Categorie: Uitgelicht
‘Bij De Key zijn stenen belangrijker dan mensen,’ luidt de conclusie van een onthutsend onderzoeksrapport naar de communicatie en dienstverlening van Woonstichting De Key.
Onderzoekster Judith van Male heeft in opdracht van Huurdersvereniging Arcade onderzoek gedaan. Daarbij heeft zij een steekhoudend aantal bewonerscommissies gevraagd naar hun ervaringen met De Key als maatschappelijk verhuurder. Haar onderzoek brengt naar voren dat De Key huurders onheus bejegent of zelfs het zwijgen oplegt. Daarnaast ook dat de daadwerkelijke dienstverlening veel te wensen overlaat.
Meer huurders die het niet meer pikken
Het Arcadebestuur merkt dat de huurdersparticipatie toeneemt vanwege de onrust en onvrede over De Key als maatschappelijk verhuurder. ‘Meer mensen worden actief in een bewonerscommissie of starten er eentje op. Omdat ze klachten hebben over gebreken, achterstallig onderhoud, extra kosten, slechte communicatie en het niet thuis geven van contactpersonen. Een reorganisatie in dienstverlening van De Key (Wonen 2.0) zorgt bovendien voor veel onduidelijkheid en miscommunicatie. De huidige manier van werken van De Key tast wezenlijk de wettelijk geregelde inspraak van huurders aan,’ aldus het Arcadebestuur.
Afgeschreven meubilair
Onderzoekster Judith van Male beaamt dat veel zittende huurders zich behandeld voelen als afgeschreven meubilair dat De Key liever kwijt dan rijk is. Het Arcadebestuur vult aan: ‘Het is lastig aantoonbaar dat De Key willens en wetens haar zittende huurders in de kou laat staan. Het past wel in het beeld dat De Key zich qua bedrijfsvoering liever concentreert op starters en andere lucratieve doelgroepen. Arcade voert momenteel zelfs twee rechtszaken over de rechtmatigheid hiervan.’
Bij kennisneming van het onderzoeksrapport over de benedenmaatse service en dienstverlening heeft De Key woensdag 13 november jl. toegezegd de service en dienstverlening binnen zes maanden substantieel te verbeteren.
Huurders namen geen genoegen met inactieve verhuurder
De slaapkamerramen van de huurwoningen in de Kiekstraat op IJ-burg hadden vast glas en konden daarom niet worden opengezet. Dus tijdens de extreme warmte van de afgelopen zomers legden de bewoners het af. Zonder doortochten blijft een drukkende hitte van 30+ graden namelijk lang hangen. De bewoners smelten weg in hun eigen huis.
De bewoners hebben verhuurder De Key in de afgelopen 3 jaar vaak veelvuldig gevraagd iets doet aan deze situatie. De Key gaf daar geen gehoor aan, zelfs niet nadat met behulp van !Woon professioneel onderzoek was gedaan en het advies was gegeven om ramen te plaatsen die wél open kunnen.
Wat was het probleem?
De huurwoningen bevinden zich in een zogenaamd ‘gemengd complex’ met koopwoningen. In de koopwoningen (met precies dezelfde indeling aan dezelfde gevel) kunnen de slaapkamerramen wél open.
De huurders moesten het doen met een mechanisch ventilatiesysteem. Het blijkt dat deze vorm van ventileren niet voldoet bij extreme hitte. Dat is extra vervelend, omdat de zomermaanden door de snelle opwarming van de aarde steeds warmer worden.
Probleem na 3 jaar opgelost met hulp van !Woon en Arcade
De huurders vroegen deskundig advies aan experts van Stichting !WOON. Na bouwkundig onderzoek ter plekke en een juridische beoordeling kwamen de experts tot de conclusie dat De Key toch écht iets moet doen aan de onwenselijke hitteontwikkeling in de huurwoningen. De Key legde dat advies zonder argumentatie naast zich neer.
De huurders vroegen via !Woon ook ondersteuning aan Huurdersvereniging Arcade. In hun belang heeft het Arcadebestuur ongevraagd advies uitgebracht aan De Key, met het dringende verzoek om zo spoedig mogelijk te zorgen voor een gezonder leefklimaat in de huurwoningen in de Kiekstraat.
Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verantwoordelijkheid om deugdelijke huurwoningen te bieden waar mensen onder alle weersomstandigheden gezond, veilig en comfortabel kunnen leven. Of daar een VVE-bestuur zit of niet maakt niet. In geval van tropische hitte moeten bewoners fatsoenlijk hun woning kunnen luchten, bijvoorbeeld door ramen tegen elkaar open te zetten. Nieuwbouwhuizen mogen niet eens meer worden opgeleverd zonder ramen die open kunnen.
