Arcade heeft al eerder geschreven over de wekelijkse acties van NIET TE KOOP, een groep actieve huurders die zich blijft verzetten tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Op zaterdag 2 oktober is het Bickerseiland het toneel van de actie. Dit keer gaat het niet alleen over de verkoop van sociale huurwoningen. Er is meer aan de hand op dit historisch deel van Amsterdam.

Bijvoorbeeld: een leeggekomen seniorenwoning gaat verhuurd worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract. Terwijl een 91-jarige buurtbewoner graag van zijn bovenwoning naar beneden wil. Waarom kan de ‘Van-Hoog-Naar-Laag-regeling’ niet van toepassing zijn? Ook staat er op dit moment een  woning te huur in de vrije sector voor maar liefst 1500 euro in de maand. Voor veel mensen staat dit gelijk aan bijna hun maandinkomen! Waarom geen middenhuur waar veel vraag naar is?

Maar om de droevenis compleet te maken wordt er een heel woonblok overgeheveld naar Lieven de Stad, de commerciële dochter-BV van De Key. Dit betekent dat ook deze huren worden opgeschroefd tot ver boven de betaalbaarheid van de meeste Amsterdammers.

De BC is zeer ontstemd door dit beleid van De Key op hun eiland. Dit beleid maakt de wooncrisis alleen maar groter. Daar zou een sociale verhuurder toch niet aan mee moeten doen? Daarom heeft de BC een oproep op het Bickerseiland verspreid om op 2 oktober hiertegen te demonstreren.

Demonstratie start om twee uur bij de te koop staande woning in de Grote Bickersstraat 297. Het is lekker druk. Naast de gebruikelijke kern van actiegroep NIET TE KOOP zijn er veel eilandbewoners. Ook is er muziek met een accordeon, klarinet en saxofoon. De sfeer is uitstekend. De ramen van de woning worden zoals elke week volgeplakt met affiches. Ook buurtbewoners geven duidelijk aan dat het huidige beleid van De Key niet deugt. Het maakt de sociale cohesie en het buurtgevoel kapot. Als voorbeeld wordt genoemd de zwemsteiger, waar bij mooi weer het Engels en Russisch overheersen. Maar bij buurtactiviteiten ziet men deze bewoners nooit. Ook expats die hier maar kort wonen verstoren de sociale cohesie.

Daarna volgt een rondje over het eiland met de muziek voorop. Eerst naar de Bickersgracht. Daar wordt even stil gestaan bij de kinderboerderij ‘De Dierencapel’. Verderop bij de seniorenwoning die verhuurd gaat worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract worden weer toespraken gehouden en leuzen gescandeerd. Vervolgens gaat de stoet naar het begin van de Bickersgracht. Daar staat de woning te huur voor 1500 euro. Hoewel, een paar buurtbewoners melden dat dit inmiddels 2000 euro zou zijn.

Daarna steken we het eiland over naar de kant van het Westerdok. Hier staat het woonblok van architect Paul de Ley, dat overgeheveld wordt naar de commerciële tak van De Key. Hiermee omzeilt De Key de beperking om te kunnen liberaliseren zoals vastgelegd in de Prestatieafspraken. Hier eindigt de demonstratie.

Eind jaren zestig zijn er op het Bickerseiland woningen gesloopt om er kantoren te bouwen. De rest van het eiland zou moeten volgen. Echter de toenmalige bewoners komen in verzet. Dit heeft geleid tot de oprichting van Lieven de Key, een idealistische woningcorporatie die de sociale huurwoningen op het Bickerseiland (en de rest van de stad) wil redden van de ondergang.

Onlangs heeft De Key aangekondigd om de naam te veranderen in Lieven de Key. Komt daarmee het oude idealisme weer terug? Leiden deze protesten van de actievoerende buurtbewoners tot een omslag, een keerpunt bij De Key? Gaat De Key nu voorrang geven aan de wensen van de huurders en een meer huurdersvriendelijk beleid voeren? Gaat ze haar huidige verdienmodel aanpassen en daarmee bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis?

Overigens gaan de wekelijkse acties van NIET TE KOOP gewoon door. Onlangs heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om 500 miljoen van de verhuurdersheffing af te halen voor nieuwbouw en verduurzaming. Daarom vervalt de noodzaak om woningen te verkopen voor groot deel. Of zelfs helemaal.

Meedemonstreren? Zie www.niettekoop.org.

Artikel in Het Parool Bewoners willen niet dat Bickerseiland wordt als de grachtengordel, ‘alleen voor rijken’

Een aantal bewonerscommissies hebben in april 2021 een videoboodschap opgenomen om de nieuwe directeur Karin Verdooren kennis te laten maken met de huurders van De Key. Zo ook de bewonerscommissie Zomerdijkstraat.

De gemeente Diemen gaat in september huurders opleiden tot energiecoach. Energiecoaches zijn deskundige vrijwilligers die medehuurders met behulp van een vragenlijst in een één op één gesprek informeren over energiebesparing. Misschien is dat iets voor u.

