Categorie: Huurverhoging

Nadat de huurverhogingsbrief op de mat was gevallen kreeg Arcade een signaal van een oplettende huurder van een vrije sector woning. Deze gaf aan dat het bevriezen van de huur ook voor sommige vrije sector huurders geldt, op grond van een bepaling die in enige vrije sectorcontracten hierover is opgenomen. Arcade heeft dit bij De Key aangekaart, De Key beaamt dit. De huren van huurders in de vrije sector met deze bepaling in het huurcontract worden ook bevroren.

Het gaat om contracten die zijn afgesloten tussen 2004 tot en met mei 2011. De bepaling geeft aan dat het huurverhogingspercentage gelijk is aan het huurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen. Dat is dit jaar 0%. Voor huurders van Lieven de Stad met deze bepaling in het vrije sectorcontract geldt hetzelfde. De Key en Lieven de Stad informeren deze huurders hierover.

Arcade heeft 1 februari 2021 het voorgenomen besluit huurverhoging 2021 en op 24 februari 2021 de aangepaste versie van het advies van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een uitwisselingssessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over opzet van de huurverhoging en er was ruimte om daarop te reageren. Dit is door de leden als zeer informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

De adviesaanvraag

Arcade heeft vraagtekens bij de adviesaanvraag zelf. Het is niet duidelijk waarom sommige groepen in de bijlage voorkomen en de uitleg over de huurverhoging ontbreekt. Bijvoorbeeld als het gaat om collectieve huurcontracten voor woningen of kamers. Liever had Arcade gezien dat al deze groepen waar De Key onderscheid in maakt, apart in de brief behandeld worden.

Verder valt het Arcade op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere contracten en jongeren- dan wel campuscontracten. Dit was vorig jaar wel het geval. Alleen contracten voor bepaalde tijd kregen toen inflatievolgende huurverhoging. De key zegt dit te doen conform het advies van Arcade van 2020. Wij zijn erg blij dat De Key hierin meegaat, maar we hebben gevraagd om bevestiging dat dit een blijvende verandering is. Tegelijkertijd meent Arcade dat in een volgende adviesaanvraag over de huurverhoging er een verschil in de huurverhoging zou moeten zijn voor studenten die zelfstandig of onzelfstandig wonen.  Mede gelet op de verschillen wat betreft het recht op huurtoeslag.

Daarnaast lijkt De Key eenzijdig te beslissen waar Arcade wel of niet adviesgerechtigd over is. De Key stelt dat Arcade niet adviesgerechtigd zou zijn over bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vinden dit een bijzondere gang van zaken en dat de onderbouwing van De Key geen hout snijdt. De inkomensafhankelijke huurverhoging verschilt elk jaar. Dit jaar gaat de huurverhoging zelfs niet door. Een advies over de veranderde situatie is dus volgens Arcade elk jaar gepast.

Gezien de veranderde omstandigheden, het besluit van de minister tot huurbevriezing van alle sociale huren, zullen we ons in deze adviesaanvraag richten op de volgende punten: de adviesaanvraag van vorig jaar, de huurbevriezing, de eenmalige huurverlaging en de voorgenomen huurverhoging in de vrije sector.

Vooraf

Vorig jaar heeft De Key een adviesaanvraag gestuurd waarin zij voorstelde om een driejarig huuraanpassingsbeleid vast te stellen. Arcade heeft hierop negatief geadviseerd omdat zij toen al een verschuiving in het maatschappelijke debat signaleerde wat betreft de verhuurdersheffing. Daarnaast voorspelde Arcade een drastische verschuiving van de randvoorwaarden voor het huurbeleid vanwege de verwachte problematiek wat betreft de coronacrisis. De Key heeft toen besloten vast te houden aan het meerjarige huuraanpassingsbeleid omdat dit ‘duidelijkheid’ zou scheppen voor de huurders. Arcade stelt nu vast dat De Key naar eigen believen op meerdere punten afwijkt van het in 2020 voorgestelde meerjarig huuraanpassingsbeleid, en er op andere punten weer aan vasthoudt. Tegelijkertijd is De Key niet altijd helder waarom zij die verschillende keuzes maakt en pas na doorvragen een tipje van de sluier oplicht.