Anderhalf jaar na het ongevraagde advies en herhaaldelijk aandringen op actie bij De Key is in september eindelijk het probleem voor bewoners opgelost. Zij kunnen nu letterlijk beter ademen in huis. Arcade wenst de bewoners een gezond en plezierig leefklimaat toe.
Op 3 oktober vonden er twee bijzondere rechtszaken plaats die Huurdersvereniging Arcade namens alle huurders heeft aangespannen tegen besluiten van toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties over woningcorporatie De Key en diens commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV.
Beide zaken zijn van groot maatschappelijk belang. Zaak 1 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen uit 2016 om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen. Zaak 2 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed. Hierbij waren vertegenwoordigers van een aantal bewonerscommissies van De Key en Lieven de Stad BV aanwezig, naast huurders en belangenbehartigers. De uitspraak is naar verwachting op 14 november.
De koerswijziging van De Key
Zaak 1 over de goedkeuring om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen
In 2016 kreeg De Key toestemming van de minister van Wonen voor het wijzigen van de statuten zonder rekening te houden met bezwaren van Arcade. In de statuten van De Key heeft is toen opgenomen dat de woonstichting zich in de bedrijfsvoering voortaan vooral richt op starters. Dat zijn mensen tot 28 jaar, vaak studenten, die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Deze bewoners hebben daarmee niet langer de zekerheid van een huurcontract voor onbepaalde tijd. Andere huurders bij een woningcorporatie hebben daar wél recht op. Ook voor zittende huurders heeft deze koerswijziging verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren.
Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet. De huurders vinden dat de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties nooit akkoord had mogen gaan met deze statutenwijziging. Woonstichting De Key is als ‘jongerenhuisvester’ de facto een categorale instelling geworden, wat wettelijk niet is toegestaan.
De vastgoedscheiding
Zaak 2 over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed
Begin 2018 heeft De Key haar vastgoed gescheiden in een niet-commerciële tak en een commerciële tak. De niet-commerciële tak bevat sociale huurwoningen. De commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV bevat duurdere vrijesectorwoningen en bedrijfsonroerend goed. En als marktpartij kan Lieven de Stad BV in grotere vrijheid opereren dan een woningcorporatie. Met de BV wil De Key woonconcepten ontwikkelen voor lucratieve doelgroepen.
Bij de vastgoedscheiding heeft De Key het beste vastgoedbezit en circa 600 sociale woningen overgeheveld van de woonstichting naar de commerciële BV. De huurders vinden dit een vorm van privatisering van de sociale huisvesting en een onwenselijke ontwikkeling. Ook wordt de niet-commerciële tak van De Key nog eens financieel gedupeerd door het weglekken van sociaal vermogen naar de commerciële tak. De 600 zittende sociale huurders zien zich bovendien plotseling geconfronteerd met een particuliere verhuurder die een winstoogmerk nastreeft. Hierdoor zijn hun voormalige rechten als huurder bij een woningcorporatie onvoldoende gewaarborgd. Dit betreft bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhogingen.
Voor deze vastgoedscheiding hebben de huurders bij monde van Huurdersvereniging Arcade nooit instemming verleend. Instemming van de huurders is een wettelijke verplichting. De Key heeft voor de vastgoedscheiding dus onrechtmatig toestemming gekregen van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties.
Arcade is bijgestaan door de advocaat Henri Sarolea. De minister is vertegenwoordigd door medewerkers van de Autoriteit Woningcorporaties. Van de zijde van Key was de bestuurder – algemeen directeur Leon Bobbe aanwezig. De Key wordt in deze procedure bijgestaan door twee AKD advocaten, Eelkje van de Kuilen en Stefan van de Sande.
Verslag bijeenkomst Complexplannen: Huurders en bewonerscommissies in verwarring over Complexplannen en Wonen 2.0
Bij Arcade zijn de afgelopen maanden vanuit de achterban signalen binnengekomen dat er problemen zijn met de Wonen 2.0 (wonen 2.0) bij De Key en ook met de complexplannen. Via de mail maar ook bij de rondvraag op de laatste Algemene Ledenvergadering (ALV). Daarom lijkt het Arcade goed om een aparte bijeenkomst voor bewonerscommissies (BC’s) te houden over deze onderwerpen. Deze vindt plaats op vrijdagmiddag 28 juni in het buurtcentrum De Eester (www.buurtcooperatieohg.nl). De opkomst is groot (30 personen), ondanks dat het een werkdag is. Met deze bijeenkomst hoopt Arcade samen met de BC’s grip te krijgen op Wonen 2.0 en de complexplannen. Ter voorbereiding van deze bijeenkomst heeft Arcade een toelichting geschreven die naar alle BC’is toegestuurd.
