Op 3 oktober vonden er twee bijzondere rechtszaken plaats die Huurdersvereniging Arcade namens alle huurders heeft aangespannen tegen besluiten van toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties over woningcorporatie De Key en diens commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV.

Beide zaken zijn van groot maatschappelijk belang. Zaak 1 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen uit 2016 om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen. Zaak 2 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed. Hierbij waren vertegenwoordigers van een aantal bewonerscommissies van De Key en Lieven de Stad BV aanwezig, naast huurders en belangenbehartigers. De uitspraak wordt verwacht op 14 november.

De koerswijziging van De Key

Zaak 1 over de goedkeuring om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen

In 2016 kreeg De Key toestemming van de minister van Wonen voor het wijzigen van de statuten zonder rekening te houden met bezwaren van Arcade. De Key heeft toen in de statuten opgenomen dat de woonstichting zich in de bedrijfsvoering voortaan vooral richt op starters. Dat zijn mensen tot 28 jaar, vaak studenten, die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Deze bewoners hebben daarmee niet langer de zekerheid van een huurcontract voor onbepaalde tijd, waar andere huurders bij een woningcorporatie wél recht op hebben. Ook voor zittende huurders heeft deze koerswijziging verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren.

Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet. De huurders vinden dat de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties nooit akkoord had mogen gaan met deze statutenwijziging. Woonstichting De Key is als ‘jongerenhuisvester’ de facto een categorale instelling geworden, wat wettelijk niet is toegestaan.

De vastgoedscheiding

Zaak 2 over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed

Begin 2018 heeft De Key haar vastgoed gescheiden in een niet-commerciële tak met sociale huurwoningen en de commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV met duurdere vrijesectorwoningen en bedrijfsonroerend goed. Als marktpartij kan Lieven de Stad BV in grotere vrijheid opereren dan een woningcorporatie. Met de BV wil De Key woonconcepten ontwikkelen voor lucratieve doelgroepen. Bij de vastgoedscheiding heeft De Key het beste vastgoedbezit en circa 600 sociale woningen overgeheveld van de woonstichting naar de commerciële BV. De huurders vinden dit een vorm van privatisering van de sociale huisvesting en een onwenselijke ontwikkeling. De niet-commerciële tak van De Key wordt ook nog eens financieel gedupeerd door het weglekken van sociaal vermogen naar de commerciële tak. 600 zittende sociale huurders zien zich bovendien plotseling geconfronteerd met een particuliere verhuurder die een winstoogmerk nastreeft. Hun voormalige rechten als huurder bij een woningcorporatie zijn onvoldoende gewaarborgd, bijvoorbeeld wat betreft jaarlijkse huurverhogingen. Voor deze vastgoedscheiding hebben de huurders bij monde van Huurdersvereniging Arcade nooit instemming verleend. Instemming van de huurders is een wettelijke verplichting. De Key heeft voor de vastgoedscheiding dus onrechtmatig toestemming gekregen van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties.

Arcade is bijgestaan door de advocaat Henri Sarolea. De minister is vertegenwoordigd door medewerkers van de Autoriteit Woningcorporaties. Van de zijde van Key was de bestuurder – algemeen directeur Leon Bobbe aanwezig. De Key wordt in deze procedure bijgestaan door twee AKD advocaten, Eelkje van de Kuilen en Stefan van de Sande.

Adviesaanvraag toetsingskader behorende bij voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het concept toetsingskade behorende bij het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Het concept toetsingskader is in nauw overleg met het Huurdersplatform Zandvoort en Arcade tot stand gekomen. Dit proces is grotendeels goed verlopen. Er is veel aandacht besteed aan het ophalen van de input.

De Key heeft op 30 september een informatieve bijeenkomst gehouden voor haar huurders in Zandvoort. De gebrekkige kwaliteit van de woningvoorraad is meerdere malen aan de orde gekomen en als zwaarwegend punt benoemd. De Key heeft vanwege een slechte financiële positie jarenlang bezuinigd op onderhoud waardoor sprake is van achterstallig onderhoud. Arcade vindt dat de huidige kwaliteit van de woningvoorraad in Zandvoort (nulmeting) en het gewenste streefniveau van onderhoud voldoende inzichtelijk gemaakt moet worden voor potentiele bieders. De vraag hoeveel de nieuwe corporatie gemiddeld in Zandvoort uitgeven aan regulier onderhoud is erg relevant. Wij vragen hier ook aandacht voor omdat de definities van onderhoud en investeringen in juli 2019 ten behoeve van verantwoording en prognose, zijn gewijzigd.[1] Het gebruik van eenduidige definities voor de biedende partijen is daarom van groot belang.

