Willem Staffeleu kreeg een brief van Lieven de Key over een plotselinge verhoging van zijn servicekosten. Dat vond hij toch een beetje eigenaardig. Hij besloot er geen genoegen mee te nemen. Dit is zijn verhaal.

In de vorige nieuwsbrief heb ik u verteld hoe u op een simpele en legale wijze de jaarlijkse huurverhoging kunt weigeren. Een gang naar de Huurcommissie of het schrijven van een bezwaarschrift is hiervoor niet eens noodzakelijk. Bovendien kan het u zomaar honderden of soms wel duizenden euro’s schelen. Een leuke meevaller. Zeker in deze dure tijd. Maar let op. Er schuilen meer addertjes onder het gras.

Nog niet zo lang geleden ontving ik, evenals andere huurders, opnieuw een brief van Lieven de Key. Dit keer ging het niet om huurverhoging, maar om een aanpassing van het maandelijkse voorschotbedrag van de servicekosten.  ‘We verhogen uw voorschot servicekosten per 1 september 2022’, zo stond er in de brief.

Maar waarom het voorschot verhogen? Sinds ik ben overgestapt op een elektrische kachel en een elektrische kookplaat ontvang ik jaarlijks juist een fiks bedrag terug. En mochten de energietarieven met 100% zijn gestegen, ook dan dien ik bij de afrekening over 2022 nog altijd een behoorlijk bedrag terug te ontvangen. Dus waarom het voorschot verhogen?

Klopte er dan werkelijk niets van de brief van Lieven de Key? Ook daar moet ik eerlijk in zijn. Op zich acht ik het een prima service. Zeker aan huurders die jaarlijks moeten bijbetalen. Maar ik ergerde mij toch wel in hoge mate aan het zinnetje: ‘We verhogen uw voorschotbedrag.’ Want waarom niet eerst overleg met huurders? Zij moeten het immers toch gaan betalen.

Bovendien gaat het ook hier weer om een voorstel. Met de nadruk op voorstel. Huurders kunnen dus weigeren. Dat laatste komt echter op geen enkele wijze tot uiting in de brief van Lieven de Key. Hierover heb ik dus schriftelijk bezwaar aangetekend bij Lieven de Key, met als resultaat dat het voorstel (lees: verhoging) is teruggedraaid. Hieruit blijkt maar weer eens dat de positie van de individuele huurder beduidend sterker is dan wordt gedacht.

Wilt u weten hoe het precies zit met servicekosten en waar u dan precies voor betaalt? Hier leest u er meer over.

Beste huurder! Bij deze ontvangt u weer de nieuwsbrief van Huurdersvereniging Arcade, boordevol nieuws, tips en een leuke fotowedstrijd

Fotowedstrijd: trots op mijn mooie huurwoning.
Fotowedstrijd: trots op mijn mooie huurwoning.

U leest onder andere over:

Lees hier de volledige nieuwsbrief van juni 2022.

 

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach schreef het boek Uitgewoond, waarin hij pleit voor een fundamenteel andere woonpolitiek om de wooncrisis aan te pakken. ‘Het streven moet niet zijn wonen iets betaalbaarder te maken, maar: betaalbaar wonen voor iedereen.’

Cody Hochstenbach tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade
Cody Hochstenbach tijdens de Algemene Ledenvergadering van Arcade

Hoe kijkt u aan tegen tijdelijke huurcontracten? Zijn ze een oplossing voor de wooncrisis?

‘Het risico met tijdelijke huurcontracten is dat het een doel op zich wordt en dat fijn wonen – het echte doel – uit het zicht raakt. Door de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ konden tijdelijke huurcontracten gemakkelijker worden toegepast. Het idee was dat deze tijdelijke huurcontracten de doorstroming bevorderden. Mensen zouden eerder naar een woning verhuizen die ook daadwerkelijk bij hun inkomen past. Eigenaren moesten door de wet verleid worden hun woning te verhuren. Tijdelijke huurcontracten zouden verhuur dus aantrekkelijker maken. Hierdoor zou het aanbod toenemen. Een stelling waar overigens helemaal geen bewijs voor is.’

Stress, angst en onzekerheid

‘Uit onderzoek in Engelstalige landen waar tijdelijke contracten al langer gebruikelijk zijn, blijkt dat er ook veel nadelen aan zitten. In Australië en Groot-Brittannië mag een verhuurder bijvoorbeeld maandelijks de huur opzeggen, zonder opgave van reden. Tijdelijke huurcontracten zorgen daarmee voor stress, angst en onzekerheid. Ze leiden ook tot slechtere werk- en schoolprestaties. Als een zwangere vrouw woonstress ervaart door een tijdelijk huurcontract of een hoge huur, kan het kind ontwikkelingsproblemen of ondergewicht krijgen. Dat tijdelijke contracten invloed hebben op het mentale welzijn, zie ik te weinig terugkomen in het maatschappelijke debat.’

