Categorie: Huurverhoging

Het is 7 september 2023 als bewonerscommissie Batco ontdekt dat een sociale woning in hun complex wordt aangeboden in de vrije sector. De bewonerscommissie weet dat dit in hun buurt niet kan volgens de afspraken die Arcade met Lieven de Key en de gemeente heeft gemaakt. De bewonerscommissie tekent bezwaar aan bij Lieven de Key. Die besluit vervolgens om de sociale woning te behouden.

 

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt. Ook wel samenwerkingsafspraken genoemd. Huurderskoepels, waaronder Arcade, corporaties, zoals Lieven de Key en de gemeente spreken daarin dan af hoe er de komende vier jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam.

De woning in het complex Batco op het Realeneiland (Westelijke Eilanden) ligt in het Centrum. Centrum West om precies te zijn, waar geen sociale woningen verkocht mogen worden. Dit omdat het aandeel sociale huur in die buurt onder de afgesproken ondergrens is gezakt. Waar er wel of niet verkocht mag worden staat in de Prestatieafspraken.

Een woning overhevelen naar de vrije sector onttrekt de woning uit de sociale voorraad
Een sociale woning overhevelen naar de vrije sector, zoals in de casus van complex Batco dreigt, onttrekt de woning uit de sociale voorraad. Dit botst met de samenwerkingsafspraken om de voorraad sociale huurwoningen op peil te houden. Er is er een groot tekort aan betaalbare woningen en het is dus belangrijk om in verzet te komen.

Edwin, lid van bewonerscommissie Batco, vertelt er meer over.

Hoe kwamen jullie er achter dat de woning werd aangeboden in de vrije sector?
Edwin: ‘Op 7 september vertelde een buurvrouw in onze commissie-app dat de woning op Funda stond voor 2.250,- euro per maand. Wij waren verontwaardigd. We zitten in een wooncrisis met enorme wachtlijsten waarbij elk verlies van een sociale en dus betaalbare woning, er één te veel is. Bovendien heeft de woning een oppervlak van ruim 70 vierkante meter waaraan een Amsterdams gezin met een laag inkomen veel behoefte heeft.’

Hoe kwamen jullie in actie?
Edwin: ‘Er was haast geboden. Zodra er een huurovereenkomst voor de dure woning getekend was, was er namelijk geen grond om die te ontbinden. Verder moesten we als bewonerscommissie bezwaar aantekenen omdat je als officieel overlegorgaan sterker staat dan als bewoner. We namen contact op met Gerharda, een voormalig bestuurslid van Arcade. Zij wees ons erop dat het overhevelen van de woning naar de vrije sector botst met de Prestatieafspraken om de sociale voorraad op peil te houden. Dat moest dus de boodschap van onze brief worden die we op 15 september stuurden. Die brief mailden we naar diverse medewerkers van Lieven de Key waaronder de directeur Wonen en onze programmamedewerker complexregie. Verder zetten we bestuurszaken van de gemeente, Arcade en onszelf in de cc.’

Hoe reageerde Lieven de Key op de brief?
Edwin: ‘Op 26 september kregen we een brief terug. Daarin stond het volgende: “Inmiddels is duidelijk wat de afspraken zijn inzake het verhuurbeleid in uw wooncomplex. Vooruitlopend op deze informatie kan ik alvast melden dat de woning (…) binnen de sociale huur zal worden aangeboden en niet meer beschikbaar is voor de vrije sector verhuur.”’

En nu?
Edwin: ‘De woning wordt nu nog als opslagplaats gebruikt omdat er een renovatie gaande is. Lieven de Key weet dat wij in de gaten houden wat er met de woning gaat gebeuren. De commissie was oprecht verbaasd dat het zo makkelijk ging en dat hier geen verdere actie voor nodig was.’

Wat wil je andere bewonerscommissies nog meegeven?
Edwin: ‘Dat het belangrijk is om iedereen alert te maken. Wij sluiten niet uit dat Lieven de Key weer iets onderneemt waar wij tegen in actie moeten komen. Daarom is het belangrijk om mensen in nieuwsbrieven te informeren. Hierdoor gaan mensen opletten en voorkomen we dat er dingen gebeuren die niet volgens de afspraken zijn. Ga daarnaast als bewonerscommissie in gesprek over het verhuurbeleid in jouw complex. Zijn er plannen om de woning bij vertrek van de sociale huurder te liberaliseren of te verkopen? Check wat er voor jouw gebied op dat vlak is afgesproken in de samenwerkingsafspraken. Want Lieven de Key moet zich aan die afspraken houden.’

Kan dat zomaar?
Edwin: ‘Je hebt als bewonerscommissie recht op informatie en je hebt het recht (maar niet de plicht) om als bewonerscommissie advies te geven als het verhuurbeleid van je complex wijzigt. Dit staat in de landelijke Overlegwet. Volgens de Overlegwet heb je als huurder het recht om te worden betrokken bij plannen en besluiten van de verhuurder.’

Waarom is dit belangrijk?
Edwin: ‘Een geliberaliseerde woning hoeft niet meer terug naar de sociale huur en die ben je dus eigenlijk al kwijt. Daarom is het belangrijk om juist hier extra alert op te zijn.’

