Categorie: Uitgelicht

Het zal u niet ontgaan zijn, Nederland is dagelijks in de weer met coronavirus. Dit laat ook Arcade niet onberoerd. Daarom is het secretariaat van Arcade tot 6 april beperkt bereikbaar. Wij willen u verzoeken om vooral per e-mail met ons contact op te nemen. Dat kan via info@hvarcade.nl.

We blijven ons inspannen om de gevolgen van de huurders van De Key en Lieven de Stad waar mogelijk te beperken.
Informatie over de aanpassingen van de dienstverlening van De Key kunt u vinden op de website van de Key.
Lieven de Stad is voor vragen goed bereikbaar via een vragenformulier op website van Lieven de Stad.

Arcade spreekt de wens uit dat eenieder ongeschonden door deze periode heen komt.

De Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties hebben afspraken over een passende huur voor mensen met een langdurig laag inkomen. Hebt u minimaal drie jaar een laag inkomen en huurt u van een woningcorporatie met een in verhouding hoge huur? U kunt misschien minder huur betalen in 2020. De gemeente controleert of u voldoet aan de voorwaarde laag inkomen en weinig vermogen. Uw woningcorporatie bepaalt en regelt de aanpassing van de huur.

Denkt u recht te hebben op de regeling? Mogelijk kreeg u hierover al een brief met het aanvraagformulier. Zo niet, vraag dit dan voor 2 maart bij de gemeente aan. Het formulier moet op 6 maart bij de gemeente binnen zijn.

Kijk hier op de speciale pagina bij de Gemeente Amsterdam voor meer informatie en om het aanvraagformulier te downloaden.

In 2016 kreeg De Key toestemming van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (namens de minister) voor het wijzigen van haar statuten. Huurdersvereniging Arcade is pas achteraf over deze wijziging geïnformeerd. De Key heeft toen in de statuten opgenomen dat zij zich in de bedrijfsvoering voortaan richt op zogenaamde starters. Dit zijn jonge mensen tot 28 jaar die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Huurdersvereniging Arcade is van mening dat huurders de primair belanghebbenden zijn en moeten blijven.

Voor zittende huurders heeft de wijziging van de statuten van De Key verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren. Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet.

Rechtszaak van Arcade

Arcade spande om deze reden vorig jaar, namens de zittende huurders, een rechtszaak aan tegen de Autoriteit Woningcorporaties. De huurders vinden namelijk dat de Autoriteit Woningcorporaties nooit toestemming had mogen geven voor de statutenwijziging. En helemaal niet zonder hun goedkeuring. De rechter gaf de huurders echter geen gelijk. Daarom gaan de huurders nu in hoger beroep.

In hoger beroep

In een aanstaand hoger beroep pleit Arcade er nogmaals voor dat het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties vernietigd dient te worden omdat de statutenwijziging van De Key in strijd is met (het doel van) wet- en regelgeving. Het toenmalige besluit is onzorgvuldig voorbereid en er is geen rekening gehouden met de bezwaren van zittende huurders, Arcade en de gemeente Amsterdam. Lees hier de gronden die zijn ingediend ten behoeve van het hoger beroep wat Arcade heeft ingediend bij de Raad van State.

Onrechtvaardigheid in het sociale huursegment

De statutenwijziging is een kwalijke zaak. De focus van De Key op huisvesten van jonge mensen zorgt bijvoorbeeld voor tweedeling op de woningmarkt en is met name onrechtvaardig voor woningzoekenden ouder dan 28 jaar. Ook zij hebben recht op een betaalbare huurwoning. Daarnaast vinden de huurders dat ook starters recht zouden moeten hebben op een huurcontract voor onbepaalde tijd. Er is anders sprake van een verschil tussen sociale huurders met een flex contract en een vast contract. In Amsterdam is de crisis op de woningmarkt sterk voelbaar. Daarom vinden de huurders dat in Amsterdam sociale huurders niet zo maar na 5 jaar op straat mogen worden gezet. Ze kunnen nooit op tijd een andere betaalbare woning vinden. De gemiddelde wachttijd is circa 16 jaar. Bovendien is er door De Key geen beleid ontwikkeld om de verandering van de huurderssamenstelling die deze statutenwijzing met zich mee brengt concreet vorm te geven.

De zaak komt 20 april 2021 voor bij de Raad van State.

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van de Woningwet en de bijbehorende BTIV ook voorgelegd. Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. 

We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan.

Vervallen instemmingsrecht huurders bij interne fusies en splitsingen

De positie van huurdersorganisaties is in de Woningwet 2015 aanmerkelijk versterkt naar aanleiding van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties 2014. Een belangrijke versterking betrof het instemmingsrecht van huurders op fusies, juridische splitsingen en verbindingen. In de concept wijziging Woningwet is voorgesteld om het instemmingsrecht van huurdersorganisaties bij fusies tussen toegelaten instellingen en dochters te laten vervallen. Tussen dochters en verbindingen onderling is zelfs geen toestemming van de minister meer nodig. Ook indien het dochters en/of verbindingen van verschillende toegelaten instellingen betreft.

De consequenties van het laten vervallen van dit instemmingsrecht worden volgens Arcade onvoldoende toegelicht in de concept memorie (en nota) van toelichting van de Woningwet en BTIV. Arcade zal hieronder toelichten aan de hand van haar eigen casus hoe belangrijk het instemmingsrecht voor huurdersorganisaties is. De casus betreft een geschil van Arcade met de Aw/minister over het besluit om de hybride scheiding van woonstichting De Key goed te keuren.