Bestuurslid Harrie opent om 15 uur. En legt uit dat Arcade nog steeds in discussie is met De Key over Wonen 2.0. Arcade heeft in het begin slechts summiere informatie gekregen. De Key laat na om de BC’s zorgvuldig te informeren. De Key lijkt te vinden dat Arcade zowel de BC’s als de huurders maar verder moet inlichten. De Key verdomt dit zelf te doen. Arcade wil het werk van De Key niet doen, maar informeert de BC’s nu over wat Arcade denkt dat De Key wil. De Key blijft gewoon wettelijk verplicht om huurders en de BC’s degelijk en voldoende te informeren. Al met al geen positieve insteek van De Key! Daarnaast is Arcade van mening dat deze Wonen 2.0 dermate ingrijpende gevolgen heeft voor huurders (een verslechtering voor de BC’s om voor huurdersbe!angen op te komen) dat een adviesaanvraag noodzakelijk is. Dit weigert De Key.
Harrie legt uit dat de basis voor de Wonen 2.0 ligt bij het slecht functioneren van de gebiedsbeheerders. (een voor hen onmogelijke taak, als ze niet goed worden aangestuurd van boven in combinatie met eigen speelruimte als intermediair). Vanuit de zaal komt naar voren dat de gebiedsbeheerders vaak teveel een verlengstuk van de directie zijn geweest als gevolg van de sterke top-downstructuur die er heerst bij De Key. Terwijl een gebiedsbeheerder eigenlijk een intermediaire functie zou moeten zijn. Daarnaast kunnen gebiedsbeheerders teveel BC’s onder zich hebben gehad zodat zij onvoldoende aandacht kunnen besteden aan hun BC’s afzonderlijk. Het zou beter geweest zijn indien De Key samen met Arcade en de BC’s een eerst open discussie zou hebben gehouden over het verbeteren van het functioneren van in principe goedwillende gebiedsbeheerders.
Van vrijwel alle BC’s komt de klacht dat zij niet weten waar zij nu aan toe zijn. Bij een overleg krijgt men vaak te horen “daar ga ik niet over”, “dat is de taak voor mijn collega”, “een complexplan is alleen bedoeld voor leuke zaken”, etcetera. De BC’s krijgen de indruk dat zij continu van het kastje naar de muur, en omgekeerd, worden gestuurd. Dat zij met jan en alleman moeten gaan overleggen in de toekomst. Dat de BC’s zelf alles moeten gaan coördineren. Het voelt aan als een verdeel-en-heers-politiek. Vrijwel niemand ziet dit zitten. Daarnaast blijkt dat medewerkers van De Key, die nieuw zijn voor een BC, geen kennis hebben van de oude afspraken. Er heeft geen overdracht plaats gevonden. Ook blijkt dat een medewerker bij de ene BC de servicekosten doet en bij een ander het complexplan. Dit duidt op een interne chaos binnen De Key. Tegelijk zijn er een paar BC’s wel tevreden over de contacten met de gebiedsbeheerder, de overdracht kan dus wel.
Vanuit enkele BC’s komt het 55-pluslabel naar voren. Zij hebben het gevoel dat door het beleid van De Key aan dit label getoornd gaat worden. Zij zouden garanties willen hebben. Ook dreigt verkoop. Per woning of zelfs het hele complex. Dit verhoogt de onzekerheid. Harrie maakt na afloop hier een aparte afspraak over. Verder komt er een werkgroep BC’s in gemengde VVE’s. Een thema dat behoorlijk blijkt te leven tijdens de bijeenkomst.
Bij de discussie over het complexplan worden de richtlijnen van Arcade, zoals beschreven door Harrie, een prima uitgangspunt gevonden. Bij sommige BC’s zijn deze uitgangspunten in hun overleg door De Key ter zijde gelegd, niet geaccepteerd. Iedereen vindt dat een complexplan toch echt één ondeelbaar geheel is. BC’s moeten zich niet laten afschepen met “over dat onderwerp daar gaat mijn collega over” of “ik doe alleen de leuke zaken”. Op zo’n manier neemt De Key de discussie niet serieus. Dit is een probleem, door De Key geschapen en moet door De Key opgelost worden. Door enkele BC’s die al een gesprek hebben gehad wordt gemeld dat De Key zelf nog helemaal geen letter op papier heeft gezet voor een complexplan. Sterker nog, vanuit de reacties van de BC’s blijkt dat de medewerkers van De Key zelf geen eenduidig beeld hebben van wat een complexplan zou moeten inhouden.