Op zoek naar vrijwilligers

De gemeente is nog op zoek naar huurders die zich willen laten opleiden tot energiecoach. U krijgt dan deze maand september een (gratis) training aangeboden van drie dagen (op woensdag 15, 22 en 29 september van 10.00 uur tot 15.00 uur).
Om energiecoach te worden, hoeft u geen technische achtergrond te hebben of veel te weten van energie(besparing). Het is met name belangrijk dat u het leuk vindt om wat u geleerd heeft door te geven aan andere huurders en dat u samen met de bewoner op zoek wil gaan naar de besparingsmogelijkheden die passen bij de bewoner.

Iets voor u?

Huurt u een woning in Diemen en is dit iets voor u? Geef u dan op als energiecoach bij Imke Tegels via het aanmeldformulier op de website van de gemeente Diemen. Heeft u nog vragen dan kunt u haar bellen op dinsdag tot en met donderdag op 06-17544989.

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. De reparatiewet betreft het ongedaan maken van de verruiming van tijdelijke huurcontracten van 2 naar 3 jaar waarbij de verhuurder een minimum termijn mag opnemen. Deze verruiming zal op 1 januari 2022 van kracht worden. Met dit wetsvoorstel wordt deze verruiming zo snel als mogelijk teruggedraaid.

Arcade is aangesloten bij LOShuurders, een informeel samenwerkingsverband tussen huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen. In dat verband is deze reactie  de reparatiewet tijdelijke verhuur opgesteld.

Studenten op de woningmarkt

Voor aanvang van een studiejaar zijn veel aankomende studenten op zoek naar hun eerste studentenkamer. Gelijktijdig is er ook een groep die net is afgestudeerd. Zij moeten hard op zoek naar een nieuwe woning.

Studenten die huren bij een woningcorporatie hebben tegenwoordig bijna allemaal een campuscontract ofwel een huurcontract voor de duur van hun studie. Starters jonger dan 28 jaar kunnen in aanmerking komen voor corporatiewoningen met een vijfjarig jongerencontract, maar velen vinden een tijdelijke woning in de vrije sector.

Wat het begin moet zijn van een eerste volwassen stap op de woningmarkt blijkt het begin van een periode van woononzekerheid met een opstapeling van tijdelijke contracten. Het evaluatierapport Wet doorstroming huurmarkt 2015 dat afgelopen mei is gepubliceerd toont ook aan dat jongeren disproportioneel worden geraakt door tijdelijke huur.

De combinatie van tijdelijke arbeidscontracten en tijdelijke huurcontracten raakt het toekomstperspectief van veel jonge starters. Zij kunnen hierdoor veel stress ervaren. Zij maken zich in de periode dat zij zich moeten ontwikkelen op de arbeidsmarkt en beginnen met het afbetalen van studieschuld, zorgen of ze een nieuw huis na afloop van een tijdelijk contract kunnen vinden.

Campuscontracten zijn een middel om studentenwoningen beschikbaar te houden voor toekomstige studenten. Maar in een krappe woningmarkt gaat dit ten koste van de woonzekerheid van starters.

Woononzekerheid

Tijdelijke huurcontracten hebben een aanzienlijke impact op het leven van de huurders die LOShuurders vertegenwoordigd. Daarom vindt LOShurders het erg teleurstellend dat de Tweede Kamer heeft ingestemd met het amendement van het lid Koerhuis van 2 december 2020 tot Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet (tijdelijke huurkorting), voordat de beloofde evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was afgerond en gepubliceerd.

Het amendement Koerhuis betrof drie fundamentele wijzigingen:

1. Een verlenging van één jaar van de maximale duur van een wooncontract voor zelfstandige woonruimte. Hierdoor wordt de maximale termijn van een tijdelijk huurcontract verlengd van twee naar drie jaar.
2. Introductie van de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract maximaal één keer te verlengen, opnieuw met een maximumtermijn van drie jaar.
3. De mogelijkheid voor verhuurders om een minimale duur op te nemen in het huurcontract. Hierdoor kan de huurder het contract binnen die termijn niet opzeggen.

Deze drie voorgestelde wijzigingen raken huurders omdat zij hun toekomstige woonzekerheid aantasten. Een verlenging van de termijn van tijdelijke huurcontracten draagt niets bij aan de woonzekerheid van starters. Zij moeten nog steeds op zoek naar een andere woning. In de huidige krappe woningmarkt is het lastig om een betaalbare woning te vinden. Er is ook vooraf is geen enkele duidelijkheid of een contract verlengd gaat worden. Dat maakt huurders afhankelijk van de welwillendheid van de verhuurder. Deze afhankelijke positie tast de rechtszekerheid van huurders aan. Een gang naar de huurcommissie of een huurteam bij misstanden als een te hoge huur of slecht onderhoud kan een argument voor de verhuurder zijn om geen verlenging toe te kennen.

LOShuurders verwelkomt de reparatiewet om de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huur zoals voorgesteld in het amendement Koerhuis ongedaan te maken.

Tot slot

Wij hopen dat het evaluatierapport in de Tweede Kamer uitvoerig behandeld wordt in de debatten over de wenselijkheid van tijdelijke verhuur en dat hierbij voldoende aandacht is voor de doorstroming van student naar starter.

• Zienswijze LOS – consultatie reparatiewet tijdelijk verhuur 06-08-2021

Arcade heeft 27 juli 2021 het verzoek van De Key tot het uitbrengen van een zienswijze ontvangen. De zienswijze gaat over de voorgenomen verkoop van de groepswoningen van Amsta in het multifunctionele gebouw De Keyser. Over deze verkoop van De Keyzer door De Key aan vermogensbeheerder Patrizia heeft Arcade vragen gesteld. Deze vragen zijn deels uitgebreid beantwoord.