Voor het financiële onderdeel van het toetsingskader ontbreekt het Arcade aam concrete informatie. De Key geeft aan dat de verkoop niet financieel gedreven en dat er sprake zal zijn van een faire overdracht en een faire prijs. Dat zijn vage termen en geven geen inzicht in welke financiële keuzes gemaakt zijn, welke ruimte de biedende partijen daarin hebben en wat de financiële consequenties zullen zijn voor de diverse onderdelen van het volkshuisvestelijke beleid in Amsterdam en Diemen. Arcade wil meer informatie over bijvoorbeeld de vraagprijs, de consequenties voor het personeelsbestand dat niet direct betrokken is bij Zandvoort en andere onderdelen in de operationele kasstroom.

Vanwege bovengenoemde redenen kan Arcade helaas nog niet positief adviseren.

[1] https://www.ilent.nl/onderwerpen/actuele-informatie/overzicht-berichten-aw/actuele-informatie-aw/verduidelijking-definities-voor-onderhoud-en-beheer

 

Het bestuur van HV Arcade nodigt u hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering. Deze zal worden gehouden op maandagavond 7 oktober 2019 in Grand Café Frankendael,  Middenweg 116 in Amsterdam-Oost.

Programma

Aanvang: 20.00 uur

Inloop: 19.30 uur met koffie/thee en taart

Einde: 22.00 uur

Nazit: Borrel en hapje met uiteraard de complimenten van Arcade

We willen dan de stand van zaken over de verkoop van het bezit van De Key in Zandvoort en het proces om te komen tot Prestatieafspraken met u bespreken. Ook willen we de actuele ontwikkelingen rond de rechtszaken met u delen.

Een vol programma, maar er is daarnaast voldoende gelegenheid om vragen te stellen of een mededeling namens uw Bewonerscommissie te doen.

 

Na afloop is er ruimte om elkaar te ontmoeten onder het genot van een hapje en een drankje.

 

Laat ons weten of u komt. Dit kunt u doen door te mailen naar info@hvarcade.nl en deze te richten aan A. Marghadi en K. Smit.

Om het u gemakkelijk te maken om deze vergadering bij te wonen keert Arcade een vergoeding uit voor de kosten die u moet maken om aanwezig te kunnen zijn. Hiervoor heeft Arcade de volgende informatie nodig. De precieze naam van de rekeninghouder en het IBAN nummer van de bankrekening van de bewonerscommissie of vereniging. Uw kunt dan de vergoeding via uw bewonerscommissie verkrijgen. Mocht er geen bewonerscommissie of vereniging in uw complex aanwezig zijn, dan gaat het om de gegevens van uw eigen bankrekening. Deze informatie kunt u bij uw aanmelding doorgeven of meenemen naar de vergadering, zodat de vergoeding ook bij u terecht kan komen.

 

We kijken er naar uit u te mogen begroeten op 7 oktober.

 

Verslag bijeenkomst Complexplannen:  Huurders en bewonerscommissies in verwarring over Complexplannen en Wonen 2.0

Bij Arcade zijn de afgelopen maanden vanuit de achterban signalen binnengekomen dat er problemen zijn met de Wonen 2.0 (wonen 2.0) bij De Key en ook met de complexplannen. Via de mail maar ook bij de rondvraag op de laatste Algemene Ledenvergadering (ALV). Daarom lijkt het Arcade goed om een aparte bijeenkomst voor bewonerscommissies (BC’s) te houden over deze onderwerpen. Deze vindt plaats op vrijdagmiddag 28 juni in het buurtcentrum De Eester (www.buurtcooperatieohg.nl). De opkomst is groot (30 personen), ondanks dat het een werkdag is. Met deze bijeenkomst hoopt Arcade samen met de BC’s grip te krijgen op Wonen 2.0 en de complexplannen. Ter voorbereiding van deze bijeenkomst heeft Arcade een toelichting geschreven die naar alle BC’is toegestuurd.

Bestuurslid Harrie opent om 15 uur. En legt uit dat Arcade nog steeds in discussie is met De Key over Wonen 2.0. Arcade heeft in het begin slechts summiere informatie gekregen. De Key laat na om  de BC’s zorgvuldig te informeren. De Key lijkt te vinden  dat Arcade zowel de BC’s als de huurders maar verder moet inlichten. De Key verdomt dit zelf te doen. Arcade wil het werk van De Key niet doen, maar informeert de BC’s nu over wat Arcade denkt dat De Key wil. De Key blijft gewoon wettelijk verplicht om huurders en de BC’s degelijk en voldoende te informeren. Al met al geen positieve insteek van De Key! Daarnaast is Arcade van mening dat deze Wonen 2.0 dermate ingrijpende gevolgen heeft voor huurders (een verslechtering voor de BC’s om voor huurdersbe!angen op te komen) dat een adviesaanvraag noodzakelijk is. Dit weigert De Key.

