De WOZ-waarde bepaalt voor een deel het aantal punten van sociale huurwoningen. Zo bepaalt de WOZ-waarde ook mede de maximale huurprijs van sociale huurwoningen. In de afgelopen jaren zijn de WOZ-waarden in Amsterdam fors gestegen met als gevolg, dat ook de maximale huurprijzen van sociale huurwoningen blijven stijgen. 

Als huurder kunt u ook bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Bezwaar kan tot een verlaging van de WOZ-waarde leiden. Zo ook tot een verlaging van het aantal punten van een sociale huurwoning en de maximale huurprijs.

Meer informatie kunt u vinden via de website van Stichting !WOON en de website van de Woonbond. Ook op de website van de gemeente Amsterdam is meer informatie te vinden.

Vergelijken van woningen

In het voorjaar, veelal in februari verstuurt de gemeente de WOZ-beschikking met de door haar getaxeerde waarde van uw huurwoning. Mogelijkerwijs hebt u deze beschikking al ontvangen.

In de WOZ-beschikking noemt de gemeente drie woningen. Daar is uw woning mee vergeleken. Het is aan te bevelen om na te gaan of deze drie woningen ook daadwerkelijk met uw woning vergelijkbaar zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kwaliteit en de ligging van de woningen. Als dat niet zo is, dan is dat een reden om bezwaar te maken.

Als deze drie woningen niet zijn genoemd, dan wordt naar een taxatieverslag verwezen. Deze kunt u downloaden.

U kunt de woz waarde van alle woningen in de buurt bekijken via de website van het wozwaardeloket: www.wozwaardeloket.nl. Hier kunt u ook bekijken met welke woning uw woning is vergeleken. Dan kunt u besluiten of bezwaar maken zin heeft.

Model bezwaar brieven

Stichting !WOON heeft een modelbrief opgesteld. Deze is te downloaden via de website van Stichting !Woon. Ook de Woonbond heeft een modelbrief opgesteld. Deze is te downloaden via de website van De Woonbond. De modelbrieven kunt u voor een bezwaar tegen de WOZ-beschikking gebruiken.

De gemeente Amsterdam heeft ook een digitaal bezwaarformulier beschikbaar. Maar ook een door u zelf geformuleerd bezwaar wordt door de gemeente in behandeling genomen.

Het bezwaar kan binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking gemaakt worden.

Het zal u niet ontgaan zijn dat er de afgelopen maanden veel te doen is geweest over warmtelevering aan woningen. Met alle perikelen bij het Afval Energie Bedrijf (AEB) en met warmtebedrijf Rotterdam is het de vraag of deze bedrijven zich wel aan hun contractuele verplichtingen voor warmtelevering aan woningen kunnen voldoen zonder de vele honderden miljoenen die de overheid moet bijpassen. Staan dadelijk Amsterdammers met een aansluiting op het warmtenet letterlijk in de kou?

In dit artikel gaan we kort in op de vorderingen van Amsterdam Aardgasvrij en op warmtelevering bij huurders van De Key. Over warmtelevering bij woningen doen veel verhalen de rondte. De één is dik tevreden en de ander heeft continu kommer en kwel met lekkages en storingen. Arcade inventariseert hoe de huurders van De Key warmtelevering ervaren. Wij willen graag weten of u content bent, niet te veel betaalt of regelmatig klachten ondervindt. Via info@hvarcade.nl worden de e-mails doorgestuurd aan de werkgroep energietransitie.

Amsterdam Aardgasvrij

De 20 ontwikkelwijken die de gemeente Amsterdam heeft aangewezen om als eerste aardgasvrij te maken in 2030 zijn bekend. In deze gebieden heeft De Key en Lieven de Stad woningbezit. Arcade gaat de bewonerscommissies en de bewoners in deze complexen actief benaderen om hen bij te staan.

Halverwege 2020 wordt de warmtevisie van de gemeente Amsterdam verwacht en dan weten we hoe de gemeente de stad in 2040 aardgasvrij wil maken. “We maken de stad aardgasvrij tegen de laagste kosten.”, zo verklaarde Wybo Jurgens van de gemeente Amsterdam op het Bewonerscafé van Huurgenoot. Daar zit nog wel een adder onder het gras. Want legt de gemeente de grens bij Amsterdam aardgasvrij of bij Amsterdam klimaatneutraal? De stad wil in 2050 klimaatneutraal zijn en dat is een hoger ambitieniveau. Dan kunnen de kosten er heel anders uitzien. Daar bovenop komt ook nog dat de keuze van de energietechniek tegen de laagste kosten heel anders kan zijn. Wordt het warmtelevering, elektriciteitslevering of groen gas? Arcade zal de Key en de gemeente via de Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) hier stevig over blijven bevragen.

Warmtelevering bij woningen

Huishoudens met warmtelevering krijgen via het warmtedistributienet van de stad warm water van 70°C tot 90°C aangeleverd. Het hete water komt binnen via het warmte-afleverapparaat (zie foto). Via een warmtewisselaar wordt het water voor de radiatoren verwarmd en apart het water voor het warm tapwater.

Via een warmtemeter wordt bepaald hoeveel warmte door het huishouden is afgenomen. Warmtemeters zijn er in vele soorten en maten. Toch is het raadzaam om als huurder goed duidelijk te hebben hoe de warmtemeter werkt, want daarmee kan je geld besparen. Sommige oudere meters registreren ook warmte als de zon erop schijnt. Gelukkig meten de moderne warmtemeters op basis van temperatuur en waterstroming en dat is nauwkeuriger en eerlijker.