Arcade heeft 25 januari 2023 het voorgenomen besluit huurverhoging 2023 besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Het kader en doelstellingen van de huuraanpassing 2023

De huursom is het totaal van alle huur inkomsten van de corporatie. Wat Lieven de Key jaarlijks maximaal aan huurverhoging aan alle huurders mag vragen is een percentage van die huursom. Dat is in 2023 2,6%. Lieven de Key wil dat volledig benutten. Arcade vindt dat dat geen doel op zich zou moeten zijn, maar een grens. Het gevolg is namelijk dat veel huurders een huurverhoging krijgen van 3,1%. Ook die met een inkomen onder de grens voor sociale huur.

We missen een onderbouwing van de noodzaak om die geboden ruimte volledig te benutten, anders dan de standaardmotivatie dat het nodig is voor goed onderhoud en beheer. Arcade ziet het belang dat huurinkomsten nodig zijn. Arcade weet ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is. Daar komt de afschaffing van de verhuurdersheffing vanaf dit jaar nog bij.

Lieven de Key zou naast investeren in haar woningbezit ook voor huurders de betaalbaarheid van de huren kunnen verbeteren. De woonlasten zijn enorm gestegen. Met name door de stijgende energielasten in het afgelopen jaar en de aantasting van de koopkracht door de inflatie. Dit het juiste moment om de huurders tegemoet te komen.

Arcade is daarom van mening dat een maximale huurverhoging van 2,6% een veel redelijker uitgangspunt is.

Het voorgenomen besluit voor 2023

Inkomensafhankelijke huuraanpassing

Arcade vindt dat ook aan de bestedingsruimte van de hoge en middeninkomens grenzen zitten. Hier zouden verschillende aftoppingsgrenzen van de middenhuur, passend bij de inkomens kunnen helpen. Arcade mist een visie van Lieven de Key op de ontwikkeling van de inkomensafhankelijke huurverhoging op de lange termijn en wanneer de huren door deze verhogingen een grens hebben bereikt.

Passende inkomens in de gereguleerde sector

Arcade vindt dat als voor huurders met een passend inkomen door de huurverhoging van 2,3% de huur boven de 808,06 komt, Lieven de Key het percentage moet verlagen tot de liberalisatiegrens wordt bereikt.

Onzelfstandige eenheden

Arcade is het niet eens met het generieke percentage huurverhoging van 3,1 % voor alle onzelfstandige eenheden. Lieven de Key geeft aan dat dit toegestaan is vanuit het rijksbeleid voor de huurverhoging. Arcade vindt dat dit voornemen geen recht doet aan de samenstelling en inkomenspositie van veel huurders. Vaak zijn dit werkende jongeren of studenten met een relatief laag inkomen. Een maximale huurverhoging van 2,6% is niet meer dan redelijk.

Arcade vindt dat ook huurders van een onzelfstandige woonruimte met een individuele huurovereenkomst huurverlaging aan moeten kunnen vragen. Bijvoorbeeld als het inkomen onder de 120% van het minimum ligt en de huur van hun kamer/woning boven de 575 euro.

Vrijesectorwoningen

Arcade is in het afgelopen jaar door huurders van woningen in de vrije sector benaderd over het huurverhogingsbeleid voor de vrije sector in de afgelopen jaren.

Die huren zijn door de opeenvolgende forse huurstijgingen niet meer op te brengen. Daardoor hebben sommige huurders zeer tegen hun zin er al voor gekozen te verhuizen. Dit voordat zij in ernstige financiële problemen zouden komen. Veel van deze huurders begonnen jaren geleden met een aanvangshuur van rond de 900 euro. Zij zitten daar inmiddels honderden euro’s boven.

Arcade denkt dat het noodzakelijk is om die huurprijzen aan te laten sluiten op de middenhuurgrens. De huur van nieuwe huurders met een middeninkomen wordt immers afgetopt op de grens van 1131,28 euro. Trouwe huurders met een middeninkomen zouden hier ook aanspraak op moeten kunnen maken.

Daarom adviseert Arcade Lieven de Key om de huren van vrijesectorwoningen met huurders die een aantoonbaar middeninkomen hebben, af te toppen op de grens voor middenhuur van 1131,28 euro.

Gepensioneerden in de vrijesectorwoningen

Een bijzondere positie nemen de gepensioneerden in de vrije sector in. Hun inkomens zijn sinds 2008 niet meegestegen met de inflatie en huurstijgingen. Dit heeft geleid tot een gemiddeld koopkrachtverlies van 20%. In de periode 2008-2021 bedroeg de cumulatieve huurverhoging ruim 42%, terwijl de inflatie in dezelfde periode ‘slechts’ ruim 28% bedroeg. Ook met voor inflatie geïndexeerde pensioenen zou dus door de huurverhogingen in de afgelopen jaren een fors koopkrachtverlies zijn opgetreden.

Bewoners van seniorencomplexen hebben gekozen voor een seniorenwoning in de veronderstelling dat dit hun laatste woning zou worden. Zij voelen zich in toenemende mate onzeker of het op lange termijn mogelijk is om de huur te betalen. Er lijkt geen grens te zitten aan de stijging van de huren. Zij zien geen visie van Lieven de Key of er een grens zit aan de huurprijs en welke grens dat zou kunnen zijn.

Arcade vindt dat Lieven de Key vanuit haar sociale doelstelling haar verantwoordelijkheid hoort te nemen voor de woonzekerheid van deze huurders. Ouderen horen ook thuis in Amsterdam. Met het bieden van woonzekerheid door betaalbare woningen aan te bieden daar is het in de 19e eeuw per slot van rekening allemaal mee begonnen.

