Door Actie Radius

“HEBBEN KLACHTEN NOG WEL ZIN OF NUT??

Afgelopen najaar heeft Arcade het onderzoeksrapport, “Huurders over De Key”, gepubliceerd over hoe bewonerscommissies de contacten met De Key ervaren. Dat blijkt niet zo best te zijn. Uiteraard belooft De Key beterschap. Afgevraagd kan worden of dit wel kan lukken op korte termijn. En of de medewerkers hiervoor genoeg ruimte van de directie krijgen. Wat dat laatste betreft hieronder een voorbeeld.

Een huurder ontdekt bij de jaarlijkse afrekening een ongewone hoge meterstand voor het gas. Na contact met De Key wordt de SOS-dienst ingeschakeld vanwege het vermoeden van een gaslek. Dit laatste klopt, boven het plafond wordt een lek geconstateerd. En gerepareerd. Tot zover verloopt alles prima. Een gaslucht is niet geroken. Waarschijnlijk omdat het gaslek boven het plafond zit en via ontluchtingskanalen weggelekt kan zijn.

Maar ja, denkt de huurder, door het lek zit ik met een te hoge gasrekening. Daar is De Key toch aansprakelijk voor? Hij stuurt een kort briefje naar De Key waarin hij De Key aansprakelijk stelt. Met een korte omschrijving van het gebeuren en van zijn normale gasverbruik om een indicatie te geven van mogelijke kosten. En dat nadere informatie zal volgen. Ook vermeldt de huurder dat de monteur heeft laten weten dat “het had kunnen ontploffen en dat het zeer matig aangelegd was”.

Dan zou je verwachten dat De Key een beleefd briefje zou terugsturen in de trant van “Wij hebben u brief ontvangen. Wij wachten uw nadere informatie af alvorens wij een definitieve beslissing nemen over de door u gestelde aansprakelijkheid”. Maar nee, de jurist van De Key gaat er met een gestrekt been in. De aansprakelijkheid wordt zonder meer afgewezen. Over het mogelijke hogere gasverbruik is De Key nogal bot: “U onderbouwt het niet, er zijn geen bewijsstukken, u toont geen causaal verband aan tussen beide zaken, u overlegt geen bewijs”. Terwijl de huurder heeft aangegeven met nadere informatie te komen. Ook het feit dat er geen gaslucht is geroken wordt gebruikt om de aansprakelijkheid af te wijzen. Tot slot suggereert de jurist dat de gasmeter mogelijk kapot is.

Ook heeft de jurist met de SOS-dienst gebeld en krijgt te horen dat deze “de woorden van de monteur niet herkend”. Vreemd! Deze medewerker van de SOS is er niet bij geweest. Door daar meer waarde aan te hechten dan aan de woorden van de huurder zet de jurisi de huurder neer als leugenaar. Onvoorstelbaar, een doodzonde.

De huurder voelt zich dan ook bot en onrechtvaardig behandeld. Daarom dient de BC een klacht in bij de directie. Tot verbazing van de BC wordt de klacht niet afgehandeld door de directie maar door een collega/leidinggevende van de jurist. In een lange brief wordt de klacht afgewezen en het handelen van de jurist volledig goedgepraat. In feite komt dit er op neer dat de slager zijn eigen vlees keurt. Want zo’n aansprakelijkheidsstelling komt altijd terecht bij de leidinggevende, die intern overlegt wie en hoe deze zal gaan afhandelen. Dus betreft de klacht van de BC ook de leidinggevende. Dan kan en mag hij deze klacht natuurlijk niet zelf afhandelen.

Als de directie op deze manier doorgaat zal er zeker geen verbetering komen. En is het wachten op het volgende onderzoeksrapport, getiteld “Alweer, nog steeds huurders over De Key”.

En de huurder? Door verandering van leverancier en daarna een overname is het moeilijk om de benodigde informatie bij elkaar te krijgen. Bovendien zit de huurder privé in een moeilijke periode. Daarnaast is hij ontmoedigd door de botte afwijzing. Uiteindelijk gooit de huurder de handdoek in de ring. En is De Key de trotse (?) winnaar!”

Door Actie Radius

“NEGATIEVE GRONDHOUDING – HOE LANG NOG?

In een van de vorige nieuwsbrieven hebben wij geschreven over de negatieven grondhouding van De Key naar aanleiding van de perikelen rond de zolderkamers (Zie hier het artikel). Helaas blijkt dat ook bij veel andere kwesties, uit het verleden en nog lopende, De Key een negatieve grondhouding ten toon spreidt. Kennelijk moeten huurders, BC’s en Arcade elke keer weer een procedure starten (bij de rechtbank, huurcommissie, etc.) om hun gelijk te behalen. Want op een normale manier lukt het steeds maar niet. De Key blijft de zaken frusteren; erover liegen of proberen af te kopen, zelfs als De Key weet dat zij fout zit. In sommige gevallen geeft De Key op het laatste moment toe om een voor haar negatieve uitspraak te ontlopen.

Hieronder in het kort een aantal voorbeelden.

Zolderkamers

De zaak rond de status van zolderkamers heeft bijna vijf en een half jaar geduurd voordat De Key erkende dat de ruimtes inderdaad zolderkamers zijn. De BC Mesdagstraat, en later ook Arcade, heeft eigen documenten van De Key overlegd waarin duidelijk vermeld staat dat de ruimtes zolderkamers zijn.  Zelfs toen de BC met de officiële blauwdrukken van het bouwplan is gekomen is dit door de directie van De Key genegeerd. Zowel de BC als Arcade werden aan het lijntje gehouden.

