traditie om de rechten van huurders te beschermen. De bescherming van de zwakke partij, waartoe de huurder wordt gerekend, is ook de rode draad in boek 7 BW. Rechtszekerheid oftewel woonzekerheid is een sterk beginsel van het huurrecht.

Huurcontracten voor woningen zijn in beginsel voor onbepaalde tijd. De samenleving heeft daar belang bij. Woonzekerheid geeft stabiliteit aan mensen, en aan gemeenschappen en daarmee aan de samenleving. Woonzekerheid moet dan ook gezien worden als onderdeel van het huurcontract. Daar komt bij dat huurders bij het tekenen van dat contract niet konden voorzien dat de woningcorporaties de spelregels zouden willen wijzigen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging en het Europese Verdrag de Rechten van de Mens

Het doel van het veranderen van die spelregels is om door financiële prikkels, de inkomensafhankelijke huurverhoging, huurders te bewegen om hun huurcontract op te zeggen en andere woonruimte te zoeken. Dit is allerminst een keuze, zeker in de Randstedelijke omgeving waar nagenoeg geen goed alternatief aan woonruimte voorhanden is.

Met deze financiële prikkels wil de minister de woningcorporaties toestaan om vergaand in te grijpen op het besteedbaar inkomen van haar huurders. Wat Arcade mist in is hoe dit zich verhoudt met de Europese Verdrag van de Rechten van de Mens.

Arcade vindt ten minste artikel 1 eerste protocol EVRM (recht op eigendom) en artikel 8 EVRM (recht op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie) van belang. Deze artikelen beogen bescherming en waarborgen wanneer inbreuk gemaakt wordt op de rechten van mensen. Daarom is het van belang dat de regering in het wetsvoorstel hier aandacht aan besteedt.

Artikel 1 eerste protocol EVRM (artikel 1 EP EVRM) – bescherming van eigendom:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

Zoals de corporatiebestuurders in 2013 als gevolg van de Wet Normering Topinkomens (WNT) een ingreep op hun inkomen onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM hebben kunnen brengen, kunnen huurders dat evenzogoed met de ingreep op hun huren. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft feitelijk een beoogd effect op de besteedbare inkomens en kan dientengevolge ook onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM worden gebracht. Als ‘eigendom’ in de zin van artikel 1 EP worden beschouwd rechten en belangen die een vermogenswaarde vertegenwoordigen. Omdat de hoofdregel is dat huurcontracten van woningen voor onbepaalde tijd worden afgesloten, is ‘eigendom’ daarvan in de zin van artikel 1 EP EVRM voldoende zeker.

Artikel 8 EVRM – Recht op eerbiediging van privé familie- en gezinsleven:

  1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
  2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.

Artikel 8 EVRM is ten eerste vanwege het sturen op doorstroming oftewel het potentiele verlies voor huurders van hun woning in het geding. Daarnaast is de privacy van huurders in het geding omdat woningcorporaties steeds specifiekere inkomensgegevens van haar huurders nodig hebben.

Bezwaren van Arcade wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging

Eén van de doelen van deze verstrekkende inkomensafhankelijke huurverhoging is dat huurders financieel geprikkeld worden zodat zij gaan kiezen om een andere woning te zoeken. Een verhuizing is een ingrijpende gebeurtenis in een mensenleven, zeker als dit niet geheel vrijwillig gaat. Het doel van doorstroming lijkt ons aanvechtbaar omdat het ten eerste lang niet altijd uit vrije wil van de huurder geschiedt. In Amsterdam zullen vele woningen meer dan € 1000, – en mogelijk zelfs boven de € 1200,- uit kunnen komen. En er is allerminst gegarandeerd dat de huurder de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel op kan brengen.
De terugvaloptie na inkomensterugval gaat niet verder terug dan drie jaar achtereenvolgende huurverhogingen. Die biedt dus geen garantie dat de huurder in zijn woning kan blijven wonen. Voor een nieuwe woning is de huurder dan afhankelijk van het systeem van woningverdeling in de woonplaats. Dat dit in Amsterdam geen uitzicht biedt op woonruimte op de korte termijn mag als bekend worden veronderstelt.
Daarmee kan financieel gestuurde doorstroming gekwalificeerd worden als een ernstige inbreuk op het recht van mensen om hun leven op een bepaalde plek in te richten en daar te kunnen blijven bijdragen aan de samenleving.