Arcade adviseert daarom voor de gepensioneerden met een huur boven de grens van 1131,28 euro geen huurverhoging te rekenen. De grens van de door de overheid vastgestelde middenhuur en de Nibud-norm van 35% zijn daarbij het uitgangspunt.

Wij vinden het daarnaast gewenst dat Lieven de Key, in overleg met de belanghebbende huurders, een langetermijnvisie en beleid gaat ontwikkelen over het huurprijsbeleid voor haar vrijesectorhuurders.

Matiging huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie, is dit een groot en acuut probleem. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen daarvoor de prijs, maar door de hogere energieprijzen worden ze nu financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen door ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten. Arcade vindt dat huurders van woningen met een energielabel G geen huurverhoging zouden moeten krijgen. Voor huurders van woningen met een label F zou Lieven de Key een maximale huurverhoging van 1% en huurders van woningen met een E-label een huurverhoging van maximaal 2% moeten rekenen.

Bovengenoemd huurbeleid draagt bij aan directe verbetering van de betaalbaarheid voor deze huurders en motiveert Lieven de Key om snel een verbeterplan te maken voor verduurzaming.

Communicatie

Arcade vindt dat Lieven de Key met de voorgestelde overgang naar aanzegging van de huurverhoging per e-mail als standaard te snel gaat. Arcade vreest dat van veel huurders die hun e-mailadres hebben opgegeven bij aanvang van de huurovereenkomst, het adres inmiddels is verouderd, maar nog wel bestaand. Huurders kunnen de aanzegging van de huurverhoging mis lopen. Uit antwoorden op onze vragen blijkt dat de papieren huurkrant positief wordt beoordeeld, maar dat er dit jaar geen papieren huurkrant komt. Het belang van een correcte huurbetaling en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken vóór 1 juli wegen wat Arcade betreft op tegen de papierbesparing, die Lieven de Key als overweging aanvoert.

Arcade adviseert om alle huurders per e-mail te benaderen en aan te laten geven of zij de aanzegging van de huurverhoging (voortaan) per e-mail willen ontvangen. Zonder bevestiging zouden huurders schriftelijk geïnformeerd moeten worden.

Arcade ziet graag dat bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling voor alle huurders bijgevoegd is, gebaseerd op de nieuwste systematiek van woningwaardering.

Huurverlaging. Dat klinkt goed. Dat wil iedereen wel. Maar de vlieger gaat niet voor iedereen op. Wel eenmalig voor huurders met een hoge huur en een laag inkomen. Die gaat in per 1 juli 2023, tegelijk met de gewoonlijke huurverhoging voor de meeste andere huurders. Dus voor één groep huurders verlaging, voor alle andere huurders verhoging. Hoe kan dit toch?

 

Toen ontwikkelaars en woningcorporaties nog ziel en zaligheid legden in kwalitatieve en betaalbare volkshuisvesting. Interieur van een woon-eetkamer in een huurhuis, 1931. Architect: F. Spanjaard. Archief NAi/Tent.

Eerst de hamvraag. Wie komen er in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging in 2023 en hoe gaat het in z’n werk? Iedereen die minder verdient dan 120% van het wettelijk minimumloon gaat niet meer betalen dan € 575,- netto per maand. Is de huur thans lager, dan is het helaas pindakaas, dan gaat de huurprijs juist omhoog. Alleen huurders met een netto huur boven € 575,- per maand profiteren. De genoemde 120% is mede afhankelijk van de samenstelling van uw huishouden.

Meer informatie over de eenmalige huurverlaging en welke acties tot uw beschikking staan (inclusief een voorbeeldbrief) vindt u bij de Woonbond.

En het gaat geheel automatisch voor huurders met een laag inkomen in 2021. Lieven de Key krijgt van de ‘mooier-kan-je-het-niet-maken’ Belastingdienst te horen wie een inkomen heeft onder de inkomensgrens van 120%. Er wordt niet doorgegeven hoeveel iemand verdient. Want dat mag niet volgens de privacywet. Uiteraard zult u zelf de vinger aan de pols moeten houden of alles goed verloopt met het voorstel tot huurverlaging. Let dus goed op. U moet het eens zijn met het voorstel voor de nieuwe huurprijs dat u per brief voor 1 mei van Lieven de Key of Lieven de Stad ontvangt. Bent u het niet eens, maak dan bezwaar aan. Het zou kunnen dat u vindt dat u méér huurverlaging zou moeten krijgen, bijvoorbeeld op basis van eerder gemeld langdurig achterstallig onderhoud.

Onder elk stukje gras zit altijd een addertje. Zo ook nu. De gegevens van de Belastingdienst zijn gebaseerd op 2021. Bent u in 2022 of 2023 minder gaan verdienen (u bent bijvoorbeeld werkloos geraakt, u heeft minder opdrachten, u bent AOW-gerechtigd geworden, u bent alleen of juist samen gaan wonen, et cetera) dan zult u zelf aan de bel moeten trekken bij Lieven de Key of Lieven de Stad over de huurverlaging waar u recht op heeft. Maar let op: u moet dan uw huurverlaging claimen op basis van een voorstel waarin Lieven de Key of Lieven de Stad waarschijnlijk juist aanstuurt op verhoging op basis van inkomensgegevens uit 2021. Reageer op het voorstel zodra u de brief ontvangt. Wilt u hulp, neem dan contact met Stichting !WOON.