Hieronder lichten we per vraag toe wat volgens Arcade nog niet volledig is beantwoord:

Is de voorgenomen verkoop concreet opgenomen geweest in een meerjarenbegroting/ jaarbegroting of iets van dien aard. Zo ja, van welke datum en had Arcade van dat voornemen enigerlei wijze op de hoogte kunnen zijn?

Het antwoord vindt Arcade onbevredigend. De Key stelt namelijk dat zij volgens de portefeuillestrategie 2016-2026 BOG afstoot waar dat kan. Ten eerste zou met deze onderbouwing vrijwel elke verkoop van een BOG gerechtvaardigd zijn. Ten tweede was de vraag of de verkoop van dit specifieke complex al eerder met ons gedeeld was. Of dat Arcade hiervan op de hoogte had kunnen zijn. Volgens Arcade is dat namelijk niet zo. Terwijl het voornemen tot verkoop al in februari 2020 bekend was (volgens de mailwisseling met Amsta). Graag zou Arcade nog opheldering op dit punt willen krijgen. Arcade vindt het namelijk niet gepast dat De Key haar pas om een zienswijze vraagt als de verkoop eigenlijk al gesloten is.

Waarom was Arcade niet eerder op de hoogte van de lopende tenderprocedure?

Ook hier geeft De Key geen antwoord op de vraag. De situatie is geschetst, maar niet de reden waarom De Key Arcade niet eerder op de hoogte heeft gesteld. Arcade wil op dit punt graag ook nadere toelichting ontvangen.

Kan Arcade de tenderinformatie ontvangen, aan welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten geselecteerd is.

Als de beantwoording van dit punt zijn een aantal bijlages gestuurd. Dit zijn eerder beschrijvingen van het verkoopproces, dan voorwaarden. Arcade wil graag weten welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten de koper is geselecteerd. Dit in verband met het feit dat het hier om sociaal maatschappelijk vastgoed gaat.

Is De Key voornemens nog meer tenders uit te schrijven? Zo ja, welke complexen betreft het? Op welke termijn bent u voornemens om deze te verkopen en welke redenen liggen daaraan ten grondslag?

De beschrijving in de beantwoording op deze vraag, ‘binnen de gemeente Amsterdam’ en ‘zorgcomplexen’, doet vermoeden dat er mogelijk wel andere tenders uitgeschreven zijn of worden in de nabije toekomst. Alleen dat deze dan betrekking hebben op complexen die geen zorgcomplex zijn, of buiten Amsterdam liggen. Arcade heeft De Key gevraagd of zij kan bevestigen dat er nu en in de nabije toekomst geen tenders op andere dan zorgcomplexen in Amsterdam meer uitgeschreven zijn of worden.

Proces zienswijze

Arcade vindt het daarnaast erg vervelend dat De Key pas om een zienswijze vraagt als de verkoop al gesloten is. Dat vindt Arcade eigenlijk niet gepast en hiermee ondermijnt De Key de positie van Arcade als huurdersorganisatie. Graag ziet Arcade in het vervolg dat dat De Key Arcade eerder in het proces meeneemt.

Bovendien is de verkoop ook nergens aangekondigd en is deze niet terug te vinden in de jaarplanning. Ook dat zou Arcade in de toekomst graag anders zien.

Termijn zienswijze

Verder was de voorgestelde termijn van twee weken veel te kort. De correspondentie maakte duidelijk dat De Key ook de gemeente twee weken de tijd heeft gegeven voor een zienswijze, maar dat zij nog helemaal niet gereageerd heeft.

In de vigerende Woningwet is geen maximale termijn opgenomen voor een zienswijze. In de pas gewijzigde Woningwet die per 1 januari 2022 inwerking treedt wordt de termijn voor een zienswijze 8 weken. Het had dan eerder voor de hand gelegen om die termijn aan te houden.

Zienswijze gemeente Amsterdam

Voor Arcade is de zienswijze van de gemeente cruciaal. Gezien de reputatie van de kopende partij en het feit dat De Keyzer onderdeel is van de belangrijke zorginfrastructuur in Amsterdam Centrum-Oost. Dat laatste heeft De Key overigens ook erkend in eerdere prestatieafspraken.

Geschiedenis van De Keyzer

In 2007 heeft De Key het woonservicepact ondertekend, waarmee partijen de ontwikkeling van woonservicewijken wilden stimuleren. In de woonservicewijk Czaar Peterbuurt heeft De Key in 2011 het project De Keyzer opgeleverd. Hier is een dienstencentrum en kleinschalig groepswonen gerealiseerd. De publieksfuncties in de plint van De Keyzer vervullen een centrale functie in de woonservicewijk Czaar Peterbuurt. In de Rapportage 1 op 1 afspraken corporaties 2009 i.c. individuele prestatieafspraken tussen gemeente en afzonderlijke corporaties is het project De Keyzer benoemd als afspraak met De Key. Arcade constateert dat De Keyzer in 2009 een maatschappelijk relevant project was, dat nu en in de toekomst nog steeds is en bovendien van lokaal volkshuisvestelijk belang is.