Een ander doel is dat huurders met een hoog (midden)inkomen gaan bijdragen aan de betaalbaarheid van de huren van huurders met een laag inkomen. Dat heet nivellering. In de kern komt het erop neer dat de individuele huurder aan zijn buurman vraagt, ben jij bereid om een deel van mijn huur te betalen? Huren van lage inkomens compenseren via de inkomensafhankelijke huurverhogingen, kan naar onze mening geen legitiem doel zijn. De verdeling van inkomens moet gaan via belastingheffing en het toeslagenstelsel.

Tot slot draagt het bij aan de investeringsruimte voor woningcorporaties.

Last komt op schouders van een beperkte groep huurders

Deze drie doelen vormen een last die voor rekening komt van een beperkte groep huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen. Ook met die huurders zijn ooit huurcontracten voor een bepaalde prijs afgesloten. Het was voor hen niet te voorzien dat positieve inkomenseffecten op enig moment ten goed zouden komen van de woningcorporaties.
Een huurverhoging in stappen van € 600,- of € 1200,- per jaar is een forse aanslag op het besteedbare inkomen zeker cumulatief over een meerdere jaren. In Amsterdam kunnen de huren van vele woningen volgens het woningwaarderingsstelsel met gemak een maximale huur boven de € 1000,- tot zelfs € 1300,- bedragen. Het is de vraag of zo’n ingreep nog proportioneel is.

Er zijn minder ingrijpende middelen

Er zijn bovendien minder ingrijpende middelen voorhanden waarmee hetzelfde doel bereikt kan worden. Het eerste middel waar de overheid direct op kan sturen is afschaffing van de verhuurderheffing. Dit verruimt onmiddellijk de investeringsruimte van woningcorporaties. De last daarvan komt niet bij een beperkte groep huurders terecht. En om de huren van huurders met lage inkomens te ontzien, kennen we een systeem van huurtoeslag.
Een beter middel om doorstroming van huurders te bevorderen, is huurders te verleiden naar een beter arrangement. Hier kunnen woningcorporaties zelf sturing aan geven door met aantrekkelijke woonconcepten te komen. Zo zijn er in Amsterdam bijvoorbeeld speciale regelingen voor ouderen om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen. Die regelingen kunnen nog aanmerkelijk verbeterd worden waardoor ze aantrekkelijker worden om gebruik van te maken.

Er is een gebrek aan waarborgen

Arcade vindt dat een huurder door geen enkele systematiek van inkomensafhankelijke huurverhoging in de positie gebracht moet worden dat hij of zij de huur niet langer kan betalen en onvrijwillig de woning zou moeten opgeven. De terugvalregeling geeft volstrekt onvoldoende garanties.

Arcade hoopt dat we in onze reactie voldoende ingrediënten hebben aangedragen voor de regering om een onderzoek te starten naar de juridische houdbaarheid van haar voorstellen in relatie tot artikel 1 EP EVRM en artikel 8 EVRM. Daarbij moeten de argumenten van de vele reacties van partijen, die op de ongewenste effecten van het voorstel hebben gewezen ook betrokken worden. We sluiten ons ook aan bij de reactie van de 37 corporaties (Wooncompagnie, Stefan van Schaik c.s.) van het Pleidooi, die een belangrijk signaal afgeven dat de regering de verkeerde weg aan het inslaan is.

Al sinds 2013 is de bewonerscommissie Mesdagstraat in gesprek met De Key over de zolderkamers. De Key bestempelde die jarenlang als ‘berging’. Nu blijkt dat het al die tijd gewoon een zolderkamer was. Voor sommige adressen betekent dit een extra kamer. Andere bewoners krijgen hun rechtmatige woonruimte weer terug. Bewoners van ongeveer 420 appartementen in de Nieuw Pijp krijgen er door inzet van de leden van de bewonerscommissie zo’n 20 vierkante meter huis bij.