Uit de onderlinge discussie van de BC’s komen diverse suggesties naar voren voor een overleg:
* BC’s kunnen zelf een concept complexplan schrijven. Stuur altijd een cc aan Arcade. Indien er onvoldoende informatie is eerst informatie opvragen bij De Key of bij derden. Of dit expliciet vermelden in het eigen complexplan.
* Ga nooit zomaar in op een uitnodiging voor een gesprek. Ga eerst na of het zin heeft, waar het over gaat, of er voldoende achtergrondinformatie beschikbaar is. Nadere informatie altijd schriftelijk opvragen bij De Key. Eventueel ook elders opvragen of checken, bijvoorbeeld bij Arcade, WOON, Woonbond, etc. Door te weinig informatie te verstrekken kan De Key het gesprek sturen en zo haar zin doordrijven.
* De BC’s kunnen bij elk gesprek zich laten vergezellen door een extern deskundige. Vanuit Arcade, WOON, etc. Indien er een VVE is kunnen ook kopers gevraagd worden mee te gaan.
* Bereid je goed voor op een gesprek. Stel eerst onderling vast wat je wil bereiken. Wie speelt welke rol. Etc. Blijf scherp. De Key is een meester in het ontwijken en bagatelliseren. Wees bedacht op valkuilen.
* Zorg altijd zelf voor een notulist. Iemand die goed kan luisteren, goed ingevoerd is in de onderwerpen, die vrijgesteld is van de discussie, etc. Bij een van de BC’s is De Key zelf met een verslag gekomen, met fouten, omissies en verdraaiïngen. In zo’n geval altijd reageren. Anders wordt het voor waar aangenomen.
Daarnaast nog wat praktische tips:
* BC’s kunnen/moeten zich abonneren op e-mailservice “berichten over uw buurt” van de rijksoverheid voor vergunningaanvragen, bestemmingsplannen, etc. Dit kan via de site www.overheid.nl. Gewoon beperkt tot het eigen postcodegebied. Belangrijk bij bijvoorbeeld woningdelen. Maar ook voor andere zaken.
* Met betrekking tot geluidsoverlast(dat speelt bij woningdelen of slechte staat van de woningen), gaatDe Key uit van 10DB voor ondervloeren. Deze norm van TNO is vastgesteld voor betonvloeren van minimaal 5cm dik. En geldt niet voor houten vloeren. TNO heeft niet de beschikking over een proefopstelling met houten vloeren. Voor wonigen met deze houten vloeren is minimaal 12-15dB vereist. Overigens hanteren overlastdeskundigen de stelling dat tegen verkeerd woongedrag niet valt te isoleren. En daar wringt vaak de schoen.
Informatie over geluidsoverlast is te vinden op www.nsg.nl van de Nederlandse Stichting Geluidshinder. En op de site R.Muchall@geluidsconsult.nl van Rein Muchal, een specialist.
Tot slot. Het is een zeer nuttige bijeenkomst geweest. Met name het uitwisselen van ervaring en informatie. Veel BC’s geven aan dit als een steuntje in de rug te voelen. Hetzelfde geldt voor Arcade. Na de zomer gaat Arcade in gesprek met de directeur wonen en de verantwoordelijke manager voor de complexplannen om meer duidelijkheid te verkrijgen. Daarna volgt uiteraard weer een bijeenkomst met de BC’s.
Cok Oostveen, Harrie Houtbeckers
Kom ook in actie tegen huurprijzen en woningnood
Veel te hoge huren en veel te weinig woningen. Huurders met een gemiddelde en kleine portemonnee zijn dubbel de klos. Ze kunnen niet kopen, maar ze kunnen ook bijna niet meer huren. Want huren wordt te duur en wachten duurt te lang.
Stapeling van belastingmaatregelen
Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Deze taak is hen door opeenvolgende regeringen bijna onmogelijk gemaakt. Want de woningcorporaties moeten miljarden euro’s aan extra belastingen betalen, juist over die betaalbare woningen. Deze belastingen bestaan uit verschillende heffingen, zoals de verhuurdersheffing en een nieuwe heffing op de winstbelasting.
Huurders zoeken zich suf
Door deze financiële molensteen om hun nek kunnen woningcorporaties niet meer bouwen, onvoldoende onderhoud plegen en niet verduurzamen. Ook zijn ze gedwongen om betaalbare huurwoningen te verkopen of aan te bieden voor een hoge commerciële huurprijs. En zo wordt het aantal betaalbare huurwoningen nóg kleiner. Zo moeten mensen nóg harder zoeken en nóg langer wachten op een huis met een redelijke huurprijs.
Huurders betalen zich blauw
Omdat huurders de enige bron van inkomsten zijn van woningcorporaties, zijn het eigenlijk de huurders die de heffingen betalen. Van 12 huursommen per jaar gaan er 3 naar de Nederlandse schatkist. 3 volledige huurmaanden – per huurder – zijn rechtstreekse inkomsten voor de belastingdienst.
