Categorie: Adviezen
Op 30 september 2025 ontving Huurdersvereniging Arcade een adviesaanvraag van Woonstichting Lieven De Key over hun visie op veerkracht en leefbaarheid 2025-2033.
Arcade complimenteert De Key met de uitgebreide en goed uitgewerkte visie. Het is positief dat niet alleen de doelen zijn benoemd, maar ook de borging en implementatie. Wij onderschrijven dat je thuis, veilig en welkom voelen niet alleen gaat over stenen, maar vooral ook over mensen. Huurders zijn daarin een belangrijke partner om leefbaarheid te versterken.
Toch ziet Arcade enkele aandachtspunten en geeft daarom twee concrete adviezen mee.
Advies 1: Blijf oog houden voor kwetsbare complexen
De Key werkt met een vierkwadrantenmodel om te bepalen waar inzet nodig is. Daarbij wordt gekeken naar criteria zoals overlast en veiligheid. Arcade waarschuwt dat dit systeem kan betekenen dat huurders in complexen met veel overlast toch buiten de boot vallen, omdat hun buurt op andere onderdelen beter scoort.
Ons advies: Verlies deze complexen niet uit het oog en betrek huurders nadrukkelijker, ook in buurten waar De Key minder bezit heeft maar waar de problemen groot zijn.
Advies 2: Creëer ruimte voor bewonersstructuren
Arcade herhaalt een eerder advies: zorg in alle wooncomplexen voor ruimte voor nieuwe en bestaande bewonersstructuren, maatschappelijke voorzieningen en initiatieven die aansluiten bij de behoeften van bewoners en hun woonomgeving.
Dit versterkt de sociale samenhang en maakt buurten veerkrachtiger.
Conclusie
Arcade adviseert positief over de visie van De Key op veerkracht en leefbaarheid, mits bovenstaande aandachtspunten worden meegenomen. Samenwerking met huurders en ruimte voor bewonersinitiatieven zijn cruciaal om de ambities waar te maken.
Met dit advies wil Arcade bijdragen aan een toekomst waarin huurders zich niet alleen veilig en welkom voelen, maar ook actief kunnen meewerken aan een leefbare woonomgeving.
Arcade zet belangrijke stap richting herstel: Lieven de Key doet voorstel tot fusie met Lieven de Stad 
Op 1 september 2025 kwam de werkgroep Lieven26 van Huurdersorganisatie Arcade bijeen om de voortgang te bespreken rondom het voorstel tot fusie tussen Lieven de Stad en Lieven de Key. Deze bijeenkomst markeert een belangrijk moment in een langlopend traject dat teruggaat tot de invoering van de nieuwe Woningwet in 2015.
Achtergrond: de hybride scheiding
De Woningwet van 2015 verplichtte woningcorporaties tot het scheiden van sociale (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten. Lieven de Key koos destijds voor een hybride scheiding: eerst een administratieve scheiding binnen de stichting, gevolgd door een juridische afsplitsing van een deel van het niet-Daeb vermogen in een aparte BV – Lieven de Stad. Arcade had instemmingsrecht bij deze juridische splitsing en heeft bezwaar aangetekend omdat Arcade niet om instemming was gevraagd.
Rechtszaak: Arcade in het gelijk gesteld
Na een jarenlange juridische strijd, inclusief procedures bij de Raad van State, werd Arcade in maart 2024 in het gelijk gesteld. De Raad van State bevestigde dat huurdersorganisaties instemmingsrecht hebben bij splitsingen, en dat dit in sommige gevallen een vetorecht inhoudt. De minister moest binnen 24 weken een nieuw besluit nemen.
Voorstel Arcade: terug naar de kerntaak
In overleg met Arcade is Lieven de Key gekomen tot een voorstel dat de gevolgen van de hybride scheiding grotendeels terugdraait. Het voorstel houdt in dat ongeveer drievierde van het vermogen van Lieven de Stad teruggaat naar Lieven de Key. Dit betekent dat bijna alle sociale huurwoningen, ateliers en ander vastgoed weer onder beheer van Lieven de Key komen. Nieuwbouwcomplexen, woningen in de verkoopvijver en een restant van het andere vastgoed blijven bij Lieven de Stad.
Gevolgen voor bewoners
Voor huurders betekent dit voorstel een verbetering van hun positie:
- Beheer en dienstverlening worden weer verzorgd door Lieven de Key.
- Alle huurders krijgen toegang tot de geschillencommissie.
- Sociale huurders kunnen weer aanspraak maken op wettelijke en gemeentelijke regelingen.
- Verhuiskostenvergoedingen bij verhuisregelingen worden beschikbaar gesteld, ook voor woningen die eigendom blijven van Lieven de Stad.
Vervolgstappen
Arcade heeft adviesrecht op het voorgenomen fusiebesluit van Lieven de Key. Een positief advies van de Algemene Ledenvergadering (ALV) is vereist, waarna een vaststellingsovereenkomst wordt getekend. Vervolgens wordt het bezwaar bij de Autoriteit Woningcorporaties ingetrokken. De fusie moet uiteindelijk worden goedgekeurd door de Autoriteit Woningcorporaties en aantoonbaar in het belang zijn van de volkshuisvesting.
Meer weten of meepraten? Neem contact op met de werkgroep Lieven26 of sluit aan bij de volgende ALV.