De relatie met de Portefeuillestrategie 2016 en het Daeb scheidingsvoorstel

Arcade heeft op 2 maart 2020 advies uitgebracht op de actualisatie portefeuillestrategie van 30 december 2019. In dat advies heeft Arcade benoemd dat het erop lijkt dat Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) waarvoor staatssteun is verleend, in 2016 als Bedrijfsonroerend Goed (BOG) is gekwalificeerd. Daar is Arcade niet over geïnformeerd of advies gevraagd.

Op 25 juni 2013 heeft Arcade 2013 namelijk een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin maakt De Key onderscheid tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 daarvan zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’.

In de portefeuillestrategie 2016-2026, die ter advisering aan Arcade op 14 juli 2016 is voorgelegd, heeft alle bedrijfsruimte van De Key in Amsterdam en Diemen opeens een BOG kwalificatie. Er staat alleen nog dat de Key BOG niet tot de kerntaak beschouwd. Dat wordt waar mogelijk afgestoten. De Key is in haar reactie van 12 maart 2020 op dit onderdeel van het advies van Arcade niet ingegaan.

Arcade heeft in haar advies van 2 maart 2020 op de actualisatie van de portefeuillestrategie ook benoemd dat het MOG nog onderdeel is van de procedure m.b.t. de hybride scheiding en dat daar nog discussie over is.

Conclusie

Arcade concludeert dat De Key in 2016 een stap heeft overgeslagen. De Key had in de portefeuillestrategie 2016-2026 expliciet moeten benoemen dat al het MOG als BOG gekwalificeerd en ook afgestoten zou worden. Behalve Arcade had De Key ook de gemeente hiervan op de hoogte moeten stellen. De portefeuillestrategie 2016-2026 was immers integraal onderdeel van het scheidingsvoorstel.

De zienswijzen van maatschappelijke organisaties over de overheveling naar niet-Daeb

Op 18 augustus 2016 heeft De Key 35 maatschappelijke organisaties waaronder Amsta om een zienswijze gevraagd voor het onderbrengen van het gehuurde vastgoed in de niet-Daeb tak. Daaruit blijkt dat het op dat moment nog om MOG ging.

Het opvallende is dat slechts één organisatie gereageerd heeft. Arcade vraagt zich nu af of deze organisaties de impact van het onderbrengen in de niet-Daeb hebben kunnen voorzien en op de hoogte zijn gesteld dat De Key tevens voornemens was om het vastgoed af te stoten. De Key stelt zelf in de brief van 27 juli 2021 dat in de portefeuillestrategie 2016-2026 dit voornemen al besloten was. De Keyzer maakte toen overigens geen onderdeel uit van de uitgebreide lijst in bijlage 3 met af te stoten BOG.

Graag zou Arcade daarom de brief van De Key van 18 augustus 2016 ontvangen waarin Amsta om een zienswijze is gevraagd.

Redenen verkoop

De Key heeft niet aannemelijk gemaakt waarom De Keyzer verkocht moet worden. Arcade mist ook een onderbouwing in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn. Als enige reden verwijst De Key naar de portefeuillestrategie van 2016-2026 waarin staat dat De Key BOG wil afstoten zodra dat mogelijk is. Arcade is van mening dat de verkoop van De Keyzer niet in deze strategie past. De Key is altijd vrij om BOG te verkopen en heeft daar geen zienswijze van Arcade voor nodig. Omdat De Keyzer meer is dan een BOG, het complex een zorg/wonen functie combineert en andere faciliteiten biedt die uniek zijn voor Amsterdam Centrum-Oost, lijkt verkoop niet voor de hand te liggen.

Waarborgen en bezwaren verkoop particuliere partij

Arcade heeft ook grote moeite met de kopende partij, Patrizia. In 2014 heeft Patrizia een omvangrijke portefeuille sociale woningen van Vestia overgenomen. Vestia verkeerde in die tijd in dermate zwaar weer. De negatieve zienswijzen die meerdere gemeenten hebben afgegeven stonden het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties niet in de weg. In de rechterlijke procedures die gevoerd zijn door gemeentes werd het belang van het overeind houden van Vestia groter geacht dan het verlies van sociale woningen. “Er is sprake van een bijzondere situatie; de omvang van de financiële problemen van Vestia is zonder precedent”.

De minister heeft in de brief van 16 februari 2015 de Tweede Kamer gerustgesteld. De bestaande huurcontracten worden gerespecteerd, en Patrizia onderschrijft de IBVN code. Daarmee zijn voldoende waarborgen ingebouwd.  In 2019 heeft Patrizia al 770 appartementen (vooral sociale woningen) doorverkocht aan de Zweedse belegger Heimstaden.

Een antispeculatiebeding van 12 maanden is nauwelijks een goede waarborg te noemen. De Key noemt in een bijlage een kettingbeding, waarbij zij verwijst naar afspraken 24.2 en 24.3. De afspraken zijn niet bijgevoegd. Het is Arcade dan ook niet duidelijk op welke afspraken het kettingbeding betrekking heeft. Daarnaast heeft het boetebeding bij niet nakomen van de verplichtingen uit het kettingbeding een geldingsduur van twee jaar. Het kettingbeding blijft ook na 2 jaar gelden, maar heeft naar de mening van Arcade dan geen werking meer omdat er geen sanctie op staat.