Een ander addertje is de voorwaarde dat u moet huren bij een woningcorporatie. Lieven de Stad is een commerciële vastgoedonderneming die niet niet langer onder de noemer ‘woningcorporatie’ valt sinds de splitsing van Lieven de Key. Arcade heeft als huurdersvereniging met Lieven de Key en Lieven de Stad afgesproken dat sociale huurders van Lieven de Stad die recht hebben op eenmalige huurverlaging deze ook krijgen, óf automatisch óf nadat ze zelf aan de bel hebben getrokken.

Inkomensgrenzen voor eenmalige huurverlaging:
Eenpersoonshuishouden maximaal € 23.250,-
Eenpersoonshuishouden met AOW maximaal € 24.600,-
Meerpersoonshuishouden maximaal € 30.270,-
Meerpersoonshuishouden met AOW maximaal € 32.730,-

Een ander belangrijk punt is dat de komende huurverhogingen niet meer worden gebaseerd op de hoogte van de inflatie, zoals in de afgelopen jaren. Vanaf nu volgt de huurverhoging de loonontwikkeling. Of dat gunstiger uitpakt moeten we afwachten. Voor dit jaar in ieder geval wel omdat de inflatie zo ontzettend hoog is.

Een ander kabinetsvoornemen is een aanpassing van de huurtoeslag waardoor meer huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag. De bovengrens van € 750,- netto huur per maand moet dan verdwijnen. Dat zou betekenen dat ook huurders met een hogere huurprijs in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast komen jongeren dan vanaf 21 jaar (nu 23 jaar) in aanmerking. Wel blijven de inkomenseisen gelijk en gaat de gemiddelde toeslag met € 10,- per maand per huurder naar beneden. Hoe dit voornemen verder uitpakt is afwachten. Want het voornemen moet nog door zowel de Tweede Kamer als door de Eerste Kamer worden goedgekeurd. En het is buiten dat maar de vraag of het huidige kabinet er de komende tijd nog zit.

Wilt u precies de regels weten betreffende huurprijzen, kijk dan op www.huurregels.nl.

Willem Staffeleu kreeg een brief van Lieven de Key over een plotselinge verhoging van zijn servicekosten. Dat vond hij toch een beetje eigenaardig. Hij besloot er geen genoegen mee te nemen. Dit is zijn verhaal.

In de vorige nieuwsbrief heb ik u verteld hoe u op een simpele en legale wijze de jaarlijkse huurverhoging kunt weigeren. Een gang naar de Huurcommissie of het schrijven van een bezwaarschrift is hiervoor niet eens noodzakelijk. Bovendien kan het u zomaar honderden of soms wel duizenden euro’s schelen. Een leuke meevaller. Zeker in deze dure tijd. Maar let op. Er schuilen meer addertjes onder het gras.

Nog niet zo lang geleden ontving ik, evenals andere huurders, opnieuw een brief van Lieven de Key. Dit keer ging het niet om huurverhoging, maar om een aanpassing van het maandelijkse voorschotbedrag van de servicekosten.  ‘We verhogen uw voorschot servicekosten per 1 september 2022’, zo stond er in de brief.

Maar waarom het voorschot verhogen? Sinds ik ben overgestapt op een elektrische kachel en een elektrische kookplaat ontvang ik jaarlijks juist een fiks bedrag terug. En mochten de energietarieven met 100% zijn gestegen, ook dan dien ik bij de afrekening over 2022 nog altijd een behoorlijk bedrag terug te ontvangen. Dus waarom het voorschot verhogen?

Klopte er dan werkelijk niets van de brief van Lieven de Key? Ook daar moet ik eerlijk in zijn. Op zich acht ik het een prima service. Zeker aan huurders die jaarlijks moeten bijbetalen. Maar ik ergerde mij toch wel in hoge mate aan het zinnetje: ‘We verhogen uw voorschotbedrag.’ Want waarom niet eerst overleg met huurders? Zij moeten het immers toch gaan betalen.

Bovendien gaat het ook hier weer om een voorstel. Met de nadruk op voorstel. Huurders kunnen dus weigeren. Dat laatste komt echter op geen enkele wijze tot uiting in de brief van Lieven de Key. Hierover heb ik dus schriftelijk bezwaar aangetekend bij Lieven de Key, met als resultaat dat het voorstel (lees: verhoging) is teruggedraaid. Hieruit blijkt maar weer eens dat de positie van de individuele huurder beduidend sterker is dan wordt gedacht.

Wilt u weten hoe het precies zit met servicekosten en waar u dan precies voor betaalt? Hier leest u er meer over.

Beste huurder! Bij deze ontvangt u weer de nieuwsbrief van Huurdersvereniging Arcade, boordevol nieuws, tips en een leuke fotowedstrijd

Fotowedstrijd: trots op mijn mooie huurwoning.
Fotowedstrijd: trots op mijn mooie huurwoning.

U leest onder andere over:

Lees hier de volledige nieuwsbrief van juni 2022.

 

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach schreef het boek Uitgewoond, waarin hij pleit voor een fundamenteel andere woonpolitiek om de wooncrisis aan te pakken. ‘Het streven moet niet zijn wonen iets betaalbaarder te maken, maar: betaalbaar wonen voor iedereen.’

Cody Hochstenbach tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade
Cody Hochstenbach tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade

Hoe kijkt u aan tegen tijdelijke huurcontracten? Zijn ze een oplossing voor de wooncrisis?