Pas nadat Arcade ten einde raad een advocaat heeft ingeschakeld, en de advocaat de blauwdrukken en informatie van BWT nogmaals naar de directie heeft gestuurd is de directie overstag gegaan voor het complex Mesdagstraat. Terwijl het duidelijk is dat het probleem verder reikt dan één complex. Ook in andere complexen is sprake van zolderkamers, zoals Arcade en de BC’s steeds hebben aangegeven en ook aangetoond. De verhuurders zou die ruimtes dus ook als zolderkamers moeten kunnen gebruiken.

Daarom is Arcade gedwongen om door te gaan met procederen voor erkenning van deze zolderkamers in andere complexen. Daarnaast heeft De Key de laatste jaren stelselmatig binnentrappen verwijderd die in het verleden met toestemming zijn aangelegd. En huurcontracten afgegeven met een verbod om de zolderkamer te gebruiken als slaapkamer. Dit zijn allemaal onrechtmatige zaken die ook rechtgezet zullen moeten worden.

Overigens moet De Key zelf de beschikking hebben over blauwdrukken. Kennelijk is het eigen archief niet op orde.

Onderhoudsabonnement

Een andere zaak betreft het onderhoudsabonnement en de lijst van reparaties die daaronder zouden vallen. Deze lijst is na een adviesronde met Arcade, eenzijdig door De Key aangepast. Daarbij werden zaken weggelaten en zijn er duidelijke verschillen ontstaan tussen de adviesversie en de versie die De Key hanteert. Dit is in eerste instantie aangekaart door een attente huurder waarvan een kapotte toiletbril niet vervangen wordt. Terwijl dit volgens de adviesversie van het abonnement wel zou moeten. Nadat de zaak bij de huurcommissie is aangekaart probeert De Key de huurder af te kopen. De toiletbril kan vervangen worden als de procedure gestopt wordt. Echter deze huurder (tevens voorzitter van een BC en vrijwilliger bij Arcade) is principiëel en zet de procedure voort.

Helaas is de huurcommissie nalatig door deze zaak niet te behandelen als een overlegwetzaak zoals de huurder dit heeft ingediend. Pas na tussenkomst van de ombudsman wordt het een overlegwetzaak. Bovendien voegt Arcade zich bij deze zaak. Ook nu weer komt De Key met een halfslachtig voorstel van de toiletbril vervangen, en dan is het toch in orde? Niet dus. Het gaat om het belang van alle huurders. En om het goed functioneren van De Key. Met andere woorden Arcade gaat door. En jawel, kort voor de zitting gaat De Key overstag.

Dat De Key de huurder probeert af te kopen en daarmee de procedure te stoppen duidt er op dat De Key zich ervan bewust is dat zij fout zit. Als je denkt sterk te staan is een “afkoopsom”  niet nodig. Al met al een negatieve grondhouding.

Huismeester

Ook met betrekking tot de (imaginaire) huismeester botst het tussen diverse BC’s en De Key. Bij veel complexen is ergens in 2010 de post huismeester opgevoerd bij de servicekosten, voor een paar euro per maand. Wel alleen bij nieuwe verhuringen, zonder dit kenbaar te maken. Maar omdat dit een wijziging is van het servicekostenpakket, corporatiebreed, had hierover advies gevraagd moeten worden aan zowel Arcade als aan betrokken BC’s. Dit is nooit gebeurd. Daarmee is de invoering sowieso onrechtmatig.

Diverse BC’s hebben pas veel later (De Key houdt de informatie achter!) door dat huurders in hun complex betalen voor een huismeester die in hun ogen niet bestaat en tekenen protest aan. Het verweer van De Key is in feite het opwerpen van een rookgordijn. Als de BC’s vragen om een takenpakket van de huismeester volgt steevast het takenpakket van de beheerder. Zonder specifieke, extra taken die toegeschreven zouden kunnen worden aan een huismeester. Terwijl voor servicekosten De Key wettelijk verplicht is om alle taken en kosten te specificeren.

Een huurder is naar de huurcommissie gestapt. Ook daar komt De Key met hun rookgordijn door de beheerder en huismeester te verwarren. Zonder specifieke en extra huismeestertaken te specificeren. Helaas trapt de huurcommissie daar in met een vreemde redenering. De beheerder houdt spreekuur en rijdt regelmatig door de buurt, dus is de huismeester  zichtbaar. Het moet niet gekker worden.

Het betekent dat de BC’s ook hiervoor naar de rechter zouden moeten stappen om hun gelijk te behalen. Echter het budget is zeer beperkt en een advocaat kost veel geld. De BC’s staan daardoor met de rug tegen de muur! Waar kunnen BC’s nog terecht? Zou een klacht bij de Raad van Commissarissen kunnen helpen?

Huurverhoging

Bij de huurverhoging van 2017 gaat het in een aantal complexen mis. Daar worden ten onrechte te hoge huurverhogingen opgelegd. Geheel in strijd met het eigen huurbeleid dat in overleg met Arcade is vastgelegd. Huurders die bezwaar maken worden automatisch doorgestuurd naar de huurcommissie. Echter deze oordeelt alleen over de wettelijke kaders en niet over het interne beleid van De Key. Met als gevolg dat deze huurders bot vangen bij de huurcommissie. De Key had deze huurders door moeten verwijzen naar de geschillencommissie. Later heeft Arcade dit bij de directie aangekaart en verzocht om dit recht te zetten. Dit is zonder meer en ongemotiveerd afgewezen. Ook hier zouden de huurders en Arcade naar de rechter moeten stappen. Maar Arcade heeft al twee rechtzaken lopen, over de statuten en de boedelscheiding.