Op de energierekening worden het elektriciteitsverbruik en het warmteverbruik in rekening gebracht. Het warmteverbruik wordt uitgedrukt in afgenomen GigaJoules (GJ). Dit is een maateenheid voor energie. Daarnaast wordt ook vastrecht in rekening gebracht voor het gebruik en onderhoud van het warmte-afleverapparaat. Deze vastrechtkosten zijn vaak hoger dan de vastrechtkosten bij een gasaansluiting en zijn te vergelijken met de aanschaf en onderhoud van een HR-ketel, dat doorgaans door de verhuurder wordt betaald. Het is dan ook redelijk dat huurders geen vastrechtkosten voor de warmtelevering hoeven te betalen. Een ander mogelijke vorm van afrekenen is de verdeelsleutel methodiek. Daarbij worden de totale energielasten van verbruik en onderhoud jaarlijks verdeeld over het aantal huurders in het complex. Je hebt als huurder dan geen directe invloed op het besparen van energie en de daaruit voortvloeiende kostenbesparing. De bewonerscommissie in het complex heeft wel mogelijkheden.

Tips om geld te besparen

Om de kosten voor elektriciteit te verlagen kan je kiezen voor een hot-fill wasmachine of afwasmachine. Voor het gebruik van warm water tappen deze machines dit af bij het warmte-afleverapparaat. De aanschafkosten voor dergelijke machines zijn hoger omdat de vraag op de markt gering is. De machines hoeven geen elektriciteit te gebruiken om het water op te warmen, dat 80% op het elektriciteitsverbruik scheelt van het apparaat. Verder zijn de wasprogramma’s korter en heb je geen last van de verkalking van het verwarmingselement, dat vaak de boosdoener is bij niet werkende was- en afwasmachines.

Vanaf 2017 denkt Arcade mee in het platform Energietransitie van De Key. Dat doen we vanuit het perspectief van de bewoners en de bewoners-commissies. Op 10 april 2019 is een presentatie aan het platform gegeven over de voorgenomen beleidsuitgangspunten ten aanzien van het onderdeel zonnepanelen. Kort daarop meldde De Key dat zij zich ging beraden op het gehele beleid gerelateerd aan de energietransitie in relatie tot de financiële (on)mogelijkheden. Het overleg van het platform werd tot nader order opgeschort. Het bleef daarop lange tijd stil. Omdat bewonerscommissies en huurders staan te popelen om aan de slag te gaan met de energietransitie en zonnepanelen heeft Arcade de vrijheid genomen om De Key ongevraagd over zonnepanelen te adviseren.

Waarom beleid voor zonnepanelen nodig is

Arcade pleit er al lange tijd jaar voor dat De Key beleid maakt over zonnepanelen. Met zonnepanelen zijn makkelijk meters te maken en er kan snel resultaat behaald worden. Daarnaast leidt het plaatsen van zonnepanelen bijna onmiddellijk tot lastenverlichting voor zowel huurders als voor De Key.

Alvast starten met zonnepanelen is steeds afgewezen. Dat komt omdat het standpunt van De Key is dat zonnepanelen onderdeel moeten zijn van het algemene energietransitiebeleid waarin alleen “no-regret” maatregelen opgenomen worden. Bij herhaling heeft Arcade aangegeven dat de angst voor regretmaatregelen zou kunnen leiden tot geen beleid, uitstel en achterlopen op andere corporaties die wel stappen durven te zetten. Dit is inmiddels de realiteit. Er zijn in Amsterdam en heel Nederland talloze initiatieven met zonnepanelen en De Key loopt hopeloos achter.

Arcade staat hierin niet alleen. “Zon op je pan” heeft in een raadsadres aan de gemeenteraad en wethouders (juni 2019) aangegeven dat meerdere corporaties erg achter lopen, waarbij De Key de achteraan aansluit. Volgens “Zon op je pan” zijn huurders door dit falend beleid inmiddels 200 miljoen euro aan lagere woonlasten misgelopen. Arcade ondersteunt de oproep van “Zon op je pan” van harte: maak vaart en kom eindelijk tot beleid.

De Key investeert selectief in zonnepanelen

De Key geeft aan op geen enkele wijze zelf te willen investeren in zonnepanelen. Dit uitgangspunt wordt selectief ingezet. De Key investeert namelijk wel in zonnepanelen bij nieuwbouw voor starters, maar niet in zonnepanelen voor haar huidige bezit. Terwijl die huurders de grootste behoefte hebben aan verlaging van hun woonlasten. Bovendien kan dit ook voordelen opleveren in de exploitatiekosten van de complexen. De opgewekte energie kan ingezet worden voor licht, deurdrangers, bellen, liften, pompen etc.

Zonnepanelen en VVE’s

Het wordt gemengde VVE-s, waarin de Key meestal een meerderheidsbelang heeft, onmogelijk gemaakt te investeren in zonnepanelen. Dit uitganspunt van De Key belemmert elk initiatief van VVE-s. Arcade vind dat VVE-s nadrukkelijk de kans moeten krijgen om te investeren: maar wel alleen in samen werking met huurders/BC-s opdat de gezamenlijke belangen van kopers en huurders tot zijn recht komen.

De doelen en stedelijke beloften

De Key onttrekt zich aan de doelen van Nationale en Stedelijke Amsterdamse beloften om mee te werken aan het realiseren van zonne-energie en het terugdringen van CO2. Deze heeft De Key wel ondertekent. Hiermee geeft De Key het slechte voorbeeld aan haar huurders. Als gevraagd wordt zelf bij te dragen aan het bereiken van de doelen van het klimaatakkoord. Arcade vindt dat De Key verantwoordelijkheid moet tonen en samen moet werken met gemeenten en organisaties die de mogelijkheden van huurders vergroten: bv Zon op Nederland, Eco-stroom.

Geef ruimte voor initiatief

Arcade pleit al tijden voor het mogelijk maken van de postcode roos voor zonnepanelen. Zoals Zon op Nederland. Dat werkt kleinschalig, geven bewoners de kans een eigen zonne-coöperatie op te richten en zelf te beheren. Zon op Nederland hoeft er zelf niet aan te verdienen. Zon op Zeeburg was daar het eerste en meteen ook laatste voorbeeld van 2 jaar geleden, ondanks toezeggingen van De Key om meer projecten van Zon op Nederland/Zon op Zeeburg mogelijk te maken. Arcade vindt dat het voor BC-s mogelijk moet zijn om vormen zoals Zon op Zeeburg te realiseren en eventuele kostenverlaging voor de huurders zelf te organiseren

Maak het toepasbaar en flexibel

De complexen van De Key lopen behoorlijk uiteen als het gaat om dak, isolatie en staat van onderhoud. Een zonnepanelen-project dat overal toepasbaar moet zijn betekent waarschijnlijk dat het maar op enkele plekken toepasbaar is en op veel plekken niets gerealiseerd kan worden. Arcade vindt dat beleid recht moet doen aan de verscheidenheid van de situaties en de verscheidenheid in wensen en plannen van bewoners.