100 verhuurders komen in actie
100 woningcorporaties en particuliere verhuurders zeggen nu ‘genoeg is genoeg’ tegen de extra heffingen. Zij vinden het oneerlijk en onrechtvaardig dat mensen die afhankelijk zijn van betaalbare huurwoningen zo veel extra moeten betalen en zo veel langer moeten wachten dan mensen die zich wat meer kunnen veroorloven. Ze komen collectief in actie.
Steun de collectieve verhuurdersactie
Als huurder kunt u de woningcorporaties helpen met hun strijd voor een eerlijker belastingbeleid. Wat kunt u doen? Meerdere dingen.
- Stuur een online bericht naar De Key www.dekey.nl of Lieven de Stad www.lievendestad.nl waarin u aangeeft dat u wilt dat zij de collectieve verhuurdersactie tegen de heffingen ondersteunen.
- Stuur een bericht naar Huurdersvereniging Arcade info@hvarcade.nl om te zeggen dat u het eens bent met de verhuurdersactie tegen de heffingen. Arcade zal dit doorgeven aan De Key en Lieven de Stad.
- Twitter met de hashtag #ikwileenhuis.
- Doe een melding op Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm
- Geef aan dat u met een journalist wilt praten (eventueel anoniem). Dit kan via Meldpunt Huuralarm. www.woonbond.nl/meldformhuuralarm
Al sinds 2013 is de bewonerscommissie Mesdagstraat in gesprek met De Key over de zolderkamers. De Key bestempelde die jarenlang als ‘berging’. Nu blijkt dat het al die tijd gewoon een zolderkamer was. Voor sommige adressen betekent dit een extra kamer. Andere bewoners krijgen hun rechtmatige woonruimte weer terug. Bewoners van ongeveer 420 appartementen in de Nieuw Pijp krijgen er door inzet van de leden van de bewonerscommissie zo’n 20 vierkante meter huis bij.
Huurders maken al sinds jaar en dag gebruik van de zolderkamer als slaapkamer. Tijdens een overleg in 2013 van de bewonerscommissie met De Key bleek dat de corporatie de ruimte als berging beschouwt. De jaren daarvoor werd de ruimte als zolderkamer beschouwt. In een ‘berging’ mag niet gewoond worden. Dit betekende voor nieuwe huurders dat zij die zolderkamer niet mogen bewonen. ‘Er waren mensen die wilden in die ruimte een slaapkamer of een atelier, en dat werd gewoon verboden door De Key’, vertelt Cok Oostveen van de bewonerscommissie Mesdagstraat.
De bewonerscommissie sleepte overal bewijs vandaan om aan te tonen dat de ‘berging’ toch echt zolderkamers zijn. Zij verzamelde oude rapporten en blauwdrukken van de plattegronden. Daar staan de zolderkamers als slaapkamers in getekend. ‘Wij zijn nu blij, maar dit probleem geldt voor veel meer woningen in bijvoorbeeld de Rooseveltlaan, de Maasstraat of de Weesperzijde. En het gaat niet alleen om woningen van De Key, ook om die van andere woningcorporaties’, legt Oostveen uit. Huurders die zich afvragen of hun berging ook officieel een kamer is kunnen terecht bij het stadsloket of op de site van de gemeente Amsterdam en daar het bestemmingsplan van hun woonblok aanvragen.
Lees meer over de zolderkamers in de column van ‘Actieradius’.
De bewonerscommissie werd om een toelichting gevraagd door At5
De jaarlijkse huurverhoging is weer een feit. Per 1 juli heeft iedereen wederom een huurverhoging tegemoet moeten zien. De Key heeft veelal de maximale huurverhoging toegepast van 4,1% of 5,6%, afhankelijk van de inkomenscategorie. Lees meer over de huurverhoging op de website van de Key.
Elk jaar vraagt De Key conform de wet advies aan Arcade. De Key gaf in haar adviesaanvraag aan dat zij streeft naar betaalbare huren, maar ook dat er weinig ruimte zou zijn voor huurmatiging. De genoemde reden hiervoor is de financieel niet erg sterkte positie van de corporatie. Desalniettemin, leek er op grond van beschikbare informatie over de financiële positie van De Key geen reden tot zorg.
Arcade heeft De Key geadviseerd om de huren niet meer te verhogen dan de inflatie, zoals in het landelijke Sociaal Huurakkoord door Aedes en de Woonbond werd overeengekomen. Verder is De Key gevraagd om de huurder van informatie te voorzien over mogelijkheden om in beroep te gaan tegen de huurverhoging, mocht deze zich niet kunnen vinden in de aangezegde huurverhoging. Ook riep Arcade De Key op om de liberalisatiegrens voor de sociale huurwoningen te respecteren en de huurstijging daar af te toppen.