 

In bovenstaande zaken is duidelijk dat de grondhouding van De Key ten aanzien van de huurders behoorlijk negatieve is. Ook al weet de directie dat zij fout zit, de directie wil nooit toegeven, probeert het af te kopen of traineert de zaak. Dat is eigenlijk al veel langer aan de gang. In onze laatste gedrukte nieuwsbrief van november 2017, meegezonden in december met de informatiekrant van De Key, hebben wij al aandacht hieraan besteed in een lang artikel getiteld “anti-huurdersbeleid”. Een opsomming van kwesties waarbij de huurders met een kluitje het riet ingestuurd of voorgelogen worden. Hetgeen identiek is aan een negatieve grondhouding.

Hoe lang moet dit nog doorgaan? Moeten de huurders voor elk probleem, voor alles en nog wat naar de rechter stappen? Dit kan toch niet de normale gang van zaken zijn bij een sociale verhuurder? Is hier sprake van wanbeleid ten aanzien van huurders? Zou de Raad van Commissisarissen hier iets aan kunnen doen?”

 

 

 

Door Actie Radius

“Knelpunten van de Huurverhoging 2019

Het voorjaar is traditioneel de tijd voor de huurverhogingen. Uiteraard is daar het een en ander aan vooraf gegaan. In 2018 hebben de Woonbond (huurders) en AEDES (corporaties) onderhandelt over een Sociaal Huurakkoord. Dat hebben ze ook bereikt, namelijk een verhoging gelijk aan de inflatie. Wel met de mogelijkheid dat corporaties die het financiëel moeilijk hebben daar 1% bovenop mogen doen. Wel blijft de huursom benadering in stand. Dit betekent dat die inflatienorm, plus die eventuele 1%, een gemiddelde verhoging is. Sommige huurders een hogere, sommige een lagere verhoging. Aan die 1% extra zijn wel een voorwaarden verbonden. De corporatie moet aan de huurdersorganisatie tijdig en goed gemotiveerd aan kunnen tonen dat zij financiëel in zwaar weer zit.

Echter dit Huurakkoord is te laat gekomen om dit op tijd wettelijk vast te kunnen leggen. Wel heeft de minister in haar huurverhogingsbrief nadrukkelijk de corporaties aanbevolen om dit Huurakkoord wel toe te passen. Vooruitlopend op de wettelijke regeling.

In het voorstel dat De Key bij Arcade heeft ingediend ter advisering is De Key uitgegaan van de inflatie plus die 1% extra verhoging. Arcade is het niet eens met deze 1% extra en heeft goed gemotiveerd aangegeven dat De Key de zwakke financiële positie onvoldoende heeft gemotiveerd. Daarbij heeft De Key niet alle informatie beschikbaar gesteld aan Arcade. Bovendien is dit onderdeel op het allerlaatste moment op de agenda van het overleg gezet. Zodat Arcade zich nooit heeft kunnen voorbereiden. Daarnaast is bekend dat De Key plannen (en dus ook geld) heeft voor grootschalige bouw van studenten- en starterswoningen. En lost De Key versneld haar leningen af. Zo zwak is de financiële positie dus niet!

Het antwoord van De Key op het Arcade-advies is ronduit teleurstellend. Het wordt volledig terzijde geschoven. Ook adviezen over betere informatie aan de huurders legt De Key naast zich neer. Arcade gaat zich hierover beraden.

Eén bijzonder puntje wil Arcade er nog uitlichten. Het is gebruikelijk dat huren van sociale huurwoningen nooit uitstijgen tot boven de liberalisatiegrens. Deze grens is nu 720,42 euro. Toch wil De Key wel dat de huren door de verhoging boven deze grens uitkomen. Want dan betaalt De Key voor deze woningen geen verhuurdersheffing, een soort belasting voor sociale verhuur. Arcade is hier fel tegen. Toch gaat De Key dit doorzetten. De huurders die dit overkomt zouden bezwaar moeten maken tegen hun huurverhoging. Niet bij de Huurcommissie, maar bij de Geschillencommissie van De Key zelf. Wel samen met Arcade om een goede brief op te stellen. Het is toch bizar dat huurders teveel huur moeten betalen om De Key belastingvoordeel te geven!

Huurders die bezwaar maken tegen de huurverhoging krijgen meestal een standaardbrief van De Key waarin staat dat zij dit bezwaar naast zich neerleggen en dat de huurders geen kans maken bij de Huurcommissie. Dat klopt meestal ook. De Huurcommissie toetst de wet, niet het eigen beleid van De Key. Wat De Key gewoon vergeet te melden is waar de huurders met hun bezwaar wel terecht kunnen. Dat is de Geschillencommissie van De Key. En dat is vaak het geval bij huurverhogingskwesties.

De brief die huurders ontvangen bevat geen achtergrond informatie. Daarvoor wordt verwezen naar de website en de bijgesloten Huurkrant. Echter zonder te vermelden dat de Huurkrant algemene informatie geeft. En de website het specifieke beleid van De Key. In beiden staat niets over het dringende advies van de minister om het Huurakkoord wel toe te passen. En op de website van De Key worden slechts de percentages genoemd van 3,0% en 1,6% plus de grens van 651,03 euro waaronder en waarboven deze percentages gelden. Helemaal niets over het gemiddelde (de huursom). Volgens het Huurakkoord 1,6%. Terwijl De Key wel daarvoor de 1% extra hanteert, zonder enige uitleg. Eigenlijk onvoldoende en eenzijdige informatie.

