Vervolg op Nieuwsbericht uit juni jl.

In onze vorige nieuwsbrief berichtten wij al kort op de kwestie van het Columbusplein – velen bewoners hadden overlast door onderhoudsverbouwingen. In het korte nieuwsbericht in de voorgaande nieuwsbrief schreven wij dat de actievoerders van Keyhard geen contact met Arcade hadden opgenomen. Dat bleek niet te kloppen. Ons online contactformulier bleek defect, waardoor hun contactverzoek niet werd ontvangen. Dit is nu verholpen.

Inmiddels hebben wij gesprekken gehad met de bewonerscommissie Columbusplein, de actiegroep Keyhard, De Key en een onafhankelijke huurder. Daaruit is het volgende beeld ontstaan.

Veel klachten zijn voortgekomen uit slechte communicatie, het niet goed nakomen van afspraken, het onaangekondigd verrichten van werkzaamheden en onvolledige voorbereiding. Waar huurders mee te maken kregen is dat door leidingen, radiatoren, bredere kozijnen etc. zij hun inrichting moeten omgooien. Voorbeelden zijn dat een koelkast niet meer past, een boekenkast ingekort moet worden, nieuw behang nodig is, gordijnen niet meer passen, en zelfs een bovenraam in de keuken niet meer open kan. Dit brengt allemaal extra kosten en natuurlijk ergernis met zich mee. Ook is de planning vaak te krap ingeschat en bleek na werkzaamheden dat er nog aanvullend gewerkt moest komen worden. En tijdens werkzaamheden lieten de werkers de woningen van de huurders onbewaakt open staan. Deze slordig- en onfatsoenlijkheden veroorzaakte voldoende ergernis bij de huurders.

Bovendien is een vaak gehoorde klacht dat de opzichter moeilijk bereikbaar is. En dat huurders na inspreken niet altijd teruggebeld worden. Dit soort zaken spelen ook mee bij de heersende onvrede.

De Key biedt de huurders een vergoeding van €250 euro aan, maar dat vinden de huurders niet volwaardig. Daarnaast wordt vanuit de actievoerders aangegeven dat niet alle problemen voldoende in kaart zijn gebracht. Zo zijn er diverse trappenhuizen en vloeren afgekeurd vanwege asbest, schimmel en zwammen. En zijn er op diverse plekken lekkende rioleringen. Deze zaken maken volgens de actievoerders geen deel uit van het huidige onderhoudsplan. Die moeten in een later stadium aan de beurt komen. En zullen weer voor de nodige overlast en commotie zorgen.

Het hele project is gepresenteerd als groot onderhoud. Maar aangezien er zoveel aan en in de woningen zelf moet gebeuren is er eerder sprake van een renovatie. Ook hebben wij begrepen dat bij de presentatie van de geplande werkzaamheden er onvoldoende aandacht is geweest voor de gevolgen en overlast die de huurders zouden kunnen ondervinden. Is het plan te mooi voorgesteld om de nodige 70% instemming te halen? Wat dat laatste betreft heeft de onafhankelijke huurder, waar de werkzaamheden voorbij zijn, aangegeven “dat als hij alles vantevoren had geweten hij nooit toestemming zou hebben gegeven”.

Een van de conclusies is dat bij dergelijke grote projecten centrale communicatie cruciaal is. Dat kan nooit overgelaten worden aan de aannemer en zijn/haar onderaannemers. Communicatie naar de huurder blijft de verantwoordelijkheid van De Key zelf. Hierbij moeten alle betreffende huurders betrokken worden, en niet alleen een bewonerscommissie.

Door Actie Radius

Nawoord van het bestuur

Op maandag 16 juli heeft Arcade haar zorg gedeeld met Leon Bobbe over het groot-onderhoudproject Columbusplein tijdens het regulier overleg dat Arcade eens per 6 weken heeft met de directeur-bestuurder van De Key. Arcade heeft aangegeven zo snel mogelijk een evaluatie te willen ontvangen, zodat verdere fouten in het voortdurende onderhoudsproject kunnen worden voorkomen. Arcade heeft ook gemeld dat de uitgekeerde vergoedingen de getroffen bewoners te laag is gezien de overlast en de herinrichtingskosten waar huurders voor staan.

Op het eerstvolgend overleg tussen Arcade en De Key, op 12 september, zullen de directeur vastgoed, projectleider en andere direct betrokkenen bij het overleg aanwezig zijn. Arcade wil dan bespreken hoe het vervolg van het project wordt aangepakt, ook betreft onvoorziene zaken zoals lekkende rioleringen en asbest in de trappenhuizen. Arcade wil geen toezichthouder zijn die alleen achteraf het beleid van De Key beoordeeld, maar werken aan goede voorwaarden voor groot-onderhoud of renovaties, om dergelijk overlast in de toekomst te voorkomen.

Poster van actiegroep ‘Keyhard’ – gesteund door de SP

 

Op 22 juni 2018 hield Arcade een bijeenkomst over de complexstrategiën in de culturele ruimte van De Lange Adem, gevestigd in de voormalige vroedvrouwenschool van het OLVG. Ooit gekraakt en uiteindelijk overgegaan naar woningbouw corporatie Lieven de Key – nu De Key. Het pand telt wel zo’n 15 woongroepen.

Het gebouw van De Lange Adem, in 1980 toen nog vroedvrouwenschool.
Foto: Beeldbank Amsterdam
Alle rechten voorbehouden

Het was een informerende middag. Henri Zegers, beleidsadviseur werkzaam bij !WOON, stond Arcade bij in het voorlichten van bewoners.

Er was speciale aandacht voor de gevolgen van de nieuwe Koers van De Key voor woongroepen, i.v.m invloed van woongroep-bewoners op de selectie van hun medebewoners, starters met tijdelijke contracten, sociale cohesie en doelen van woongroepen.

Ook bewonerscommissies brachten hun ervaringen in en eigenaren in de VvE waren aanwezig. VVE leden brachten in hoe verrast ze waren door de slechte staat van gekochte woningen, en dat zij dus worstelen met hun investeringskracht. Zeker met het oog op energietransitie.

Hoe zit het ook al weer

De Key moest vanuit haar nieuwe Koers bewonerscommissies de kans geven advies uit te brengen over de gevolgen van deze nieuwe Koers, welke zich uitsluitend richt op starters, vijfjarencontracten uitreikt aan huurders onder de 27 jaar en woningdelen in geliberaliseerde grote woningen nastreeft. Deze adviesgesprekken hebben tussen januari en april van 2018 plaatsgevonden.

Bijna alle bewonerscommissies hebben negatief geadviseerd omdat ze het niet eens zijn met deze koers en de gevolgen voor de eigen complexen. De Key heeft deze adviezen grotendeels in de wind geslagen: deelsuccessen waren er vooral voor de K-flats in Zuid-Oost: voorlopig blijven die behouden voor De Key, voor een seniorencomplex dat zelf initiatieven heeft genomen voor verkoop aan een andere corporatie. Ook claimt De Key dat ze tegemoetkomt aan de wens tot meer sociale huurwoningen door minder te liberaliseren. Zoveel minder is dat niet helaas en de BC-s en Arcade zijn fel tegen elke liberalisering en verdwijning van sociale huurwoningen.