Maak initiatieven mogelijk en creëer kansen

Tijdens de kritische bespreking van het Plan van aanpak van de energietransitie in november 2018 heeft Arcade als resultaat van 1 jaar meedenken dan ook een pleidooi gehouden voor vaart, flexibiliteit, participatie, betrokkenheid en inspraak van bewoners en BC-s rond zonnepanelen en energietransitie. Dus maak initiatieven mogelijk en creëer kansen voor huurders.

Er bestaat nog steeds de mogelijkheid dat bewoners zelf via bv een postcoderoos investeren in minder woonlasten en betere energie. Een dergelijk beleid hoeft de Key niets te kosten. Integendeel: het kan De Key iets opleveren. Kennis, kunde, energiebesparing en maatschappelijk een beter imago.

Arcade heeft aangeboden meer te denken hoe dit beleid met minimale inspanning voor De Key gerealiseerd kan worden. Dat doen we graag samen met bewonerscommissies. Zij staan te springen om initiatieven.

• Ongevraagd advies Arcade op plannen voor zonnepanelen bij de Key 25-08-2019

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van het wetsvoorstel om de toegang tot de sociale huur én de inkomensafhankelijke huurverhoging voor middeninkomens in de sociale huursector ook voorgelegd. 

Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan. Verder vragen wij aandacht voor de juridische houdbaarheid van het voorstel als het gaat om de inkomensafhankelijke huurverhoging in relatie tot het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM).

Arcade deelt de vele bezorgde reacties vanuit huurdersbelangenorganisaties en individuele huurders op de internetconsultatie van dit wetsvoorstel. Het gaat om vergaande voorstellen die grote consequenties kunnen hebben voor woningzoekenden en huurders. De te bereiken doelen zijn arbitrair en wij voorzien dat de effecten van de maatregelen averechts uitpakken. De voorstellen bieden geen goede oplossing voor de noden op de (Amsterdamse) woningmarkt.

Een van die reacties is de kritische reactie die Stefan van Schaik, directeur-bestuurder van Wooncompagnie heeft opgesteld samen met 36 directeur-bestuurders van andere corporaties. Zij hebben verleden jaar ‘het pleidooi – een huurwoning, geen voorziening maar een thuis’ geschreven.

Arcade deelt hun bezorgdheid over de ontwikkeling van de corporatiesector die met dit wetsvoorstel weer een stapje verder gaat, namelijk naar wat de initiatiefnemers van het ‘Manifest Passend Wonen voor ogen hebben; een verdere flexibilisering van de woningmarkt. Het huurcontract voor onbepaalde tijd voor sociale huurders moet volgens de initiatiefnemers van het Manifest op de schop.

Woonzekerheid is basis voor stabiele samenleving

Arcade heeft met name gereageerd op juridische houdbaarheid van het voorstel. Het huurrecht kent een lange traditie om de rechten van huurders te beschermen. De bescherming van de zwakke partij, waartoe de huurder wordt gerekend, is ook de rode draad in boek 7 BW. Rechtszekerheid oftewel woonzekerheid is een sterk beginsel van het huurrecht.

Huurcontracten voor woningen zijn in beginsel voor onbepaalde tijd. De samenleving heeft daar belang bij. Woonzekerheid geeft stabiliteit aan mensen, en aan gemeenschappen en daarmee aan de samenleving. Woonzekerheid moet dan ook gezien worden als onderdeel van het huurcontract. Daar komt bij dat huurders bij het tekenen van dat contract niet konden voorzien dat de woningcorporaties de spelregels zouden willen wijzigen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging en het Europese Verdrag de Rechten van de Mens

Het doel van het veranderen van die spelregels is om door financiële prikkels, de inkomensafhankelijke huurverhoging, huurders te bewegen om hun huurcontract op te zeggen en andere woonruimte te zoeken. Dit is allerminst een keuze, zeker in de Randstedelijke omgeving waar nagenoeg geen goed alternatief aan woonruimte voorhanden is.

Met deze financiële prikkels wil de minister de woningcorporaties toestaan om vergaand in te grijpen op het besteedbaar inkomen van haar huurders. Wat Arcade mist in is hoe dit zich verhoudt met de Europese Verdrag van de Rechten van de Mens.

Arcade vindt ten minste artikel 1 eerste protocol EVRM (recht op eigendom) en artikel 8 EVRM (recht op respect voor zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie) van belang. Deze artikelen beogen bescherming en waarborgen wanneer inbreuk gemaakt wordt op de rechten van mensen. Daarom is het van belang dat de regering in het wetsvoorstel hier aandacht aan besteedt.

Artikel 1 eerste protocol EVRM (artikel 1 EP EVRM) – bescherming van eigendom:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

Zoals de corporatiebestuurders in 2013 als gevolg van de Wet Normering Topinkomens (WNT) een ingreep op hun inkomen onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM hebben kunnen brengen, kunnen huurders dat evenzogoed met de ingreep op hun huren. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft feitelijk een beoogd effect op de besteedbare inkomens en kan dientengevolge ook onder de reikwijdte van artikel 1 EP EVRM worden gebracht. Als ‘eigendom’ in de zin van artikel 1 EP worden beschouwd rechten en belangen die een vermogenswaarde vertegenwoordigen. Omdat de hoofdregel is dat huurcontracten van woningen voor onbepaalde tijd worden afgesloten, is ‘eigendom’ daarvan in de zin van artikel 1 EP EVRM voldoende zeker.

Artikel 8 EVRM – Recht op eerbiediging van privé familie- en gezinsleven:

1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.