De knelpunten van de Huurverhoging

De Key heeft aandacht voor huurders die door de huurverhogingen financiëel in de knel komen of al zijn gekomen genegeerd. Wel zegt De Key tegen Arcade dat iedereen altijd kan aankloppen. Maar dit wordt niet bekend gemaakt aan de huurders zelf. Daarom hieronder standpunten met betrekking tot knelpunten van de Huurverhoging.

“Goedkoop” scheefwonen

Huurders met een inkomen hoger dan 42.436 euro die in een sociale huurwoning zitten worden beschouwd als scheefwoners. Zij hebben eigenlijk geen recht op zo’n woning. Daarom krijgen zij een extra huurverhoging, dit jaar 5,6%. Voor wie ver boven deze grens verdient kan wel iets anders vinden. De meesten zullen dit al gedaan hebben. Maar wie net iets meer verdient kan geen kant op de overspannen woningmarkt. En toch elk jaar een forse huurverhoging. Arcade kan zich voorstellen dat het op een gegeven moment teveel wordt. Zeker voor die huurders die bijvoorbeeld tegen hun pensioen aanzitten, met een inkomensval in het vooruitzicht.

Ook ouders met een relatief laag inkomen. Maar wel met inwonende volwassen kinderen. Het gezamenlijke inkomen kan boven de grens uitkomen. Met forse huurverhogingen. Als de kinderen eindelijk zelf woonruimte vinden blijven de ouders achter met een flink verhoogde huur, maar wel met een laag inkomen. 

In beide gevallen kunnen huurders uiteindelijk financiëel in de knel komen te zitten. En zouden huurbevriezing of -verlaging moeten kunnen krijgen.

“Duur” scheefwonen

Dit komt vaker voor dan goedkoop scheefwonen. Noodgedwongen omdat er niets anders is zijn zij begonnen met een hoge aanvangshuur. Maar wel elk jaar huurverhogingen terwijl het inkomen gelijk is gebleven of mogelijk achteruit is gegaan. Misschien zelfs werkloos geworden. Kortom op veel manieren kunnen huurders in de knel komen te zitten. Huurbevriezing of zelfs verlaging moet mogelijk kunnen zijn.

Vrije sector

Ook in de vrije sector heeft De Key de afgelopen jaren de maximaal toegestane huurverhoging gevraagd. Met een hoge aanvangshuur en hoge percentages elk jaar kan ook voor sommige van deze huurders een grens bereikt worden. Huurbevriezing cq -verlaging zou hen enorm helpen.

Inkomensval

Huurders die hun baan verliezen, met pensioen gaan of die een eenmalige uitkering (bijv. ontslagvergoeding) hebben ontvangen kunnen op grond van hun inkomen van twee jaar terug een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen van 5,6%. Terwijl het huidige en toekomstige inkomen tot onder de grens van 42.436 euro is gedaald. Deze huurders moeten altijd bezwaar maken. Zij hebben recht op een lager percentage. Wel moeten zij hun huidige financiële situatie met papieren kunnen bewijzen. Misschien is zelfs een huurbevriezing of –verlaging gewenst en mogelijk.

Tot slot nog een opmerking over huurbevriezing en –verlaging. In het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en AEDES zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van huurbevriezing en –verlaging. Zie hiervoor de website van de Woonbond. Ook hiervoor geldt dat het nog niet wettelijk is vastgelegd. Maar dat de minister de corporaties dringend adviseert zich er wel aan te houden. Echter ook hier blijkt De Key eigenwijs en wijst verzoeken voor huurbevriezing af op grond van het feit dat dit nog geen wettelijke verplichting is. Na afwijzing bestaat er wel de mogelijkheid om naar de gechillencommissie van De Key te stappen. Maar of dit iets zal opleveren is niet te voorspellen. In ieder geval geldt: nooit geschoten is altijd mis!”

Door Actie Radius

“STARTERS versus TWEEDERANGS HUURDERS

Het zal zo langzamerhand doorgedrongen zijn bij alle huurders van De Key. Onze corporatie richt zich volledig op woonstarters, waaronder studenten. Een uit de hand gelopen hobby van onze directeur, de heer Bobbe? Terwijl vrijwel iedereen van mening is dat het huisvestingsprobleem van woonstarters een zaak van alle corpraties en de gemeente is. En niet van één corporatie in het bijzonder.

Voor we verder gaan eerst een terugblik. Enkele huurders zijn op internet gaan zoeken. Daar is een blog uit 2012 van directeur Bobbe boven water gekomen met de kop: “Dudok Wonen steeds meer een starterscorporatie”. Laat Dudok Wonen nu de corporatie zijn waar onze directeur hiervoor heeft gewerkt. Echter verder speuren en doorclicken heeft geen nieuwe informatie opgeleverd. Behalve een aantal meldingen van : dit document is niet meer beschikbaar”. Kennelijk zijn deze van het internet verwijderd. Waarom zou dit gebeurd zijn? En door wie? Zou er soms iets te verbergen zijn? En waarom is het startersverhaal bij Dudok Wonen niet doorgegaan? Want het huidige Dudok Wonen is nog steeds een gewone, algemene corporatie. Wie het weet mag het zeggen.

