Ongevraagd advies investeringsproject Ouder-Amstel Dialogue

Tijdens het Regulier Overleg van 29 oktober 2020 is Arcade mondeling geïnformeerd over het voornemen van De Key om te investeren in Ouderkerk aan de Amstel. Arcade heeft direct aangegeven dat zij hierover schriftelijk geïnformeerd wilde worden. Pas na een schriftelijke verzoek van 24 december 2020, is hier gehoor aan gegeven.

Arcade vat het voornemen van De Key om te investeren in Ouder-Amstel op als een beleidswijziging in de zin van de WOHV. Daarom brengt Arcade binnen 6 weken na uw brief van 29 december 2020 een advies uit conform artikel 4 WOHV. Het verwerven van nieuw bezit in een gemeente waar De Key tot nu toe niet eerder werkzaam is, acht Arcade als een voorgenomen besluit waarover De Key Arcade actief schriftelijk had moeten informeren.

Hieronder gaan een samenvatting van dat advies.

Beleidswijziging werkgebied

De Key stelt dat er geen sprake is van een uitbreiding van het werkgebied. Zij kent, kort gezegd een landelijke toelating en Ouder-Amstel valt binnen de Metropoolregio Amsterdam. De Key heeft echter zelf haar werkgebied in 2016 ingeperkt. Zij was zelfs voornemens om die beperking in de statutenwijziging van 2016 op te nemen. Dit valt op te maken uit de brief van de gemeente Amsterdam van 12 juli 2016 aan de minister van Binnenlandse Zaken. Daarin adviseert zij negatief over de voorgenomen statutenwijziging van De Key: “Het College is ook negatief over de geografische beperking tot de centralere delen van de stad. Daarmee onttrekt De Key zich aan de grote volkshuisvestelijke opgaven die er nog liggen in de naoorlogse wijken.”

Uiteindelijk is de beperking van het werkgebied tot de centralere delen van de stad niet in de statuten opgenomen. Arcade concludeert dat De Key kennelijk geen akkoord heeft gekregen van de minister c.q. de Autoriteit Woningcorporaties. De Key heeft dit wel als beleid in het koersdocument ‘ruimte voor beweging, de koers van De Key’ van november 2015 en in de Portefeuillestrategie van 23 juni 2016 opgenomen. In ‘Ruimte voor beweging’ staat: “Missie van De Key: Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.

Portefeuillestrategie 2016

In de portefeuillestrategie van 23 juni 2016 wordt het werkgebied van De Key op pagina 10 exact omschreven. De Key concentreert zich in haar werkgebied Amsterdam en Diemen binnen en net buiten de Ring A10. Het bezit daarbuiten wil zij afstoten. De exacte beschrijving is conform het groene deel van de plattegrond in figuur 1. Op pagina 49 is zelfs een overzicht van de buurtcombinaties opgenomen die daar bij horen.

Plattegrond van Amsterdam met groen aangegeven het werkgebied van de Key.
Figuur 1: het werkgebied van De Key uit de Portefeuillestrategie 2016

 

Daaruit blijkt klip en klaar dat De Key haar werkgebied exact heeft afgebakend. Arcade concludeert dat sprake is van een beleidswijziging met betrekking tot het werkgebied van De Key.

Meerjarenbegroting 2021-2025

In de versie van de meerjarenbegroting (MJB op hoofdlijnen) die Arcade op 28 december 2020 heeft gekregen schrijft De Key: “Het recept is simpel: zorg ervoor dat uit de huuropbrengst in ieder geval onderhoud en woningverbetering kan worden betaald. En financier de nieuwbouw uit verkoopopbrengsten.” Dit is Arcade ook steeds voorgehouden: verkoop financiert nieuwbouw.

Samenwerkingsafspraken Amsterdam en Diemen

In de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is de afspraak opgenomen dat corporaties sociale woningen kunnen verkopen ten behoeve van nieuwbouw in Amsterdam. In de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023 is afgesproken dat er in beginsel niet verkocht zal worden. Er is in Amsterdam is ook afgesproken dat er niet meer woningen verkocht zullen worden dan nodig. En tevens is afgesproken dat als er financiële ruimte over is, er een IJkpunt is waarin dat tot uiting komt. Partijen overleggen dan met elkaar welke extra prestaties zij met die extra financiële middelen gaan financieren.

Verkoop sociale woningen

Voor 8 gebieden in Amsterdam is afgesproken dat corporaties terughoudend zijn in de verkoop van sociale huurwoningen. In tegenstelling tot hetgeen is afgesproken, zien veel bewoners in deze buurten dat er geenszins sprake is van enige terughoudendheid. Ook niet bij De Key.

Verkoop van sociale woningen is een gevoelig onderwerp in Amsterdam. Dat blijkt ook maar weer eens uit het voornemen van de gemeente Amsterdam van 1 februari 2021 om te onderzoeken of de gemeente zelf sociale woningen van corporaties kan aankopen. Daarmee wil ze voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen, waarna ze veelal onbetaalbaar zijn voor lage inkomens. Wethouder Ivens schrijft: “Het feit dat er corporatiewoningen verkocht worden die voorheen voor een betaalbare prijs werden verhuurd, leidt dan ook tot weinig begrip bij Amsterdammers.

Conclusie

Arcade komt op grond van het eenvoudige recept in de MJB 2021-2025 tot de conclusie dat De Key de investering in nieuwbouw in Ouder-Amstel wil financieren met verkoop van woningen in Amsterdam. Als dat niet het geval is, moet de conclusie zijn dat De Key kennelijk extra financiële ruimte heeft gekregen. Financiële ruimte die niet nodig is voor nieuwbouw investeringen in Amsterdam of Diemen. Die extra financiële ruimte zou volgens Arcade enigerlei wijze terug moeten vloeien naar volkshuisvestelijke prestaties in Amsterdam.

Zowel in Amsterdam als Diemen zijn voor vier jaar bindende afspraken gemaakt op basis van een financieel bevroren uitgangspunt. Dat is de dPi 2018. Investeren in nieuwbouw in Ouder-Amstel was noch onderdeel van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 in Amsterdam noch in de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023.

Overeenstemming met ontwikkelaar

In een brief aan Arcade staat dat De Key al overeenstemming heeft bereikt met de ontwikkelende partij over de condities waaronder De Key kan investeren in de beoogde afname van 123 woningen in de gemeente Ouder-Amstel. Arcade gaat ervan uit dat bij die condities de nodige voorbehouden zijn gemaakt zoals bijvoorbeeld goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Aangezien het om een voorgenomen besluit gaat waarover Arcade advies kan uitbrengen, zou daarover ook een voorbehoud gemaakt moeten zijn.

Advies

Op grond van hierboven genoemde redenen, adviseert Arcade negatief over de voorgenomen investering in Ouder-Amstel. Arcade vindt dat er geen sprake kan zijn van verkoop van woningen in Amsterdam en/of Diemen ten behoeve van nieuwbouw in Ouder-Amstel. Als er extra bestedingsruimte is, dan zal die ten goede moeten komen aan de zittende huurders in Amsterdam en Diemen. Arcade is graag bereid om met De Key mee te denken en te adviseren over een passend volkshuisvestelijk doel.

Omdat deze investering goedkeuring behoeft van de Raad van Commissarissen, is dit advies ook naar de Raad van Commissarissen verzonden.