Artikel 8 EVRM is ten eerste vanwege het sturen op doorstroming oftewel het potentiele verlies voor huurders van hun woning in het geding. Daarnaast is de privacy van huurders in het geding omdat woningcorporaties steeds specifiekere inkomensgegevens van haar huurders nodig hebben.

Bezwaren van Arcade wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging

Eén van de doelen van deze verstrekkende inkomensafhankelijke huurverhoging is dat huurders financieel geprikkeld worden zodat zij gaan kiezen om een andere woning te zoeken. Een verhuizing is een ingrijpende gebeurtenis in een mensenleven, zeker als dit niet geheel vrijwillig gaat. Het doel van doorstroming lijkt ons aanvechtbaar omdat het ten eerste lang niet altijd uit vrije wil van de huurder geschiedt. In Amsterdam zullen vele woningen meer dan € 1000, – en mogelijk zelfs boven de € 1200,- uit kunnen komen. En er is allerminst gegarandeerd dat de huurder de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel op kan brengen.
De terugvaloptie na inkomensterugval gaat niet verder terug dan drie jaar achtereenvolgende huurverhogingen. Die biedt dus geen garantie dat de huurder in zijn woning kan blijven wonen. Voor een nieuwe woning is de huurder dan afhankelijk van het systeem van woningverdeling in de woonplaats. Dat dit in Amsterdam geen uitzicht biedt op woonruimte op de korte termijn mag als bekend worden veronderstelt.
Daarmee kan financieel gestuurde doorstroming gekwalificeerd worden als een ernstige inbreuk op het recht van mensen om hun leven op een bepaalde plek in te richten en daar te kunnen blijven bijdragen aan de samenleving.

Een ander doel is dat huurders met een hoog (midden)inkomen gaan bijdragen aan de betaalbaarheid van de huren van huurders met een laag inkomen. Dat heet nivellering. In de kern komt het erop neer dat de individuele huurder aan zijn buurman vraagt, ben jij bereid om een deel van mijn huur te betalen? Huren van lage inkomens compenseren via de inkomensafhankelijke huurverhogingen, kan naar onze mening geen legitiem doel zijn. De verdeling van inkomens moet gaan via belastingheffing en het toeslagenstelsel.

Tot slot draagt het bij aan de investeringsruimte voor woningcorporaties.

Last komt op schouders van een beperkte groep huurders

Deze drie doelen vormen een last die voor rekening komt van een beperkte groep huurders met een middeninkomen of een hoog inkomen. Ook met die huurders zijn ooit huurcontracten voor een bepaalde prijs afgesloten. Het was voor hen niet te voorzien dat positieve inkomenseffecten op enig moment ten goed zouden komen van de woningcorporaties.
Een huurverhoging in stappen van € 600,- of € 1200,- per jaar is een forse aanslag op het besteedbare inkomen zeker cumulatief over een meerdere jaren. In Amsterdam kunnen de huren van vele woningen volgens het woningwaarderingsstelsel met gemak een maximale huur boven de € 1000,- tot zelfs € 1300,- bedragen. Het is de vraag of zo’n ingreep nog proportioneel is.

Er zijn minder ingrijpende middelen

Er zijn bovendien minder ingrijpende middelen voorhanden waarmee hetzelfde doel bereikt kan worden. Het eerste middel waar de overheid direct op kan sturen is afschaffing van de verhuurderheffing. Dit verruimt onmiddellijk de investeringsruimte van woningcorporaties. De last daarvan komt niet bij een beperkte groep huurders terecht. En om de huren van huurders met lage inkomens te ontzien, kennen we een systeem van huurtoeslag.
Een beter middel om doorstroming van huurders te bevorderen, is huurders te verleiden naar een beter arrangement. Hier kunnen woningcorporaties zelf sturing aan geven door met aantrekkelijke woonconcepten te komen. Zo zijn er in Amsterdam bijvoorbeeld speciale regelingen voor ouderen om te verhuizen naar voor hen geschikte woningen. Die regelingen kunnen nog aanmerkelijk verbeterd worden waardoor ze aantrekkelijker worden om gebruik van te maken.

Er is een gebrek aan waarborgen

Arcade vindt dat een huurder door geen enkele systematiek van inkomensafhankelijke huurverhoging in de positie gebracht moet worden dat hij of zij de huur niet langer kan betalen en onvrijwillig de woning zou moeten opgeven. De terugvalregeling geeft volstrekt onvoldoende garanties.

Arcade hoopt dat we in onze reactie voldoende ingrediënten hebben aangedragen voor de regering om een onderzoek te starten naar de juridische houdbaarheid van haar voorstellen in relatie tot artikel 1 EP EVRM en artikel 8 EVRM. Daarbij moeten de argumenten van de vele reacties van partijen, die op de ongewenste effecten van het voorstel hebben gewezen ook betrokken worden. We sluiten ons ook aan bij de reactie van de 37 corporaties (Wooncompagnie, Stefan van Schaik c.s.) van het Pleidooi, die een belangrijk signaal afgeven dat de regering de verkeerde weg aan het inslaan is.

• Reactie Huurdersvereniging Arcade wetsvoorstel huur en inkomensgrenzen 7 augustus 2019
• Internetconsultatie wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is opgericht om elkaar in het proces om te komen tot Amsterdamse prestatieafspraken te versterken. Door de kennis en kunde te bundelen is er een stevige basis om in het najaar de onderhandelingen te voeren

In december 2018 heeft de gemeente Amsterdam met de ‘Gemeentelijke inzet prestatieafspraken met wooncorporaties en huurders’ laten weten wat zij van de corporaties en huurders verwacht. De corporaties hebben die verwachting omgezet in een voorstel. Dit voorstel, het ‘bod’, presenteerden zij op 1 juli 2019. Na de zomer starten de gesprekken over dit voorstel. Die gesprekken worden gevoerd door de gemeente, de corporaties en de huurders. FAH vertegenwoordigt bij deze gesprekken de huurders in Amsterdam. Arcade is aangesloten bij de FAH en zal haar bijdrage leveren en de belangen van de huurders van De Key en Lieven de Stad zo goed mogelijk behartigen.