Rechtszaak Arcade inzake het goedkeuringsbesluit van Autoriteit Woningcorporaties hybride scheiding De Key

Arcade is begin 2018 in bezwaar gegaan tegen de goedkeuring van de Aw met betrekking tot de hybride scheiding van Woonstichting De Key. Een belangrijke reden hiervoor was dat er onvoldoende rekening gehouden was met de belangen van de huurders die opeens Lieven de Stad BV als verhuurder hadden. Een hybride scheiding is volgens de Aw een combinatie van een administratieve scheiding en een juridische scheiding. Deze kent echter geen wettelijke grondslag, maar betreft een constructie van een administratieve scheiding en een juridische splitsing. Op 14 november 2019 heeft de rechtbank Amsterdam Arcade in het gelijk gesteld.

Kort gezegd komt de uitspraak erop neer dat:

  • De figuur van de hybride scheiding in strijd is met het doel van de Woningwet. Het doel is het creëren van transparantie bij het scheiden van de DAEB en de niet-DAEB activiteiten. Dit om te voorkomen dat gemeenschapsgelden oneigenlijk worden gebruikt voor commerciële activiteiten.
  • De regels zoals opgenomen in de BTIV dienen hun grondslag te vinden in de Woningwet. Voor zover de hybride scheiding in het BTIV nader wordt omschreven, is dit niet in overeenstemming met de wet. Dit geldt eveneens voor het door de Aw gehanteerde toetsingskader waarin de hybride scheiding als variant is opgenomen.
  • Ook bij een strikt juridische scheiding (artikel 50A Woningwet) is het instemmingsrecht zonder enige beperking van overeenkomstige toepassing.
  • In het geval van De Key is de route van de administratieve scheiding met een juridische splitsing als bedoel in artikel 53 lid 6 Woningwet gevolgd. Het instemmingsrecht van de huurders is op de juridische splitsing van overeenkomstige toepassing.

Consequenties vervallen instemmingsrecht fusies

De eerste consequentie is dat huurdersorganisaties minder zeggenschap krijgen. De achtergrond van het instemmingsrecht was om tegenspraak en weerwerk te leveren met als doel een bijdrage te leveren om hun corporaties op het goede spoor en rechte pad te houden. Arcade ziet niet in waarom dit anno 2020 van minder belang zou zijn dan in 2015.

Het feit dat corporaties voor fusies tussen dochterondernemingen en/of verbindingen, zelfs met dochters en verbindingen van andere corporaties, niet alleen geen instemming meer nodig hebben van hun huurdersorganisaties, maar ook geen goedkeuring van de minister, baart zorgen. Daarmee verwatert het aandeel in zo’n fusieonderneming en daarmee de zeggenschap die een corporatie nog kan uitoefenen.

Artikel 53 Woningwet ziet niet alleen op fusies maar ook op juridische splitsingen. De gevolgen voor het laten vervallen van het instemmingsrecht voor fusies heeft ook gevolgen voor het instemmingsrecht voor juridische splitsingen en voor de strikt juridische scheiding. Arcade constateert dat voor de strikt juridische scheiding het instemmingsrecht van huurdersorganisaties komt te vervallen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling omdat dit interfereert met het geschil dat zij heeft met de Aw over de hybride scheiding. Voor interne juridische splitsingen vervalt het instemmingsrecht eveneens door schakelbepalingen.

In de memorie van toelichting wordt over het vervallen van het instemmingsrecht zowel voor de juridische scheiding (artikelen 50A, 50B en 50C Woningwet) als de juridische splitsing (artikel 53 lid 6 (nu), lid 8 (nieuw) Woningwet) niets vermeld. Een nadere toelichting van de minister op dit punt, ook in relatie tot de door Arcade gewonnen rechtszaak, is op zijn plaats.

Het instemmingsrecht heeft zijn waarde bewezen in de  gevoerde rechtszaak. Hierdoor is boven tafel gekomen dat er een dochteronderneming is opgericht die zwaar gesubsidieerd is door de DAEB tak. Naar de mening van Arcade is in de dochter vastgoed ondergebracht tegen te lage waardering en is een interne lening opgevoerd tegen een rentevoet die nog niet de helft bedraagt van welke De Key zelf betaalt voor haar geborgde leningen.

De DAEB tak is graatmager achtergebleven en balanceert de komende jaren nog op het randje van levensvatbaar. Zowel de administratieve niet-DAEB tak als Lieven de Stad BV floreren en doen het aanmerkelijk beter dan is voorgespiegeld in de scheidingsvoorstellen. Behalve het terug betalen van de interne lening, is De Key niet voornemens om dividend uitkeringen te doen van Lieven de Stad BV aan Woonstichting De Key. De huurders betalen het gelag, enerzijds omdat er te weinig geld is voor onderhoud en verbetering, anderzijds doordat er geen ruimte is voor een algehele huurmatiging. Als het instemmingsrecht niet zou hebben bestaan, zou dit geruisloos zijn gepasseerd. Het is niet voor niets dat destijds de parlementaire enquêtecommissie heeft geadviseerd zoals zij heeft geadviseerd. Arcade pleit daarom voor behoud van het instemmingsrecht van huurdersorganisaties. Zowel op de juridische scheiding als op alle soorten fusies en juridische splitsingen.

