Categorie: Woningdelen
Door samenloop van omstandigheden dreigen klassieke woongroepen de dupe te worden van terecht beleid. Beleid om willekeur en misstanden in het woningdelen/kamerverhuur tegen te gaan.
Klassieke woongroepen zijn nog altijd een zelfgekozen samenlevingsvorm. Ze kennen verschillende vormen en samenstellingen. Deze zijn niet bedoeld als verhuurconstructie om regels te ontduiken.
Voorgeschiedenis en omstandigheden
Op allerlei wijzen zijn in de jaren 1970-2000 woongroepen ontstaan. Zij nemen nog steeds een bijzondere plek in het Amsterdamse woonmilieu in. Er zijn speciale woningen en complexen voor gebouwd. Ook zijn er kraakpanden gelegaliseerd en verbouwd tot ideale woonomgeving. Daarnaast zijn delen van grotere complexen op verzoek van woongroepen geschikt gemaakt.
Ook nu nog, of beter gezegd, nu weer is er grote behoefte aan allerlei vormen van samen wonen. Deze dienen de sociale cohesie en overstijgen het concept van 1 huishouden per huurcontract. Het gaat om meer-generatiewoningen, wooncoöperaties, tijdelijke zorgwoningen waar kinderen weer intrekken bij ouders of omgekeerd.
In de Amsterdamse samenwerkingsafspraken wordt het bevorderen van experimenten rond nieuwe woon- en leefvormen ook benoemd. De klassieke woongroepen kun je zien als het fundament. Inspiratie voor nieuwe experimenten op basis van gelijksoortige idealen.
Tegengaan misbruik sociale huurwoningen
De gemeente Amsterdam gaat al sinds 1994 terecht het misbruik van sociale huurwoningen tegen. Zo past zij vergunningen en de Huisvestingsverordening aan om woningdelen of verkamering voor uitsluitend commerciële doelen te bestrijden. En terecht. De nieuwe verordening is het sluitstuk van dit streven.
Ook vraagt de gemeente de corporaties sinds 1994 hun vergunningen op orde brengen. Helaas heeft De Key dit nog niet op orde. Op vragen van Arcade over het aantal woongroepen en het huurders in woongroepen heeft De Key geen duidelijk antwoord.
Erkenning als woongroep organiseren
Alleen woongroepen die zich in de periode 2014 – 2017 hebben gemeld en aan toenmalige voorwaarden voldoen komen in aanmerking. Arcade maakt zich zorgen. De Key heeft ons nooit op de hoogte gesteld wat zij ging doen. Dat De Key zelf vergunningen ging aanvragen of dat woongroepen dit zelf moesten organiseren. Bovendien waren de erkenningsformulieren in 2016 een zeer korte termijn op de website van de gemeente beschikbaar.
Woongroepen beweren van niets te weten. Een actief informatiebeleid om woongroepen van nieuwe maatregelen en vergunningseisen op de hoogte te stellen lijkt dus te ontbreken.
Klassieke woongroepen
De specialisten van !Woon hebben Arcade verzekerd dat dat tijdelijke erkenningsmaatregelen bedoeld waren om het kaf van het koren te scheiden. Zo kregen nieuw ontstane woongroepen en allerlei (illegale) commerciële woningdelingsvarianten de tijd en de mogelijkheid tot legalisatie. Deze “woongroepen” erkenning zou expliciet niet bedoeld zijn voor huurcontract(en) die dateren van voor de woningonttrekkingsregels van 1994 en de volgende klassieke woongroepen, onzelfstandige wooneenheden:
- in aangewezen complexen voor huursubsidie
- als die bij de bouw/renovatie vergund zijn als woongroep
- die een eigen adres hebben of dat hadden tot de samenvoeging tot een zelfstandige woning op basis van de wet BAG 2015/2017.
Deze woongroepen beschikken meestal over bestaande afspraken en contracten waarin is vastgelegd dat de bouw/verbouw/ter-beschikking-stelling bedoeld was voor de samenlevingsvorm. (Ver)bouwvergunningen zijn met dat oogmerk toen afgegeven.