Het voorstel van de gemeente bevat een aantal thema’s, zoals betaalbaarheid, bereikbaarheid, toegankelijkheid en duurzaamheid. Tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade op 13 mei 2019 is er aan de leden gevraagd om aan te geven hoe zij naar de verschillende thema’s kijken. Zo wordt de zorg om ontwikkelingen rond tijdelijke contracten, woongroepen en kwetsbare groepen in de stad gedeeld. De leefbaarheid in de buurt wordt erg belangrijk gevonden en daar dragen tijdelijke contracten en een concentratie van een bepaalde doelgroep in een buurt niet aan bij. Als het gaat om beschikbaarheid van huurwoningen vinden de leden dat er meer huurwoningen bij moeten en er geen verkoop of splitsen van woningen meer moet plaatsvinden. Ook duurzaamheid is belangrijk en daarbij vindt men dat niet alleen naar de woningen gekeken moet worden, maar ook naar het omringende groen. De leden van Arcade die de gesprekken gaan voeren nemen deze aandachtspunten mee in de onderhandeling die na de zomer zullen starten. Dat wordt nog een hele uitdaging om hierover overeenstemming met De Key en de gemeente Amsterdam te vinden. De FAH maakt zich op voor een drukke herfst. Lees meer over de standpunten in de Hoofdlijnen visie Federatie Amsterdamse Huurderskoepels op de prestatieafspraken.

De jaarlijkse huurverhoging is weer een feit. Per 1 juli heeft iedereen wederom een huurverhoging tegemoet moeten zien. De Key heeft veelal de maximale huurverhoging toegepast van 4,1% of 5,6%, afhankelijk van de inkomenscategorie. Lees meer over de huurverhoging op de website van de Key.

Elk jaar vraagt De Key conform de wet advies aan Arcade. De Key gaf in haar adviesaanvraag aan dat zij streeft naar betaalbare huren, maar ook dat er weinig ruimte zou zijn voor huurmatiging. De genoemde reden hiervoor is de financieel niet erg sterkte positie van de corporatie. Desalniettemin, leek er op grond van beschikbare informatie over de financiële positie van De Key geen reden tot zorg.   

Arcade heeft De Key geadviseerd om de huren niet meer te verhogen dan de inflatie, zoals in het landelijke Sociaal Huurakkoord door Aedes en de Woonbond werd overeengekomen. Verder is De Key gevraagd om de huurder van informatie te voorzien over mogelijkheden om in beroep te gaan tegen de huurverhoging, mocht deze zich niet kunnen vinden in de aangezegde huurverhoging. Ook riep Arcade De Key op om de liberalisatiegrens voor de sociale huurwoningen te respecteren en de huurstijging daar af te toppen.

De Key heeft in haar reactie naar Arcade aangegeven toch vast te houden aan een huurverhoging van de inflatie plus 1%. De financiële positie van De Key zou niet anders toe laten. Ook is van een aantal woningen wel de huur verhoogd tot boven de liberalisatiegrens. Dit is gunstig voor De Key omdat de huur voor de huurders op deze wijze elk jaar kan worden verhoogd en er geen verhuurderheffing meer hoeft te worden betaald. Deze huurders zullen hun recht op huurtoeslag niet verliezen, omdat als huurders eenmaal dit recht verworven hebben zij hun huurtoeslag behouden. Zie voor meer informatie over het verworven recht de website van de belastingdienst.

De Key informeerde haar huurders over de huurverhoging met een brief en daarbij de Huurkrant 2019: een algemeen informatiekrantje van Aedes, de vakorganisatie voor woningbouwcorporaties. Voor het indienen van een bezwaarschrift werd verwezen naar de Huurcommissie. De interne geschillencommissie van De Key werd niet genoemd, terwijl dat eigenlijk het juiste adres is om een bezwaarschrift tegen de huurverhoging in te dienen.

Arcade meent ook dit jaar weer een gebalanceerd advies uit te hebben gebracht aan De Key en Lieven de Stad. Een advies in lijn met wat in het Sociaal Huurakkoord werd afgesproken en met oog voor de belangen van zowel de huurders als de beide corporaties. Arcade betreurt het dat De Key hier geen gehoor aan heeft willen geven. Arcade heeft geen van haar adviezen kunnen terugzien in het besluit tot huurverhoging dat De Key voor 2019 genomen heeft. 

Lees hier het volledige advies op de Huurverhoging 2019 van Arcade en de reactie van De Key en Lieven de Stad.

Door Actie Radius

“Knelpunten van de Huurverhoging 2019

Het voorjaar is traditioneel de tijd voor de huurverhogingen. Uiteraard is daar het een en ander aan vooraf gegaan. In 2018 hebben de Woonbond (huurders) en AEDES (corporaties) onderhandelt over een Sociaal Huurakkoord. Dat hebben ze ook bereikt, namelijk een verhoging gelijk aan de inflatie. Wel met de mogelijkheid dat corporaties die het financiëel moeilijk hebben daar 1% bovenop mogen doen. Wel blijft de huursom benadering in stand. Dit betekent dat die inflatienorm, plus die eventuele 1%, een gemiddelde verhoging is. Sommige huurders een hogere, sommige een lagere verhoging. Aan die 1% extra zijn wel een voorwaarden verbonden. De corporatie moet aan de huurdersorganisatie tijdig en goed gemotiveerd aan kunnen tonen dat zij financiëel in zwaar weer zit.

Echter dit Huurakkoord is te laat gekomen om dit op tijd wettelijk vast te kunnen leggen. Wel heeft de minister in haar huurverhogingsbrief nadrukkelijk de corporaties aanbevolen om dit Huurakkoord wel toe te passen. Vooruitlopend op de wettelijke regeling.