Doorontwikkeling toezicht Aw en de weging van huurdersbelangen

De regering wil meer ruimte bieden voor risicogericht toezicht op basis van op principes ingerichte regelgeving. Gezien haar ervaring vreest Arcade dat de belangen van huurders als primair belanghebbenden in toenemende mate ondergeschikt zullen worden gemaakt aan de belangen van woningcorporaties. In een brief van 26 november 2019 schrijft de minister dat een inrichting op basis van principes vanzelfsprekend niet betekent dat de Aw toestemming kan geven om van de wet af te wijken. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 14 november 2014 toont het tegendeel aan. Namelijk dat de Aw namens de minister geen belemmering heeft gezien om af te wijken van de wet en om onrechtmatig te handelen. Er is creatief omgesprongen met de Woningwet.

Een verruiming van de weging van huurdersbelangen bij ingrijpende besluiten zou eerder op zijn plaatst zijn. Dat zou aan de orde kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van complexmatige verkoop aan een private partij. Of als er sprake is van overheveling van bezit naar dochterondernemingen. Dit zou ook niet mogelijk moeten zijn voordat de huurders die in die complexen wonen op de hoogte zijn gesteld. Ook moeten zij in de gelegenheid gesteld zijn om, al dan niet in gezamenlijkheid, minimaal een zienswijze in te dienen en voorwaarden kunnen stellen om hun belangen veilig te stellen.

Het zou niet uit moeten maken bij zulke ingrijpende besluiten of er al dan niet een bewonerscommissie actief is. Bewoners moeten zich in zo’n geval adhoc kunnen organiseren en daar ruim de tijd voor krijgen. De belangen van huurders betreffen bijvoorbeeld afspraken die in het verleden zijn gemaakt. Afspraken met betrekking tot het gebruik van het complex of over de toekomstige huurverhogingen. Die kunnen bij een private partij hoger uitvallen. Of afspraken over andere regelingen waarvoor huurders bij toegelaten instellingen wel in aanmerking komen en bij een private partij niet.

In geen geval zou de Aw ooit een goedkeuringsbesluit mogen nemen zolang niet is vastgesteld dat de toegelaten instelling de belanghebbende huurder(sorganisatie) op tijd, juist en volledig heeft geïnformeerd. En zo de huurder(sorganisatie) naar behoren in staat is geweest om zich erover uit te spreken.

Maatschappelijk Onroerend Goed en verhuur van ateliers aan natuurlijke personen

Arcade is verheugd dat corporaties opnieuw in ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten zoals bijvoorbeeld ateliers mogen investeren. Ook het feit dat deze verhuurd mogen worden aan natuurlijke personen, zien wij als een verbetering. Wel vraagt dit om een nadere duiding. Duiding over wat verstaan wordt onder op het maatschappelijk belang gerichte werkzaamheden zonder daarbij commerciële doelstellingen te hebben. Dit lijkt een oneigenlijke eis. Wordt aan een natuurlijk persoon verhuurd, dan zal  kwalificeert de belastingdienst zijn of haar inkomen altijd als ‘winst uit onderneming’. De natuurlijke persoon moet wel in staat worden gesteld om een inkomen te verwerven. Hij of zij moet in een zelfstandig bestaan kunnen voorzien.

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over de voorgenomen beleidsaanpassingen rond het thema “Basiskwaliteit reparatie en mutatie”.

Reparatie en mutatie ziet Arcade als het uithangbord en visitekaartje van de kwaliteit van de dienstverlening van De Key. We nemen dit onderwerp dan ook zeer serieus. Daarom heeft Arcade samen met huurders uit Zandvoort, Diemen en Amsterdam deelgenomen aan een workshop. Deze workshop is georganiseerd door De Key. Op basis daarvan is een voor-advies opgesteld. Daarna hebben is er nog grondig meegedacht over het definitieve advies.

  • In de uitwerking ontbreekt nog wel een belangrijke doelgroep, de huurder. De vertrekkende en toekomstige huurder moeten ook weten aan welke eisen en normen alles in de woning moet voldoen.
  • Omdat een externe partij een webtool ontwikkelt wil Arcade graag weten wat de organisatorische voorwaarden en afspraken zijn. Ook wil Arcade inzicht in de kosten van dit bureau op de begroting.
  • Er moet inderdaad beschreven worden hoe de reparatie bijdraagt aan de veiligheid, gezondheid en het comfort van de huurders. Deze zijn nog zeer algemeen. Arcade geeft daar dan ook een nadere concrete invulling aan in de bijlage.
  • Arcade wil nog wel weten hoe De Key omgaat met veranderende woonbehoeftes en gewoontes en of dit ook een uitgangspunt kan zijn.

Adviezen en vragen rond het proces van mutatie en reparatie

Betrek de nieuwe huurder en informeer deze over het mutatieproces.

Mutatie is bij uitstek de gelegenheid om achter gebreken in een woning te komen en preventief onderhoud te plegen. Daarover heeft de vertrekkende huurder veel informatie die goed te gebruiken is. Informatie over zaken die niet direct zichtbaar zijn: haperende elektra, ventilatie, reukjes, tocht, sleutelwerk etc. De aankomende huurder wil ook graag informatie en een woning van zo goed mogelijke kwaliteit.

