Het zal u niet ontgaan zijn dat er de afgelopen maanden veel te doen is geweest over warmtelevering aan woningen. Met alle perikelen bij het Afval Energie Bedrijf (AEB) en met warmtebedrijf Rotterdam is het de vraag of deze bedrijven zich wel aan hun contractuele verplichtingen voor warmtelevering aan woningen kunnen voldoen zonder de vele honderden miljoenen die de overheid moet bijpassen. Staan dadelijk Amsterdammers met een aansluiting op het warmtenet letterlijk in de kou?

In dit artikel gaan we kort in op de vorderingen van Amsterdam Aardgasvrij en op warmtelevering bij huurders van De Key. Over warmtelevering bij woningen doen veel verhalen de rondte. De één is dik tevreden en de ander heeft continu kommer en kwel met lekkages en storingen. Arcade inventariseert hoe de huurders van De Key warmtelevering ervaren. Wij willen graag weten of u content bent, niet te veel betaalt of regelmatig klachten ondervindt. Via info@hvarcade.nl worden de e-mails doorgestuurd aan de werkgroep energietransitie.

Amsterdam Aardgasvrij

De 20 ontwikkelwijken die de gemeente Amsterdam heeft aangewezen om als eerste aardgasvrij te maken in 2030 zijn bekend. In deze gebieden heeft De Key en Lieven de Stad woningbezit. Arcade gaat de bewonerscommissies en de bewoners in deze complexen actief benaderen om hen bij te staan.

Halverwege 2020 wordt de warmtevisie van de gemeente Amsterdam verwacht en dan weten we hoe de gemeente de stad in 2040 aardgasvrij wil maken. “We maken de stad aardgasvrij tegen de laagste kosten.”, zo verklaarde Wybo Jurgens van de gemeente Amsterdam op het Bewonerscafé van Huurgenoot. Daar zit nog wel een adder onder het gras. Want legt de gemeente de grens bij Amsterdam aardgasvrij of bij Amsterdam klimaatneutraal? De stad wil in 2050 klimaatneutraal zijn en dat is een hoger ambitieniveau. Dan kunnen de kosten er heel anders uitzien. Daar bovenop komt ook nog dat de keuze van de energietechniek tegen de laagste kosten heel anders kan zijn. Wordt het warmtelevering, elektriciteitslevering of groen gas? Arcade zal de Key en de gemeente via de Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) hier stevig over blijven bevragen.

Warmtelevering bij woningen

Huishoudens met warmtelevering krijgen via het warmtedistributienet van de stad warm water van 70°C tot 90°C aangeleverd. Het hete water komt binnen via het warmte-afleverapparaat (zie foto). Via een warmtewisselaar wordt het water voor de radiatoren verwarmd en apart het water voor het warm tapwater.

Via een warmtemeter wordt bepaald hoeveel warmte door het huishouden is afgenomen. Warmtemeters zijn er in vele soorten en maten. Toch is het raadzaam om als huurder goed duidelijk te hebben hoe de warmtemeter werkt, want daarmee kan je geld besparen. Sommige oudere meters registreren ook warmte als de zon erop schijnt. Gelukkig meten de moderne warmtemeters op basis van temperatuur en waterstroming en dat is nauwkeuriger en eerlijker.

Op de energierekening worden het elektriciteitsverbruik en het warmteverbruik in rekening gebracht. Het warmteverbruik wordt uitgedrukt in afgenomen GigaJoules (GJ). Dit is een maateenheid voor energie. Daarnaast wordt ook vastrecht in rekening gebracht voor het gebruik en onderhoud van het warmte-afleverapparaat. Deze vastrechtkosten zijn vaak hoger dan de vastrechtkosten bij een gasaansluiting en zijn te vergelijken met de aanschaf en onderhoud van een HR-ketel, dat doorgaans door de verhuurder wordt betaald. Het is dan ook redelijk dat huurders geen vastrechtkosten voor de warmtelevering hoeven te betalen. Een ander mogelijke vorm van afrekenen is de verdeelsleutel methodiek. Daarbij worden de totale energielasten van verbruik en onderhoud jaarlijks verdeeld over het aantal huurders in het complex. Je hebt als huurder dan geen directe invloed op het besparen van energie en de daaruit voortvloeiende kostenbesparing. De bewonerscommissie in het complex heeft wel mogelijkheden.