In het voorstel dat De Key bij Arcade heeft ingediend ter advisering is De Key uitgegaan van de inflatie plus die 1% extra verhoging. Arcade is het niet eens met deze 1% extra en heeft goed gemotiveerd aangegeven dat De Key de zwakke financiële positie onvoldoende heeft gemotiveerd. Daarbij heeft De Key niet alle informatie beschikbaar gesteld aan Arcade. Bovendien is dit onderdeel op het allerlaatste moment op de agenda van het overleg gezet. Zodat Arcade zich nooit heeft kunnen voorbereiden. Daarnaast is bekend dat De Key plannen (en dus ook geld) heeft voor grootschalige bouw van studenten- en starterswoningen. En lost De Key versneld haar leningen af. Zo zwak is de financiële positie dus niet!

Het antwoord van De Key op het Arcade-advies is ronduit teleurstellend. Het wordt volledig terzijde geschoven. Ook adviezen over betere informatie aan de huurders legt De Key naast zich neer. Arcade gaat zich hierover beraden.

Eén bijzonder puntje wil Arcade er nog uitlichten. Het is gebruikelijk dat huren van sociale huurwoningen nooit uitstijgen tot boven de liberalisatiegrens. Deze grens is nu 720,42 euro. Toch wil De Key wel dat de huren door de verhoging boven deze grens uitkomen. Want dan betaalt De Key voor deze woningen geen verhuurdersheffing, een soort belasting voor sociale verhuur. Arcade is hier fel tegen. Toch gaat De Key dit doorzetten. De huurders die dit overkomt zouden bezwaar moeten maken tegen hun huurverhoging. Niet bij de Huurcommissie, maar bij de Geschillencommissie van De Key zelf. Wel samen met Arcade om een goede brief op te stellen. Het is toch bizar dat huurders teveel huur moeten betalen om De Key belastingvoordeel te geven!

Huurders die bezwaar maken tegen de huurverhoging krijgen meestal een standaardbrief van De Key waarin staat dat zij dit bezwaar naast zich neerleggen en dat de huurders geen kans maken bij de Huurcommissie. Dat klopt meestal ook. De Huurcommissie toetst de wet, niet het eigen beleid van De Key. Wat De Key gewoon vergeet te melden is waar de huurders met hun bezwaar wel terecht kunnen. Dat is de Geschillencommissie van De Key. En dat is vaak het geval bij huurverhogingskwesties.

De brief die huurders ontvangen bevat geen achtergrond informatie. Daarvoor wordt verwezen naar de website en de bijgesloten Huurkrant. Echter zonder te vermelden dat de Huurkrant algemene informatie geeft. En de website het specifieke beleid van De Key. In beiden staat niets over het dringende advies van de minister om het Huurakkoord wel toe te passen. En op de website van De Key worden slechts de percentages genoemd van 3,0% en 1,6% plus de grens van 651,03 euro waaronder en waarboven deze percentages gelden. Helemaal niets over het gemiddelde (de huursom). Volgens het Huurakkoord 1,6%. Terwijl De Key wel daarvoor de 1% extra hanteert, zonder enige uitleg. Eigenlijk onvoldoende en eenzijdige informatie.

De knelpunten van de Huurverhoging

De Key heeft aandacht voor huurders die door de huurverhogingen financiëel in de knel komen of al zijn gekomen genegeerd. Wel zegt De Key tegen Arcade dat iedereen altijd kan aankloppen. Maar dit wordt niet bekend gemaakt aan de huurders zelf. Daarom hieronder standpunten met betrekking tot knelpunten van de Huurverhoging.

“Goedkoop” scheefwonen

Huurders met een inkomen hoger dan 42.436 euro die in een sociale huurwoning zitten worden beschouwd als scheefwoners. Zij hebben eigenlijk geen recht op zo’n woning. Daarom krijgen zij een extra huurverhoging, dit jaar 5,6%. Voor wie ver boven deze grens verdient kan wel iets anders vinden. De meesten zullen dit al gedaan hebben. Maar wie net iets meer verdient kan geen kant op de overspannen woningmarkt. En toch elk jaar een forse huurverhoging. Arcade kan zich voorstellen dat het op een gegeven moment teveel wordt. Zeker voor die huurders die bijvoorbeeld tegen hun pensioen aanzitten, met een inkomensval in het vooruitzicht.

Ook ouders met een relatief laag inkomen. Maar wel met inwonende volwassen kinderen. Het gezamenlijke inkomen kan boven de grens uitkomen. Met forse huurverhogingen. Als de kinderen eindelijk zelf woonruimte vinden blijven de ouders achter met een flink verhoogde huur, maar wel met een laag inkomen. 

In beide gevallen kunnen huurders uiteindelijk financiëel in de knel komen te zitten. En zouden huurbevriezing of -verlaging moeten kunnen krijgen.

“Duur” scheefwonen

Dit komt vaker voor dan goedkoop scheefwonen. Noodgedwongen omdat er niets anders is zijn zij begonnen met een hoge aanvangshuur. Maar wel elk jaar huurverhogingen terwijl het inkomen gelijk is gebleven of mogelijk achteruit is gegaan. Misschien zelfs werkloos geworden. Kortom op veel manieren kunnen huurders in de knel komen te zitten. Huurbevriezing of zelfs verlaging moet mogelijk kunnen zijn.

Vrije sector

Ook in de vrije sector heeft De Key de afgelopen jaren de maximaal toegestane huurverhoging gevraagd. Met een hoge aanvangshuur en hoge percentages elk jaar kan ook voor sommige van deze huurders een grens bereikt worden. Huurbevriezing cq -verlaging zou hen enorm helpen.

Inkomensval

Huurders die hun baan verliezen, met pensioen gaan of die een eenmalige uitkering (bijv. ontslagvergoeding) hebben ontvangen kunnen op grond van hun inkomen van twee jaar terug een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen van 5,6%. Terwijl het huidige en toekomstige inkomen tot onder de grens van 42.436 euro is gedaald. Deze huurders moeten altijd bezwaar maken. Zij hebben recht op een lager percentage. Wel moeten zij hun huidige financiële situatie met papieren kunnen bewijzen. Misschien is zelfs een huurbevriezing of –verlaging gewenst en mogelijk.

