Samen met twee andere dames vormde Wil Zondag uit Amsterdam-Noord jarenlang ‘Bewonerscommissie De Witte Balkons.’ Anderen moeten nu het stokje overnemen. Wil Zondag vertelt hoe huurders en kopers de afgelopen jaren samen werkten aan een fijn complex.

Aan elkaar wennen

‘In het begin moesten huurders en kopers aan elkaar wennen. Samenwerking was niet vanzelfsprekend. Toen er in 2002 werd gerenoveerd kwam er al snel een Vereniging van Eigenaren (VvE). Lieven de Key zette de appartementen in de verkoop en de eerste kopers arriveerden. Sommige huurders kochten hun appartement. Het ging dus niet altijd om nieuwe bewoners. In het begin werd het merendeel nog verhuurd. Inmiddels is het merendeel verkocht.’

Hetzelfde belang

‘Mede dankzij de toenmalige nieuwe voorzitter van het bestuur van de VvE werd besloten dat ik als afgevaardigde van de bewonerscommissie bij de bestuursvergaderingen van de VvE aanwezig zou zijn. Hier werd aanvankelijk onderscheid gemaakt tussen huurders en kopers. Maar al snel werd er alleen nog maar gesproken over “bewoners”. Wij hebben immers hetzelfde belang. Iedereen wil in een goed complex wonen. Daarom moeten we samenwerken en open staan voor elkaar.’

Gehoord worden

‘Ik ging elke 6 weken naar de bestuursvergaderingen van de VvE, die werden op roulatiebasis gehouden bij één van ons thuis. Daarnaast bezocht ik twee keer per jaar de Algemene Ledenvergadering, uiteraard zonder stemrecht. De desbetreffende contactpersoon van Lieven de Key was ook bij VvE vergaderingen aanwezig. Het was belangrijk dat de stem van de huurders gehoord zou worden tijdens VvE vergaderingen. Daarom vergaderden we voorafgaand aan de VvE vergaderingen, met onze contactpersoon van Lieven de Key. We bespraken wat de corporatie namens de huurders in ons complex kon inbrengen. Als bewonerscommissie ben je een spreekbuis voor alle huurders in het complex.’

Nieuwsbrief voor huurders

‘Van de VvE vergaderingen werden notulen gemaakt. Op basis van de notulen maakte ik een nieuwsbrief waarin tevens de voor huurders relevante onderwerpen stonden. Denk bijvoorbeeld aan de energietransitie, onderhoud en rookmelders. Als de nieuwsbrief klaar was, ging het concept naar de contactpersoon van Lieven de Key, die, na de brief gelezen te hebben, voor verzending naar de huurders zorgde. Woonden er in het pand ook huurders van Lieven de Stad, dan ontvingen die uiteraard ook een nieuwsbrief.’

Samen voor bewoners zorgen

‘Samen met het VvE bestuur zorgt de bewonerscommissie voor de bewoners, ieder op zijn eigen vlak. En dus moet er onderling een goed contact zijn.’

Welkomstbrief voor nieuwe bewoners

‘Er is een welkomstbrief voor nieuwe bewoners. Dat zijn in ons complex meestal kopers. De welkomstbrief wordt persoonlijk uitgereikt door een lid van het bestuur van de VvE. Komen er in een complex nog wel nieuwe huurders, dan wordt de welkomstbrief aan een nieuwe huurder uitgereikt door een lid van de bewonerscommissie. Dit is daarmee tevens een mooi moment om kennis te maken en de bewoner te wijzen op de huisregels. Ook voor de nieuwe bewoner is het fijn, men weet bij wie men bijvoorbeeld met vragen moet zijn.’

Altijd alert blijven en doorvragen

‘Wat ik nog kwijt wil is dat je als lid van de bewonerscommissie altijd alert moet zijn en moet doorvragen. Leg je oor te luisteren tijdens vergaderingen met de VvE. Sommige onderwerpen lijken een zaak van kopers maar als je doorvraagt blijken ze ook op huurders betrekking te hebben. Ga daar dan achteraan. Ons onderzoekswerk heeft bijvoorbeeld in het verleden geld opgeleverd voor de huurders. Dat was erg fijn.’

Na de zoveelste liftstoring hebben huurders van een complex op IJburg, er begin 2021 schoon genoeg van. En helemaal omdat kopers in hetzelfde complex een eigen lift hebben die het wél doet en waar huurders geen gebruik van mogen maken. Mounira, Anissa en Rafayla besluiten in actie te komen en richten ‘Bewonerscommissie Blok 52’ op. Rafayla vertelt hoe alles in zijn werk is gegaan om de ‘horrorlift’ te laten repareren.

Handtekeningen verzamelen

‘Op 2 februari 2021 was er een enorme sneeuwstorm. Onze liften kampten met de zoveelste storing en stonden wekenlang stil. Na anderhalve week ging Anissa langs de deuren om handtekeningen te verzamelen. Ze belde ook bij mij aan. We besloten samen actie te gaan voeren. Mounira sloot zich ook bij ons aan.’

Gebrekenbrief opstellen

‘We besloten een gebrekenbrief op te stellen. Daarin eisten we dat de liften gemaakt werden en dat ook andere gebreken werden aangepakt. We hebben bij het opstellen van de gebrekenbrief veel aan Stichting !Woon gehad. !Woon geeft informatie en advies over huren, kopen, energie, organisatie en participatie. Ik werk zelf bij !Woon als bewonersconsulent. Op 20 februari 2021 stuurden we de gebrekenbrief naar Lieven de Key. Het is belangrijk om schriftelijk te communiceren met je verhuurder. Dan sta je sterker als je er samen niet uitkomt.’