Kloof tussen huurders en kopers

‘Met tijdelijke huurcontracten vergroot je de kloof tussen huren en kopen. Huurders krijgen niet de woonzekerheid die kopers wel hebben. Er wordt vaak gezegd dat huurders die te ruim wonen maar moeten verhuizen. De vraag is waarom we dat nooit van kopers vragen die ook nog veel vaker vrij ruim wonen. Als je de doorstroming wil bevorderen, doe dat dan door mensen betaalbare en aantrekkelijke alternatieven te bieden. Niet door mensen met tijdelijke huurcontracten te dwingen om op een gegeven moment weer te verhuizen.’

Hoe kijkt u aan tegen middenhuur? Is dit een oplossing voor de wooncrisis?

‘Het punt is dat veel huishoudens met een middeninkomen helemaal geen middenhuur kunnen betalen. Dat geldt zeker voor gezinnen met een middeninkomen. Zij vormen 28 procent van de totale groep huishoudens met een middeninkomen. Maar ook de overige 72 procent kan een huur van 750 euro per maand een stuk beter betalen dan de 1000 euro die voor middenhuur gevraagd wordt. Er is dus vooral behoefte aan sociale huurwoningen. Middenhuur is eigenlijk dure huur. In feite gaat het om hoge huren per vierkante meter.’

Er wordt vaak gezegd dat de huurprijzen in de vrije sector zo hoog zijn doordat er relatief weinig vrijesectorwoningen in Nederland zijn. Wat vindt u hiervan?

‘Met deze bewering ben ik het niet eens. Daarbij is het zo dat als er voldoende betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen komen waar je ook met een middeninkomen welkom bent, de vraag naar vrije sectorwoningen vanzelf omlaag gaat. Hierdoor gaat de hoge huur vervolgens óók omlaag. De vraag naar vrije sectorwoningen is een vraag uit noodzaak. Niemand wil zo lang zulke hoge huren betalen. Als een langdurige woonplek heeft de sector geen bestaansrecht.’

Wat gaat wel helpen om de wooncrisis aan te pakken? Welke rol kan de nieuwe Amsterdamse wethouder Wonen hierbij spelen?

‘Amsterdam zou lagere grondprijzen kunnen hanteren zodat corporaties en ontwikkelaars meer kunnen bouwen. De gemeente heeft invloed op het soort woningen dat gebouwd wordt en zou daarbij vooral op meer sociale huurwoningen moeten inzetten. Verder zouden gemeentes bij het Rijk voor brede volkshuisvesting moeten lobbyen. Daarvoor moeten er natuurlijk ook meer sociale huurwoningen bijkomen. Niet alleen kleine woningen waarbij de huuropbrengsten nu net genoeg opbrengen voor corporaties, maar ook grotere voor gezinnen. Daarvoor is ingrijpen in de woningvoorraad en echte volkshuisvesting noodzakelijk. Het streven moet niet zijn wonen iets betaalbaarder te maken, maar betaalbaar wonen voor iedereen.’


Fotowedstrijd

Hoe trots bent u op uw huurwoning? Hoe heeft u van uw huurwoning een heerlijke plek gemaakt? Stuur ons een mooie foto van uw lievelingsplek in huis. Het bestuur van Arcade verloot drie exemplaren van Cody Hochstenbach’s boek Uitgewoond onder de leukste inzenders. Stuur uw foto tot 30 juni 2022 naar dit adres. info@hvarcade.nl

Begin dit jaar was het weer zover. Toen viel bij alle huurders weer de brief over de jaarlijkse huuraanpassing (lees: huurverhoging) op de mat. Maar die huurverhoging hoeft niet per se een voldongen feit te zijn. Het kan ook anders uitpakken blijkt uit het relaas van Wim Staffeleu, huurder van een woning aan de Haarlemmer Houttuinen.

Samen met de actiegroep Weiger de Huurverhoging heeft hij in 2020 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. En met succes! ‘Eigenlijk hoef je niet eens bezwaar te maken. Door gewoon het oude huurbedrag te betalen, maak je immers automatisch bezwaar tegen de huurverhoging,’ zo vertelt Wim. ‘Natuurlijk kreeg ik wel brieven en herinneringen van De Key over zogenaamde “huurachterstand”, maar die stonden vol missers.’

Dat de huurverhoging uiteindelijk ongegrond is verklaard komt door nalatigheid van Lieven de Key. Die heeft namelijk verzuimd om binnen zes weken een aangetekende rappelbrief te sturen. Wim is er blij mee.