Tips om geld te besparen

Om de kosten voor elektriciteit te verlagen kan je kiezen voor een hot-fill wasmachine of afwasmachine. Voor het gebruik van warm water tappen deze machines dit af bij het warmte-afleverapparaat. De aanschafkosten voor dergelijke machines zijn hoger omdat de vraag op de markt gering is. De machines hoeven geen elektriciteit te gebruiken om het water op te warmen, dat 80% op het elektriciteitsverbruik scheelt van het apparaat. Verder zijn de wasprogramma’s korter en heb je geen last van de verkalking van het verwarmingselement, dat vaak de boosdoener is bij niet werkende was- en afwasmachines.

Van BC de Mesdagstraat

“Een praktijk voorbeeld:

Laatst was er een bijeenkomst van BC’s en Arcade over de reorganisatie bij De Key (lees hier het verslag). Hieruit is gebleken dat zowel Arcade als de BC’s niet goed meer weten waar zij aan toe zijn door de reorganisatie die De Key wil doorvoeren. Dit keer specifiek aandacht voor een van de BC’s, de Mesdagstraat, als praktijkvoorbeeld. Ter leringe ende vermaak.

Probleem met contactpersoon voor BC’s

Na de ontvangst van de brief met de boodschap dat de functie van gebiedsbeheerder is opgeheven en dat onze enige contactpersoon de beheerder is, hebben wij De Key onmiddellijk laten weten dat wij dit niet accepteren. De beheerder gaat uitsluitend over het dagelijks onderhoud en beheer. Niet over de zaken die voor de BC van belang zijn. Ook hebben wij aangegeven dat deze beleidswijziging nogal ingrijpend is en dat hierover geen overleg is geweest, laat staan een adviesaanvraag. Bovendien dat de ontvangen brief te algemeen is. Deze bevat teveel onderwerpen die totaal niet van toepassing zijn op ons complex. Vervolgens gaat De Key in het geheel niet in op onze bezwaren en argumenten. Het enige antwoord dat de BC heeft gekregen is dat wij een uitnodiging krijgen voor een gesprek over het complexplan, met nadere uitleg over de bewonersparticipatie. Het complexplan is inmiddels besproken, waarover verderop meer. Maar die nadere uitleg is achterwege gebleven.

Ook hebben wij direct contact opgenomen met Arcade hoe dit nu zit. Of er bij Arcade een adviesaanvraag is geweest. Nee dus, niets van dat alles. Arcade heeft zelf bij De Key aangegeven het niet volledig eens te zijn met deze reorganisatie en nog in gesprek te zijn. Vreemd dat het dan achter de rug om van Arcade bij de BC’s deze reorganisatie dan toch door de strot wordt geduwd!

Ondertussen zijn wij voor drie onderwerpen (VVE, complexplan en servicekosten) benaderd door drie verschillende medewerkers van De Key. En dit aantal kan nog groter worden want er zullen zeker nog andere onderwerpen bij kunnen komen, zoals blijkt uit brieven die naderhand zijn binnengekomen. Dus hoezo één contactpersoon? Daarom sturen wij onze brieven, indien er iets speelt, rechtstreeks naar de algemeen directeur, de heer Bobbe. Als er één iemand bij De Key is die over alle onderwerpen gaat dan is het toch de algemeen directeur? Wij adviseren andere BC’s hetzelfde te doen.

Nog iets over ons gesprek over het complexplan. Wij hebben zelf een aantal van onze ideeën op papier gezet. Vanuit De Key is er geen inbreng geweest. Behalve dan tegengas op onze ideeën. Daarnaast heeft De Key in het verslag bewust een verkeerde voorstelling van de gemaakte afspraken gegeven. Zelfs een paar opmerkingen gemaakt waaruit blijkt dat De Key de BC uit elkaar probeert te spelen. Niet zoals het hoort!