  • voer altijd een voorinspectie en controle uit bij mutatie en doe die controle samen met de vertrekkende huurder.
  • neem met de vertrekkende huurder een vragenlijst door over de staat van de woning en vraag om adviezen ter verbetering/reparatie en of die misschien ook bij buren/anderen in het complex voorkomen: draagt bij aan signalering structurele problemen.
  • vraag de vertrekkende huurder naar ZAV-zaken en kijk samen wat behouden kan blijven als verbetering van de kwaliteit van de woning.
  • vraag de aankomende huurder naar wensen voor de woning en naar bereidheid tot aanvaarding ZAV voorzieningen van vertrekkende verhuurder.
  • zorg voor goede informatie bij de vertrekkende en aankomende huurder over reparatie/mutatie eisen, onderhoudscontract en prijzen, mogelijkheden voor ZAV, en de mogelijke kosten ervan bij opzeggen woning.

Stel Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) beleid op

Mutatie confronteert huurder en verhuurder met de vraag: wat te doen met zelf aangebrachte woningverbeteringen? Dit lijkt de laatste jaren verandert. Bij verhuizing wordt de vertrekkende huurder namelijk verrast met de mededeling alles weer in oude staat te herstellen.

Breng het beleid zelfstandig aangebrachte voorzieningen op orde. Doe dit tegelijk met invoering van een nieuw kwaliteitsreparatie-mutatiebeleid. Hef met helder beleid de willekeur op en voorkom verspilling. Vertrekkende en komende huurder hebben meestal het beste met een woning voor. Zij zijn bereid te investeren in kwaliteitsverbetering als ze de ruimte krijgen.

Beoordeel voorzieningen op veiligheid zolang er geen nieuw ZAV beleid is. Als de vertrekkende huurder kan verklaren of aantonen dat de voorziening door vakmensen of op basis van NEN -eisen is verbeterd en de staat ervan niet erg achteruit is gegaan, behoud dan de verbeteringen. Verder een aantal voorzetten voor dat nieuwe beleid:

  • vraag aan de nieuwe huurder of deze bezwaar heeft tegen het laten staan van de verbeteringen.
  • laat de vertrekkende verhuurder gegevens overdragen over de achtergelaten verbeteringen.
  • vraag de vertrekkende huurder naar goede foto’s van de voorzieningen.

Dossiers op orde en regel afstemming

Houd goed bij wat gerepareerd is of wordt en of er vaker klachten zijn geweest. Meldingen lijken vaak te verdwijnen tot verbazing maar vooral ongenoegen van de huurders. Er lijkt geen grip te zijn op reparaties. Arcade krijgt regelmatig meldingen van huurders over een extern bedrijf dat meermalen zonder succes is langs geweest en waarover bij het servicepunt van De Key niets bekend is. Regel de afstemming tussen partijen die bij reparatie betrokken zijn en zorg voor goede dossiers.

Houd rekening met woonduur en levensduur

Houdt bij reparatie en mutatie rekening met beide aspecten, woonduur en levensduur. Hoe langer iets in gebruik is, hoe groter de kans op schade.

  • maak een lijst van materialen en geef aan wanneer deze aan vervanging toe zijn en confronteer huurders vervolgens niet met de kosten van volledige vervanging.
  • vraag bij lange woonduur bij een reparatieaanvraag meteen door of kijk of de woning ook anders gecontroleerd zou moeten worden.

Bespreek veranderende woonbehoeftes en gewoontes bij de moderne huurder en bijzondere groepen

In grote steden als Amsterdam (en omstreken) is het inmiddels zo dat de diversiteit aan verschillende bewoners zo groot is dat geen enkele groep meer in de meerderheid is. Bij mutatie heeft De Key de kans na te gaan wat de wensen van bijzondere groepen zijn en wat daarvan te realiseren is. Ga na wat bijzondere groepen aan wooneisen of verlangens hebben. Kijk of dat te realiseren is.

Doe een  elektra keuring en een ventilatie keuring

Het advies om bij mutatie altijd een elektra keuring te doen is overgenomen. Daar willen we een ventilatiekeuring aan toevoegen. Veiligheid, gezondheid, hygiëne en comfort zijn de basiseisen waar dit advies bij aansluit. Er wordt veel geklaagd over ventilatie, luchtjes, gebrekkige luchtkwaliteit als gevolg van een niet (goed) functionerende ventilatie. In de bespreking van het voor-advies van Arcade wordt vermeld dat extra bediening van de mechanische ventilatie niet is overgenomen, omdat het niet overal toepasbaar is en te duur (90 euro).

  • Pas extra bediening toe of breng mechanische ventilatie aan bij woningen waar snelle schimmelvorming plaatsvindt.
  • Neem bij klachten over stank en slechte afvoer structurele maatregelen ter verbetering.

Controleer op warmteverlies

In de toelichting op het vooradvies van Arcade wordt een standaardcontrole bij mutatie op warmteverlies afgewezen. Er wordt doorverwezen naar maatregelen i.v.m. de energietransitie of groot onderhoud. Arcade vindt daarom dat de standaardcontrole op rubbers, roosters en goede luchtafsluiting van ramen zeer nauwkeurig moet zijn. Neem daarom in de vragenlijst voor de vertrekkende huurder ook een vraag over warmteverlies op. Daarop kan een extra controle op warmteverlies plaatsvinden. Dat biedt de mogelijkheid dit serieus te onderzoeken.