Ook geeft hij aan dat het soms om behoorlijke bedragen kan gaan. Om een indruk te geven heeft hij speciaal voor Arcade en haar leden een berekening gemaakt. ‘Uitgaande van een huurtermijn van tien jaar levert mij dit bijna € 3000,- euro op. Een mooi bedrag waarmee ik ook andere leuke dingen kan doen.’

Het devies van Staffeleu is dan ook: maak altijd bezwaar tegen de huurverhoging. Het kan je zomaar duizenden euro’s schelen.

Meer weten? Bezoek de website van Wij weigeren de huurverhoging voor een stappenplan.

Arcade heeft 2 februari 2022 het voorgenomen besluit huurverhoging 2022 en op 16 februari 2022 de aangepaste versie van het voorgenomen besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is  in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten in lijn te zijn met het beleid van de rijksoverheid. Er is aangegeven dat deze grenzen ten tijde van het opstellen nog niet precies bekend waren. Deze zullen in het definitieve huurverhogingsvoorstel worden geactualiseerd. Wij vragen dit in de reactie op dit advies te bevestigen. We gaan ervan uit dat Lieven de Key de formulering in het huurverhogingsvoorstel aanpast aan de genoemde bedragen en grenzen in circulaire van de minister. Met name de formuleringen in 1.1.4 en 1.2.2 in Bijlage 1 en de formuleringen in 1.1.2 en 1.2.2 in Bijlage 2.

Woonlastenakkoord 

De afspraak met de gemeente mag dan zijn komen te vervallen, voor veel huurders zijn er nog steeds betalingsproblemen. De coronacrisis is minder heftig geworden maar werkt nog steeds door in de mogelijkheden voor veel huurders om voldoende inkomen te genereren. Dit zal nog geruime tijd invloed hebben op de inkomenssituatie van veel huurders.

Daarbij komt de stijging van de woonlasten door de veel hogere energierekeningen vanaf half 2021 en de verhoging van de gemeentebelastingen in 2021 en 2022. Tel daar de, in 2021 ingezette en in 2022 te verwachten, daling van koopkracht nog bij op.

Naar aanleiding van deze ontwikkelingen komt er een herziening van de NIBUD berekening over de gewenste verhouding tussen woonlasten en inkomen. Arcade wil deze ontwikkelingen en de herziene NIBUD berekening betrekken in de komende aanpassingen van het huurbeleid.

Wij vragen Lieven de Key ook om de genoemde ontwikkelingen mee te nemen in de beoordeling van de voorgenomen huurverhoging per 1 juli, en doen daar in de volgende punten concrete voorstellen voor.

Betaalbaarheid

Lieven de Key voert aan dat de jaarlijkse huurverhogingen nodig zijn voor onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Arcade ziet dat belang maar weet anderzijds ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is.

Ook krijgen corporaties korting op de verhuurderheffing die vanaf dit jaar wordt afgebouwd. Arcade is van mening dat er daardoor ruimte ontstaat om, naast te investeren in het woningbezit van Lieven de Key, ook de betaalbaarheid van de huren te verbeteren. Met het oog op de stijgende woonlasten voor huurders is dit het juiste moment om daar op in te zetten.

Passendheid huren

De betaalbaarheid van de huren staat onder druk, om deze betaalbaarheid te kunnen waarborgen zijn er voor de sociale huren, maar ook voor de zogenoemde middenhuur, passendheidsgrenzen vastgesteld. Wij zijn van mening dat deze grenzen ook in deze huurverhogingsronde het uitgangspunt dienen te zijn voor de voorstellen die gedaan worden.

In uw voorstel lezen wij dat door de huurverhogingen, de huren deels boven de passendheidsgrenzen uitstijgen. Uit de beantwoording van onze vraag om dit te verduidelijken blijkt dat het hier om huurders gaat die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is. Deze huurders gaan met het voorstel netto meer huur betalen, terwijl dit de huurders betreft met de meest kwetsbare financiële situatie. Zij hebben geen invloed op het gegeven dat de passendheidsgrenzen (nog) niet zijn aangepast en hebben geen zekerheid óf en wanneer dat wel gaat gebeuren. Zij krijgen hiervoor echter wel de rekening gepresenteerd door Lieven de Key.

Wij vragen Lieven de Key dan ook om deze huurders geen huurverhoging in rekening te brengen en de financiële gevolgen voor Lieven de Key van het niet aanpassen van de grens neer te leggen waar deze hoort; bij de minister en de rijksoverheid.

Advies en voorstel 1: Ons concrete voorstel en advies aan Lieven de Key is om de huurverhoging voor deze groep huurders aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast, zoals uw verwachting is, kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.