Daarna is hij als directeur bij De Key gekomen en is hij bij De Key opnieuw begonnen met zijn startershobby. Hij weet Arcade (het oude bestuur) een rad voor ogen te draaien. “We doen het rustig aan, het zal zo’n vaart niet lopen”. Maar door met een onverhoedse statutenwijziging te komen wordt het duidelijk dat het toch menens is. Vanuit de achterban (diverse BC’s) komt verzet. Daarom voelt het oude Arcade-bestuur zich gedwongen af te treden. Het nieuwe, huidige Arcade-bestuur stapt eerst naar de toezichthouder en vervolgens naar de rechter. Deze procedures lopen nog.

Dat de zittende huurders door de statutenwijziging nu tweederangs huurders zijn wordt door de directie ontkent. Maar de realiteit is anders. Zoals bij een ontruimingszaak, waar huurders niet mee willen werken aan het dichtmetselen van hun zijramen. Daar stellen de advocaten van De Key letterlijk: “Bovendien behoren deze huurders statutair niet tot de doelgroep”. Dus zijn zij betiteld als tweederangs huurders.

Maar ook bij de huurverhoging wil De Key 1% extra boven de inflatie omdat De Key stelt dat zij financiëel moeilijk zitten. Maar wel miljoenen investeren in studenten- en starterswoningen, een heel complex in Heemstede verkopen, ook het bezit in Zandvoort staat in de etalage en leningen versneld aflossen. En dan beweren dat De Key financiëel krap zit?. Hoe verzin je zoiets. In feite komt het er op neer dat De Key kiest voor het startersverhaal en niet voor de zittende huurders. Door de extra huurverhoging moeten zij mede het startersverhaal financieren. Daarmee zijn zij tweederangs huurders geworden.

Alles wijs er op dat De Key met de directeur als gangmaker gewoon alle zeilen bijzet om De Key volledig om te toveren tot een starterscorporatie. Wat mislukt is bij Dudok Wonen moet nu koste wat het kost doorgezet worden bij De Key. Onder andere (geheel buiten Arcade om) heeft De Key een convonant gesloten voor de bouw van honderden studentenwoningen. Door al die investeringen ten behoeve van het startersverhaal blijft er onvoldoende geld over voor bijvoorbeeld renovatie en verduurzaming. Ook hierdoor zijn de zittende huurders als tweederangs huurders te beschouwen.

In de gewone wooncomplexen heeft De Key de strategie ook volledig gericht op starters met tijdelijke contracten. En grotere woningen gaan opgedeeld worden en verhuurd aan meerdere starters of studenten. Ook met tijdelijke contracten. De zittende huurders en hun BC’s zijn daar absoluut niet blij mee, Gewone wooncomplexen zijn niet gebouwd en geschikt als studentenwoningen. Deze strategie zal zeker ten koste gaan van de sociale cohesie en de leefbaarheid. Helaas zijn hun argumenten botweg ter zijde geschoven. Alles moet wijken voor de startershobby van de directeur. Voor hem staan de zittende huurders zonder meer op de tweede plaats.

Op de een of andere manier heeft de directeur een lobby bij NUL20, het tijdschrift over volkshuisvesting van de gemeente. Het startersverhaal krijgt daarin veel aandacht. Maar ook bij discussieavonden in Pakhuis de Zwijger, georganiseerd door NUL20. Bij een zo’n avond worden aan onze directeur een aantal kritische vragen gesteld. Daarop trekt de directeur fel van leer, hij verdedigt zich zeer fanatiek. Zozeer dat het er op lijkt dat zijn startershobby inmiddels een obsessie is geworden. Gewoon eng.

Al met al is er maar één conclusie mogelijk:

De directeur van De Key maakt meer kapot dan ons tweederangs huurders lief is!

Waarvan acte.”

 

Door Actie Radius

“In de politiek is de marktwerking al enkele decennia de heilige graal van de neo-liberalen. Door concurrentie op de markt zou het allemaal goedkoper (en beter) gaan worden. Na al die jaren moet nu afgevraagd worden wat dit heeft opgeleverd. En dan met name voor de woningmarkt. Als ik zo om mij heen kijk in het Amsterdamse zie ik alleen maar veel hogere huren en koopprijzen. Dit lijkt dus het tegendeel van hetgeen beoogd is. Hoe kan dit?

Het ideale plaatje van de marktwerking is dat iedereen zich houdt aan de ongeschreven regel van leven en laten leven, van geven en nemen. Helaas hebben teveel mensen “last van” hebzucht en zelfverrijking, alleen nemen en niks geven. Zowel legaal (zaken, olichargen) als illegaal (corruptie, criminaliteit). En dan werkt het ideale plaatje niet meer. Dan wordt het evenwicht verstoord. En werkt de concurrentie niet meer als mechanisme om de prijzen laag te houden. Daarnaast speelt nog een andere factor, namelijk schaarste. Iets dat schaars is wordt door de marktwerking automatisch duurder. Prijsopdrijving, wat de gek er voor geeft. En als iets zeldzaam is trekt het aasgieren/speculanten aan. Er valt veel te verdienen. Uiteindelijk leidt dit in veel gevallen tot een sterke tweedeling.

Met name deze laatste factor, schaarste, speelt een constante rol bij de woningmarkt. En dat is al van oudsher zo en dat zal zeker in de toekomst ook zo blijven. Want hoeveel er ook gebouwd wordt het is kennelijk nooit genoeg. Volgens de toemalige minister Blok zou de markt zijn werk kunnen doen na alle maatregelen die hij heeft genomen. Echter Blok heeft ook sterk gelobbyd, met name in het buitenland, om investeerders en beleggers te interesseren voor de Nederlandse woningmarkt. Hij heeft hen ook goede winsten voorgespiegeld. Tja nu zitten we daardoor opgescheept met buitenlandse, naast onze eigen, speculanten. Met andere woorden Blok heeft zelf gezorgd voor de verstoring van zijn eigen marktwerking.