Adviesaanvraag op het huurbeleid van Lieven de Key
Lieven de Key heeft haar huurbeleid geactualiseerd voor de periode 2024–2025. De woningcorporatie zet hiermee een duidelijke koers uit: betaalbaar wonen voor starters en doelgroepen in Amsterdam, Diemen en Ouder-Amstel, met oog voor leefbaarheid en spreiding van inkomensgroepen.
Wat is nieuw?
- Streefhuren per woningtype en locatie: Huurprijzen worden afgestemd op woningkenmerken en inkomensgroepen, met een 50/50-verdeling tussen primaire en secundaire inkomensgroepen.
- Passend toewijzen: Minimaal 95% van de sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een passend inkomen.
- Aandacht voor jongeren en studenten: Specifieke labels en huurgrenzen zorgen voor betaalbare woonruimte voor jongeren onder de 23 jaar en studenten.
- Middenhuur gereguleerd: Nieuwe regels voor middenhuurwoningen zorgen voor transparantie en betaalbaarheid in dit segment.
Waarom deze update? De actualisatie sluit aan op nieuwe prestatieafspraken met gemeenten en veranderde wetgeving, zoals het vernieuwde woningwaarderingsstelsel. Lieven de Key wil bijdragen aan een ongedeelde stad, waarin mensen van verschillende achtergronden samenleven.
Extra maatregelen
- Huurverlaging bij inkomensdaling
- Tijdelijke huurkorting en huurgewenning
- Geen huurverhoging bij verduurzaming of woningverbetering
Doelstelling Een inclusieve stad met betaalbare woningen, spreiding van inkomensgroepen en ruimte voor jongeren, gezinnen, ouderen en vitale beroepsgroepen.
Advies van Arcade op Actualisatie Huurbeleid 2024–2025:
Woonstichting Lieven de Key heeft haar voorgenomen huurbeleid voor 2024–2025 voorgelegd aan huurdersvereniging Arcade. In het advies dat daarop volgde, werden zowel complimenten als kritische kanttekeningen gedeeld:
Positieve punten:
- Het beleid is helder en goed onderbouwd.
- Er is aandacht voor diverse doelgroepen, wat bijdraagt aan een ongedeelde stad.
- De koppeling tussen woningtype en doelgroep wordt zorgvuldig uitgewerkt.
Kritische aandachtspunten en adviezen:
- Vrije sector huurders: Senioren en alleenstaanden in de vrije sector krijgen te weinig aandacht. Arcade pleit voor maatwerk en huurbevriezing bij inkomensdaling.
- Betaalbaarheid: Er ontbreekt een integrale visie op betaalbaarheid voor álle inkomensgroepen, zowel binnen als buiten de sociale huursector.
- Toeslagen: Veel huurders benutten hun recht op huurtoeslag niet. Arcade adviseert betere voorlichting en aanpassing van huurprijzen bij overschrijding van aftoppingsgrenzen door servicekosten.
- Woningruil: Arcade pleit voor soepelere regels en standaard ‘indeplaatsstelling’.
- Tijdelijke huurkorting: Bij afloop van de korting moet rekening worden gehouden met het werkelijke herstel van het inkomen.
- Monumentenonderhoud: Maak gebruik van beschikbare subsidies om monumentenkwaliteit te behouden.
Arcade benadrukt het belang van woonzekerheid, zeggenschap en het gevoel van ‘thuis zijn’ voor alle huurders. Het advies roept op tot meer maatwerk, transparantie en solidariteit binnen het huurbeleid.
Reactie Lieven de Key op Advies Arcade over Huurbeleid 2025
Woonstichting Lieven de Key heeft gereageerd op het advies van huurdersorganisatie Arcade over het voorgenomen huurbeleid voor 2025. In hun reactie benadrukken zij hun visie op betaalbaarheid, maatwerk en transparantie binnen zowel de sociale als vrije huursector.
Belangrijkste punten uit de reactie:
- Vrije sector blijft vrij: Arcade pleit voor aftoppingsgrenzen in de vrije sector, maar Lieven de Key wijst erop dat deze sector geen wettelijke huurbeperkingen kent. Ze kiezen ervoor om geen generieke grenzen te hanteren.
- Maatwerk bij inkomensdaling: Hoewel er geen standaard huurverlaging is bij inkomensverlies, biedt Lieven de Key wel individuele oplossingen zoals tijdelijke huurkorting of huurgewenning, afhankelijk van de situatie van de bewoner.
- Betaalbaarheid breder bekeken: Lieven de Key erkent dat betaalbaarheid meer is dan cijfers. Het gaat ook om levenskwaliteit en bestaanszekerheid. Ze hanteren inkomenscriteria bij toewijzing en investeren in verduurzaming zonder huurverhoging.
- Transparantie en monitoring: Nieuwe bewoners worden geïnformeerd over huurtoeslagmogelijkheden. Betaalproblemen worden actief gemonitord via huurdersdata en signalen van hulpverleners.
Aanpassingen in beleid: Op basis van het advies zijn enkele tekstuele en inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd in het definitieve huurbeleid, waaronder verduidelijking van kaders, doelgroepen en instrumenten bij bijzondere situaties.