Niet lang na dit gesprek over het complexplan ontvangen bewoners van ons complex een (vage) brief met een aankondiging dat De Key de woningen gaat onderzoeken om het nodige onderhoud in kaart te brengen, zonder enig vooroverleg met de BC. En dit is ook niet ter sprake geweest bij het complexplan, zoals het had gekund cq gemoeten. Het is kennelijk een andere afdeling, want de brief is ondertekend door een ons onbekende medewerker. De linkerhand van De Key weet niet wat de rechterhand doet!

Eind augustus ontvangen huurders van het blok met een VVE een mail met een aanbod om hun woning te kopen. Terwijl volgens de complexstrategie de verkoop is gestaakt op enkele specifieke woningen na. Ook hier staat er een voor ons onbekende naam onderaan de mail. Dus weer een andere afdeling en weer weet de linkerhand niet wat de rechterhand doet! Overigens is het koopaanbod schandalig. De (speculatieve) WOZ dient als uitgangspunt voor onderhandelingen over de prijs!!!

Vervolgens komt er een brief over aanpassing van de servicekosten die stom genoeg gepresenteerd wordt als huuraanpassing! En ondertekend door alweer een andere medewerker. De aanpassing voor het voorschot van de electrakosten klopt. Die was al jaren te hoog, daar hebben wij zelf al jaren op aangedrongen. Maar tegelijkertijd worden ook de huismeesterkosten verhoogd van 1 euro naar 2,75 euro. Dit zonder enig overleg of onderbouwing. Dat kan natuurlijk nooit. Overigens zijn de huismeesterkosten sowieso omstreden. Want in ons complex bestaat geen huismeester. Wij hebben nog nooit een taken- en urenoverzicht gezien. Daarom is deze post gewoon onrechtmatig.

Kortom chaos troef bij De Key. Afdelingen die langs elkaar heen werken. Tig contactpersonen voor de BC. Dit gaat niet werken. Zo weet de BC niet waar zij moeten aankloppen en waar zij aan toe is. De (rechten van) huurders worden op deze manier niet serieus genomen.”

Door Actie Radius

“NEGATIEVE GRONDHOUDING – HOE LANG NOG?

In een van de vorige nieuwsbrieven hebben wij geschreven over de negatieven grondhouding van De Key naar aanleiding van de perikelen rond de zolderkamers (Zie hier het artikel). Helaas blijkt dat ook bij veel andere kwesties, uit het verleden en nog lopende, De Key een negatieve grondhouding ten toon spreidt. Kennelijk moeten huurders, BC’s en Arcade elke keer weer een procedure starten (bij de rechtbank, huurcommissie, etc.) om hun gelijk te behalen. Want op een normale manier lukt het steeds maar niet. De Key blijft de zaken frusteren; erover liegen of proberen af te kopen, zelfs als De Key weet dat zij fout zit. In sommige gevallen geeft De Key op het laatste moment toe om een voor haar negatieve uitspraak te ontlopen.

Hieronder in het kort een aantal voorbeelden.

Zolderkamers

De zaak rond de status van zolderkamers heeft bijna vijf en een half jaar geduurd voordat De Key erkende dat de ruimtes inderdaad zolderkamers zijn. De BC Mesdagstraat, en later ook Arcade, heeft eigen documenten van De Key overlegd waarin duidelijk vermeld staat dat de ruimtes zolderkamers zijn.  Zelfs toen de BC met de officiële blauwdrukken van het bouwplan is gekomen is dit door de directie van De Key genegeerd. Zowel de BC als Arcade werden aan het lijntje gehouden.

Pas nadat Arcade ten einde raad een advocaat heeft ingeschakeld, en de advocaat de blauwdrukken en informatie van BWT nogmaals naar de directie heeft gestuurd is de directie overstag gegaan voor het complex Mesdagstraat. Terwijl het duidelijk is dat het probleem verder reikt dan één complex. Ook in andere complexen is sprake van zolderkamers, zoals Arcade en de BC’s steeds hebben aangegeven en ook aangetoond. De verhuurders zou die ruimtes dus ook als zolderkamers moeten kunnen gebruiken.