Daarnaast zijn de volgende adviezen toegevoegd:

  • Kijk standaard naar de brandwerendheid van deuren en loop het hang en sluitwerk na op eisen brandveiligheid.
  • Informeer over de termijn die voor verborgen gebreken geldt.
  • Informeer juist over het onderhoudscontract en mutatie conform het eerdere advies van Arcade
  • Betrek bewonerscommissies structureel bij verbetering van het dagelijks proces van reparatie en mutatieonderhoud.
  • Verbeter de telefonische bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de website

Advies over de omschakeling van koken op gas naar elektra

Arcade is blij met het voorstel om bij mutatie waar mogelijk meteen overschakelen op gasloos koken. Daarbij ook dat zittende huurders in staat worden gesteld om een aanvraag in te dienen en dat dit waar mogelijk wordt gerealiseerd. Dit voldoet aan een van de basiswensen van huurders rond de energietransitie.

We hebben er wel een aantal aanvullende vragen en adviezen bij:

  • De voorkeur van Arcade gaat nadrukkelijk uit naar inductie.
  • Neem extra maatregelen om elektrisch te koken mogelijk te maken. Leg een een nieuwe elektragroep aan die aan de eisen voldoet. Houdt dan rekening met de toekomstige ontwikkelingen richting all-elektrisch wonen. Daarvoor is 3-fasen 380 Volt van 40 Ampère nodig.
  • Als een complex aangepakt wordt voor groot onderhoud, voorbereid op de energietransitie en daar grootschalig elektrisch koken/inductie koken wordt geïnstalleerd, zijn kosten van de kookplaten voor De Key. Bied daarop huurders een pannenset aan. De Key kan dan met grootschalige inkoop grote kortingen bedingen. De extra kosten zijn marginaal op de totale projectkosten.
  • Organiseer een workshop elektrisch koken voor huurders bij grootschalige installatie van elektrische kookplaten. Besteed daar dan ook aandacht aan het goed onderhouden en schoonhouden van de kookplaat. Breng het thema veiligheid onder de aandacht. Als dit individueel gebeurt lijkt het verstandig om informatie over goed en slim gebruik van inductie mee te leveren of daarnaar te verwijzen.

Voor de zorgvuldigheid lijkt het ons goed dat De Key van de conclusies uit ons totale advies een nieuw beleidsvoornemen maakt. Daar wil Arcade nog een keer op reageren.

Amsterdamse huurders geven Woonstichting De Key en de minister van Infrastructuur en Waterstaat een gevoelige tik op de vingers met een gewonnen rechtszaak over een vastgoedscheiding uit 2016 waarbij de woningcorporatie onder andere 600 sociale huurwoningen en een onbekend aantal ateliers uit de maatschappelijk vastgoedportefeuille heeft overgeheveld naar een commerciële tak.

De rechtbank is van oordeel dat huurders instemmingsrecht hebben bij ingrijpende besluiten van woningcorporaties, zoals scheidingen en fusies, en dat De Key en de minister hen dit instemmingsrecht hebben onthouden.

Ook is de rechtbank van oordeel dat de wijze van scheiden in maatschappelijk en commercieel vastgoed door De Key – namens de minister goedgekeurd door de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties – niet voldoet niet aan de eisen van de wet en mist aan transparantie.

Het besluit van de Autoriteit Woningcorporaties is daarmee vernietigd. De minister moet de vastgoedscheiding van De Key opnieuw beoordelen.

De huurders zijn naar de rechter gestapt in een poging bewoners en woningzoekenden te vrijwaren van de versmalde invulling van de volkshuisvestelijke taak door Woonstichting De Key en diens harde zakelijke bedrijfsvoering. Sinds de statutenwijziging is die sterk gericht op lucratieve doelgroepen zoals starters en tijdelijke huurcontracten. De uitspraak van de rechter is een belangrijke overwinning voor het beschermen van de participatie en medezeggenschap van huurders, vindt Huurdersvereniging Arcade.

‘Bij De Key zijn stenen belangrijker dan mensen,’ luidt de conclusie van een onthutsend onderzoeksrapport naar de communicatie en dienstverlening van Woonstichting De Key.

Onderzoekster Judith van Male heeft in opdracht van Huurdersvereniging Arcade onderzoek gedaan. Daarbij heeft zij een steekhoudend aantal bewonerscommissies gevraagd naar hun ervaringen met De Key als maatschappelijk verhuurder. Haar onderzoek brengt naar voren dat De Key huurders onheus bejegent of zelfs het zwijgen oplegt. Daarnaast ook dat de daadwerkelijke dienstverlening veel te wensen overlaat.

Meer huurders die het niet meer pikken 

Het Arcadebestuur merkt dat de huurdersparticipatie toeneemt vanwege de onrust en onvrede over De Key als maatschappelijk verhuurder. ‘Meer mensen worden actief in een bewonerscommissie of starten er eentje op. Omdat ze klachten hebben over gebreken, achterstallig onderhoud, extra kosten, slechte communicatie en het niet thuis geven van contactpersonen. Een reorganisatie in dienstverlening van De Key (Wonen 2.0) zorgt bovendien voor veel onduidelijkheid en miscommunicatie. De huidige manier van werken van De Key tast wezenlijk de wettelijk geregelde inspraak van huurders aan,’ aldus het Arcadebestuur.

