Categorie: Uitgelicht

Arcade heeft op 30 december 2019 de actualisatie portefeuillestrategie (PFS) van De Key ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Voorafgaand zijn in een informatieve sessie de context en algemene aspecten van de portefeuillestrategie toegelicht. Daarop heeft Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie met de achterban besproken. We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat:

  • veel informatie mist
  • er onvoldoende visie of beleid aan deze actualisatie ten grondslag ligt
  • onderdelen niet in de actualisatie genoemd worden maar daar zeker in thuis horen
  • de gevolgen van deze actualisatie voor de huurders onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.

Er zijn veel zaken waar Arcade opmerkingen of vragen over heeft. De grote lijnen, de ontbrekende info en beleid zorgen voor veel onduidelijkheid. Dit maakt dat Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie niet goed op haar kwaliteit en waarde kan beoordelen.

Beschikbaarheid van middelen

Als het gaat om duurzaamheid ziet Arcade dat er kleine stapjes vooruit worden gezet. Maar de middelen worden vooral beschikbaar gesteld ten behoeve van nieuwbouw. Het onderhoud of verbeteren van woningen wordt op een minimaal pitje gezet. Het schuurt dat voor de verbouwing van het hoofdkantoor van De Key intussen wel middelen zijn vrijgemaakt.

Arcade adviseert daarom vooralsnog negatief met betrekking tot de actualisatie van de portefeuillestrategie.

Informatie die wij missen

De door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegrotingen (MJB) van de afgelopen jaren

Om te beoordelen hoe de portefeuillestrategie past binnen een bredere kader is inzicht nodig. Inzicht in de meerjarenbegroting en de beslissingen die daaraan ter grondslag liggen. Hiervoor is een overleg met de financieel directeur niet voldoende. Wij moeten dan ter plekke reageren en vragen formuleren op basis van de aangeboden informatie. Arcade heeft al eerder aangegeven dat deze werkwijze niet kan. We willen ons goed kunnen voorbereiden en onze vragen zorgvuldig formuleren. Dat is met deze opzet niet mogelijk. Bovendien was het tot en met 2016 goed gebruik om deze informatie te delen met Arcade. Wij zien niet in waarom het bedrijfsbelang nu opeens de reden is om de MJB niet langer met Arcade te delen. Dat was in 2016 namelijk geen argument.

De portefeuillestrategie van Lieven de Stad

Lieven de Stad stelt een aparte portefeuillestrategie op. Tegelijkertijd benoemt De Key een project van Lieven de Stad met 200 nieuwbouwwoningen in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. In het ontwerpvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0 van 16 augustus 2016 staat: “Belangrijke besluiten van deze dochtervennootschap, waaronder substantiële investerings- en desinvesteringsbesluiten, worden in de AVA goedgekeurd door de Toegelaten Instelling en sluiten aan bij de portefeuillestrategie van de toegelaten instelling.” Arcade vindt dat zij kennis moet kunnen nemen van genoemde belangrijke besluiten.

Belang inzicht in meerjarenbegroting

Deze zullen in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. De huurders die huren bij de toegelaten instelling De Key hebben er belang bij dat Lieven de Stad substantieel gaat bijdragen aan de Daeb tak van de toegelaten instelling. Dit ten behoeve van onderhoud en verbetering van het vastgoed. Dat bijdragen zou verder moeten reiken dan slechts aflossen van de interne lening. Ook hier mist Arcade het inzicht in de meerjarenbegroting.

Adviesaanvraag en informatie over de portefeuillestrategie Bedrijf onroerend Goed (BOG)

In 2013 heeft Arcade een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’. In de portefeuillestrategie van 2016 staat dat BOG niet als kerntaak van De Key wordt beschouwd en daarom wordt afgestoten. Dit wordt in de nu voorliggende actualisatie herhaald.
Het lijkt erop dat MOG waarvoor staatssteun is verleend als BOG is gekwalificeerd zonder dat Arcade daarover is geïnformeerd of advies over is gevraagd. Onduidelijk is hoe De Key hier met de kwalificatie van Daeb en niet-Daeb is omgegaan.

Voornemen taxeren MOG panden

In 2016 is een aantal MOG-huurders om een zienswijze gevraagd vanwege de kwalificatie als niet-Daeb. Daarbij zaten niet de woon/werkpanden, ateliers en andere ruimtes met op de buurt gerichte activiteiten. Arcade heeft de afgelopen maand van verschillende kanten vernomen dat De Key huurders van bedrijfspanden met een maatschappelijke functie benadert omdat zij voornemens panden te laten taxeren met als doel om de commerciële markthuur vast te stellen. Dit baart ons zorgen omdat hierover nog een procedure bij de Raad van State loopt waar de Daeb status van het MOG onderdeel is.  De rechtbank Amsterdam heeft Arcade in het gelijk gesteld. De minister en De Key hebben hoger beroep bij de Raad van State ingesteld.

Overzichten van bezit

Arcade mist een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) op adresniveau in de Daeb onderscheidenlijk in de niet-Daeb zijn ondergebracht en voor welke panden ooit staatssteun is ontvangen. Naast dit overzicht ontvangen wij graag een overzicht van huurders die een taxatie aankondiging hebben gehad en een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) De Key voornemens is op adresniveau af te stoten. Aangezien De Key dat in 2013 heel precies kon produceren, nemen wij aan dat dit anno 2020 op dezelfde precieze wijze in een overzicht is opgenomen.

Atelierwoningen behoren wel tot doelstelling van De Key, maar hebben geen plek in de portefeuillestrategie. Zo ook de seniorencomplexen die De Key voornemens was te verkopen of te ruilen aan een andere corporatie. Arcade wil een overzicht van alle (senioren en overige) complexen (met of zonder bewonerscommissie) die De Key voornemens is complexgewijs te verkopen (of ruilen) aan een andere woningcorporatie. Ook willen we terugzien welke stappen genomen zijn en wat de stand van zaken is.

Visie en/of beleid op de volgende onderwerpen

Een analyse van ontwikkelingen rond de zittende huurders en wat er nodig is om deze huurders kwaliteit van wonen en levensbestendig wonen te bieden

De gemiddelde leeftijd van dechuurders met een vast contract is boven de 55.  Vermoedelijk zelfs boven de 59 jaar. Het gaat 75% van alle huurder van De Key. Aangezien er weinig aanwas komt van huurders met vaste contracten zal die groep gemiddeld genomen steeds ouder zal worden.

Noodzaak van beleid

Zowel de brief van de minister over prioriteiten in de huisvesting, de oprichting van de landelijke taskforce wonen en de cijfers van Anbo vragen om proactief beleid op deze ontwikkelingen. Ook het Amsterdamse Programma Ouderen Huisvesting 2019-2022 en de recent vastgestelde samenwerkingsafspraken in Amsterdam en Diemen beschrijft dezelfde noodzaak. Er zijn dan ook afspraken tussen gemeente en corporaties. Niets daarvan wordt zichtbaar in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. Daar komt bij dat deze groep huurders geconfronteerd worden met aanwas van jonge buren die slechts tijdelijk in hun complex zullen verblijven. De Key heeft de consequenties van deze groeiende tegenstelling in complexen niet in beeld gebracht.

Huurders van De Key

Die oudere huurders hebben hun leven lang huur betaald. Daarmee hebben zij het inkomen van de corporaties verzorg. Zij hebben nu recht op beleid dat rekening houdt met hun situatie en behoeftes. Arcade verwacht van De Key een analyse van de ontwikkelingen en veranderende woonbehoeftes van de zittende huurders. Daarop moet er beleid gemaakt worden dat daar in overeenstemming met landelijke en gemeentelijke visies uitvoering aan geeft.