Tot slot nog een opmerking over huurbevriezing en –verlaging. In het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en AEDES zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van huurbevriezing en –verlaging. Zie hiervoor de website van de Woonbond. Ook hiervoor geldt dat het nog niet wettelijk is vastgelegd. Maar dat de minister de corporaties dringend adviseert zich er wel aan te houden. Echter ook hier blijkt De Key eigenwijs en wijst verzoeken voor huurbevriezing af op grond van het feit dat dit nog geen wettelijke verplichting is. Na afwijzing bestaat er wel de mogelijkheid om naar de gechillencommissie van De Key te stappen. Maar of dit iets zal opleveren is niet te voorspellen. In ieder geval geldt: nooit geschoten is altijd mis!”

In Zandvoort wonen sinds 10 jaar 8 jongeren met een verstandelijke beperking in een speciaal voor hen aangepaste woning. In complex De 8sprong krijgen zij professionele begeleiding in zo zelfstandig mogelijk wonen. Ook voor deze huurders is per 1 juli de huur verhoogd. Terwijl zij het financieel niet breed hebben. Zij leven krap rond het sociaal minimum. De huurders van De 8sprong hebben daarom De Key verzocht om de mogelijkheid tot huurbevriezing of huurverlaging toe te passen. De Key heeft dit (vooralsnog) geweigerd.

Volgens een woordvoerder van De Key wil de woningcorporatie eerst wachten op nieuwe wet- en regelgeving. De Key is namelijk bang dat zij de huur in de toekomst niet meer kan verhogen als die nu wordt bevroren of verlaagd. Ook denkt de Key dat zij bevriezing of verlaging van de huur voor deze acht huurders met een verstandelijke beperking niet kan uitleggen naar de andere huurders.

Huurdersvereniging Arcade is van mening dat andere huurders juist veel begrip kunnen opbrengen voor deze kwetsbare jongeren. Bovendien is de regelgeving rond huurbevriezing of huurverlaging juist ingevoerd om kwetsbare huurders met weinig geld, zoals in De 8sprong, te helpen.

In 2009 zijn de 8 jongeren in De 8sprong gaan wonen. Hier ging ruim tien jaar voorbereiding aan vooraf. Zij wonen daar onder professionele begeleiding en zullen er naar verwachting de rest van hun leven blijven. Mocht een van de jongeren uitvallen waardoor er langdurige leegstand ontstaat, dan neemt de oudervereniging Zorg aan Zee, opgericht om dit wooninitiatief te realiseren en in stand te houden en daarmee het dagelijks leven van deze jongeren te vergemakkelijken, de kosten van de huur voor haar rekening. De jongeren leven van een lage Wajonguitkering en zullen daar voor de rest van hun leven afhankelijk van blijven.

Eind 2018 sloten de Woonbond en Corporatiekoepel Aedes een Sociaal Huurakkoord. Hierin is onder andere afgesproken dat groepen met een laag inkomen en een hoge huur huurbevriezing of huurverlaging kunnen krijgen. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft dat niet in dwingende wetgeving gegoten. Zij verwacht dat corporaties handelen in de lijn met het gesloten huurakkoord. Niet alle corporaties volgen de minister, waaronder De Key.

Een woordvoerder van de oudervereniging Zorg aan Zee stelt erg te zijn teleurgesteld in de opstelling van de Key.

• Brief van de heer van der Mije Zorg aan Zee aan De Key 09 06 2019
• Brief van De Key aan heer van der Mije Zorg aan Zee 24 06 2019

 

Zo begint de vrolijke liedtekst van het Nederlands popbandje de Skik. En met recht kunnen we zeggen: “Dank je wel voor de zon!”. Deze levert per jaar ruim 3.000 keer zoveel energie als het jaarlijkse wereldwijde energieverbruik. In potentie is er meer dan genoeg zonne-energie beschikbaar. Zelfs bij de verwachte verdubbeling van het wereldwijde energieverbruik in 2050 door de sterke economische groei van ontwikkelingslanden.

Zonnecellen nog niet efficiënt genoeg

De lastige opgave is om de zonne-energie om te zetten in een voor ons bruikbare vorm van energie. Dit kan met zonnepanelen. In vergelijking met het verbranden van fossiele brandstoffen dat veel vervuiling teweegbrengt [Link], zijn zonnepanelen een duurzame vorm van energievoorziening. Ze veroorzaken geen luchtvervuiling en weinig CO2 uitstoot.

De huidige generatie zonnepanelen hebben slechts een rendement van 15 à 20 procent. Het grootste deel van het zonlicht benutten we dus niet. Het huidige wereldrecord is een rendement van 46 procent. Dat gaat met gestapelde zonnecellen en geconcentreerd licht, en wordt slechts toegepast in de ruimtevaart. De verwachting is dat een rendement tot 70 procent mogelijk zou zijn.

Naast voordelen, ook nadelen aan zonnepanelen

Desalniettemin hebben zonnepanelen ook een nadeel. De productie levert milieunadelen op. Ze vergen namelijk bijzondere mineralen, zoals nikkel, kobalt en zilver. Door de grote toename in productie van zonnepanelen wereldwijd, is ook het aantal exploitatievergunningen voor mijnbouw in beschermde natuurgebieden in ontwikkelingslanden toegenomen. Alle vormen van mijnbouw hebben een negatieve uitwerking op het milieu. Hierdoor ontstaat verdroging, bodemverontreinigingen en vervuiling van het oppervlaktewater. Via deze link kunt u hierover meer lezen. “Onze groene energie verwoest elders de natuur”. 

Aantal zonnepanelen neemt toe

De kosten voor de installatie van zonnepalen is de afgelopen jaren gedaald. Mede hierom is momenteel het plaatsen van zonnepanelen populair. Volgens MilieuCentraal is de investering in de panelen in 7 jaar terugverdiend door besparing op energiekosten. Bovendien vinden veel mensen het leuk om eigen stroom op te wekken.