Een verwijzing naar de volledige stukken vindt u hieronder:
Op 4 februari 2025 ontving Arcade het voorstel Huuraanpassing 2025 van Lieven de Key met het verzoek om hierover advies uit te brengen. De werkgroep huurverhoging van Arcade, kwam bij elkaar en schreef een advies. Op dat moment wist nog niemand van een eventuele huurbevriezing. Hierbij een samenvatting. Het volledige advies vindt u in de link onderaan het artikel.
Beperk de huurverhoging
Arcade steunt het voorstel van de Woonbond voor een gemiddelde huurverhoging van 3,1%, gelijk aan de inflatie. Voor AOW’ers en gepensioneerden adviseert Arcade een lagere verhoging van 2%, omdat hun inkomens nauwelijks stijgen. Veel huurders profiteren niet van cao-loonstijgingen. Een verhoging van 4,5%, gebaseerd op de gemiddelde cao-loonstijging, vindt Arcade daarom onterecht.
Houd huurverhogingen betaalbaar
Arcade wil dat huurverhogingen aansluiten bij de kosten van levensonderhoud. Daarom pleit Arcade voor een stijging van de huur met de Consumenten Prijs Index (CPI) minus 0,5%. Voor 2025 is dat 2,6%. Zo behouden huurders woonzekerheid: het vertrouwen dat ze in hun woning kunnen blijven wonen bij gelijkblijvend inkomen.
Betaalbare huren voor hogere inkomens
Ook voor hogere inkomens wil Arcade betaalbaarheid waarborgen. Voor hoge middeninkomens adviseert Arcade een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) van maximaal 3,1%, met een maximum van €50. Voor hoge inkomens geldt hetzelfde percentage, met een maximum van €100. De huur mag niet boven de sociale huurgrens van €900,07 uitkomen. Hoge middeninkomens hebben weinig alternatieven. Voor hoge inkomens zijn de jarenlange stapelingen van inkomensafhankelijke huurverhogingen niet redelijk. Daarom is betaalbaarheid ook voor deze groepen belangrijk.
Ondersteun huurders met financiële problemen
Arcade vraagt aandacht voor huurders met geldzorgen. Er bestaan regelingen voor huurverlaging, soms zelfs met terugwerkende kracht, maar die zijn vaak onbekend. Arcade adviseert om huurders te informeren over regelingen. Vroegtijdige hulp voorkomt schulden en maatschappelijke kosten.
Beperk ook huurverhoging in de vrije sector
Ook in de vrije sector adviseert Arcade een maximale huurverhoging van 3,1%. Voor AOW’ers en gepensioneerden blijft het advies 2%. Arcade pleit voor woonzekerheid door een maximale huur te koppelen aan de kwaliteit van de woning.
Geen huurverhoging bij slechte energie labels
Arcade vindt dat woningen met energielabel E, F of G geen huurverhoging mogen krijgen, of in aanmerking moeten komen voor huurkorting. Vanaf juli 2024 tellen slechte labels negatief mee in de woningwaardering. Arcade adviseert om huurders te wijzen op de huurprijscheck van de Huurcommissie en deze check uit te voeren voor alle woningen.
Bescherm lage inkomens
Arcade adviseert om de eenmalige huurverlaging voor lage inkomens (tot 120% van het minimum) voort te zetten. Dit voorkomt financiële druk bij kwetsbare huurders. Ook vindt Arcade het niet eerlijk om huren onder de €350 met een bedrag van €25 te verhogen. Voor deze woningen moet hetzelfde percentage gelden als voor andere sociale huurwoningen.
Lobby voor vrijstelling WOZ-belasting
Arcade roept Lieven de Key op om bij de gemeente te lobbyen voor vrijstelling van de WOZ-belasting. Deze belasting drukt op het budget van woningcorporaties. Een vrijstelling geeft ruimte om de huren slechts beperkt te verhogen.
Stimuleer financieel passend wonen
Veel huurproblemen ontstaan doordat mensen in een woning wonen die niet past bij hun inkomen. Arcade pleit voor nieuwbouw voor ouderen en behoud van toegankelijke woningen. Doorstroming wordt zo bevorderd. Verhuizen moet aantrekkelijker worden, bijvoorbeeld door huurders hun oude huurprijs mee te laten nemen naar een nieuwe woning.
Conclusie
Arcade pleit voor een gematigde huurverhoging van gemiddeld 3,1%. AOW’ers en gepensioneerden zouden maximaal 2% huurverhoging moeten krijgen omdat hun inkomen amper stijgt. Ook in de vrije sector adviseert Arcade terughoudendheid. Daarnaast roept Arcade op tot gemeentelijke vrijstelling van WOZ-belasting en meer seniorenwoningen om doorstroming te bevorderen.
250310 Advies Huuraanpassing 2025 LvK definitief
Advies van Arcade over de verkoopplannen van Lieven de Key
Wat vinden wij als huurdersvereniging van de verkoopplannen van Lieven de Key? Er zijn plannen om woningen te verkopen. Er is ons om advies gevraagd. Dit is onze mening.
Arcade heeft op 30 september 2024 de adviesaanvraag Aanpassing Verkoopvijver van Lieven de Key ontvangen en hier advies over uitgebracht. Hieronder een samenvatting. Het volledige advies vindt u onderaan de pagina.