Arcade heeft in mei nogmaals ongevraagd negatief geadviseerd over de complexstrategieën en ook in mei heeft De Key dat ongevraagde advies weer naast zich neergelegd, want de Koers staat niet ter discussie. De Key benadrukt in elk verslag/antwoord van de afgelopen jaren steeds dat de gesprekken met de BC-s zo prettig en positief zijn en zich niet herkent in de kritiek van Arcade. Op papier en in de (leden)vergaderingen bij Arcade blijkt steeds dat de adviezen van de BC zeker constructief, sociale cohesie gericht en toekomstgericht zijn, maar wel vanuit een ander toekomstbeeld dan De Key zelf wil.

Hoe zit dat bij Lieven de Stad en HP-Zandvoort en HP-Diemen?

In Diemen wordt nu door gemeente, huurderskoepels en corporaties en andere partijen gewerkt aan een Woonvisie Diemen die de basis moet vormen voor de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurderskoepels en corporaties die per jaar geactualiseerd worden.

Stukken:
Gemeente Diemen: Concept Woonvisie Diemen 2018 – 2023
Reactie HPD Concept Woonvisie Diemen
Detailopmerkingen HPD Concept Woonvisie Diemen
Arcade reactie Concept Woonvisie Diemen

Tegelijk voert De Key wel gesprekken met de afzonderlijke BC-s over complexstrategieën (bv. over totale afstoting seniorencomplexen Diemen aan andere corporaties). Dus de BC-s in Diemen hebben hier rechtstreeks mee te maken. Arcade staat ze graag bij in die gesprekken en de voorbereiding ervan.

In Zandvoort vaart De Key een andere Koers dan in Amsterdam: de Key is daar de enige Corporatie dus kan geen beleid alleen op starters voeren. Met HP Zandvoort en de gemeente worden in Zandvoort eigen prestatieafspraken gemaakt. En ook complexplannen worden niet op dezelfde wijze aangepakt. Daar komt bij dat De Key Zandvoort graag van de hand wil doen (alleen binnen de ring Amsterdam wil de Key haar kerntaken uitoefenen). Daar worden nu gesprekken over gevoerd. Net als bij Hillegom.

Bij Lieven de Stad is de situatie nog erg onduidelijk: Lieven volgt de Koers van De Key, maakt deel uit van de Key, maar hoe dat moet met complexplannen is nog een groot vraagteken. Er zijn inmiddels wel 3 bewonerscommissies opgericht bij Lieven de Stad complexen. En Arcade is erkend als vertegenwoordiger van de huurders van Lieven de Stad en de BC-s binnen Lieven de Stad

Bij Zandvoort, Diemen en Amsterdam doemt langzamerhand wel 1 grote overeenkomst op

Zeer slechte planning en uitvoering van de groot-onderhoudsplannen. (zie bijvoorbeeld nieuwsartikel Columbusplein)

Bewoners worden soms gek van de uitvoering en de hinder ervan, worden van kastje naar de muur gestuurd en er is weinig tot geen toezicht op de projecten (behalve als het alweer te laat is). De Key, groot-onderhoudsafdeling (vastgoed)-de projecten en de (onder-)aannemers van de projecten functioneren als niet-communicerende vaten, die allemaal afzonderlijk aardig lek zijn. (Bewoners worden soms gek van de uitvoering en de hinder ervan. Er lijkt weinig tot geen toezicht op de projecten, behalve als het alweer te laat is. De groot-onderhoudsafdeling van De Key en de (onder)aannemers van de projecten functioneren als niet-communicerende vaten, die allemaal afzonderlijk aardig lek zijn.) De gebiedsbeheerders zijn dan meestal al lang de weg kwijt in zo’n allegaartje. Bij de complexplannen wordt groot-onderhoud een speerpunt.

Omdat het financieel best beter gaat met De Key (zegt ook de Autoriteit Woningcorporaties) zal er de komende jaren veel meer aan groot onderhoud gedaan worden (zie stukken besluit AW). Omdat de energietransitie (gasloos-isolatie, CO2 reductie, bijna energie neutraal (BENG) (zie visie energietransitie De Key) er ook heel snel aankomt zal die meegenomen moeten worden in de complexplannen, met als gevolg: een wel gewenst maar nog ingewikkelder en duurder groot-onderhoud.

In de discussie over de complexplannen zal dus inzicht en toezicht op de onderhoudsplannen en de uitvoeringsplannen gevraagd moeten worden, met een belangrijke controle rol daarin voor de BC.

Situatie nu

Als vervolg op de complexstrategieën komen er nu gesprekken over complexplannen van minimaal 5 jaar: die gesprekken moeten volgens de Key gaan over de concrete invulling van de Koers per complex: woningverdeling/toewijzing/sociale cohesie. Daarnaast komt in zo’n plan alles (nou ja, alles?) rond groot-onderhoud, servicekosten afspraken, energietransitie, wijk en buurt-zorg samenwerking.
Een aantal bewonerscommissies zijn al benaderd voor een gesprek, hebben dat al gevoerd of hebben nog (geen) afspraak.

  • De Key heeft als strategie eerst gesprekken met de benen op tafel te voeren zonder een echte agenda, maar wel met de directeur erbij.Voor de zomer staan vervolggesprekken gepland, waarin we verder doorpraten over de complexstrategie en halen we bij de bewonerscommissies agendapunten op die zij graag opgenomen zien in het complexplan. Dit najaar (2018) krijgen deze gesprekken een vervolg bij het maken van complexplannen.”
  • Wat kan er uit die gesprekken komen: het advies van Arcade is (zie in de link) om in die gesprekken onze bezwaren tegen starterscontracten voor 5 jaar en woningdelen voor flexers in geliberaliseerde grote woningen (ipv de mogelijke huisvesting van gezinnen) te blijven benadrukken. Ruimte blijven vragen en eisen voor een gesprek hierover. Vragen om een beleid voor sociale cohesie dat past bij de aard en geschiedenis van het complex. Zelf komen met voorstellen waarvan de BC-s denken dat die goed zijn voor de (nabije) toekomst van hun complex in hun buurt. In die link die hiervoor genoemd wordt staan allerlei thema’s genoemd die van belang kunnen zijn in en voor de complexplannen.
  • Hoe de gesprekken ook gevoerd worden, met of zonder agenda, vraag om een schriftelijk verslag, dat zo nodig (als je de gebiedsbeheerder hier niet in vertrouwt) door de BC zelf geschreven wordt. Daarin kun je ook steeds opnieuw de eigen wensen en standpunten duidelijk neerzetten.
  • Indien gewenst kun je het bestuur van Arcade altijd consulteren over de voorbereiding (dat hebben we al meermaals gedaan) of/en uitnodigen om bij het gesprek als adviseur voor de BC aanwezig te zijn.
  • Cursussen/bijscholing: in overleg met de woonbond is Arcade bezig een cursusaanbod op maat te maken waarin de belangrijkste onderwerpen rond de complexplannen en overleg daarover aan de orde zullen komen. Op de BC-dag (zie link) kun je daarover nadere info krijgen en je opgeven.
  • Vervolg: na de zomervakantie begin oktober nieuwe bijeenkomsten over complexplannen: in ieder geval 1 over complexplannen en de energietransitie en een vervolg over woongroepen/coöptatiereglementen/VVE-BC en complexplannen etc.