‘Het risico met tijdelijke huurcontracten is dat het een doel op zich wordt en dat fijn wonen – het echte doel – uit het zicht raakt. Door de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ konden tijdelijke huurcontracten gemakkelijker worden toegepast. Het idee was dat deze tijdelijke huurcontracten de doorstroming bevorderden. Mensen zouden eerder naar een woning verhuizen die ook daadwerkelijk bij hun inkomen past. Eigenaren moesten door de wet verleid worden hun woning te verhuren. Tijdelijke huurcontracten zouden verhuur dus aantrekkelijker maken. Hierdoor zou het aanbod toenemen. Een stelling waar overigens helemaal geen bewijs voor is.’

Stress, angst en onzekerheid

‘Uit onderzoek in Engelstalige landen waar tijdelijke contracten al langer gebruikelijk zijn, blijkt dat er ook veel nadelen aan zitten. In Australië en Groot-Brittannië mag een verhuurder bijvoorbeeld maandelijks de huur opzeggen, zonder opgave van reden. Tijdelijke huurcontracten zorgen daarmee voor stress, angst en onzekerheid. Ze leiden ook tot slechtere werk- en schoolprestaties. Als een zwangere vrouw woonstress ervaart door een tijdelijk huurcontract of een hoge huur, kan het kind ontwikkelingsproblemen of ondergewicht krijgen. Dat tijdelijke contracten invloed hebben op het mentale welzijn, zie ik te weinig terugkomen in het maatschappelijke debat.’

Kloof tussen huurders en kopers

‘Met tijdelijke huurcontracten vergroot je de kloof tussen huren en kopen. Huurders krijgen niet de woonzekerheid die kopers wel hebben. Er wordt vaak gezegd dat huurders die te ruim wonen maar moeten verhuizen. De vraag is waarom we dat nooit van kopers vragen die ook nog veel vaker vrij ruim wonen. Als je de doorstroming wil bevorderen, doe dat dan door mensen betaalbare en aantrekkelijke alternatieven te bieden. Niet door mensen met tijdelijke huurcontracten te dwingen om op een gegeven moment weer te verhuizen.’

Hoe kijkt u aan tegen middenhuur? Is dit een oplossing voor de wooncrisis?

‘Het punt is dat veel huishoudens met een middeninkomen helemaal geen middenhuur kunnen betalen. Dat geldt zeker voor gezinnen met een middeninkomen. Zij vormen 28 procent van de totale groep huishoudens met een middeninkomen. Maar ook de overige 72 procent kan een huur van 750 euro per maand een stuk beter betalen dan de 1000 euro die voor middenhuur gevraagd wordt. Er is dus vooral behoefte aan sociale huurwoningen. Middenhuur is eigenlijk dure huur. In feite gaat het om hoge huren per vierkante meter.’

Er wordt vaak gezegd dat de huurprijzen in de vrije sector zo hoog zijn doordat er relatief weinig vrijesectorwoningen in Nederland zijn. Wat vindt u hiervan?

‘Met deze bewering ben ik het niet eens. Daarbij is het zo dat als er voldoende betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen komen waar je ook met een middeninkomen welkom bent, de vraag naar vrije sectorwoningen vanzelf omlaag gaat. Hierdoor gaat de hoge huur vervolgens óók omlaag. De vraag naar vrije sectorwoningen is een vraag uit noodzaak. Niemand wil zo lang zulke hoge huren betalen. Als een langdurige woonplek heeft de sector geen bestaansrecht.’

Wat gaat wel helpen om de wooncrisis aan te pakken? Welke rol kan de nieuwe Amsterdamse wethouder Wonen hierbij spelen?

‘Amsterdam zou lagere grondprijzen kunnen hanteren zodat corporaties en ontwikkelaars meer kunnen bouwen. De gemeente heeft invloed op het soort woningen dat gebouwd wordt en zou daarbij vooral op meer sociale huurwoningen moeten inzetten. Verder zouden gemeentes bij het Rijk voor brede volkshuisvesting moeten lobbyen. Daarvoor moeten er natuurlijk ook meer sociale huurwoningen bijkomen. Niet alleen kleine woningen waarbij de huuropbrengsten nu net genoeg opbrengen voor corporaties, maar ook grotere voor gezinnen. Daarvoor is ingrijpen in de woningvoorraad en echte volkshuisvesting noodzakelijk. Het streven moet niet zijn wonen iets betaalbaarder te maken, maar betaalbaar wonen voor iedereen.’

Fotowedstrijd

Hoe trots bent u op uw huurwoning? Hoe heeft u van uw huurwoning een heerlijke plek gemaakt? Stuur ons een mooie foto van uw lievelingsplek in huis. Het bestuur van Arcade verloot drie exemplaren van Cody Hochstenbach’s boek Uitgewoond onder de leukste inzenders. Stuur uw foto tot 30 juni 2022 naar dit adres. info@hvarcade.nl

Begin dit jaar was het weer zover. Toen viel bij alle huurders weer de brief over de jaarlijkse huuraanpassing (lees: huurverhoging) op de mat. Maar die huurverhoging hoeft niet per se een voldongen feit te zijn. Het kan ook anders uitpakken blijkt uit het relaas van Wim Staffeleu, huurder van een woning aan de Haarlemmer Houttuinen.

Samen met de actiegroep Weiger de Huurverhoging heeft hij in 2020 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. En met succes! ‘Eigenlijk hoef je niet eens bezwaar te maken. Door gewoon het oude huurbedrag te betalen, maak je immers automatisch bezwaar tegen de huurverhoging,’ zo vertelt Wim. ‘Natuurlijk kreeg ik wel brieven en herinneringen van De Key over zogenaamde “huurachterstand”, maar die stonden vol missers.’

