November 2018

De gesprekken tussen de huurderskoepels van De Key, Ymere, Stadgenoot, Rochdale, Eigen Haard en de Alliantie om een Federatie van huurderskoepels in Amsterdam op te richten, verloopt voortvarend. De bedoeling blijft om per januari 2019 de juridische vorm, stichting Federatie Amsterdamse Huurderskoepels, te hebben opgericht. De huurderskoepel van DUWO is aangehaakt bij het initiatief, maar reageert en participeert op dit moment onvoldoende.

De FAH heeft als samenwerkingsverband al contact met de gemeente, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en met de koepel van Utrechtse huurderskoepels of andere landelijke initiatieven tegen Passend Wonen.

De gemeente Amsterdam heeft de FAH onlangs benaderd met het verzoek om een federatie van huurderskoepels te zijn van alle in Amsterdam werkzame woningcorporaties. De FAH zal hiervoor de huurderskoepels van Woonzorg, Habion en de Samenwerking benaderen.

Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan statuten en reglementen van de FAH. De eerste adviserende gesprekken met notaris en (voorlopig) bestuur van FAH hebben plaatsgevonden. De FAH buigt zich deze en komende maand ook over de visie, de missie en de uitgangspunten. 

Het bestuur van FAH heeft nog altijd de intentie om bij de totstandkoming van de prestatieafspraken, alle tafels op het gebied van Wonen te bemensen vanuit het eigen bestuur. Of dit haalbaar is, zal het komende jaar uitwijzen. Dit gezien de bestuurlijke zetels van twee per aangesloten huurderskoepel. Namens Arcade vullen Helmie Bijleveld en Bob Soer de bestuurlijke zetels binnen de FAH.

Alle stukken in het kader van oprichting van stichting FAH worden ter goedkeuring voorgelegd aan de besturen van de oprichters van de FAH, dus ook aan de leden van Arcade. Dit is onderdeel van de ALV van 17 december.

Begin november heeft Platform Beeldende Kunst een brief aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestuurd, over ateliers in evaluatie Woningwet 2015. Met groot success, want sindsdien is er een motie Dik-Faber door de Tweede Kamer aangenomen over atelierruimtes, welke als reactie op de brief van Platform BK is ingediend tijdens de behandeling van de cultuurbegroting!

In het kort komt het erop neer dat er meer ruimte zou kunnen komen voor andere partijen – zoals atelierorganisaties – om het maatschappelijk vastgoed te kunnen gaan beheren. Uit de stenogram zijn deze woorden van de minister te lezen:“Ik wil wel met gemeenten en de andere overheden kijken hoe groot die behoefte is, welke partijen hierin een rol kunnen vervullen en of overheden daarmee afspraken kunnen maken en wat er dan van het Rijk in de regelgeving wordt verwacht.”

Joram Kraaijeveld, inhoudelijk directeur Platform BK:“Het is belangrijk dat ateliers als maatschappelijk vastgoed worden benoemd. Deze positionering van ateliers blijft ontzettend belangrijk in de verdere ontwikkeling van betaalbare atelierruimtes.

Het lijkt me goed dat de atelierorganisaties deze informatie meenemen in de gesprekken met de ambtenaren, wethouders en de kunstraden in hun gemeente. Zodra er nieuwe ontwikkelingen en behoeftes zijn, laat het vooral ook aan elkaar weten. Platform BK en de Kunstenbond komen graag in actie om de collectieve belangen te ondersteunen.”

Ateliers en atelierwoningen – Woningwet 2015  

De Amsterdamse woningcorporaties hebben eind vorige eeuw veel ateliers en atelierwoningen in bezit gekregen voor relatief weinig geld of zelfs een symbolische bedrag.

Dat leek destijds een goede waarborg om tot in lengte van jaren betaalbare ateliers en atelierwoningen voor beeldende kunstenaars beschikbaar te houden.

Helaas valt er de laatste jaren een forse teruggang in de beschikbare voorraad woon- en werkruimte voor kunstenaars waar te nemen.