Huurders maken al sinds jaar en dag gebruik van de zolderkamer als slaapkamer. Tijdens een overleg in 2013 van de bewonerscommissie met De Key bleek dat de corporatie de ruimte als berging beschouwt, terwijl de jaren daarvoor de ruimte als zolderkamer werd beschouwt. In een ‘berging’ zou niet mogen worden gewoond. Dit betekende voor nieuwe huurders dat die ruimte niet bewoond mocht worden. ‘Er waren mensen die wilden in die ruimte een slaapkamer of een atelier, en dat werd gewoon verboden door De Key’, vertelt Cok Oostveen van de bewonerscommissie Mesdagstraat.

De bewonerscommissie sleepte overal bewijs vandaan om aan te tonen dat de ‘berging’ toch echt zolderkamers zijn. Zij verzamelde oude rapporten en blauwdrukken van de plattegronden. Daar staan de zolderkamers als slaapkamers in getekend. ‘Wij zijn nu blij, maar dit probleem geldt voor veel meer woningen in bijvoorbeeld de Rooseveltlaan, de Maasstraat of de Weesperzijde. En het gaat niet alleen om woningen van De Key, ook om die van andere woningcorporaties’, legt Oostveen uit. Huurders die zich afvragen of hun berging ook officieel een kamer is kunnen terecht bij het stadsloket of op de site van de gemeente Amsterdam en daar het bestemmingsplan van hun woonblok aanvragen.

Lees meer over de zolderkamers in de column van ‘Actieradius’.

De bewonerscommissie werd om een toelichting gevraagd door At5

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is opgericht om elkaar in het proces om te komen tot Amsterdamse prestatieafspraken te versterken. Door de kennis en kunde te bundelen is er een stevige basis om in het najaar de onderhandelingen te voeren

In december 2018 heeft de gemeente Amsterdam met de ‘Gemeentelijke inzet prestatieafspraken met wooncorporaties en huurders’ laten weten wat zij van de corporaties en huurders verwacht. De corporaties hebben die verwachting omgezet in een voorstel. Dit voorstel, het ‘bod’, presenteerden zij op 1 juli 2019. Na de zomer starten de gesprekken over dit voorstel. Die gesprekken worden gevoerd door de gemeente, de corporaties en de huurders. FAH vertegenwoordigt bij deze gesprekken de huurders in Amsterdam. Arcade is aangesloten bij de FAH en zal haar bijdrage leveren en de belangen van de huurders van De Key en Lieven de Stad zo goed mogelijk behartigen.

Het voorstel van de gemeente bevat een aantal thema’s, zoals betaalbaarheid, bereikbaarheid, toegankelijkheid en duurzaamheid. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade op 13 mei 2019 is er aan de leden gevraagd om aan te geven hoe zij naar de verschillende thema’s kijken. Zo wordt de zorg om ontwikkelingen rond tijdelijke contracten, woongroepen en kwetsbare groepen in de stad gedeeld. De leefbaarheid in de buurt wordt erg belangrijk gevonden en daar dragen tijdelijke contracten en een concentratie van een bepaalde doelgroep in een buurt niet aan bij. Als het gaat om beschikbaarheid van huurwoningen vinden de leden dat er meer huurwoningen bij moeten en er geen verkoop of splitsen van woningen meer moet plaatsvinden. Ook duurzaamheid is belangrijk en daarbij vindt men dat niet alleen naar de woningen gekeken moet worden, maar ook naar het omringende groen. De leden van Arcade die de gesprekken gaan voeren nemen deze aandachtspunten mee in de onderhandeling die na de zomer zullen starten. Dat wordt nog een hele uitdaging om hierover overeenstemming met De Key en de gemeente Amsterdam te vinden. De FAH maakt zich op voor een drukke herfst. Lees meer over de standpunten in de Hoofdlijnen visie Federatie Amsterdamse Huurderskoepels op de prestatieafspraken.

De jaarlijkse huurverhoging is weer een feit. Per 1 juli heeft iedereen wederom een huurverhoging tegemoet moeten zien. De Key heeft veelal de maximale huurverhoging toegepast van 4,1% of 5,6%, afhankelijk van de inkomenscategorie. Lees meer over de huurverhoging op de website van de Key.

