Categorie: Nieuws

Digitale nieuwsbrief

Foto: Gasthuishofje

De Key exploiteert ruim 2500 woningen in Zandvoort, waarvan 2410 als sociale huurwoning. Toch is het toekomstige beleid van de corporatie sterk gericht op Amsterdam. De Key denkt dan ook na over de toekomst van haar woningbezit in Zandvoort. De directie wil het bezit overdragen aan een corporatie die werkzaam is in de regio Kennemerland; Haarlem en omgeving dus.

In Zandvoort is het Huurders Platform Zandvoort (HPZ) actief. De Key heeft aangeboden samen met HPZ op zoek te gaan naar een geschikte corporatie. HPZ is tevens een vetorecht toegekend. Dit betekent dat als geen enkele corporatie voor HPZ acceptabel is, het Zandvoortse bezit eigendom van De Key blijft.

HPZ heeft positief gereageerd op de uitnodiging van De Key. De wijze waarop HPZ zijn rol moet vervullen is uitvoerig besproken binnen het platform. Een belangrijk punt hierbij was de positie van de huurders in Zandvoort.

HPZ is bijna 6 jaar geleden opgericht om huurders (en bewonerscommissies) bij te staan in  hun contacten met De Key. In de praktijk gaat het heel vaak om zaken waarover een verschil van mening bestaat tussen huurder en corporatie. Er wordt wel eens gezegd: “HPZ is er voor het gerepareerd krijgen van de lekkende kraan.”

Duidelijk is dat de rol van HPZ anders is dan die van Arcade, die bijvoorbeeld de huurders vertegenwoordigt en leden kent. Bij HPZ is dat niet het geval. HPZ is een groep vrijwilligers die zich inzet voor de huurders en kan de rol van Arcade niet overnemen. 

Er moet in het proces dus voldoende gelegenheid zijn voor alle huurders hun inbreng te leveren, aan het begin en tijdens het traject. Op welke wijze dit kan geschieden (bijv. d.m.v een huurdersbijeenkomst, enquête of iets in die trant) is een zaak waarover nadere afspraken kunnen worden gemaakt. Dan kan ook de rol van HPZ ter tafel komen en worden vastgesteld of HPZ over voldoende mandaat beschikt.

Van belang is dat de huurders ook een oordeel kunnen geven over een eindvoorstel. 

Bovendien kan het noodzakelijk zijn voor een goede procesgang dat HPZ een beroep doet op externe deskundigen. HPZ is van mening dat De Key bereid moet zijn daarvoor financiële middelen beschikbaar te stellen. Eind 2018 heeft HPZ één en ander schriftelijk aan De Key meegedeeld.

De Key heeft een tijdpad opgesteld. De gesprekken met geïnteresseerde corporaties vinden in het vroege voorjaar plaats. In het midden van 2019 kunnen De Key en HPZ dan hun gezamenlijke keus maken. De afrondende besluitvorming door De Key kan dan plaatsvinden in het eerste halfjaar van 2020.

De volledige correspondentie tussen De Key en HPZ over dit onderwerp staat op de website hpzandvoort.hvarcade.nl onder het hoofdstuk Nieuws.

Januari 2019
Pier Aldershof namens HPZ en HV Arcade

Digitale Nieuwsbrief

November 2018

De gesprekken tussen de huurderskoepels van De Key, Ymere, Stadgenoot, Rochdale, Eigen Haard en de Alliantie om een Federatie van huurderskoepels in Amsterdam op te richten, verloopt voortvarend. De bedoeling blijft om per januari 2019 de juridische vorm, stichting Federatie Amsterdamse Huurderskoepels, te hebben opgericht. De huurderskoepel van DUWO is aangehaakt bij het initiatief, maar reageert en participeert op dit moment onvoldoende.

De FAH heeft als samenwerkingsverband al contact met de gemeente, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en met de koepel van Utrechtse huurderskoepels of andere landelijke initiatieven tegen Passend Wonen.

De gemeente Amsterdam heeft de FAH onlangs benaderd met het verzoek om een federatie van huurderskoepels te zijn van alle in Amsterdam werkzame woningcorporaties. De FAH zal hiervoor de huurderskoepels van Woonzorg, Habion en de Samenwerking benaderen.

Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan statuten en reglementen van de FAH. De eerste adviserende gesprekken met notaris en (voorlopig) bestuur van FAH hebben plaatsgevonden. De FAH buigt zich deze en komende maand ook over de visie, de missie en de uitgangspunten. 

Het bestuur van FAH heeft nog altijd de intentie om bij de totstandkoming van de prestatieafspraken, alle tafels op het gebied van Wonen te bemensen vanuit het eigen bestuur. Of dit haalbaar is, zal het komende jaar uitwijzen. Dit gezien de bestuurlijke zetels van twee per aangesloten huurderskoepel. Namens Arcade vullen Helmie Bijleveld en Bob Soer de bestuurlijke zetels binnen de FAH.

Alle stukken in het kader van oprichting van stichting FAH worden ter goedkeuring voorgelegd aan de besturen van de oprichters van de FAH, dus ook aan de leden van Arcade. Dit is onderdeel van de ALV van 17 december.

Begin november heeft Platform Beeldende Kunst een brief aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestuurd, over ateliers in evaluatie Woningwet 2015. Met groot success, want sindsdien is er een motie Dik-Faber door de Tweede Kamer aangenomen over atelierruimtes, welke als reactie op de brief van Platform BK is ingediend tijdens de behandeling van de cultuurbegroting!

In het kort komt het erop neer dat er meer ruimte zou kunnen komen voor andere partijen – zoals atelierorganisaties – om het maatschappelijk vastgoed te kunnen gaan beheren. Uit de stenogram zijn deze woorden van de minister te lezen:“Ik wil wel met gemeenten en de andere overheden kijken hoe groot die behoefte is, welke partijen hierin een rol kunnen vervullen en of overheden daarmee afspraken kunnen maken en wat er dan van het Rijk in de regelgeving wordt verwacht.”

Joram Kraaijeveld, inhoudelijk directeur Platform BK:“Het is belangrijk dat ateliers als maatschappelijk vastgoed worden benoemd. Deze positionering van ateliers blijft ontzettend belangrijk in de verdere ontwikkeling van betaalbare atelierruimtes.

Het lijkt me goed dat de atelierorganisaties deze informatie meenemen in de gesprekken met de ambtenaren, wethouders en de kunstraden in hun gemeente. Zodra er nieuwe ontwikkelingen en behoeftes zijn, laat het vooral ook aan elkaar weten. Platform BK en de Kunstenbond komen graag in actie om de collectieve belangen te ondersteunen.”

Ateliers en atelierwoningen – Woningwet 2015  

De Amsterdamse woningcorporaties hebben eind vorige eeuw veel ateliers en atelierwoningen in bezit gekregen voor relatief weinig geld of zelfs een symbolische bedrag.

Dat leek destijds een goede waarborg om tot in lengte van jaren betaalbare ateliers en atelierwoningen voor beeldende kunstenaars beschikbaar te houden.

Helaas valt er de laatste jaren een forse teruggang in de beschikbare voorraad woon- en werkruimte voor kunstenaars waar te nemen.

De vorige regering heeft fors gesneden in het takenpakket van woningcorporaties en daartoe de Woningwet in 2015 ingrijpend gewijzigd. Dat was nodig vanwege enerzijds Europese regelgeving en anderzijds het rapport van de parlementaire enquêtecommissie die in 2014 onderzoek heeft gedaan naar misstanden in de sector. De corporaties moesten terug naar de kerntaak, namelijk het huisvesten van mensen die daar op eigen kracht onvoldoende toe in staat zijn. Daarnaast kon maatschappelijk vastgoed zoals ateliers tot de kerntaak gerekend worden, maar mocht er niet opnieuw in geïnvesteerd worden. De corporaties konden naar eigen inzicht besluiten of ze hun ateliers wilden behouden of zouden afstoten. 

Drie jaar na invoering van de herziene Woningwet kunnen we constateren dat de voorraad ateliers in Amsterdam fors gedaald is en dat van de gemeentelijke inzet om de bestaande voorraad ateliers en atelierwoningen zoveel mogelijk te behouden voor de doelgroep, niet veel terecht is gekomen.