Afgeschreven meubilair

Onderzoekster Judith van Male beaamt dat veel zittende huurders zich behandeld voelen als afgeschreven meubilair dat De Key liever kwijt dan rijk is. Het Arcadebestuur vult aan: ‘Het is lastig aantoonbaar dat De Key willens en wetens haar zittende huurders in de kou laat staan. Het past wel in het beeld dat De Key zich qua bedrijfsvoering liever concentreert op starters en andere lucratieve doelgroepen. Arcade voert momenteel zelfs twee rechtszaken over de rechtmatigheid hiervan.’

Bij kennisneming van het onderzoeksrapport over de benedenmaatse service en dienstverlening heeft De Key woensdag 13 november jl. toegezegd de service en dienstverlening binnen zes maanden substantieel te verbeteren.

Huurders namen geen genoegen met inactieve verhuurder

De slaapkamerramen van de huurwoningen in de Kiekstraat op IJ-burg hadden vast glas en konden daarom niet worden opengezet. Dus tijdens de extreme warmte van de afgelopen zomers legden de bewoners het af. Zonder doortochten blijft een drukkende hitte van 30+ graden namelijk lang hangen. De bewoners smelten weg in hun eigen huis.

De bewoners hebben verhuurder De Key in de afgelopen 3 jaar vaak veelvuldig gevraagd iets doet aan deze situatie. De Key gaf daar geen gehoor aan, zelfs niet nadat met behulp van !Woon professioneel onderzoek was gedaan en het advies was gegeven om ramen te plaatsen die wél open kunnen.

Wat was het probleem?

De huurwoningen bevinden zich in een zogenaamd ‘gemengd complex’ met koopwoningen. In de koopwoningen (met precies dezelfde indeling aan dezelfde gevel) kunnen de slaapkamerramen wél open.

De huurders moesten het doen met een mechanisch ventilatiesysteem. Het blijkt dat deze vorm van ventileren niet voldoet bij extreme hitte. Dat is extra vervelend, omdat de zomermaanden door de snelle opwarming van de aarde steeds warmer worden.

Probleem na 3 jaar opgelost met hulp van !Woon en Arcade

De huurders vroegen deskundig advies aan experts van Stichting !WOON. Na bouwkundig onderzoek ter plekke en een juridische beoordeling kwamen de experts tot de conclusie dat De Key toch écht iets moet doen aan de onwenselijke hitteontwikkeling in de huurwoningen. De Key legde dat advies zonder argumentatie naast zich neer.

De huurders vroegen via !Woon ook ondersteuning aan Huurdersvereniging Arcade. In hun belang heeft het Arcadebestuur ongevraagd advies uitgebracht aan De Key, met het dringende verzoek om zo spoedig mogelijk te zorgen voor een gezonder leefklimaat in de huurwoningen in de Kiekstraat.

Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verantwoordelijkheid om deugdelijke huurwoningen te bieden waar mensen onder alle weersomstandigheden gezond, veilig en comfortabel kunnen leven. Of daar een VVE-bestuur zit of niet maakt niet. In geval van tropische hitte moeten bewoners fatsoenlijk hun woning kunnen luchten, bijvoorbeeld door ramen tegen elkaar open te zetten. Nieuwbouwhuizen mogen niet eens meer worden opgeleverd zonder ramen die open kunnen.

Anderhalf jaar na het ongevraagde advies en herhaaldelijk aandringen op actie bij De Key is in september eindelijk het probleem voor bewoners opgelost. Zij kunnen nu letterlijk beter ademen in huis. Arcade wenst de bewoners een gezond en plezierig leefklimaat toe.

Op 3 oktober vonden er twee bijzondere rechtszaken plaats die Huurdersvereniging Arcade namens alle huurders heeft aangespannen tegen besluiten van toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties over woningcorporatie De Key en diens commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV.

Beide zaken zijn van groot maatschappelijk belang. Zaak 1 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen uit 2016 om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen. Zaak 2 betreft het goedkeuringsbesluit van de minister van wonen over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed. Hierbij waren vertegenwoordigers van een aantal bewonerscommissies van De Key en Lieven de Stad BV aanwezig, naast huurders en belangenbehartigers. De uitspraak is naar verwachting op 14 november.

De koerswijziging van De Key

Zaak 1 over de goedkeuring om de koerswijziging van De Key in haar statuten vast te leggen

In 2016 kreeg De Key toestemming van de minister van Wonen voor het wijzigen van de statuten zonder rekening te houden met bezwaren van Arcade. In de statuten van De Key heeft is toen opgenomen dat de woonstichting zich in de bedrijfsvoering voortaan vooral richt op starters. Dat zijn mensen tot 28 jaar, vaak studenten, die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Deze bewoners hebben daarmee niet langer de zekerheid van een huurcontract voor onbepaalde tijd. Andere huurders bij een woningcorporatie hebben daar wél recht op. Ook voor zittende huurders heeft deze koerswijziging verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren.

Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet. De huurders vinden dat de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties nooit akkoord had mogen gaan met deze statutenwijziging. Woonstichting De Key is als ‘jongerenhuisvester’ de facto een categorale instelling geworden, wat wettelijk niet is toegestaan.