De vorige regering heeft fors gesneden in het takenpakket van woningcorporaties en daartoe de Woningwet in 2015 ingrijpend gewijzigd. Dat was nodig vanwege enerzijds Europese regelgeving en anderzijds het rapport van de parlementaire enquêtecommissie die in 2014 onderzoek heeft gedaan naar misstanden in de sector. De corporaties moesten terug naar de kerntaak, namelijk het huisvesten van mensen die daar op eigen kracht onvoldoende toe in staat zijn. Daarnaast kon maatschappelijk vastgoed zoals ateliers tot de kerntaak gerekend worden, maar mocht er niet opnieuw in geïnvesteerd worden. De corporaties konden naar eigen inzicht besluiten of ze hun ateliers wilden behouden of zouden afstoten. 

Drie jaar na invoering van de herziene Woningwet kunnen we constateren dat de voorraad ateliers in Amsterdam fors gedaald is en dat van de gemeentelijke inzet om de bestaande voorraad ateliers en atelierwoningen zoveel mogelijk te behouden voor de doelgroep, niet veel terecht is gekomen.

Brief Platform Beeldende Kunst (PBK) 6 november 2018 aan minister Ollongren

Het Platform Beeldende Kunst heeft daarom begin november een brief gestuurd aan minister Ollongren in het kader van de evaluatie Woningwet 2015. De brief is hier online te lezen: Brief PBK. De kern van het betoog van het Platform is dat de voorraad ateliers onvoldoende beschermd is in de nieuwe Woningwet 2015. De constatering dat ateliers niet langer tot de kerntaak van de corporaties gerekend hoefde te worden, maakt nog niet dat ze geen maatschappelijke functie vervullen. 

Veel corporaties zijn gestimuleerd door de Woningwet om de ateliers een commerciële bestemming te geven of te verkopen. Die verdiensten komen niet te goede van nieuwe voorraad ateliers en atelierwoningen. Dat betekent weglek van maatschappelijk geld. De rekening wordt bij de gemeenschap neergelegd indien voorzien moet worden in nieuwe voorraad ateliers. Het Platform heeft minister Ollongren onder andere gevraagd om te onderzoeken in hoeverre de Woningwet gerepareerd kan worden zodat verdere afname van de voorraad ateliers voorkomen kan worden. 

Arcade steunt de brief van Platform Beeldende Kunst en volgt met veel belangstelling de ontwikkelingen. Het Platform Beeldende Kunst is één van de mede eisers in het beroep dat Arcade heeft ingesteld bij de rechtbank Amsterdam over de vastgoedscheiding van De Key. Dat beroep gaat mede over de voorraad ateliers bij De Key en de positie van de huurders. 

Het bestuur van HV Arcade nodigt u hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering.

Deze zal worden gehouden op maandagavond 17 december 2018 in
Grand Café Frankendael
Middenweg 116, Amsterdam

Programma

Aanvang: 20.00 uur
Inloop: 19.30 uur met koffie/thee en taart
Einde: 22.00 uur
Nazit: Borrel en Hapje met uiteraard de complimenten van Arcade

Laat u ons weten of u komt. Dit kunt u doen door te mailen naar info@hvarcade.nl en uw mail te richten aan A. Marghadi en K.Smit.

Agenda Algemene Ledenvergadering 17 december 2018

• Opening
• Vaststellen agenda
• Mededelingen
• Vaststellen verslag van de Algemene ledenvergadering van zaterdag 14 juli 2018 en maandagavond 29 oktober 2018
• Bespreken Jaarverslag 2017
• Bericht uit Zandvoort
• Pauze
• Berichten uit de Bewonerscommissies
• Vooruitblik 2019
  • Bespreken Werkplan en Begroting 2019
  • Bespreken deelname aan Federatie Amsterdamse Huurderskoepels
  • Bespreken vertegenwoordiging huurders Lieven de Stad
• Afsluiting

Wij hopen u te mogen begroeten op 17 december

Petitie

Behoud het huurrecht. Geen huurverhogingen of gedwongen verhuizingen

In het Manifest Passend Wonen vragen 23 woningcorporaties aan de minister om een fundamentele wijziging van het huurrecht. Hun voorstel betekent een aantasting van de rechtszekerheid van huurders. Flexibilisering van de huurcontracten, huurverhogingen of gedwongen verhuizingen liggen in het verschiet als de voorstellen van de corporaties doorgang vinden.