Brief Platform Beeldende Kunst (PBK) 6 november 2018 aan minister Ollongren

Het Platform Beeldende Kunst heeft daarom begin november een brief gestuurd aan minister Ollongren in het kader van de evaluatie Woningwet 2015. De brief is hier online te lezen: Brief PBK. De kern van het betoog van het Platform is dat de voorraad ateliers onvoldoende beschermd is in de nieuwe Woningwet 2015. De constatering dat ateliers niet langer tot de kerntaak van de corporaties gerekend hoefde te worden, maakt nog niet dat ze geen maatschappelijke functie vervullen. 

Veel corporaties zijn gestimuleerd door de Woningwet om de ateliers een commerciële bestemming te geven of te verkopen. Die verdiensten komen niet te goede van nieuwe voorraad ateliers en atelierwoningen. Dat betekent weglek van maatschappelijk geld. De rekening wordt bij de gemeenschap neergelegd indien voorzien moet worden in nieuwe voorraad ateliers. Het Platform heeft minister Ollongren onder andere gevraagd om te onderzoeken in hoeverre de Woningwet gerepareerd kan worden zodat verdere afname van de voorraad ateliers voorkomen kan worden. 

Arcade steunt de brief van Platform Beeldende Kunst en volgt met veel belangstelling de ontwikkelingen. Het Platform Beeldende Kunst is één van de mede eisers in het beroep dat Arcade heeft ingesteld bij de rechtbank Amsterdam over de vastgoedscheiding van De Key. Dat beroep gaat mede over de voorraad ateliers bij De Key en de positie van de huurders. 

Het bestuur van HV Arcade nodigt u hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering.

Deze zal worden gehouden op maandagavond 17 december 2018 in
Grand Café Frankendael
Middenweg 116, Amsterdam

Programma

Aanvang: 20.00 uur
Inloop: 19.30 uur met koffie/thee en taart
Einde: 22.00 uur
Nazit: Borrel en Hapje met uiteraard de complimenten van Arcade

Laat u ons weten of u komt. Dit kunt u doen door te mailen naar info@hvarcade.nl en uw mail te richten aan A. Marghadi en K.Smit.

Agenda Algemene Ledenvergadering 17 december 2018

  • Opening
  • Vaststellen agenda
  • Mededelingen
  • Vaststellen verslag van de Algemene ledenvergadering van zaterdag 14 juli 2018 en maandagavond 29 oktober 2018
  • Bespreken Jaarverslag 2017
  • Bericht uit Zandvoort
  • Pauze
  • Berichten uit de Bewonerscommissies
  • Vooruitblik 2019
    • Bespreken Werkplan en Begroting 2019
    • Bespreken deelname aan Federatie Amsterdamse Huurderskoepels
    • Bespreken vertegenwoordiging huurders Lieven de Stad
  • Afsluiting

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

Petitie

Behoud het huurrecht. Geen huurverhogingen of gedwongen verhuizingen

In het Manifest Passend Wonen vragen 23 woningcorporaties aan de minister om een fundamentele wijziging van het huurrecht. Hun voorstel betekent een aantasting van de rechtszekerheid van huurders. Flexibilisering van de huurcontracten, huurverhogingen of gedwongen verhuizingen liggen in het verschiet als de voorstellen van de corporaties doorgang vinden.

Wat gaan we doen?

Wij, huurders in Amsterdam die zich verenigd hebben in de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels willen het huurrecht niet laten aantasten door een wijziging zoals deze corporaties dat hebben voorgesteld in hun Manifest Passend Wonen.

Wat willen de corporaties?

De corporaties willen huurcontracten van sociale huurwoningen openbreken, waardoor huurders die volgens hun normen te goedkoop of te groot wonen, gedwongen worden om te verhuizen of meer huur te betalen. Als huurders niet willen of kunnen verhuizen, willen de corporaties de huurkorting laten vervallen. Daardoor komt de huur tussen de €711,- en €1.200,- te liggen: een enorme huurverhoging! Huurders die dan hun huur niet meer kunnen opbrengen, worden zo gedwongen om hun huurcontract op te zeggen. Waar moeten zij naartoe?

Wat willen wij?

In onze petitie roepen wij de minister op ervoor te zorgen dat de woningvoorraad op peil wordt gebracht door veel meer te bouwen. Ook moeten er regelingen komen die het voor huurders aantrekkelijk maken om zonder enige vorm van dwang te verhuizen naar een voor hen passende woning.

Wat kun jij doen?

Deel jij onze zorg en vind jij dat deze voorstellen van tafel moeten? Onderteken dan de petitie!