Geen huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie heeft dit een veel groter effect. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen meer, maar door de hogere energieprijzen worden ze financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen om ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten.

Advies en voorstel 2: Concreet stelt Arcade voor om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.

Advies en voorstel 3: Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passenheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen dienen gecompenseerd te worden door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.

Het bovengenoemde draagt bij aan verbetering van de betaalbaarheid voor huurders en motiveert Lieven de Key om voor deze woningen snel een verbeteringsplan te maken voor verduurzaming.

Onze adviezen 2 en 3 zijn in lijn met het voorstel van de Woonbond aan de ministers Schouten en De Jonge van 15 maart jl. De Woonbond schrijft: “Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels (D, E, F en G). Dit beschermt huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen tegen huurstijgingen in een woning met hoge energielasten en zorgt voor een prikkel aan verhuurders om de woning te verduurzamen.” 

Rol van de huurtoeslag

Lieven de Key gaat er vanuit dat huurtoeslag een vangnet is voor de lage inkomens bij het jaarlijks verhogen van haar huren. Ten eerste vindt Arcade het niet kies dat voor het verhogen van huren het argument wordt genoemd dat huurders grotendeels door verhoging van de huurtoeslag worden gecompenseerd. Dit wekt de indruk dat huurverhogingen niet worden gematigd omdat de overheid dat extra bedrag wel bij zal passen. Daar komt bij dat niet alle huurders met een smalle beurs in aanmerking komen voor huurtoeslag en is het besteedbaar inkomen (door de huurverhogingen) met name voor deze groep de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald.

Ten tweede wordt er gewerkt aan een nieuw huurtoeslagsysteem dat in 2025 in werking moet gaan.

De eerste voorstellen gaan in de richting van hogere drempels voor huurtoeslag en minder toeslag voor de huren boven de 600 euro. Arcade is van mening dat Lieven de Key met deze ontwikkelingen vanaf nu rekening dient te houden in haar huurbeleid.

Huurverhoging voor middenhuur, vrije sector

De voorgestelde huurverhoging van 3.3.% voor alle vrije sectorhuurwoningen houdt geen rekening met de scheiding tussen middenhuur, tot Euro 1068,86, en de vrije sector met een huur boven die grens.

Wij vragen Lieven de Key om in haar voorstellen voortaan de middenhuren als een aparte categorie op te nemen en te omschrijven in het huurverhogingsvoorstel.

Middenhuren worden, voor zover ons bekend, door Lieven de Key bij aanvang afgesteld op de bovengrens van 1068,86. Door huurverhogingen van 1% boven inflatie zou de huur voor de huurders boven de grens van middenhuur uitkomen. Arcade wil dat de midddenhuren niet uitstijgen boven deze grens en dat de huurverhoging afgetopt blijven worden op 1068,86. Dit sluit aan op onze eerdere argumentatie wat betreft passendheid van huren in relatie tot inkomens.

Advies en voorstel 4: Primair adviseert Arcade Lieven de Key de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.

Advies en voorstel 5: Secundair adviseren wij Lieven de Key de huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uitkomen af te toppen op deze grens.

Transparantie

Arcade wijst op veranderingen in het systeem van woningwaardering (WWS). Waarschijnlijk gaan deze veranderingen voor of per 1 juli 2022 in, waardoor WOZ-waarde nog maximaal voor 33% mag meetellen in het totaal aantal punten. Gevolg is dat voor een groot aantal woningen het aantal punten fors omlaag zal gaan en onder, op óf dichter bij de liberalisatiegrens zal komen te liggen. Arcade acht het van belang voor alle huurders dat zij geïnformeerd worden over de nieuwe puntenwaardering volgens het WWS, zodat zij weten hoe het puntenaantal zich verhoudt tot de maximale huur voor hun woning.

Advies en voorstel 6: Arcade is van mening dat bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief afgetopt moet worden op de toekomstige bovengrens van de woningwaardering.

Communicatie

Advies en voorstel 7: Arcade geeft het advies om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.

Advies en voorstel 8: Ook adviseren we de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.

Advies en voorstel 9: Lieven de Key hanteert een coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen. Arcade wil daar aandacht voor in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.

Advies en voorstel 10: Trouwe huurders zijn niet allemaal digitaal vaardig. Om die reden dient alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant opgenomen te worden en niet enkel naar de website van Lieven de Key verwezen te worden. De informatie op de website dient in lijn te zijn met die in de brief en huurverhogingskrant.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

  1. De huurverhoging voor huurders die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.
  2. Om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.
  3. Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passendheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen, te compenseren door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.
  4. Om de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.
  5. Om huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uit komen af te toppen op deze grens.
  6. Om bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief af te toppen op de bovengrens van de nieuwe woningwaardering.
  7. Om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.
  8. Om de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.
  9. Om de coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen ook mee te nemen in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.
  10. Om alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant op te nemen en niet enkel naar de website van Lieven de Key te verwijzen.