Vertrouwen
De studentencorpora stellen in hun zienswijze op de Huisvestigingsverordening het volgende. Bewoners en eigenaren van studentenwoningen moeten voor hun rechtspositie kunnen vertrouwen op kenbare en gepubliceerde (beleids)regels die geen terugwerkende kracht hebben. Arcade is het met hen eens. Voor een gebouw waarvoor in het verleden al een vergunning is afgegeven om groepswonen mogelijk te maken moet dit niet opnieuw worden gevraagd. Door de eerste vergunning af te geven is de huidige situatie al legaal.
Arcade heeft op 30 december 2019 de actualisatie portefeuillestrategie (PFS) van De Key ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.
Voorafgaand zijn in een informatieve sessie de context en algemene aspecten van de portefeuillestrategie toegelicht. Daarop heeft Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie met de achterban besproken. We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat:
- veel informatie mist
- er onvoldoende visie of beleid aan deze actualisatie ten grondslag ligt
- onderdelen niet in de actualisatie genoemd worden maar daar zeker in thuis horen
- de gevolgen van deze actualisatie voor de huurders onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.
Er zijn veel zaken waar Arcade opmerkingen of vragen over heeft. De grote lijnen, de ontbrekende info en beleid zorgen voor veel onduidelijkheid. Dit maakt dat Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie niet goed op haar kwaliteit en waarde kan beoordelen.
Beschikbaarheid van middelen
Als het gaat om duurzaamheid ziet Arcade dat er kleine stapjes vooruit worden gezet. Maar de middelen worden vooral beschikbaar gesteld ten behoeve van nieuwbouw. Het onderhoud of verbeteren van woningen wordt op een minimaal pitje gezet. Het schuurt dat voor de verbouwing van het hoofdkantoor van De Key intussen wel middelen zijn vrijgemaakt.
Arcade adviseert daarom vooralsnog negatief met betrekking tot de actualisatie van de portefeuillestrategie.
Informatie die wij missen
De door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegrotingen (MJB) van de afgelopen jaren
Om te beoordelen hoe de portefeuillestrategie past binnen een bredere kader is inzicht nodig. Inzicht in de meerjarenbegroting en de beslissingen die daaraan ter grondslag liggen. Hiervoor is een overleg met de financieel directeur niet voldoende. Wij moeten dan ter plekke reageren en vragen formuleren op basis van de aangeboden informatie. Arcade heeft al eerder aangegeven dat deze werkwijze niet kan. We willen ons goed kunnen voorbereiden en onze vragen zorgvuldig formuleren. Dat is met deze opzet niet mogelijk. Bovendien was het tot en met 2016 goed gebruik om deze informatie te delen met Arcade. Wij zien niet in waarom het bedrijfsbelang nu opeens de reden is om de MJB niet langer met Arcade te delen. Dat was in 2016 namelijk geen argument.
De portefeuillestrategie van Lieven de Stad
Lieven de Stad stelt een aparte portefeuillestrategie op. Tegelijkertijd benoemt De Key een project van Lieven de Stad met 200 nieuwbouwwoningen in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. In het ontwerpvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0 van 16 augustus 2016 staat: “Belangrijke besluiten van deze dochtervennootschap, waaronder substantiële investerings- en desinvesteringsbesluiten, worden in de AVA goedgekeurd door de Toegelaten Instelling en sluiten aan bij de portefeuillestrategie van de toegelaten instelling.” Arcade vindt dat zij kennis moet kunnen nemen van genoemde belangrijke besluiten.
Belang inzicht in meerjarenbegroting
Deze zullen in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. De huurders die huren bij de toegelaten instelling De Key hebben er belang bij dat Lieven de Stad substantieel gaat bijdragen aan de Daeb tak van de toegelaten instelling. Dit ten behoeve van onderhoud en verbetering van het vastgoed. Dat bijdragen zou verder moeten reiken dan slechts aflossen van de interne lening. Ook hier mist Arcade het inzicht in de meerjarenbegroting.