De Key heeft in haar reactie naar Arcade aangegeven toch vast te houden aan een huurverhoging van de inflatie plus 1%. De financiële positie van De Key zou niet anders toe laten. Ook is van een aantal woningen wel de huur verhoogd tot boven de liberalisatiegrens. Dit is gunstig voor De Key omdat de huur voor de huurders op deze wijze elk jaar kan worden verhoogd en er geen verhuurderheffing meer hoeft te worden betaald. Deze huurders zullen hun recht op huurtoeslag niet verliezen, omdat als huurders eenmaal dit recht verworven hebben zij hun huurtoeslag behouden. Zie voor meer informatie over het verworven recht de website van de belastingdienst.
De Key informeerde haar huurders over de huurverhoging met een brief en daarbij de Huurkrant 2019: een algemeen informatiekrantje van Aedes, de vakorganisatie voor woningbouwcorporaties. Voor het indienen van een bezwaarschrift werd verwezen naar de Huurcommissie. De interne geschillencommissie van De Key werd niet genoemd, terwijl dat eigenlijk het juiste adres is om een bezwaarschrift tegen de huurverhoging in te dienen.
Arcade meent ook dit jaar weer een gebalanceerd advies uit te hebben gebracht aan De Key en Lieven de Stad. Een advies in lijn met wat in het Sociaal Huurakkoord werd afgesproken en met oog voor de belangen van zowel de huurders als de beide corporaties. Arcade betreurt het dat De Key hier geen gehoor aan heeft willen geven. Arcade heeft geen van haar adviezen kunnen terugzien in het besluit tot huurverhoging dat De Key voor 2019 genomen heeft.
Van 1 juni 2019 tot 14 juli lag de ontwerp Huisvestingsverordening 2020 (HVV 2020) ter inzage. Deze gewijzigde Huisvestingsverordening stelt de gemeenteraad na de inspraakperiode en eventuele aanpassingen vast. Hierna gaat de Huisvestingsverordening per 1 januari 2020 gelden. Arcade heeft op drie onderdelen een zienswijze ingediend. We doen aanbevelingen over woningdelen, doorstroming naar middenhuurwoningen voor huurders van Lieven de Stad en de rechtsbescherming voor besluiten van het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) om complexen te erkennen als ‘gemengd wooncomplex’.
1 Omzettingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur
Arcade is blij met de voornemens om strengere eisen te stellen aan de omzettingsvergunning die kamergewijze verhuur van woningen mogelijk maakt. We kunnen ons vinden in het stellen van quota op wijk, buurt en complexniveau. Dat mag van ons nog wel iets strenger. Er zijn steden die quota van 10% hanteren. Het afsluiten van individuele contracten met huurders vinden wij ook een verbetering.
Leefbaarheid
Het stelt ons teleur dat de eisen voor geluidsisolatie vervallen voor woningen die worden omgezet naar drie onzelfstandige kamers.
De gemeente vindt de vaak gehorige Amsterdamse etagewoningen niet geschikt voor “uitbundig” toeristisch verblijf. Zeker niet gezien het vaak afwijkende dag- en nachtritme van toeristen. Arcade vindt deze woningen ook niet geschikt voor uitbundig gebruik door woningdelers, veelal jongeren. Hanteer daarom wel geluidsnormen voor woningen die omgezet worden naar drie onzelfstandige woonruimtes.
Daarnaast bevelen we de gemeente aan om de voorwaarde van goed verhuurderschap aan de vergunning te verbinden. Dit is in diverse gemeenten gebruikelijk. De verhuurder heeft namelijk belang bij het sturen op goed gedrag van de kamerbewoners. Koppel het intrekken van een vergunning dan ook aan de voorwaarde van goed verhuurderschap. Dat zal de leefbaarheid en de sociale cohesie op het niveau van een wijk, buurt, complex of trap ten goede komen.
Tijdelijke vergunningen
De omstandigheden waaronder de vergunning zou moeten vervallen, kan scherper. Als er sprake is van veel overlast door het gebruik, zou een vergunning ingetrokken moeten kunnen worden.
Het zou ook goed zijn om vergunningen voor een bepaalde tijd af te geven, bijvoorbeeld voor 5 jaar. Kijk na die periode of er aanleiding is om die woning weer beschikbaar te stellen ten behoeve van normale bewoning. Zo heeft de gemeente meer invloed op de ontwikkeling van de woningvoorraad en voor welke doeleinden die ingezet gaat worden.