Media benaderen

‘Het duurde lang voordat Lieven de Key serieus op onze gebrekenbrief reageerde en met ons in gesprek ging. Al snel werd de oorzaak bij de sneeuwstorm gelegd. Die zou waterschade hebben aangericht en daarom waren de liften kapot, werd er gezegd. Er moesten onderdelen worden besteld en daarna zouden de liften gerepareerd worden. Alhoewel de liften inderdaad gerepareerd werden, waren goedwerkende liften van korte duur. Er was wekelijks een liftstoring. Bewoners die in een rolstoel zaten konden hun huis niet uit. Ook voor mensen met kinderwagens was het een groot probleem. We waren het zat dat er storingen waren. Daarom besloten we de media te benaderen. AT5 plaatste op 12 maart een stuk op hun website.’

Een bewonerscommissie oprichten

‘Na het artikel van AT5 verandert de houding van Lieven de Key. Opeens wilde de corporatie wél serieus praten over oplossingen. Om bewoners te informeren na onze overleggen met Lieven de Key, maakten we een bewoners-app aan. We riepen bewoners op om samen een bewonerscommissie op te richten. Er kwamen helaas weinig reacties. We hebben wel het mandaat van de bewoners om hen te vertegenwoordigen. Als commissie hebben we een aparte groeps-app. Daarin overleggen we regelmatig. Het is belangrijk dat ook andere huurders gebreken melden. Sommige bewoners doen dat en zetten ons bij een mail aan Lieven de Key in de cc. Hoe meer er gemeld wordt, hoe sterker we staan.’

Naar de rechter

‘Terug naar de overleggen met Lieven de Key die helaas weinig opbrengen. Want hoewel we met Lieven de Key in gesprek zijn, gaan de liftstoringen in de eerste helft van 2021 gewoon door. In maart 2021 zakt de lift diverse keren naar beneden. In mei 2021 stort de lift met een kind van de vijfde naar de eerste etage. In diezelfde maand zit een volwassen bewoner met een kind urenlang vast in de lift. De brandweer bevrijdt uiteindelijk de bewoners. Een maand later moet de brandweer opnieuw in actie komen. Nu zit een jongen van tien jaar vast in de lift. Voor ons zijn deze situaties reden genoeg om naar de rechter te stappen. De gesprekken met Lieven de Key leveren te weinig op.’

Emil Blauw Fonds

‘We hebben geld nodig om naar de rechter te kunnen en een advocaat te krijgen. Gelukkig beschikt !Woon over een budget om huurders bij te staan in een juridische procedure. Hiervoor is er het Emil Blauw Fonds. De gemeente levert hier een financiële bijdrage aan. We doen een beroep op het fonds. In juli eisen we met een dagvaarding dat Lieven de Key de liften herstelt. Op 9 augustus is er een rechtszaak. Op 18 augustus eist de rechter dat Lieven de Key de liften binnen 30 dagen herstelt.’

Echte onderhoud start pas in december

‘Na de rechtszaak duurt het lang voordat de corporatie aan de slag gaat. Ook omdat de corporatie naar eigen zeggen nog in overleg moet met de Vereniging van Eigenaren (VvE). In het complex hebben kopers een eigen lift waar huurders geen gebruik van kunnen maken. Dat maakt het extra pijnlijk dat de liften voor huurders maar niet aangepakt worden. Lieven de Key besluit een ander bedrijf te zoeken die de liften moet herstellen. Dat bedrijf is niet gemakkelijk te vinden. Pas in november gaat er een firma aan de slag. Het echte onderhoud start half december.’

Naar de huurcommissie

‘Omdat je bij de rechter geen huurkorting kunt afdwingen, stappen we in de zomer van 2021 met vier bewoners naar de huurcommissie. Deze commissie bemiddelt bij conflicten tussen huurders en verhuurders. We willen vanwege de onderhoudsproblemen huurkorting afdwingen. Volgens de zogenaamde Overlegwet die het contact tussen huurders en verhuurders regelt, moet de corporatie onderhoudsklachten binnen zes weken na melding verhelpen. Uiteindelijk beslist de commissie dat wij huurkorting krijgen. Die korting begint in de periode dat de gebrekenbrief is gestuurd en is dus met terugwerkende kracht.’

Steun van Arcade

‘Arie Lenoir is onze contactpersoon bij het Arcadebestuur. Arcade financierde een liftexpert waardoor er een onafhankelijk bouwrapport kon komen. We zijn erg blij met de steun van Arcade. Het bouwrapport hebben we naar de rechtbank gestuurd. Het rapport helpt ons om sterker te staan in het hoger beroep dat Lieven de Key heeft aangetekend. Ik hoop dat alle onderhoudsproblemen worden aangepakt. Dan kunnen we straks weer fijn en veilig wonen.’

Huurdersvereniging Arcade Jaarverslag 2021

Elk jaar maken we een jaarverslag waarin we zo goed mogelijk inzicht geven in de uitgevoerde activiteiten en werkzaamheden van het afgelopen jaar. Het jaar 2021 was een jaar waarin door corona wederom veel anders liep dan verwacht.

De werkomgeving bleek blijvend van waarde, waardoor de ledenvergaderingen doorgang konden vinden. Helaas meer online dan fysiek. Kijkend naar de relatie onderling was 2021 ook een jaar van ups en downs. Medio 2021 raakte het bestuur in een ingewikkelde situatie waardoor de vereniging stuurloos dreigde te raken. Dit is door adequaat handelen van het merendeel van de bestuursleden, gesteund door de aspirant bestuursleden, voorkomen. Dit heeft enorm veel inzet gevraagd, maar een zeer hecht en goed samenwerkend bestuur opgeleverd dat er alles aan gelegen is om de vereniging in de toekomst te behoeden voor een dergelijke dreiging.