Adviesaanvraag en informatie over de portefeuillestrategie Bedrijf onroerend Goed (BOG)
In 2013 heeft Arcade een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’. In de portefeuillestrategie van 2016 staat dat BOG niet als kerntaak van De Key wordt beschouwd en daarom wordt afgestoten. Dit wordt in de nu voorliggende actualisatie herhaald.
Het lijkt erop dat MOG waarvoor staatssteun is verleend als BOG is gekwalificeerd zonder dat Arcade daarover is geïnformeerd of advies over is gevraagd. Onduidelijk is hoe De Key hier met de kwalificatie van Daeb en niet-Daeb is omgegaan.
Voornemen taxeren MOG panden
In 2016 is een aantal MOG-huurders om een zienswijze gevraagd vanwege de kwalificatie als niet-Daeb. Daarbij zaten niet de woon/werkpanden, ateliers en andere ruimtes met op de buurt gerichte activiteiten. Arcade heeft de afgelopen maand van verschillende kanten vernomen dat De Key huurders van bedrijfspanden met een maatschappelijke functie benadert omdat zij voornemens panden te laten taxeren met als doel om de commerciële markthuur vast te stellen. Dit baart ons zorgen omdat hierover nog een procedure bij de Raad van State loopt waar de Daeb status van het MOG onderdeel is. De rechtbank Amsterdam heeft Arcade in het gelijk gesteld. De minister en De Key hebben hoger beroep bij de Raad van State ingesteld.
Overzichten van bezit
Arcade mist een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) op adresniveau in de Daeb onderscheidenlijk in de niet-Daeb zijn ondergebracht en voor welke panden ooit staatssteun is ontvangen. Naast dit overzicht ontvangen wij graag een overzicht van huurders die een taxatie aankondiging hebben gehad en een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) De Key voornemens is op adresniveau af te stoten. Aangezien De Key dat in 2013 heel precies kon produceren, nemen wij aan dat dit anno 2020 op dezelfde precieze wijze in een overzicht is opgenomen.
Atelierwoningen behoren wel tot doelstelling van De Key, maar hebben geen plek in de portefeuillestrategie. Zo ook de seniorencomplexen die De Key voornemens was te verkopen of te ruilen aan een andere corporatie. Arcade wil een overzicht van alle (senioren en overige) complexen (met of zonder bewonerscommissie) die De Key voornemens is complexgewijs te verkopen (of ruilen) aan een andere woningcorporatie. Ook willen we terugzien welke stappen genomen zijn en wat de stand van zaken is.
Visie en/of beleid op de volgende onderwerpen
Een analyse van ontwikkelingen rond de zittende huurders en wat er nodig is om deze huurders kwaliteit van wonen en levensbestendig wonen te bieden
De gemiddelde leeftijd van dechuurders met een vast contract is boven de 55. Vermoedelijk zelfs boven de 59 jaar. Het gaat 75% van alle huurder van De Key. Aangezien er weinig aanwas komt van huurders met vaste contracten zal die groep gemiddeld genomen steeds ouder zal worden.
Noodzaak van beleid
Zowel de brief van de minister over prioriteiten in de huisvesting, de oprichting van de landelijke taskforce wonen en de cijfers van Anbo vragen om proactief beleid op deze ontwikkelingen. Ook het Amsterdamse Programma Ouderen Huisvesting 2019-2022 en de recent vastgestelde samenwerkingsafspraken in Amsterdam en Diemen beschrijft dezelfde noodzaak. Er zijn dan ook afspraken tussen gemeente en corporaties. Niets daarvan wordt zichtbaar in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. Daar komt bij dat deze groep huurders geconfronteerd worden met aanwas van jonge buren die slechts tijdelijk in hun complex zullen verblijven. De Key heeft de consequenties van deze groeiende tegenstelling in complexen niet in beeld gebracht.
Huurders van De Key
Die oudere huurders hebben hun leven lang huur betaald. Daarmee hebben zij het inkomen van de corporaties verzorg. Zij hebben nu recht op beleid dat rekening houdt met hun situatie en behoeftes. Arcade verwacht van De Key een analyse van de ontwikkelingen en veranderende woonbehoeftes van de zittende huurders. Daarop moet er beleid gemaakt worden dat daar in overeenstemming met landelijke en gemeentelijke visies uitvoering aan geeft.