Harrie legt uit dat de basis voor de Wonen 2.0 ligt bij het slecht functioneren van de gebiedsbeheerders. (een voor hen onmogelijke taak, als ze niet goed worden aangestuurd van boven in combinatie met eigen speelruimte als intermediair). Vanuit de zaal komt naar voren dat de gebiedsbeheerders vaak teveel een verlengstuk van de directie zijn geweest als gevolg van de sterke top-downstructuur die er heerst bij De Key. Terwijl een gebiedsbeheerder eigenlijk een intermediaire functie zou moeten zijn. Daarnaast kunnen gebiedsbeheerders teveel BC’s onder zich hebben gehad zodat zij onvoldoende aandacht kunnen besteden aan hun BC’s afzonderlijk. Het zou beter geweest zijn indien De Key samen met Arcade en de BC’s een eerst open discussie zou hebben gehouden over het verbeteren van het functioneren van in principe goedwillende gebiedsbeheerders.

Van vrijwel alle BC’s komt de klacht dat zij niet weten waar zij nu aan toe zijn. Bij een overleg krijgt men vaak te horen “daar ga ik niet over”, “dat is de taak voor mijn collega”, “een complexplan is alleen bedoeld voor leuke zaken”, etcetera. De BC’s krijgen de indruk dat zij continu van het kastje naar de muur, en omgekeerd, worden gestuurd. Dat zij met jan en alleman moeten gaan overleggen in de toekomst. Dat de BC’s zelf alles moeten gaan coördineren. Het voelt aan als een verdeel-en-heers-politiek. Vrijwel niemand ziet dit zitten. Daarnaast blijkt dat medewerkers van De Key, die nieuw zijn voor een BC, geen kennis hebben van de oude afspraken. Er heeft geen overdracht plaats gevonden. Ook blijkt dat een medewerker bij de ene BC de servicekosten doet en bij een ander het complexplan. Dit duidt op een interne chaos binnen De Key. Tegelijk zijn er een paar BC’s wel tevreden over de contacten met de gebiedsbeheerder, de overdracht kan dus wel.

Vanuit enkele BC’s komt het 55-pluslabel naar voren. Zij hebben het gevoel dat door het beleid van De Key aan dit label getoornd gaat worden. Zij zouden garanties willen hebben. Ook dreigt verkoop. Per woning of zelfs het hele complex. Dit verhoogt de onzekerheid. Harrie maakt na afloop hier een aparte afspraak over. Verder komt er een werkgroep BC’s in gemengde VVE’s. Een thema dat behoorlijk blijkt te leven tijdens de bijeenkomst.

Bij de discussie over het complexplan worden de richtlijnen van Arcade, zoals beschreven door Harrie, een prima uitgangspunt gevonden. Bij sommige BC’s zijn deze uitgangspunten in hun overleg door De Key ter zijde gelegd, niet geaccepteerd. Iedereen vindt dat een complexplan toch echt één ondeelbaar geheel is. BC’s moeten zich niet laten afschepen met “over dat onderwerp daar gaat mijn collega over” of “ik doe alleen de leuke zaken”. Op zo’n manier neemt De Key de discussie niet serieus. Dit is een probleem, door De Key geschapen en moet door De Key opgelost worden. Door enkele BC’s die al een gesprek hebben gehad wordt gemeld dat De Key zelf nog helemaal geen letter op papier heeft gezet voor een complexplan. Sterker nog, vanuit de reacties van de BC’s blijkt dat de medewerkers van De Key zelf geen eenduidig beeld hebben van wat een complexplan zou moeten inhouden.

Uit de onderlinge discussie van de BC’s komen diverse suggesties naar voren voor een overleg:

* BC’s  kunnen zelf een concept complexplan schrijven. Stuur altijd een cc aan Arcade. Indien er onvoldoende informatie is eerst informatie opvragen bij De Key of bij derden. Of dit expliciet vermelden in het eigen complexplan.