Wat gaan we doen?

Wij, huurders in Amsterdam die zich verenigd hebben in de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels willen het huurrecht niet laten aantasten door een wijziging zoals deze corporaties dat hebben voorgesteld in hun Manifest Passend Wonen.

Wat willen de corporaties?

De corporaties willen huurcontracten van sociale huurwoningen openbreken, waardoor huurders die volgens hun normen te goedkoop of te groot wonen, gedwongen worden om te verhuizen of meer huur te betalen. Als huurders niet willen of kunnen verhuizen, willen de corporaties de huurkorting laten vervallen. Daardoor komt de huur tussen de €711,- en €1.200,- te liggen: een enorme huurverhoging! Huurders die dan hun huur niet meer kunnen opbrengen, worden zo gedwongen om hun huurcontract op te zeggen. Waar moeten zij naartoe?

Wat willen wij?

In onze petitie roepen wij de minister op ervoor te zorgen dat de woningvoorraad op peil wordt gebracht door veel meer te bouwen. Ook moeten er regelingen komen die het voor huurders aantrekkelijk maken om zonder enige vorm van dwang te verhuizen naar een voor hen passende woning.

Wat kun jij doen?

Deel jij onze zorg en vind jij dat deze voorstellen van tafel moeten? Onderteken dan de petitie!

Bezwaar tegen vastgoedscheiding Daeb/niet-Daeb

Op 28 november 2017 heeft De Key goedkeuring gekregen van de Autoriteit Woningcorporatie namens de Minister van Binnenlandse Zaken voor haar voorstel om het Daeb en niet-Daeb vastgoed te scheiden. De Key kreeg daardoor toestemming om een commerciële dochteronderneming ‘Lieven de Stad BV’ op te richten. De Key heeft 569 sociale woningen overgeheveld naar Lieven de Stad die bij mutatie in de vrije sector verhuurd worden of verkocht worden.

Arcade is op 9 januari 2018 samen met 7 lokale huurdersverenigingen, het Platform Beeldende Kunst, 8 bewonerscommissies, en een aantal individuele huurders in bezwaar gegaan tegen het besluit van de minister. Arcade wordt daarin bijgestaan door de advocaten Anita de Haan en Henri Sarolea. Op 19 april 2018 heeft de Autoriteit Woningcorporaties een hoorzitting georganiseerd waar Arcade en de medebezwaarden het bezwaar konden toelichten. Arcade heeft daar aangevoerd dat haar een instemmingsrecht toekwam voor de oprichting van ‘Lieven de Stad’. De Key heeft op het moment dat het scheidingsvoorstel naar Arcade is verstuurd, ten onrechte geen instemming gevraagd. Verder heeft De Key nagelaten om van huurders van ateliers een zienswijze te vragen om de werkruimte onder te brengen in de niet-Daeb tak.

Op 21 juni 2018 heeft de Autoriteit Woningcorporaties ons bezwaar ongegrond verklaard. Onze advocaten zagen voldoende grond om de procedure aanhangig te maken bij de Rechtbank Amsterdam. Arcade is wederom samen met de huurdersorganisaties, Platform Beeldende Kunst, bewonerscommissie en individuele huurders in beroep gegaan tegen de beslissing op bezwaar. De Key heeft zich gevoegd in de procedure. De stand van zaken in mei 2019 is dat we op een zittingsdatum bij de rechtbank wachten waar de procedure behandeld kan worden.

Daeb is de afkorting van diensten voor algemeen economisch belang.
Lees hierover op de website van Aedes.

• Besluit op Bezwaar Autoriteit Woningcorporaties inzake scheiding De Key 21-06-2018
• Integrale oordeelsbrief Autoriteit Woningcorporatie
• Verslag hoorzitting AW 19-04-2018

Volgens de wet moet het onderhoud van woningen verdeeld worden tussen de verhuurder en de huurder. In het geval van sociale huurwoningen ook.

De corporatie is verantwoordelijk voor een deel, zoals onderhoud aan de buitenkant van de woning, de binnenmuren, riolering, gemeenschappelijke ruimtes en enkele werkzaamheden die met servicekosten worden bekostigd. Daarnaast is een deel van het woningonderhoud de verantwoordelijkheid van de huurders zelf. Dit laatste wordt “kleine herstellingen” genoemd. Wat hieronder valt is wettelijk vastgesteld.