De vastgoedscheiding

Zaak 2 over de vastgoedscheiding van niet-commercieel (DAEB) vastgoed en commercieel (niet-DAEB) vastgoed

Begin 2018 heeft De Key haar vastgoed gescheiden in een niet-commerciële tak en een commerciële tak. De niet-commerciële tak bevat sociale huurwoningen. De commerciële dochteronderneming Lieven de Stad BV bevat duurdere vrijesectorwoningen en bedrijfsonroerend goed. En als marktpartij kan Lieven de Stad BV in grotere vrijheid opereren dan een woningcorporatie. Met de BV wil De Key woonconcepten ontwikkelen voor lucratieve doelgroepen.

Bij de vastgoedscheiding heeft De Key het beste vastgoedbezit en circa 600 sociale woningen overgeheveld van de woonstichting naar de commerciële BV. De huurders vinden dit een vorm van privatisering van de sociale huisvesting en een onwenselijke ontwikkeling. Ook wordt de niet-commerciële tak van De Key nog eens financieel gedupeerd door het weglekken van sociaal vermogen naar de commerciële tak. De 600 zittende sociale huurders zien zich bovendien plotseling geconfronteerd met een particuliere verhuurder die een winstoogmerk nastreeft. Hierdoor zijn hun voormalige rechten als huurder bij een woningcorporatie onvoldoende gewaarborgd. Dit betreft bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhogingen.

Voor deze vastgoedscheiding hebben de huurders bij monde van Huurdersvereniging Arcade nooit instemming verleend. Instemming van de huurders is een wettelijke verplichting. De Key heeft voor de vastgoedscheiding dus onrechtmatig toestemming gekregen van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties.

Arcade is bijgestaan door de advocaat Henri Sarolea. De minister is vertegenwoordigd door medewerkers van de Autoriteit Woningcorporaties. Van de zijde van Key was de bestuurder – algemeen directeur Leon Bobbe aanwezig. De Key wordt in deze procedure bijgestaan door twee AKD advocaten, Eelkje van de Kuilen en Stefan van de Sande.

Verslag bijeenkomst Complexplannen:  Huurders en bewonerscommissies in verwarring over Complexplannen en Wonen 2.0

Bij Arcade zijn de afgelopen maanden vanuit de achterban signalen binnengekomen dat er problemen zijn met de Wonen 2.0 (wonen 2.0) bij De Key en ook met de complexplannen. Via de mail maar ook bij de rondvraag op de laatste Algemene Ledenvergadering (ALV). Daarom lijkt het Arcade goed om een aparte bijeenkomst voor bewonerscommissies (BC’s) te houden over deze onderwerpen. Deze vindt plaats op vrijdagmiddag 28 juni in het buurtcentrum De Eester (www.buurtcooperatieohg.nl). De opkomst is groot (30 personen), ondanks dat het een werkdag is. Met deze bijeenkomst hoopt Arcade samen met de BC’s grip te krijgen op Wonen 2.0 en de complexplannen. Ter voorbereiding van deze bijeenkomst heeft Arcade een toelichting geschreven die naar alle BC’is toegestuurd.

Bestuurslid Harrie opent om 15 uur. En legt uit dat Arcade nog steeds in discussie is met De Key over Wonen 2.0. Arcade heeft in het begin slechts summiere informatie gekregen. De Key laat na om  de BC’s zorgvuldig te informeren. De Key lijkt te vinden  dat Arcade zowel de BC’s als de huurders maar verder moet inlichten. De Key verdomt dit zelf te doen. Arcade wil het werk van De Key niet doen, maar informeert de BC’s nu over wat Arcade denkt dat De Key wil. De Key blijft gewoon wettelijk verplicht om huurders en de BC’s degelijk en voldoende te informeren. Al met al geen positieve insteek van De Key! Daarnaast is Arcade van mening dat deze Wonen 2.0 dermate ingrijpende gevolgen heeft voor huurders (een verslechtering voor de BC’s om voor huurdersbe!angen op te komen) dat een adviesaanvraag noodzakelijk is. Dit weigert De Key.

Harrie legt uit dat de basis voor de Wonen 2.0 ligt bij het slecht functioneren van de gebiedsbeheerders. (een voor hen onmogelijke taak, als ze niet goed worden aangestuurd van boven in combinatie met eigen speelruimte als intermediair). Vanuit de zaal komt naar voren dat de gebiedsbeheerders vaak teveel een verlengstuk van de directie zijn geweest als gevolg van de sterke top-downstructuur die er heerst bij De Key. Terwijl een gebiedsbeheerder eigenlijk een intermediaire functie zou moeten zijn. Daarnaast kunnen gebiedsbeheerders teveel BC’s onder zich hebben gehad zodat zij onvoldoende aandacht kunnen besteden aan hun BC’s afzonderlijk. Het zou beter geweest zijn indien De Key samen met Arcade en de BC’s een eerst open discussie zou hebben gehouden over het verbeteren van het functioneren van in principe goedwillende gebiedsbeheerders.

Van vrijwel alle BC’s komt de klacht dat zij niet weten waar zij nu aan toe zijn. Bij een overleg krijgt men vaak te horen “daar ga ik niet over”, “dat is de taak voor mijn collega”, “een complexplan is alleen bedoeld voor leuke zaken”, etcetera. De BC’s krijgen de indruk dat zij continu van het kastje naar de muur, en omgekeerd, worden gestuurd. Dat zij met jan en alleman moeten gaan overleggen in de toekomst. Dat de BC’s zelf alles moeten gaan coördineren. Het voelt aan als een verdeel-en-heers-politiek. Vrijwel niemand ziet dit zitten. Daarnaast blijkt dat medewerkers van De Key, die nieuw zijn voor een BC, geen kennis hebben van de oude afspraken. Er heeft geen overdracht plaats gevonden. Ook blijkt dat een medewerker bij de ene BC de servicekosten doet en bij een ander het complexplan. Dit duidt op een interne chaos binnen De Key. Tegelijk zijn er een paar BC’s wel tevreden over de contacten met de gebiedsbeheerder, de overdracht kan dus wel.