Een visie en beleid op de consequenties van tijdelijke contracten voor de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten en complexen
Dit moet in samenhang met andere ontwikkelingen zoals vakantieverhuur, beleggers die woningen opkopen ten behoeve van kamergewijze verhuur en het verdwijnen van gezinnen uit wijken (bijvoorbeeld de Oostelijke Eilanden), waardoor scholen gaan verdwijnen etc.
Dat geldt ook voor de positie van huurders met tijdelijke contracten en de onzekerheid die dat met zich meebrengt. De huurders worden als gevolg van die onzekerheid onvoldoende in staat gesteld om hun leven vorm te geven zoals eenieder dat zou moeten kunnen. Wat De Key na 5 jaar zegt te bieden is onvoldoende concreet. Het is niet duidelijk om hoeveel woningen dit gaat en voor hoeveel uittredende huurders (absoluut noch relatief) dat dan een oplossing is.
Faciliteren van bewonersgroepen bij het opzetten van een wooncoöperatie
Dat een actieve bewonersgroep gefaciliteerd wordt bij het opzetten van een wooncoöperatie juichen wij toe. Arcade adviseert dit faciliteren wat meer uit te werken zodat dit op voorhand duidelijk is. Zo weten deze groepen waar zij wel of niet op kunnen rekenen.
Een visie op leefbaarheid en kwaliteit als het gaat om onderhoud en verbetering in complexen waar een VvE is opgericht
Uitbreiding van de verkoopvijver en uitpondcomplexen brengt de oprichting van VvE’s met zich mee. Verkopen van individuele woningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders van omliggende woningen. Het moet duidelijk zijn welke regels er gelden voor kopers-bewoners. De Key kan maximaal invloed uitoefenen om de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen voor haar huurders te beschermen. Laat dit in een visie zien. Een uitspraak over woonplicht door de eigenaar, verbod van vakantieverhuur en verbod van kamergewijze verhuur maakt helder waar De Key voor staat. Arcade vindt dat De Key die invloed veel vaker moeten uitoefenen. Huurders zouden er geen nadeel van mogen ondervinden dat zij in een zogeheten uitpondcomplex wonen.
Gemeenschapsruimten
De Key voorziet in gemeenschapsruimten in nieuwbouwcomplexen met meer dan 75 woningen. Er zou eenzelfde normstelling moeten zijn ten aanzien van bestaande complexen.
Beleid op complexgewijze verkoop naar een andere corporatie
Complexgewijze verkoop zou alleen aan de orde mogen komen als er voldoende draagvlak is bij de bewoners en/of bewonerscommissie. Dat betekent dat zij invloed moeten kunnen uitoefenen op het proces. Ook moeten zijn wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op alle gevolgen die hun positie als huurder raakt. Bijvoorbeeld wat het betekent voor het regime van de huurverhogingen, uitpondscenario’s van de toekomstige verhuurder en wat verder in hun belang is. Als een bewonerscommissie negatief adviseert kan er geen sprake zijn van complexgewijze verkoop.
Toezeggingen die of niet/onvoldoende zijn nagekomen
De dienstverlening blijft op peil
In het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0, 2016 staat: “De mensen die nu al een woning bij ons huren kunnen ook de komende jaren rekenen op goed onderhoud, investeringen in duurzaamheid en goede (digitale) dienstverlening.”
Het ons onderzoeksrapport ‘Huurders over De Key’ van oktober 2019 constateert dat de dienstverlening is verslechterd. “De bewonerscommissies beklagen zich over het feit dat De Key haar naar eigen zeggen moeilijke financiële positie steevast als argument aanvoert om onderhoudszaken – zowel groot als klein – en renovaties niet of onvoldoende aan te pakken, of uit te stellen.” Er worden te weinig middelen vrijmaakt om substantieel de bestaande voorraad woningen te onderhouden en/of te verbeteren. Arcade adviseert om hier meer middelen voor vrij te maken.
De reactie op het ongevraagde advies over zonnepanelen van augustus 2019
Deze reactie zou in de actualisatie van de portefeuillestrategie worden opgenomen. Dit zien we onvoldoende terug in de actualisatie. We ontvangen graag alsnog een reactie op het ongevraagde advies.