Huurbevriezing en communicatie

De Key geeft in het aangepaste advies van 24 februari 2021 aan dat een huurkrant of andere informatievoorziening richting de huurders niet langer meer van toepassing is vanwege de huurbevriezing. Dit druist volgens Arcade in tegen het eerder door De Key geformuleerde uitgangspunt van ‘transparantie’. Transparantie over de veranderende situatie is nodig, vooral om onzekerheid bij huurders (krijg ik ook geen huurverhoging?) weg te nemen.

Eenmalige huurverlaging

In uw adviesaanvraag geeft u aan dat een deel van de huurders van De Key dit jaar een huurverlaging krijgt. Om de huurverlaging uit te leggen aan de huurders zou u een huurderskrant meesturen met meer informatie over de wetswijzigingen. De Key wordt door de Belastingdienst geïnformeerd over wie daarvoor in aanmerking komen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het inkomen uit 2019. De Wet eenmalige huurverlaging gaat echter in per 1 januari 2021. Deze geldt voor iedereen die 6 maanden of langer te maken heeft met een inkomensterugval die leidt tot een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huurders die een inkomensterugval na 1 januari 2020 hebben gekregen en waarvan dit dus niet te zien is in het inkomen over 2019.

Daarbij zijn er ook huurders van De Key die te maken hebben met wisselende inkomens waardoor zij wel recht hebben op de eenmalige huurverlaging, ondanks dat dit niet blijkt uit de inkomensgegevens die de Belastingdienst heeft over 2019.

Vrije sector

De Key kiest ervoor om de vrije sector een inflatievolgende huurverhoging te geven van 1,4%. Zij lijken nu als enige huurders van De Key buiten de boot te vallen wat betreft huurbevriezing. Arcade vindt dit een onwenselijke en oneerlijke situatie.

De afgelopen jaren hebben ook de huurders in de vrije sector te maken gekregen met flinke huurverhogingen. Daarbij kunnen zij door de crisis van het afgelopen jaar net zo goed te maken hebben met een onzekere toekomst, of zelfs een terugval van hun inkomen. Denk hierbij aan ondernemers en ZZP’ers, maar bijvoorbeeld ook diegenen met een tijdelijk arbeidscontract en AOW gerechtigden van wie de pensioenen al jaren lang onder druk staan.

De niet-Daeb tak presteert financieel uitstekend, over die woningen hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te worden en de ratio’s (ICR, LtV) zijn veel beter dan in 2016 is geprognosticeerd in het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

  1. Voortaan elk jaar een adviesaanvraag over de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging uit te zenden waarin de gehele systematiek onderwerp is van de adviesaanvraag.
  2. Een brief te sturen aan alle huurders wat betreft de huurbevriezing.
  3. Een brief aan de huurders de deur uit te doen waarin de eenmalige huurverlaging aan alle huurders wordt uitgelegd. Niet alle huurders zijn even goed op de hoogte van de veranderde wetgeving en veel huurders zullen hun eigen situatie willen controleren. De inhoud van de brief kan samengevoegd worden met de brief over de huurbevriezing uit advies 2.
  4. Huurders actief te benaderen en duidelijk te informeren over de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders moeten weten dat zij hun situatie ter beoordeling voor kunnen leggen aan De Key wanneer zij denken in aanmerking te komen voor een huurverlaging. Hetzelfde geldt voor huurders met een wisselend inkomen. Arcade adviseert De Key om in te zetten op maatwerk voor huurders die tussen wal en schip vallen.
  5. De eenmalige huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de vroegst mogelijke datum van 1 maart 2021 in te laten gaan.
  6. Ook voor de vrije sector over te gaan tot een huurbevriezing.

Sociale huurders die in 2019 en 2020 hun huurprijs flink hebben zien stijgen, terwijl hun inkomen laag bleef of zelfs lager werd, kunnen per direct een permanente huurverlaging aanvragen. Hoe sneller u dit doet, hoe eerder u de huurverlaging krijgt.

Wie komt in aanmerking?