* Ga nooit zomaar in op een uitnodiging voor een gesprek. Ga eerst na of het zin heeft, waar het over gaat, of er voldoende achtergrondinformatie beschikbaar is. Nadere informatie altijd schriftelijk opvragen bij De Key. Eventueel ook elders opvragen of checken, bijvoorbeeld bij Arcade, WOON, Woonbond, etc.  Door te weinig informatie te verstrekken kan De Key het gesprek sturen en zo haar zin doordrijven.

* De BC’s kunnen bij elk gesprek zich laten vergezellen door een extern deskundige. Vanuit Arcade, WOON, etc.  Indien er een VVE is kunnen ook kopers gevraagd worden mee te gaan.

* Bereid je goed voor op een gesprek. Stel eerst onderling vast wat je wil bereiken. Wie speelt welke rol. Etc. Blijf scherp. De Key is een meester in het ontwijken en bagatelliseren. Wees bedacht op valkuilen.

* Zorg altijd zelf voor een notulist. Iemand die goed kan luisteren, goed ingevoerd is in de onderwerpen, die vrijgesteld is van de discussie, etc. Bij een van de BC’s is De Key zelf met een verslag gekomen, met fouten, omissies en verdraaiïngen. In zo’n geval altijd reageren. Anders wordt het voor waar aangenomen.

Daarnaast nog wat praktische tips:

* BC’s kunnen/moeten zich abonneren op e-mailservice “berichten over uw buurt” van de rijksoverheid voor vergunningaanvragen, bestemmingsplannen, etc. Dit kan via de site www.overheid.nl. Gewoon beperkt tot het eigen postcodegebied. Belangrijk bij bijvoorbeeld woningdelen. Maar ook voor andere zaken.

* Met betrekking tot geluidsoverlast(dat speelt bij woningdelen of slechte staat van de woningen), gaatDe Key uit van 10DB voor ondervloeren. Deze norm van TNO is vastgesteld voor betonvloeren van minimaal 5cm dik. En geldt niet voor houten vloeren. TNO heeft niet de beschikking over een proefopstelling met houten vloeren. Voor wonigen met deze houten vloeren is minimaal 12-15dB vereist. Overigens hanteren overlastdeskundigen de stelling dat tegen verkeerd woongedrag niet valt te isoleren. En daar wringt vaak de schoen.

Informatie over geluidsoverlast is te vinden op www.nsg.nl van de Nederlandse Stichting Geluidshinder. En op de site R.Muchall@geluidsconsult.nl van Rein Muchal, een specialist.

Tot slot. Het is een zeer nuttige bijeenkomst geweest. Met name het uitwisselen van ervaring en informatie. Veel BC’s  geven aan dit als een steuntje in de rug te voelen. Hetzelfde geldt voor Arcade. Na de zomer gaat Arcade in gesprek met de directeur wonen en de verantwoordelijke manager voor de complexplannen om meer duidelijkheid te verkrijgen. Daarna volgt uiteraard weer een bijeenkomst met de BC’s.

Cok Oostveen, Harrie Houtbeckers

Kom ook in actie tegen huurprijzen en woningnood 

Veel te hoge huren en veel te weinig woningen. Huurders met een gemiddelde en kleine portemonnee zijn dubbel de klos. Ze kunnen niet kopen, maar ze kunnen ook bijna niet meer huren. Want huren wordt te duur en wachten duurt te lang.

Stapeling van belastingmaatregelen

Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Deze taak is hen door opeenvolgende regeringen bijna onmogelijk gemaakt. Want de woningcorporaties moeten miljarden euro’s aan extra belastingen betalen, juist over die betaalbare woningen. Deze belastingen bestaan uit verschillende heffingen, zoals de verhuurdersheffing en een nieuwe heffing op de winstbelasting. 

Huurders zoeken zich suf

Door deze financiële molensteen om hun nek kunnen woningcorporaties niet meer bouwen, onvoldoende onderhoud plegen en niet verduurzamen. Ook zijn ze gedwongen om betaalbare huurwoningen te verkopen of aan te bieden voor een hoge commerciële huurprijs. En zo wordt het aantal betaalbare huurwoningen nóg kleiner. Zo moeten mensen nóg harder zoeken en nóg langer wachten op een huis met een redelijke huurprijs.

Huurders betalen zich blauw

Omdat huurders de enige bron van inkomsten zijn van woningcorporaties, zijn het eigenlijk de huurders die de heffingen betalen. Van 12 huursommen per jaar gaan er 3 naar de Nederlandse schatkist. 3 volledige huurmaanden – per huurder – zijn rechtstreekse inkomsten voor de belastingdienst.