Daarom is Arcade gedwongen om door te gaan met procederen voor erkenning van deze zolderkamers in andere complexen. Daarnaast heeft De Key de laatste jaren stelselmatig binnentrappen verwijderd die in het verleden met toestemming zijn aangelegd. En huurcontracten afgegeven met een verbod om de zolderkamer te gebruiken als slaapkamer. Dit zijn allemaal onrechtmatige zaken die ook rechtgezet zullen moeten worden.

Overigens moet De Key zelf de beschikking hebben over blauwdrukken. Kennelijk is het eigen archief niet op orde.

Onderhoudsabonnement

Een andere zaak betreft het onderhoudsabonnement en de lijst van reparaties die daaronder zouden vallen. Deze lijst is na een adviesronde met Arcade, eenzijdig door De Key aangepast. Daarbij werden zaken weggelaten en zijn er duidelijke verschillen ontstaan tussen de adviesversie en de versie die De Key hanteert. Dit is in eerste instantie aangekaart door een attente huurder waarvan een kapotte toiletbril niet vervangen wordt. Terwijl dit volgens de adviesversie van het abonnement wel zou moeten. Nadat de zaak bij de huurcommissie is aangekaart probeert De Key de huurder af te kopen. De toiletbril kan vervangen worden als de procedure gestopt wordt. Echter deze huurder (tevens voorzitter van een BC en vrijwilliger bij Arcade) is principiëel en zet de procedure voort.

Helaas is de huurcommissie nalatig door deze zaak niet te behandelen als een overlegwetzaak zoals de huurder dit heeft ingediend. Pas na tussenkomst van de ombudsman wordt het een overlegwetzaak. Bovendien voegt Arcade zich bij deze zaak. Ook nu weer komt De Key met een halfslachtig voorstel van de toiletbril vervangen, en dan is het toch in orde? Niet dus. Het gaat om het belang van alle huurders. En om het goed functioneren van De Key. Met andere woorden Arcade gaat door. En jawel, kort voor de zitting gaat De Key overstag.

Dat De Key de huurder probeert af te kopen en daarmee de procedure te stoppen duidt er op dat De Key zich ervan bewust is dat zij fout zit. Als je denkt sterk te staan is een “afkoopsom”  niet nodig. Al met al een negatieve grondhouding.

Huismeester

Ook met betrekking tot de (imaginaire) huismeester botst het tussen diverse BC’s en De Key. Bij veel complexen is ergens in 2010 de post huismeester opgevoerd bij de servicekosten, voor een paar euro per maand. Wel alleen bij nieuwe verhuringen, zonder dit kenbaar te maken. Maar omdat dit een wijziging is van het servicekostenpakket, corporatiebreed, had hierover advies gevraagd moeten worden aan zowel Arcade als aan betrokken BC’s. Dit is nooit gebeurd. Daarmee is de invoering sowieso onrechtmatig.

Diverse BC’s hebben pas veel later (De Key houdt de informatie achter!) door dat huurders in hun complex betalen voor een huismeester die in hun ogen niet bestaat en tekenen protest aan. Het verweer van De Key is in feite het opwerpen van een rookgordijn. Als de BC’s vragen om een takenpakket van de huismeester volgt steevast het takenpakket van de beheerder. Zonder specifieke, extra taken die toegeschreven zouden kunnen worden aan een huismeester. Terwijl voor servicekosten De Key wettelijk verplicht is om alle taken en kosten te specificeren.

Een huurder is naar de huurcommissie gestapt. Ook daar komt De Key met hun rookgordijn door de beheerder en huismeester te verwarren. Zonder specifieke en extra huismeestertaken te specificeren. Helaas trapt de huurcommissie daar in met een vreemde redenering. De beheerder houdt spreekuur en rijdt regelmatig door de buurt, dus is de huismeester  zichtbaar. Het moet niet gekker worden.

Het betekent dat de BC’s ook hiervoor naar de rechter zouden moeten stappen om hun gelijk te behalen. Echter het budget is zeer beperkt en een advocaat kost veel geld. De BC’s staan daardoor met de rug tegen de muur! Waar kunnen BC’s nog terecht? Zou een klacht bij de Raad van Commissarissen kunnen helpen?