De huidige huurprijs moet hoger zijn dan de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ van € 633,25 kale huur per maand  voor 1 en 2 persoons huishoudens of boven de € 678,66 kale huur voor meerpersoons huishoudens. Uw bruto jaarinkomen mag niet meer zijn dan € 23.725,– (1 persoons huishouden) of € 32.200,– (meerpersoons huishouden). Voor sociale huurders met AOW ligt de inkomensgrens op € 23.650,– (1 persoons huishouden) of € 32.075,– (meerpersoons huishouden).

Uw te hoge huurprijs wordt bij verlaging blijvend ‘afgetopt’ tot  € 633,25 of € 678,66 kale huur per maand. Waarschijnlijk is dat een flinke slok op een borrel.

Wees er snel bij

Hoe sneller u de huurverlaging aanvraagt, hoe sneller u de huurverlaging ook daadwerkelijk krijgt. Er zit sowieso tijd tussen aanvragen en huurverlaging (twee tot drie maanden) en gedurende die maanden betaalt u nog steeds de hoge huurprijs. U krijgt geen verlaging met terugwerkende kracht.

Huurverlaging aanvragen gaat zo

U stuurt De Key of Lieven de Stad zo snel mogelijk deze modelbrief (hier downloaden) waarop u al uw gegevens invult. U doet er een bewijs van inkomen bij (kopie van een loonstrook, uitkeringsafschrift of bankafschrift). Ook doet u er een door de huurder ondertekende brief bij waarin staat uit hoeveel personen uw huishouden bestaat en wat hun leeftijden zijn (de ‘huurder’ is de persoon op wiens naam het huurcontract staat).

Reactie van De Key of Lieven de Stad

Nadat u de huurverlaging heeft aangevraagd, ontvangt u binnen drie weken een brief van De Key of Lieven de Stad. Hierin staat een voorstel tot huurverlaging.

Kijk goed naar het voorgestelde huurbedrag. Is dit hoger dan € 633,25 of € 678,66 per maand en bent u het daar niet mee eens, neem dan zo snel mogelijk contact op met de Huurcommissie of een team van Stichting !WOON bij u in de buurt. Zij kunnen u helpen om in bezwaar te gaan tegen het voorgestelde huurbedrag. Neem ook contact op met Arcade: wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Moet u langer wachten op een reactie dan de gestelde drie weken (wat betekent dat de huurverlaging ook later ingaat!), neem dan direct contact op met Arcade: wij zullen voor u aan de bel trekken.

Niets doen kan ook

Indien u niet zelf de huurverlaging aanvraagt, kan het zijn dat u van De Key of Lieven de Stad de huurverlaging toch krijgt, bijvoorbeeld omdat u in 2019 al een laag of lager inkomen had. U ontvangt in dat geval voor 1 april een brief van De Key of Lieven de Stad met een voorstel voor de nieuwe huurprijs. Controleer goed of u het eens bent met de voorgestelde huurverlaging en ga eventueel in bezwaar zoals hierboven beschreven.

Let op!

Deze regeling geldt niet voor huurders bij woningcorporaties die een huurcontract zijn aangegaan in de vrije sector. In dat geval heeft u vanaf het begin van uw contract een huur betaald boven de liberalisatiegrens (momenteel € 735,– euro per maand). U kunt dan geen huurverlaging aanvragen.

Weet u niet zeker of uw huurhuis valt binnen de sociale sector? U kunt dit nakijken op uw huurcontract en anders navragen bij De Key (020 621 43 33) of Lieven de Stad (020 218 22 55).

Mocht u als lid van Arcade in de vrije sector huren en u heeft grote problemen met de hoogte van de huurprijs, bijvoorbeeld omdat uw inkomen is gedaald in 2020, laat dit dan weten aan het Arcade-bestuur via info@hvarcade.nl. Wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Het Rijk wil ervoor zorgen dat de huurprijzen in 2021 minder sterk stijgen dan in voorgaande jaren. De huurstijging wordt landelijk aan een maximum gekoppeld van inflatie plus 1% van de bestaande huurprijs. Deze regeling geldt voor zowel sociale huurders als voor huurders in de vrije sector. Wat betekent dit voor u als huurder bij De Key en Lieven de Stad?