Gezamenlijke verantwoordelijkheid
Corporaties moeten vaak woningen verkopen om nieuwe woningen te kunnen bouwen en bestaande woningen te verduurzamen. Dit legt een oneerlijke last op huurders die hoge huren moeten betalen. Iedereen moet meebetalen aan verduurzaming en betaalbare woningen, niet alleen huurders. Er is een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
Afschaffing vennootschapsbelasting voor corporaties
De vennootschapsbelasting voor corporaties moet worden afgeschaft. Bedrijven betalen vennootschapsbelasting omdat ze winst maken, maar woningcorporaties maken geen winst. Door het betalen van vennootschapsbelasting hebben corporaties minder geld voor volkshuisvesting. Verder vindt Arcade dat de verhuurderheffing, die jarenlang door huurders is betaald, moet worden teruggevorderd van het Rijk om nieuwbouw van sociale woningen te financieren.
Meer geld van de overheid voor woningbouw
Vraag de overheid om meer geld voor woningbouw. Hoe het geld verdeeld gaat worden, staat in de nieuwe Landelijke Prestatie Afspraken. Deze afspraken worden gemaakt tussen de overheid, woningcorporaties en gemeenten. Deze partijen moeten samen zorgen voor betaalbare huurwoningen, nieuwbouw, verduurzaming en het verbeteren van woningen.
Verkoop botst met betaalbare huisvesting
De verkoop van sociale huurwoningen botst met de kerntaak van corporaties: het bieden van betaalbare huisvesting. Verkoop van sociale huurwoningen leidt tot de verdrijving van lagere inkomensgroepen. Om een ongedeelde stad te behouden waarin verschillende inkomens naast elkaar leven, adviseert Arcade om geen sociale huurwoningen te verkopen.
Thuis zijn
De verkoop van sociale huurwoningen tast het gevoel van ‘Thuis Zijn’ aan en verandert de samenstelling van buurten. Daarom adviseert Arcade om te streven naar minimaal 50% sociale huurwoningen in Amsterdam. De verkoop van sociale huurwoningen moet worden gestopt, ook al wordt verkoop gecompenseerd door toevoeging van sociale woningen. Dit om de sociale structuur in wijken te behouden.
Verbetering van de positie van huurders
Huurders in gemengde complexen hebben vaak een slechtere positie dan eigenaren. Eigenaren hebben vaak onvoldoende oog voor de belangen van huurders. Om de positie van huurders te verbeteren en hun belangen te beschermen, adviseert Arcade om te stoppen met het verkopen van woningen in gemengde complexen. Koop de woningen terug in VvE’s en maak hier sociale woningen van.
Conclusie
Arcade wil meer goede sociale huurwoningen. Door te vragen om meer geld vanuit de overheid, te pleiten voor het afschaffen van de vennootschapsbelasting voor corporaties en het terugvorderen van verhuurderheffing, kunnen corporaties beter hun kerntaken vervullen zonder oneerlijke lasten voor huurders. Het behoud van sociale huurwoningen, het tegengaan van verkoop en het verbeteren van de positie van huurders zijn erg belangrijk voor het behoud van een ongedeelde stad en het gevoel van ‘Thuis Zijn’.
Huurdersvereniging Arcade organiseert werkgroepen bij de adviesaanvragen die door Lieven de Key aan haar worden voorgelegd. De werkgroepen bestaan uit enkele bestuursleden en leden van bewonerscommissies met als doel om huurders, de achterban direct te betrekken bij het advies. Sinds het aantreden van de directeur-bestuurder Karin Verdooren is de koers van Lieven de Key gewijzigd en wordt Arcade meer en beter betrokken bij de beleidsvoornemens. Dat is te zien in de adviestrajecten waar de werkgroepen een rol in spelen.
Over het algemeen organiseert Lieven de Key voorafgaand aan een adviesaanvraag een informatiebijeenkomst waar zij de uitgangspunten van het beleid uiteenzet. Daar worden leden van de werkgroep voor uitgenodigd op het hoofdkantoor van Lieven de Key aan de Hoogte Kadijk. In een PowerPointpresentatie wordt door een aantal, veelal jonge, medewerkers het beleid en de voorgenomen wijzigingen gepresenteerd. Daarna is er gelegenheid tot het stellen van vragen en het becommentariëren van het beleid. De huidige werkgroep houdt zich bezig met het advies huuraanpassing.
De volgende stap in het traject is een bijeenkomst in Diemen op het kantoor van Arcade van de werkgroep huuraanpassing. De bijeenkomst wordt ondersteund door een deskundige die alles wat op zo’n avond besproken wordt weet samen te vatten in een eerste conceptadvies. Het aardige van zo’n werkgroep is dat die is samengesteld uit allerlei soorten huurders, oud, jong, sociale huurders en huurders uit de vrije sector. Al die huurders hebben hun eigen ideeën en belangen, maar hebben één gemeenschappelijk belang en dat is de huurverhogingen te beperken. Hoewel de emoties soms flink kunnen oplopen en de standpunten uiteen kunnen lopen, ontstaat er begrip voor elkaars meningen. In zo’n eerste conceptadvies vindt eenieder wel wat zijn of haar gading terug.