Een visie en beleid op de consequenties van tijdelijke contracten voor de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten en complexen

Dit moet in samenhang met andere ontwikkelingen zoals vakantieverhuur, beleggers die woningen opkopen ten behoeve van kamergewijze verhuur en het verdwijnen van gezinnen uit wijken (bijvoorbeeld de Oostelijke Eilanden), waardoor scholen gaan verdwijnen etc.
Dat geldt ook voor de positie van huurders met tijdelijke contracten en de onzekerheid die dat met zich meebrengt. De huurders worden als gevolg van die onzekerheid onvoldoende in staat gesteld om hun leven vorm te geven zoals eenieder dat zou moeten kunnen. Wat De Key na 5 jaar zegt te bieden is onvoldoende concreet. Het is niet duidelijk om hoeveel woningen dit gaat en voor hoeveel uittredende huurders (absoluut noch relatief) dat dan een oplossing is.

Faciliteren van bewonersgroepen bij het opzetten van een wooncoöperatie

Dat een actieve bewonersgroep gefaciliteerd wordt bij het opzetten van een wooncoöperatie juichen wij toe. Arcade adviseert dit faciliteren wat meer uit te werken zodat dit op voorhand duidelijk is. Zo weten deze groepen waar zij wel of niet op kunnen rekenen.

Een visie op leefbaarheid en kwaliteit als het gaat om onderhoud en verbetering in complexen waar een VvE is opgericht

Uitbreiding van de verkoopvijver en uitpondcomplexen brengt de oprichting van VvE’s met zich mee. Verkopen van individuele woningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders van omliggende woningen. Het moet duidelijk zijn welke regels er gelden voor kopers-bewoners. De Key kan maximaal invloed uitoefenen om de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen voor haar huurders te beschermen. Laat dit in een visie zien. Een uitspraak over woonplicht door de eigenaar, verbod van vakantieverhuur en verbod van kamergewijze verhuur maakt helder waar De Key voor staat. Arcade vindt dat De Key die invloed veel vaker moeten uitoefenen. Huurders zouden er geen nadeel van mogen ondervinden dat zij in een zogeheten uitpondcomplex wonen.

Gemeenschapsruimten

De Key voorziet in gemeenschapsruimten in nieuwbouwcomplexen met meer dan 75 woningen. Er zou eenzelfde normstelling moeten zijn ten aanzien van bestaande complexen.

Beleid op complexgewijze verkoop naar een andere corporatie

Complexgewijze verkoop zou alleen aan de orde mogen komen als er voldoende draagvlak is bij de bewoners en/of bewonerscommissie. Dat betekent dat zij invloed moeten kunnen uitoefenen op het proces. Ook moeten zijn wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op alle gevolgen die hun positie als huurder raakt. Bijvoorbeeld wat het betekent voor het regime van de huurverhogingen, uitpondscenario’s van de toekomstige verhuurder en wat verder in hun belang is. Als een bewonerscommissie negatief adviseert kan er geen sprake zijn van complexgewijze verkoop.

Toezeggingen die of niet/onvoldoende zijn nagekomen

De dienstverlening blijft op peil

In het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0, 2016 staat: “De mensen die nu al een woning bij ons huren kunnen ook de komende jaren rekenen op goed onderhoud, investeringen in duurzaamheid en goede (digitale) dienstverlening.”
Het ons onderzoeksrapport ‘Huurders over De Key’ van oktober 2019 constateert dat de dienstverlening is verslechterd. “De bewonerscommissies beklagen zich over het feit dat De Key haar naar eigen zeggen moeilijke financiële positie steevast als argument aanvoert om onderhoudszaken – zowel groot als klein – en renovaties niet of onvoldoende aan te pakken, of uit te stellen.” Er worden te weinig middelen vrijmaakt om substantieel de bestaande voorraad woningen te onderhouden en/of te verbeteren. Arcade adviseert om hier meer middelen voor vrij te maken.

De reactie op het ongevraagde advies over zonnepanelen van augustus 2019

Deze reactie zou in de actualisatie van de portefeuillestrategie worden opgenomen. Dit zien we onvoldoende terug in de actualisatie. We ontvangen graag alsnog een reactie op het ongevraagde advies.

Arcade kan volgens de minister De Key er aan blijven houden om ook andere doelgroepen van woonruimte te blijven voorzien ondanks de statutenwijziging

De Key geeft Arcade geen ruimte om aan die toezegging van de minister inhoud te geven. Sterker nog, De Key wil seniorencomplexen afstoten, maar benoemd dit niet in deze geactualiseerde portefeuillestrategie. Dit voornemen is huurders wel kenbaar gemaakt. Dit voornemen brengt onnodige onrust en onzekerheid voor de oudere groep huurders met zich mee. Bovendien ziet Arcade geen reden om seniorencomplexen af te stoten.

Bijdragen van De Key aan Amsterdamse samenwerkingsafspraken

Daar komt ook bij dat geschikte benedenwoningen en woningen op 1-hoog niet langer beschikbaar komen voor senioren. Onduidelijk is in hoeverre De Key dan actief gaat bijdragen aan de Van Hoog naar Laag en van Groot naar Beter regelingen. Regelingen bedoelt om de doorstroming te bevorderen, zoals afgesproken in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.
Arcade vindt dat De Key zich er aan moet houden om ook voor andere doelgroepen in woonruimte te blijven voorzien en moet bijdragen aan de Amsterdamse verhuisregelingen voor ouderen.

Bespreken van complexbeheerplannen met bewonerscommissies

In het antwoord op Kamervragen over de statutenwijziging van 22 december 2016 stelt de minister het volgende: “Het bestuur heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.”

De actuele situatie in 2020

De complexbeheerplannen zijn anno 2020 nog steeds niet met bewonerscommissies besproken. De Key weet ook nog steeds niet wat er in moet staan en hoe deze eruit moet zien. Voor huurders belangrijke onderwerpen kunnen daardoor niet besproken worden. Dat zijn onderwerpen zoals het onderhoudsplan, verkoop, de positie van huurders binnen de VvE, tijdelijke contracten en de impact van kamergewijze verhuur in het complex.

Advies Huurverhoging 2020

Arcade heeft 22 januari 2020 het voorgenomen huuraanpassingsbeleid 2020 – 2023 van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een werksessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over wat een huursystematiek is. Er is ook  aangegeven in welke richting het huuraanpassingsbeleid van De Key zich zou ontwikkelen. Dit is door de leden als erg informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

In dit advies beperkt Arcade zich tot de uitwerking van het huuraanpassingsbeleid voor Amsterdam en Diemen. Daar is via de prestatieafspraken voor 2020 een stijging van de huursom overeengekomen van inflatie plus 0,5% (totaal 3,1%). De daaropvolgende jaren zal dat onder voorbehoud van een NIBUD-onderzoek inflatie plus 1% zijn. Daarbij geeft De Key aan de maximale ruimte voor de huursomstijging te willen benutten. Om zo te kunnen investeren in onderhoud en woningverbetering.

Duur van het beleid

Uit de media heeft Arcade vernomen dat de verhuurdersheffing over 2020 gemiddeld met ongeveer 9% zal stijgen. Daarnaast betalen de corporaties Vennootschapsbelasting. Daarbij dit jaar voor het eerst ATAD (anti-tax avoidance directive). De ATAD is een Europese maatregel om belastingontwijking te compenseren. Arcade concludeert dat deze een belangrijke oorzaak zijn van de lastenverzwaringen van de woningcorporaties. We beschikken niet over de actuele cijfers van De Key. Daarom neemt Arcade aan dat deze stijging de opslagpercentages van de huursom overtreft.