Woningcorporaties en kamergewijze verhuur
Arcade vindt dat het in beginsel niet op de weg van woningcorporaties ligt om de schaarse woningvoorraad in te zetten voor kamergewijze verhuur.
2 Voorrang sociale huurders ten behoeve van doorstroming naar middeldure huurwoningen
Huishoudens die een sociale woning achterlaten voorrang geven op toegang tot middeldure huurwoningen zal naar verwachting een gunstig effect hebben op de doorstroming. Arcade voorziet dat sociale huurders van ‘Lieven de Stad BV’, de dochteronderneming van De Key, geen gebruik kunnen maken van deze regeling. Hierover heeft De Key steeds gezegd dat voor deze huurders hetzelfde beleid geldt als voor de sociale huurders van De Key. Maar als de huurders van Lieven de Stad hun woning opzeggen, komt die woning niet opnieuw beschikbaar voor sociale verhuur. Arcade roept op om ook huurders van een dochteronderneming van een woningcorporatie die willen doorstromen naar een middeldure huurwoning, expliciet onder deze regeling vallen.
3 Erkenning ‘gemengd wooncomplex’ en rechtsbescherming
Sinds 1 januari 2018 is in de huisvestingsverordening (HVV) het ‘gemengd wooncomplex’ opgenomen. Woningen in die complexen wijst De Key toe aan statushouders of starters. De Key selecteert starters op basis van motivatie. Zij zijn bereid ondersteunende activiteiten te verrichten voor de gemeenschap. In 2016 en 2017 zijn woningen in zo’n gemengd wooncomplex (Riekerhaven) op basis van de experimenteerregel toegewezen.
Risico’s
Selecteren van woningzoekenden op basis van motivatie brengt het risico van willekeur met zich mee. Er wordt voorrang gegeven aan huishoudens waarvan één of meerdere personen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders aantoonbaar bereid zijn ondersteuning te bieden aan de in het complex wonende doelgroep. We missen een beleidskader hoe dat oordeel tot stand komt en hoe willekeur voorkomen wordt.
De vraag is in hoeverre het woningzoekenden intrinsiek motiveert om een bijdrage aan de gemeenschap te leveren of dat door de enorme druk op de sociale woningvoorraad iedere kans op woonruimte wordt gegrepen. Dat brengt het risico met zich mee dat steeds meer woningzoekenden slechts in aanmerking komen voor een sociale huurwoning als ze bereid zijn diensten te verlenen aan de gemeenschap. Dat betekent dat de woning verdiend moet worden door het leveren van een extra tegenprestatie. Alleen huur betalen is niet meer voldoende. Arcade vindt dat een ongewenste ontwikkeling. Dat mensen willen bijdragen aan de samenleving is vanzelfsprekend een goede zaak. Dat dient wel op vrijwillige basis te geschieden, niet onder druk van woningnood.
Selectie op motivatie brengt met zich mee dat degene die de beste kwalificaties heeft en/of die kwalificaties het beste weet te verkopen, daarvoor beloond wordt met woonruimte. Dit verdringt de minder gekwalificeerde woningzoekenden. Terwijl de Huisvestingsverordening juist bedoeld is om op basis van objectieve criteria woningen toe te wijzen aan woningzoekenden.
Plannen van De Key in bestaande wooncomplexen
Woonstichting De Key wil het ‘gemengd wooncomplex’ concept niet alleen gebruiken voor de startblokken Riekerhaven en Elzenhagen. Dat zijn startblokken waarin statushouders en starters gemengd wonen. Dit concept wil De Key ook in bestaande complexen toepassen. Het geeft De Key de mogelijkheid om op motivatie en inschrijfduur te selecteren. Hierover is Arcade in maart 2018 geïnformeerd door De Key. Daarop heeft Arcade negatief geadviseerd wegens onvoldoende informatie van de zijde van De Key.
Arcade heeft De Key gevraagd hoe dit wordt vormgegeven. De Key geeft aan dat het in ieder bestaand complex en situatie weer anders kan zijn. Dit riep bij Arcade een groot aantal vragen op die tot op heden onbeantwoord zijn gebleven.
Rechtsbescherming
De procedure waarop corporaties de status van ‘gemengd wooncomplex’ kunnen verkrijgen, lijkt in geen enkele rechtsbescherming te voorzien in de zin van bezwaar en beroep.
Een ‘gemengd wooncomplex’ is “een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen.”
Arcade wil graag opheldering over de volgende punten:
- Evaluatie van het experiment ‘gemengd wooncomplex’.
De Huisvestingsverordening 2018 stelt namelijk een aantal voorwaarden waaronder een corporatie een experiment kan opzetten. Eén van die voorwaarden is een evaluatie van het experiment.