Conclusie: er komt komend jaar veel op ons af. We zullen elkaar hard nodig hebben. Houd de moed erin, zie dit als nieuwe kansen en versterk Arcade door deelname aan werkgroepen.

Harrie Houtbeckers
harriehoutbeckers@hvarcade.nl

Alle stukken over complexstrategiën zijn hier te vinden:

Standpunt en ongevraagd advies Arcade over complexstrategie De Key

Met behulp van advocaat Henri Sarolea is een opmerkelijk resultaat bereikt voor een atelier waarvan het huurcontract na vijf jaar zou aflopen.

Het contract bepaalde dat het steeds met vijf jaar verlengd zou worden indien de kunstenaar uiterlijk twee maanden voorafgaand aan het contract te kennen zou geven te willen blijven huren. Het contract bepaalde ook dat De Key eerst een toets bij de CAWA, de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam, zou aanvragen. De voorwaarde voor verlenging was dat ook de CAWA zou instemmen.

Dit voorjaar verliep de eerste termijn van vijf jaar af, maar het hele pand was inmiddels overgegaan naar Lieven de Stadt BV. Door Lieven de Stad BV werd de kunstenaar, die al per mail aangegeven had de ruimte graag te willen blijven huren, kort voor het einde van de huurtermijn benaderd met een huisbezoek waarin hem werd medegedeeld dat hij alleen nog in aanmerking kon komen voor een laatste contract van nog twee jaren en dat een CAWA toets niet nodig was voor dit contract. Als de huurder dit nieuwe contract geaccepteerd zou hebben, zou hij bij afloop 32 jaar oud zijn en te oud om nog als starter in de zin van de statuten te kwalificeren. De huurder (die destijds bij het afsluiten van het contract de Nederlandse taal nog niet machtig was) raakte in verwarring en vroeg advies aan Arcade.

Arcade twijfelde aan de rechtmatigheid van de opstelling van Lieven de Stadt BV. Ook als het voor twee jaar te tekenen contract daarna omgezet zou worden in een voor onbepaalde tijd, zoals Lieven de Stad reageerde, zou het nog altijd een achteruitgang betekenen voor de rechtspositie van de kunstenaar.

Voor bedrijfsruimte van deze soort betekent dit namelijk juridisch dat zowel verhuurder als huurder iedere maand kunnen opzeggen. De huurder kan wel bij de rechter maximaal voor één jaar ontruimingsbescherming aanvragen. Dit kan – als het verzoek toegewezen wordt – daarna nog twee keer herhaald worden , zodat de kunstenaar in het gunstigste geval dan nog drie jaar kan blijven zitten tegen een door de rechter vast te stellen huur. Maar ook in dit gunstigste geval betekent dit wel een lange periode van onzekerheid en het is ook zo dat de huurder zelf actie richting de rechter moet ondernemen binnen twee maanden na de dag waartegen officieel de ontruiming is aangezegd. De verhuurder moet daarbij op de hoogte zijn gebracht dat er een dergelijk verzoek bij de rechter ligt, om te voorkomen dat zij tot ontruiming overgaat zonder het oordeel van de rechter af te wachten.

Voor het bepalen van de toekenning van ontruimingsbescherming, en de eventuele duur daarvan maakt een rechter een afweging van de wederzijdse belangen. Omdat de statuten van de verhuurder hierbij veel gewicht in de schaal leggen vergroot dit aanzienlijk de kans dat de kunstenaar na twee jaar het veld zou moeten ruimen als Lieven de Stad tegenover hem zou staan. De Key heeft immers in de statuten bepaald dat zij er in de eerste instantie voor starters zijn. Dit beleidsprincipe wordt ook doorgetrokken naar kunstenaars.

Een contract voor onbepaalde tijd is daarom niet zo’n luxe optie als het lijkt.

Lieven de Stad deed geen moeite om dit allemaal aan de kunstenaar te vertellen. De CAWA werd tegelijkertijd afgedaan als een organisatie die vervelende regels voorschreef, en waar je als kunstenaar dus beter niet mee te maken kon hebben. Er werd door Lieven de Stad voor het twee jaar contract wel een kleine huurverlaging beloofd. De huurprijs was ten tijde van het afsluiten van het contract al aan de hoge kant, zelfs als men zou uitgaan van een commerciële huurprijs. Kunstenaars komen door deze hoge prijzen vaak in de moeilijkheden, en proberen hun atelier te delen of er zelfs te wonen.

Ooit was Lieven de Key de corporatie met relatief de meeste ateliers en atelierwoningen.

De oorzaak van hoge huur voor ateliers dateert uit 2013, toen de toenmalige directeur besloot dat De Key – destijds in financiële moeilijkheden door wanbeheer – in het merendeel van alle sociale en culturele activiteiten diende te snoeien , waaronder de betaalbare huur voor ateliers. Andere corporaties vonden toen dat zij niet achter konden blijven.

De Key maakt er geen geheim van dat zij tegenwoordig ateliers, net als winkelpanden als ‘gewoon’ bedrijfs-onroerend goed beschouwt, en dat zij in die hoedanigheid overgeheveld zijn naar Lieven de Stad om er eenkamerwoningen van te maken. Ondertussen vraagt zij waar mogelijk een commerciële prijs voor vastgoed dat voor weinig geld is verworven of met gemeenschapsgeld gebouwd.

Niet alleen door De Key, maar ook door ander corporaties zijn, zoals gebleken, veel ateliers bij leegkomen ‘omgekat’ naar een andere bestemming dan atelier, bijvoorbeeld als kantoor of zelfs als woning.

Dit zou kunnen verklaren waarom de voorraad van voor kunstenaars betaalbare ateliers, die de gemeente in stand wil houden als ‘ijzeren voorraad’, bij elke inventarisatie weer op magische wijze lijkt gekrompen.

De kunstenaar in kwestie heeft geluk gehad. Omdat hij eind 2017 een aankondiging had gehad van de overgang van zijn atelier naar Lieven de Stad, had hij op tijd, weliswaar indirect, maar op geldige wijze aangegeven dat hij in het atelier wilde blijven. Op een rechtszitting tussen Arcade en de Key bij de Autoriteit Wonen werd zijn zaak aan de orde gesteld. Hier verklaarde directeur Leon Bobbe ter plekke dat de bv Lieven de Stad de bepalingen uit het vijf jaar geleden met de corporatie De Key gesloten contract diende te respecteren. Dat maakte de zaak gemakkelijk waardoor er geen procedure nodig was om Lieven de Stad aan het contract te houden. Overigens zou volgens de advocaat in een procedure de kunstenaar zeer sterk gestaan hebben.

Arcade raadt iedere kunstenaar aan om nog eens goed naar zijn of haar contract te kijken. Als er sprake is van een CAWA clausule is het zaak om tijdig aan te geven dat je de huur wilt verlengen.

Alice van der Niet
Bestuurslid huurdersvereniging Arcade

In dit complex loopt al enige jaren een groot onderhoudsproject. Onlangs is dit omgeven met nogal veel ophef en publiciteit. Onder andere Het Parool en AT5 hebben er uitgebreid aandacht aan besteed.