Gelukkig hebben we in Nederland nog onze corporaties voor de sociale huurders. Hoewel het in die sector ook niet overal toppie is geeft het voor veel mensen een betaalbaar dak boven het hoofd. Echter boven de liberalisatiegrens is het volop marktwerking. En dus speculatie, prijsopdrijving en tweedeling vanwege de schaarste. Waardoor er geen of nauwelijks aanbod is in het middensegment. Met allerlei, vaak tijdelijke, kunstgrepen probeert politiek Den Haag om oplossingen te bedenken. Terwijl er in feite maar één echte oplossing is, namelijk reguleren. Helaas is dit in kringen van markt-adepten een vies woord. Ten onrechte. Want door het puntenstelsel door te laten lopen tot bijvoorbeeld huren van 1000 euro wordt er wel een middensegment gecreëerd. Nu gaan woningen die volgens het puntenstelsel een huur van 850 euro zouden moeten krijgen de deur uit voor pakweg 1250 euro. Een verdere en gedeeltelijke regulering van de woningmarkt lost dit probleem op. De commissie Van Gijzel (officiëel adviseur middensegment) heeft dit ook aanbevolen. Evenals AEDES (koepel van corporaties). Maar minister Ollongren neemt deze adviezen niet over. Zij kiest ervoor om de speculanten in bescherming te nemen.

Daarnaast zou ook de factor van de WOZ in het puntenstelsel verkleind moeten worden. Want de WOZ is tegenwoordig een speculatieve verkoopwaarde en heeft niets meer te maken met de reële waarde van een woning. Overigens zou voor sociale huurwoningen een WOZ van nul komma nul moeten gelden. Tenslotte heeft een sociale huurwoning geen verkoopwaarde.

Mijn slotconclusie is dat de marktwerking voor de huurmarkt totaal niet werkt. Er is altijd regulering nodig. En in de politiek moet de discussie niet gaan of er gereguleerd moet worden, maar over hoe en in welke mate er gereguleerd moet worden. Eigelijk ook een verborgen stemadvies. Huurders moeten nooit meer stemmen op partijen die alleen voor marktwerking zijn. Zoals VVD, D’66, CDA en FvD.”

 

Door Actie Radius

Eind januari heeft De Key het besluit genomen dat de zolderkamers in het complex Mesdagstraat gebruikt mogen worden als slaapkamers. Eindelijk, dit heeft veel te lang geduurd. Bijna vijf en een half jaar heeft de bewonerscommissie, samen met Arcade en andere BC’s, hiervoor moeten knokken.

Even een korte terugblik. In het najaar 2013 krijgen diverse BC’s te horen dat hun zolderkamers bergingen zijn en dat deze niet meer als verblijfsruimte gebruikt mogen worden. Ondanks dat de BC’s met veel bewijzen van het tegendeel zijn gekomen geeft de directie geen krimp. Ook Arcade wordt jarenlang door de directie aan het lijntje gehouden. De details zal ik de lezers besparen.

Wat heeft dan de uiteindelijke doorslag gegeven? Arcade en de BC’s hebben ten einde raad een advocaat ingeschakeld om een rechtzaak te beginnen. Eerst vraagt de advocaat aan De Key om de brandweerrapporten omdat De Key de brandveiligheid als argument gebruikt. Zoals verwacht bestaan deze rapporten niet. Daarna verstuurt de advocaat op verzoek naar De Key de informatie van Bouw en Woning Toezicht die de BC’s hebben opgevraagd. Hierin staat o.a. dat de zolderkamers geregistreerd staan als slaapkamers. En ziedaar het wonder. Op grond van deze informatie van BWT neemt de directie de beslissing om het gebruik als slaapkamer toe te staan.

Er zit nog wel een addertje onder het gras. Een klein jaar geleden hebben de BC’s in een overleg met de directie deze informatie van BWT ook naar voren gebracht. De blauwdrukken waarop duidelijk leesbaar slaapkamer staat vermeld hebben op tafel gelegen. Echter toen heeft de directie deze blauwdrukken geen blik waardig gekeurd. In het verslag dat de BC’s naar De Key hebben gestuurd hebben zij de informatie van BWT nogmaals benadrukt.

Hier is maar één conclusie mogelijk. De grondhouding van de directie ten aanzien van huurders is verkeerd, negatief. In dit geval zeker. De huurders worden jarenlang niet serieus genomen. Pas als er een rechtzaak dreigt gaat De Key overstag. Helaas gezien mijn jarenlange bemoeienis met huurdersproblemen moet ik constateren dat deze negatieve grondhouding ook voorkomt bij andere kwesties.

Maar goed voor de Mesdagstraat zijn we er uit. Dat is goed gekomen. Echter voor veel andere complexen geldt hetzelfde. Ook daar bevinden zich bestaande zolderkamers. En ook daar staan deze bij BWT geregistreerd als slaapkamer en/of verblijfsruimte. Dus de strijd gaat nog wel een tijdje door.“

 

Actie Radius: Deze controverse met De Key speelt nu al bijna vijf jaar. Bewonerscommissies en huurders kregen destijds te horen dat hun zolderkamers niet meer gebruikt mochten worden als slaap-, studeer- of werkkamer. Het zouden bergingen zijn. Uiteraard gaan bewonerscommissies en huurders hiermee niet akkoord. Ook Arcade vraagt opheldering. Want zo’n verandering is gewoon nieuw beleid waarvoor geen advies is gevraagd. Tot verbazing van iedereen ontkent de directie dat het een nieuw beleid is. Zolderkamers “worden al jaar en dag verhuurd als bergingen”. Dit is een grove leugen.

