Categorie: Uitgelicht
Kom ook in actie tegen huurprijzen en woningnood
Veel te hoge huren en veel te weinig woningen. Huurders met een gemiddelde en kleine portemonnee zijn dubbel de klos. Ze kunnen niet kopen, maar ze kunnen ook bijna niet meer huren. Want huren wordt te duur en wachten duurt te lang.
Stapeling van belastingmaatregelen
Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Deze taak is hen door opeenvolgende regeringen bijna onmogelijk gemaakt. Want de woningcorporaties moeten miljarden euro’s aan extra belastingen betalen, juist over die betaalbare woningen. Deze belastingen bestaan uit verschillende heffingen, zoals de verhuurdersheffing en een nieuwe heffing op de winstbelasting.
Huurders zoeken zich suf
Door deze financiële molensteen om hun nek kunnen woningcorporaties niet meer bouwen, onvoldoende onderhoud plegen en niet verduurzamen. Ook zijn ze gedwongen om betaalbare huurwoningen te verkopen of aan te bieden voor een hoge commerciële huurprijs. En zo wordt het aantal betaalbare huurwoningen nóg kleiner. Zo moeten mensen nóg harder zoeken en nóg langer wachten op een huis met een redelijke huurprijs.
Huurders betalen zich blauw
Omdat huurders de enige bron van inkomsten zijn van woningcorporaties, zijn het eigenlijk de huurders die de heffingen betalen. Van 12 huursommen per jaar gaan er 3 naar de Nederlandse schatkist. 3 volledige huurmaanden – per huurder – zijn rechtstreekse inkomsten voor de belastingdienst.
100 verhuurders komen in actie
100 woningcorporaties en particuliere verhuurders zeggen nu ‘genoeg is genoeg’ tegen de extra heffingen. Zij vinden het oneerlijk en onrechtvaardig dat mensen die afhankelijk zijn van betaalbare huurwoningen zo veel extra moeten betalen en zo veel langer moeten wachten dan mensen die zich wat meer kunnen veroorloven. Ze komen collectief in actie.
Steun de collectieve verhuurdersactie
Als huurder kunt u de woningcorporaties helpen met hun strijd voor een eerlijker belastingbeleid. Wat kunt u doen? Meerdere dingen.
- Stuur een online bericht naar De Key www.dekey.nl of Lieven de Stad www.lievendestad.nl waarin u aangeeft dat u wilt dat zij de collectieve verhuurdersactie tegen de heffingen ondersteunen.
- Stuur een bericht naar Huurdersvereniging Arcade info@hvarcade.nl om te zeggen dat u het eens bent met de verhuurdersactie tegen de heffingen. Arcade zal dit doorgeven aan De Key en Lieven de Stad.
- Twitter met de hashtag #ikwileenhuis.
- Doe een melding op Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm
- Geef aan dat u met een journalist wilt praten (eventueel anoniem). Dit kan via Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm
Al sinds 2013 is de bewonerscommissie Mesdagstraat in gesprek met De Key over de zolderkamers. De Key bestempelde die jarenlang als ‘berging’. Nu blijkt dat het al die tijd gewoon een zolderkamer was. Voor sommige adressen betekent dit een extra kamer. Andere bewoners krijgen hun rechtmatige woonruimte weer terug. Bewoners van ongeveer 420 appartementen in de Nieuw Pijp krijgen er door inzet van de leden van de bewonerscommissie zo’n 20 vierkante meter huis bij.
Huurders maken al sinds jaar en dag gebruik van de zolderkamer als slaapkamer. Tijdens een overleg in 2013 van de bewonerscommissie met De Key bleek dat de corporatie de ruimte als berging beschouwt. De jaren daarvoor werd de ruimte als zolderkamer beschouwt. In een ‘berging’ mag niet gewoond worden. Dit betekende voor nieuwe huurders dat zij die zolderkamer niet mogen bewonen. ‘Er waren mensen die wilden in die ruimte een slaapkamer of een atelier, en dat werd gewoon verboden door De Key’, vertelt Cok Oostveen van de bewonerscommissie Mesdagstraat.