De noodzaak voor de huurverhoging lijkt daarmee niet ingegeven om onderhoud en woningverbetering te realiseren. Het lijkt ingegeven om de belastingverhogingen te kunnen betalen. Inmiddels is gebleken dat een meerderheid in de Tweede Kamer van de verhuurdersheffing af wil. Gezien de onduidelijkheid over de toekomst van de verhuurdersheffing en mogelijk andere belastingen, adviseert Arcade negatief over een meerjarig huuraanpassingsbeleid. Daarom willen wij ons beperken tot de huurverhoging 2020.

De stijging van de huursom

De voorgestelde gemiddelde huurverhoging van inflatie plus 0,5% is vooral ingegeven om de verhoging van de belastingdruk te compenseren. Arcade is het er niet mee eens dat huishoudens met een laag of middeninkomen hier nu al jaar in jaar uit voor moeten opdraaien. Arcade adviseert daarom negatief over dit voorstel. De verhoogde belastingdruk moet in mindering worden gebracht op de stijging van de huursom.

In het huuraanpassingsvoorstel wordt de stijging van de huursom berekend over alle gereguleerde zelfstandige woonruimten. Huurders met een tijdelijk huurcontract krijgen nooit meer dan inflatie. Deze groep zal de komende jaren toenemen. Gevolg is dat een steeds kleinere groep huurders met een vast huurcontract de opslag op de inflatie moet opbrengen. Arcade adviseert negatief over dit voorstel. Zij is van mening dat de huren al relatief hoog zijn. De huurinkomsten moeten voldoende zijn om de doelstellingen uit de portefeuillestrategie te bekostigen.

De huursomstijging, zoals overeengekomen in de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken, moet niet over het totaal van de huurovereenkomsten worden berekend. Deze berekening moet gaan over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd (volgens opgave 17050). Dat resulteert gemiddeld in een lagere huurverhoging voor zittende huurders. Het zit de doelstellingen van het huuraanpassingsbeleid en de portefeuillestrategie niet in de weg.

Huurverhoging

Arcade adviseert positief over het voorstel om bepaalde huren af te grendelen op € 738,14. Het gaat om huren waar geen inkomensafhankelijke verhoging wordt gevraagd en door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgen. Er zijn ook huren die voorafgaande jaren boven die grens zijn uitgekomen waar in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is. Arcade stelt voor deze tot datzelfde niveau te verlagen.

De Key stelt voor huurders met een inkomen boven de EU-inkomensgrens van € 43.574 het maximale percentage van inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% te geven. Hier adviseert Arcade adviseert negatief over. Arcade stelt voor om het maximale bedrag van verhoging op jaarbasis af te grendelen op maximaal € 400.

Voor de vrije sector wordt inflatie + 1% voorgesteld. Zowel de administratieve niet-Daeb tak als Lieven de Stad staan er financieel goed voor. Voor vrije sector woningen hoeft geen verhuurderheffing betaald te worden. Deze groep huurders betaalt al een relatief hoge (markt)prijs voor hun woning en hebben behoefte aan betaalbaarheid en financiële zekerheid. Arcade adviseert om de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen.

Arcade adviseert positief over het voorstel om bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen.

Duidelijke communicatie

Het streven naar duidelijkheid over de huurverhoging of verlaging vindt Arcade positief. Daarom zijn we blij met de toevoeging van het hoofdstuk communicatie. Daarin lezen we dat de huurverhogingsbrief een persoonlijke specificatie bevat. Arcade gaat er van uit dat ook objectieve criteria opgenomen worden die de huurverhoging of verlaging verklaren. Evenzo een verwijzing naar de webpagina van De Key met uitleg. Daarnaast de criteria op grond waarvan huurders in aanmerking komen voor huurverlaging.

De wijkkantoren zijn niet voor alle huurders makkelijk te bereiken. Deze zijn ook nog veelal in de ochtend een uur geopend. Ook heeft niet iedereen toegang tot het internet. Het zou ook mogelijk moeten zijn om deze informatie op papier toegestuurd te krijgen.

Tenslotte heeft Arcade ook verzocht om bovenop het Woonlastenakkoord het Sociaal huurakkoord uit te voeren. Daarbij gaat het om het toepassen van huurbevriezing. Dit kan volgens het Sociaal huurakkoord na een half jaar in geval van een inkomensval. Het Woonlastenakkoord heeft een termijn van drie jaar. Hiervoor zou aanmelden zou ook het gehele jaar mogelijk moeten zijn.

Huurders Lieven de Stad

Arcade heeft als laatste opgenomen dat de verdeling van de huurverhoging ook overgenomen wordt door Lieven de Stad BV. En dat dit ook geldt voor het huuraanpassingsbeleid. Daarmee is het advies ook een advies aan Lieven de Stad BV.

Samenvattend adviseert Arcade:

    1. het huuraanpassingsbeleid niet voor drie jaar vast te stellen, maar alleen voor 2020;
    2. de toename van de belastingdruk in mindering te brengen op de stijging van de huursom;
    3. de maximale huursomstijging alleen te berekenen over de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en niet over het totaal;
    4. huren die voorafgaande jaren boven de liberalisatiegrens uitkwamen en waarop in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing is te verlagen naar € 738,14;
    5. een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% door te voeren en het maximale bedrag op jaarbasis af te grendelen op € 400;
    6. de huurverhoging voor de vrije sector maximaal op inflatie te stellen;
    7. bij complexmatige aanpak in het kader van energieprestatie geen huurverhoging in rekening te brengen;
    8. op verzoek de uitleg over de huurverhoging ook schriftelijk naar huurders te verzenden;
    9. de bepaling uit het Sociaal Huurakkoord dat bij inkomensterugval de huur na 6 maanden kan worden bevroren gedurende het hele jaar mogelijk maken.

Hanneke van Gent woont ruim veertig jaar op de Westelijke Eilanden. Sindsdien huurt zij bij De Key. Door de jaren heen heeft zij veel zien veranderen in haar geboortestad, ten gunste én ook ten ongunste. Zo is ze geleidelijk meer verontrust geraakt door het huidige beleid van woonstichting De Key. Hanneke vindt dat De Key steeds meer afraakt van haar belangrijkste taak die de Woningwet nog steeds voorschrijft. Namelijk een goed beheer van sociale huurwoningen in het leefgebied van de stad Amsterdam.

Sociale huurwoningen worden in toenemende mate in de vrije sector vergeven. Dat gaat tegen steeds hogere huurprijzen. Woningen worden zelfs doorverkocht, zo stelt Hanneke. Het is echt verontrustend, vindt ze, dat het huidige beleid van De Key doorgevoerd gaat worden. ‘Tijdelijkheid’ is het belangrijkste speerpunt van hun beleid. Dat gaat over 2 tot 5 jaarcontracten voor (alleenstaande) jongeren die toch een aanzienlijke huur moeten ophoesten. Tegelijkertijd kan een oudere en/of gehandicapte zelfs een woning op de begane grond niet toegewezen krijgen. Laat staan aan andere woningzoekenden, zo stelt Hanneke. Ze noemt dat een UITHOLLING OVERDWARSbeleid.