Arcade kan volgens de minister De Key er aan blijven houden om ook andere doelgroepen van woonruimte te blijven voorzien ondanks de statutenwijziging
De Key geeft Arcade geen ruimte om aan die toezegging van de minister inhoud te geven. Sterker nog, De Key wil seniorencomplexen afstoten, maar benoemd dit niet in deze geactualiseerde portefeuillestrategie. Dit voornemen is huurders wel kenbaar gemaakt. Dit voornemen brengt onnodige onrust en onzekerheid voor de oudere groep huurders met zich mee. Bovendien ziet Arcade geen reden om seniorencomplexen af te stoten.
Bijdragen van De Key aan Amsterdamse samenwerkingsafspraken
Daar komt ook bij dat geschikte benedenwoningen en woningen op 1-hoog niet langer beschikbaar komen voor senioren. Onduidelijk is in hoeverre De Key dan actief gaat bijdragen aan de Van Hoog naar Laag en van Groot naar Beter regelingen. Regelingen bedoelt om de doorstroming te bevorderen, zoals afgesproken in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.
Arcade vindt dat De Key zich er aan moet houden om ook voor andere doelgroepen in woonruimte te blijven voorzien en moet bijdragen aan de Amsterdamse verhuisregelingen voor ouderen.
Bespreken van complexbeheerplannen met bewonerscommissies
In het antwoord op Kamervragen over de statutenwijziging van 22 december 2016 stelt de minister het volgende: “Het bestuur heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.”
De actuele situatie in 2020
De complexbeheerplannen zijn anno 2020 nog steeds niet met bewonerscommissies besproken. De Key weet ook nog steeds niet wat er in moet staan en hoe deze eruit moet zien. Voor huurders belangrijke onderwerpen kunnen daardoor niet besproken worden. Dat zijn onderwerpen zoals het onderhoudsplan, verkoop, de positie van huurders binnen de VvE, tijdelijke contracten en de impact van kamergewijze verhuur in het complex.
Van 1 juni 2019 tot 14 juli lag de ontwerp Huisvestingsverordening 2020 (HVV 2020) ter inzage. Deze gewijzigde Huisvestingsverordening stelt de gemeenteraad na de inspraakperiode en eventuele aanpassingen vast. Hierna gaat de Huisvestingsverordening per 1 januari 2020 gelden. Arcade heeft op drie onderdelen een zienswijze ingediend. We doen aanbevelingen over woningdelen, doorstroming naar middenhuurwoningen voor huurders van Lieven de Stad en de rechtsbescherming voor besluiten van het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) om complexen te erkennen als ‘gemengd wooncomplex’.
1 Omzettingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur
Arcade is blij met de voornemens om strengere eisen te stellen aan de omzettingsvergunning die kamergewijze verhuur van woningen mogelijk maakt. We kunnen ons vinden in het stellen van quota op wijk, buurt en complexniveau. Dat mag van ons nog wel iets strenger. Er zijn steden die quota van 10% hanteren. Het afsluiten van individuele contracten met huurders vinden wij ook een verbetering.
Leefbaarheid
Het stelt ons teleur dat de eisen voor geluidsisolatie vervallen voor woningen die worden omgezet naar drie onzelfstandige kamers.
De gemeente vindt de vaak gehorige Amsterdamse etagewoningen niet geschikt voor “uitbundig” toeristisch verblijf. Zeker niet gezien het vaak afwijkende dag- en nachtritme van toeristen. Arcade vindt deze woningen ook niet geschikt voor uitbundig gebruik door woningdelers, veelal jongeren. Hanteer daarom wel geluidsnormen voor woningen die omgezet worden naar drie onzelfstandige woonruimtes.
Daarnaast bevelen we de gemeente aan om de voorwaarde van goed verhuurderschap aan de vergunning te verbinden. Dit is in diverse gemeenten gebruikelijk. De verhuurder heeft namelijk belang bij het sturen op goed gedrag van de kamerbewoners. Koppel het intrekken van een vergunning dan ook aan de voorwaarde van goed verhuurderschap. Dat zal de leefbaarheid en de sociale cohesie op het niveau van een wijk, buurt, complex of trap ten goede komen.