Ook kwamen dit jaar weer de nodige adviesaanvragen langs waarop Arcade heeft geadviseerd en gereageerd. Naast alle correspondentie die nodig bleek omdat de relatie met Lieven de Key onverminderd veel aandacht blijft vragen.

In het tweede uitvoeringsjaar van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is een eerste Monitor van de samenwerkingsafspraken besproken en is samen met een werkgroep van ervaringsdeskundigen gewerkt aan de evaluatie jongerencontracten. Het rapport zal in 2022 openbaar worden gemaakt en zijn vervolg krijgen. Arcade is hier nauw bij betrokken.

In 2021 heeft Arcade zich aangesloten bij LOShuurders een informeel samenwerkingsverband van huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen.

Het jaar is afgesloten met de presentatie van het werkplan van Arcade voor het jaar 2022. Hierin geeft Arcade vorm aan het doel om de belangen van de huurders van Lieven de Key en van Lieven de Stad ook in 2022 zo goed mogelijk te behartigen.

Mocht u interesse hebben in het gehele jaarverslag 2021 dan kunt u dat per mail bij ons opvragen via info@hvarcade.nl.

Op 1 mei werd de Richter Roegholtprijs uitgereikt aan BC Bickerseiland, binnen Arcade een zeer actieve en gezellige bewonerscommissie.

Deze prijs is in 2005 ingesteld door het afdelingsbestuur van PvdA Amsterdam voor ‘personen of organisaties die een belangrijke bijdrage leveren aan de sociale samenhang van de stad Amsterdam’. Met het geldbedrag van € 500,- gaan de winnaars hun burendag opleuken.

Hartelijke felicitaties van het Arcadebestuur!

Iedere huurder betaalt servicekosten. Servicekosten zijn alle kosten die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst bovenop de huurprijs aan huurders in rekening brengt.

Bij servicekosten gaat het om leveringen en diensten in een complex. Voorbeelden van levering en diensten zijn de collectieve verlichting in de gemeenschappelijke ruimte, de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte, het tuinonderhoud (als er een binnentuin aanwezig is) of kosten voor verwarming via een collectieve ketel.

Als er een bewonerscommissie aanwezig is in het complex, heeft deze inzage in de afrekening van de servicekosten voordat deze naar de huurders gaat. De afrekening servicekosten bevat een overzicht waaruit blijkt of de werkelijke kosten hoger of lager zijn dat wat door de huurder maandelijks als voorschot is betaald.

Alleen werkelijk gemaakte kosten mogen in rekening worden gebracht

De Woonbond – de stem van hurend Nederland – legt op haar website uit hoe je de servicekosten kunt checken. Het is bijvoorbeeld belangrijk om te controleren of de afrekening klopt en of alleen werkelijk gemaakte kosten in rekening worden gebracht. Doe dat samen met de buren of vraag je bewonerscommissie of Arcade om hulp.
Zie voor meer informatie: https://www.woonbond.nl/nieuws/check-je-servicekosten

Lieven de Key heeft het een en ander over servicekosten op papier gezet. Hierin staat wat de huurder kan verwachten als het om servicekosten gaat. Zie voor meer informatie onderstaande bijlage:

Werkinstructie servicekosten

Arcade heeft 2 februari 2022 het voorgenomen besluit huurverhoging 2022 en op 16 februari 2022 de aangepaste versie van het voorgenomen besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten in lijn te zijn met het beleid van de rijksoverheid. Er is aangegeven dat deze grenzen ten tijde van het opstellen nog niet precies bekend waren. Deze zullen in het definitieve huurverhogingsvoorstel worden geactualiseerd. Wij vragen dit in de reactie op dit advies te bevestigen. We gaan ervan uit dat Lieven de Key de formulering in het huurverhogingsvoorstel aanpast aan de genoemde bedragen en grenzen in circulaire van de minister. Met name de formuleringen in 1.1.4 en 1.2.2 in Bijlage 1 en de formuleringen in 1.1.2 en 1.2.2 in Bijlage 2.

Woonlastenakkoord

De afspraak met de gemeente mag dan zijn komen te vervallen, voor veel huurders zijn er nog steeds betalingsproblemen. De coronacrisis is minder heftig geworden maar werkt nog steeds door in de mogelijkheden voor veel huurders om voldoende inkomen te genereren. Dit zal nog geruime tijd invloed hebben op de inkomenssituatie van veel huurders.

Daarbij komt de stijging van de woonlasten door de veel hogere energierekeningen vanaf half 2021 en de verhoging van de gemeentebelastingen in 2021 en 2022. Tel daar de, in 2021 ingezette en in 2022 te verwachten, daling van koopkracht nog bij op.

Naar aanleiding van deze ontwikkelingen komt er een herziening van de NIBUD berekening over de gewenste verhouding tussen woonlasten en inkomen. Arcade wil deze ontwikkelingen en de herziene NIBUD berekening betrekken in de komende aanpassingen van het huurbeleid.

Wij vragen Lieven de Key ook om de genoemde ontwikkelingen mee te nemen in de beoordeling van de voorgenomen huurverhoging per 1 juli, en doen daar in de volgende punten concrete voorstellen voor.

Betaalbaarheid

Lieven de Key voert aan dat de jaarlijkse huurverhogingen nodig zijn voor onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Arcade ziet dat belang maar weet anderzijds ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is.

Ook krijgen corporaties korting op de verhuurderheffing die vanaf dit jaar wordt afgebouwd. Arcade is van mening dat er daardoor ruimte ontstaat om, naast te investeren in het woningbezit van Lieven de Key, ook de betaalbaarheid van de huren te verbeteren. Met het oog op de stijgende woonlasten voor huurders is dit het juiste moment om daar op in te zetten.