100 verhuurders komen in actie

100 woningcorporaties en particuliere verhuurders zeggen nu ‘genoeg is genoeg’ tegen de extra heffingen. Zij vinden het oneerlijk en onrechtvaardig dat mensen die afhankelijk zijn van betaalbare huurwoningen zo veel extra moeten betalen en zo veel langer moeten wachten dan mensen die zich wat meer kunnen veroorloven. Ze komen collectief in actie.

Steun de collectieve verhuurdersactie

 Als huurder kunt u de woningcorporaties helpen met hun strijd voor een eerlijker belastingbeleid. Wat kunt u doen? Meerdere dingen.

  • Stuur een online bericht naar De Key www.dekey.nl of Lieven de Stad www.lievendestad.nl waarin u aangeeft dat u wilt dat zij de collectieve verhuurdersactie tegen de heffingen ondersteunen. 
  • Stuur een bericht naar Huurdersvereniging Arcade info@hvarcade.nl om te zeggen dat u het eens bent met de verhuurdersactie tegen de heffingen. Arcade zal dit doorgeven aan De Key en Lieven de Stad.
  • Twitter met de hashtag #ikwileenhuis. 
  • Doe een melding op Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm
  • Geef aan dat u met een journalist wilt praten (eventueel anoniem). Dit kan via Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van het wetsvoorstel om de toegang tot de sociale huur én de inkomensafhankelijke huurverhoging voor middeninkomens in de sociale huursector ook voorgelegd. 

Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan. Verder vragen wij aandacht voor de juridische houdbaarheid van het voorstel als het gaat om de inkomensafhankelijke huurverhoging in relatie tot het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM).

Arcade deelt de vele bezorgde reacties vanuit huurdersbelangenorganisaties en individuele huurders op de internetconsultatie van dit wetsvoorstel. Het gaat om vergaande voorstellen die grote consequenties kunnen hebben voor woningzoekenden en huurders. De te bereiken doelen zijn arbitrair en wij voorzien dat de effecten van de maatregelen averechts uitpakken. De voorstellen bieden geen goede oplossing voor de noden op de (Amsterdamse) woningmarkt.

Een van die reacties is de kritische reactie die Stefan van Schaik, directeur-bestuurder van Wooncompagnie heeft opgesteld samen met 36 directeur-bestuurders van andere corporaties. Zij hebben verleden jaar het pleidooi – een huurwoning, geen voorziening maar een thuis’ geschreven.

Arcade deelt hun bezorgdheid over de ontwikkeling van de corporatiesector die met dit wetsvoorstel weer een stapje verder gaat, namelijk naar wat de initiatiefnemers van het ‘Manifest Passend Wonen voor ogen hebben; een verdere flexibilisering van de woningmarkt. Het huurcontract voor onbepaalde tijd voor sociale huurders moet volgens de initiatiefnemers van het Manifest op de schop.

Woonzekerheid is basis voor stabiele samenleving

Arcade heeft met name gereageerd op juridische houdbaarheid van het voorstel. Het huurrecht kent een lange traditie om de rechten van huurders te beschermen. De bescherming van de zwakke partij, waartoe de huurder wordt gerekend, is ook de rode draad in boek 7 BW. Rechtszekerheid oftewel woonzekerheid is een sterk beginsel van het huurrecht.

Huurcontracten voor woningen zijn in beginsel voor onbepaalde tijd. De samenleving heeft daar belang bij. Woonzekerheid geeft stabiliteit aan mensen, en aan gemeenschappen en daarmee aan de samenleving. Woonzekerheid moet dan ook gezien worden als onderdeel van het huurcontract. Daar komt bij dat huurders bij het tekenen van dat contract niet konden voorzien dat de woningcorporaties de spelregels zouden willen wijzigen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging en het Europese Verdrag de Rechten van de Mens

Het doel van het veranderen van die spelregels is om door financiële prikkels, de inkomensafhankelijke huurverhoging, huurders te bewegen om hun huurcontract op te zeggen en andere woonruimte te zoeken. Dit is allerminst een keuze, zeker in de Randstedelijke omgeving waar nagenoeg geen goed alternatief aan woonruimte voorhanden is.

Met deze financiële prikkels wil de minister de woningcorporaties toestaan om vergaand in te grijpen op het besteedbaar inkomen van haar huurders. Wat Arcade mist in is hoe dit zich verhoudt met de Europese Verdrag van de Rechten van de Mens.

Arcade vindt ten minste artikel 1 eerste protocol EVRM (recht op eigendom) en artikel 8 EVRM (recht op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie) van belang. Deze artikelen beogen bescherming en waarborgen wanneer inbreuk gemaakt wordt op de rechten van mensen. Daarom is het van belang dat de regering in het wetsvoorstel hier aandacht aan besteedt.