Tijdelijke vergunningen
De omstandigheden waaronder de vergunning zou moeten vervallen, kan scherper. Als er sprake is van veel overlast door het gebruik, zou een vergunning ingetrokken moeten kunnen worden.
Het zou ook goed zijn om vergunningen voor een bepaalde tijd af te geven, bijvoorbeeld voor 5 jaar. Kijk na die periode of er aanleiding is om die woning weer beschikbaar te stellen ten behoeve van normale bewoning. Zo heeft de gemeente meer invloed op de ontwikkeling van de woningvoorraad en voor welke doeleinden die ingezet gaat worden.
Woningcorporaties en kamergewijze verhuur
Arcade vindt dat het in beginsel niet op de weg van woningcorporaties ligt om de schaarse woningvoorraad in te zetten voor kamergewijze verhuur.
2 Voorrang sociale huurders ten behoeve van doorstroming naar middeldure huurwoningen
Huishoudens die een sociale woning achterlaten voorrang geven op toegang tot middeldure huurwoningen zal naar verwachting een gunstig effect hebben op de doorstroming. Arcade voorziet dat sociale huurders van ‘Lieven de Stad BV’, de dochteronderneming van De Key, geen gebruik kunnen maken van deze regeling. Hierover heeft De Key steeds gezegd dat voor deze huurders hetzelfde beleid geldt als voor de sociale huurders van De Key. Maar als de huurders van Lieven de Stad hun woning opzeggen, komt die woning niet opnieuw beschikbaar voor sociale verhuur. Arcade roept op om ook huurders van een dochteronderneming van een woningcorporatie die willen doorstromen naar een middeldure huurwoning, expliciet onder deze regeling vallen.
3 Erkenning ‘gemengd wooncomplex’ en rechtsbescherming
Sinds 1 januari 2018 is in de huisvestingsverordening (HVV) het ‘gemengd wooncomplex’ opgenomen. Woningen in die complexen wijst De Key toe aan statushouders of starters. De Key selecteert starters op basis van motivatie. Zij zijn bereid ondersteunende activiteiten te verrichten voor de gemeenschap. In 2016 en 2017 zijn woningen in zo’n gemengd wooncomplex (Riekerhaven) op basis van de experimenteerregel toegewezen.
Risico’s
Selecteren van woningzoekenden op basis van motivatie brengt het risico van willekeur met zich mee. Er wordt voorrang gegeven aan huishoudens waarvan één of meerdere personen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders aantoonbaar bereid zijn ondersteuning te bieden aan de in het complex wonende doelgroep. We missen een beleidskader hoe dat oordeel tot stand komt en hoe willekeur voorkomen wordt.
De vraag is in hoeverre het woningzoekenden intrinsiek motiveert om een bijdrage aan de gemeenschap te leveren of dat door de enorme druk op de sociale woningvoorraad iedere kans op woonruimte wordt gegrepen. Dat brengt het risico met zich mee dat steeds meer woningzoekenden slechts in aanmerking komen voor een sociale huurwoning als ze bereid zijn diensten te verlenen aan de gemeenschap. Dat betekent dat de woning verdiend moet worden door het leveren van een extra tegenprestatie. Alleen huur betalen is niet meer voldoende. Arcade vindt dat een ongewenste ontwikkeling. Dat mensen willen bijdragen aan de samenleving is vanzelfsprekend een goede zaak. Dat dient wel op vrijwillige basis te geschieden, niet onder druk van woningnood.
Selectie op motivatie brengt met zich mee dat degene die de beste kwalificaties heeft en/of die kwalificaties het beste weet te verkopen, daarvoor beloond wordt met woonruimte. Dit verdringt de minder gekwalificeerde woningzoekenden. Terwijl de Huisvestingsverordening juist bedoeld is om op basis van objectieve criteria woningen toe te wijzen aan woningzoekenden.