Enkele bewonerscommissies laten het hierbij niet zitten. Zij weten met behulp van veel huurders veel bewijsmateriaal boven tafel te krijgen dat het wel degelijk altijd zolderkamers zijn geweest. Ook in documenten van De Key zelf staat de vermelding van zolderkamers. Dit wordt door De Key terzijde geschoven en bestempeld als “onzorgvuldige formuleringen”.

Om de impasse te doorbreken stelt Arcade het nogmaals aan de orde in het overleg met de directie. Daar wordt door de directie toegezegd om de kwestie zolderkamers genuanceerd per complex te bekijken. Van dat bekijken komt niets terecht en al helemaal niet van genuanceerd. Dus kaart Arcade de kwestie opnieuw aan. Nu komt De Key met het voorstel voor een werkgroep. Arcade levert twee mensen. De Key blijft in gebreke. Dus weer aangekaart. Nu vraagt De Key om informatie om welke complexen het gaat. Alsof zij hun eigen bezit niet kennen. Arcade schrijft een memo. Daarna valt weer een diepe stilte. Kortom Arcade wordt gewoon aan het lijntje gehouden.

Anderhalf jaar geleden zijn enkele bewonerscommissies het zat en schrijven een dringende brief waarin zij eisen dat de zolderkamers ook als zodanig worden erkend. Daarop volgen er een paar besprekingen met de directie. Bij een daarvan komt de brandweer een uitleg geven over brandveiligheid in het algemeen. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen en zolderkamers. Afgesproken wordt dat een volgende keer de brandweer zelf de zolderkamers zou komen bezichtigen. Echter deze afspraak is om de een of andere duistere reden nooit doorgegaan.

Inmiddels hebben de bewonerscommissies contact opgenomen met Bouw en Woning Toezicht (BWT). Hieruit blijkt dat de zolderkamers altijd, en dus nog steeds, geregistreerd staan als slaapkamers. Het zijn dus gewoon verblijfsruimtes. Ook wat betreft de brandveiligheid is er geen probleem. Daarvoor gelden dezelfde eisen als voor de woningen. Met uiteraard de aanbeveling van rookmelders en voorzichtig met vuur.

Tot enorme verbazing van de bewonerscommissies komt De Key begin februari van dit jaar met een notitie over (ver)bouwvoorschriften uit het bouwbesluit. Dit wordt door de bewonerscommissies op grond van hun informatie van BWT weerlegd. Er hoeft niets ge- of verbouwd te worden. Het zijn altijd al verblijfsruimtes, En er zijn geen extra eisen ten aanzien van brandveiligheid. De bewonerscommissies leggen dit vast in een verslag van de bijeenkomst.

In juni van dit jaar komt er bij Arcade een brief binnen van De Key met daarin een algemeen verbod op het gebruik van zolderkamers. Gebaseerd op dezelfde nieuw- en verbouwvoorschriften van het bouwbesluit. Terwijl in een ministeriëel schrijven duidelijk gesteld wordt dat deze voorschriften niet gelden voor bestaande bouw. En bij deze zolderkamerkwestie gaat het om bestaande situaties in bestaande bouw. En dus is het verbod ongefundeerd. Navraag bij BWT leert dat zij dit een vreemde brief vinden en dat dit nooit van toepassing kan zijn op de zolderkamers in onze complexen die zij hebben bezocht. BWT stelt expliciet dat op grond van het bouwbesluit het gebruik van de zolderkamers als verblijfsruimte niet verboden kan worden. Daarnaast is dit algemeen verbod ook in strijd met de eerder toegezegde genuanceerde benadering per complex. Achteraf kan afgevraagd worden waarom het bezoek van de brandweer niet is doorgegaan. Om te voorkomen dat de brandweer, net zoals BWT, geen probleem zou hebben met de brandveiligheid?

In het antwoord van de bewonerscommissies op de brief van De Key hebben zij de eis gesteld dat zolderkamers als zodaig erkend moeten worden. En dat huurders deze gewoon als verblijfsruimte kunnen gebruiken. Bovendien dat de beoordeling van zolderkamers uitsluitend gedaan moet worden door BWT en de brandweer. Dus een onafhankelijk oordeel.

Arcade heeft een juridisch antwoord geschreven en de brief van de bewonerscommissies overgenomen en als bijlage meegezonden. Arcade heeft hierbij een ultimatum van drie weken gesteld voor de erkenning.

Afgevraagd kan worden waarom De Key zo hardnekkig blijft vasthouden aan een verbod op het gebruik van de zolderkamers. En uiteindelijk komt met ongefundeerde argumenten voor zo’n verbod. Het lijkt erop dat De Key bewust heeft toegeschreven naar zo’n verbod. En alle inbreng van bewonerscommissies en huurders hierbij negerend. Dit zou aan te merken zijn als een vorm van manipulatie. Misschien zelfs van onbehoorlijk bestuur.