Iedere Amsterdamse huurder weet er alles van: elk jaar stijgen de huurprijzen weer, voor sommigen behoorlijk wat, voor sommigen misschien een klein beetje. Al met al zijn de huurprijzen in de hoofdstad gemiddeld de hoogste in het land geworden. Dat is een harde realiteit, zeker tijdens de coronacrisis, waarin een flink aantal mensen het ook nog met minder inkomen moet rooien. 60.000 Amsterdamse sociale huurders zitten financieel in de gevarenzone, concludeerde het Nibud.

Er zijn bewoners die de huur niet meer kunnen opbrengen en verhuizen naar een goedkopere regio. Er zijn bewoners die noodgedwongen bezuinigen op andere levensbehoeftes, zoals stookkosten, kleding en boodschappen. Het gekke is dat de meeste bewoners niet merken waar al dat geld nou toch eigenlijk naartoe gaat. Vaak niet naar verbeteringen aan hun eigen woning.

Waar gaat dat geld naartoe?

De ‘huurpenningen’, zoals de huuropbrengst wordt genoemd, vormen het hoofdinkomen van de woningcorporaties. Zij moeten met dit geld heel veel doen, zoals investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Ze moeten ook grote bedragen afdragen aan het Rijk, zoals de zogenaamde ‘verhuurderheffing’, een extra belasting op sociaal vastgoed.

Omdat de vastgoedprijzen in Amsterdam zo hoog zijn, betalen de Amsterdamse woningcorporaties gemiddeld veel aan verhuurdersheffing, in 2020 zo’n 204 miljoen euro. Omgerekend gaat er van elke Amsterdamse sociale huurprijs 100 euro per maand naar het Rijk. De Amsterdamse woningcorporaties houden daarmee te weinig geld over om te kunnen investeren. Daarom is in Amsterdam afgesproken dat de huren méér mogen stijgen dan elders in Nederland.

Hoe hoog mocht de huurverhoging zijn in 2020?

Bij sociale huur zijn verhuurders (zowel woningcorporaties als particulier) gebonden aan maximale huurprijzen en wettelijke afspraken over huurverhogingen. De maximale huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem dat voor de woning geldt.

De huurverhoging mocht bij sociale huur in 2020 maximaal 5,1 tot 6,6 procent bedragen. Bij jaarinkomens tot 43.574 euro mocht de huur maximaal met 5,1 procent omhoog (2,6 inflatie 2019 + 2,5 procentpunt inkomensafhankelijk). Voor inkomens boven de 43.574 euro mocht de huur met 6,6 procent omhoog  (2,6% inflatie 2019 + 4,0 procentpunt inkomensafhankelijk).

Een vrijesectorwoning is een woning met een kale huur boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ van 737,14 euro. In de vrije sector kan de huur in principe onbeperkt worden verhoogd, maar meestal wordt de huurverhoging vastgelegd met een ‘indexeringsclausule’. Dit houdt in dat de kale huur jaarlijks stijgt met de inflatie volgens een bepaalde prijsindex en mogelijk een opslag.

Nieuw wetsvoorstel voor 2021

Steeds meer politici begrijpen dat het op deze manier voor de huurders steeds lastiger wordt. De voor wonen verantwoordelijke minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren (D66), werd afgelopen zomer zelfs door de Eerste Kamer gemaand om iets te doen aan de huurlasten. Daar wilde minister Ollongren niets van weten, maar ze kwam onlangs toch tot een compromis met oppositiepartijen PvdA en GroenLinks.

Nu ligt er een wetsvoorstel om de huurverhoging in 2021 slechts beperkt te laten stijgen, namelijk met inflatie plus 1 procentpunt per woning. Dit wetsvoorstel geldt zowel voor sociale huurders als voor huurders in de vrije sector.

Wat betekent dit voor huurders van De Key en Lieven de Stad?

De Key en Lieven de Stad hebben hun huurverhogingsbeleid de laatste jaren specifiek afgestemd op bepaalde groepen. Jonge starters in een dure kleine (zelfstandige) woning, bijvoorbeeld, kregen minder (of geen) huurverhoging terwijl huurders in een goedkope grote woning verhoudingsgewijs juist meer huurverhoging kregen.

Het is nog onbekend wat De Key en Lieven de Stad gaan doen met het nieuwe wetsvoorstel. De kans bestaat dat alle huurders in 2021 de maximale huurverhoging krijgen van inflatie + 1%, zodat De Key en Lieven de Stad voldoende huurpenningen binnenhalen om hun wettelijk verplichte doelstellingen te kunnen halen (dat wil zeggen: zorgen voor voldoende kwalitatieve en betaalbare woonruimte).