Artikel 1 eerste protocol EVRM (artikel 1 EP EVRM) – bescherming van eigendom:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

Zoals de corporatiebestuurders in 2013 als gevolg van de Wet Normering Topinkomens (WNT) een ingreep op hun inkomen onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM hebben kunnen brengen, kunnen huurders dat evenzogoed met de ingreep op hun huren. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft feitelijk een beoogd effect op de besteedbare inkomens en kan dientengevolge ook onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM worden gebracht. Als ‘eigendom’ in de zin van artikel 1 EP worden beschouwd rechten en belangen die een vermogenswaarde vertegenwoordigen. Omdat de hoofdregel is dat huurcontracten van woningen voor onbepaalde tijd worden afgesloten, is ‘eigendom’ daarvan in de zin van artikel 1 EP EVRM voldoende zeker.

Artikel 8 EVRM – Recht op eerbiediging van privé familie- en gezinsleven:

  1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
  2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.

Artikel 8 EVRM is ten eerste vanwege het sturen op doorstroming oftewel het potentiele verlies voor huurders van hun woning in het geding. Daarnaast is de privacy van huurders in het geding omdat woningcorporaties steeds specifiekere inkomensgegevens van haar huurders nodig hebben.

Bezwaren van Arcade wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging

Eén van de doelen van deze verstrekkende inkomensafhankelijke huurverhoging is dat huurders financieel geprikkeld worden zodat zij gaan kiezen om een andere woning te zoeken. Een verhuizing is een ingrijpende gebeurtenis in een mensenleven, zeker als dit niet geheel vrijwillig gaat. Het doel van doorstroming lijkt ons aanvechtbaar omdat het ten eerste lang niet altijd uit vrije wil van de huurder geschiedt. In Amsterdam zullen vele woningen meer dan € 1000, – en mogelijk zelfs boven de € 1200,- uit kunnen komen. En er is allerminst gegarandeerd dat de huurder de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel op kan brengen.
De terugvaloptie na inkomensterugval gaat niet verder terug dan drie jaar achtereenvolgende huurverhogingen. Die biedt dus geen garantie dat de huurder in zijn woning kan blijven wonen. Voor een nieuwe woning is de huurder dan afhankelijk van het systeem van woningverdeling in de woonplaats. Dat dit in Amsterdam geen uitzicht biedt op woonruimte op de korte termijn mag als bekend worden veronderstelt.
Daarmee kan financieel gestuurde doorstroming gekwalificeerd worden als een ernstige inbreuk op het recht van mensen om hun leven op een bepaalde plek in te richten en daar te kunnen blijven bijdragen aan de samenleving.

Een ander doel is dat huurders met een hoog (midden)inkomen gaan bijdragen aan de betaalbaarheid van de huren van huurders met een laag inkomen. Dat heet nivellering. In de kern komt het erop neer dat de individuele huurder aan zijn buurman vraagt, ben jij bereid om een deel van mijn huur te betalen? Huren van lage inkomens compenseren via de inkomensafhankelijke huurverhogingen, kan naar onze mening geen legitiem doel zijn. De verdeling van inkomens moet gaan via belastingheffing en het toeslagenstelsel.

Tot slot draagt het bij aan de investeringsruimte voor woningcorporaties.

Last komt op schouders van een beperkte groep huurders

Deze drie doelen vormen een last die voor rekening komt van een beperkte groep huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen. Ook met die huurders zijn ooit huurcontracten voor een bepaalde prijs afgesloten. Het was voor hen niet te voorzien dat positieve inkomenseffecten op enig moment ten goed zouden komen van de woningcorporaties.
Een huurverhoging in stappen van € 600,- of € 1200,- per jaar is een forse aanslag op het besteedbare inkomen zeker cumulatief over een meerdere jaren. In Amsterdam kunnen de huren van vele woningen volgens het woningwaarderingsstelsel met gemak een maximale huur boven de € 1000,- tot zelfs € 1300,- bedragen. Het is de vraag of zo’n ingreep nog proportioneel is.