Nu kan de corporatie een deel van die kleine herstellingen overnemen tegen een vergoeding. De Key levert deze dienst aan de hand van een onderhoudsabonnement. De kosten van het abonnement bedragen  € 7,07 (inclusief 21% btw, prijspeil 2017) per maand. In de brochure van het onderhoudsabonnement staat duidelijk vermeld waartoe De Key zich verplicht. Aangegeven is wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud: De Key of de huurder. Alle kleine herstellingen die onder het onderhoudsabonnement vallen staan erin.

In de zomer van 2015 heeft De Key de Beleidsnotitie kwaliteits- en onderhoudsbeleid opgesteld en ter advisering voorgelegd aan Arcade. Onderdeel van deze notitie is het onderhoudsabonnement. Hierin heeft De Key een nieuwe lijst gepresenteerd van kleine herstellingen die onder het Onderhoudsabonnement vallen, ter vervanging van de oude brochure. Arcade is destijds akkoord gegaan met de notitie en dus ook met die nieuwe lijst van “kleine herstellingen”.

Naar aanleiding van een klacht van een huurder heeft Arcade de lijst uit de adviesaanvraag vergeleken met de lijst uit de brochure die De Key nu hanteert. Gebleken is dat er diverse tekstverschillen zijn. Dat kan natuurlijk niet. De Key dient zich te houden aan de lijst waarmee Arcade akkoord is gegaan.

In de brochure zijn sommige onderwerpen nogal summier weergegeven. Daardoor is voor de huurder niet altijd duidelijk welke onderdelen onder het abonnement vallen. Als voorbeeld kan dienen de toiletbril. Die kan volgens het overzicht onder het abonnement vallen, maar wordt in de brochure niet genoemd. Er zijn meer voorbeelden.

Nu worden reparatieverzoeken afgewezen terwijl huurders met een onderhoudscontract formeel, en ook wettelijk, recht hebben op die reparaties. Bij een praktijkgeval is De Key om opheldering gevraagd. Echter ontkennen zij dat er iets is veranderd. Inmiddels is in deze zaak een klacht ingediend bij de Huurcommissie, ondersteund door de betrokken bewoner en Arcade.

Arcade vraagt De Key in ieder geval op korte termijn tot aanpassing van de tekst van de brochure over te gaan.

Huurdersorganisaties reageren met pamflet op dreigende inbreuk op rechten van huurders door de corporaties

Alle alarmbellen zijn afgegaan nu er op initiatief van de corporaties een fundamentele stelselwijziging in het huurrecht wordt voorgesteld die de rechtszekerheid van huurders aantast. Amsterdamse huurdersorganisaties voelen zich overvallen door het Manifest Passend Wonen dat de woningcorporaties begin juni aan minister Ollongren hebben overhandigd.

Het Manifest Passend Wonen vraagt de minister een wettelijke basis te leggen om bestaande huurcontracten open te breken van huurders die volgens de normen van corporaties ‘te goedkoop’ of ‘te groot’ wonen, het zogenaamde ‘scheefwonen’. Met deze aanpak beweren de corporaties doorstroming op de sociale woningmarkt mogelijk te maken.

De huurdersorganisaties Arcade, Bewonersraad Rochdale, DuWoners, HBO Argus, HuurdersBelangenVereniging de Alliantie Amsterdam, Huurdersvereniging De Waakvlam, Huurders Ymere Amsterdam en Huurgenoot zijn geschrokken omdat huurders gedwongen zullen worden meer huur te betalen of kleiner te gaan wonen. Het dwingt huurders om te verhuizen naar een goedkopere en/of een kleinere woning, vanwege enorme huurverhogingen of omdat de gezinssamenstelling kleiner is geworden. “Dat mensen gedwongen zullen worden om te verhuizen in plaats van verleid, daar worden huurders heel onrustig van. Waarom komen de corporaties niet met slimme flexibele woonconcepten en regelingen die het aantrekkelijker maken om vrijwillig te verhuizen?”, aldus Vera van Lieshout van de Bewonersraad Rochdale.