Dan volgt de tweede fase in het traject, waarin de leden van de werkgroep schriftelijk commentaar kunnen leveren op het eerste conceptadvies en daarna op het tweede, of indien nodig, een derde of zelfs vierde conceptadvies en daar ruimschoots gebruik van maken om hun standpunt nog duidelijker over het voetlicht te brengen. Tenslotte ligt er dan een conceptadvies dat door het bestuur van Arcade wordt vastgesteld. Als het bestuur het conceptadvies nog kan bijstellen of aanpassen, is er dit jaar voor gekozen nog een laatste bijeenkomst in Diemen te organiseren, waarin eventuele wijzigingen door het bestuur en de argumenten die tot wijzigingen hebben geleid, worden toegelicht. Daarna wordt het advies aan Lieven de Key gestuurd en volgt na enige weken de reactie van Lieven de Key. Dan begint het grote afwachten. Hoe zien de huurverhogingen voor alle groepen huurders eruit.
Afgelopen jaar was ook in het huurbeleid van Lieven de Key iets te merken van de hierboven genoemde koerswijziging, maar je moet dat meer zien als een koerswijziging van een mammoettanker. Die zal niet meteen links- of rechtsaf slaan. Het gaat met kleine stapjes. Het is in ieder geval dankbaar werk, zo’n werkgroep, ook als het resultaat tegenvalt. Je krijgt in ieder geval de ruimte de belangen van jouw huurdersgroep naar voren te brengen. Je ontmoet de andere huurders van Lieven de Key, die vaak tegen dezelfde problemen oplopen, waardoor je weer op ideeën gebracht kunt worden en samen sta je sterker. Meld je maar eens aan voor een van de werkgroepen van Arcade. Het is leuker dan je misschien denkt.
Advies van Arcade over het Woonbeleid van Lieven de Key
Wat vinden wij als huurdersvereniging van de beleidsplannen van Lieven de Key? Er zijn plannen voor jongeren en ouderen, maar er ontbreken plannen voor de vrije sector. Ook daar hebben huurders te maken met betaalbaarheid en veerkracht.
Op 18 december 2024 ontving Arcade de adviesaanvraag over het voorgenomen besluit Woonbeleid Lieven de Key 2024 – 2027. Arcade heeft hier advies over uitgebracht. Hieronder volgt een samenvatting. Het volledige advies vindt u onderaan deze pagina. Arcade wil graag betrokken blijven bij de verdere uitwerking van het woonbeleid via een formeel adviestraject.
De werkgroep Woonbeleid, bestaande uit leden van Arcade, heeft het voorgenomen besluit bestudeerd en besproken. Hier onder staan de belangrijkste punten. Een link naar het volledige advies vind u onderaan dit artikel.
Schaf tijdelijke huurcontracten af voor woonzekerheid
Arcade waardeert de inspanningen om het woonbeleid te verbreden naar andere doelgroepen, zoals ouderen. Voor jongeren met tijdelijke contracten adviseert Arcade maatwerkoplossingen. Arcade blijft pleiten voor het afschaffen van tijdelijke huurcontracten om woonzekerheid te waarborgen.
Betrek Arcade bij onderzoek naar behoeften van ouderen
Lieven de Key richt zich op de behoeften van ouderen bij passend wonen, zonder de voorraad woningen voor ouderen te vergroten. Arcade adviseert betrokken te worden bij het onderzoek naar de behoeften van ouderen.
Ontwikkel ‘attente’ woonconcepten
Lieven de Key wil samenwerken met andere partners zonder hun taken over te nemen, vooral op het gebied van zorg en ondersteuning voor ouderen. Arcade pleit voor ‘attente woonconcepten’ en wil betrokken worden bij het nadenken over deze concepten. Verder benadrukt Arcade dat de overheid een rol moet blijven spelen als regisseur voor huurders die zorg en ondersteuning nodig hebben.
Laat huurders bepalen wat passend wonen is en stimuleer zo doorstroming
Arcade waardeert de inspanningen om doorstroming naar passender huisvesting voor ouderen te bevorderen. Arcade adviseert om huurders zelf te laten bepalen wat passend is en woonconcepten samen met hen te ontwikkelen. Bevorder woningruil zonder dat de huur flink omhoog gaat en bied extra verhuisbudget en mogelijkheden om binnen het eigen complex door te stromen.
Plaats kwetsbare huishoudens in kansrijke omgevingen
Arcade pleit voor het huisvesten van kwetsbare huishoudens in kansrijke woonomgevingen en adviseert spreiding bij het plaatsen van deze huishoudens. Een concentratie van kwetsbare huishoudens is niet altijd goed voor de veerkracht van een wijk. Arcade wil bijdragen aan het ontwikkelen van een visie op veerkracht, door met andere partijen te praten over wat huurders onder ‘veerkracht’ verstaan.
Creëer geen uniform beleid voor woongroepen
Arcade is minder tevreden over de behoefte om een uniform woonbeleid voor woongroepen te ontwikkelen. Arcade vindt dat woongroepen ruimte bieden voor unieke samenwoonstijlen. Hierbij past geen uniforme aanpak.
Ontwikkel beleid voor de vrije sector
Arcade merkt op dat een woonbeleid voor de vrije sector ontbreekt, terwijl betaalbaarheid, leefbaarheid en veerkracht ook daar belangrijk zijn. Arcade adviseert een hoofdstuk op te nemen over woonbeleid in de vrije sector.
Focus meer op studentenhuisvesting en op middenhuur
Lieven de Key heeft weinig aandacht voor studentenhuisvesting in het woonbeleid. Arcade wil dat hier meer aandacht voor komt. Ook wil Arcade dat Lieven de Key meer aan middenhuur doet, in lijn met landelijke en Amsterdamse prestatieafspraken. Dit zijn afspraken tussen de gemeente, woningcorporaties en hun huurdersorganisaties over volkshuisvesting.