Dat de huurverhoging uiteindelijk ongegrond is verklaard komt door nalatigheid van Lieven de Key. Die heeft namelijk verzuimd om binnen zes weken een aangetekende rappelbrief te sturen. Wim is er blij mee.

Ook geeft hij aan dat het soms om behoorlijke bedragen kan gaan. Om een indruk te geven heeft hij speciaal voor Arcade en haar leden een berekening gemaakt. ‘Uitgaande van een huurtermijn van tien jaar levert mij dit bijna € 3000,- euro op. Een mooi bedrag waarmee ik ook andere leuke dingen kan doen.’

Het devies van Staffeleu is dan ook: maak altijd bezwaar tegen de huurverhoging. Het kan je zomaar duizenden euro’s schelen.

Meer weten? Bezoek de website van Wij weigeren de huurverhoging voor een stappenplan.

Arcade heeft 2 februari 2022 het voorgenomen besluit huurverhoging 2022 en op 16 februari 2022 de aangepaste versie van het voorgenomen besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is  in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten in lijn te zijn met het beleid van de rijksoverheid. Er is aangegeven dat deze grenzen ten tijde van het opstellen nog niet precies bekend waren. Deze zullen in het definitieve huurverhogingsvoorstel worden geactualiseerd. Wij vragen dit in de reactie op dit advies te bevestigen. We gaan ervan uit dat Lieven de Key de formulering in het huurverhogingsvoorstel aanpast aan de genoemde bedragen en grenzen in circulaire van de minister. Met name de formuleringen in 1.1.4 en 1.2.2 in Bijlage 1 en de formuleringen in 1.1.2 en 1.2.2 in Bijlage 2.

Woonlastenakkoord 

De afspraak met de gemeente mag dan zijn komen te vervallen, voor veel huurders zijn er nog steeds betalingsproblemen. De coronacrisis is minder heftig geworden maar werkt nog steeds door in de mogelijkheden voor veel huurders om voldoende inkomen te genereren. Dit zal nog geruime tijd invloed hebben op de inkomenssituatie van veel huurders.

Daarbij komt de stijging van de woonlasten door de veel hogere energierekeningen vanaf half 2021 en de verhoging van de gemeentebelastingen in 2021 en 2022. Tel daar de, in 2021 ingezette en in 2022 te verwachten, daling van koopkracht nog bij op.

Naar aanleiding van deze ontwikkelingen komt er een herziening van de NIBUD berekening over de gewenste verhouding tussen woonlasten en inkomen. Arcade wil deze ontwikkelingen en de herziene NIBUD berekening betrekken in de komende aanpassingen van het huurbeleid.

Wij vragen Lieven de Key ook om de genoemde ontwikkelingen mee te nemen in de beoordeling van de voorgenomen huurverhoging per 1 juli, en doen daar in de volgende punten concrete voorstellen voor.

Betaalbaarheid

Lieven de Key voert aan dat de jaarlijkse huurverhogingen nodig zijn voor onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Arcade ziet dat belang maar weet anderzijds ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is.

Ook krijgen corporaties korting op de verhuurderheffing die vanaf dit jaar wordt afgebouwd. Arcade is van mening dat er daardoor ruimte ontstaat om, naast te investeren in het woningbezit van Lieven de Key, ook de betaalbaarheid van de huren te verbeteren. Met het oog op de stijgende woonlasten voor huurders is dit het juiste moment om daar op in te zetten.

Passendheid huren

De betaalbaarheid van de huren staat onder druk, om deze betaalbaarheid te kunnen waarborgen zijn er voor de sociale huren, maar ook voor de zogenoemde middenhuur, passendheidsgrenzen vastgesteld. Wij zijn van mening dat deze grenzen ook in deze huurverhogingsronde het uitgangspunt dienen te zijn voor de voorstellen die gedaan worden.

In uw voorstel lezen wij dat door de huurverhogingen, de huren deels boven de passendheidsgrenzen uitstijgen. Uit de beantwoording van onze vraag om dit te verduidelijken blijkt dat het hier om huurders gaat die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is. Deze huurders gaan met het voorstel netto meer huur betalen, terwijl dit de huurders betreft met de meest kwetsbare financiële situatie. Zij hebben geen invloed op het gegeven dat de passendheidsgrenzen (nog) niet zijn aangepast en hebben geen zekerheid óf en wanneer dat wel gaat gebeuren. Zij krijgen hiervoor echter wel de rekening gepresenteerd door Lieven de Key.

Wij vragen Lieven de Key dan ook om deze huurders geen huurverhoging in rekening te brengen en de financiële gevolgen voor Lieven de Key van het niet aanpassen van de grens neer te leggen waar deze hoort; bij de minister en de rijksoverheid.

Advies en voorstel 1: Ons concrete voorstel en advies aan Lieven de Key is om de huurverhoging voor deze groep huurders aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast, zoals uw verwachting is, kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.

Geen huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie heeft dit een veel groter effect. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen meer, maar door de hogere energieprijzen worden ze financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen om ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten.

Advies en voorstel 2: Concreet stelt Arcade voor om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.

Advies en voorstel 3: Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passenheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen dienen gecompenseerd te worden door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.

Het bovengenoemde draagt bij aan verbetering van de betaalbaarheid voor huurders en motiveert Lieven de Key om voor deze woningen snel een verbeteringsplan te maken voor verduurzaming.