Plannen van De Key in bestaande wooncomplexen
Woonstichting De Key wil het ‘gemengd wooncomplex’ concept niet alleen gebruiken voor de startblokken Riekerhaven en Elzenhagen. Dat zijn startblokken waarin statushouders en starters gemengd wonen. Dit concept wil De Key ook in bestaande complexen toepassen. Het geeft De Key de mogelijkheid om op motivatie en inschrijfduur te selecteren. Hierover is Arcade in maart 2018 geïnformeerd door De Key. Daarop heeft Arcade negatief geadviseerd wegens onvoldoende informatie van de zijde van De Key.
Arcade heeft De Key gevraagd hoe dit wordt vormgegeven. De Key geeft aan dat het in ieder bestaand complex en situatie weer anders kan zijn. Dit riep bij Arcade een groot aantal vragen op die tot op heden onbeantwoord zijn gebleven.
Rechtsbescherming
De procedure waarop corporaties de status van ‘gemengd wooncomplex’ kunnen verkrijgen, lijkt in geen enkele rechtsbescherming te voorzien in de zin van bezwaar en beroep.
Een ‘gemengd wooncomplex’ is “een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen.”
Arcade wil graag opheldering over de volgende punten:
- Evaluatie van het experiment ‘gemengd wooncomplex’.
De Huisvestingsverordening 2018 stelt namelijk een aantal voorwaarden waaronder een corporatie een experiment kan opzetten. Eén van die voorwaarden is een evaluatie van het experiment.
- Een beleidskader aan welke voorwaarden de eigenaar moet voldoen om voor een complex erkenning te krijgen als ‘gemengd wooncomplex’.
- Een aanvraagprocedure voor de eigenaren die een complex ‘erkend’ willen hebben als ‘gemengd wooncomplex’.
- Gepubliceerde besluiten waarin eigenaren voor bepaalde complexen de status van ‘gemengd wooncomplex’ hebben verkregen.
We pleiten voor regelgeving waarbij belanghebbenden rechtsbescherming kunnen inroepen tegen besluiten met betrekking tot de erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’. Nu lijkt zulke rechtsbescherming te ontbreken.
De Key heeft plannen om dit woonconcept ook uit te rollen bij bestaande wooncomplexen. Daarom vragen wij de gemeente om regels (en beleidskaders) op te stellen. Regels waardoor corporaties aanvragen kunnen doen voor erkenning van ‘gemengde wooncomplexen’ die tevens in rechtsbescherming voor belanghebbenden voorzien.
Huurders uit verschillende stadsdelen maken zich ernstige zorgen over woningdelen. Er wordt geprotesteerd tegen het oprukken van deze huurvorm vanwege onder andere overlastsituaties, en verlies aan sociale cohesie en leefbaarheid in de buurt. Tijdens de Commissievergadering Wonen Bouwen (Gemeenteraad Amsterdam) op 6 februari 2019 hebben bezorgde huurders uit diverse stadsdelen (o.a. Centrum en Rivierenbuurt) in Amsterdam ingesproken. De BC Brandweerkazerne (Weesperbuurt) is een bezwaarprocedure gestart tegen een vergunning van de gemeente aan De Key waardoor de drie slaapkamers in een (gezins)woning apart verhuurd kunnen worden als onzelfstandige wooneenheden. Op de Oostelijke Eilanden (Kattenburg, Wittenburg, Oostenburg) vrezen huurders dat door het beleid van De Key om zich te richten op starters en jongeren met tijdelijke contracten, er in hun buurt geen ruimte meer is voor het huisvesten van gezinnen. En dat hier vervolgens een eenzijdig samengestelde bevolkingsgroep door ontstaat.
Wat is woningdelen?
Volgens de website van de gemeente Amsterdam kent woningdelen twee varianten. De eerste variant is het aloude inwonen bij een hospita. Deze vorm levert geen problemen op.