De WOZ-waarde van een sociale huurwoning, dus wat het huis of appartement waard is volgens het Kadaster, bepaalt mede de hoogte van de huurprijs omdat het meeweegt in de puntentelling. De WOZ-waarde wordt bepaald door de desbetreffende huurwoning te vergelijken met de gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare woningen.

Dit is eigenlijk een vreemde en oneigenlijke vergelijking. Een sociale huurwoning valt onder het gereguleerde segment en daar geldt geen marktwerking. Daarentegen vallen koopwoningen wel onder de marktwerking en zijn de koopprijzen speculatief en vaak hoger dan de feitelijke waarde van het vastgoed.

De WOZ-waarde komt dus eigenlijk neer op het vergelijken van appels met peren. Zo’n oneigenlijke vergelijking kan toch nooit een wettelijk voorschrift of regelgeving zijn? Zouden sociale huurwoningen niet een stabiele en vaste WOZ-waarde moeten hebben, met een jaarlijkse indexering en onafhankelijk van de koopwoningenmarkt?

Zijn er onder de huurders een of meer juristen die dit samen met Arcade willen uitzoeken? Mail naar info@hvarcade.nl.

John Delventhal huurt een vrije sectorwoning in de Rivierenbuurt. Hij corrigeerde De Key en zorgde ervoor dat hijzelf en een groep andere huurders alsnog huurbevriezing kreeg in 2021. De bewoners zijn hem dankbaar want met zulke hoge huurprijzen scheelt de eenmalige bevriezing een flink slok op een borrel.

John woont sinds augustus 2007 in de Aquinohof; dat is een complex voor senioren. Ruim veertien jaar dus. In mei 2007 tekende hij samen met zijn vrouw hun huurcontract. ‘Daarin staat dat het maximale huurverhogingspercentage gelijk is aan dat van de sociale sector.’ Ook John had dit jaar dus recht op de eenmalige huurbevriezing, een bijzondere coronasteun voor sociale huurders.

Niet alle huren in de vrije sector worden bevroren in 2021. De koppeling met de sociale sector staat alleen in vrije sectorcontracten die tussen 2004 en mei 2011 zijn afgesloten, aldus De Key. De huurders die het betreft zijn inmiddels benaderd door De Key.

John was acht jaar voorzitter van de bewonerscommissie. Nu is hij bestuurslid zonder specifieke functie. Veel bewoners maken zich zorgen over de hoge huren in het complex. Zelfs de laagste huren in de vrije sector  liggen ruim op de 1.300,- euro per maand, een aantal appartementen is nog veel duurder. De huurbevriezing was dan ook welkom. We vragen John wat hieraan vooraf ging.

Hield je de huren al langer in de gaten?

‘Jazeker. Ik ben in 2014 een spreadsheet van de jaarlijkse huurverhogingen gaan maken. De aanleiding was een verhoging van vier procent dat jaar. Ik schrok erg van die forse stijging, te meer daar de inkomens van senioren al jarenlang niet stijgen. Wel realiseerde ik me dat die vier procent volgens mijn contract gevraagd mocht worden. Het was dat jaar ook het maximale percentage voor de sociale sector.

Omdat ik nog alle brieven van de jaarlijkse huurverhoging bewaard heb, kon ik met terugwerkende kracht ook de huurverhogingen vanaf eind 2006 in mijn spreadsheet opnemen. De totale stijging vanaf 2006 tot heden bedraagt meer dan 40%. In 2017 vroeg ik aan andere bewoners wat er in hun contracten stond. Eén van de bewoonsters gaf aan dat haar huur jaarlijks met maximaal zeven procent mocht stijgen. Dat is erg veel; naar mijn mening eigenlijk ontoelaatbaar.’

De coronacrisis brak uit. Verwachtte je dat huurbevriezing mogelijk was?

‘Ik hoopte het natuurlijk wel. In 2020 nam de Eerste Kamer de motie Kox aan om een tijdelijke huurverhogingsstop mogelijk te maken. Zowel voor de sociale sector als de vrije sector. Helaas wilde minister Ollongren (D66) die niet uitvoeren. Huurbevriezing was dus van de baan.

Maanden later bepaalde de overheid dat de huur van mijn vrije sectorwoning met maximaal 2,4 procent mocht stijgen in 2021. Op 14 april ontving ik mijn huurverhogingsbrief. Daarin stond een percentage van 1,4 procent. Vergeleken met voorgaande jaren een beperkte stijging.’