Van vrijwillig opzeggen laat staan van enige keuzevrijheid is geen sprake meer. Huurders worden verjaagd uit hun woningen en dat is ook de bedoeling van het voorstel. En een verdergaande flexibilisering van het huurcontract ligt in het verschiet. “Dit is niet de oplossing; die moet gezocht worden in meer bouwen zodat de voorraad woningen op peil komt. Als het gaat om het genereren van meer inkomsten voor de corporaties ten behoeve van nieuwbouw, schaf dan de verhuurdersheffing af.”, aldus Peter Weppner van Huurders Ymere Amsterdam.

De voorstellen van de corporaties knagen op onevenredige wijze aan de woonzekerheid van de huurders in de sociale sector. Dit zal werken als een steen in de vijver en de gevolgen voor de leefbaarheid en de sociale cohesie zullen, zeker in de Randstedelijke gebieden, immens zijn. Deze inbreuk op de rechten van de huurders past zowel de overheid als de woningcorporaties niet en wordt door de ondertekenaars van het Pamflet Inbreuk Huurrecht als onaanvaardbaar gezien. Huurdersorganisaties willen graag als gelijkwaardige partners met de corporaties praten over een toekomstvisie op wonen, maar niet over het manifest: dat moet van tafel. Het tij moet worden gekeerd!

PDF: Pamflet Inbreuk Huurrecht – Huurdersprotest Manifest Passend Wonen

Addendum 09/2018: Woonstichting De Key, wiens huurders worden vertegenwoordigd door Arcade, heeft het Manifest Passend Wonen  niet ondertekend.  Zij heeft zich echter evenmin aangesloten bij de 15 corporaties die zich openlijk hebben uitgesproken tegen de inhoud van het Manifest.

• Besluit op Bezwaar Autoriteit Woningcorporaties inzake scheiding De Key 21-06-2018
• Integrale oordeelsbrief Autoriteit Woningcorporatie
• Verslag hoorzitting AW 19-04-2018

Vervolg op Nieuwsbericht uit juni jl.

In onze vorige nieuwsbrief berichtten wij al kort op de kwestie van het Columbusplein – velen bewoners hadden overlast door onderhoudsverbouwingen. In het korte nieuwsbericht in de voorgaande nieuwsbrief schreven wij dat de actievoerders van Keyhard geen contact met Arcade hadden opgenomen. Dat bleek niet te kloppen. Ons online contactformulier bleek defect, waardoor hun contactverzoek niet werd ontvangen. Dit is nu verholpen.

Inmiddels hebben wij gesprekken gehad met de bewonerscommissie Columbusplein, de actiegroep Keyhard, De Key en een onafhankelijke huurder. Daaruit is het volgende beeld ontstaan.

Veel klachten zijn voortgekomen uit slechte communicatie, het niet goed nakomen van afspraken, het onaangekondigd verrichten van werkzaamheden en onvolledige voorbereiding. Waar huurders mee te maken kregen is dat door leidingen, radiatoren, bredere kozijnen etc. zij hun inrichting moeten omgooien. Voorbeelden zijn dat een koelkast niet meer past, een boekenkast ingekort moet worden, nieuw behang nodig is, gordijnen niet meer passen, en zelfs een bovenraam in de keuken niet meer open kan. Dit brengt allemaal extra kosten en natuurlijk ergernis met zich mee. Ook is de planning vaak te krap ingeschat en bleek na werkzaamheden dat er nog aanvullend gewerkt moest komen worden. En tijdens werkzaamheden lieten de werkers de woningen van de huurders onbewaakt open staan. Deze slordig- en onfatsoenlijkheden veroorzaakte voldoende ergernis bij de huurders.

Bovendien is een vaak gehoorde klacht dat de opzichter moeilijk bereikbaar is. En dat huurders na inspreken niet altijd teruggebeld worden. Dit soort zaken spelen ook mee bij de heersende onvrede.

De Key biedt de huurders een vergoeding van €250 euro aan, maar dat vinden de huurders niet volwaardig. Daarnaast wordt vanuit de actievoerders aangegeven dat niet alle problemen voldoende in kaart zijn gebracht. Zo zijn er diverse trappenhuizen en vloeren afgekeurd vanwege asbest, schimmel en zwammen. En zijn er op diverse plekken lekkende rioleringen. Deze zaken maken volgens de actievoerders geen deel uit van het huidige onderhoudsplan. Die moeten in een later stadium aan de beurt komen. En zullen weer voor de nodige overlast en commotie zorgen.