Conclusie

Alles in overweging nemend kan Arcade geen positieve zienswijze geven op de voorgenomen verkoop van De Keyzer door De Key. Samengevat is dat om de volgende redenen:

• Nog niet alle vragen van Arcade zijn naar tevredenheid beantwoord.
• De gemeente heeft nog geen zienswijze aangeleverd betreffende de voorgenomen verkoop.
• De Key heeft naar ons idee onvoldoende duidelijk gemaakt waarom verkoop noodzakelijk is.
• De procedure is niet volgens de normale gang verlopen. De verkoop was al rond voordat Arcade op de hoogte werd gesteld.
• De verkoop van De Keyzer past niet in de portefeuillestrategie van 2016-2026. De Key heeft ten onrechte in haar portefeuillestrategie 2016-2026 (als onderdeel van het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb) verzwegen dat sprake was van het kwalificeren van MOG als BOG. Er staat slechts in dat BOG niet tot de kerntaak behoort en waar mogelijk afgestoten zal worden. Daarmee heeft ze willen doen voorkomen alsof er op dat moment al geen sprake meer was van MOG. Het feit dat 35 maatschappelijke instellingen op 18 augustus 2016 om een zienswijze is gevraagd, maakt duidelijk dat er wel degelijk sprake was van een overheveling van Daeb (MOG) naar niet-Daeb (BOG). Omdat er momenteel nog een nieuw besluit moet worden genomen door de Autoriteit Woningcorporaties met betrekking tot de uitspraak van de Raad van State van 30 juni jl., is Arcade van mening dat de gang van zaken rond het maatschappelijk vastgoed daarin meegenomen moet worden en dat alleen daarom al geen sprake kan zijn van verkoop van De Keyzer.
• De Key heeft niet onderbouwd in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn.
• De waarborgen volstaan niet. Het anti-speculatiebeding van 12 maanden is veel te kort. Het kettingbeding kent slechts een boetbeding van twee jaar. Daarna is er geen enkele sanctie meer om het kettingbeding af te dwingen.
• Gezien de reputatie van Patrizia en de informatie in de media is Arcade van mening dat Patrizia een ongeschikte partij is om sociaal maatschappelijk vastgoed aan te verkopen.
• Voor Arcade kan verkoop van De Keyzer alleen aan de orde zijn indien de koper een andere Toegelaten Instelling of andere instelling die Daeb taken uitvoert, betreft. Het feit dat De Key een voorziening als De Keyzer niet meer tot haar kerntaak rekent, maakt niet dat het niet meer om een relevante maatschappelijke voorziening gaat. De Key moet zorgen voor een eigenaar die de maatschappelijke functie op zeer lange termijn waarborgt in lijn met de bedoeling van de prestatieafspraken in 2009. Dat betekent dat de huurprijzen niet marktconform kunnen worden noch dat het complex op andere wijze te gelde wordt gemaakt. De winst die De Key nu op korte termijn kan maken ten behoeve van haar eigen doelstellingen, zou beteken dat de kosten die later gemaakt moeten worden om een vergelijkbare voorziening opnieuw op te zetten afgewenteld worden op de samenleving.

• Verzoek zienswijze verkoop De Keyzer 23-06-2021
• Vragen Arcade verkoop De Keyzer 19-07-2021
• Zienswijze Arcade Verkoop De Keyzer 04-08-2021

Arcade heeft begin 2021 een advies uitgebracht over de uitbreiding van de verkoopvijver van De Key. Inmiddels zijn de bewonerscommissies die hierdoor geraakt worden benaderd. Hen is gevraagd om advies uit te brengen over de wijziging van de complexstrategie van hun complex als consequentie van deze uitbreiding. Dit zorgt voor veel onrust en onduidelijkheid.

De Key stelt dat het vergroten van de verkoopvijver en het verkopen van woningen noodzakelijk blijft. Volgens De Key is dit nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw. En om verbeteringen aan de woningen te kunnen betalen. Verkoop is volgens De Key geen doel op zichzelf, maar een middel om daar genoeg geld voor te genereren. Daarbij zegt De Key tegelijkertijd dat zij bezig is om de leningen af te lossen. Zo hoeft zij minder rente te betalen. Dat geld kan dan besteed worden aan onderhoud, verbetering en nieuwbouw.

Stop verkoop van woningen

Arcade is van mening dat de verkoop van woningen zou moeten stoppen. Vooral omdat er sprake is van een woningnood in Amsterdam en omstreken. Verkoop is volgens Arcade niet aan de orde op het moment dat De Key voldoet aan alle door de Rijksoverheid en Autoriteit Woningcorporaties gestelde financiële-kaders. Kaders zoals bijvoorbeeld de ICR, Loan to Value en de solvabiliteit. De Key voldoet hier op dit moment ruimschoots aan. Het vergroten van de verkoopvijver is wat Arcade betreft daarom ook niet nodig.

Verkopen is niet nodig

De Key spiegelt Arcade echter al een tijdje voor dat het juist deze kaders zijn die flink onder druk staan. Vooral de ICR. En dat De Key wel moet verkopen om als woningcorporatie gezond te kunnen blijven. Met enige verbazing heeft Arcade daarom kennis genomen van de laatste IBW-cijfers van De Key. Wat blijkt namelijk, De Key staat er ontzettend goed voor. Zeker in vergelijking met de collega woningcorporaties uit Amsterdam, van enigszins vergelijkbare grootte, Rochdale en in mindere mate Eigen Haard. De IBW-cijfers zijn zeer opvallend te noemen. Zelfs met de al ingeplande investeringen voor 2022-2025 kan De Key nog het dubbele lenen dan de collega corporaties.