“Bewoners Columbusbuurt boos om overlast tijdens renovatie: Woningcorporaties experimenteren met renovaties terwijl bewoners thuis wonen. Als het snel en goed gaat, is dat voor bewoners prettig. Loopt het niet lekker, dan volgt een horrorscenario, zoals bij tientallen woningen van De Key in de Columbusbuurt.”

“Corporaties renoveren woningen waar nog mensen wonen: Het regent klachten van bewoners over de renovaties van sociale huurwoningen terwijl zij daar wonen.”

Huurders zijn zeer ontevreden over de uitvoering van het project. Er gaat zo het een en ander mis. De Socialistische Partij (SP) heeft dit opgepikt. (Zie filmpje SP actie 18 Juni op Columbusplein door Remco Berendsen)

Het project is veel te ingrijpend om het slechts te betitelen als groot onderhoud. Het is meer een kleine renovatie. Daardoor moeten bewoners soms leven in een aanzienlijke overlast situatie en moeten zij redelijk veel kosten maken om na afloop hun woning weer normaal te kunnen bewonen. Bewoners ontvangen hiervoor slechts een zeer kleine vergoeding. Eigenlijk een fooi.

Arcade heeft inmiddels contact gehad met diverse betrokkenen. En we hopen dat de situatie snel zal verbeteren. In een volgende nieuwsbrief zullen wij er dieper en uitgebreider op ingaan.

Door Actie Radius

Rectificatie: In de digitale nieuwsbrief van juni 2018 verscheen een nieuwsbericht waarin Actie Radius schreef: “…De Socialistische Partij (SP) heeft dit opgepikt. Helaas zonder contact op te nemen met de bewonerscommissie en/of Arcade. Daardoor zijn de acties min of meer in de partij politieke sfeer getrokken. Dat vinden wij jammer…” Actie Radius schreef het bovenstaande op basis van informatie van Arcade, die onjuist bleek te zijn. De actiegroep Keyhard, ondersteund door de SP, heeft op moment van de laatste actie contact opgenomen met Arcade door het contactformulier op de website van Arcade te hebben ingevuld. Diana Brandt van de actiegroep Keyhard heeft na daags het verschijnen van de nieuwsbrief in juni telefonisch contact opgenomen om dat te melden. Arcade ontving dat bericht nooit, omdat het webformulier niet werkte op dat moment. Inmiddels is het webformulier gerepareerd. Arcade wil haar excuses aanbieden voor de foutieve berichtgeving. Diana Brandt is zo vriendelijk geweest om Arcade inmiddels te ontvangen en persoonlijk op de hoogte te brengen over de stand van zaken van wat de actiegroep doet voor bewoners met klachten over het groot onderhoudsproject van De Key rond het Columbusplein.

Huurders hebben recht op een schadevergoeding

De Belastingdienst heeft onterecht opgevraagde gegevens doorgegeven aan verhuurders. Daardoor was in sommige gevallen de inkomensafhankelijke huurverhoging tussen 2013 en 2016 onwettelijk.
Huurders kunnen schade verhalen bij de Belastingdienst aan de hand van de modelbrief van de Woonbond.

De rechtbank in Den Haag heeft beslist dat een huurder van een sociale huurwoning recht heeft op een schadevergoeding van de Belastingdienst. In de periode tussen 2013 tot april 2016 moest de huurder hogere huurverhogingen betalen op basis van informatie die de Belastingdienst aan zijn verhuurder had verstrekt. De Belastingdienst overtrad hiermee zijn geheimhoudingsplicht en de huurder heeft hier financiële schade door ondervonden.

De Woonbond heeft via hun juridisch fonds de huurder bijgestaan in de gewonnen procedure. De Woonbond voerde eerder een collectieve rechtszaak tegen Belastingdienst en verhuurders over het verstrekken van de gegevens. De rechter oordeelde in die zaak dat de Woonbond niet ontvankelijk was. De individuele claim aan de Belastingdienst was nu wel succesvol.

In april 2016 heeft minister Stef Blok een wetswijziging doorgevoerd waardoor de rechtbank van mening is dat de Belastingdienst die gegevens vanaf dan wel aan verhuurders mocht geven.

Huurders die in de periode 2013 tot april 2016 een hogere huurverhoging kregen op basis van bij de Belastingdienst opgevraagde informatie kunnen nu dus bij de Belastingdienst een schadevergoeding eisen.

In dit artikel op de site van de Woonbond kunt u meer informatie vinden, een excel bestand vinden waarmee u de schade kunt berekenen, en rechtsboven op de pagina kunt u ook het vonnis van de rechtbank downloaden.

Zie hier antwoorden van de Woonbond op veelgestelde vragen betreft een gluurclaim.

Ben ik te laat als ik na 1 juli 2018 pas schade claim?
Nee, dan bent u niet te laat. De Woonbond raadt u aan alle schade die u tussen juli 2013 en april 2016 hebt geleden gewoon terug te vragen. U hoeft niet minder te vragen omdat een bepaalde juridische interpretatie van het begrip ‘verjaringstermijn’ er voor zou kunnen zorgen dat u minder krijgt dan u vraagt.

Via !Woon Zuid


Addendum:

Hierbij antwoorden op kamervragen van 20-08-2018 van de leden Beckerman en Leijten (beiden SP) over de schadevergoeding van Belastingdienst in verband met inkomensafhankelijk huurverhoging.

door BC Zomerdijk, juni 2018

Een stukje geschiedenis

Begin jaren dertig raakte de architect Piet Zanstra geïnspireerd, toen hij bij zijn kunstenaarsvrienden in Parijs de atelierwoningen van Le Corbusier bezocht. Eenmaal terug in Nederland heeft hij samen met de architecten Giesen en Sijmons de handen ineen geslagen en realiseerde in 1934 het atelierwoningencomplex van Nederland. Er was veel behoefte aan woon-/werkruimte voor kunstenaars en mede dankzij wethouder Publieke Werken De Miranda, heeft de gemeente Amsterdam ingestemd met de bouw van dit complex, aan de rand van het Plan Zuid van Berlage, met een speciaal tarief voor de erfpacht voor dit prachtige particuliere initiatief.

Het complex met 32 atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat in de Rivierenbuurt was voor die tijd een uniek project en is een sleutelwerk in de Nederlandse architectuur. Er zijn 24 schildersateliers met grote raampartijen op het noorden en acht beeldhouwateliers met openslaande hoge deuren aan de straatkant. Het complex heeft een rijke cultuurhistorie door bewoners als kunstenaar en schrijver Jan Wolkers, beeldhouwer en verzetsstrijder Gerrit van der Veen en de oprichtster van het Nationaal Ballet Sonia Gaskell, die er balletles gaf aan leerlingen als Audrey Hepburn en Wim Sonneveld. Sinds 1988 heeft dit gebouw de status van Rijksmonument. Er wonen en werken beeldend kunstenaars, die zorgvuldig geselecteerd en voorgedragen worden door de gemeente Amsterdam.