De toename van geïnstalleerde zonnepanelen in Amsterdam, Diemen en Zandvoort is te beschouwen in onderstaande grafiek. Op de linkeras zijn de waarden voor Amsterdam en op de rechter as zijn de waarden voor Diemen en Zandvoort af te lezen. Dit is uitgedrukt in kiloWattpiek (kWp). Dit geeft aan hoeveel elektriciteit een zonnepaneel kan opwekken in de meeste gunstigste situatie. In Nederland worden deze ideale omstandigheden voor 85 procent behaald. Dus een set van 10 zonnepanelen van 3 kWp levert 2,55 kWh op als de zon gedurende één uur de panelen heeft beschenen. Met gemiddeld 1500 zon-uren per jaar in Nederland kan deze set ongeveer 3.800 kWh per jaar opleveren. Ter vergelijking: een gemiddeld huishouden gebruikt zo’n 3.000 kWh per jaar. In 2018 was het totaal geïnstalleerd vermogen aan zonne-energie in Amsterdam, Diemen en Zandvoort ongeveer 55.500 kWp. Hiermee kan per jaar voor circa 23.500 huishoudens stroom worden opgewekt; zo’n 5 % van het totaal aan huishoudens in de drie gemeenten.

Zonnepanelen voor huurders

Huurders van een sociale corporatie kunnen ook gebruik maken van zonnepanelen. Bij woningcorporatie Ymere en de Alliantie is het mogelijk om zonnepanelen te huren. De stroomopbrengst wordt dan verrekend met de energierekening. Dat levert huurders per jaar ongeveer € 100,- op. Helaas, biedt De Key deze dienst niet aan en Arcade verwacht dat deze dienst voorlopig niet zal worden aangeboden. Als ze een dienst gaat aanbieden zal De Key dit uitbesteden via een energiecoöperatie, die dan verantwoordelijk is voor het installeren en onderhouden van de zonnepanelen. Zelf wil De Key niet willen investeren in zonnepanelen. Een energiecoöperatie is juridisch gezien een coöperatieve vereniging zonder winstoogmerk. Energiegebruikers kunnen er lid van zijn en zodoende stemrecht hebben bij de besluitvorming van de energiecoöperatie. 

Zonnepanelen voor huurders van De Key

Waar andere Amsterdamse woningcorporaties de ambitie uitspreken om vele duizenden zonnepanelen te plaatsen voor hun huurders, doet De Key dit nadrukkelijk niet. De duurzaamheidsambitie van De Key is zeer teleurstellend.

Als alternatief kunnen huurders van De Key zich aansluiten bij Amsterdamse Energiecoöperaties, zoals Ecostroom of zonnepanelen huren via hun eigen energiebedrijf. Deze zonnepanelen hoeven dan niet te worden geïnstalleerd op het dak van uw huurwoning. Wilt u toch iets voor het klimaat doen zonder zonnepanelen, dan kunt u bij uw energiebedrijf groene of duurzame stroom afnemen.

Arcade Werkgroep Energietransitie

Als individu is het een lastige opgave om allerlei voordelen en nadelen tegen elkaar af te wegen. Daarom staat Arcade er voor om De Key aan te sporen een beleid te voeren dat op verschillende manieren duurzaam is. Hierbij behoort duurzame nieuwbouw, bestaande panden onderhouden om deze zo goed mogelijk te isoleren, en kritisch met de energietransitie omgaan. Hiervoor hebben wij hulp en adviezen van onafhankelijke experts nodig. Jammer genoeg hebben we nog een moeilijk pad te begaan, gezien De Key op het moment niet welwillend is om in een energietransitie te investeren. Desalniettemin blijven wij actief. Wilt u hierover meedenken en -leren? Meld u zich dan aan bij de Werkgroep Energietransitie van Arcade door een e-mail te sturen naar info@hvarcade.nl. 

Arcade heeft in haar vorige nieuwbrief een oproep gedaan aan huurders van De Key om de online check van de Woonbond in te vullen. Daarmee kan iedere huurder controleren of hij in aanmerking komt voor huurverlaging of huurbevriezing zoals overeengekomen in het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes december 2018, gesloten voor een periode van drie jaar met ingang van 2019. In het geval de uitkomst van de online check leidt tot het advies dat het aanvragen van huurverlaging of huurbevriezing zinvol is, heeft de Woonbond een voorbeeldbrief opgesteld die de huurder naar zijn verhuurder kan sturen om de huurverlaging of huurbevriezing daadwerkelijk aan te vragen.

Vele huurders van De Key hebben gebruik gemaakt van de online check van de Woonbond en hebben De Key gevraag om huurverlaging of huurbevriezing. Helaas hebben de huurders van De Key een standaard afwijzingsbrief retour gekregen. Daarin antwoordt De Key dat zij op 1 juli 2019 geen (tijdelijke) huurverlaging of huurbevriezing toepast. Zij geeft daarvoor als reden aan dat hiervoor een wetswijziging nodig is en daarom geen gevolg aan het verzoek wordt gegeven. Arcade is hierover zeer teleurgesteld, aangezien De Key betaalbaarheid hoog in het vaandel heeft. 

Behalve De Key zijn er meerdere corporaties die geen gevolg geven aan de gemaakte afspraken tussen de Woonbond en Aedes. De Woonbond is het daar niet mee eens en stelt:  “afspraak is afspraak, of het nu in de wet staat of niet.” Om misverstanden te voorkomen hebben Aedes en de Woonbond op 27 maart jl. een verklaring ondertekend waarin wordt beklemtoond dat de gemaakte afspraken vanuit het Sociaal Huurakkoord binnen de huidige wet kunnen worden uitgevoerd. Gezien de ontevredenheid over hoe corporaties omgaan met afspraken zal de Woonbond een ‘brandbrief’ opstellen voor huurdersorganisaties die zij kunnen gebruiken als de corporatie de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord niet nakomt. Er zijn daarentegen ook corporaties die wel uitvoering geven aan het Sociaal Huurakkoord op dit punt.

De Werkgroep Huurverhoging van Arcade is voornemens om De Key aan te spreken op haar weigering om gevolg te geven aan de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Wilt u zich hier ook voor inzetten? De werkgroep staat open voor nieuwe leden. Onze discussie met De Key is nog niet gesloten hierover. Wordt vervolgd!

Voor meer informatie: https://www.woonbond.nl/vragen-over-huurverlaging-en-huurbevriezing