De investeringscapaciteit volgens Arcade

Deze nieuwe gegevens zetten de discussie over het verkoopbeleid en het vergroten van de verkoopvijver in een ander daglicht. Als Arcade de positieve IBW-cijfers naast het jaarverslag van 2020 legt kan zij zien dat de positieve cijfers vooral komen doordat de niet-DAEB tak er zo goed voor staat. Volgens het jaarverslag komt dat door het aflossen van interne leningen. Volgens Arcade is het resultaat dat er ontzettend veel investeringscapaciteit is voor De Key.

Investeringscapaciteit in relatie tot de scheidingsvoorstellen 2016

Recentelijk stuitten wij op een brief van het AFWC (Egbert de Vries) van 31 juli 2017, gericht aan de gemeente Amsterdam (Max van Engen), over de DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstellen van alle corporaties die in Amsterdam werkzaam zijn. Hierin staat uitdrukkelijk vermeld dat de keuzes die corporaties in deze scheidingsvoorstellen maken de grootst mogelijke investeringscapaciteit opleveren. Die capaciteit gaat door alle corporaties benut worden voor nieuwe sociale huurwoningen, renovaties van bestaande woningen en investering in duurzaamheid. De Key heeft in haar scheidingsvoorstel onder andere de keuze gemaakt om 569 Daeb woningen te liberaliseren en over te hevelen naar Lieven de Stad bv.

De huidige situatie

Tot op heden heeft De Key slechts de interne leningen van de niet-Daeb aan de Daeb tak versneld afgelost zonder boeterente. De investeringscapaciteit en daarmee de leencapaciteit in de niet-Daeb is daardoor vele malen groter dan in 2016-2017 is ingeschat. Arcade vindt die op dit moment ontzettend hoog (zie IBW-cijfers). Arcade vindt dat daarom de grondslag om de verkoopvijver te vergroten ontbreekt.

Vagen over de positieve financiële cijfers

Het laatste visitatierapport benoemt de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen. Arcade vindt dat de investeringscapaciteit en in het bijzonder de resterende leencapaciteit onnodig beklemd worden. Dat komt door De Key’s eenzijdige focus op enerzijds investeren in nieuwbouw en anderzijds het streven naar een schuldenvrije corporatie in een tijd dat de rentetarieven historisch laag zijn. Arcade zou daarom graag van De Key schriftelijk uitleg en verdere toelichting willen over de zeer positieve financiële cijfers die blijken uit het visitatierapport, het jaarverslag/jaarrekening en de IBW-cijfers.

De belangrijkste vragen die wij hebben zijn de volgende:

• Kost het versneld aflossen van de leningen De Key (pagina 58 jaarverslag 2018) niet extra veel geld? Bijvoorbeeld omdat er aflossingsboetes betaald moeten worden?
• Wat is het antwoord van De Key op de waarschuwingen vanuit de visitatie over risico’s wat betreft de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen? En in relatie tot de gunstige IBW-cijfers?
• In het visitatierapport staat de conclusie van het WSW. Die luidt dat de verkopen de investeringsambitie tot 2022 voor een deel dekt maar dat vanaf 2022 dat geheel uit de operationele kasstroom kan. Hoe komt het WSW hierbij? En waarom zien wij een tegengestelde beweging van De Key, namelijk vergroten van de verkoopvijver?
• Hoe staat het met de leencapaciteit van De Key op dit moment en in de nabije toekomst? Tempert het hoge saldo de liquide middelen?
• Klopt het dat De Key al zeker 5 jaar gemiddeld minimaal 100 miljoen Euro teveel liquiditeit aanhoudt volgens de WSW norm van 10%? De Key stelt expliciet dat het aanhouden van hoge liquiditeiten van tijdelijke aard is, terwijl het feitelijk structureel is. De gemiddelde rentevoet op leningen wordt de laatste jaren negatief beïnvloed door de boeterente die De Key moet betalen op het aanhouden van liquiditeiten. Dit beïnvloedt de ICR in negatieve zin. Hoe kijkt De Key daartegenaan?
• De niet-DAEB tak van De Key staat er financieel erg goed voor, zo blijkt uit de jaarrekening. Vooral omdat er veel interne leningen zijn afgelost. Welke gevolgen heeft dit voor de investeringscapaciteit van De Key?
• Hoe wil De Key de ruime leencapaciteit die uit de IBW-cijfers blijkt benutten?
• Acht De Key zich gebonden aan de toezegging van de AFWC (brief 31 juli 2017) aan de gemeente Amsterdam? De toezegging dat het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb als doel heeft een maximale investeringscapaciteit te realiseren die ook daadwerkelijk benut zal worden voor investeringen?
• Is de resterende leencapaciteit op dit moment voldoende om het aantal te verkopen woningen af te bouwen, of geheel te stoppen?
• Is De Key bereid om een deel van de resterende leencapaciteit in te zetten voor de nieuwbouw in plaats van de verkoopvijver te vergroten? -Arcade heeft tot op heden de dVi 2020 nog niet ontvangen, kunt u die ons toesturen?
• Arcade heeft in 2019 de jaarlijkse WSW borgingsbrief (16 juli 2019) ontvangen. Kunt u ook de WSW borgingsbrieven 2020 en 2021 naar ons toesturen?