Je dacht aanvankelijk dat je het met een beperkte huurverhoging moest doen. Wanneer realiseerde je je dat De Key zich vergist had?

‘Kort nadat ik de aankondiging van de huurverhoging ontvangen had, zaten mijn buurvrouw Gerharda en ik wat bij te praten. Gerharda zit in het bestuur van het Arcade. Daarvoor heeft ze jaren in onze bewonerscommissie gezeten.  Min of meer toevallig kwam de huurverhoging ter sprake en ineens realiseerde ik me dat er in mijn huurcontract iets over de koppeling met de sociale sector stond. Ik pakte mijn huurcontract erbij. Daarin stond inderdaad iets over het maximale huurverhogingspercentage. Dat zou nooit hoger zijn dan het huurverhogingspercentage in de sociale sector. Toen realiseerde ik me dus dat die 1,4 procent niet voor mij gold. En ik realiseerde me ook dat er meer bewoners waren met deze bepaling in hun contract. Omdat ik acht jaar voorzitter van de bewonerscommissie ben geweest, wist ik meteen welke bewoners ik moest attenderen.’

Je bracht bewoners dus op de hoogte van die bepaling in het contract. Heb je daarna ook De Key benaderd?

‘Dat heeft Gerharda gedaan. Ze heeft een conceptbrief voor De Key opgesteld. Vervolgens heeft ze die met de rest van het Arcadebestuur uitgewerkt. Arcade heeft diezelfde week nog een definitieve brief gestuurd. Ongeveer twee weken na de ontvangst van de eerste brief stuurde De Key een correctie met excuses. Ze bevestigden dat wij inderdaad recht hadden op huurbevriezing. De huurverhoging was van de baan. Het is fijn dat alles binnen twee weken geregeld was.’

De moraal van het verhaal?

‘Dat het belangrijk is om je huurcontract goed door te lezen. Dan weet je waar je recht op hebt. En als je iets niet snapt, trek dan aan de bel bij je bewonerscommissie, bij Arcade of bij stichting !WOON.’

Nadat de huurverhogingsbrief op de mat was gevallen kreeg Arcade een signaal van een oplettende huurder van een vrije sector woning. Deze gaf aan dat het bevriezen van de huur ook voor sommige vrije sector huurders geldt, op grond van een bepaling die in enige vrije sectorcontracten hierover is opgenomen. Arcade heeft dit bij De Key aangekaart, De Key beaamt dit. De huren van huurders in de vrije sector met deze bepaling in het huurcontract worden ook bevroren.

Het gaat om contracten die zijn afgesloten tussen 2004 tot en met mei 2011. De bepaling geeft aan dat het huurverhogingspercentage gelijk is aan het huurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen. Dat is dit jaar 0%. Voor huurders van Lieven de Stad met deze bepaling in het vrije sectorcontract geldt hetzelfde. De Key en Lieven de Stad informeren deze huurders hierover.

Arcade heeft 1 februari 2021 het voorgenomen besluit huurverhoging 2021 en op 24 februari 2021 de aangepaste versie van het advies van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een uitwisselingssessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over opzet van de huurverhoging en er was ruimte om daarop te reageren. Dit is door de leden als zeer informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

De adviesaanvraag

Arcade heeft vraagtekens bij de adviesaanvraag zelf. Het is niet duidelijk waarom sommige groepen in de bijlage voorkomen en de uitleg over de huurverhoging ontbreekt. Bijvoorbeeld als het gaat om collectieve huurcontracten voor woningen of kamers. Liever had Arcade gezien dat al deze groepen waar De Key onderscheid in maakt, apart in de brief behandeld worden.

Verder valt het Arcade op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere contracten en jongeren- dan wel campuscontracten. Dit was vorig jaar wel het geval. Alleen contracten voor bepaalde tijd kregen toen inflatievolgende huurverhoging. De key zegt dit te doen conform het advies van Arcade van 2020. Wij zijn erg blij dat De Key hierin meegaat, maar we hebben gevraagd om bevestiging dat dit een blijvende verandering is. Tegelijkertijd meent Arcade dat in een volgende adviesaanvraag over de huurverhoging er een verschil in de huurverhoging zou moeten zijn voor studenten die zelfstandig of onzelfstandig wonen.  Mede gelet op de verschillen wat betreft het recht op huurtoeslag.

Daarnaast lijkt De Key eenzijdig te beslissen waar Arcade wel of niet adviesgerechtigd over is. De Key stelt dat Arcade niet adviesgerechtigd zou zijn over bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vinden dit een bijzondere gang van zaken en dat de onderbouwing van De Key geen hout snijdt. De inkomensafhankelijke huurverhoging verschilt elk jaar. Dit jaar gaat de huurverhoging zelfs niet door. Een advies over de veranderde situatie is dus volgens Arcade elk jaar gepast.