Huurverhoging

Bij de huurverhoging van 2017 gaat het in een aantal complexen mis. Daar worden ten onrechte te hoge huurverhogingen opgelegd. Geheel in strijd met het eigen huurbeleid dat in overleg met Arcade is vastgelegd. Huurders die bezwaar maken worden automatisch doorgestuurd naar de huurcommissie. Echter deze oordeelt alleen over de wettelijke kaders en niet over het interne beleid van De Key. Met als gevolg dat deze huurders bot vangen bij de huurcommissie. De Key had deze huurders door moeten verwijzen naar de geschillencommissie. Later heeft Arcade dit bij de directie aangekaart en verzocht om dit recht te zetten. Dit is zonder meer en ongemotiveerd afgewezen. Ook hier zouden de huurders en Arcade naar de rechter moeten stappen. Maar Arcade heeft al twee rechtzaken lopen, over de statuten en de boedelscheiding.

 

In bovenstaande zaken is duidelijk dat de grondhouding van De Key ten aanzien van de huurders behoorlijk negatieve is. Ook al weet de directie dat zij fout zit, de directie wil nooit toegeven, probeert het af te kopen of traineert de zaak. Dat is eigenlijk al veel langer aan de gang. In onze laatste gedrukte nieuwsbrief van november 2017, meegezonden in december met de informatiekrant van De Key, hebben wij al aandacht hieraan besteed in een lang artikel getiteld “anti-huurdersbeleid”. Een opsomming van kwesties waarbij de huurders met een kluitje het riet ingestuurd of voorgelogen worden. Hetgeen identiek is aan een negatieve grondhouding.

Hoe lang moet dit nog doorgaan? Moeten de huurders voor elk probleem, voor alles en nog wat naar de rechter stappen? Dit kan toch niet de normale gang van zaken zijn bij een sociale verhuurder? Is hier sprake van wanbeleid ten aanzien van huurders? Zou de Raad van Commissisarissen hier iets aan kunnen doen?”

 

 

 

Amsterdamse huurders geven Woonstichting De Key en de minister van Infrastructuur en Waterstaat een gevoelige tik op de vingers met een gewonnen rechtszaak over een vastgoedscheiding uit 2016 waarbij de woningcorporatie onder andere 600 sociale huurwoningen en een onbekend aantal ateliers uit de maatschappelijk vastgoedportefeuille heeft overgeheveld naar een commerciële tak.

De rechtbank is van oordeel dat huurders instemmingsrecht hebben bij ingrijpende besluiten van woningcorporaties, zoals scheidingen en fusies, en dat De Key en de minister hen dit instemmingsrecht hebben onthouden.

Ook is de rechtbank van oordeel dat de wijze van scheiden in maatschappelijk en commercieel vastgoed door De Key – namens de minister goedgekeurd door de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties – niet voldoet niet aan de eisen van de wet en mist aan transparantie.

Het besluit van de Autoriteit Woningcorporaties is daarmee vernietigd. De minister moet de vastgoedscheiding van De Key opnieuw beoordelen.

De huurders zijn naar de rechter gestapt in een poging bewoners en woningzoekenden te vrijwaren van de versmalde invulling van de volkshuisvestelijke taak door Woonstichting De Key en diens harde zakelijke bedrijfsvoering. Sinds de statutenwijziging is die sterk gericht op lucratieve doelgroepen zoals starters en tijdelijke huurcontracten. De uitspraak van de rechter is een belangrijke overwinning voor het beschermen van de participatie en medezeggenschap van huurders, vindt Huurdersvereniging Arcade.

‘Bij De Key zijn stenen belangrijker dan mensen,’ luidt de conclusie van een onthutsend onderzoeksrapport naar de communicatie en dienstverlening van Woonstichting De Key.