Onze adviezen 2 en 3 zijn in lijn met het voorstel van de Woonbond aan de ministers Schouten en De Jonge van 15 maart jl. De Woonbond schrijft: “Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels (D, E, F en G). Dit beschermt huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen tegen huurstijgingen in een woning met hoge energielasten en zorgt voor een prikkel aan verhuurders om de woning te verduurzamen.” 

Rol van de huurtoeslag

Lieven de Key gaat er vanuit dat huurtoeslag een vangnet is voor de lage inkomens bij het jaarlijks verhogen van haar huren. Ten eerste vindt Arcade het niet kies dat voor het verhogen van huren het argument wordt genoemd dat huurders grotendeels door verhoging van de huurtoeslag worden gecompenseerd. Dit wekt de indruk dat huurverhogingen niet worden gematigd omdat de overheid dat extra bedrag wel bij zal passen. Daar komt bij dat niet alle huurders met een smalle beurs in aanmerking komen voor huurtoeslag en is het besteedbaar inkomen (door de huurverhogingen) met name voor deze groep de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald.

Ten tweede wordt er gewerkt aan een nieuw huurtoeslagsysteem dat in 2025 in werking moet gaan.

De eerste voorstellen gaan in de richting van hogere drempels voor huurtoeslag en minder toeslag voor de huren boven de 600 euro. Arcade is van mening dat Lieven de Key met deze ontwikkelingen vanaf nu rekening dient te houden in haar huurbeleid.

Huurverhoging voor middenhuur, vrije sector

De voorgestelde huurverhoging van 3.3.% voor alle vrije sectorhuurwoningen houdt geen rekening met de scheiding tussen middenhuur, tot Euro 1068,86, en de vrije sector met een huur boven die grens.

Wij vragen Lieven de Key om in haar voorstellen voortaan de middenhuren als een aparte categorie op te nemen en te omschrijven in het huurverhogingsvoorstel.

Middenhuren worden, voor zover ons bekend, door Lieven de Key bij aanvang afgesteld op de bovengrens van 1068,86. Door huurverhogingen van 1% boven inflatie zou de huur voor de huurders boven de grens van middenhuur uitkomen. Arcade wil dat de midddenhuren niet uitstijgen boven deze grens en dat de huurverhoging afgetopt blijven worden op 1068,86. Dit sluit aan op onze eerdere argumentatie wat betreft passendheid van huren in relatie tot inkomens.

Advies en voorstel 4: Primair adviseert Arcade Lieven de Key de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.

Advies en voorstel 5: Secundair adviseren wij Lieven de Key de huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uitkomen af te toppen op deze grens.

Transparantie

Arcade wijst op veranderingen in het systeem van woningwaardering (WWS). Waarschijnlijk gaan deze veranderingen voor of per 1 juli 2022 in, waardoor WOZ-waarde nog maximaal voor 33% mag meetellen in het totaal aantal punten. Gevolg is dat voor een groot aantal woningen het aantal punten fors omlaag zal gaan en onder, op óf dichter bij de liberalisatiegrens zal komen te liggen. Arcade acht het van belang voor alle huurders dat zij geïnformeerd worden over de nieuwe puntenwaardering volgens het WWS, zodat zij weten hoe het puntenaantal zich verhoudt tot de maximale huur voor hun woning.

Advies en voorstel 6: Arcade is van mening dat bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief afgetopt moet worden op de toekomstige bovengrens van de woningwaardering.

Communicatie

Advies en voorstel 7: Arcade geeft het advies om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.

Advies en voorstel 8: Ook adviseren we de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.

Advies en voorstel 9: Lieven de Key hanteert een coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen. Arcade wil daar aandacht voor in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.

Advies en voorstel 10: Trouwe huurders zijn niet allemaal digitaal vaardig. Om die reden dient alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant opgenomen te worden en niet enkel naar de website van Lieven de Key verwezen te worden. De informatie op de website dient in lijn te zijn met die in de brief en huurverhogingskrant.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

  1. De huurverhoging voor huurders die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.
  2. Om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.
  3. Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passendheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen, te compenseren door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.
  4. Om de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.
  5. Om huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uit komen af te toppen op deze grens.
  6. Om bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief af te toppen op de bovengrens van de nieuwe woningwaardering.
  7. Om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.
  8. Om de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.
  9. Om de coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen ook mee te nemen in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.
  10. Om alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant op te nemen en niet enkel naar de website van Lieven de Key te verwijzen.

De WOZ-waarde van een sociale huurwoning, dus wat het huis of appartement waard is volgens het Kadaster, bepaalt mede de hoogte van de huurprijs omdat het meeweegt in de puntentelling. De WOZ-waarde wordt bepaald door de desbetreffende huurwoning te vergelijken met de gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare woningen.

Dit is eigenlijk een vreemde en oneigenlijke vergelijking. Een sociale huurwoning valt onder het gereguleerde segment en daar geldt geen marktwerking. Daarentegen vallen koopwoningen wel onder de marktwerking en zijn de koopprijzen speculatief en vaak hoger dan de feitelijke waarde van het vastgoed.

De WOZ-waarde komt dus eigenlijk neer op het vergelijken van appels met peren. Zo’n oneigenlijke vergelijking kan toch nooit een wettelijk voorschrift of regelgeving zijn? Zouden sociale huurwoningen niet een stabiele en vaste WOZ-waarde moeten hebben, met een jaarlijkse indexering en onafhankelijk van de koopwoningenmarkt?