Gezien de veranderde omstandigheden, het besluit van de minister tot huurbevriezing van alle sociale huren, zullen we ons in deze adviesaanvraag richten op de volgende punten: de adviesaanvraag van vorig jaar, de huurbevriezing, de eenmalige huurverlaging en de voorgenomen huurverhoging in de vrije sector.

Vooraf

Vorig jaar heeft De Key een adviesaanvraag gestuurd waarin zij voorstelde om een driejarig huuraanpassingsbeleid vast te stellen. Arcade heeft hierop negatief geadviseerd omdat zij toen al een verschuiving in het maatschappelijke debat signaleerde wat betreft de verhuurdersheffing. Daarnaast voorspelde Arcade een drastische verschuiving van de randvoorwaarden voor het huurbeleid vanwege de verwachte problematiek wat betreft de coronacrisis. De Key heeft toen besloten vast te houden aan het meerjarige huuraanpassingsbeleid omdat dit ‘duidelijkheid’ zou scheppen voor de huurders. Arcade stelt nu vast dat De Key naar eigen believen op meerdere punten afwijkt van het in 2020 voorgestelde meerjarig huuraanpassingsbeleid, en er op andere punten weer aan vasthoudt. Tegelijkertijd is De Key niet altijd helder waarom zij die verschillende keuzes maakt en pas na doorvragen een tipje van de sluier oplicht.

Huurbevriezing en communicatie

De Key geeft in het aangepaste advies van 24 februari 2021 aan dat een huurkrant of andere informatievoorziening richting de huurders niet langer meer van toepassing is vanwege de huurbevriezing. Dit druist volgens Arcade in tegen het eerder door De Key geformuleerde uitgangspunt van ‘transparantie’. Transparantie over de veranderende situatie is nodig, vooral om onzekerheid bij huurders (krijg ik ook geen huurverhoging?) weg te nemen.

Eenmalige huurverlaging

In uw adviesaanvraag geeft u aan dat een deel van de huurders van De Key dit jaar een huurverlaging krijgt. Om de huurverlaging uit te leggen aan de huurders zou u een huurderskrant meesturen met meer informatie over de wetswijzigingen. De Key wordt door de Belastingdienst geïnformeerd over wie daarvoor in aanmerking komen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het inkomen uit 2019. De Wet eenmalige huurverlaging gaat echter in per 1 januari 2021. Deze geldt voor iedereen die 6 maanden of langer te maken heeft met een inkomensterugval die leidt tot een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huurders die een inkomensterugval na 1 januari 2020 hebben gekregen en waarvan dit dus niet te zien is in het inkomen over 2019.

Daarbij zijn er ook huurders van De Key die te maken hebben met wisselende inkomens waardoor zij wel recht hebben op de eenmalige huurverlaging, ondanks dat dit niet blijkt uit de inkomensgegevens die de Belastingdienst heeft over 2019.

Vrije sector

De Key kiest ervoor om de vrije sector een inflatievolgende huurverhoging te geven van 1,4%. Zij lijken nu als enige huurders van De Key buiten de boot te vallen wat betreft huurbevriezing. Arcade vindt dit een onwenselijke en oneerlijke situatie.

De afgelopen jaren hebben ook de huurders in de vrije sector te maken gekregen met flinke huurverhogingen. Daarbij kunnen zij door de crisis van het afgelopen jaar net zo goed te maken hebben met een onzekere toekomst, of zelfs een terugval van hun inkomen. Denk hierbij aan ondernemers en ZZP’ers, maar bijvoorbeeld ook diegenen met een tijdelijk arbeidscontract en AOW gerechtigden van wie de pensioenen al jaren lang onder druk staan.

De niet-Daeb tak presteert financieel uitstekend, over die woningen hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te worden en de ratio’s (ICR, LtV) zijn veel beter dan in 2016 is geprognosticeerd in het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

  1. Voortaan elk jaar een adviesaanvraag over de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging uit te zenden waarin de gehele systematiek onderwerp is van de adviesaanvraag.
  2. Een brief te sturen aan alle huurders wat betreft de huurbevriezing.
  3. Een brief aan de huurders de deur uit te doen waarin de eenmalige huurverlaging aan alle huurders wordt uitgelegd. Niet alle huurders zijn even goed op de hoogte van de veranderde wetgeving en veel huurders zullen hun eigen situatie willen controleren. De inhoud van de brief kan samengevoegd worden met de brief over de huurbevriezing uit advies 2.
  4. Huurders actief te benaderen en duidelijk te informeren over de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders moeten weten dat zij hun situatie ter beoordeling voor kunnen leggen aan De Key wanneer zij denken in aanmerking te komen voor een huurverlaging. Hetzelfde geldt voor huurders met een wisselend inkomen. Arcade adviseert De Key om in te zetten op maatwerk voor huurders die tussen wal en schip vallen.
  5. De eenmalige huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de vroegst mogelijke datum van 1 maart 2021 in te laten gaan.
  6. Ook voor de vrije sector over te gaan tot een huurbevriezing.