Passendheid huren

De betaalbaarheid van de huren staat onder druk, om deze betaalbaarheid te kunnen waarborgen zijn er voor de sociale huren, maar ook voor de zogenoemde middenhuur, passendheidsgrenzen vastgesteld. Wij zijn van mening dat deze grenzen ook in deze huurverhogingsronde het uitgangspunt dienen te zijn voor de voorstellen die gedaan worden.

In uw voorstel lezen wij dat door de huurverhogingen, de huren deels boven de passendheidsgrenzen uitstijgen. Uit de beantwoording van onze vraag om dit te verduidelijken blijkt dat het hier om huurders gaat die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is. Deze huurders gaan met het voorstel netto meer huur betalen, terwijl dit de huurders betreft met de meest kwetsbare financiële situatie. Zij hebben geen invloed op het gegeven dat de passendheidsgrenzen (nog) niet zijn aangepast en hebben geen zekerheid óf en wanneer dat wel gaat gebeuren. Zij krijgen hiervoor echter wel de rekening gepresenteerd door Lieven de Key.

Wij vragen Lieven de Key dan ook om deze huurders geen huurverhoging in rekening te brengen en de financiële gevolgen voor Lieven de Key van het niet aanpassen van de grens neer te leggen waar deze hoort; bij de minister en de rijksoverheid.

Advies en voorstel 1: Ons concrete voorstel en advies aan Lieven de Key is om de huurverhoging voor deze groep huurders aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast, zoals uw verwachting is, kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.

Geen huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie heeft dit een veel groter effect. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen meer, maar door de hogere energieprijzen worden ze financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen om ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten.

Advies en voorstel 2: Concreet stelt Arcade voor om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.

Advies en voorstel 3: Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passenheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen dienen gecompenseerd te worden door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.

Het bovengenoemde draagt bij aan verbetering van de betaalbaarheid voor huurders en motiveert Lieven de Key om voor deze woningen snel een verbeteringsplan te maken voor verduurzaming.

Onze adviezen 2 en 3 zijn in lijn met het voorstel van de Woonbond aan de ministers Schouten en De Jonge van 15 maart jl. De Woonbond schrijft: “Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels (D, E, F en G). Dit beschermt huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen tegen huurstijgingen in een woning met hoge energielasten en zorgt voor een prikkel aan verhuurders om de woning te verduurzamen.”

Rol van de huurtoeslag

Lieven de Key gaat er vanuit dat huurtoeslag een vangnet is voor de lage inkomens bij het jaarlijks verhogen van haar huren. Ten eerste vindt Arcade het niet kies dat voor het verhogen van huren het argument wordt genoemd dat huurders grotendeels door verhoging van de huurtoeslag worden gecompenseerd. Dit wekt de indruk dat huurverhogingen niet worden gematigd omdat de overheid dat extra bedrag wel bij zal passen. Daar komt bij dat niet alle huurders met een smalle beurs in aanmerking komen voor huurtoeslag en is het besteedbaar inkomen (door de huurverhogingen) met name voor deze groep de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald.

Ten tweede wordt er gewerkt aan een nieuw huurtoeslagsysteem dat in 2025 in werking moet gaan.

De eerste voorstellen gaan in de richting van hogere drempels voor huurtoeslag en minder toeslag voor de huren boven de 600 euro. Arcade is van mening dat Lieven de Key met deze ontwikkelingen vanaf nu rekening dient te houden in haar huurbeleid.

Huurverhoging voor middenhuur, vrije sector

De voorgestelde huurverhoging van 3.3.% voor alle vrije sectorhuurwoningen houdt geen rekening met de scheiding tussen middenhuur, tot Euro 1068,86, en de vrije sector met een huur boven die grens.

Wij vragen Lieven de Key om in haar voorstellen voortaan de middenhuren als een aparte categorie op te nemen en te omschrijven in het huurverhogingsvoorstel.

Middenhuren worden, voor zover ons bekend, door Lieven de Key bij aanvang afgesteld op de bovengrens van 1068,86. Door huurverhogingen van 1% boven inflatie zou de huur voor de huurders boven de grens van middenhuur uitkomen. Arcade wil dat de midddenhuren niet uitstijgen boven deze grens en dat de huurverhoging afgetopt blijven worden op 1068,86. Dit sluit aan op onze eerdere argumentatie wat betreft passendheid van huren in relatie tot inkomens.

Advies en voorstel 4: Primair adviseert Arcade Lieven de Key de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.

Advies en voorstel 5: Secundair adviseren wij Lieven de Key de huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uitkomen af te toppen op deze grens.

Transparantie

Arcade wijst op veranderingen in het systeem van woningwaardering (WWS). Waarschijnlijk gaan deze veranderingen voor of per 1 juli 2022 in, waardoor WOZ-waarde nog maximaal voor 33% mag meetellen in het totaal aantal punten. Gevolg is dat voor een groot aantal woningen het aantal punten fors omlaag zal gaan en onder, op óf dichter bij de liberalisatiegrens zal komen te liggen. Arcade acht het van belang voor alle huurders dat zij geïnformeerd worden over de nieuwe puntenwaardering volgens het WWS, zodat zij weten hoe het puntenaantal zich verhoudt tot de maximale huur voor hun woning.

Advies en voorstel 6: Arcade is van mening dat bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief afgetopt moet worden op de toekomstige bovengrens van de woningwaardering.

Communicatie

Advies en voorstel 7: Arcade geeft het advies om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.

Advies en voorstel 8: Ook adviseren we de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.

Advies en voorstel 9: Lieven de Key hanteert een coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen. Arcade wil daar aandacht voor in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.