Tot slot

Het is wellicht goed om te benadrukken dat Arcade begrijpt dat het IBW een absoluut maximum aangeeft tot aan de financiële grenzen van de Aw/WSW normen. Ook is Arcade absoluut geen voorstander van het volledig benutten van die ruimte. Daarbij is het ons ook duidelijk dat in de IBW-cijfers De Key het maximaal te lenen bedrag volledig besteed aan één besteding. En dat de gestelde maxima bedragen niet beschikbaar zijn voor alle bestedingen tegelijkertijd.

• Vragen Arcade IBW_jaarverslag_visitatierapport in verband met vergroten verkoopvijver + bijlage 02-08-2021
• Reactie De Key op brief over de financiële positie van De Key 03-09-2021

Meer weten over de IBW?

Heeft u een klacht aan De Key doorgegeven? Dan wordt u binnen 2 werkdagen gebeld door De Key om de klacht met u te bespreken en een oplossing te vinden. Komt u er samen met De Key niet uit?  Dan kunt u uw klacht indienen bij de Geschillencommissie. De Geschillencommissie bestaat uit vijf onafhankelijke personen die niet werken bij De Key. Ze beoordelen uw klacht en het standpunt van De Key. In het Geschillenreglement kunt u lezen onder welke voorwaarden de Geschillencommissie uw klacht in behandeling neemt.

Het Geschillenreglement is aangepast

De Key heeft in overleg met Arcade haar Geschillenreglement aangepast naar het voorbeeld klachtenreglement van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. Vanaf 15 juli geldt dit aangepaste reglement.

Wat is aangepast?

Advies geschillencommissie niet meer bindend, uitspraak rechter mogelijk

Het advies van de geschillencommissie is niet meer bindend. De Key kan alleen van het advies afwijken als er zwaarwegende redenen voor zijn. Dat betekent ook dat wanneer u of De Key het niet eens is met het oordeel van de Geschillencommissie het geschil voorgelegd kan worden aan de Huurcommissie en er ook een uitspraak van de rechter gevraagd kan worden. Dit laatste was voorheen niet mogelijk.

De geschillencommissie houdt Arcade op de hoogte

Klachten die door de Geschillencommissie worden beoordeeld worden ook gedeeld met Arcade. Zo blijven wij op de hoogte van geschillen tussen De Key en huurders en hoe ze worden opgelost.

Wilt u meer weten?

Meer informatie over het klachtenbeleid van De Key leest u op www.dekey.nl/klachtenbeleid.

Op 20 april jl. zijn de rechtszaken die Arcade voert tegen de goedkeuringsbesluiten van de minister inzake de statutenwijziging en de Daeb-scheiding door de Raad van State behandeld. Arcade is daarbij bijgestaan door de advocaten Anita de Haan en Henri Sarolea. Op 30 juni zijn de uitspraken van de Raad van State bekend gemaakt.

Uitspraak hybride Daeb/Niet-Daeb scheiding

In de Daeb scheiding zaak is Arcade in het gelijk gesteld. We zijn erg blij dat de Raad van State bevestigt dat de rechtbank het besluit van de minister terecht heeft vernietigd. En dat dus het instemmingsrecht van huurders  met voeten getreden is.

De Raad van State komt tot de conclusie dat er geen sprake is van een zogenaamde hybride scheiding tussen DAEB- en niet-Daeb vastgoed, maar dat er wel een wettelijke grondslag is. Namelijk via de weg van een administratieve scheiding en het vervolgens afsplitsen van een gedeelte van het niet-Daeb vastgoed naar de daarvoor opgerichte BV Lieven de Stad.

Echter, voor dat laatste onderdeel, het afsplitsen van het niet-Daeb vastgoed, heeft Arcade instemmingsrecht. Dat is ten onrechte niet toegekend. Ook voor de verbinding met Lieven de Stad BV is daarnaast instemming vereist.  Zoals de Raad van State opmerkt in de uitspraak.

Daarom moet nu de minister een nieuw besluit nemen. Waarbij rekening gehouden moet worden met het feit dat Arcade haar instemming heeft onthouden.

De Raad van State legt ook uit hoe zwaar het instemmingsrecht moet worden meegewogen. Het ontbreken van instemming weegt zwaarder dan een negatieve zienswijze. Aangezien een negatieve zienswijze al zwaar weegt, betekent het dat de minister zeer goede argumenten moet hebben om de door Arcade aan de verbinding en splitsing onthouden instemming te kunnen negeren.

Arcade vindt de wijze waarop het door de Key overgedragen bezit is bepaald en gewaardeerd onvoldoende transparant en ondeugdelijk.  Waaronder met name het deel van de voorraad sociale huur dat door de Key alvast voorzien is van het etiketje ‘potentieel te liberaliseren woningen’.

Ook waar het de verbinding met Lieven de Stad BV betreft meent Arcade op nog steeds goede gronden haar instemming te hebben onthouden.

De minister (Autoriteit Woningcorporaties) zal binnen 6 weken nieuwe besluiten moeten nemen.

