Advies Huurverhoging 2019

Arcade heeft 6 februari 2019 een huurverhogingsvoorstel van De Key en Lieven de Stad BV ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Betaalbaarheid is een belangrijke pijler

De Key moet de gemiddelde huurverhoging moet beperken tot de inflatie

Vanwege de grote opgaven waar De Key voor staat en de hoge bijdragen aan verhuurderheffing en belastingen, zegt De Key dat er geen ruimte is om Arcade tegemoet te komen in haar advies om de huurverhoging voor 2019 te matigen. De Key stelt dat zij genoodzaakt is vast te houden aan het huidige huurbeleid.

Deze stellingname wordt niet onderbouwd door cijfers en is niet te controleren. Hiervoor heeft Arcade informatie nodig, zoals de prospectieve informatie (dPi) van De Key. Deze heeft Arcade niet ontvangen.

Tijdens het Regulier overleg van februari is de visie op de financiële ruimte bij De Key gedeeld met Arcade. Arcade heeft de juistheid of onjuistheid van deze informatie niet kunnen vaststellen en zich niet kunnen voorbereiden en/of deskundigheid kunnen inhuren om een en ander te duiden. Ook is er is tijdens het betoog allen iets over de ratio’s van de Daeb tak gedeeld, de administratieve niet-Daeb tak en Lieven de Stad BV zijn buiten beeld gebleven.

De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar Integrale Oordeelsbrief 2017-2018 van 27 juni 2018 geoordeeld dat de financiële positie van De Key aanmerkelijk is verbeterd: “De vermogens- en liquiditeitsratio’s voor zowel de Daeb als voor niet-Daeb tak zijn inmiddels ruim boven de normen zoals door het Aw en het WSW gehanteerd”.

Arcade is van oordeel dat waar De Key de voorgestelde huurverhoging als noodzakelijk presenteert zij dit niet onderbouwt. Verder vindt Arcade dat de huurverhoging wordt ingegeven door de keuzes en het beleid van De Key zelf. Volgens de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van 2018 is er namelijk wel ruimte voor huurmatiging bij De Key.

De Key moet de oproep van minister Ollongren, de Woonbond en Aedes om het sociaal huurakkoord volgen

Arcade voelt zich gesteund door de circulaire van de minister waarin zij de corporaties oproept om dit jaar al uitvoering te geven aan het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de woonbond. Zij roep de corporaties op om vooruitlopend op de wetswijziging beleid te voeren die de betaalbaarheid verbetert en de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatieniveau. De Woonbond en Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties waar De Key lid van is, hebben dezelfde oproep gedaan. Volgens het huurakkoord kan tot 1 procent boven de maximale huurverhoging worden toegestaan op voorwaarde dat het gemotiveerd wordt. Daar komt bij dat na afweging van belangen hierover gezamenlijke afspraken worden gemaakt met de huurdersorganisatie en zo nodig de gemeente en dat die afspraken worden vastgelegd.

Arcade vindt dat De Key de noodzaak van een hogere gemiddelde huurverhoging dan inflatievolgend onvoldoende heeft gemotiveerd en de oproep van de minister niet opvolgt.

Voorstel verdeling van de huurverhoging voor gereguleerde contracten

Arcade heeft geen bezwaar tegen een huurverhoging van 1.6% voor tijdelijke huurcontracten In Amsterdam en Diemen. Arcade kiest binnen de haar gestelde grenzen voor de tweede aftoppingsgrens om zodoende voor meer huurders de huurverhoging te beperken in Amsterdam en Diemen. Arcade vindt dat De Key de huurverhoging voor alle Zandvoortse huurders (zowel de sociale als vrije sector huurders) moet beperken tot inflatie.

Aanpassingen voor 2019 op het huurbeleid

De huurverhoging moet worden afgetopt op de huurliberalisatiegrens

De techniek van de verhuurderheffing brengt met zich mee dat De Key een financieel voordeel kan behalen door huren door de liberalisatiegrens te laten schieten. Het gevolg is dat De Key de huurders die dit treft in financiële problemen kan brengen. Deze huurders moeten zelf in actie komen om de gevolgen ongedaan te krijgen. Er kunnen huurders tussen zitten die daar om welke reden dan ook niet toe in staat zijn.

De Key is niet op de hoogte van de financiële positie van haar huurders en of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Arcade vindt dat de privacy van huurders gewaarborgd moet worden en wil haar huurders daarin beschermen.

Huurders van alle vrije sector huurwoningen (Amsterdam, Diemen en Zandvoort) moeten een inflatievolgende huurverhoging van 1.6% krijgen

Sinds de Daeb/niet-Daeb vastgoedscheiding zijn de vrije sectorhuurwoningen ondergebracht in de administratieve niet-Daeb tak van de Toegelaten Instelling dan wel Lieven de Stad bv. Verleden jaar waren de ratio’s van beide niet-Daeb takken prima op orde en de vooruitzichten uitstekend. Bovendien mag verondersteld worden dat ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten, de huren marktconform waren. De Key heeft al jaren het beleid dat de huren in de vrije sector meelopen met het hoogste percentage in de sociale sector. Dit is voor veel huurders uiteindelijk niet meer op te brengen met als gevolg dat zij hun huizen uitgedreven worden. Een betaalbaar alternatief zal voor vele vrije sector huurders niet voorhanden zijn.