Het Zomerdijkstraatcomplex is in 1987 voor fl. 950.000,- aan de gemeente Amsterdam verkocht. Vervolgens is in 1990 het complex voor het symbolische bedrag van één gulden overgedragen aan Woningcorporatie Lieven de Key, met belofte tot behoud van atelierfunctie. Het pand werd vervolgens uit publieke middelen voor drie miljoen gulden gerenoveerd. Deze renovatie is uitgevoerd door architect Bertus Mulder in overleg met Bureau Monumenten Amsterdam en heeft ondertussen ook de monumentale status gekregen. De atelierfunctie van dit complex staat bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) uitvoerig beschreven.

Beleidswijzigingen

Sinds de oplevering rustte op dit pand de unieke bestemming Wonen-Atelier. Een aantal generaties kunstenaars heeft hier ongestoord kunnen wonen en werken. Sinds 2011-2012 zijn er echter beleidswijzigingen doorgevoerd die het complex en zijn bewoners direct treffen. Zo schrapte De Key kunstenaars en senioren als specifieke doelgroep en ging over tot verkoop van seniorencomplexen, ateliers en atelierwoningen. Een groot aantal woon en werkpanden in bezit van de gemeente zijn eind vorige eeuw voor een symbolisch bedrag overgedragen aan Lieven de Key. Ook veranderde stadsdeel Zuid de originele bestemming Wonen-Atelier (WA) in  Wonen (W). Verkoop en splitsen van de sociale voorraad was mogelijk door de afspraken tussen gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam in Bouwen aan de Stad 1 en 2. Dit betekent onder andere dat corporaties een uitzonderingspositie innemen en er geen strenge voorwaarden worden gesteld aan het afgegeven van een splitsing vergunning. Ook ontbreekt het toezicht op de gemaakte afspraken. Tevens werden de wooncorporaties door de Woningwet gedwongen hun bezit op te delen in Daeb- en niet-Daeb en een deel van hun bezit te vermarkten.

Volgens De Key heeft het vorige Arcadebestuur met bovengenoemde beleidswijzigingen ingestemd. Het toenmalige advies van Arcade heeft de Key geïnterpreteerd als positief: een interpretatie waar het huidige bestuur van Arcade nog steeds haar vraagtekens bij zet (zie Arcade advies complexstrategie 05-2018). De zittende huurders van de Zomerdijkstraat hadden in 2012 geen actieve bewonerscommissie waardoor er geen duidelijke communicatie tussen De Key, Arcade en de kunstenaar-huurders plaats kon vinden.

Verkoop in het complex

In 2012 trokken de bewoners aan de bel toen - tot hun verbazing - de atelierwoningen te koop werden aangeboden als appartementen, ook aan de zittende huurders. Eén van de bewoners ging naar het stadsdeel Zuid in de veronderstelling dat op het pand nog de bestemming Wonen-Atelier (WA) rustte en kreeg van het stadsdeel een papieren afgifte van het bestemmingsplan, waarop de bestemming WA inderdaad nog gewoon aangegeven stond. Later bleek dat het een ‘oude’ versie betrof. De gemeente had zich vergist, wat op z’n minst verwarrend was.

Voor de meeste zittende kunstenaar-huurders is koop geen optie, omdat het vaak ZZP-ers zijn met wisselende inkomsten en het afsluiten van een hypotheek niet mogelijk is. Het gevolg is dat dit unieke complex, dat met veel overheidssteun door De Key is aangeworven en gerenoveerd, dreigt te verworden tot een beleggingsobject voor zowel de corporatie als de huidige en toekomstige eigenaren.  Zo komt er een einde aan een langdurige culturele traditie en dat moet volgens de kunstenaars en buurtbewoners met man en macht voorkomen worden. Door de stalen constructie is dit complex ook nog eens gevoelig voor geluidsoverlast en het is problematisch om in zo’n gehorig pand werkende kunstenaars en (rustzoekende) kopers samen te voegen.

De voorgenomen verkoop van de atelierwoningen staat volgens de kunstenaars haaks op de ambities en het beleid van de gemeente om Amsterdam internationaal als creatieve stad te positioneren. De in 2013 opnieuw geregistreerde bewonerscommissie Zomerdijkstraat heeft veel brieven naar politici, De Key en andere belanghebbenden verstuurd, ingesproken in raadsvergaderingen en vergaderingen van stadsdeel Zuid. Gemeentepolitici van de PVDA, SP, Groenlinks, CDA en D66 zijn op bezoek geweest en we hebben geparticipeerd met ‘Open ateliers’ en ‘Open monumentendag’. Boekhandel Jimmink heeft in de Rivierenbuurt het initiatief genomen voor een handtekeningenactie tot behoud van de atelier-woonfunctie van dit complex. De buurtbewoners hebben aangegeven dat zij het ook als een meerwaarde voor hun buurt ervaren, dat de atelier-woonfunctie van dit cultuurhistorische pand behouden blijft. Een aantal politici van stadsdeelcommissie Zuid heeft tijdens verschillende commissievergaderingen aangegeven dat zij de consequenties van deze bestemmingswijziging niet heeft voorzien: hierdoor verdwijnt een cultuurhistorische plek “met eenkloppend hart” uit de buurt. Ook in de gemeenteraad is, als reactie op onze inspreekteksten, een mea culpa geuit. Bureau Monumentenzorg Amsterdam heeft aangegeven dat zij in haar advies, voorafgaande aan de bestemmingsplanwijziging, onvoldoende aandacht heeft geschonken aan de consequenties voor dit Rijksmonument.

Als bewoners hebben wij gezocht naar oplossingen om het historische karakter van het gebouw te behouden. Wij hebben onder andere contact gezocht met de stichting Diogenes, die garant staat voor behoud van de atelierfunctie en het monumentale karakter van het gebouw. De stichting was geïnteresseerd in de aankoop van het hele complex. Het is helaas niet tot een verkoop gekomen omdat partijen, na serieuze onderhandelingen, het niet eens konden worden over de prijs. Woonstichting De Key geeft als reden tot gestaakte verkoop aan dat zij de wettelijke verplichting ‘streven naar winstmaximalisatie’ na moeten leven. Ook is een overleg met Stadsherstel Amsterdam voorlopig op niets uitgelopen. Door een ongelukkige samenloop en door misverstanden is de culturele waarde van het pand onvoldoende beschermd.

https://www.arcam.nl/atelierwoningen-aan-de-zomerdijkstraat/

Tussen wal en schip

Gezien de dubbele functie van atelierwoningen vallen wij  in de gemeentelijke organisatie steeds tussen wal en schip: vallen we onder de commissie Wonen of onder de commissie Cultuur?  Op beide fronten heeft de bewonerscommissie steun gezocht voor het behoud van de woon-/werkfuncties van het complex. De wethouder van Wonen, Laurens Ivens, heeft uitgezocht hoeveel het zou kosten de bestemming terug te draaien naar  Woning-Atelier. Dit bedrag is een publiek geheim, maar volgens de leden van de toenmalige oppositie PvdA en Groenlinks niet onoverkomelijk. Een motie van deze partijen heeft het in de raad niet gehaald. Hopelijk lukt het in de komende bestuursperiode wel, nu deze partijen deel uitmaken van de coalitie.