Het hele project is gepresenteerd als groot onderhoud. Maar aangezien er zoveel aan en in de woningen zelf moet gebeuren is er eerder sprake van een renovatie. Ook hebben wij begrepen dat bij de presentatie van de geplande werkzaamheden er onvoldoende aandacht is geweest voor de gevolgen en overlast die de huurders zouden kunnen ondervinden. Is het plan te mooi voorgesteld om de nodige 70% instemming te halen? Wat dat laatste betreft heeft de onafhankelijke huurder, waar de werkzaamheden voorbij zijn, aangegeven “dat als hij alles vantevoren had geweten hij nooit toestemming zou hebben gegeven”.

Een van de conclusies is dat bij dergelijke grote projecten centrale communicatie cruciaal is. Dat kan nooit overgelaten worden aan de aannemer en zijn/haar onderaannemers. Communicatie naar de huurder blijft de verantwoordelijkheid van De Key zelf. Hierbij moeten alle betreffende huurders betrokken worden, en niet alleen een bewonerscommissie.

Door Actie Radius

Nawoord van het bestuur

Op maandag 16 juli heeft Arcade haar zorg gedeeld met Leon Bobbe over het groot-onderhoudproject Columbusplein tijdens het regulier overleg dat Arcade eens per 6 weken heeft met de directeur-bestuurder van De Key. Arcade heeft aangegeven zo snel mogelijk een evaluatie te willen ontvangen, zodat verdere fouten in het voortdurende onderhoudsproject kunnen worden voorkomen. Arcade heeft ook gemeld dat de uitgekeerde vergoedingen de getroffen bewoners te laag is gezien de overlast en de herinrichtingskosten waar huurders voor staan.

Op het eerstvolgend overleg tussen Arcade en De Key, op 12 september, zullen de directeur vastgoed, projectleider en andere direct betrokkenen bij het overleg aanwezig zijn. Arcade wil dan bespreken hoe het vervolg van het project wordt aangepakt, ook betreft onvoorziene zaken zoals lekkende rioleringen en asbest in de trappenhuizen. Arcade wil geen toezichthouder zijn die alleen achteraf het beleid van De Key beoordeeld, maar werken aan goede voorwaarden voor groot-onderhoud of renovaties, om dergelijk overlast in de toekomst te voorkomen.

 

Op 22 juni 2018 hield Arcade een bijeenkomst over de complexstrategiën in de culturele ruimte van De Lange Adem, gevestigd in de voormalige vroedvrouwenschool van het OLVG. Ooit gekraakt en uiteindelijk overgegaan naar woningbouw corporatie Lieven de Key – nu De Key. Het pand telt wel zo’n 15 woongroepen.

Het was een informerende middag. Henri Zegers, beleidsadviseur werkzaam bij !WOON, stond Arcade bij in het voorlichten van bewoners.

Er was speciale aandacht voor de gevolgen van de nieuwe Koers van De Key voor woongroepen, i.v.m invloed van woongroep-bewoners op de selectie van hun medebewoners, starters met tijdelijke contracten, sociale cohesie en doelen van woongroepen.

Ook bewonerscommissies brachten hun ervaringen in en eigenaren in de VvE waren aanwezig. VVE leden brachten in hoe verrast ze waren door de slechte staat van gekochte woningen, en dat zij dus worstelen met hun investeringskracht. Zeker met het oog op energietransitie.

Hoe zit het ook al weer

De Key moest vanuit haar nieuwe Koers bewonerscommissies de kans geven advies uit te brengen over de gevolgen van deze nieuwe Koers, welke zich uitsluitend richt op starters, vijfjarencontracten uitreikt aan huurders onder de 27 jaar en woningdelen in geliberaliseerde grote woningen nastreeft. Deze adviesgesprekken hebben tussen januari en april van 2018 plaatsgevonden.