De bewonerscommissie sleepte overal bewijs vandaan om aan te tonen dat de ‘berging’ toch echt zolderkamers zijn. Zij verzamelde oude rapporten en blauwdrukken van de plattegronden. Daar staan de zolderkamers als slaapkamers in getekend. ‘Wij zijn nu blij, maar dit probleem geldt voor veel meer woningen in bijvoorbeeld de Rooseveltlaan, de Maasstraat of de Weesperzijde. En het gaat niet alleen om woningen van De Key, ook om die van andere woningcorporaties’, legt Oostveen uit. Huurders die zich afvragen of hun berging ook officieel een kamer is kunnen terecht bij het stadsloket of op de site van de gemeente Amsterdam en daar het bestemmingsplan van hun woonblok aanvragen.
Lees meer over de zolderkamers in de column van ‘Actieradius’.
De bewonerscommissie werd om een toelichting gevraagd door At5
De jaarlijkse huurverhoging is weer een feit. Per 1 juli heeft iedereen wederom een huurverhoging tegemoet moeten zien. De Key heeft veelal de maximale huurverhoging toegepast van 4,1% of 5,6%, afhankelijk van de inkomenscategorie. Lees meer over de huurverhoging op de website van de Key.
Elk jaar vraagt De Key conform de wet advies aan Arcade. De Key gaf in haar adviesaanvraag aan dat zij streeft naar betaalbare huren, maar ook dat er weinig ruimte zou zijn voor huurmatiging. De genoemde reden hiervoor is de financieel niet erg sterkte positie van de corporatie. Desalniettemin, leek er op grond van beschikbare informatie over de financiële positie van De Key geen reden tot zorg.
Arcade heeft De Key geadviseerd om de huren niet meer te verhogen dan de inflatie, zoals in het landelijke Sociaal Huurakkoord door Aedes en de Woonbond werd overeengekomen. Verder is De Key gevraagd om de huurder van informatie te voorzien over mogelijkheden om in beroep te gaan tegen de huurverhoging, mocht deze zich niet kunnen vinden in de aangezegde huurverhoging. Ook riep Arcade De Key op om de liberalisatiegrens voor de sociale huurwoningen te respecteren en de huurstijging daar af te toppen.
De Key heeft in haar reactie naar Arcade aangegeven toch vast te houden aan een huurverhoging van de inflatie plus 1%. De financiële positie van De Key zou niet anders toe laten. Ook is van een aantal woningen wel de huur verhoogd tot boven de liberalisatiegrens. Dit is gunstig voor De Key omdat de huur voor de huurders op deze wijze elk jaar kan worden verhoogd en er geen verhuurderheffing meer hoeft te worden betaald. Deze huurders zullen hun recht op huurtoeslag niet verliezen, omdat als huurders eenmaal dit recht verworven hebben zij hun huurtoeslag behouden. Zie voor meer informatie over het verworven recht de website van de belastingdienst.
De Key informeerde haar huurders over de huurverhoging met een brief en daarbij de Huurkrant 2019: een algemeen informatiekrantje van Aedes, de vakorganisatie voor woningbouwcorporaties. Voor het indienen van een bezwaarschrift werd verwezen naar de Huurcommissie. De interne geschillencommissie van De Key werd niet genoemd, terwijl dat eigenlijk het juiste adres is om een bezwaarschrift tegen de huurverhoging in te dienen.
Arcade meent ook dit jaar weer een gebalanceerd advies uit te hebben gebracht aan De Key en Lieven de Stad. Een advies in lijn met wat in het Sociaal Huurakkoord werd afgesproken en met oog voor de belangen van zowel de huurders als de beide corporaties. Arcade betreurt het dat De Key hier geen gehoor aan heeft willen geven. Arcade heeft geen van haar adviezen kunnen terugzien in het besluit tot huurverhoging dat De Key voor 2019 genomen heeft.