Wat wil Arcade?

De visie van Arcade is dat de huurverhoging voor alle huurders zo minimaal mogelijk moet blijven, want anders wordt het wonen in Amsterdam gewoon te duur, zelfs voor mensen met een wat beter inkomen. Huurders in de dure vrije sector (zo’n 8% van alle huurders bij De Key en Lieven de Stad) hebben meestal een prima inkomen, maar zijn een groot deel daarvan kwijt aan woonlasten. Dat is wezenlijk niet anders dan de kleinere inkomens, voor wie de woonlasten ook de grootste slok op de borrel zijn.

Arcade wil niet langer dat huurders zeggen: als dit zo nog langer doorgaat, kan ik niet in Amsterdam blijven wonen. Daarom is Arcade ieder jaar over de huurlasten in gesprek met De Key en Lieven de Stad.

Heeft u problemen met het betalen van uw huur? Neem dan contact op met De Key of Lieven de Stad. U kunt voor informatie en ondersteuning bij !Woon terecht. Heeft u problemen met de huurprijs? Laat het ook weten via info@hvarcade.nl.

Arcade heeft op 15 september een adviesaanvraag voor het nieuwe Woonbeleid ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Het voorgestelde Woonbeleid vervangt het Streefhuurbeleid uit 2017. Het vormt samen met het Huurverhogingsbeleid het huurbeleid van De Key. Hieronder gaan we op een aantal thema’s uit het Woonbeleid in.

Inclusiviteit

De Key heeft op pagina 8 van het beleidsstuk drie doelstellingen geformuleerd waarmee zij de inclusiviteit van de stad wil bereiken:

  1. Het verspreiden van verschillende inkomensgroepen over het hele sociale bezit;
  2. Het bieden van een woning die past bij de leefsituatie van de nieuwe huurders;
  3. Het bieden van een passende huur voor nieuwe huurders.

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Arcade stelt vast dat deze doelstellingen voorbij gaan aan de feitelijke gang van zaken. Er worden namelijk zoveel mogelijk vrijkomende woningen op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aan jongeren verhuurd. Hierbij zoekt De Key de grenzen op van wat is overeengekomen in Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Zo is afgesproken dat 70% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (afspraak 8-a). En is afgesproken dat 95% van de toegewezen jongerenwoningen een oppervlakte van maximaal 40 of 50 m2 heeft (afspraak 15-d).

Die afspraken zijn niet voor niets gemaakt. Die zijn bedoeld als richtsnoer voor het beleid van de corporaties. Zelf zoekt De Key consequent de grenzen van die afspraken op. De Key biedt slechts 50% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen aan. En het maximale vloeroppervlak van een jongerenwoningen is voor De Key 60 m2.

De Key motiveert het afwijken van de afspraken door de stelling dat de samenwerkingsafspraken een gemeenschappelijke inspanning van de woningcorporaties zijn. Door andere doelgroepen te bedienen laten de andere corporaties De Key de ruimte om haar eigen voorgestelde beleid te voeren. Met andere woorden, De Key maakt van de uitzondering de regel. En dit heeft tot gevolg dat er minder huishoudens (ook jongeren) met lage inkomens de sociale voorraad kunnen binnenstromen. Daarbij dat er minder een- en meerpersoonshuishoudens (niet zijnde jongeren) een passende woning kunnen vinden.

Arcade onderschrijft dat het voor jonge starters moeilijk is om geschikte huisvesting te vinden. Dat los je niet op door andere doelgroepen de pas af te snijden en te verdringen. Het tekort aan jongerenhuisvesting los je op door op grote schaal geschikte kleine woningen toe te voegen. In dat licht bezien is het pleidooi van De Key voor inclusiviteit onwaarachtig.