Bij sommige huurders leeft de gedachte dat De Key bewust probeert aan te sturen op het afpakken van de zolderkamers. Eerst een verbod. En als het toch niet gebruikt kan worden dan afpakken. Daarna de zolderverdieping verbouwen tot een zelfstandige wooneenheid. Om zo meer huurpenningen binnen te krijgen. Dit zou te gek voor woorden zijn. Dat zou niet mogen gebeuren.

Door Actie Radius

“Huurders dupe van onderbuikgevoel directeur?

Op zich een vreemde vraag. Maar deze vraag komt voort uit het zolderkamer dossier. Om te beginnen eerst een korte terugblik. Zo’n jaar of vijf geleden worden bewonerscommissies verrast door De Key. Hun zolderkamers worden plotseling als bergingen aangemerkt. Terwijl deze in de meeste gevallen al negentig jaar zolderkamers zijn. Natuurlijk roept dit verzet op. Ook Arcade trekt aan de bel bij de directie dat dit niet zomaar kan. Tot stomme verbazing van betrokkenen krijgt Arcade als antwoord dat het al jaar en dag bergingen zijn geweest. Een botte leugen.

Huurders en bewonerscommissies komen met overtuigend bewijsmateriaal dat het wel degelijk altijd zolderkamers zijn geweest en feitelijk nog steeds zijn. Arcade blijft aan de bel trekken. Maar wordt voortdurend aan het lijntje gehouden. Daarom heeft de werkgroep zolderkamers in januari 2017 een stevige brief naar de directie gestuurd met de eis dat de zolderkamers als zodanig erkend moeten worden.

Naar aanleiding van onze brief volgen enkele overleggen. Waarvan een bezichtiging is van de zolderkamers. En een ander met de brandweer over brandveiligheid. Uit het verhaal van de brandweer blijkt dat er met de brandveiligheid op zich niets mis is. Voor zolderkamers geldt hetzelfde als voor woningen. Een of meer vluchtwegen en bereikbaar voor de ladder. Afgesproken wordt dat de werkgroep een memo schrijft wat zij precies willen (alsof dat nog niet duidelijk is). En dat bij een volgende bijeenkomst dit op de agenda staat. Daarnaast zal de brandweer uitgenodigd worden om de zolderkamers zelf te beoordelen.

Echter voor deze nieuwe bijeenkomst in februari komt De Key de gemaakte afspraken niet na. Geen brandweer dus. Ons memo niet geagendeerd. Wel komt De Key met een dubieus document, vol met foute aanames. Duidelijk geschreven om het gebruik van zolderkamers te willenverbieden. Dit lijkt op manipulatie. Niet echt leuk.

Het document gaat uit dat het bergingen zijn die verbouwd moeten worden tot zolderkamers, en dat daar vergunningen voor nodig zijn. Terwijl het bestaande zolderkamers zijn. Dat De Key geen dubbelglas of radiatoren zal aanbieden omdat huurders dan zullen denken dat het zolderkamers zullen zijn. Terwijl dit aanbod allang geleden is gedaan en veel bewoners dit ook hebben. Bovendien hebben veel bewoners ook gebruik gemaakt van het aanbod bij de renovatie voor een binnentrap naar hun zolderkamer. De rest van de onzin in het document van De Key zullen we de lezers besparen.

Afgelopen najaar heeft de BC Mesdagstraat contact opgenomen met Bouw en Woning Toezicht om de zolderkamers te inspecteren en te beoordelen. Hieruit blijkt dat er niets mis is. Het staat gewoon geregistreerd als zolderkamer. En ook de brandveiligheid is geen probleem. Hiervoor gelden dezelfde normen als voor de woningen. Onder andere extra rookmelders in het trappenhuis worden aanbevolen.

In de discussie hebben wij ons best gedaan om De Key te overtuigen van haar ongelijk. Maar helaas wil De Key niet echt luisteren. Steeds komt de directeur uit op “ïk kan hiervoor geen verantwoordelijkheid nemen” of “dat kan ik niet over mijn hart verkrijgen”. Kortom bij gebrek aan echte argumenten terugvallen op zijn onderbuitgevoel. In ieder geval niet realistisch. Want stel dat er in plaats van een zolderkamer op die verdieping zich een woning bevindt dan wordt deze wel verhuurd en dus ook bewoond.

Tijdens de discussie zijn ook de binnentrappen ter sprake gekomen. In zo’n situatie vindt de directeur de brandveiligheid van de zolderkamer niet echt een probleem. Op de vraag waarom dan bij een nieuwe verhuring deze binnentrap is weggehaald blijft het stil.

Zoals bekend bestaat er volgens de brandweer en Bouw en Woning Toezicht geen verschil tussen zolderkamers en de woningen wat betreft de brandveiligheid. Zij moeten dan ook als deskundigen het laatste woord krijgen over het gebruik van zolderkamers. Dit mag nooit afhangen van het onderbuikgevoel van een directeur. En als de directeur dan het gebruik van zolderkamers wil verbieden dan moet hij ook de woningen niet laten bewonen. Want verschil is er niet wat betreft brandveiligheid. En dus niet meer verhuren.

Overigens indien er iets niet in orde is wat betreft de brandveiligheid is het de taak, de verplichting zelfs, van De Key om hier iets aan te doen. En niet zomaar een verbod uitvaardigen!

Wij hebben begrepen dat er inmiddels huurders zijn die in hun huurcontract een passage hebben dat hun zolderkamer een berging is. En dat zij deze niet mogen gebruiken als slaapkamer. Dit is feitelijk onwettig. Er is sprake van een beleidswijziging en deze is nooit gecommuniceerd met de huurdersvertegenwoordiging. Zoals wettelijk verplicht is.”