Elk jaar vraagt De Key conform de wet advies aan Arcade. De Key gaf in haar adviesaanvraag aan dat zij streeft naar betaalbare huren, maar ook dat er weinig ruimte zou zijn voor huurmatiging. De genoemde reden hiervoor is de financieel niet erg sterkte positie van de corporatie. Desalniettemin, leek er op grond van beschikbare informatie over de financiële positie van De Key geen reden tot zorg.   

Arcade heeft De Key geadviseerd om de huren niet meer te verhogen dan de inflatie, zoals in het landelijke Sociaal Huurakkoord door Aedes en de Woonbond werd overeengekomen. Verder is De Key gevraagd om de huurder van informatie te voorzien over mogelijkheden om in beroep te gaan tegen de huurverhoging, mocht deze zich niet kunnen vinden in de aangezegde huurverhoging. Ook riep Arcade De Key op om de liberalisatiegrens voor de sociale huurwoningen te respecteren en de huurstijging daar af te toppen.

De Key heeft in haar reactie naar Arcade aangegeven toch vast te houden aan een huurverhoging van de inflatie plus 1%. De financiële positie van De Key zou niet anders toe laten. Ook is van een aantal woningen wel de huur verhoogd tot boven de liberalisatiegrens. Dit is gunstig voor De Key omdat de huur voor de huurders op deze wijze elk jaar kan worden verhoogd en er geen verhuurderheffing meer hoeft te worden betaald. Deze huurders zullen hun recht op huurtoeslag niet verliezen, omdat als huurders eenmaal dit recht verworven hebben zij hun huurtoeslag behouden. Zie voor meer informatie over het verworven recht de website van de belastingdienst.

De Key informeerde haar huurders over de huurverhoging met een brief en daarbij de Huurkrant 2019: een algemeen informatiekrantje van Aedes, de vakorganisatie voor woningbouwcorporaties. Voor het indienen van een bezwaarschrift werd verwezen naar de Huurcommissie. De interne geschillencommissie van De Key werd niet genoemd, terwijl dat eigenlijk het juiste adres is om een bezwaarschrift tegen de huurverhoging in te dienen.

Arcade meent ook dit jaar weer een gebalanceerd advies uit te hebben gebracht aan De Key en Lieven de Stad. Een advies in lijn met wat in het Sociaal Huurakkoord werd afgesproken en met oog voor de belangen van zowel de huurders als de beide corporaties. Arcade betreurt het dat De Key hier geen gehoor aan heeft willen geven. Arcade heeft geen van haar adviezen kunnen terugzien in het besluit tot huurverhoging dat De Key voor 2019 genomen heeft. 

Lees hier het volledige advies op de Huurverhoging 2019 van Arcade en de reactie van De Key en Lieven de Stad.

Huurders van De Key die verzoeken of klachten hebben kunnen die kenbaar maken via de Woonservice (https://www.dekey.nl/contactformulier) of per telefoon (020-6214333). De Key zal dan proberen het verzoek in te willigen of de klacht te verhelpen. Toch lukt dit niet altijd. Als de huurder, ook na reclameren bij De Key, van mening is dat het verzoek of de klacht niet goed is afgehandeld ontstaat er een geschil tussen de huurder en De Key.

Geschillen tussen individuele huurders en De Key kunnen schriftelijk worden voorgelegd aan de Geschillencommissie. De commissie toetst dan de klacht of het verzoek aan de geldende regels en het beleid van De Key, waarna de commissie binnen een maand een advies aan de directie van De Key uitbrengt. Daarna besluit De Key binnen een maand over het geschil op basis van het advies van de commissie. Dit advies is volgens het huidige reglement bindend, in de zin dat De Key alleen van het advies kan afwijken vanwege zwaarwegende redenen.

De huurder krijgt vervolgens een brief over het besluit dat is genomen door directie. Indien de huurder ook met deze uitkomst niet tevreden is kan deze naar de huurcommissie of naar de kantonrechter. Dit kan echter geld kosten, afhankelijk van de uitkomst, terwijl een procedure bij de Geschillencommissie gratis is.

De voltallige commissie bestaat uit twee vaste leden, twee reserve leden en een onafhankelijke voorzitter die door de gezamenlijke leden wordt gekozen. De Key en Arcade dragen allebei een lid en een reserve lid voor. 