Advies en voorstel 10: Trouwe huurders zijn niet allemaal digitaal vaardig. Om die reden dient alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant opgenomen te worden en niet enkel naar de website van Lieven de Key verwezen te worden. De informatie op de website dient in lijn te zijn met die in de brief en huurverhogingskrant.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

De huurverhoging voor huurders die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.
Om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.
Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passendheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen, te compenseren door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.
Om de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.
Om huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uit komen af te toppen op deze grens.
Om bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief af te toppen op de bovengrens van de nieuwe woningwaardering.
Om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.
Om de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.
Om de coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen ook mee te nemen in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.
Om alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant op te nemen en niet enkel naar de website van Lieven de Key te verwijzen.

Door storm Eunice waaide op 18 februari jl. van twee blokken op Riekerhaven het dak eraf. Voor de huurders – een mix van studenten en statushouders – was de maat vol. Ze gingen in huurstaking. Het dakmetaal had hen bijna geraakt. ‘We ervaren een fundamenteel gevoel van onveiligheid.’

We spreken Nina en Bambi, twee betrokken bewoners, over hun actie. ‘Zonder een huurstaking is er weinig druk om zaken aan te pakken,’ stellen ze. ‘Vanwege de wooncrisis nemen mensen met weinig genoegen. We hebben de indruk dat Lieven de Key dit weet en daardoor weinig druk voelt om problemen echt op te lossen. Huurders die ontevreden zijn over hun woonsituatie kunnen toch nergens anders heen. Een huurstaking is hét instrument om wél actie af te dwingen. Daarmee raken we Lieven de Key direct in de portemonnee,’ aldus Bambi en Nina. Ze hopen door de huurstaking op een gelijkwaardige manier in gesprek te gaan met elkaar en zo de problemen op te lossen.

Wat hopen jullie met de huurstaking te bereiken?

Nina: ‘Ten eerste willen we dat alle mankementen worden hersteld. Ook het achterstallig onderhoud. We willen ten tweede dat de veiligheid in en rondom het complex wordt aangepakt. Zo moet een onafhankelijke instantie de dakconstructie beoordelen. Er moet een onafhankelijk bouwrapport komen. Ook moet de Lieven de Key beter op noodsituaties zoals brand en lekkages reageren en de straatintimidatie aanpakken.’

Bambi: ‘Straatintimidatie pak je níet aan door meer politie en camerabewaking in te zetten. Wél door mensen te informeren over ongewenst gedrag. Zo is het niet oké om iemand na te roepen. Verder moeten hulpverleners in gesprek met slachtoffers van straatintimidatie.’

Jullie willen verder dat Lieven de Key het zelfbeheer anders organiseert, begrepen we?

Nina: ’Inderdaad. Lieven de Key moet meer verantwoordelijkheid nemen. De corporatie heeft zich te veel op afstand geplaatst. Sommige bewoners doen het zelfbeheer van het Startblok en krijgen daarvoor huurkorting. Het zelfbeheer is een aanspreekpunt voor bewoners. Grote onderhoudsproblemen kan het zelfbeheer echter niet oplossen. Daarom worden die al jaren doorgegeven aan Lieven de Key. Die lost de problemen echter niet op. Dat leidt tot veel woede en frustratie bij de bewoners die dat afreageren op het zelfbeheer.’

Er was ongetwijfeld veel woede en paniek toen een deel van het dak eraf gevlogen was.

Nina: ‘Inderdaad. Het Parool suggereerde dat Lieven de Key erg behulpzaam was. Ik heb de krant boze mails gestuurd waarin ik dit corrigeerde. De evacuatie kwam op onze schouders terecht. Sommige bewoners moesten door de storm elders onderdak vinden. Lieven de Key had een nummer geopend maar toen ik dat belde konden ze niets doen. Ook zaterdag konden we niet naar huis. Er stroomde overal water doorheen en de elektriciteit was afgesloten. Dit keer was er wél een hotel geregeld. Ik denk dat het geholpen heeft dat ik Helmie Bijleveld, bestuursvoorzitter van Arcade, die zaterdag belde. Zij heeft wellicht druk uitgeoefend.’

Bambi: ‘Er is veel opgebouwde woede en frustratie over de wijze waarop er de afgelopen jaren met onderhoudsproblemen is omgegaan. Mail blijft vaak onbeantwoord en kapotte keukenkastjes worden niet gerepareerd. Er wordt niet verteld waarom reparatieverzoeken langer op zich laten wachten. Toen een deel van het dak eraf vloog kwamen die woede en frustratie er allemaal uit. Er was onvrede over de communicatie. Zo was het onduidelijk of mensen in hun woning konden blijven. Als Lieven de Key beter gaat communiceren, zal er vanuit de huurders ook meer begrip komen.’

Toen iedereen naar huis kon was er natuurlijk weinig vertrouwen in de veiligheid van het complex. Welke organisaties namen jullie in de arm voor de huurstaking?

Nina: ‘Dat waren onder andere de ASVA Studentenunie en de Bond Precaire Woonvormen (BPW). De BPW is een beweging die met (flex)huurders voor recht op wonen en de stad strijdt. We hebben verder bewonersbijeenkomsten georganiseerd en een groepsapp aangemaakt. Daarnaast schreven we persberichten en delen we alles op Instagram. De Democratische Socialisten stelden vragen in de gemeenteraad. We zijn ook andere partijen gaan benaderen. We hebben bijvoorbeeld contact met BIJ1 die waarschijnlijk ook vragen in de gemeenteraad gaat stellen. Ook hebben we contact met een huurrechtadvocaat en stichting !WOON. Zij vertellen wat er bij een huurstaking komt kijken. Het is goed om een advocaat in te schakelen en juridische bijstand te regelen.’