Vanuit enkele BC’s komt het 55-pluslabel naar voren. Zij hebben het gevoel dat door het beleid van De Key aan dit label getoornd gaat worden. Zij zouden garanties willen hebben. Ook dreigt verkoop. Per woning of zelfs het hele complex. Dit verhoogt de onzekerheid. Harrie maakt na afloop hier een aparte afspraak over. Verder komt er een werkgroep BC’s in gemengde VVE’s. Een thema dat behoorlijk blijkt te leven tijdens de bijeenkomst.

Bij de discussie over het complexplan worden de richtlijnen van Arcade, zoals beschreven door Harrie, een prima uitgangspunt gevonden. Bij sommige BC’s zijn deze uitgangspunten in hun overleg door De Key ter zijde gelegd, niet geaccepteerd. Iedereen vindt dat een complexplan toch echt één ondeelbaar geheel is. BC’s moeten zich niet laten afschepen met “over dat onderwerp daar gaat mijn collega over” of “ik doe alleen de leuke zaken”. Op zo’n manier neemt De Key de discussie niet serieus. Dit is een probleem, door De Key geschapen en moet door De Key opgelost worden. Door enkele BC’s die al een gesprek hebben gehad wordt gemeld dat De Key zelf nog helemaal geen letter op papier heeft gezet voor een complexplan. Sterker nog, vanuit de reacties van de BC’s blijkt dat de medewerkers van De Key zelf geen eenduidig beeld hebben van wat een complexplan zou moeten inhouden.

Uit de onderlinge discussie van de BC’s komen diverse suggesties naar voren voor een overleg:

* BC’s  kunnen zelf een concept complexplan schrijven. Stuur altijd een cc aan Arcade. Indien er onvoldoende informatie is eerst informatie opvragen bij De Key of bij derden. Of dit expliciet vermelden in het eigen complexplan.

* Ga nooit zomaar in op een uitnodiging voor een gesprek. Ga eerst na of het zin heeft, waar het over gaat, of er voldoende achtergrondinformatie beschikbaar is. Nadere informatie altijd schriftelijk opvragen bij De Key. Eventueel ook elders opvragen of checken, bijvoorbeeld bij Arcade, WOON, Woonbond, etc.  Door te weinig informatie te verstrekken kan De Key het gesprek sturen en zo haar zin doordrijven.

* De BC’s kunnen bij elk gesprek zich laten vergezellen door een extern deskundige. Vanuit Arcade, WOON, etc.  Indien er een VVE is kunnen ook kopers gevraagd worden mee te gaan.

* Bereid je goed voor op een gesprek. Stel eerst onderling vast wat je wil bereiken. Wie speelt welke rol. Etc. Blijf scherp. De Key is een meester in het ontwijken en bagatelliseren. Wees bedacht op valkuilen.

* Zorg altijd zelf voor een notulist. Iemand die goed kan luisteren, goed ingevoerd is in de onderwerpen, die vrijgesteld is van de discussie, etc. Bij een van de BC’s is De Key zelf met een verslag gekomen, met fouten, omissies en verdraaiïngen. In zo’n geval altijd reageren. Anders wordt het voor waar aangenomen.

Daarnaast nog wat praktische tips:

* BC’s kunnen/moeten zich abonneren op e-mailservice “berichten over uw buurt” van de rijksoverheid voor vergunningaanvragen, bestemmingsplannen, etc. Dit kan via de site www.overheid.nl. Gewoon beperkt tot het eigen postcodegebied. Belangrijk bij bijvoorbeeld woningdelen. Maar ook voor andere zaken.

* Met betrekking tot geluidsoverlast(dat speelt bij woningdelen of slechte staat van de woningen), gaatDe Key uit van 10DB voor ondervloeren. Deze norm van TNO is vastgesteld voor betonvloeren van minimaal 5cm dik. En geldt niet voor houten vloeren. TNO heeft niet de beschikking over een proefopstelling met houten vloeren. Voor wonigen met deze houten vloeren is minimaal 12-15dB vereist. Overigens hanteren overlastdeskundigen de stelling dat tegen verkeerd woongedrag niet valt te isoleren. En daar wringt vaak de schoen.

Informatie over geluidsoverlast is te vinden op www.nsg.nl van de Nederlandse Stichting Geluidshinder. En op de site R.Muchall@geluidsconsult.nl van Rein Muchal, een specialist.

Tot slot. Het is een zeer nuttige bijeenkomst geweest. Met name het uitwisselen van ervaring en informatie. Veel BC’s  geven aan dit als een steuntje in de rug te voelen. Hetzelfde geldt voor Arcade. Na de zomer gaat Arcade in gesprek met de directeur wonen en de verantwoordelijke manager voor de complexplannen om meer duidelijkheid te verkrijgen. Daarna volgt uiteraard weer een bijeenkomst met de BC’s.

Cok Oostveen, Harrie Houtbeckers