Bijna alle bewonerscommissies hebben negatief geadviseerd omdat ze het niet eens zijn met deze koers en de gevolgen voor de eigen complexen. De Key heeft deze adviezen grotendeels in de wind geslagen: deelsuccessen waren er vooral voor de K-flats in Zuid-Oost: voorlopig blijven die behouden voor De Key, voor een seniorencomplex dat zelf initiatieven heeft genomen voor verkoop aan een andere corporatie. Ook claimt De Key dat ze tegemoetkomt aan de wens tot meer sociale huurwoningen door minder te liberaliseren. Zoveel minder is dat niet helaas en de BC-s en Arcade zijn fel tegen elke liberalisering en verdwijning van sociale huurwoningen.

Arcade heeft in mei nogmaals ongevraagd negatief geadviseerd over de complexstrategieën en ook in mei heeft De Key dat ongevraagde advies weer naast zich neergelegd, want de Koers staat niet ter discussie. De Key benadrukt in elk verslag/antwoord van de afgelopen jaren steeds dat de gesprekken met de BC-s zo prettig en positief zijn en zich niet herkent in de kritiek van Arcade. Op papier en in de (leden)vergaderingen bij Arcade blijkt steeds dat de adviezen van de BC zeker constructief, sociale cohesie gericht en toekomstgericht zijn, maar wel vanuit een ander toekomstbeeld dan De Key zelf wil.

Hoe zit dat bij Lieven de Stad en HP-Zandvoort en HP-Diemen?

In Diemen wordt nu door gemeente, huurderskoepels en corporaties en andere partijen gewerkt aan een Woonvisie Diemen die de basis moet vormen voor de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurderskoepels en corporaties die per jaar geactualiseerd worden.

Stukken:
Gemeente Diemen: Concept Woonvisie Diemen 2018 – 2023
Reactie HPD Concept Woonvisie Diemen
Detailopmerkingen HPD Concept Woonvisie Diemen
Arcade reactie Concept Woonvisie Diemen

Tegelijk voert De Key wel gesprekken met de afzonderlijke BC-s over complexstrategieën (bv. over totale afstoting seniorencomplexen Diemen aan andere corporaties). Dus de BC-s in Diemen hebben hier rechtstreeks mee te maken. Arcade staat ze graag bij in die gesprekken en de voorbereiding ervan.

In Zandvoort vaart De Key een andere Koers dan in Amsterdam: de Key is daar de enige Corporatie dus kan geen beleid alleen op starters voeren. Met HP Zandvoort en de gemeente worden in Zandvoort eigen prestatieafspraken gemaakt. En ook complexplannen worden niet op dezelfde wijze aangepakt. Daar komt bij dat De Key Zandvoort graag van de hand wil doen (alleen binnen de ring Amsterdam wil de Key haar kerntaken uitoefenen). Daar worden nu gesprekken over gevoerd. Net als bij Hillegom.

Bij Lieven de Stad is de situatie nog erg onduidelijk: Lieven volgt de Koers van De Key, maakt deel uit van de Key, maar hoe dat moet met complexplannen is nog een groot vraagteken. Er zijn inmiddels wel 3 bewonerscommissies opgericht bij Lieven de Stad complexen. En Arcade is erkend als vertegenwoordiger van de huurders van Lieven de Stad en de BC-s binnen Lieven de Stad

Bij Zandvoort, Diemen en Amsterdam doemt langzamerhand wel 1 grote overeenkomst op

Zeer slechte planning en uitvoering van de groot-onderhoudsplannen. (zie bijvoorbeeld nieuwsartikel Columbusplein)

Bewoners worden soms gek van de uitvoering en de hinder ervan, worden van kastje naar de muur gestuurd en er is weinig tot geen toezicht op de projecten (behalve als het alweer te laat is). De Key, groot-onderhoudsafdeling (vastgoed)-de projecten en de (onder-)aannemers van de projecten functioneren als niet-communicerende vaten, die allemaal afzonderlijk aardig lek zijn. (Bewoners worden soms gek van de uitvoering en de hinder ervan. Er lijkt weinig tot geen toezicht op de projecten, behalve als het alweer te laat is. De groot-onderhoudsafdeling van De Key en de (onder)aannemers van de projecten functioneren als niet-communicerende vaten, die allemaal afzonderlijk aardig lek zijn.) De gebiedsbeheerders zijn dan meestal al lang de weg kwijt in zo’n allegaartje. Bij de complexplannen wordt groot-onderhoud een speerpunt.