Van 1 juni 2019 tot 14 juli lag de ontwerp Huisvestingsverordening 2020 (HVV 2020) ter inzage. Deze gewijzigde Huisvestingsverordening stelt de gemeenteraad na de inspraakperiode en eventuele aanpassingen vast. Hierna gaat de Huisvestingsverordening per 1 januari 2020 gelden. Arcade heeft op drie onderdelen een zienswijze ingediend. We doen aanbevelingen over woningdelen, doorstroming naar middenhuurwoningen voor huurders van Lieven de Stad en de rechtsbescherming voor besluiten van het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) om complexen te erkennen als ‘gemengd wooncomplex’.
1 Omzettingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur
Arcade is blij met de voornemens om strengere eisen te stellen aan de omzettingsvergunning die kamergewijze verhuur van woningen mogelijk maakt. We kunnen ons vinden in het stellen van quota op wijk, buurt en complexniveau. Dat mag van ons nog wel iets strenger. Er zijn steden die quota van 10% hanteren. Het afsluiten van individuele contracten met huurders vinden wij ook een verbetering.
Leefbaarheid
Het stelt ons teleur dat de eisen voor geluidsisolatie vervallen voor woningen die worden omgezet naar drie onzelfstandige kamers.
De gemeente vindt de vaak gehorige Amsterdamse etagewoningen niet geschikt voor “uitbundig” toeristisch verblijf. Zeker niet gezien het vaak afwijkende dag- en nachtritme van toeristen. Arcade vindt deze woningen ook niet geschikt voor uitbundig gebruik door woningdelers, veelal jongeren. Hanteer daarom wel geluidsnormen voor woningen die omgezet worden naar drie onzelfstandige woonruimtes.
Daarnaast bevelen we de gemeente aan om de voorwaarde van goed verhuurderschap aan de vergunning te verbinden. Dit is in diverse gemeenten gebruikelijk. De verhuurder heeft namelijk belang bij het sturen op goed gedrag van de kamerbewoners. Koppel het intrekken van een vergunning dan ook aan de voorwaarde van goed verhuurderschap. Dat zal de leefbaarheid en de sociale cohesie op het niveau van een wijk, buurt, complex of trap ten goede komen.
Tijdelijke vergunningen
De omstandigheden waaronder de vergunning zou moeten vervallen, kan scherper. Als er sprake is van veel overlast door het gebruik, zou een vergunning ingetrokken moeten kunnen worden.
Het zou ook goed zijn om vergunningen voor een bepaalde tijd af te geven, bijvoorbeeld voor 5 jaar. Kijk na die periode of er aanleiding is om die woning weer beschikbaar te stellen ten behoeve van normale bewoning. Zo heeft de gemeente meer invloed op de ontwikkeling van de woningvoorraad en voor welke doeleinden die ingezet gaat worden.
Woningcorporaties en kamergewijze verhuur
Arcade vindt dat het in beginsel niet op de weg van woningcorporaties ligt om de schaarse woningvoorraad in te zetten voor kamergewijze verhuur.
2 Voorrang sociale huurders ten behoeve van doorstroming naar middeldure huurwoningen
Huishoudens die een sociale woning achterlaten voorrang geven op toegang tot middeldure huurwoningen zal naar verwachting een gunstig effect hebben op de doorstroming. Arcade voorziet dat sociale huurders van ‘Lieven de Stad BV’, de dochteronderneming van De Key, geen gebruik kunnen maken van deze regeling. Hierover heeft De Key steeds gezegd dat voor deze huurders hetzelfde beleid geldt als voor de sociale huurders van De Key. Maar als de huurders van Lieven de Stad hun woning opzeggen, komt die woning niet opnieuw beschikbaar voor sociale verhuur. Arcade roept op om ook huurders van een dochteronderneming van een woningcorporatie die willen doorstromen naar een middeldure huurwoning, expliciet onder deze regeling vallen.
3 Erkenning ‘gemengd wooncomplex’ en rechtsbescherming
Sinds 1 januari 2018 is in de huisvestingsverordening (HVV) het ‘gemengd wooncomplex’ opgenomen. Woningen in die complexen wijst De Key toe aan statushouders of starters. De Key selecteert starters op basis van motivatie. Zij zijn bereid ondersteunende activiteiten te verrichten voor de gemeenschap. In 2016 en 2017 zijn woningen in zo’n gemengd wooncomplex (Riekerhaven) op basis van de experimenteerregel toegewezen.