- Een beleidskader aan welke voorwaarden de eigenaar moet voldoen om voor een complex erkenning te krijgen als ‘gemengd wooncomplex’.
- Een aanvraagprocedure voor de eigenaren die een complex ‘erkend’ willen hebben als ‘gemengd wooncomplex’.
- Gepubliceerde besluiten waarin eigenaren voor bepaalde complexen de status van ‘gemengd wooncomplex’ hebben verkregen.
We pleiten voor regelgeving waarbij belanghebbenden rechtsbescherming kunnen inroepen tegen besluiten met betrekking tot de erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’. Nu lijkt zulke rechtsbescherming te ontbreken.
De Key heeft plannen om dit woonconcept ook uit te rollen bij bestaande wooncomplexen. Daarom vragen wij de gemeente om regels (en beleidskaders) op te stellen. Regels waardoor corporaties aanvragen kunnen doen voor erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’ die tevens in rechtsbescherming voor belanghebbenden voorzien.
In Zandvoort wonen sinds 10 jaar 8 jongeren met een verstandelijke beperking in een speciaal voor hen aangepaste woning. In complex De 8sprong krijgen zij professionele begeleiding in zo zelfstandig mogelijk wonen. Ook voor deze huurders is per 1 juli de huur verhoogd. Terwijl zij het financieel niet breed hebben. Zij leven krap rond het sociaal minimum. De huurders van De 8sprong hebben daarom De Key verzocht om de mogelijkheid tot huurbevriezing of huurverlaging toe te passen. De Key heeft dit (vooralsnog) geweigerd.
Volgens een woordvoerder van De Key wil de woningcorporatie eerst wachten op nieuwe wet- en regelgeving. De Key is namelijk bang dat zij de huur in de toekomst niet meer kan verhogen als die nu wordt bevroren of verlaagd. Ook denkt de Key dat zij bevriezing of verlaging van de huur voor deze acht huurders met een verstandelijke beperking niet kan uitleggen naar de andere huurders.
Huurdersvereniging Arcade is van mening dat andere huurders juist veel begrip kunnen opbrengen voor deze kwetsbare jongeren. Bovendien is de regelgeving rond huurbevriezing of huurverlaging juist ingevoerd om kwetsbare huurders met weinig geld, zoals in De 8sprong, te helpen.
In 2009 zijn de 8 jongeren in De 8sprong gaan wonen. Hier ging ruim tien jaar voorbereiding aan vooraf. Zij wonen daar onder professionele begeleiding en zullen er naar verwachting de rest van hun leven blijven. Mocht een van de jongeren uitvallen waardoor er langdurige leegstand ontstaat, dan neemt de oudervereniging Zorg aan Zee, opgericht om dit wooninitiatief te realiseren en in stand te houden en daarmee het dagelijks leven van deze jongeren te vergemakkelijken, de kosten van de huur voor haar rekening. De jongeren leven van een lage Wajonguitkering en zullen daar voor de rest van hun leven afhankelijk van blijven.
Eind 2018 sloten de Woonbond en Corporatiekoepel Aedes een Sociaal Huurakkoord. Hierin is onder andere afgesproken dat groepen met een laag inkomen en een hoge huur huurbevriezing of huurverlaging kunnen krijgen. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft dat niet in dwingende wetgeving gegoten. Zij verwacht dat corporaties handelen in de lijn met het gesloten huurakkoord. Niet alle corporaties volgen de minister, waaronder De Key.
Een woordvoerder van de oudervereniging Zorg aan Zee stelt erg te zijn teleurgesteld in de opstelling van de Key.
In een van de vorige nieuwsbrieven heeft bewonerscommissie Mesdagstraat het gehad over onze zolderkamers. Na bijna vijfeneenhalf jaar traineren eindelijk heeft de directie eindelijk moeten toegeven dat de zolderkamers inderdaad slaapkamers zijn en ook als zodanig gebruikt kunnen worden. Dit op grond van blauwdrukken uit het bouwarchief.
Wij kunnen ons voorstellen dat ook andere bewonerscommissies en huurders in conflict kunnen komen met De Key. Misschien over zolderkamers maar ook over andere zaken waarbij het bouwarchief een rol kan spelen. U kunt dit aanvragen via de website van de gemeente Amsterdam.
Vul dit contactformulier uw adres in. Als antwoord komt er een ontvangstbevestiging. Met de mogelijkheid om de aanvraag toe te lichten. Meestal ontvangt u dan via Wetransfer het volledige archief om te downloaden. Het is wel een hele uitzoekerij indien het om iets specifieks gaat. Of een klein onderdeel. Het heeft de BC Mesdagstraat enorm geholpen om te bewijzen dat onze zolderkamers toch echt slaapkamers zijn.
BC Mesdagstraat