Hoe betrekken jullie alle bewoners bij jullie actie?

Nina: ‘We zijn heel fanatiek op elke deur een flyer gaan plakken. Ook hebben we banners opgehangen. Tientallen huurders zijn nu in huurstaking gegaan. Huurders die dat niet hebben gedaan, ondersteunen ons met flyeren of tekenen petities.’

Bambi: ‘Elke bewonersvergadering kondigen we via zo veel mogelijk kanalen aan. Via mail, Instagram en de groepsapp nodigen we iedereen uit om mee te praten. De meeste vergaderingen vinden in onze gemeenschappelijke ruimte plaats. Door de drukte lukt het niet altijd om op een positieve manier actie te voeren. Laatst hebben we hier tijdens een borrel wel de tijd voor genomen. Toen hebben we samen protestbordjes gemaakt.’

Hoe verloopt het overleg met Lieven de Key?

Nina: ‘Het valt op dat er mooie beloftes maar geen harde toezeggingen worden gedaan. Of er wordt beweerd dat het dak gemaakt is terwijl er nog veel achterstallig onderhoud is dat óók aangepakt moet worden. Daarom hebben we voor het kantoor van Lieven de Key gedemonstreerd. Tegelijkertijd vond op ons complex een overleg met de corporatie plaats. We willen transparant zijn en delen alles op Instagram.’

Bambi: ‘Tijdens een overleg vertelde Lieven de Key dat ze contact heeft opgenomen met de gemeente. Huurders met een bijstandsuitkering worden gedwongen hun huurstaking te beëindigen. Doen ze dat niet dan wordt hun uitkering gekort. Bewoners die hun huurstaking voortzetten, kunnen zo in de problemen komen. Ze houden te weinig geld over om hun huur opzij te zetten en die te betalen als ze de huurstaking beëindigen. Lieven de Key brengt hiermee zichzelf dus ook in de problemen. We willen politieke partijen en de media inschakelen om te zorgen dat deze praktijk stopt. Huurders met een bijstandsuitkering korten als zij in huurstaking gaan, is niet oké.’

Jullie vinden dus dat er voor Lieven de Key nog werk aan de winkel is.

Bambi: ‘Inderdaad. We hebben een fijne community en bewoners zorgen goed voor elkaar. Ik vraag me echter wel af of zaken waar wij elkaar als bewoners mee helpen, niet de verantwoordelijkheid van de corporatie zijn. Dat wij bijvoorbeeld slaapplekken moesten regelen voor bewoners, klopt natuurlijk niet helemaal. En voor het avondeten van getroffen bewoners had ook gewoon gezorgd moeten worden toen er uiteindelijk toch een hotel geregeld was. Niet iedereen kan een afhaalmaaltijd betalen. Een aantal bewoners van ons complex hebben toen voor de getroffen bewoners gekookt terwijl dit uiteindelijk niet hun taak is natuurlijk.’

Dus Lieven de Key is niet altijd transparant als ze met jullie communiceren?

Nina: ‘Dat klopt. Er is veel wantrouwen bij bewoners en door openheid van zaken te geven zou dat weggenomen kunnen worden. Na de storm zou uit de veiligheidscontrole zijn gebleken dat we op een gegeven moment weer naar huis konden. Lieven de Key wil deze documentatie echter niet delen. Dat voedt het wantrouwen.’

Bambi: ‘Zoals bekend willen we dat de straatintimidatie wordt aangepakt. We hoorden onlangs dat Lieven de Key hierover in gesprek was met de gemeente. Als dit eerder was gecommuniceerd was er meer begrip geweest. Maar zolang we niets horen voelen we ons nogal vergeten.’

Bambi aan het woord tijdens de protestbijeenkomst bij het hoofdkantoor van Lieven de Key.

Op de communicatie van Lieven de Key is dus wel wat aan te merken. Hebben jullie het gevoel dat jullie huurstaking inmiddels wel wat oplevert?

Nina: ‘Deels. In één van de gangen was een stuk vloer aan het wegrotten. We vroegen hier meer dan een jaar aandacht voor. Nadat we in huurstaking zijn gegaan is de vloer aangepakt. In die zin heeft onze staking wat opgeleverd. Tegelijk zijn we er nog lang niet natuurlijk.’

Bambi: ‘Het feit dat we dankzij die huurstaking überhaupt in gesprek zijn vind ik best wel winst, ook al worden er weinig toezeggingen gedaan. We kunnen nu direct met medewerkers van Lieven de Key spreken. Voorheen ging dat via het zelfbeheer.’

Arcade staat vierkant achter jullie huurstaking. Hoe verloopt de samenwerking?

Nina: ‘Harrie Houtbeckers en Helmie Bijleveld zijn bij overleggen aanwezig geweest en adviseerden om contact met de huurcommissie te zoeken. De huurcommissie doet aan voorlichting, onderzoek en bemiddeling bij conflicten tussen huurder en verhuurder. Arcade heeft onze situatie ook in hun eigen overleg met de bestuurders aangekaart. Ze vindt dat Lieven de Key niet tegen de media moet zeggen dat ze het onderhoud onder controle heeft. In het overleg met de huurders is immers erkend dat er verbeteringen mogelijk zijn. Ik hoop dat die verbeteringen er komen en dat het straks weer prettig wonen is.’

Bambi: ‘Ik ben superblij met de steun van Arcade. Arcade is er bij het komende gesprek ook weer bij en functioneert als een soort mediator. Dit is prettig omdat de spanning tussen Lieven de Key en de huurders hier best op kan lopen. Ik heb het idee dat Arcade serieuzer wordt genomen dan de huurders hier op het complex. Nu maar hopen dat we samen voor verbetering kunnen zorgen.’