Hanneke vindt dat zijzelf en ieder andere stadsgenoot de laatste jaren heeft zitten slapen. Toen een bewonerscommissie elders in de stad een succes boekte en een bewoner in haar eigen complex tegen problemen aanliep, realiseerde ze zich dat het tijd was voor actie. Het achterstallig onderhoud in haar complex moest ook worden aangepakt.

Starten met bewonerscommissie

Om de nieuwe bewonerscommissie daadwerkelijk leven in te blazen, benaderde Hanneke een klein groepje huurders uit haar complex. !WOON werd er bij betrokken. Deze organisatie adviseert en helpt bewoners bij allerlei aspecten van wonen. Tijdens de eerste vergadering (met ruim 20 aanwezige medebewoners) kwam naast het achterstallig onderhoud ook de energietransitie aan bod. Om meer mensen te kunnen bereiken werd er besloten bij alle huurders een enquête in de bus te doen. !WOON had daarvoor een concept enquête gemaakt.

Nadat de enquête bij alle huishoudens in de brievenbus was gedaan, werd al snel besloten om ook langs de deuren te gaan en bewoners persoonlijk te vragen naar hun ervaringen met het onderhoud van hun woning. Meer bewustzijn creëren stond daarbij centraal. Door goed naar huurders te luisteren en ook dóór te vragen, kwam er veel waardevolle informatie naar boven. Inmiddels was iets meer dan één derde van de huishoudens bereikt. Daarop besloot de bewonerscommissie een samenvatting van de resultaten te maken en die aan De Key aan te bieden. Uit de enquêtes en de face-to-face methode bleek onder andere dat huurders niet wisten voor welk onderhoud ze zelf verantwoordelijk zijn en welk deel aan onderhoud De Key dient op te lossen. Niet onbelangrijk waren er veel vragen of jarenlang gebruikte keukenblokken, toiletpotten en dergelijke niet door de Key vervangen moesten worden. Kortom er kwam iets in beweging.

Samen sterk

Na een rustige zomerperiode werd de draad eind augustus weer opgepakt. Bewonerscommissie 1013 besloot om zes andere bewonerscommissies te informeren over haar ervaringen met achterstallig onderhoud bij De Key. Arcade werd er ook bij gehaald. Harrie Houtbeckers, bestuurslid bij Arcade en contactpersoon voor bewonerscommissies, was ook aanwezig. BC 1013 heeft bij Harrie Houtbeckers aangegeven dat de dienstverlening van De Key beter moet.

Klachten in beeld

Illustratief naast een brief aan de Key heeft Hanneke samen met enkele actieve huurders met haar mobiel een filmpje gemaakt waarin het achterstallig onderhoud binnen hun complex in beeld gebracht werd. Samen met !Woon hebben ondertussen al enkele bewoners hun klachten over deze achterstalligheid in kaart gebracht en dit persoonlijk onder aandacht gebracht bij de Key. De Key heeft nu meer reden deze problemen op te lossen opdat anders een komende huurverhoging gegrond geweigerd kan worden.

Dit is een tip aan alle huurders van De Key. Laat je inspireren om problemen met achterstallig onderhoud bij De Key onder de aandacht te brengen. Daarom eindigen we dit artikel graag met deze heldere video.

Begin februari heeft de Geschillencommissie van De Key uitspraak gedaan in een zaak die was aangespannen door de Bewonerscommissie Mesdagstraat. Het gaat om een mooie massief grenen wenteltrap, die een woning in het complex Mesdagstraat verbond met de bijbehorende zolderkamer. De woning was vrij voor nieuwe verhuur. De Key heeft de trap verwijdert. De bewonerscommissie vindt dat De Key dat niet had mogen doen. De Key vindt van wel. De bewonerscommissie is teleurgesteld, want de geschillencommissie stelt De Key in het gelijk. Hierbij oordeelt de Geschillencommissie niet over de inhoud van het beleid maar kijkt zij naar de juiste toepassing ervan. Na nauwkeurig doorlezen van de uitspraak zijn hier zeker vraagtekens bij te plaatsen.

Bij de zitting is duidelijk aan de orde gekomen dat er over het beleid, betreffende zolderkamers, op zich ook een geschil bestaat tussen De Key en de bewonerscommissie. Volgens de bewonerscommissie is namelijk het beleid onrechtmatig en dus ook alle toepassingen die erop gebaseerd zijn. In de uitspraak gaat de Geschillencommissie hier onvoldoende op in. Slechts een suggestie om dit geschil over zolderkamers binnen een half jaar af te ronden. Blijft de vraag, waar kunnen huurders wel naar toe met klachten over in hun ogen onrechtmatig beleid? Had de Geschillencommissie dit moeten aangeven?

In de aanloop naar en tijdens de zitting hebben zowel De Key als de bewonerscommissie duidelijk aangegeven dat het geschil over het zolderkamerbeleid onverbrekelijk verbonden is met deze zaak van de wenteltrap. Ook de Geschillencommissie deelt dit standpunt. Het secretariaat heeft namelijk de laatste twee brieven over het zolderkamerbeleid toegevoegd. De rest vond het secretariaat niet nodig. Dat zou teveel papierwerk zijn. Mag dit eigenlijk wel, dit selectief en beperkt informeren? Het onthouden van voldoende achtergrond informatie is toch een vorm van manipulatie? Tijdens de zitting heeft de bewonerscommissie een stapeltje documenten over het zolderkamerbeleid aan het secretariaat gegeven. De leden vroegen om een brief die de bewonerscommissie heeft genoemd. Alleen deze brief zijn gekopieerd, de andere documenten niet. Niet nodig vond het secretariaat. Dit is toch ook een vorm van selecteren van informatie. Een uitspraak moet toch gebaseerd zijn op volledige informatie?

Daarnaast staan in de lijst van documenten en brieven in de uitspraak zes documenten vermeld die de bewonerscommissie niet kent, nooit heeft kunnen inzien. Plus nog twee documenten die de bewonerscommissie via de vertrokken huurders heeft gekregen. Kan dit zomaar? Bij de een goede rechtsgang moeten alle partijen toch volledig en juist geïnformeerd worden?

De Geschillencommissie noemt bij de overwegingen alleen de overgangsbepaling van het ZAV-reglement (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Volgens die bepaling vervallen alle oude rechten. Of dit zomaar kan? Of dit wettelijk toegestaan is? Alleen het oude ZAV-beleid vervalt toch? De toestemming voor de wenteltrap kan toch nooit vervallen verklaard worden?

Dat dit ZAV-beleid bedoeld is om verspilling tegen te gaan, dat woningverbeteringen gehandhaafd kunnen worden, wordt geheel buiten beschouwing gelaten. Dat er een verschil is tussen de versie van het ZAV waarover Arcade advies heeft gegeven en het nu gehanteerde reglement wordt ook genegeerd. Verjaard? Dat kan toch niet? Zowel Arcade als de bewonerscommissie hebben dit verschil bij De Key aangekaart, maar De Key heeft er nooit iets mee willen doen! Dan kan toch niet gesproken worden van verjaring?

De Key meldt dat de zolderkamer als berging staat geregistreed. De Geschillencommissie vertaalt dit zo: de huurders betalen voor berging en niet voor een kamer. Dit is volledig fout. Bij aanvang van de huur in 1984 was het een zolderkamer en dat is altijd zo gebleven. De Key heeft op grond van het (onrechtmatige) zolderkamerbeleid dit intern veranderd in berging, geheel buiten de huurders om. En dus is het formeel nog steeds een zolderkamer en hebben de huurders ook altijd voor betaald voor hun zolderkamer.