Opmerkelijk is dat wèl een aanzienlijk bedrag uit de begroting van Volkshuisvesting is doorgesluisd naar het Broedplaatsenbeleid, met de uitdrukkelijk vermelding dat deze middelen niet mochten worden ingezet voor behoud van onder andere een ateliercomplex als de Zomerdijkstraat. De voormalige wethouder van Cultuur, Kasja Ollongren, gaf tijdens een raadsvergadering duidelijk te kennen dat ze niet wilde investeren in ‘oud’, maar in ‘nieuw’.

Het is in onze ogen zonde om cultuurgeld alleen in tijdelijke broedplaatsen te investeren – gericht op gebiedsontwikkeling. Door onze ervaringen pleiten wij ook voor meer zeggenschap van gebruikers.

Verkoop en tijdelijke jongerencontracten

In 2013 zijn, tijdens de mogelijkheid tot verkoop, twee atelierwoningen verkocht aan ‘zittende huurders’. Eén atelierwoning is in 2018 doorverkocht, waarbij door de makelaar aan aspirant kopers te kennen is gegeven dat er interne verbouwingen mogelijk zijn, wat de Monumentenstatus van het complex in gevaar brengt. Er is hierover geen overleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed of Bureau Monumenten Amsterdam geweest.  De bewonerscommissie heeft een aantal keer contact opgenomen met Bureau Monumenten Amsterdam en er zijn medewerkers polshoogte komen nemen. Er werd afgesproken dat een nulmeting zou gaan plaatsvinden om de overgebleven monumentale aspecten te registreren en te beschermen. In 2018 heeft deze nulmeting nog steeds niet plaatsgevonden.

Tot onze grote vreugde geeft De Key in 2016 aan de verkoop van de atelierwoningen in de Zomerdijkstraat voorlopig stop te zetten. De atelierwoningen worden weer te huur aangeboden aan – jongere – kunstenaars, die door de gemeente geselecteerd worden. Dit geeft echter geen garantie voor de toekomst, omdat beleidsplannen van De Key voor vijf jaar worden vastgesteld en ook het gemeentebestuur elke vier jaar wijzigt.

Toewijzing door de CAWA

Door natuurlijk verloop zijn er in drie jaar tijd zes atelierwoningen vrijgekomen. Deze woningen worden – evenals in het verleden – toegewezen door de Commissie voor Ateliers en (Woon-)Werkpanden Amsterdam, de CAWA. Deze commissie adviseert de gemeente inzake het atelierbeleid. Met een ‘Top-toets’ worden de nieuwe kunstenaars-bewoners voor de atelierwoningen geselecteerd.  Omdat De Key haar beleid focust op jongeren, komen nu alleen jongere kunstenaars tot en met 27 jaar in aanmerking voor deze atelierwoningen. Alle nieuwe contracten worden nu uitgegeven voor een duur van slechts vijf jaar met behoud van woonduur bij Woningnet. Echter is vijf jaar wachttijd niet lang genoeg om een woning bij Woningnet te verkrijgen. Dit betekent dat deze jonge kunstenaars na vijf jaar op straat komen te staan. Het is onrealistisch te verwachten dat autonome kunstenaars binnen vijf jaar dermate in inkomen zullen groeien om daarna te kunnen ‘doorstromen’ naar huur op de liberale markt of koop. Waar moeten deze jonge Top-kunstenaars na vijf jaar naar toe? Zonder betaalbare woon- en werkruimte zal de jongste generatie kunstenaars uit Amsterdam verdwijnen.

Ook de huidige generatie jongere huurders zouden ongestoord hun werk moeten kunnen ontwikkelen op een betaalbare plek. We willen ook de toekomstige generaties kunstenaars in de stad houden.  Tijdelijkheid is slechts een lapmiddel, geen oplossing voor het gebrek aan betaalbare woon- en werkruimte in Amsterdam.

De ijzeren voorraad

Mede naar aanleiding van de casus Zomerdijkstraat, is de ‘ijzeren voorraad atelierwoningen’ in de Samenwerkingsafspraken, afspraken tussen gemeente, corporaties en huurders, opgenomen. De belangenbehartigers van kunstenaars vragen al jaren aan de gemeente of zij een lijst met de bestaande ateliers en atelierwoningen wil samenstellen. Deze ‘ijzeren voorraad’ moet snel in kaart gebracht worden, want door verkoop verdwijnen de ateliers en atelierwoningen in bezit van corporaties en gemeente als sneeuw voor de zon. De samenstelling van deze lijst wordt bemoeilijkt, doordat de CAWA geen archief heeft bijgehouden van toewijzingen uit het verleden en de corporaties geven geen duidelijk overzicht.  Zo heeft De Key bijvoorbeeld aangegeven dat ze nog maar 12 atelierwoningen in bezit heeft, terwijl er op de Zomerdijkstraat al 30 te tellen zijn.

Vlak voor de nieuwe gemeenteraadsverkiezingen lag een lijst van deze ‘ijzeren voorraad’ ter inzage bij de gemeente en de raadsleden mochten deze alleen inzien als er voor geheimhouding werd getekend. Het gebrek aan transparantie roept vragen op. Ook is onduidelijk of slechts de aantallen ateliers en atelierwoningen worden beschermd en niet de objecten. Dat houdt in dat de cultuurhistorische panden, zoals de Zomerdijkstraat, niet veiliggesteld worden voor de toekomst, ze kunnen immers vervangen worden door nieuw te bouwen atelierwoningen of broedplaatsen met veel minder goede voorzieningen. De belangenbehartiging door de huurders is niet gewaarborgd.

Streven naar een duurzame oplossing

Ons complex heeft de vastgoedscheiding Daeb/-niet Daeb overleefd, daar zijn we opgelucht over. De atelierwoningen worden nu tijdelijk verhuurd tegen de maximale sociale huurprijs. Onze gebiedsbeheerder geeft aan dat De Key in vijfjarenplannen denkt en dus geen garanties voor de toekomst kan bieden. Niet alleen voor de jongeren, maar voor alle bewoners is er continue de onzekerheidsfactor over de toekomst, die het woongenot, de leefkwaliteit en de beroepspraktijk ondermijnt. Het gaat tevens ten koste van de sociale cohesie: als je binnen vijf jaar moet vertrekken, zul je je minder binden aan de omgeving, aan de buren en zul je ook minder investeren in het opknappen van je woning en atelier.

Het wordt tijd dat in plaats van de financiële waarde de intrinsieke waarde der dingen gezien en gewaardeerd gaat worden. Ook wij zijn ons bewust van de complexiteit van de woningmarkt. De doelgroep van autonome kunstenaars wordt niet door iedereen als een vanzelfsprekend essentiële groep in de samenleving beschouwd. Veelal wordt deze doelgroep ingezet voor gentrificatie, het tijdelijk inzetten van kunstenaars voor het opwaarderen van de economische en culturele waarde van een buurt. Kunstenaars worden gedwongen zich te commercialiseren of te institutionaliseren.

Het ideële doel van corporaties: het faciliteren van betaalbare woningen voor onbepaalde tijd aan huurders van alle leeftijdscategorieën, staat op de tocht, zonder dat aan burgers, die zijn aangewezen op dit segment van de woningmarkt, een redelijk alternatief wordt geboden. De huurder heeft behoefte aan zeggenschap over de eigen leefomgeving. Wij willen graag met De Key en de gemeente werken aan een duurzame oplossing om het vestigingsklimaat van kunstenaars in Amsterdam te waarborgen en te stimuleren.