Zijn er onder de huurders een of meer juristen die dit samen met Arcade willen uitzoeken? Mail naar info@hvarcade.nl.

John Delventhal huurt een vrije sectorwoning in de Rivierenbuurt. Hij corrigeerde De Key en zorgde ervoor dat hijzelf en een groep andere huurders alsnog huurbevriezing kreeg in 2021. De bewoners zijn hem dankbaar want met zulke hoge huurprijzen scheelt de eenmalige bevriezing een flink slok op een borrel.

John woont sinds augustus 2007 in de Aquinohof; dat is een complex voor senioren. Ruim veertien jaar dus. In mei 2007 tekende hij samen met zijn vrouw hun huurcontract. ‘Daarin staat dat het maximale huurverhogingspercentage gelijk is aan dat van de sociale sector.’ Ook John had dit jaar dus recht op de eenmalige huurbevriezing, een bijzondere coronasteun voor sociale huurders.

Niet alle huren in de vrije sector worden bevroren in 2021. De koppeling met de sociale sector staat alleen in vrije sectorcontracten die tussen 2004 en mei 2011 zijn afgesloten, aldus De Key. De huurders die het betreft zijn inmiddels benaderd door De Key.

John was acht jaar voorzitter van de bewonerscommissie. Nu is hij bestuurslid zonder specifieke functie. Veel bewoners maken zich zorgen over de hoge huren in het complex. Zelfs de laagste huren in de vrije sector  liggen ruim op de 1.300,- euro per maand, een aantal appartementen is nog veel duurder. De huurbevriezing was dan ook welkom. We vragen John wat hieraan vooraf ging.

Hield je de huren al langer in de gaten?

‘Jazeker. Ik ben in 2014 een spreadsheet van de jaarlijkse huurverhogingen gaan maken. De aanleiding was een verhoging van vier procent dat jaar. Ik schrok erg van die forse stijging, te meer daar de inkomens van senioren al jarenlang niet stijgen. Wel realiseerde ik me dat die vier procent volgens mijn contract gevraagd mocht worden. Het was dat jaar ook het maximale percentage voor de sociale sector.

Omdat ik nog alle brieven van de jaarlijkse huurverhoging bewaard heb, kon ik met terugwerkende kracht ook de huurverhogingen vanaf eind 2006 in mijn spreadsheet opnemen. De totale stijging vanaf 2006 tot heden bedraagt meer dan 40%. In 2017 vroeg ik aan andere bewoners wat er in hun contracten stond. Eén van de bewoonsters gaf aan dat haar huur jaarlijks met maximaal zeven procent mocht stijgen. Dat is erg veel; naar mijn mening eigenlijk ontoelaatbaar.’

De coronacrisis brak uit. Verwachtte je dat huurbevriezing mogelijk was?

‘Ik hoopte het natuurlijk wel. In 2020 nam de Eerste Kamer de motie Kox aan om een tijdelijke huurverhogingsstop mogelijk te maken. Zowel voor de sociale sector als de vrije sector. Helaas wilde minister Ollongren (D66) die niet uitvoeren. Huurbevriezing was dus van de baan.

Maanden later bepaalde de overheid dat de huur van mijn vrije sectorwoning met maximaal 2,4 procent mocht stijgen in 2021. Op 14 april ontving ik mijn huurverhogingsbrief. Daarin stond een percentage van 1,4 procent. Vergeleken met voorgaande jaren een beperkte stijging.’

Je dacht aanvankelijk dat je het met een beperkte huurverhoging moest doen. Wanneer realiseerde je je dat De Key zich vergist had?

‘Kort nadat ik de aankondiging van de huurverhoging ontvangen had, zaten mijn buurvrouw Gerharda en ik wat bij te praten. Gerharda zit in het bestuur van het Arcade. Daarvoor heeft ze jaren in onze bewonerscommissie gezeten.  Min of meer toevallig kwam de huurverhoging ter sprake en ineens realiseerde ik me dat er in mijn huurcontract iets over de koppeling met de sociale sector stond. Ik pakte mijn huurcontract erbij. Daarin stond inderdaad iets over het maximale huurverhogingspercentage. Dat zou nooit hoger zijn dan het huurverhogingspercentage in de sociale sector. Toen realiseerde ik me dus dat die 1,4 procent niet voor mij gold. En ik realiseerde me ook dat er meer bewoners waren met deze bepaling in hun contract. Omdat ik acht jaar voorzitter van de bewonerscommissie ben geweest, wist ik meteen welke bewoners ik moest attenderen.’

Je bracht bewoners dus op de hoogte van die bepaling in het contract. Heb je daarna ook De Key benaderd?

‘Dat heeft Gerharda gedaan. Ze heeft een conceptbrief voor De Key opgesteld. Vervolgens heeft ze die met de rest van het Arcadebestuur uitgewerkt. Arcade heeft diezelfde week nog een definitieve brief gestuurd. Ongeveer twee weken na de ontvangst van de eerste brief stuurde De Key een correctie met excuses. Ze bevestigden dat wij inderdaad recht hadden op huurbevriezing. De huurverhoging was van de baan. Het is fijn dat alles binnen twee weken geregeld was.’

De moraal van het verhaal?

‘Dat het belangrijk is om je huurcontract goed door te lezen. Dan weet je waar je recht op hebt. En als je iets niet snapt, trek dan aan de bel bij je bewonerscommissie, bij Arcade of bij stichting !WOON.’