De Key meldt dat de beheerder heeft gemeld dat de wenteltrap ondeugdelijk is. Dit wordt overgenomen door de Geschillencommissie. Dat de bewonerscommissie meldt dat de wenteltrap prima in orde is wordt niet gemeld. Waarom niet? Eigenlijk zou het dus een 1-1 stand moeten zijn! Ook is de bewonerscommissie aanwezig geweest bij de eindinspectie en is de wenteltrap zelf op en af gelopen. Ook hebben de bewonerscommissie en de beheerder toen uitgebreid gesproken over de wenteltrap. Dat deze ondeugdelijk zou zijn is in het geheel niet ter sprake gekomen. Ook de vetrokken huurders, geconfronteerd met de ondeugdelijkheid, spreken dit tegen. Daarmee is de stand op 2-1 gekomen in het voordeel van deugdelijkheid.

En tot slot de belangrijkste overweging: de vertrokken huurders hebben ingestemd en getekend. Daar zijn de grootste vraagtekens bij te plaatsen. Want dit gaat geheel voorbij aan de manier waarop.

Bij de voorinspectie kregen de huurders een lijst voorgeschoteld met de te verwijderen zaken en eventuele te betalen kosten als De Key deze moet verwijderen. Zo ook de wenteltrap. Die moest weg. De Key kon geen toestemming vinden en het is niet brandveilig.

De huurders voelden zich onder druk gezet, maar zetten toch hun handtekening. Thuis in hun nieuwe woning gaan zij grasduinen in hun archief, vinden enig bewijs voor toestemming en maken bezwaar tegen het verwijderen van de wenteltrap. De Key honoreert dit bezwaar en deelt mee dat zij zelf de wenteltrap zullen verwijderen. Dit betekent toch dat de huurders hun toestemming voor verwijdering formeel hebben ingetrokken?

Bovendien is de handtekening min of meer onder druk afgedwongen. Zoiets is te vergelijken met agressieve colportage: “Als u hier uw handtekening zet dan krijgt u de krant een week gratis” en vervolgens zit men vast aan een jaarabonnement. Zo’n handtekening kan binnen een paar dagen herroepen worden, daarvoor bestaat jurisprudentie. Waarom zou dit hier niet kunnen gelden? Bovendien heeft De Key de huurders laten weten dat zij niet verplicht zijn om hun handtekening te zetten. Dat er in zo’n geval een geschil ontstaat dat valt onder het Burgerlijk Wetboek nr7, artikel 215/216 over het klusrecht. Dit had De Key formeel toch aan de huurders moeten vertellen?

Dat een handtekening niet altijd geldig is bleek ook uit de koolmonoxide-zaak waarbij een huurder in coma is geraakt en zijn hond overleden is. Van De Key kon hij een nieuwe ketel krijgen, wel moest hij dan een verklaring ondertekenen dat hij daarna geen juridische stappen zou ondernemen voor een schadeclaim. Toen er toch weer sprake was van koolmonoxide is deze huurder alsnog naar de rechter gestapt voor een schadevergoeding. De rechter wees dit toe. De handtekening vond de rechter van geen waarde, omdat deze min of meer afgedwongen was.

Een wijze les!

Al met al valt er uit deze zaak een wijze les te trekken: NIEMAND IS VERPLICHT OM EEN HANDTEKENING TE ZETTEN!  Laat je als huurder nooit onder druk zetten. Zo’n “verwijder-prijslijst” is niet meer dan een gemene truc van De Key. De Key wil zich indekken. Als je eenmaal hebt getekent, en er is niet tijdig op teruggekomen, dan sta je als huurder zwak bij een eventuele rechtszitting Dan zit je er mogelijk aan vast. Als je niet tekent dan moet De Key naar de rechter stappen. Dan geldt het klusrecht uit het Wetboek. Daarin staat onder andere dat verbeteringen aan de woning van blijvende aard kunnen zijn. En dat huurders daarvoor zelfs vergoeding kunnen krijgen. Daarover zal een rechter moeten oordelen.

Daarnaast is het eigenlijk onzin om voor de totale lijst in z’n geheel te tekenen. Over alles zou apart onderhandeld kunnen worden. Kortom De Key is verkeerd bezig. Dus is deze wijze les belangrijk genoeg voor alle bewonerscommissies om hier aandacht aan te besteden in hun eigen nieuwsbrief voor hun huurders. Geef dit dus door aan iedereen!

Koers wel!?!

Ondertussen krijgen kopers in het complex Mesdagstraat zondermeer een vergunning van de gemeente om een binnentrap aan te brengen. En sinds kort ook voor nog een extra trap vanuit de zolderkamer naar de ruimte boven beide zolderkamers, die zij dan kunnen inrichten als een extra kamer. Zo’n toestemming geeft aan dat binnentrappen voldoen aan het bouwbesluit en dat er niets mis is met de brandveiligheid. Uiteraard moeten zij die ruimte eerst nog aankopen. In feite discriminatie van huurders!

Het zal u niet ontgaan zijn, Nederland is dagelijks in de weer met coronavirus. Dit laat ook Arcade niet onberoerd. Daarom is het secretariaat van Arcade tot 6 april beperkt bereikbaar. Wij willen u verzoeken om vooral per e-mail met ons contact op te nemen. Dat kan via info@hvarcade.nl.

We blijven ons inspannen om de gevolgen van de huurders van De Key en Lieven de Stad waar mogelijk te beperken.
Informatie over de aanpassingen van de dienstverlening van De Key kunt u vinden op de website van de Key.
Lieven de Stad is voor vragen goed bereikbaar via een vragenformulier op website van Lieven de Stad.

Arcade spreekt de wens uit dat eenieder ongeschonden door deze periode heen komt.

De Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties hebben afspraken over een passende huur voor mensen met een langdurig laag inkomen. Hebt u minimaal drie jaar een laag inkomen en huurt u van een woningcorporatie met een in verhouding hoge huur? U kunt misschien minder huur betalen in 2020. De gemeente controleert of u voldoet aan de voorwaarde laag inkomen en weinig vermogen. Uw woningcorporatie bepaalt en regelt de aanpassing van de huur.

Denkt u recht te hebben op de regeling? Mogelijk kreeg u hierover al een brief met het aanvraagformulier. Zo niet, vraag dit dan voor 2 maart bij de gemeente aan. Het formulier moet op 6 maart bij de gemeente binnen zijn.

Kijk hier op de speciale pagina bij de Gemeente Amsterdam voor meer informatie en om het aanvraagformulier te downloaden.

In 2016 kreeg De Key toestemming van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (namens de minister) voor het wijzigen van haar statuten. Huurdersvereniging Arcade is pas achteraf over deze wijziging geïnformeerd. De Key heeft toen in de statuten opgenomen dat zij zich in de bedrijfsvoering voortaan richt op zogenaamde starters. Dit zijn jonge mensen tot 28 jaar die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Huurdersvereniging Arcade is van mening dat huurders de primair belanghebbenden zijn en moeten blijven.

Voor zittende huurders heeft de wijziging van de statuten van De Key verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren. Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet.

Rechtszaak van Arcade

Arcade spande om deze reden vorig jaar, namens de zittende huurders, een rechtszaak aan tegen de Autoriteit Woningcorporaties. De huurders vinden namelijk dat de Autoriteit Woningcorporaties nooit toestemming had mogen geven voor de statutenwijziging. En helemaal niet zonder hun goedkeuring. De rechter gaf de huurders echter geen gelijk. Daarom gaan de huurders nu in hoger beroep.