Inmiddels heeft de Autoriteit aan Arcade een termijn verleend van 3 weken voor het naar voren brengen van haar actuele standpunt over de scheiding en stand van zaken nu.  Mede gezien de wijze waarop in de wet de gevolgen van het ontbreken van instemming  zijn geformuleerd verwacht Arcade dat de minister niet in staat zal zijn om de eerder verleende goedkeuringsbesluiten te handhaven. Ook niet met een verbeterde motivering die Woningwet-proof is. In dat geval zal Arcade een sterke onderhandelingspositie krijgen richting De Key. Hier zullen wij dan nader over berichten.

Lees de uitspraak op de website van de Raad van State.

Uitspraak statutenzaak

De statutenzaak heeft Arcade helaas verloren. Daarin zijn we erg teleurgesteld. Maar de motivering en uitleg die de Raad van State aan de nieuwe statuten geeft stelt ook wel weer enigszins gerust.

De Raad van State concludeert dat er sprake is van slechts een accentverschuiving die niet in strijd is met de wet. Omdat de statuten niet bepalen dat De Key uitsluitend werkzaam zal zijn voor toetreders op de woningmarkt, voldoen de statuten nog aan de wet. Er is geen sprake van een wijziging van de gehele doelstelling van De Key. Waardoor een evenwichtige weging van volkshuisvestelijke belangen nog steeds voldoende aan de orde is. De Key is, aldus de Raad van State, geen categorale corporatie. Alhoewel de Key dat eerder zelf wel in een van haar documenten over de koerswijziging beweerd had.

Evenmin is volgens de rechters gebleken dat door de statutenwijziging de belangen van zittende huurders op onaanvaardbare wijze worden veronachtzaamd. Als rechten van huurders geschonden worden, kunnen Arcade en/of huurders dit nog steeds aankaarten langs de daartoe bestaande juridische wegen.

In lijn met deze overwegingen van de Raad van State heeft Arcade eind juni, samen met enkele huurders van atelierwoningen De Key gedagvaard. Arcade is van mening dat de rechten van huurders in atelierwoningen worden geschonden. Zie het artikel over het gebruik van jongerencontracten in atelierwoningen.

In verband met de zomer zijn we van 19 juli tot 11 augustus gesloten.
Vanaf 12 augustus is het kantoor van Arcade weer op de gebruikelijke tijden bereikbaar op de donderdag tussen 13.00 uur en 17.00 uur.

Voor vragen en klachten over huurderszaken, huurbeleid en contacten met uw verhuurder kunt u ook altijd e-mailen naar info@hvarcade.nl.

Zoals eerder gemeld wordt een aantal kunstenaars ten onrechte op straat gezet door een gemeentelijke fout. Zij spannen nu samen met Arcade een rechtszaak aan tegen De Key en de gemeente Amsterdam.

Het gaat om atelierwoningen die door professionele kunstenaars, na toetsing door CAWA – de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam – maximaal twee periodes van vijf jaar mogen huren. Deze afspraak is al in mei 2016 vastgelegd in de zogenaamde ‘Samenwerkingsafspraken’. Dat is een overeenkomst tussen het gemeentebestuur en de woningcorporaties en de huurdersorganisaties.

Blijkt inmiddels dat alleen jonge kunstenaars in aanmerking komen. Ook is duidelijk dat de verlenging niet wordt toegepast. Terwijl de onlangs afgetreden verantwoordelijke wethouder, Laurens Ivens (SP), beweert dat alle op papier gemaakte afspraken netjes worden nageleefd. Eind 2017 zegt hij in de gemeenteraad zelfs dat kunstenaars bij een verlenging een vast huurcontract zouden moeten krijgen. Als ze nog als kunstenaar werkzaam zijn. De Key beweert daarentegen dat huurders van een atelierwoning alleen een ‘jongerencontract’ kunnen ondertekenen, waardoor ze sowieso niet in aanmerking komen voor verlenging.

De kunstenaars vinden dat de gemeente hen oneerlijk behandeld. Afspraken worden juist helemaal niet nageleefd. Ze staan straks zonder verlenging keihard op straat. Terwijl de woon-werkruimte hen rechtmatig toekomt en ze die heel hard nodig hebben. Eén van hen heeft dit jaar een kindje gekregen en was er vanuit gegaan dat ze nog minstens vijf jaar langer in de woning zou kunnen wonen en werken. Ook zij staat straks op straat, dan met een baby en zonder werkplek.

De rol van De Key

De Key is eveneens niet vrij van blaam, vinden de kunstenaars. Eén kunstenaar werd, vlak na de 28ste verjaardag en zonder medeweten, met een te vroeg gedateerd huurcontract in de atelierwoning geplaatst. Die fictieve maand huur moest ook nog worden betaald. Ook vinden de kunstenaars dat De Key het wel heel hard speelt door op wettelijke strepen te staan dat een jongerencontract opgezegd moet worden om een andere jonge kunstenaar te huisvesten. De Key is dat namelijk wettelijk helemaal niet verplicht . Bovendien laat De Key  kunstenaars boven de 28 jaar niet eens in aanmerking komen. Terwijl zij net zo veel recht hebben op een atelierwoning als kunstenaars onder de 28 jaar.

Met de rechtszaak hopen Arcade en de kunstenaars dat er een einde komt aan het gesjoemel met contractafspraken en dat de leeftijdsdiscriminatie stopt. En natuurlijk dat alle gedupeerden gewoon de verlenging krijgen waar ze recht op hebben.