Zie voor meer informatie over dit complex:

– website: http://www.zuidelijkewandelweg.nl/archief/architectuur/atelierwoningenzomerdijkstraat.htm

– architectuurboek van Mariëtte van Stralen, Atelierwoningen Zomerdijkstraat 1932-1934

Ook kunt u Atelierwoningen Zomerdijkstraat op Facebook volgen, waar een van onze bewoners een inventarisatie maakt van atelierwoningen om de waardevolle voorraad in kaart te brengen. Kent u nog meer voorbeelden? Stuur deze dan graag op naar het Facebook account of per e-mail.

Standpunt en ongevraagd advies Arcade over complexstrategie De Key

Hierbij het standpunt en tevens ongevraagde advies van HV Arcade over de complexstrategie van De Key van 29 april 2018:

Dit is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met bewonerscommissies, waarvoor dank. Daartoe zijn twee bijeenkomsten voor BC’s georganiseerd, op 9 maart en 20 april op het kantoor van Arcade met o.a. Harrie Houtbeckers en Bob Soer.

Hierbij genoemde bijlagen:

Op ons ongevraagd advies heeft De Key op 18 mei 2018 gereageerd met deze brief:

Nieuwsbericht 29 april 2018: Stand van zaken bezwaarprocedure vastgoedscheiding en oprichting Lieven de Stad BV

Arcade heeft op 9 januari 2018 bezwaar gemaakt bij minister Ollongren tegen de wijze waarop De Key haar vastgoed heeft gescheiden, met name de oprichting van de commerciële BV Lieven de Stad. Onze advocaten Anita de Haan en Henri Sarolea hebben op 1 april jl. onze standpunten schriftelijk kenbaar gemaakt bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), die namens de minister de besluiten neemt. Onderdeel van de bezwaarprocedure was de hoorzitting op 19 april 2018 bij de Aw. Wij hebben daar onze bezwaren mondeling toegelicht.

Lieven de Stad

De Key heeft bijna 600 sociale woningen en zo’n 500 vrije sectorwoningen overgeheveld naar Lieven de Stad. Daarin wil De Key nieuwe woonconcepten ontwikkelen voor jongeren zoals commerciële kamerverhuur. Arcade is geen voorstander van deze ontwikkeling. Daarnaast zien de zittende huurders zich opeens geconfronteerd met een verhuurder die een winstoogmerk nastreeft.

Arcade is er inmiddels van overtuigd dat Arcade een wettelijk instemmingsrecht toekwam met betrekking tot de oprichting van Lieven de Stad. In 2016 heeft De Key haar plannen slechts ter advisering aan Arcade voorgelegd, ze heeft niet om instemming gevraagd. De adviezen die Arcade gegeven heeft, kunnen onmogelijk als instemming uitgelegd worden. Daarvoor waren teveel onduidelijkheden, bezwaren en voorwaarden.

De Aw heeft ten onrechte gemeend dat het wettelijke instemmingsrecht van Arcade voor de oprichting van Lieven de Stad niet van toepassing was. De Aw wist of behoorde te weten hoe de wet in elkaar steekt, maar nam zonder daartoe bevoegd te zijn de beslissing dat instemming niet nodig was. Daarmee heeft ze haar bevoegdheid fors overschreden.

Ateliers

Voor wat betreft de ateliers is Arcade van mening dat De Key er ten onrechte vanuit is gegaan dat die verplicht als bedrijfsonroerend goed (BOG) aangemerkt moesten worden. Ateliers kunnen echter ook als maatschappelijk onroerend goed (MOG) behouden blijven. Voor de ruimtes hoeven dan geen markthuren gevraagd te worden, voor kunstenaars een essentiële bestaansvoorwaarde. De Key had de huurders van ateliers om een zienswijze moeten vragen als ze van plan was om ze als BOG te kwalificeren. Ook dit is niet gebeurd.

We krijgen uiterlijk eind juni te horen of de Aw bereid is haar standpunten te herzien. Voor Arcade is het duidelijk, onder deze omstandigheden kan het besluit van de minister niet in stand blijven. Het is echter heel goed mogelijk dat de Aw voet bij stuk houdt en we net als voor de statutenwijziging van De Key ook hiervoor een gang naar de rechter zullen moeten maken.

Op 15 februari 2018 stuurde De Key aan Arcade het verzoek om een advies voor de komende huurverhoging met ingang van 1 juli 2018.

Hierbij het huurverhogingsadvies dat Arcade (en voorbereid door de werkgroep huurbeleid) op 29 maart 2018 heeft uitgebracht op het voorstel en de bijlagen van 15 februari van de Key.

Alsmede de reactie van 11 april van de Key.

Arcade heeft onder andere gevraagd om huurmatiging en het ontzien van bepaalde kwetsbare groepen huurders. Helaas heeft de Key de meest wezenlijke adviezen niet overgenomen. Arcade zal het gesprek met De Key hierover blijven voeren.

Hieronder volgen beknopt de belangrijkste punten van het advies van Arcade:

Woonstichting De Key heeft bij de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad beloofd dat hetzelfde beleid voor huurders van De Key ook voor Lieven de Stad wordt uitgevoerd. Arcade wil dit bevestigd zien. Advies Arcade voor het beleid voor de sociale- en vrijesectorhuurders bij Lieven de Stad: Arcade adviseert om bij de uitwerking van de huurverhoging geen onderscheid te maken in bijvoorbeeld streefhuren en staffel. Het huurbeleid van Lieven de Key moet overeenkomen met dat van de huurders van Woonstichting De Key. De huurders moeten ook dezelfde rechtspositie hebben.

Voor Amsterdam, Diemen, Hillegom stelt De Key voor huurders met een inkomen onder 41.056 euro een huurverhoging voor van 1,3% voor sociale huurwoningen met een hogere huur of gelijk aan 85% van de streefhuur en voor woningen met een lagere huur een verhoging van 3,7%. De verhoging van 3,7 % geldt bijna voor de helft van de huurders. Met de verschillen in het huurverhogingspercentage beoogt de Key de verschillen tussen de huren voor dezelfde soort woningen te verminderen. De huurders met een langdurig laag inkomen krijgen geen huurverhoging van de Key. De streefhuur benoemt de Key als de huur die gevraagd wordt als de woning opnieuw verhuurd wordt, waarbij de verhogingen er niet voor zouden zorgen dat ze boven de wettelijk maximale huur of de liberalisatiegrens uitkomen. Advies Arcade voor het huurverhogingspercentage van de streefhuur: Arcade heeft geadviseerd om het na te streven percentage van de Key van 85% te verlagen naar 70%, dit met het argument dat de huurders een steeds groter deel van hun inkomen aan huur zijn gaan betalen, terwijl hun inkomen nauwelijks stijgt. Vandaar dat ook de woonbond een huurverlagingsactie is gestart. Verder heeft de Key weer meer financiële ruimte.