De commissie heeft recentelijk te maken gehad met verloop. Echter per 1 juli is op voordracht van Arcade mevrouw J. Siemons benoemd, en de zittingstermijn van de heer H.Wolring verlengd. Van de kant van De Key zijn mevrouw A. Verheus en mevrouw P. van der Schuyt benoemd. Alleen de voorzitter moet nog gekozen worden. Arcade is met De Key in gesprek over hoe in de tussentijd voorkomen kan worden dat er klachten tussen wal en schip vallen.

Van 1 juni 2019 tot 14 juli lag de ontwerp Huisvestingsverordening 2020 (HVV 2020) ter inzage. Deze gewijzigde Huisvestingsverordening moet na de inspraakperiode en eventuele aanpassingen door de gemeenteraad worden vastgesteld, waarna de Huisvestingsverordening per 1 januari 2020 gaat gelden. Arcade heeft op drie onderdelen een zienswijze ingediend. We doen aanbevelingen over woningdelen, doorstroming naar middenhuurwoningen voor huurders van Lieven de Stad en de rechtsbescherming voor besluiten van het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) om complexen te erkennen als ‘gemengd wooncomplex’.

1 Omzettingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur

Arcade is blij met de voornemens om strengere eisen te stellen aan de omzettingsvergunning die kamergewijze verhuur van woningen mogelijk maakt. We kunnen ons erin vinden dat quota gesteld gaan worden op wijk, buurt en complexniveau. Al had dat van ons nog wel iets strenger gemogen. Er zijn steden die quota van 10% hanteren. Dat er individuele contracten met huurders afgesloten gaan worden vinden wij ook een verbetering.

Leefbaarheid

Dat de eisen voor geluidsisolatie voor woningen die omgezet worden naar drie onzelfstandige kamers, komen te vervallen stelt ons teleur.

De gemeente vindt de vaak gehorige Amsterdamse etagewoningen niet geschikt voor “uitbundig” toeristisch verblijf. Zeker niet gezien het vaak afwijkende dag- en nachtritme van toeristen. Arcade vindt deze woningen ook niet geschikt voor uitbundig gebruik door woningdelers, veelal jongeren. Daarom doet Arcade de aanbeveling om voor woningen die omgezet worden naar drie onzelfstandige woonruimtes geluidsnormen te blijven hanteren.

Daarnaast doen we de aanbeveling dat verhuurders aan de gemeente de voorwaarde van goed verhuurderschap aan de vergunning verbindt , zoals in diverse gemeenten gebruikelijk is. Als het intrekken van een vergunning ook gekoppeld wordt aan het niet voldoen aan de voorwaarde van goed verhuurderschap, dan heeft een verhuurder er belang bij om te sturen op goed gedrag van de kamerbewoners. Dat zal de leefbaarheid en de sociale cohesie op het niveau van een wijk, buurt, complex of trap ten goede komen.

Tijdelijke vergunningen

De omstandigheden waaronder de vergunning zou moeten vervallen, kan scherper. Als er sprake is van veel overlast door het gebruik, zou een vergunning ingetrokken moeten kunnen worden.

Het zou ook goed zijn om vergunningen voor een bepaalde tijd af te geven, bijvoorbeeld voor 5 jaar. Na die periode kan gekeken worden of er aanleiding is om die woning weer beschikbaar te stellen ten behoeve van normale bewoning. Zo heeft de gemeente meer invloed op de ontwikkeling van de woningvoorraad en voor welke doeleinden die ingezet gaat worden.

Woningcorporaties en kamergewijze verhuur

Arcade vindt dat het in beginsel niet op de weg van woningcorporaties ligt om de schaarse woningvoorraad in te zetten voor kamergewijze verhuur.