In hoger beroep

In een aanstaand hoger beroep pleit Arcade er nogmaals voor dat het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties vernietigd dient te worden omdat de statutenwijziging van De Key in strijd is met (het doel van) wet- en regelgeving. Het toenmalige besluit is onzorgvuldig voorbereid en er is geen rekening gehouden met de bezwaren van zittende huurders, Arcade en de gemeente Amsterdam. Lees hier de gronden die zijn ingediend ten behoeve van het hoger beroep wat Arcade heeft ingediend bij de Raad van State.

Onrechtvaardigheid in het sociale huursegment

De statutenwijziging is een kwalijke zaak. De focus van De Key op huisvesten van jonge mensen zorgt bijvoorbeeld voor tweedeling op de woningmarkt en is met name onrechtvaardig voor woningzoekenden ouder dan 28 jaar. Ook zij hebben recht op een betaalbare huurwoning. Daarnaast vinden de huurders dat ook starters recht zouden moeten hebben op een huurcontract voor onbepaalde tijd. Er is anders sprake van een verschil tussen sociale huurders met een flex contract en een vast contract. In Amsterdam is de crisis op de woningmarkt sterk voelbaar. Daarom vinden de huurders dat in Amsterdam sociale huurders niet zo maar na 5 jaar op straat mogen worden gezet. Ze kunnen nooit op tijd een andere betaalbare woning vinden. De gemiddelde wachttijd is circa 16 jaar. Bovendien is er door De Key geen beleid ontwikkeld om de verandering van de huurderssamenstelling die deze statutenwijzing met zich mee brengt concreet vorm te geven.

De zaak komt 20 april 2021 voor bij de Raad van State.

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van de Woningwet en de bijbehorende BTIV ook voorgelegd. Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. 

We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan.

Vervallen instemmingsrecht huurders bij interne fusies en splitsingen

De positie van huurdersorganisaties is in de Woningwet 2015 aanmerkelijk versterkt naar aanleiding van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties 2014. Een belangrijke versterking betrof het instemmingsrecht van huurders op fusies, juridische splitsingen en verbindingen. In de concept wijziging Woningwet is voorgesteld om het instemmingsrecht van huurdersorganisaties bij fusies tussen toegelaten instellingen en dochters te laten vervallen. Tussen dochters en verbindingen onderling is zelfs geen toestemming van de minister meer nodig. Ook indien het dochters en/of verbindingen van verschillende toegelaten instellingen betreft.

De consequenties van het laten vervallen van dit instemmingsrecht worden volgens Arcade onvoldoende toegelicht in de concept memorie (en nota) van toelichting van de Woningwet en BTIV. Arcade zal hieronder toelichten aan de hand van haar eigen casus hoe belangrijk het instemmingsrecht voor huurdersorganisaties is. De casus betreft een geschil van Arcade met de Aw/minister over het besluit om de hybride scheiding van woonstichting De Key goed te keuren.

Rechtszaak Arcade inzake het goedkeuringsbesluit van Autoriteit Woningcorporaties hybride scheiding De Key

Arcade is begin 2018 in bezwaar gegaan tegen de goedkeuring van de Aw met betrekking tot de hybride scheiding van Woonstichting De Key. Een belangrijke reden hiervoor was dat er onvoldoende rekening gehouden was met de belangen van de huurders die opeens Lieven de Stad BV als verhuurder hadden. Een hybride scheiding is volgens de Aw een combinatie van een administratieve scheiding en een juridische scheiding. Deze kent echter geen wettelijke grondslag, maar betreft een constructie van een administratieve scheiding en een juridische splitsing. Op 14 november 2019 heeft de rechtbank Amsterdam Arcade in het gelijk gesteld.

Kort gezegd komt de uitspraak erop neer dat:

  • De figuur van de hybride scheiding in strijd is met het doel van de Woningwet. Het doel is het creëren van transparantie bij het scheiden van de DAEB en de niet-DAEB activiteiten. Dit om te voorkomen dat gemeenschapsgelden oneigenlijk worden gebruikt voor commerciële activiteiten.
  • De regels zoals opgenomen in de BTIV dienen hun grondslag te vinden in de Woningwet. Voor zover de hybride scheiding in het BTIV nader wordt omschreven, is dit niet in overeenstemming met de wet. Dit geldt eveneens voor het door de Aw gehanteerde toetsingskader waarin de hybride scheiding als variant is opgenomen.
  • Ook bij een strikt juridische scheiding (artikel 50A Woningwet) is het instemmingsrecht zonder enige beperking van overeenkomstige toepassing.
  • In het geval van De Key is de route van de administratieve scheiding met een juridische splitsing als bedoel in artikel 53 lid 6 Woningwet gevolgd. Het instemmingsrecht van de huurders is op de juridische splitsing van overeenkomstige toepassing.

Consequenties vervallen instemmingsrecht fusies

De eerste consequentie is dat huurdersorganisaties minder zeggenschap krijgen. De achtergrond van het instemmingsrecht was om tegenspraak en weerwerk te leveren met als doel een bijdrage te leveren om hun corporaties op het goede spoor en rechte pad te houden. Arcade ziet niet in waarom dit anno 2020 van minder belang zou zijn dan in 2015.

Het feit dat corporaties voor fusies tussen dochterondernemingen en/of verbindingen, zelfs met dochters en verbindingen van andere corporaties, niet alleen geen instemming meer nodig hebben van hun huurdersorganisaties, maar ook geen goedkeuring van de minister, baart zorgen. Daarmee verwatert het aandeel in zo’n fusieonderneming en daarmee de zeggenschap die een corporatie nog kan uitoefenen.

Artikel 53 Woningwet ziet niet alleen op fusies maar ook op juridische splitsingen. De gevolgen voor het laten vervallen van het instemmingsrecht voor fusies heeft ook gevolgen voor het instemmingsrecht voor juridische splitsingen en voor de strikt juridische scheiding. Arcade constateert dat voor de strikt juridische scheiding het instemmingsrecht van huurdersorganisaties komt te vervallen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling omdat dit interfereert met het geschil dat zij heeft met de Aw over de hybride scheiding. Voor interne juridische splitsingen vervalt het instemmingsrecht eveneens door schakelbepalingen.

In de memorie van toelichting wordt over het vervallen van het instemmingsrecht zowel voor de juridische scheiding (artikelen 50A, 50B en 50C Woningwet) als de juridische splitsing (artikel 53 lid 6 (nu), lid 8 (nieuw) Woningwet) niets vermeld. Een nadere toelichting van de minister op dit punt, ook in relatie tot de door Arcade gewonnen rechtszaak, is op zijn plaats.

Het instemmingsrecht heeft zijn waarde bewezen in de  gevoerde rechtszaak. Hierdoor is boven tafel gekomen dat er een dochteronderneming is opgericht die zwaar gesubsidieerd is door de DAEB tak. Naar de mening van Arcade is in de dochter vastgoed ondergebracht tegen te lage waardering en is een interne lening opgevoerd tegen een rentevoet die nog niet de helft bedraagt van welke De Key zelf betaalt voor haar geborgde leningen.