Er zijn minder ingrijpende middelen

Er zijn bovendien minder ingrijpende middelen voorhanden waarmee hetzelfde doel bereikt kan worden. Het eerste middel waar de overheid direct op kan sturen is afschaffing van de verhuurderheffing. Dit verruimt onmiddellijk de investeringsruimte van woningcorporaties. De last daarvan komt niet bij een beperkte groep huurders terecht. En om de huren van huurders met lage inkomens te ontzien, kennen we een systeem van huurtoeslag.
Een beter middel om doorstroming van huurders te bevorderen, is huurders te verleiden naar een beter arrangement. Hier kunnen woningcorporaties zelf sturing aan geven door met aantrekkelijke woonconcepten te komen. Zo zijn er in Amsterdam bijvoorbeeld speciale regelingen voor ouderen om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen. Die regelingen kunnen nog aanmerkelijk verbeterd worden waardoor ze aantrekkelijker worden om gebruik van te maken.

Er is een gebrek aan waarborgen

Arcade vindt dat een huurder door geen enkele systematiek van inkomensafhankelijke huurverhoging in de positie gebracht moet worden dat hij of zij de huur niet langer kan betalen en onvrijwillig de woning zou moeten opgeven. De terugvalregeling geeft volstrekt onvoldoende garanties.

Arcade hoopt dat we in onze reactie voldoende ingrediënten hebben aangedragen voor de regering om een onderzoek te starten naar de juridische houdbaarheid van haar voorstellen in relatie tot artikel 1 EP EVRM en artikel 8 EVRM. Daarbij moeten de argumenten van de vele reacties van partijen, die op de ongewenste effecten van het voorstel hebben gewezen ook betrokken worden. We sluiten ons ook aan bij de reactie van de 37 corporaties (Wooncompagnie, Stefan van Schaik c.s.) van het Pleidooi, die een belangrijk signaal afgeven dat de regering de verkeerde weg aan het inslaan is.

Al sinds 2013 is de bewonerscommissie Mesdagstraat in gesprek met De Key over de zolderkamers. De Key bestempelde die jarenlang als ‘berging’. Nu blijkt dat het al die tijd gewoon een zolderkamer was. Voor sommige adressen betekent dit een extra kamer. Andere bewoners krijgen hun rechtmatige woonruimte weer terug. Bewoners van ongeveer 420 appartementen in de Nieuw Pijp krijgen er door inzet van de leden van de bewonerscommissie zo’n 20 vierkante meter huis bij.

Huurders maken al sinds jaar en dag gebruik van de zolderkamer als slaapkamer. Tijdens een overleg in 2013 van de bewonerscommissie met De Key bleek dat de corporatie de ruimte als berging beschouwt, terwijl de jaren daarvoor de ruimte als zolderkamer werd beschouwt. In een ‘berging’ zou niet mogen worden gewoond. Dit betekende voor nieuwe huurders dat die ruimte niet bewoond mocht worden. ‘Er waren mensen die wilden in die ruimte een slaapkamer of een atelier, en dat werd gewoon verboden door De Key’, vertelt Cok Oostveen van de bewonerscommissie Mesdagstraat.

De bewonerscommissie sleepte overal bewijs vandaan om aan te tonen dat de ‘berging’ toch echt zolderkamers zijn. Zij verzamelde oude rapporten en blauwdrukken van de plattegronden. Daar staan de zolderkamers als slaapkamers in getekend. ‘Wij zijn nu blij, maar dit probleem geldt voor veel meer woningen in bijvoorbeeld de Rooseveltlaan, de Maasstraat of de Weesperzijde. En het gaat niet alleen om woningen van De Key, ook om die van andere woningcorporaties’, legt Oostveen uit. Huurders die zich afvragen of hun berging ook officieel een kamer is kunnen terecht bij het stadsloket of op de site van de gemeente Amsterdam en daar het bestemmingsplan van hun woonblok aanvragen.

Lees meer over de zolderkamers in de column van ‘Actieradius’.

De bewonerscommissie werd om een toelichting gevraagd door At5

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is opgericht om elkaar in het proces om te komen tot Amsterdamse prestatieafspraken te versterken. Door de kennis en kunde te bundelen is er een stevige basis om in het najaar de onderhandelingen te voeren

In december 2018 heeft de gemeente Amsterdam met de ‘Gemeentelijke inzet prestatieafspraken met wooncorporaties en huurders’ laten weten wat zij van de corporaties en huurders verwacht. De corporaties hebben die verwachting omgezet in een voorstel. Dit voorstel, het ‘bod’, presenteerden zij op 1 juli 2019. Na de zomer starten de gesprekken over dit voorstel. Die gesprekken worden gevoerd door de gemeente, de corporaties en de huurders. FAH vertegenwoordigt bij deze gesprekken de huurders in Amsterdam. Arcade is aangesloten bij de FAH en zal haar bijdrage leveren en de belangen van de huurders van De Key en Lieven de Stad zo goed mogelijk behartigen.