Risico’s
Selecteren van woningzoekenden op basis van motivatie brengt het risico van willekeur met zich mee. Er wordt voorrang gegeven aan huishoudens waarvan één of meerdere personen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders aantoonbaar bereid zijn ondersteuning te bieden aan de in het complex wonende doelgroep. We missen een beleidskader hoe dat oordeel tot stand komt en hoe willekeur voorkomen wordt.
De vraag is in hoeverre het woningzoekenden intrinsiek motiveert om een bijdrage aan de gemeenschap te leveren of dat door de enorme druk op de sociale woningvoorraad iedere kans op woonruimte wordt gegrepen. Dat brengt het risico met zich mee dat steeds meer woningzoekenden slechts in aanmerking komen voor een sociale huurwoning als ze bereid zijn diensten te verlenen aan de gemeenschap. Dat betekent dat de woning verdiend moet worden door het leveren van een extra tegenprestatie. Alleen huur betalen is niet meer voldoende. Arcade vindt dat een ongewenste ontwikkeling. Dat mensen willen bijdragen aan de samenleving is vanzelfsprekend een goede zaak. Dat dient wel op vrijwillige basis te geschieden, niet onder druk van woningnood.
Selectie op motivatie brengt met zich mee dat degene die de beste kwalificaties heeft en/of die kwalificaties het beste weet te verkopen, daarvoor beloond wordt met woonruimte. Dit verdringt de minder gekwalificeerde woningzoekenden. Terwijl de Huisvestingsverordening juist bedoeld is om op basis van objectieve criteria woningen toe te wijzen aan woningzoekenden.
Plannen van De Key in bestaande wooncomplexen
Woonstichting De Key wil het ‘gemengd wooncomplex’ concept niet alleen gebruiken voor de startblokken Riekerhaven en Elzenhagen. Dat zijn startblokken waarin statushouders en starters gemengd wonen. Dit concept wil De Key ook in bestaande complexen toepassen. Het geeft De Key de mogelijkheid om op motivatie en inschrijfduur te selecteren. Hierover is Arcade in maart 2018 geïnformeerd door De Key. Daarop heeft Arcade negatief geadviseerd wegens onvoldoende informatie van de zijde van De Key.
Arcade heeft De Key gevraagd hoe dit wordt vormgegeven. De Key geeft aan dat het in ieder bestaand complex en situatie weer anders kan zijn. Dit riep bij Arcade een groot aantal vragen op die tot op heden onbeantwoord zijn gebleven.
Rechtsbescherming
De procedure waarop corporaties de status van ‘gemengd wooncomplex’ kunnen verkrijgen, lijkt in geen enkele rechtsbescherming te voorzien in de zin van bezwaar en beroep.
Een ‘gemengd wooncomplex’ is “een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen.”
Arcade wil graag opheldering over de volgende punten:
- Evaluatie van het experiment ‘gemengd wooncomplex’.
De Huisvestingsverordening 2018 stelt namelijk een aantal voorwaarden waaronder een corporatie een experiment kan opzetten. Eén van die voorwaarden is een evaluatie van het experiment.
- Een beleidskader aan welke voorwaarden de eigenaar moet voldoen om voor een complex erkenning te krijgen als ‘gemengd wooncomplex’.
- Een aanvraagprocedure voor de eigenaren die een complex ‘erkend’ willen hebben als ‘gemengd wooncomplex’.
- Gepubliceerde besluiten waarin eigenaren voor bepaalde complexen de status van ‘gemengd wooncomplex’ hebben verkregen.
We pleiten voor regelgeving waarbij belanghebbenden rechtsbescherming kunnen inroepen tegen besluiten met betrekking tot de erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’. Nu lijkt zulke rechtsbescherming te ontbreken.
De Key heeft plannen om dit woonconcept ook uit te rollen bij bestaande wooncomplexen. Daarom vragen wij de gemeente om regels (en beleidskaders) op te stellen. Regels waardoor corporaties aanvragen kunnen doen voor erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’ die tevens in rechtsbescherming voor belanghebbenden voorzien.