De Key moet geen gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging

Arcade is geen voorstander van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Voor deze groep huurders zijn nauwelijks tot geen alternatieven beschikbaar, dus wordt het doel voorbij geschoten. Er wordt te weinig rekening gehouden met terugval van inkomen waardoor huurders op enig moment in de knel kunnen komen.

Reactie op de bijlage

Beperk de huurverhoging van huurders van onzelfstandige woningen tot inflatie

Beperk de huurverhoging van huurders met collectieve contracten voor woningen of kamer tot inflatie

Arcade ziet geen reden om huurders met collectieve contracten anders te behandelen dan andere huurders van De Key. In potentie worden deze huurders uit hun woningen gedreven als zij jaarlijks de maximum toegestane huurverhoging krijgen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling.

Aanvullende adviezen

Zie af van een huurverhoging voor complexen waar significant achterstallig onderhoud is geconstateerd totdat dit is verholpen

Arcade constateert dat bij achterstallig onderhoud sprake is van gebrekkige dienstverlening waardoor het woongenot van de huurders wordt aangetast. De Key zou de hand in eigen boezem moeten steken en dientengevolge huurverhogingen voor de huurders die het aangaat, achterwege moeten laten. Zo’n huurbevriezing zou een stimulans voor De Key moeten zijn om met voorrang bij deze complexen het achterstallig onderhoud weg te werken en liefst tegelijkertijd verbeteringen aan te brengen.

In de ‘Integrale oordeelbrief 2017-2018 van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw)’ wordt geconstateerd dat “de investeringen in woningverbetering soms achterblijven en voor wat betreft de verduurzaming nog relatief bescheiden zijn”. Arcade voelt zich hierdoor gesteund in haar standpunt inzake achterstallig onderhoud.

Beperk de gemiddelde huurverhoging tot inflatie

Arcade heeft in het verleden meerdere malen aandacht gevraagd voor huurders die financieel in de knel zijn gekomen of dreigen te komen door jarenlange huurverhogingen. Het matigen van de jaarlijkse huurverhoging beschermt huurders het beste tegen betaalbaarheidsproblemen. Corporaties gebruiken de huurverhoging als instrument om doorstroming in de woningvoorraad te bevorderen. Huurders hebben in deze overspannen woningmarkt namelijk weinig alternatieven om te verhuizen.

Maak een bijsluiter en stuurt die mee met het huurverhogingsvoorstel

Arcade is van mening dat bij de aankondiging van de huurverhoging De Key een bijsluiter over het gevoerde huurverhogingsbeleid moet meesturen. De huurder kan dan controleren of de huurverhoging al dan niet terecht is. Daarin zou ook aangegeven moeten worden onder welke omstandigheden en op welke manier huurders zich kunnen wenden tot De Key als zij problemen ondervinden ten aanzien van de betaalbaarheid van hun woning. De Key zou ook de regels over het Amsterdamse woonlastenakkoord mee kunnen sturen.

Arcade heeft over de bijsluiter in de twee voorgaande jaren geadviseerd om informatie over mogelijke knelpunten bij betaalbaarheid op te nemen. Dat advies is toen niet opgevolgd.

Stel op korte termijn en in overleg met Arcade een geschillenregeling op voor geschillen die het gevolg zijn van de uitvoering van het huurbeleid

Huurders kunnen bij geschillen inzake de huurverhoging alleen terecht bij de Huurcommissie indien het de wettelijke kaders betreft. Voor mogelijke geschillen inzake de huurverhoging die te maken hebben met het interne huurbeleid van De Key kunnen de huurders nergens terecht. In het verleden hebben huurders van de Buyskade, Van Noordtkade en Valkhof zich gewend tot Arcade met klachten over onterechte huurverhoging. Daarop heeft Arcade de directie verzocht om deze onterechte huurverhogingen terug te draaien. Dit is ongemotiveerd afgewezen door De Key. Daarom dringt Arcade nu sterk aan om op korte termijn een geschillenregeling in te stellen die uitgevoerd wordt door een onafhankelijke geschillencommissie.

Lieven de Stad beperk de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatie

De Key heeft in het kader van de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad de toezegging gedaan dat Lieven de Stad hetzelfde beleid, met inbegrip van het huurbeleid, voor huurders gaat voeren als bij Woonstichting De Key. Arcade is van mening dat huurders van Lieven de Stad geen nadeel mogen ondervinden van het feit dat hun verhuurder niet langer een Toegelaten Instelling is maar een op winst gerichte commerciële onderneming. De directeur van Lieven de Stad, de heer Ilsink is het met deze stellingname eens, zo heeft hij ons tijdens een gesprek verleden jaar bevestigd.

Arcade zal dit advies daarom integraal doorsturen naar Lieven de Stad als reactie op het huurverhogingsvoorstel van Lieven de Stad.

Conclusie en verzoek

Arcade doet een dringend beroep op De Key en Lieven de Stad om de huurverhoging voor 2019 te matigen tot gemiddeld inflatievolgend en alle adviezen op te volgen. Arcade vindt dat De Key onvoldoende gemotiveerd heeft waarom de gemiddelde huurverhoging inflatievolgend + 1 procent zou moeten zijn. De financiële onderbouwing ontbreekt en Arcade is niet in staat gesteld om met behulp van recente dPi informatie zelf tot een oordeel te komen.

Adviezen