Tot slot
Arcade waardeert de inspanningen van Lieven de Key om het woonbeleid te verbreden naar verschillende doelgroepen, maar benadrukt het belang van het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Daarnaast pleit Arcade voor betrokkenheid bij het ontwikkelen van woonconcepten en beleid, bijvoorbeeld voor ouderen en de vrije sector. Het waarborgen van betaalbaarheid en veerkracht blijft een prioriteit voor alle huurders.
De controle van alle brandveiligheidsinstrumenten in de complexen vindt continue plaats. Denk daarbij onder meer aan rookmelders, beheer van vluchtwegen, brandvertraging etc. Dat is altijd zo geweest en dat blijft zo. Lieven de Key voldoet zo aan de minimale technische eisen van brandveiligheid.
Redden is altijd het eerste doel. Wat helpt zijn het vrijhouden van vluchtwegen, duidelijke instructies aan en door medewerkers en bewustwording van huurders over wat te doen bij brand. Het beleid staat ten dienste van veiligheid.
Over de bewustwording van bewoners over het vrijhouden van vluchtwegen start Lieven de Key een communicatiecampagne. Deze is op 25 april aan de werkgroep voorgelegd. De communicatiecampagne sommeert huurders om spullen die de vluchtgang belemmeren te verwijderen. Er wordt gebruik gemaakt van stickers en kaarten. Van vriendelijk naar steeds iets strenger. Uiteindelijk kan het zelfs voorkomen dat spullen verwijderd worden.
Als bewoners spullen hebben weggehaald worden zij vriendelijk bedankt.
Niet alleen geluisterd
Arcade heeft niet alleen geluisterd, maar ook suggesties en tips gegeven. En deze werden dankbaar aangehoord door Lieven de Key.
Hieronder een overzicht van de tips die door de werkgroep werden gegeven om vluchtwegen vrij te houden:
- De balans tussen angst aanjagen en goed informeren is belangrijk.
- Regels helpen niet altijd, bewustwording wel.
- Benader huurders en bewonerscommissies om te helpen bij de bewustwording.
- Als bewoners vragen hebben, moeten zij terecht kunnen op een plek waar de informatie altijd correct is.
- Kijk uit voor betuttelende taal. Dat kan averechts werken.
- Zoek samen met bewoners naar wat wel acceptabel is, maar blijf streng bij wat absoluut niet kan.
- Zorg dat anderstaligen of laagtaligen de communicatie kunnen begrijpen (tekeningen of vertaalmogelijkheden).
- Zorg voor een meldpunt voor onveilige situaties.
- De beheerders krijgen mogelijk te maken met weerstand, geef daar ondersteuning in. Bijvoorbeeld door weerbaarheidstrainingen of de ’uitleg- en uitvoeringstaak’ aan een ander te geven.
- Combineer de campagne met voorlichting aan bewoners door de brandweer.
Hoe nu verder?
Lieven de Key start een pilot, deels in een VvE. De resultaten van de communicatiecampagne worden geëvalueerd. Daarbij wordt ook Arcade betrokken.
Heeft u nog een extra tip? Laat het ons weten. Dan kunnen wij uw tips meenemen in het vervolggesprek met Lieven de Key.
In het kort
Lieven de Key is op de goede weg door huurders met financiële problemen maatwerk te bieden. Wel vindt Arcade dat dit maatwerk nog veel meer onder de aandacht moet worden gebracht. Daarnaast vindt Arcade dat Lieven de Key oog moet hebben voor groepen huurders voor wie de hogere huren steeds moeilijker op te hoesten zijn.
Arcade heeft 7 februari 2024 het voorstel Huuraanpassing 2024 van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van veel punten uit dat advies. Arcadeleden bespraken samen de plannen van Lieven de Key. De werkgroep huurverhoging, met leden van Arcade, heeft het voorstel Huuraanpassing bestudeerd en besproken.
De werkgroep is in onderling overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling op het voorgenomen besluit. Veel adviezen worden in dit artikel toegelicht. De overige adviezen zijn te vinden in het advies dat Arcade over het voorstel Huuraanpassing heeft uitgebracht. Het volledige advies kunt opvragen bij Arcade.
Woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap staan onder druk
Woonzekerheid, thuis zijn en zeggenschap zijn belangrijke huurderswaarden, vindt Arcade. Deze waarden staan onder druk en daarom maken wij ons zorgen. Steeds grotere groepen mensen ervaren dat hun woonzekerheid afneemt omdat ze hun almaar stijgende huur amper kunnen betalen.
Mensen in staat stellen om hun bijdrage aan de maatschappij te leveren, begint met bestaans- en woonzekerheid. De huurderswaarden ‘Thuis zijn’ en ‘Zeggenschap van huurders’ zijn waarden die pas ingevuld worden als de woonzekerheid gewaarborgd is.