In Zandvoort wonen sinds 10 jaar 8 jongeren met een verstandelijke beperking in een speciaal voor hen aangepaste woning. In complex De 8sprong krijgen zij professionele begeleiding in zo zelfstandig mogelijk wonen. Ook voor deze huurders is per 1 juli de huur verhoogd. Terwijl zij het financieel niet breed hebben. Zij leven krap rond het sociaal minimum. De huurders van De 8sprong hebben daarom De Key verzocht om de mogelijkheid tot huurbevriezing of huurverlaging toe te passen. De Key heeft dit (vooralsnog) geweigerd.
Volgens een woordvoerder van De Key wil de woningcorporatie eerst wachten op nieuwe wet- en regelgeving. De Key is namelijk bang dat zij de huur in de toekomst niet meer kan verhogen als die nu wordt bevroren of verlaagd. Ook denkt de Key dat zij bevriezing of verlaging van de huur voor deze acht huurders met een verstandelijke beperking niet kan uitleggen naar de andere huurders.
Huurdersvereniging Arcade is van mening dat andere huurders juist veel begrip kunnen opbrengen voor deze kwetsbare jongeren. Bovendien is de regelgeving rond huurbevriezing of huurverlaging juist ingevoerd om kwetsbare huurders met weinig geld, zoals in De 8sprong, te helpen.
In 2009 zijn de 8 jongeren in De 8sprong gaan wonen. Hier ging ruim tien jaar voorbereiding aan vooraf. Zij wonen daar onder professionele begeleiding en zullen er naar verwachting de rest van hun leven blijven. Mocht een van de jongeren uitvallen waardoor er langdurige leegstand ontstaat, dan neemt de oudervereniging Zorg aan Zee, opgericht om dit wooninitiatief te realiseren en in stand te houden en daarmee het dagelijks leven van deze jongeren te vergemakkelijken, de kosten van de huur voor haar rekening. De jongeren leven van een lage Wajonguitkering en zullen daar voor de rest van hun leven afhankelijk van blijven.
Eind 2018 sloten de Woonbond en Corporatiekoepel Aedes een Sociaal Huurakkoord. Hierin is onder andere afgesproken dat groepen met een laag inkomen en een hoge huur huurbevriezing of huurverlaging kunnen krijgen. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft dat niet in dwingende wetgeving gegoten. Zij verwacht dat corporaties handelen in de lijn met het gesloten huurakkoord. Niet alle corporaties volgen de minister, waaronder De Key.
Een woordvoerder van de oudervereniging Zorg aan Zee stelt erg te zijn teleurgesteld in de opstelling van de Key.
In een van de vorige nieuwsbrieven heeft bewonerscommissie Mesdagstraat het gehad over onze zolderkamers. Na bijna vijfeneenhalf jaar traineren eindelijk heeft de directie eindelijk moeten toegeven dat de zolderkamers inderdaad slaapkamers zijn en ook als zodanig gebruikt kunnen worden. Dit op grond van blauwdrukken uit het bouwarchief.
Wij kunnen ons voorstellen dat ook andere bewonerscommissies en huurders in conflict kunnen komen met De Key. Misschien over zolderkamers maar ook over andere zaken waarbij het bouwarchief een rol kan spelen. U kunt dit aanvragen via de website van de gemeente Amsterdam.
Vul dit contactformulier uw adres in. Als antwoord komt er een ontvangstbevestiging. Met de mogelijkheid om de aanvraag toe te lichten. Meestal ontvangt u dan via Wetransfer het volledige archief om te downloaden. Het is wel een hele uitzoekerij indien het om iets specifieks gaat. Of een klein onderdeel. Het heeft de BC Mesdagstraat enorm geholpen om te bewijzen dat onze zolderkamers toch echt slaapkamers zijn.