De DAEB tak is graatmager achtergebleven en balanceert de komende jaren nog op het randje van levensvatbaar. Zowel de administratieve niet-DAEB tak als Lieven de Stad BV floreren en doen het aanmerkelijk beter dan is voorgespiegeld in de scheidingsvoorstellen. Behalve het terug betalen van de interne lening, is De Key niet voornemens om dividend uitkeringen te doen van Lieven de Stad BV aan Woonstichting De Key. De huurders betalen het gelag, enerzijds omdat er te weinig geld is voor onderhoud en verbetering, anderzijds doordat er geen ruimte is voor een algehele huurmatiging. Als het instemmingsrecht niet zou hebben bestaan, zou dit geruisloos zijn gepasseerd. Het is niet voor niets dat destijds de parlementaire enquêtecommissie heeft geadviseerd zoals zij heeft geadviseerd. Arcade pleit daarom voor behoud van het instemmingsrecht van huurdersorganisaties. Zowel op de juridische scheiding als op alle soorten fusies en juridische splitsingen.

Doorontwikkeling toezicht Aw en de weging van huurdersbelangen

De regering wil meer ruimte bieden voor risicogericht toezicht op basis van op principes ingerichte regelgeving. Gezien haar ervaring vreest Arcade dat de belangen van huurders als primair belanghebbenden in toenemende mate ondergeschikt zullen worden gemaakt aan de belangen van woningcorporaties. In een brief van 26 november 2019 schrijft de minister dat een inrichting op basis van principes vanzelfsprekend niet betekent dat de Aw toestemming kan geven om van de wet af te wijken. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 14 november 2014 toont het tegendeel aan. Namelijk dat de Aw namens de minister geen belemmering heeft gezien om af te wijken van de wet en om onrechtmatig te handelen. Er is creatief omgesprongen met de Woningwet.

Een verruiming van de weging van huurdersbelangen bij ingrijpende besluiten zou eerder op zijn plaatst zijn. Dat zou aan de orde kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van complexmatige verkoop aan een private partij. Of als er sprake is van overheveling van bezit naar dochterondernemingen. Dit zou ook niet mogelijk moeten zijn voordat de huurders die in die complexen wonen op de hoogte zijn gesteld. Ook moeten zij in de gelegenheid gesteld zijn om, al dan niet in gezamenlijkheid, minimaal een zienswijze in te dienen en voorwaarden kunnen stellen om hun belangen veilig te stellen.

Het zou niet uit moeten maken bij zulke ingrijpende besluiten of er al dan niet een bewonerscommissie actief is. Bewoners moeten zich in zo’n geval adhoc kunnen organiseren en daar ruim de tijd voor krijgen. De belangen van huurders betreffen bijvoorbeeld afspraken die in het verleden zijn gemaakt. Afspraken met betrekking tot het gebruik van het complex of over de toekomstige huurverhogingen. Die kunnen bij een private partij hoger uitvallen. Of afspraken over andere regelingen waarvoor huurders bij toegelaten instellingen wel in aanmerking komen en bij een private partij niet.

In geen geval zou de Aw ooit een goedkeuringsbesluit mogen nemen zolang niet is vastgesteld dat de toegelaten instelling de belanghebbende huurder(sorganisatie) op tijd, juist en volledig heeft geïnformeerd. En zo de huurder(sorganisatie) naar behoren in staat is geweest om zich erover uit te spreken.

Maatschappelijk Onroerend Goed en verhuur van ateliers aan natuurlijke personen

Arcade is verheugd dat corporaties opnieuw in ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten zoals bijvoorbeeld ateliers mogen investeren. Ook het feit dat deze verhuurd mogen worden aan natuurlijke personen, zien wij als een verbetering. Wel vraagt dit om een nadere duiding. Duiding over wat verstaan wordt onder op het maatschappelijk belang gerichte werkzaamheden zonder daarbij commerciële doelstellingen te hebben. Dit lijkt een oneigenlijke eis. Wordt aan een natuurlijk persoon verhuurd, dan zal  kwalificeert de belastingdienst zijn of haar inkomen altijd als ‘winst uit onderneming’. De natuurlijke persoon moet wel in staat worden gesteld om een inkomen te verwerven. Hij of zij moet in een zelfstandig bestaan kunnen voorzien.

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over de voorgenomen beleidsaanpassingen rond het thema “Basiskwaliteit reparatie en mutatie”.

Reparatie en mutatie ziet Arcade als het uithangbord en visitekaartje van de kwaliteit van de dienstverlening van De Key. We nemen dit onderwerp dan ook zeer serieus. Daarom heeft Arcade samen met huurders uit Zandvoort, Diemen en Amsterdam deelgenomen aan een workshop. Deze workshop is georganiseerd door De Key. Op basis daarvan is een voor-advies opgesteld. Daarna hebben is er nog grondig meegedacht over het definitieve advies.

  • In de uitwerking ontbreekt nog wel een belangrijke doelgroep, de huurder. De vertrekkende en toekomstige huurder moeten ook weten aan welke eisen en normen alles in de woning moet voldoen.
  • Omdat een externe partij een webtool ontwikkelt wil Arcade graag weten wat de organisatorische voorwaarden en afspraken zijn. Ook wil Arcade inzicht in de kosten van dit bureau op de begroting.
  • Er moet inderdaad beschreven worden hoe de reparatie bijdraagt aan de veiligheid, gezondheid en het comfort van de huurders. Deze zijn nog zeer algemeen. Arcade geeft daar dan ook een nadere concrete invulling aan in de bijlage.
  • Arcade wil nog wel weten hoe De Key omgaat met veranderende woonbehoeftes en gewoontes en of dit ook een uitgangspunt kan zijn.

Adviezen en vragen rond het proces van mutatie en reparatie

Betrek de nieuwe huurder en informeer deze over het mutatieproces.

Mutatie is bij uitstek de gelegenheid om achter gebreken in een woning te komen en preventief onderhoud te plegen. Daarover heeft de vertrekkende huurder veel informatie die goed te gebruiken is. Informatie over zaken die niet direct zichtbaar zijn: haperende elektra, ventilatie, reukjes, tocht, sleutelwerk etc. De aankomende huurder wil ook graag informatie en een woning van zo goed mogelijke kwaliteit.

  • voer altijd een voorinspectie en controle uit bij mutatie en doe die controle samen met de vertrekkende huurder.
  • neem met de vertrekkende huurder een vragenlijst door over de staat van de woning en vraag om adviezen ter verbetering/reparatie en of die misschien ook bij buren/anderen in het complex voorkomen: draagt bij aan signalering structurele problemen.
  • vraag de vertrekkende huurder naar ZAV-zaken en kijk samen wat behouden kan blijven als verbetering van de kwaliteit van de woning.
  • vraag de aankomende huurder naar wensen voor de woning en naar bereidheid tot aanvaarding ZAV voorzieningen van vertrekkende verhuurder.
  • zorg voor goede informatie bij de vertrekkende en aankomende huurder over reparatie/mutatie eisen, onderhoudscontract en prijzen, mogelijkheden voor ZAV, en de mogelijke kosten ervan bij opzeggen woning.

Stel Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) beleid op

Mutatie confronteert huurder en verhuurder met de vraag: wat te doen met zelf aangebrachte woningverbeteringen? Dit lijkt de laatste jaren verandert. Bij verhuizing wordt de vertrekkende huurder namelijk verrast met de mededeling alles weer in oude staat te herstellen.

Breng het beleid zelfstandig aangebrachte voorzieningen op orde. Doe dit tegelijk met invoering van een nieuw kwaliteitsreparatie-mutatiebeleid. Hef met helder beleid de willekeur op en voorkom verspilling. Vertrekkende en komende huurder hebben meestal het beste met een woning voor. Zij zijn bereid te investeren in kwaliteitsverbetering als ze de ruimte krijgen.