Op 28 november 2017 heeft De Key goedkeuring gekregen van de Autoriteit Woningcorporatie namens de Minister van Binnenlandse Zaken voor haar voorstel om het Daeb en niet-Daeb vastgoed te scheiden. Daardoor kreeg De Key toestemming om een commerciële dochteronderneming ‘Lieven de Stad BV’ op te richten. Daarmee heeft De Key 569 sociale woningen overgeheveld naar Lieven de Stad. Daardoor kunnen deze bij mutatie in de vrije sector worden verhuurd of verkocht worden.

Arcade is daarom op 9 januari 2018 samen met 7 lokale huurdersverenigingen, het Platform Beeldende Kunst, 8 bewonerscommissies en een aantal individuele huurders in bezwaar gegaan tegen het besluit van de minister. Daarin staan de advocaten Anita de Haan en Henri Sarolea Arcade bij.

Door de Autoriteit Woningcorporaties is op 19 april 2018 een hoorzitting georganiseerd. Hier hebben Arcade en de medebezwaarden het bezwaar toegelicht. Daar heeft Arcade  aangevoerd dat haar een instemmingsrecht toekwam voor de oprichting van ‘Lieven de Stad’. Want De Key heeft op het moment dat het scheidingsvoorstel naar Arcade is verstuurd ten onrechte geen instemming gevraagd. Ook heeft De Key nagelaten om huurders van ateliers om een zienswijze te vragen, omdat de werkruimte onder gebracht is in de niet-Daeb tak.

Ongegrond bezwaar

De Autoriteit Woningcorporaties heeft ons bezwaar op 21 juni 2018 ongegrond verklaard. Hierin zagen onze advocaten nog voldoende grond om de procedure aanhangig te maken bij de Rechtbank Amsterdam. Wederom gaat Arcade dus samen met de huurdersorganisaties, Platform Beeldende Kunst, bewonerscommissie en individuele huurders in beroep tegen de beslissing op bezwaar. Hierbij heeft De Key zich gevoegd in de procedure.

Nu in mei 2019 wachten we op een zittingsdatum bij de rechtbank.

Lees meer over de regels Daeb/niet-Daeb op de website van Aedes.

* Daeb is de afkorting van diensten voor algemeen economisch belang.

Volgens de wet moet het onderhoud van woningen verdeeld worden tussen de verhuurder en de huurder. In het geval van sociale huurwoningen ook.

De corporatie is verantwoordelijk voor een deel, zoals onderhoud aan de buitenkant van de woning, de binnenmuren, riolering, gemeenschappelijke ruimtes en enkele werkzaamheden die met servicekosten worden bekostigd. Daarnaast is een deel van het woningonderhoud de verantwoordelijkheid van de huurders zelf. Dit laatste wordt “kleine herstellingen” genoemd. Wat hieronder valt is wettelijk vastgesteld.

Nu kan de corporatie een deel van die kleine herstellingen overnemen tegen een vergoeding. De Key levert deze dienst aan de hand van een onderhoudsabonnement. De kosten van het abonnement bedragen  € 7,07 (inclusief 21% btw, prijspeil 2017) per maand. In de brochure van het onderhoudsabonnement staat duidelijk vermeld waartoe De Key zich verplicht. Aangegeven is wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud: De Key of de huurder. Alle kleine herstellingen die onder het onderhoudsabonnement vallen staan erin.

In de zomer van 2015 heeft De Key de Beleidsnotitie kwaliteits- en onderhoudsbeleid opgesteld en ter advisering voorgelegd aan Arcade. Onderdeel van deze notitie is het onderhoudsabonnement. Hierin heeft De Key een nieuwe lijst gepresenteerd van kleine herstellingen die onder het Onderhoudsabonnement vallen, ter vervanging van de oude brochure. Arcade is destijds akkoord gegaan met de notitie en dus ook met die nieuwe lijst van “kleine herstellingen”.

Naar aanleiding van een klacht van een huurder heeft Arcade de lijst uit de adviesaanvraag vergeleken met de lijst uit de brochure die De Key nu hanteert. Gebleken is dat er diverse tekstverschillen zijn. Dat kan natuurlijk niet. De Key dient zich te houden aan de lijst waarmee Arcade akkoord is gegaan.