Nieuw-West is een ruim opgezet, vredig stadsdeel, met mooie brede straten en veel oud groen. En juist daarom laten projectontwikkelaars, huisjesmelkers en zelfs de gemeente er hun oog op vallen: hier valt geld te verdienen aan rijkere huurders. Maar dan moeten de huidige huurders wel eerst weg. Dat pikken de huidige huurders dus niet.

Overloopbeleid

In de jaren zeventig waren er plannen voor grootschalige sloop en nieuwbouw voor de oude stadswijken rond het centrum. Het gevolg was dat veel bewoners na afloop niet konden terugkeren. Daarvoor hadden de stadsplanners het zogenaamde ‘overloopbeleid’ bedacht. Nieuwbouwwijken verrezen in Purmerend, Hoorn, Lelystad, Almere en nog een paar plaatsen. Voor de bewoners kwam dit over als een vorm van deportatie. Bovendien zouden oude, goed functionerende sociale structuren afgebroken, kapot gemaakt worden.

Hevig verzet

Het verzet was hevig. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de stadsvernieuwing van de jaren ’80. Leidraad hierbij is geweest het rapport ‘Bouwen voor de Buurt’, met aandacht voor meer kleinschalige projecten die voor bewoners overzichtelijker zijn. Meer nadruk op renovatie waar het kan. Minder sloop en afgestemd op de nieuwbouw, zodat woningen korter dichtgetimmerd staan. Meer overleg met bewoners. Kortom echt bouwen voor de buurt. Maar ook en vooral het vastleggen van het recht op terugkeer.

Het moet te behappen zijn voor bewoners

Dit heeft destijds positief uitgewerkt. Sociale structuren zijn grotendeels in stand gebleven. Uiteraard niet star, want dat is een utopie. Een stad verandert tenslotte voortdurend. Maar het moet altijd te behappen blijven voor de bewoners.

Een nieuw ‘masterplan’

Nu zijn er (opnieuw) plannen voor vernieuwing van Nieuw-West. Een ‘masterplan’ van de gemeente, het stadsdeel en de corporaties is onlangs afgerond. In dit plan is sprake van redelijk veel sloop en nieuwbouw. Omdat er daarbij te veel duurdere en jongerenwoningen worden teruggebouwd kan niet iedereen terugkeren.

Onzekere toekomst

Voor de huidige bewoners voelt dit als een onzekere toekomst en een vorm van verdringing, gentrificatie: ‘Jullie moeten eruit en rijken komen erin’. Ook nu weer dreigen sociale structuren kapot te gaan. Het verzet tegen dit beleid is op dit moment groeiende. Zo hebben bewoners van de Piet Mondriaanstraat en de Johan Grievestraat op 15 oktober 2021 een protestmars gehouden tegen de plannen van Lieven De Key. Daar heeft de algemeen directeur, Karin Verdooren, toegezegd opnieuw in gesprek te willen gaan. Dit heeft geleid tot nieuwe onderhandelingen met als resultaat een akkoord met de bewoners.

Aanbieden woonmanifest

Op 20 januari 2022 werd dit vervolgd met het aanbieden van het Woonmanifest van de actiegroep ‘Nieuw-West in verzet’ in gebouw Ru Paré, als reactie op en bijdrage aan het masterplan.

Verdringing door gentrificatie

Op 12 maart 2022 werd weer een demonstratie gehouden. Deze was pal voor de gemeenteraadsverkiezingen. Daarmee hoopte de actiegroep de politiek wakker te schudden.

Parallellen met de jaren ’70-’80 dringen zich op. Overloop is vergelijkbaar met verdringing en gentrificatie. Sociale structuren dreigen kapot te gaan.

Mohamed Sadiki van Bewonerscommissie Johan Piet aan het woord.

Recht op terugkeer

Er zou ook nu een ander, meer op mensen gericht beleid nodig zijn, zoals destijds met ‘Bouwen voor de Buurt’. Kleinschalige plannen en projecten opgesteld samen met en voor de huidige bewoners. Maar vooral zal het recht op terugkeer gewaarborgd moeten blijven en een hoge prioriteit moeten krijgen. De makke van masterplannen is dat door de grootschaligheid de bewoners worden vergeten of over het hoofd worden gezien.

Kijk voor meer informatie op www.nieuwwestinverzet.org of ga naar de Facebookpagina ‘Nieuw-West in verzet’. Hier is ook het Woonmanifest terug te vinden.

Tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade op 28 maart, wordt Arie Lenoir voorgedragen als bestuurslid. Hij wil penningmeester worden en is strijdbaar. ‘Ik vind dat je in verweer mag komen tegen een oneerlijke wereld.’ Daphne Paris ontmoet Arie Lenoir op het kantoor van Arcade. Samen met medebestuurslid en fotograaf Paul te Stroete.

Even voorstellen

‘Ik heb een vrouw, drie dochters en drie kleinkinderen. Verder heb ik meer dan 30 jaar een eigen drukkerij gehad. Ik woon nu elf jaar in de Schinkelbuurt, in Amsterdam-Zuid. Het is er heerlijk wonen. Ik wil graag één bestuursperiode van 3 jaar volmaken. Daarna wil ik naar het oosten van het land verhuizen. Mijn vrouw Hester woont daar dus ik ben er regelmatig te vinden.’

In verweer tegen een oneerlijke wereld

‘Op een gegeven moment realiseerde ik me dat Arcade belangrijk voor mij kan zijn als ik gedonder krijg met de woningbouwvereniging. Ik ben toen lid geworden en hoorde dat Arcade bestuursleden zocht. Na een halfjaar besloot ik te solliciteren. Ik vind dat je in verweer mag komen tegen een oneerlijke wereld. De problematiek rondom volkshuisvesting laat zien dat de verzorgingsstaat is uitgehold. Volkshuisvesting zou voor woonzekerheid moeten zorgen voor mensen met de laagste inkomens. Dat heeft de politiek verzuimd.’