We lichten onze punten toe
Pas de Inkomens Afhankelijke Huurverhoging (IAH) alleen voor hoge inkomens toe
Voor de hoge inkomens vindt Arcade een hogere huurverhoging redelijk. Voor de hoge middeninkomens niet. Deze groep heeft geen keuze. Koopwoningen zijn met hun inkomen amper te vinden. Voor een flink duurdere huurwoning in de vrije sector geldt hetzelfde. Arcade adviseert voor de hoge inkomens een huurverhoging van 5,3%, met een maximum van 50 euro, afgegrendeld op 1099,58. Mochten er huurwoningen zijn die al boven deze grenzen worden verhuurd, kan een actieve huurverlaging plaatsvinden.
Koppel betaalbaarheid niet alleen aan het inkomen
Lieven de Key beschrijft in haar voorstel Huuraanpassing, een gemiddelde huurverhoging van 5,3%. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde CAO ontwikkeling minus 0,5%. Deze berekening moet er voor zorgen dat het inkomen van huurders elk jaar meer stijgt dan de huur. Voor diverse groepen waaronder mensen met AOW, stijgt het inkomen met deze berekening niet meer dan de huur. Daarnaast stijgen de kosten van levensonderhoud ook. Arcade adviseert om betaalbaarheid niet uitsluitend te koppelen aan de huurquote: het deel van het inkomen dat huurders kwijt zijn aan huur.
Breng maatwerk onder de aandacht
Lieven de Key spreekt in haar voorstel Huuraanpassing over maatwerk. Met dit maatwerk kan een passende huuraanpassing worden afgesproken voor huurders die geldproblemen hebben.
Arcade adviseert Lieven de Key om actief het maatwerkaanbod onder de aandacht te brengen.
Geef bepaalde groepen een lagere huurverhoging
Steeds meer groepen huurders hebben financiële problemen omdat hun inkomen nauwelijks stijgt. Veel huurders hebben geen keuze om goedkoper te gaan wonen. Denk aan AOW-gerechtigden in een vrijesectorwoning en een sociale huurwoning (indien passend bij het laatste), uitkeringsgerechtigden en mensen met een minimum loon.
Ook middeninkomens die geen recht hebben op toeslagen, hebben het financieel moeilijk. Als zij in een sociale huurwoning wonen, kost doorstroming naar een vrijesectorwoning te veel en daarnaast is kopen vrijwel onmogelijk.
Arcade adviseert voor al deze groepen een lagere huurverhoging.
Houd ruimte voor niet alledaagse schrijnende omstandigheden
Ook bij huurders die niet tot de genoemde groepen behoren, kunnen financiële problemen ontstaan. Arcade wil voor deze huurders de drempel verlagen om hulp te vragen.
Arcade adviseert aan Lieven de Key om in de huuraanpassingsbrief op te nemen dat huurders bij betalingsproblemen contact kunnen opnemen.
Mogelijk komen maatwerkvoorstellen niet bij huurders terecht omdat hun inkomensgegevens niet bekend zijn bij de corporatie. Arcade adviseert om op diverse (sociale) media heldere teksten te zetten. Het wordt voor de huurder dan makkelijker om een aanvraag te doen.
Bij huurverhoging hoort ook meer woonkwaliteit
Bij huurverhoging hoort meer woonkwaliteit. ‘Zeggenschap van Huurders’, de derde leidende huurderswaarde, is hierop van toepassing. Huurders vinden het belangrijk dat zij zeggenschap hebben over de manier waarop de huuropbrengsten worden besteed.
Arcade adviseert om de huurverhoging te compenseren door meer kwaliteit te bieden op gebieden die voor huurders belangrijk zijn.
Financiële haalbaarheid van de adviezen
Bij opvolging van de adviezen dalen de inkomsten uit de huuraanpassing. Arcade adviseert om de voorspelde inkomsten aan te passen en nieuwbouw deels uit te stellen. Betaalbaarheid gaat in deze onzekere tijden voor op nieuwbouw. Het heeft geen zin te bouwen voor huishoudens die hun woonlasten niet meer kunnen betalen.
Handige links:
Controleer de huur – maak een puntentelling | !WOON (wooninfo.nl)
Wat vinden wij als huurdersvereniging van de laatste beleidsplannen van Lieven de Key? Er is ons om advies gevraagd. We hebben de beleidsplannen goed bekeken. Dit is onze mening.
In het kort
Lieven de Key is op de goede weg door bij te willen dragen aan het ‘thuisgevoel’ van de huurder. Ook op andere vlakken zet de corporatie voorzichtige stappen in de goede richting. Tegelijkertijd vindt Arcade dat er op het gebied van woonzekerheid en zeggenschap van bewoners veel te verbeteren valt.
Arcade heeft 10 november 2023 het voorgenomen besluit Actualisatie van de koers van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van een aantal punten uit dat advies. Arcadeleden bespreken samen de plannen van Lieven de Key. De werkgroep Actualisatie koers, met leden van Arcade, heeft het voorgenomen besluit bestudeerd en besproken.
De werkgroep is in onderling overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling op het voorgenomen besluit. Enkele adviezen worden in dit artikel toegelicht. De overige adviezen zijn te vinden in het advies dat Arcade over de Actualisatie van koers heeft uitgebracht. Het volledige advies vindt u onderaan deze pagina.