Leefbaarheid

De Key stelt dat eenzijdige complexen leefbaarder worden door exclusieve toewijzing aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Met eenzijdige complexen bedoelt De Key vermoedelijk complexen waar vooral huishoudens met een laag inkomen wonen. Over de oorzaken van achteruitgang van de leefbaarheid in complexen en delen van de stad valt veel te zeggen. Arcade vindt dat de leefbaarheid niet verbetert door toewijzen op basis van tijdelijke verhuur in de reguliere voorraad. Daarover hebben we in eerdere adviezen al het nodige geschreven. Zo verminderd bij tijdelijke verhuur de verbondenheid aan en betrokkenheid bij de woning, de buren en de buurt. Een eenzijdige toewijzing aan jongeren vergroot dat probleem.

Subjectgerichte streefhuren

Op p. 14 van het beleidsstuk geeft De Key aan dat zij werkt met objectgerichte streefhuren. In  bepaalde gevallen wijkt De Key daar vanaf door een subjectgerichte streefhuur toe te passen. Bij de mindervaliden-woningen ligt dat voor de hand. Deze zijn met speciale subsidie ten behoeve van de hele doelgroep gerealiseerd. De Key stelt dat dit ook bij senioren (coöptatie 55+) woningen kan worden toegepast.

Op p. 20 stelt De Key dat in geval van coöptatie bij senioren woongroepen de regiomanager bij voordracht van een huurder met een inkomen lager dan € 39.055 kan besluiten de huur te verlagen tot onder de liberalisatie grens. Dit wordt op p. 21 verder uitgewerkt.

Arcade vraagt zich af waarom De Key geen gebruik maakt van de hogere grens van € 43.574 (vrije toewijzingsruimte). En waarom, afhankelijk van het inkomen, de huur niet ook tot onder de aftoppingsgrenzen kan worden verlaagd?

Dat het de regiomanager is die kan besluiten of de voordracht van een huurder met een lager inkomen wordt gehonoreerd werkt willekeur in de hand.

Middensegment

Voor De Key bestaat het middensegment alleen uit woningen waar sloopplannen en ingrijpende verbetering zal plaatsvinden en woningen uit de verkoopvijver die nog niet zijn gesplitst. De Key verhuurt deze woningen tijdelijk aan huishoudens jonger dan 23 jaar met een inkomen tot € 61.707. In de samenwerkingsafspraken is met het middensegment vooral beoogd de doorstroming vanuit de sociale voorraad te bevorderen (afspraak 9-b). Deze doelstelling ziet Arcade hier niet terug. Arcade heeft ook zeer ernstige bedenkingen tegen het relatief duur verhuren van woningen met een slechte kwaliteit en/of op tijdelijke basis.

Verdienmodel

Wij stellen vast dat het Woonbeleid van De Key binnen de gestelde kaders beoogd een optimaal bedrijfsresultaat te behalen. Dat bereikt De Key door maximale flexibiliteit bij tijdelijke verhuur. En niet 70%, maar 50% aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Daarbij door bij senioren woongroepen bij voorkeur te kiezen voor vrije sectorhuur. En bij uitzondering alleen toe te wijzen op de liberalisatiegrens.

Feitelijk advies

Arcade adviseert De Key het Woonbeleid als volgt aan te passen door:

  • 70% vrijkomende sociale woningen van de door te exploiteren voorraad toe te wijzen aan de primaire doelgroep;
  • woningen groter dan resp. 40/50 m2 niet als jongerenwoningen te labelen;
  • substantieel minder gebruik te maken van tijdelijke huurovereenkomsten;
  • een transparant beleid te formuleren voor de afweging om bij senioren groepswoningen met coöptatierecht de huur wel of niet te verlagen tot onder de liberalisatiegrens;
  • een duurzamer middensegment huurwoningen te definiëren.

Wanneer De Key hier niet in toestemt adviseert Arcade negatief over het voorgestelde Woonbeleid.

Het coronavirus is desastreus voor de samenleving en tast de economie ernstig aan. Eerder schreef Arcade al dat voor veel mensen de financiële gevolgen direct voelbaar waren en dat voor nog méér mensen de klap nog moest komen. Inmiddels is de werkloosheid in Amsterdam met meer dan vijftig procent gestegen. Een zorgelijke ontwikkeling en voor actiegroep ‘Wij weigeren de huurverhoging’ des te meer reden om dapper door te strijden.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Maar niet door de woningbouwverenigingen. Half april viel bij praktisch alle huurders de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat. De nationale actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’, bestaande uit huurders uit heel Nederland en onder andere uit een groep huurders bij De Key, gaf eerder aan dit schandalig en onaanvaardbaar te vinden. Zij vinden dat De Key de belangen van huurders voorop moet stellen en benadrukken dat wonen een basisbehoefte is. Huurders worden nu het zwaarst getroffen door de crisis.