Voor goed financieel inzicht

‘Als penningmeester wil ik voor goed financieel inzicht zorgen. Voor een penningmeester is het zaak dat hij het verhaal achter elke post kent. Vervolgens kan er bekeken worden hoe het beschikbare geld het best besteed kan worden. Dat is voor de missie van Arcade – strijden voor meer goede en betaalbare huurwoningen – heel belangrijk.’

Ontmoetingsplek maken voor huurders

‘Van het hoofdkwartier van Arcade wil ik een ontmoetingsplek maken voor alle huurders. Bewonerscommissies kunnen er vergaderen en kunstenaars een expositie inrichten. Onder onze leden bevinden zich een aantal kunstenaars die zich bij Arcade kunnen presenteren.’

Huurmaximalisatie is in strijd met de sociale huisvesting

‘Het bedrijfsplan van Lieven de Key botst met het uitgangspunt van sociale huisvesting. De corporatie streeft naar huurmaximalisatie. Dit is strijdig met betaalbaar wonen en woonzekerheid. Ik verbaas me erover dat het sociale gezicht bij Lieven de Key ontbreekt. Het gaat meer over geld dan over volkshuisvesting.’

Duizenden mensen dakloos

‘De afgelopen 30 jaar heeft de politiek veel schade aangericht aan de onderkant van de samenleving. Investeerders kregen alle ruimte om huizen op te kopen maar hierdoor is verzuimd om mensen die niet in het systeem passen een opvang te bieden. Het is een schande dat duizenden mensen dakloos zijn. De basis van een gelukkig leven is dat je je geen zorgen hoeft te maken over basisbehoeftes zoals wonen. De politiek wordt nu wakker omdat ook mensen met een middeninkomen geen huis meer vinden. De woonproblematiek is niet langer een ver-van-hun-bed-show.’

Mensen zijn gebaat bij woonzekerheid

‘Lieven de Key stelt dat veel mensen niet zoeken naar woonzekerheid. Daarmee verdedigen ze hun beleid om hoofdzakelijk met tijdelijke vijfjarencontracten te werken. Mensen zijn echter wél gebaat bij woonzekerheid. Laatst spraken we een huurster met een jongerencontract die binnen 14 dagen haar huis uit moest. Ze had geen idee waar ze naar toe moest en ze ging dus terug naar haar ouders. Iedereen met een tijdelijk huurcontract is op termijn een woningzoekende. Of daar nou een tweejarig of een vijfjarig huurcontract aan vooraf gaat. De onzekerheid is net zo erg.’

Verkoop van sociale huurwoningen

‘In ons complex worden vrijkomende sociale huurwoningen verkocht. Dat geldt ook voor het bedrijfsonroerend goed. Zo is de fietsenstalling gekocht door een investeerder die vervolgens een zevenvoud aan huur vroeg. Er wordt geprobeerd dit aan te vechten bij de rechter. De kans bestaat dat van de grote stalling verdiepingen worden gemaakt die bij de bovenliggende parterrewoningen worden gevoegd. Hierdoor kunnen de woningen met flinke winst verkocht worden. Ik vind het heel zorgelijk dat dit alleen om geld lijkt te gaan.’

Bewonerscommissies belangrijk voor Arcade

‘Ik ben bezig met het oprichten van een bewonerscommissie. Daarvoor heb ik Tim Jansen van het Programmateam VvE en Complexen van Lieven de Key op de koffie gevraagd. Hij heeft me een lijst met woningen gegeven. Nu moet ik bewoners vragen om samen een commissie op te richten. Bewonerscommissies zijn belangrijk voor Arcade. Zij dragen de vereniging.’

Empathische bestuurders maar slechte dienstverlening

‘Als we met de huidige directie van Lieven de Key praten lijken het heel redelijke mensen. Ik heb mijn hoop gevestigd op Karin Verdooren, de directeur van Lieven de Key. We hebben redelijke gesprekken en proberen er samen uit te komen. In de praktijk is de dienstverlening van Lieven de Key echter slecht. Dat botst met het beeld dat ik van de bestuurders heb.’

Samen de vereniging sterker maken

‘Dat het vaak misgaat bij Lieven de Key, blijkt uit de zaak waarbij in een complex op IJburg een afgekeurde lift in gebruik bleef. Inmiddels is via de rechter afgedwongen dat de lift wordt hersteld. Ik begrijp niet dat Lieven de Key het tot een rechtszaak heeft laten komen. Als er calamiteiten zijn, heb je juist de kans je van je goede kant te laten zien door met een oplossing te komen. De bewoners willen de liftkeuring nu door een onafhankelijke instantie laten uitvoeren. Het is goed dat wij hen als Arcade kunnen ondersteunen. Samen maken wij de vereniging sterker.’

De gemeente Diemen heeft energiecoaches opgeleid. De coaches zijn medebewoners die u helpen om inzicht te krijgen in uw energierekening en -verbruik. Daarnaast laten ze u zien hoe u de dingen in huis nét even anders kan doen met kleine maatregelen, zodat u gemakkelijk minder energie kan verbruiken. U kijkt samen met de coach naar waar voor u de besparing te behalen is. De energiecoaches bereiken gemiddeld een besparing van €250 per jaar!

In Diemen zijn de coaches nog niet zo lang actief en ze hebben al ruim 40 huishoudens geholpen. Maak uw afspraak op www.bespaarafspraak.nl/diemen.

Wil Zondag: samen werken aan een fijn complex