Onderzoekster Judith van Male heeft in opdracht van Huurdersvereniging Arcade onderzoek gedaan. Daarbij heeft zij een steekhoudend aantal bewonerscommissies gevraagd naar hun ervaringen met De Key als maatschappelijk verhuurder. Haar onderzoek brengt naar voren dat De Key huurders onheus bejegent of zelfs het zwijgen oplegt. Daarnaast ook dat de daadwerkelijke dienstverlening veel te wensen overlaat.

Meer huurders die het niet meer pikken 

Het Arcadebestuur merkt dat de huurdersparticipatie toeneemt vanwege de onrust en onvrede over De Key als maatschappelijk verhuurder. ‘Meer mensen worden actief in een bewonerscommissie of starten er eentje op. Omdat ze klachten hebben over gebreken, achterstallig onderhoud, extra kosten, slechte communicatie en het niet thuis geven van contactpersonen. Een reorganisatie in dienstverlening van De Key (Wonen 2.0) zorgt bovendien voor veel onduidelijkheid en miscommunicatie. De huidige manier van werken van De Key tast wezenlijk de wettelijk geregelde inspraak van huurders aan,’ aldus het Arcadebestuur.

Afgeschreven meubilair

Onderzoekster Judith van Male beaamt dat veel zittende huurders zich behandeld voelen als afgeschreven meubilair dat De Key liever kwijt dan rijk is. Het Arcadebestuur vult aan: ‘Het is lastig aantoonbaar dat De Key willens en wetens haar zittende huurders in de kou laat staan. Het past wel in het beeld dat De Key zich qua bedrijfsvoering liever concentreert op starters en andere lucratieve doelgroepen. Arcade voert momenteel zelfs twee rechtszaken over de rechtmatigheid hiervan.’

Bij kennisneming van het onderzoeksrapport over de benedenmaatse service en dienstverlening heeft De Key woensdag 13 november jl. toegezegd de service en dienstverlening binnen zes maanden substantieel te verbeteren.

Huurders namen geen genoegen met inactieve verhuurder

De slaapkamerramen van de huurwoningen in de Kiekstraat op IJ-burg hadden vast glas en konden daarom niet worden opengezet. Dus tijdens de extreme warmte van de afgelopen zomers legden de bewoners het af. Zonder doortochten blijft een drukkende hitte van 30+ graden namelijk lang hangen. De bewoners smelten weg in hun eigen huis.

De bewoners hebben verhuurder De Key in de afgelopen 3 jaar vaak veelvuldig gevraagd iets doet aan deze situatie. De Key gaf daar geen gehoor aan, zelfs niet nadat met behulp van !Woon professioneel onderzoek was gedaan en het advies was gegeven om ramen te plaatsen die wél open kunnen.

Wat was het probleem?

De huurwoningen bevinden zich in een zogenaamd ‘gemengd complex’ met koopwoningen. In de koopwoningen (met precies dezelfde indeling aan dezelfde gevel) kunnen de slaapkamerramen wél open.

De huurders moesten het doen met een mechanisch ventilatiesysteem. Het blijkt dat deze vorm van ventileren niet voldoet bij extreme hitte. Dat is extra vervelend, omdat de zomermaanden door de snelle opwarming van de aarde steeds warmer worden.

Probleem na 3 jaar opgelost met hulp van !Woon en Arcade

De huurders vroegen deskundig advies aan experts van Stichting !WOON. Na bouwkundig onderzoek ter plekke en een juridische beoordeling kwamen de experts tot de conclusie dat De Key toch écht iets moet doen aan de onwenselijke hitteontwikkeling in de huurwoningen. De Key legde dat advies zonder argumentatie naast zich neer.

De huurders vroegen via !Woon ook ondersteuning aan Huurdersvereniging Arcade. In hun belang heeft het Arcadebestuur ongevraagd advies uitgebracht aan De Key, met het dringende verzoek om zo spoedig mogelijk te zorgen voor een gezonder leefklimaat in de huurwoningen in de Kiekstraat.

Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verantwoordelijkheid om deugdelijke huurwoningen te bieden waar mensen onder alle weersomstandigheden gezond, veilig en comfortabel kunnen leven. Of daar een VVE-bestuur zit of niet maakt niet. In geval van tropische hitte moeten bewoners fatsoenlijk hun woning kunnen luchten, bijvoorbeeld door ramen tegen elkaar open te zetten. Nieuwbouwhuizen mogen niet eens meer worden opgeleverd zonder ramen die open kunnen.