2 Voorrang sociale huurders ten behoeve van doorstroming naar middeldure huurwoningen

Huishoudens die een sociale woning achterlaten voorrang geven op toegang tot middeldure huurwoningen zal naar verwachting een gunstig effect hebben op de doorstroming. Arcade voorziet dat sociale huurders van ‘Lieven de Stad BV’, de dochteronderneming van De Key, geen gebruik kunnen maken van deze regeling. De Key heeft steeds gezegd dat voor deze huurders hetzelfde beleid gevoerd zal blijven worden als voor de sociale huurders van De Key. Maar als de huurders van Lieven de Stad hun woning opzeggen, komt die woning niet opnieuw beschikbaar voor sociale verhuur. Arcade roept op om ook huurders van een dochteronderneming van een woningcorporatie die willen doorstromen naar een middeldure huurwoning, expliciet onder deze regeling vallen.

3 Erkenning ‘gemengd wooncomplex’ en rechtsbescherming

Sinds 1 januari 2018 is in de huisvestingsverordening (HVV) het ‘gemengd wooncomplex’ opgenomen en kunnen woningen in die complexen toegewezen worden aan statushouders of aan op motivatie geselecteerde starters die bereid zijn ondersteunende activiteiten te verrichten voor de gemeenschap. In 2016 en 2017 zijn woningen in zo’n gemengd wooncomplex (Riekerhaven) op basis van de experimenteerregel toegewezen.

Risico’s

Selecteren van woningzoekenden op basis van motivatie brengt het risico van willekeur met zich mee. Er wordt voorrang gegeven aan huishoudens waarvan één of meerdere personen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders aantoonbaar bereid zijn ondersteuning te bieden aan de in het complex wonende doelgroep. We missen een beleidskader hoe dat oordeel tot stand komt en hoe willekeur voorkomen wordt.

De vraag is in hoeverre woningzoekenden intrinsiek gemotiveerd zijn om een bijdrage aan de gemeenschap te leveren of dat door de enorme druk op de sociale woningvoorraad iedere kans op woonruimte wordt gegrepen. Dat brengt het risico met zich mee dat steeds meer woningzoekenden slechts in aanmerking komen voor een sociale huurwoning als ze bereid zijn diensten te verlenen aan de gemeenschap. Dat betekent dat de woning verdiend moet worden door een extra tegenprestatie te leveren. Alleen huur betalen is niet meer voldoende. Arcade vindt dat een ongewenste ontwikkeling. Dat mensen willen bijdragen aan de samenleving is vanzelfsprekend een goede zaak, maar dat dient wel op vrijwillige basis te geschieden, niet onder druk van woningnood.

Selectie op motivatie brengt met zich mee dat degene die de beste kwalificaties heeft en/of die kwalificaties het beste weet te verkopen, daarvoor beloond wordt met woonruimte. De minder gekwalificeerde woningzoekenden worden hierdoor verdrongen. De Huisvestingsverordening is juist bedoeld om op basis van objectieve criteria woningen toe te wijzen aan woningzoekenden.

Plannen van De Key in bestaande wooncomplexen

Woonstichting De Key wil het ‘gemengd wooncomplex’ concept niet alleen gebruiken voor de startblokken Riekerhaven en Elzenhagen waarin statushouders met starters gemengd worden, maar ook in bestaande complexen gaan toepassen. Dat geeft De Key de mogelijkheid om op motivatie en inschrijfduur te selecteren. Arcade is in maart 2018 hierover geïnformeerd door De Key en heeft negatief geadviseerd wegens onvoldoende informatie van de zijde van De Key.

De Key heeft op de vraag hoe dit wordt vormgegeven aangegeven dat het in ieder bestaand complex en situatie weer anders kan zijn. Dit riep bij Arcade een groot aantal vragen op die tot op heden onbeantwoord zijn gebleven.

Rechtsbescherming

De procedure waarop corporaties de status van ‘gemengd wooncomplex’ kunnen verkrijgen, lijkt in geen enkele rechtsbescherming te voorzien in de zin van bezwaar en beroep.

Een ‘gemengd wooncomplex’ is “een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen.”

Arcade wil graag opheldering over de volgende punten:

  • Evaluatie van het experiment ‘gemengd wooncomplex’.

De Huisvestingsverordening 2018 stelt namelijk een aantal voorwaarden waaronder een corporatie een experiment kan opzetten. Eén van die voorwaarden is een evaluatie van het experiment.