Het voorstel van de gemeente bevat een aantal thema’s, zoals betaalbaarheid, bereikbaarheid, toegankelijkheid en duurzaamheid. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade op 13 mei 2019 is er aan de leden gevraagd om aan te geven hoe zij naar de verschillende thema’s kijken. Zo wordt de zorg om ontwikkelingen rond tijdelijke contracten, woongroepen en kwetsbare groepen in de stad gedeeld. De leefbaarheid in de buurt wordt erg belangrijk gevonden en daar dragen tijdelijke contracten en een concentratie van een bepaalde doelgroep in een buurt niet aan bij. Als het gaat om beschikbaarheid van huurwoningen vinden de leden dat er meer huurwoningen bij moeten en er geen verkoop of splitsen van woningen meer moet plaatsvinden. Ook duurzaamheid is belangrijk en daarbij vindt men dat niet alleen naar de woningen gekeken moet worden, maar ook naar het omringende groen. De leden van Arcade die de gesprekken gaan voeren nemen deze aandachtspunten mee in de onderhandeling die na de zomer zullen starten. Dat wordt nog een hele uitdaging om hierover overeenstemming met De Key en de gemeente Amsterdam te vinden. De FAH maakt zich op voor een drukke herfst. Lees meer over de standpunten in de Hoofdlijnen visie Federatie Amsterdamse Huurderskoepels op de prestatieafspraken.

De jaarlijkse huurverhoging is weer een feit. Per 1 juli heeft iedereen wederom een huurverhoging tegemoet moeten zien. De Key heeft veelal de maximale huurverhoging toegepast van 4,1% of 5,6%, afhankelijk van de inkomenscategorie. Lees meer over de huurverhoging op de website van de Key.

Elk jaar vraagt De Key conform de wet advies aan Arcade. De Key gaf in haar adviesaanvraag aan dat zij streeft naar betaalbare huren, maar ook dat er weinig ruimte zou zijn voor huurmatiging. De genoemde reden hiervoor is de financieel niet erg sterkte positie van de corporatie. Desalniettemin, leek er op grond van beschikbare informatie over de financiële positie van De Key geen reden tot zorg.   

Arcade heeft De Key geadviseerd om de huren niet meer te verhogen dan de inflatie, zoals in het landelijke Sociaal Huurakkoord door Aedes en de Woonbond werd overeengekomen. Verder is De Key gevraagd om de huurder van informatie te voorzien over mogelijkheden om in beroep te gaan tegen de huurverhoging, mocht deze zich niet kunnen vinden in de aangezegde huurverhoging. Ook riep Arcade De Key op om de liberalisatiegrens voor de sociale huurwoningen te respecteren en de huurstijging daar af te toppen.

De Key heeft in haar reactie naar Arcade aangegeven toch vast te houden aan een huurverhoging van de inflatie plus 1%. De financiële positie van De Key zou niet anders toe laten. Ook is van een aantal woningen wel de huur verhoogd tot boven de liberalisatiegrens. Dit is gunstig voor De Key omdat de huur voor de huurders op deze wijze elk jaar kan worden verhoogd en er geen verhuurderheffing meer hoeft te worden betaald. Deze huurders zullen hun recht op huurtoeslag niet verliezen, omdat als huurders eenmaal dit recht verworven hebben zij hun huurtoeslag behouden. Zie voor meer informatie over het verworven recht de website van de belastingdienst.

De Key informeerde haar huurders over de huurverhoging met een brief en daarbij de Huurkrant 2019: een algemeen informatiekrantje van Aedes, de vakorganisatie voor woningbouwcorporaties. Voor het indienen van een bezwaarschrift werd verwezen naar de Huurcommissie. De interne geschillencommissie van De Key werd niet genoemd, terwijl dat eigenlijk het juiste adres is om een bezwaarschrift tegen de huurverhoging in te dienen.

Arcade meent ook dit jaar weer een gebalanceerd advies uit te hebben gebracht aan De Key en Lieven de Stad. Een advies in lijn met wat in het Sociaal Huurakkoord werd afgesproken en met oog voor de belangen van zowel de huurders als de beide corporaties. Arcade betreurt het dat De Key hier geen gehoor aan heeft willen geven. Arcade heeft geen van haar adviezen kunnen terugzien in het besluit tot huurverhoging dat De Key voor 2019 genomen heeft. 

Lees hier het volledige advies op de Huurverhoging 2019 van Arcade en de reactie van De Key en Lieven de Stad.