Bij de tweede variant gaat het om kamergewijze verhuur van een woning aan 3 of meer volwassenen. Het gaat om onzelfstandige ruimten die verhuurd worden aan volwassenen die geen gezamenlijk huishouden vormen. (1)
Voor deze woonvorm is een vergunning nodig, die wordt verleend als aan een aantal voorwaarden is voldaan. Er worden voor woningen met 3 of 4 onzelfstandige kamers voorwaarden gesteld ten aanzien van een gemeenschappelijke ruimte die minstens 11 m2 moet zijn en van minimale geluidnormen die geluidsoverlast tegen moeten gaan. Voor woningen met 5 of meer kamers, worden er aanvullende voorwaarden gesteld. In Centrum en West worden er voor die woningen geen vergunningen meer verleend.
Waar protesteren bewoners tegen?
Op 6 februari 2019 sprak bewoonster Jessica Bartels in tijdens de Commissievergadering Wonen Bouwen (Gemeenteraad Amsterdam) namens van de bewonersvereniging De Mirandabuurt (Rivierenbuurt). “Wij hebben geen problemen met studenten en jongeren. Het wordt anders als zij samen in huizen gepropt worden om zo veel mogelijk huur te betalen.” (2)
De gemeente heeft moeten toegeven dat het tempo toch echt heel hoog ligt van de aantal toegenomen woningen in de Rivierenbuurt die verdeeld verhuurd worden. Dat kan gemonitord worden aan de hand van het aantal omzettingsvergunningen die aangevraagd worden. Zo een vergunning is nodig voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. In de Rivierenbuurt waren dit er in 2018 meer dan 800. En in begin 2019 ligt de teller al op 162.
Omdat de gemeente geen strenge geluidsnormen heeft gesteld aan een vergunning voor woningdelen en het aantal vergunningen per complex of buurt niet op een maximum aantal heeft gesteld, worden aanvragen voor vergunningen vrijwel altijd gehonoreerd.
De buurtorganisatie Oostelijke Eilanden 2018 (Kattenburg, Wittenburg, Oostenburg) is bezorgd dat door de koers van De Key om alleen nog maar starters te huisvesten, dit een eenzijdige samenstelling van de bevolking op de Oostelijke Eilanden als gevolg zal hebben. Het zou betekenen dat er op termijn geen ruimte meer is voor gezinnen terwijl De Key een substantiële voorraad grote voor gezinnen geschikte woningen bezit. (3)
Bewonerscommissie Brandweerkazerne in bezwaar tegen vergunning
De bewoners van de Brandweerkazerne van een complex van De Key op de Nieuwe Achtergracht zijn in bezwaar gegaan tegen een vergunning die toestaat dat een gezinswoning wordt omgezet in drie onzelfstandige kamers. De Key gaat deze kamers verhuren aan jongeren. De sociale woning wordt in de vrije sector verhuurd en levert als gevolg daarvan fors meer huurinkomsten op voor De Key.
Op 22 januari jl. heeft een hoorzitting plaatsgevonden. De bewoners van de brandweerkazerne vinden dat hun complex ongeschikt is voor woningdelen vanwege de leefbaarheid. Zij hebben de nodige vraagtekens gezet bij het uitgevoerde geluidsonderzoek. Daarnaast zijn zij van mening dat de woning beschikbaar zou moeten blijven voor gezinnen die aangewezen zijn op de sociale huurvoorraad van woningen.
Wat vindt Arcade?
Arcade heeft in het kader van het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam gesteld dat zij geen voorstander is van woningdelen vanwege het feit dat deze woningen van De Key hard nodig zijn voor gezinnen.
Als er toch ingezet gaat worden op woningdelen, dan dienen daar strenge voorwaarden aan verbonden te worden om bijvoorbeeld overlast situaties tegen te gaan. Ook mag de leefbaarheid niet aangetast worden door woningdelen.
Daarbij kan gedacht worden aan strenge geluids- en leefbaarheidsnormen, quota voor aantal te verstrekken vergunningen, gedragsregels voor kamerbewoners, zorgplicht van de verhuurder om overlast te voorkomen, huurprijsbescherming voor kamerbewoners, tijdelijke vergunningen voor woningdelen en adequate handhaving van naleving van de voorwaarden die aan de vergunning zijn verbonden.
(1) : https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/woningdelen/
(2): https://www.parool.nl/amsterdam/rivierenbuurt-protesteert-tegen-groei-kamerverhuur~a4622864/