Anderhalf jaar na het ongevraagde advies en herhaaldelijk aandringen op actie bij De Key is in september eindelijk het probleem voor bewoners opgelost. Zij kunnen nu letterlijk beter ademen in huis. Arcade wenst de bewoners een gezond en plezierig leefklimaat toe.

Op 3 oktober vonden er twee bijzondere rechtszaken plaats die Huurdersvereniging Arcade namens alle huurders heeft aangespannen tegen besluiten van toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties over woningcorporatie De Key en diens commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV.

Beide zaken zijn van groot maatschappelijk belang. Zaak 1 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen uit 2016 om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen. Zaak 2 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed. Hierbij waren vertegenwoordigers van een aantal bewonerscommissies van De Key en Lieven de Stad BV aanwezig, naast huurders en belangenbehartigers. De uitspraak is naar verwachting op 14 november.

De koerswijziging van De Key

Zaak 1 over de goedkeuring om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen

In 2016 kreeg De Key toestemming van de minister van Wonen voor het wijzigen van de statuten zonder rekening te houden met bezwaren van Arcade. In de statuten van De Key heeft is toen opgenomen dat de woonstichting zich in de bedrijfsvoering voortaan vooral richt op starters. Dat zijn mensen tot 28 jaar, vaak studenten, die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Deze bewoners hebben daarmee niet langer de zekerheid van een huurcontract voor onbepaalde tijd. Andere huurders bij een woningcorporatie hebben daar wél recht op. Ook voor zittende huurders heeft deze koerswijziging verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren.

Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet. De huurders vinden dat de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties nooit akkoord had mogen gaan met deze statutenwijziging. Woonstichting De Key is als ‘jongerenhuisvester’ de facto een categorale instelling geworden, wat wettelijk niet is toegestaan.

De vastgoedscheiding

Zaak 2 over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed

Begin 2018 heeft De Key haar vastgoed gescheiden in een niet-commerciële tak en een commerciële tak. De niet-commerciële tak bevat sociale huurwoningen. De commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV bevat duurdere vrijesectorwoningen en bedrijfsonroerend goed. En als marktpartij kan Lieven de Stad BV in grotere vrijheid opereren dan een woningcorporatie. Met de BV wil De Key woonconcepten ontwikkelen voor lucratieve doelgroepen.

Bij de vastgoedscheiding heeft De Key het beste vastgoedbezit en circa 600 sociale woningen overgeheveld van de woonstichting naar de commerciële BV. De huurders vinden dit een vorm van privatisering van de sociale huisvesting en een onwenselijke ontwikkeling. Ook wordt de niet-commerciële tak van De Key nog eens financieel gedupeerd door het weglekken van sociaal vermogen naar de commerciële tak. De 600 zittende sociale huurders zien zich bovendien plotseling geconfronteerd met een particuliere verhuurder die een winstoogmerk nastreeft. Hierdoor zijn hun voormalige rechten als huurder bij een woningcorporatie onvoldoende gewaarborgd. Dit betreft bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhogingen.

Voor deze vastgoedscheiding hebben de huurders bij monde van Huurdersvereniging Arcade nooit instemming verleend. Instemming van de huurders is een wettelijke verplichting. De Key heeft voor de vastgoedscheiding dus onrechtmatig toestemming gekregen van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties.

Arcade is bijgestaan door de advocaat Henri Sarolea. De minister is vertegenwoordigd door medewerkers van de Autoriteit Woningcorporaties. Van de zijde van Key was de bestuurder – algemeen directeur Leon Bobbe aanwezig. De Key wordt in deze procedure bijgestaan door twee AKD advocaten, Eelkje van de Kuilen en Stefan van de Sande.

Adviesaanvraag toetsingskader behorende bij voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het concept toetsingskader. Dit behoort bij het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Het concept toetsingskader is in nauw overleg met het Huurdersplatform Zandvoort en Arcade tot stand gekomen. Dit proces is grotendeels goed verlopen. Daarbij is veel aandacht besteed aan het ophalen van de input.