Beoordeel voorzieningen op veiligheid zolang er geen nieuw ZAV beleid is. Als de vertrekkende huurder kan verklaren of aantonen dat de voorziening door vakmensen of op basis van NEN -eisen is verbeterd en de staat ervan niet erg achteruit is gegaan, behoud dan de verbeteringen. Verder een aantal voorzetten voor dat nieuwe beleid:

  • vraag aan de nieuwe huurder of deze bezwaar heeft tegen het laten staan van de verbeteringen.
  • laat de vertrekkende verhuurder gegevens overdragen over de achtergelaten verbeteringen.
  • vraag de vertrekkende huurder naar goede foto’s van de voorzieningen.

Dossiers op orde en regel afstemming

Houd goed bij wat gerepareerd is of wordt en of er vaker klachten zijn geweest. Meldingen lijken vaak te verdwijnen tot verbazing maar vooral ongenoegen van de huurders. Er lijkt geen grip te zijn op reparaties. Arcade krijgt regelmatig meldingen van huurders over een extern bedrijf dat meermalen zonder succes is langs geweest en waarover bij het servicepunt van De Key niets bekend is. Regel de afstemming tussen partijen die bij reparatie betrokken zijn en zorg voor goede dossiers.

Houd rekening met woonduur en levensduur

Houdt bij reparatie en mutatie rekening met beide aspecten, woonduur en levensduur. Hoe langer iets in gebruik is, hoe groter de kans op schade.

  • maak een lijst van materialen en geef aan wanneer deze aan vervanging toe zijn en confronteer huurders vervolgens niet met de kosten van volledige vervanging.
  • vraag bij lange woonduur bij een reparatieaanvraag meteen door of kijk of de woning ook anders gecontroleerd zou moeten worden.

Bespreek veranderende woonbehoeftes en gewoontes bij de moderne huurder en bijzondere groepen

In grote steden als Amsterdam (en omstreken) is het inmiddels zo dat de diversiteit aan verschillende bewoners zo groot is dat geen enkele groep meer in de meerderheid is. Bij mutatie heeft De Key de kans na te gaan wat de wensen van bijzondere groepen zijn en wat daarvan te realiseren is. Ga na wat bijzondere groepen aan wooneisen of verlangens hebben. Kijk of dat te realiseren is.

Doe een  elektra keuring en een ventilatie keuring

Het advies om bij mutatie altijd een elektra keuring te doen is overgenomen. Daar willen we een ventilatiekeuring aan toevoegen. Veiligheid, gezondheid, hygiëne en comfort zijn de basiseisen waar dit advies bij aansluit. Er wordt veel geklaagd over ventilatie, luchtjes, gebrekkige luchtkwaliteit als gevolg van een niet (goed) functionerende ventilatie. In de bespreking van het voor-advies van Arcade wordt vermeld dat extra bediening van de mechanische ventilatie niet is overgenomen, omdat het niet overal toepasbaar is en te duur (90 euro).

  • Pas extra bediening toe of breng mechanische ventilatie aan bij woningen waar snelle schimmelvorming plaatsvindt.
  • Neem bij klachten over stank en slechte afvoer structurele maatregelen ter verbetering.

Controleer op warmteverlies

In de toelichting op het vooradvies van Arcade wordt een standaardcontrole bij mutatie op warmteverlies afgewezen. Er wordt doorverwezen naar maatregelen i.v.m. de energietransitie of groot onderhoud. Arcade vindt daarom dat de standaardcontrole op rubbers, roosters en goede luchtafsluiting van ramen zeer nauwkeurig moet zijn. Neem daarom in de vragenlijst voor de vertrekkende huurder ook een vraag over warmteverlies op. Daarop kan een extra controle op warmteverlies plaatsvinden. Dat biedt de mogelijkheid dit serieus te onderzoeken.

Daarnaast zijn de volgende adviezen toegevoegd:

  • Kijk standaard naar de brandwerendheid van deuren en loop het hang en sluitwerk na op eisen brandveiligheid.
  • Informeer over de termijn die voor verborgen gebreken geldt.
  • Informeer juist over het onderhoudscontract en mutatie conform het eerdere advies van Arcade
  • Betrek bewonerscommissies structureel bij verbetering van het dagelijks proces van reparatie en mutatieonderhoud.
  • Verbeter de telefonische bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de website

Advies over de omschakeling van koken op gas naar elektra

Arcade is blij met het voorstel om bij mutatie waar mogelijk meteen overschakelen op gasloos koken. Daarbij ook dat zittende huurders in staat worden gesteld om een aanvraag in te dienen en dat dit waar mogelijk wordt gerealiseerd. Dit voldoet aan een van de basiswensen van huurders rond de energietransitie.

We hebben er wel een aantal aanvullende vragen en adviezen bij:

  • De voorkeur van Arcade gaat nadrukkelijk uit naar inductie.
  • Neem extra maatregelen om elektrisch te koken mogelijk te maken. Leg een een nieuwe elektragroep aan die aan de eisen voldoet. Houdt dan rekening met de toekomstige ontwikkelingen richting all-elektrisch wonen. Daarvoor is 3-fasen 380 Volt van 40 Ampère nodig.
  • Als een complex aangepakt wordt voor groot onderhoud, voorbereid op de energietransitie en daar grootschalig elektrisch koken/inductie koken wordt geïnstalleerd, zijn kosten van de kookplaten voor De Key. Bied daarop huurders een pannenset aan. De Key kan dan met grootschalige inkoop grote kortingen bedingen. De extra kosten zijn marginaal op de totale projectkosten.
  • Organiseer een workshop elektrisch koken voor huurders bij grootschalige installatie van elektrische kookplaten. Besteed daar dan ook aandacht aan het goed onderhouden en schoonhouden van de kookplaat. Breng het thema veiligheid onder de aandacht. Als dit individueel gebeurt lijkt het verstandig om informatie over goed en slim gebruik van inductie mee te leveren of daarnaar te verwijzen.

Voor de zorgvuldigheid lijkt het ons goed dat De Key van de conclusies uit ons totale advies een nieuw beleidsvoornemen maakt. Daar wil Arcade nog een keer op reageren.

Amsterdamse huurders geven Woonstichting De Key en de minister van Infrastructuur en Waterstaat een gevoelige tik op de vingers met een gewonnen rechtszaak over een vastgoedscheiding uit 2016 waarbij de woningcorporatie onder andere 600 sociale huurwoningen en een onbekend aantal ateliers uit de maatschappelijk vastgoedportefeuille heeft overgeheveld naar een commerciële tak.

De rechtbank is van oordeel dat huurders instemmingsrecht hebben bij ingrijpende besluiten van woningcorporaties, zoals scheidingen en fusies, en dat De Key en de minister hen dit instemmingsrecht hebben onthouden.

Ook is de rechtbank van oordeel dat de wijze van scheiden in maatschappelijk en commercieel vastgoed door De Key – namens de minister goedgekeurd door de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties – niet voldoet niet aan de eisen van de wet en mist aan transparantie.

Het besluit van de Autoriteit Woningcorporaties is daarmee vernietigd. De minister moet de vastgoedscheiding van De Key opnieuw beoordelen.

De huurders zijn naar de rechter gestapt in een poging bewoners en woningzoekenden te vrijwaren van de versmalde invulling van de volkshuisvestelijke taak door Woonstichting De Key en diens harde zakelijke bedrijfsvoering. Sinds de statutenwijziging is die sterk gericht op lucratieve doelgroepen zoals starters en tijdelijke huurcontracten. De uitspraak van de rechter is een belangrijke overwinning voor het beschermen van de participatie en medezeggenschap van huurders, vindt Huurdersvereniging Arcade.