We lichten een aantal punten toe
‘Thuisgevoel’ en woonzekerheid horen bij elkaar
Lieven de Key wil bijdragen aan het ‘thuisgevoel’ van de huurder. Volgens Arcade hoort bij ‘thuisgevoel’ en de daarbij horende huurderswaarde ‘Thuis zijn’, óók woonzekerheid. Het is het gevoel dat het thuis niet ontnomen kan worden, de zelfbeschikking die een basis vormt voor ander (toekomstig) handelen. Daarom adviseert Arcade Lieven de Key in haar Actualisatie het streven naar het aanbieden van huurcontracten met onbepaalde tijd voor iedere huurder op te nemen. Arcade mist bij de actualisatie van de Koers het streven naar de afschaffing van tijdelijke huurcontracten. Het huidige tijdelijke jongerencontract zorgt voor stress en een rem op het vormgeven aan volgende levensfasen dat verbonden is aan het hebben van een tijdelijk huurcontract.
Zet dure huurwoningen om naar middenhuurwoningen
Lieven de Key wil doorstroom naar beschikbare middenhuurwoningen mogelijk maken. Arcade wil dat die middenhuurwoningen verhuurd worden met een contract voor onbepaalde tijd en dat ze als middenhuurwoning beschikbaar blijven. Het vergroten van het aandeel van de middenhuur mag niet ten koste gaan van de beschikbare sociale huurwoningen. Daarom adviseert Arcade om dure huurwoningen om te zetten naar middenhuur.
Bij wonen hoort ook zeggenschap
Het wonen is naast ‘thuis zijn’ en ‘woonzekerheid’ ook ‘zeggenschap hebben’. Lieven de Key erkent dit door onder andere aan te geven in gesprek te blijven met bewonerscommissies en Arcade. Arcade vindt dat dit voornemen krachtiger mag worden aangezet. Daarom adviseren wij de betrokkenheid van huurders en bewonerscommissies een meer prominente plek te geven in planvorming en uitvoering van beleid en beheer. En dit als belangrijk uitgangspunt in de Actualisatie op te nemen. Samen werken aan veerkrachtige wijken is belangrijk.
Klantbeloftes moeten meetbaar zijn
Klantbeloftes gaan over wat Lieven de Key haar huurders belooft. Lieven de Key stelt in haar Actualisatie dat klantbeloftes worden waargemaakt. Daarom geeft Arcade het advies om acties en activiteiten waarmee het waarmaken van klantbeloftes aangetoond worden, te registreren op een meetbare manier. Dat maakt niet alleen monitoren mogelijk, maar ook een proces van leren en verbeteren. Om te achterhalen of de klantbeloftes aanslaan bij bewoners, adviseert Arcade ook om een doorlopende bewonerstevredenheidsmeting in te zetten.
Pas woningdelen uitsluitend toe in nieuwbouw
Arcade vindt het goed dat Lieven de Key in haar Actualisatie naar oplossingen zoekt voor de woningschaarste. Bij woningdelen heeft Arcade echter twijfels. Als grotere woningen door woningdelers worden bewoond, dan is het lastiger voor ouders met kinderen om een passende woning te vinden. Woningdelen zorgt daarnaast voor maatschappelijke kosten, want mensen die omringd worden door woningdelers moeten bij overlast ergens terecht kunnen. Arcade adviseert woningdelen daarom alleen toe te passen in nieuwbouw waarbij de voorwaarden voor het functioneren van een dergelijke woonvorm aanwezig zijn of gerealiseerd kunnen worden.
Gemengde wijken zorgen voor veerkracht
Het is goed dat Lieven de Key in haar Actualisatie verantwoordelijkheid neemt voor leefbaarheid. Want iedere corporatie heeft zelf, samen met andere corporaties en partijen een verantwoordelijkheid in het opbouwen en handhaven van sterke wijken en buurten. Voor sterke wijken en buurten is het mengen van verschillende groepen van belang. Niet alleen jongeren, niet alleen ouderen, niet alleen hoge of alleen lage inkomens. Alle generaties, beroepen en achtergronden vormen samen een veerkrachtige wijk. Arcade adviseert dan ook om woningen aan verschillende groepen toe te wijzen in een wijk en om dus niet in alleen (kleine) woningen voor jongeren te voorzien.
Alle jongeren tellen mee
Alle jongeren moeten meetellen als het om huisvesting gaat. In haar Actualisatie richt Lieven de Key zich echter op het huisvesten van ‘jong talent’. De vraag is of bijvoorbeeld vakkenvullers daar dan buiten vallen. Daarom adviseert Arcade om niet uitsluitend over het huisvesten van ‘jong talent’ te spreken of minimaal op te nemen dat Lieven de Key andere jongeren niet uitsluit.
Stel ouderenbeleid op
Ouderen die ondersteuning nodig hebben, krijgen onvoldoende aandacht in de Actualisatie van Lieven de Key. Daarom adviseert Arcade om ouderenbeleid op te stellen. Daarnaast is het een feit dat ouderen niet alleen kwetsbaar zijn maar ook een belangrijke bijdrage leveren aan de buurt. Ze versterken de sociale samenhang. Daarom adviseert Arcade om de krachten van ouderen te gebruiken en te versterken.
Stop met de verkoop van huurwoningen
In de actualisatie van Lieven de Key staat er niets over de verkoop van huurwoningen. Arcade vindt dat de verkoop van grote eengezinswoningen en rolstoelwoningen moet stoppen. Omdat de huurwoningenmarkt zucht onder een enorm gebrek aan beschikbare huurwoningen voor alle inkomensgroepen, geldt een verkoopstop wat Arcade betreft in feite voor alle huurwoningen.