Arcade adviseert ook aan de Key om uit te gaan van de streefhuren zoals Arcade ze definieert in dit betreffende advies, omdat de Key nalatig is om een kader te geven welke streefhuren wanneer en waar gehanteerd worden, waarvan bovendien afgesproken is ze nader vast te stellen bij de complexstrategieën, hetgeen veelal niet gebeurd is. Arcade geeft daarbij in het advies de volgende definitie van streefhuren: Advies Arcade voor de uitleg over streefhuur:

  • Voor de te liberaliseren sociale huurwoningen is de streefhuur 711,68 euro
  • Voor de te verkopen huurwoningen maximaal 710,68
  • De streefhuur voor sociale huurwoningen kan variëren van maximum 710,68 en de diverse aftoppingsgrenzen of lager. Bij huurders met recht op huurtoeslag is de streefhuur gelijk aan de bijbehorende aftoppingsgrens of lager. Hebben huurders geen recht op huurtoeslag dan is de streefhuur gelijk aan 710,68 euro of lager.

In Zandvoort stelt de Key een percentage huurverhoging ten opzichte van de maximale huur voor. Huren hoger of gelijk aan 80% krijgen 1,4% verhoging en huren lager dan 80% krijgen 3,7%. In Zandvoort maakt de Key afspraken met het huurdersplatform. Men werkt in Zandvoort met de wettelijk maximale huur en niet met de streefhuur. Met de voorgestelde huurverhoging komt de huur niet boven de wettelijke huur of de liberalisatiegrens, aldus de Key. Advies Arcade voor de huurverhoging in Zandvoort: Arcade adviseert voor Zandvoort dat de Key voor alle Zandvoortse huurders de meest gunstige huurverhogingsregeling moet toepassen, dus ook voor de individuele huurders buiten het huurdersplatform Zandvoort. Verder moet de Key voor de vrije sectorhuurders een inflatievolgend huurverhogingsbeleid volgen.

In de vrije sector grijpt iedere huurverhoging buitensporig in op de financiële buffer van de huurder. Advies Arcade voor de vrije sector: Arcade stelt een inflatievolgend beleid voor.

Arcade meldt ook specifiek een aantal problemen die spelen bij de betaalbaarheid van de huren in het algemeen. Advies Arcade over de betaalbaarheid van huren: Arcade adviseert dat de Key in de begeleidende brief met het huurverhogingsvoorstel duidelijk moet maken dat alle categorieën huurders die in de knel komen dit individueel met de Key kunnen regelen.

Verder wil Arcade dat de Key de huurders goed en volledig informeert over de uitgangspunten van de huurverhoging en over de mogelijkheden van het indienen van een bezwaar. Advies van Arcade over de verplichte punten die de key moet vermelden in de begeleidende brief bij het huurverhogingsvoorstel:

  • De streefhuur en waarop deze is gebaseerd
  • Hoe het percentage van de staffel zich verhoudt tot de huidige huur, de streefhuur en het percentage huurverhoging
  • Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging moet de maximale huur worden genoemd en waarop deze is gebaseerd
  • Voor huurders die financiëel in de knel komen de vermelding hoe zij dit individueel kunnen regelen, bijvoorbeeld een huurverlaging. Ook de naam van een vast contactpersoon voor deze zaken, met contactgegevens
  • Een doorkiestelefoonnummer van de Key naar een deskundige helpdesk waarnaar huurders met eventuele vragen kunnen bellen

Voor de inkomens boven euro 41.056 rekent de Key een verhogingspercentage voor sociale huurwoningen van 5.4% met een bovengrens van de wettelijke maximaal toegestane huur. Arcade meldt daarover in haar advies dat zij veronderstelt dat hiermee hetzelfde bedoeld wordt als de omschrijving in het voorstel van 2017 waarin men de huur vermeldt als stijgend tot de maximale grens van het Woning Waardering Stelsel . Advies Arcade over de maximale huur als uitgangspunt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging: Arcade pleit sterk voor een verlaging van de bovengrens van de maximale huur volgens het WWS.

Tot hier de samenvatting van het huurverhogingsadvies 2018 van Arcade aan de Key. Het volledige huurverhogingsadvies aan de Key staat op de Website van Arcade

In een volgend bericht zal ik proberen in te gaan op bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging.

Stekeltje, april 2018

De huishoudverklaring en het huurverhogingspercentage bij zelfstandige sociale huurwoningen (de inkomensafhankelijke huurverhoging)

Ook dit jaar valt hij binnenkort bij u in de bus: de jaarlijkse huurverhoging met ingang van 1 juli 2018. Deze wordt voor sociale huurwoningen, voorafgegaan door het algemene bericht van de belastingdienst aan de huurder dat er een huishoud(inkomens)verklaring door hen is afgegeven aan de corporatie. De belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens aan de verhuurder. Er rijzen bij huurders nogal eens vraagtekens over privacybescherming bij dit beleid, maar in de overheidscirculaire MG2018-01 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 8 februari 2018 lijkt de mogelijkheid van schending hiervan, door wet-en regelgeving, behoorlijk dichtgetimmerd door allerlei sancties.

Via de huishoudverklaring weten de corporaties door middel van een code tot welke inkomenscategorie u behoorde op 1 juli 2016, aangezien de toetsingsdatum die van 2 jaar terug is. Men doet dit omdat na 2 jaar vrijwel zeker is dat het inkomen als definitief is vastgesteld door de belastingdienst. Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van het aantal bewoners van het huis en is het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Van inwonende jongeren jonger dan 23 op 1 januari 2018 wordt alleen het inkomen boven het minimumloon 2016 (€ 19.758) meegeteld. De corporatie kan door de codes op de huishoudverklaring de inkomenscategorieën bepalen voor de nader op te leggen huurverhoging. Die betreffende inkomenscategorieën zijn:

  • U: Huishoudens met iemand in de AOW-leeftijd of huishoudens die uit meer dan vier personen
    bestaan. Voor deze groepen geldt niet de inkomensgrens van € 41.056 en zij krijgen daarom geen extra huurverhoging als zij een inkomen hebben boven € 41.056.
  • N: het huishoudinkomen is niet hoger dan € 41.056
  • J: het huishoudinkomen is hoger dan € 41.056
  • O: geen inkomensgegevens bekend voor dat adres (betekent meestal dat het inkomen nihil is)

Voor huishoudens in de categorie N is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt). Dit geldt ook voor de categorie U. Voor de groep J is de maximale huurverhoging 5,4. Voor onzelfstandige woningen zoals kamers en woonwagens geldt een maximum huurverhogingspercentage van 2,9%. %. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt geen maximale huurverhoging.

Corporaties hebben elk jaar te maken met de wettelijke maximale huursomstijging waarbinnen ze de huurverhogingspercentages mogen variëren. Die huursom is dit jaar vastgesteld op 2,4%. De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de gereguleerd (niet geliberaliseerd) verhuurde zelfstandige huurwoningen in zowel de maatschappelijke als de commerciële voorraad van de corporatie. Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2019 vergeleken met die van 1 januari 2018. De corporaties kunnen er dan voor kiezen om bepaalde woningen een minder stijgingspercentage te geven dan 2,4% en andere meer dan 2,4%.

Elk jaar krijgt Huurdersvereniging Arcade een adviesverzoek van De Key om het door de Key bedachte plan voor de verdeling van de huurverhogingspercentages en de staffels die ze daarbij hanteren, te beoordelen en met een adviesvoorstel te komen. Ook dit jaar heeft een werkgroep huurverhoging zich hierover beraad.

Stekeltje, april 2018