Sociale huurders die in 2019 en 2020 hun huurprijs flink hebben zien stijgen, terwijl hun inkomen laag bleef of zelfs lager werd, kunnen per direct een permanente huurverlaging aanvragen. Hoe sneller u dit doet, hoe eerder u de huurverlaging krijgt.

Wie komt in aanmerking?

De huidige huurprijs moet hoger zijn dan de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ van € 633,25 kale huur per maand  voor 1 en 2 persoons huishoudens of boven de € 678,66 kale huur voor meerpersoons huishoudens. Uw bruto jaarinkomen mag niet meer zijn dan € 23.725,– (1 persoons huishouden) of € 32.200,– (meerpersoons huishouden). Voor sociale huurders met AOW ligt de inkomensgrens op € 23.650,– (1 persoons huishouden) of € 32.075,– (meerpersoons huishouden).

Uw te hoge huurprijs wordt bij verlaging blijvend ‘afgetopt’ tot  € 633,25 of € 678,66 kale huur per maand. Waarschijnlijk is dat een flinke slok op een borrel.

Wees er snel bij

Hoe sneller u de huurverlaging aanvraagt, hoe sneller u de huurverlaging ook daadwerkelijk krijgt. Er zit sowieso tijd tussen aanvragen en huurverlaging (twee tot drie maanden) en gedurende die maanden betaalt u nog steeds de hoge huurprijs. U krijgt geen verlaging met terugwerkende kracht.

Huurverlaging aanvragen gaat zo

U stuurt De Key of Lieven de Stad zo snel mogelijk deze modelbrief (hier downloaden) waarop u al uw gegevens invult. U doet er een bewijs van inkomen bij (kopie van een loonstrook, uitkeringsafschrift of bankafschrift). Ook doet u er een door de huurder ondertekende brief bij waarin staat uit hoeveel personen uw huishouden bestaat en wat hun leeftijden zijn (de ‘huurder’ is de persoon op wiens naam het huurcontract staat).

Reactie van De Key of Lieven de Stad

Nadat u de huurverlaging heeft aangevraagd, ontvangt u binnen drie weken een brief van De Key of Lieven de Stad. Hierin staat een voorstel tot huurverlaging.

Kijk goed naar het voorgestelde huurbedrag. Is dit hoger dan € 633,25 of € 678,66 per maand en bent u het daar niet mee eens, neem dan zo snel mogelijk contact op met de Huurcommissie of een team van Stichting !WOON bij u in de buurt. Zij kunnen u helpen om in bezwaar te gaan tegen het voorgestelde huurbedrag. Neem ook contact op met Arcade: wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Moet u langer wachten op een reactie dan de gestelde drie weken (wat betekent dat de huurverlaging ook later ingaat!), neem dan direct contact op met Arcade: wij zullen voor u aan de bel trekken.

Niets doen kan ook

Indien u niet zelf de huurverlaging aanvraagt, kan het zijn dat u van De Key of Lieven de Stad de huurverlaging toch krijgt, bijvoorbeeld omdat u in 2019 al een laag of lager inkomen had. U ontvangt in dat geval voor 1 april een brief van De Key of Lieven de Stad met een voorstel voor de nieuwe huurprijs. Controleer goed of u het eens bent met de voorgestelde huurverlaging en ga eventueel in bezwaar zoals hierboven beschreven.

Let op!

Deze regeling geldt niet voor huurders bij woningcorporaties die een huurcontract zijn aangegaan in de vrije sector. In dat geval heeft u vanaf het begin van uw contract een huur betaald boven de liberalisatiegrens (momenteel € 735,– euro per maand). U kunt dan geen huurverlaging aanvragen.

Weet u niet zeker of uw huurhuis valt binnen de sociale sector? U kunt dit nakijken op uw huurcontract en anders navragen bij De Key (020 621 43 33) of Lieven de Stad (020 218 22 55).

Mocht u als lid van Arcade in de vrije sector huren en u heeft grote problemen met de hoogte van de huurprijs, bijvoorbeeld omdat uw inkomen is gedaald in 2020, laat dit dan weten aan het Arcade-bestuur via info@hvarcade.nl. Wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.