De Key heeft op 30 september ook een informatieve bijeenkomst gehouden voor haar huurders in Zandvoort. Daar is de gebrekkige kwaliteit van de woningvoorraad meerdere malen aan de orde gekomen en als zwaarwegend punt benoemd. Vanwege een slechte financiële positie heeft De Key jarenlang bezuinigd op onderhoud. Hierdoor is er van achterstallig onderhoud. Arcade vindt daarom dat de huidige kwaliteit van de woningvoorraad in Zandvoort (nulmeting) en het gewenste streefniveau van onderhoud voldoende inzichtelijk gemaakt moet worden voor potentiële bieders. De vraag hoeveel de nieuwe corporatie gemiddeld in Zandvoort gaat uitgeven aan regulier onderhoud is dan ook erg relevant. Wij vragen hier ook aandacht voor omdat de definities van onderhoud en investeringen in juli 2019 ten behoeve van verantwoording en prognose, zijn gewijzigd.[1] Het gebruik van eenduidige definities voor de biedende partijen is daarom van groot belang.

Financiële deel

Voor het financiële onderdeel van het toetsingskader ontbreekt het Arcade aan concrete informatie. De Key geeft aan dat de verkoop niet financieel gedreven en dat er sprake zal zijn van een faire overdracht en een faire prijs. Dat zijn vage termen en geven geen inzicht in welke financiële keuzes gemaakt zijn, welke ruimte de biedende partijen daarin hebben en wat de financiële consequenties zullen zijn voor de diverse onderdelen van het volkshuisvestelijke beleid in Amsterdam en Diemen. Daarom wil Arcade meer informatie over bijvoorbeeld de vraagprijs, de consequenties voor het personeelsbestand dat niet direct betrokken is bij Zandvoort en andere onderdelen in de operationele kasstroom.

Vanwege bovengenoemde redenen kan Arcade helaas nog niet positief adviseren.

[1] https://www.ilent.nl/onderwerpen/actuele-informatie/overzicht-berichten-aw/actuele-informatie-aw/verduidelijking-definities-voor-onderhoud-en-beheer

Het bestuur van HV Arcade nodigt u hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering. Deze zal worden gehouden op maandagavond 7 oktober 2019 in Grand Café Frankendael,  Middenweg 116 in Amsterdam-Oost.

Programma

Aanvang: 20.00 uur

Inloop: 19.30 uur met koffie/thee en taart

Einde: 22.00 uur

Nazit: Borrel en hapje met uiteraard de complimenten van Arcade

We willen dan de stand van zaken over de verkoop van het bezit van De Key in Zandvoort en het proces om te komen tot Prestatieafspraken met u bespreken. Ook willen we de actuele ontwikkelingen rond de rechtszaken met u delen.

Een vol programma, maar er is daarnaast voldoende gelegenheid om vragen te stellen of een mededeling namens uw Bewonerscommissie te doen.

 

Na afloop is er ruimte om elkaar te ontmoeten onder het genot van een hapje en een drankje.

 

Laat ons weten of u komt. Dit kunt u doen door te mailen naar info@hvarcade.nl en deze te richten aan A. Marghadi en K. Smit.

Om het u gemakkelijk te maken om deze vergadering bij te wonen keert Arcade een vergoeding uit voor de kosten die u moet maken om aanwezig te kunnen zijn. Hiervoor heeft Arcade de volgende informatie nodig. De precieze naam van de rekeninghouder en het IBAN nummer van de bankrekening van de bewonerscommissie of vereniging. Uw kunt dan de vergoeding via uw bewonerscommissie verkrijgen. Mocht er geen bewonerscommissie of vereniging in uw complex aanwezig zijn, dan gaat het om de gegevens van uw eigen bankrekening. Deze informatie kunt u bij uw aanmelding doorgeven of meenemen naar de vergadering, zodat de vergoeding ook bij u terecht kan komen.

 

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

 

Digitale nieuwsbrief

en meer… Lees hier de digitale nieuwsbrief van september 2019