  • Een beleidskader aan welke voorwaarden de eigenaar moet voldoen om voor een complex erkenning te krijgen als ‘gemengd wooncomplex’.
  • Een aanvraagprocedure voor de eigenaren die een complex ‘erkend’ willen hebben als ‘gemengd wooncomplex’.
  • Gepubliceerde besluiten waarin eigenaren voor bepaalde complexen de status van ‘gemengd wooncomplex’ hebben verkregen.

We pleiten voor regelgeving waarbij belanghebbenden rechtsbescherming kunnen inroepen tegen besluiten met betrekking tot de erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’. Nu lijkt zulke rechtsbescherming te ontbreken.

Gezien de plannen van De Key om dit woonconcept ook uit te rollen bij bestaande wooncomplexen, vragen wij de gemeente om regels (en beleidskaders) op te stellen waaronder corporaties aanvragen kunnen doen voor erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’ en tevens in rechtsbescherming voor belanghebbenden te voorzien.

In verband met de zomer, zijn we van 15 tot 28 juli en van 5 tot 25 augustus alleen op donderdag van 9.00 tot 17.00 beschikbaar op kantoor. Vanaf 26 augustus, zal het kantoor van Arcade weer de gewoonlijke openingstijden hanteren; maandag en donderdag tussen 10.00 en 17.30.

Wel zullen we telefonisch bereikbaar blijven. 020 – 623 3628

Voor vragen en klachten over huurderszaken, huurbeleid en contacten met uw verhuurder kunt u ook altijd e-mailen naar info@hvarcade.nl.

In Zandvoort wonen sinds 10 jaar 8 jongeren met een verstandelijke beperking in een speciaal voor hen aangepaste woning. In complex De 8sprong krijgen zij professionele begeleiding in zo zelfstandig mogelijk wonen. Ook voor deze huurders is per 1 juli de huur verhoogd. Terwijl zij het financieel niet breed hebben: zij leven krap rond het sociaal minimum. De huurders van De 8sprong hebben daarom De Key verzocht om de mogelijkheid tot huurbevriezing of huurverlaging toe te passen. De Key heeft dit (vooralsnog) geweigerd.

Volgens een woordvoerder van De Key wil de woningcorporatie eerst wachten op nieuwe wet- en regelgeving. De Key is namelijk bang dat zij de huur in de toekomst niet meer kan verhogen als die nu wordt bevroren of verlaagd. Ook denkt de Key dat zij bevriezing of verlaging van de huur voor deze acht huurders met een verstandelijke beperking niet kan uitleggen naar de andere huurders.

Huurdersvereniging Arcade is van mening dat andere huurders juist veel begrip kunnen opbrengen voor deze kwetsbare jongeren. Bovendien is de regelgeving rond huurbevriezing of huurverlaging nu juist is ingevoerd om kwetsbare huurders met weinig geld, zoals in De 8sprong, te helpen.

In 2009 zijn de 8 jongeren in De 8sprong gaan wonen. Hier ging ruim tien jaar voorbereiding aan vooraf. Zij wonen daar onder professionele begeleiding en zullen er naar verwachting de rest van hun leven blijven. Mocht een van de jongeren uitvallen waardoor er langdurige leegstand ontstaat, dan neemt de oudervereniging Zorg aan Zee, opgericht om dit wooninitiatief te realiseren en in stand te houden en daarmee het dagelijks leven van deze jongeren te vergemakkelijken, de kosten van de huur voor haar rekening. De jongeren leven van een lage Wajonguitkering en zullen daar voor de rest van hun leven afhankelijk van blijven.

Eind 2018 sloten de Woonbond en Corporatiekoepel Aedes een Sociaal Huurakkoord. Hierin is onder andere afgesproken dat groepen met een laag inkomen en een hoge huur huurbevriezing of huurverlaging kunnen krijgen. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft dat niet in dwingende wetgeving gegoten, maar verwacht dat corporaties handelen in de lijn met het gesloten huurakkoord. Niet alle corporaties volgen de minister, waaronder De Key.

Een woordvoerder van de oudervereniging Zorg aan Zee stelt erg te zijn teleurgesteld in de opstelling van de Key.

Bewoners van de 8sprong in Zandvoort
De bewoners van de 8Sprong in Zandvoort.