In de brochure zijn sommige onderwerpen nogal summier weergegeven. Daardoor is voor de huurder niet altijd duidelijk welke onderdelen onder het abonnement vallen. Als voorbeeld kan dienen de toiletbril. Die kan volgens het overzicht onder het abonnement vallen, maar wordt in de brochure niet genoemd. Er zijn meer voorbeelden.

Nu worden reparatieverzoeken afgewezen terwijl huurders met een onderhoudscontract formeel, en ook wettelijk, recht hebben op die reparaties. Bij een praktijkgeval is De Key om opheldering gevraagd. Echter ontkennen zij dat er iets is veranderd. Inmiddels is in deze zaak een klacht ingediend bij de Huurcommissie, ondersteund door de betrokken bewoner en Arcade.

Arcade vraagt De Key in ieder geval op korte termijn tot aanpassing van de tekst van de brochure over te gaan.

Huurdersorganisaties reageren met pamflet op dreigende inbreuk op rechten van huurders door de corporaties

Alle alarmbellen zijn afgegaan nu er op initiatief van de corporaties een fundamentele stelselwijziging in het huurrecht wordt voorgesteld die de rechtszekerheid van huurders aantast. Amsterdamse huurdersorganisaties voelen zich overvallen door het Manifest Passend Wonen dat de woningcorporaties begin juni aan minister Ollongren hebben overhandigd.

Het Manifest Passend Wonen vraagt de minister een wettelijke basis te leggen om bestaande huurcontracten open te breken van huurders die volgens de normen van corporaties ‘te goedkoop’ of ‘te groot’ wonen, het zogenaamde ‘scheefwonen’. Met deze aanpak beweren de corporaties doorstroming op de sociale woningmarkt mogelijk te maken.

De huurdersorganisaties Arcade, Bewonersraad Rochdale, DuWoners, HBO Argus, HuurdersBelangenVereniging de Alliantie Amsterdam, Huurdersvereniging De Waakvlam, Huurders Ymere Amsterdam en Huurgenoot zijn geschrokken omdat huurders gedwongen zullen worden meer huur te betalen of kleiner te gaan wonen. Het dwingt huurders om te verhuizen naar een goedkopere en/of een kleinere woning, vanwege enorme huurverhogingen of omdat de gezinssamenstelling kleiner is geworden. “Dat mensen gedwongen zullen worden om te verhuizen in plaats van verleid, daar worden huurders heel onrustig van. Waarom komen de corporaties niet met slimme flexibele woonconcepten en regelingen die het aantrekkelijker maken om vrijwillig te verhuizen?”, aldus Vera van Lieshout van de Bewonersraad Rochdale.

Van vrijwillig opzeggen laat staan van enige keuzevrijheid is geen sprake meer. Huurders worden verjaagd uit hun woningen en dat is ook de bedoeling van het voorstel. En een verdergaande flexibilisering van het huurcontract ligt in het verschiet. “Dit is niet de oplossing; die moet gezocht worden in meer bouwen zodat de voorraad woningen op peil komt. Als het gaat om het genereren van meer inkomsten voor de corporaties ten behoeve van nieuwbouw, schaf dan de verhuurdersheffing af.”, aldus Peter Weppner van Huurders Ymere Amsterdam.

De voorstellen van de corporaties knagen op onevenredige wijze aan de woonzekerheid van de huurders in de sociale sector. Dit zal werken als een steen in de vijver en de gevolgen voor de leefbaarheid en de sociale cohesie zullen, zeker in de Randstedelijke gebieden, immens zijn. Deze inbreuk op de rechten van de huurders past zowel de overheid als de woningcorporaties niet en wordt door de ondertekenaars van het Pamflet Inbreuk Huurrecht als onaanvaardbaar gezien. Huurdersorganisaties willen graag als gelijkwaardige partners met de corporaties praten over een toekomstvisie op wonen, maar niet over het manifest: dat moet van tafel. Het tij moet worden gekeerd!

PDF: Pamflet Inbreuk Huurrecht – Huurdersprotest Manifest Passend Wonen

Addendum 09/2018: Woonstichting De Key, wiens huurders worden vertegenwoordigd door Arcade, heeft het Manifest Passend Wonen  niet ondertekend.  Zij heeft zich echter evenmin aangesloten bij de 15 corporaties die zich openlijk hebben uitgesproken tegen de inhoud van het Manifest.