BC Mesdagstraat
Arcade heeft in haar vorige nieuwbrief een oproep gedaan aan huurders van De Key om de online check van de Woonbond in te vullen. Daarmee kan iedere huurder controleren of hij in aanmerking komt voor huurverlaging of huurbevriezing zoals overeengekomen in het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes december 2018, gesloten voor een periode van drie jaar met ingang van 2019. In het geval de uitkomst van de online check leidt tot het advies dat het aanvragen van huurverlaging of huurbevriezing zinvol is, heeft de Woonbond een voorbeeldbrief opgesteld die de huurder naar zijn verhuurder kan sturen om de huurverlaging of huurbevriezing daadwerkelijk aan te vragen.
Vele huurders van De Key hebben gebruik gemaakt van de online check van de Woonbond en hebben De Key gevraag om huurverlaging of huurbevriezing. Helaas hebben de huurders van De Key een standaard afwijzingsbrief retour gekregen. Daarin antwoordt De Key dat zij op 1 juli 2019 geen (tijdelijke) huurverlaging of huurbevriezing toepast. Zij geeft daarvoor als reden aan dat hiervoor een wetswijziging nodig is en daarom geen gevolg aan het verzoek wordt gegeven. Arcade is hierover zeer teleurgesteld, aangezien De Key betaalbaarheid hoog in het vaandel heeft.
Behalve De Key zijn er meerdere corporaties die geen gevolg geven aan de gemaakte afspraken tussen de Woonbond en Aedes. De Woonbond is het daar niet mee eens en stelt: “afspraak is afspraak, of het nu in de wet staat of niet.” Om misverstanden te voorkomen hebben Aedes en de Woonbond op 27 maart jl. een verklaring ondertekend waarin wordt beklemtoond dat de gemaakte afspraken vanuit het Sociaal Huurakkoord binnen de huidige wet kunnen worden uitgevoerd. Gezien de ontevredenheid over hoe corporaties omgaan met afspraken zal de Woonbond een ‘brandbrief’ opstellen voor huurdersorganisaties die zij kunnen gebruiken als de corporatie de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord niet nakomt. Er zijn daarentegen ook corporaties die wel uitvoering geven aan het Sociaal Huurakkoord op dit punt.
De Werkgroep Huurverhoging van Arcade is voornemens om De Key aan te spreken op haar weigering om gevolg te geven aan de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Wilt u zich hier ook voor inzetten? De werkgroep staat open voor nieuwe leden. Onze discussie met De Key is nog niet gesloten hierover. Wordt vervolgd!
Voor meer informatie: https://www.woonbond.nl/vragen-over-huurverlaging-en-huurbevriezing
Aan het begin van het jaar krijgen inwoners van Amsterdam een brief van Gemeente Belastingen met daarin de WOZ-beschikking (Waarde van Ontroerende Zaken) van de woning. Ook bewoners van een sociale huurwoning.
Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde van een woning onderdeel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS); het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs van een woning wordt berekend. Hoe hoger de WOZ, hoe hoger de huurprijs. En dat stijgt ieder jaar fors. In de afgelopen vijf jaar tijd steeg de gemiddelde woningwaarde in Amsterdam met bijna 48 procent. (1)
Ook zijn de belastingen die u over uw woning betaalt afhankelijk van de WOZ-waarde.
De WOZ-beschikking wordt via een computermodel bepaalt, die de woning vergelijkt met de kenmerken en prijzen van een groot aantal rond de peildatum verkochte woningen in de gemeente. Omdat dit geautomatiseerd gebeurt, worden er veel fouten gemaakt en raden wij aan bij twijfel bezwaar te maken. Volgens de Consumentenbond worden er jaarlijks meer dan 100.000 WOZ-waarden bijgesteld. (2)
Na het ontvangen van de WOZ-beschikking heeft u 6 weken de tijd om bezwaar te maken. Dat kan op verschillende manieren. Lees hier het advies van Woonbond: https://www.woonbond.nl/vraagbaak/hoe-woz-waarde-controleren. Volgens de Woonbond kunnen ook achterstallig onderhoud en overlast redenen zijn voor bezwaar.
(1): https://nos.nl/artikel/2247441-woz-waarde-stijgt-derde-jaar-op-rij-amsterdam-breekt-weer-record.html
(2): https://www.consumentenbond.nl/hypotheek/aanpassen-besparen/bezwaar-woz