Omdat het financieel best beter gaat met De Key (zegt ook de Autoriteit Woningcorporaties) zal er de komende jaren veel meer aan groot onderhoud gedaan worden (zie stukken besluit AW). Omdat de energietransitie (gasloos-isolatie, CO2 reductie, bijna energie neutraal (BENG) (zie visie energietransitie De Key) er ook heel snel aankomt zal die meegenomen moeten worden in de complexplannen, met als gevolg: een wel gewenst maar nog ingewikkelder en duurder groot-onderhoud.

In de discussie over de complexplannen zal dus inzicht en toezicht op de onderhoudsplannen en de uitvoeringsplannen gevraagd moeten worden, met een belangrijke controle rol daarin voor de BC.

Situatie nu

Als vervolg op de complexstrategieën komen er nu gesprekken over complexplannen van minimaal 5 jaar: die gesprekken moeten volgens de Key gaan over de concrete invulling van de Koers per complex: woningverdeling/toewijzing/sociale cohesie. Daarnaast komt in zo’n plan alles (nou ja, alles?) rond groot-onderhoud, servicekosten afspraken, energietransitie, wijk en buurt-zorg samenwerking.
Een aantal bewonerscommissies zijn al benaderd voor een gesprek, hebben dat al gevoerd of hebben nog (geen) afspraak.

• De Key heeft als strategie eerst gesprekken met de benen op tafel te voeren zonder een echte agenda, maar wel met de directeur erbij. “Voor de zomer staan vervolggesprekken gepland, waarin we verder doorpraten over de complexstrategie en halen we bij de bewonerscommissies agendapunten op die zij graag opgenomen zien in het complexplan. Dit najaar (2018) krijgen deze gesprekken een vervolg bij het maken van complexplannen.”
• Wat kan er uit die gesprekken komen: het advies van Arcade is (zie in de link) om in die gesprekken onze bezwaren tegen starterscontracten voor 5 jaar en woningdelen voor flexers in geliberaliseerde grote woningen (ipv de mogelijke huisvesting van gezinnen) te blijven benadrukken. Ruimte blijven vragen en eisen voor een gesprek hierover. Vragen om een beleid voor sociale cohesie dat past bij de aard en geschiedenis van het complex. Zelf komen met voorstellen waarvan de BC-s denken dat die goed zijn voor de (nabije) toekomst van hun complex in hun buurt. In die link die hiervoor genoemd wordt staan allerlei thema’s genoemd die van belang kunnen zijn in en voor de complexplannen.
• Hoe de gesprekken ook gevoerd worden, met of zonder agenda, vraag om een schriftelijk verslag, dat zo nodig (als je de gebiedsbeheerder hier niet in vertrouwt) door de BC zelf geschreven wordt. Daarin kun je ook steeds opnieuw de eigen wensen en standpunten duidelijk neerzetten.
• Indien gewenst kun je het bestuur van Arcade altijd consulteren over de voorbereiding (dat hebben we al meermaals gedaan) of/en uitnodigen om bij het gesprek als adviseur voor de BC aanwezig te zijn.
• Cursussen/bijscholing: in overleg met de woonbond is Arcade bezig een cursusaanbod op maat te maken waarin de belangrijkste onderwerpen rond de complexplannen en overleg daarover aan de orde zullen komen. Op de BC-dag (zie link) kun je daarover nadere info krijgen en je opgeven.
• Vervolg: na de zomervakantie begin oktober nieuwe bijeenkomsten over complexplannen: in ieder geval 1 over complexplannen en de energietransitie en een vervolg over woongroepen/coöptatiereglementen/VVE-BC en complexplannen etc.

Conclusie: er komt komend jaar veel op ons af. We zullen elkaar hard nodig hebben. Houd de moed erin, zie dit als nieuwe kansen en versterk Arcade door deelname aan werkgroepen.

Harrie Houtbeckers
harriehoutbeckers@hvarcade.nl

Alle stukken over complexstrategiën zijn hier te vinden:

Standpunt en ongevraagd advies Arcade over complexstrategie De Key