Sinds 1 juli weigeren de leden van de actiegroep de huurverhoging te betalen. Ze maken alleen het oude huurbedrag over. De Key heeft hier behoorlijk intimiderend op gereageerd. Zo zijn er drie dreigbrieven verstuurd. In de eerste brief van 10 juli werd geëist om binnen 15 dagen te betalen. Gebeurt dat niet, dan wordt er een deurwaarder ingeschakeld en komen er 48,50 euro aan deurwaarderskosten bij. Ook worden de gegevens van de huurders (naam, adres, telefoonnummer en het te betalen bedrag) dan doorgegeven aan de gemeente Amsterdam. In de tweede brief van 21 juli wordt er van een laatste waarschuwing gesproken en wordt er geëist om binnen 3 dagen te betalen. Opnieuw wordt er gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Op 21 augustus, de dag van de derde brief, wordt er wederom geëist om binnen 3 dagen te betalen en van een laatste waarschuwing gesproken. Ook wordt er opnieuw gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Dit was het geval op het moment van publicatie van dit nieuwsbericht, inmiddels kan de situatie weer gewijzigd zijn.

Woningen met witte lakens uit de ramen
Huurders uit heel Nederland hingen in het weekend van 31 juli witte lakens uit ramen om hun solidariteit te tonen met de actie om de huurverhoging te weigeren. Zo ook bij de huurders van de Key.

Kamervragen

Wat De Key doet, is niet legaal. Deurwaarderskosten mogen bij het weigeren van een huurverhoging helemaal niet in rekening worden gebracht. Het gaat immers om een voorstel tot huurverhoging en er is dus ruimte om hier niet mee akkoord te gaan en bezwaar te maken.

Inmiddels is het agressieve incassobeleid van De Key niet aan de Tweede Kamer voorbij gegaan. Er zijn Kamervragen over gesteld, waardoor de minister tekst en uitleg mag geven.

Huurders van actiegroep “Wij weigeren de huurverhoging” weigeren om principiële redenen en uit solidariteit met huurders die in financieel zwaar weer verkeren. Sommige leden van de actiegroep verkeren zelf ook in financieel zwaar weer omdat ze door de coronacrisis hun baan zijn verloren. Behalve de tijdelijke hulp van de gemeente, zijn er geen inkomsten meer.

De actievoerders zijn het niet eens met de jarenlange huurverhogingen (vaak boven inflatie) en de huidige regels om voor huurverlaging of huurbevriezing in aanmerking te komen. Met collectieve actie bereik je veel meer dan als individuele huurder om een huurstop of huurverlaging af te dwingen, zo stellen ze.

Bovendien is het niet gerechtvaardigd dat De Key de huur maximaal verhoogt, zo stelt de actiegroep, ook niet als mensen de verhoging nét kunnen opbrengen.

Tijd voor verandering

Huurders van de actiegroep vinden dat er een aantal zaken grondig moeten veranderen. Volgens het NIBUD hebben ruim 800.000 Nederlandse huurders, meer dan een kwart van alle huurders in het gereguleerde huursegment, na betaling van de huur te weinig geld over om van te leven. Er moet dus een collectieve verbetering plaatsvinden. De woonlasten en de huren moeten omlaag.

De eisen van de actiegroep

Ten eerste zouden de huren de komende vijf jaar moeten worden bevroren, zo stelt de actiegroep voor. De Eerste Kamer riep in de zomer van 2020 minister Ollongren met maar liefst drie moties op om huurbevriezing in te stellen, maar de D66-bestuursvrouw legde die allemaal naast zich neer.

Ten tweede moet de zogenaamde verhuurdersheffing van tafel. De verhuurdersheffing is een enorme belasting die woningcorporaties uit de sociale sector aan het Rijk moeten betalen. De hoogte van deze verhuurdersheffing wordt doorberekend in de huurprijzen, waardoor de huurders steeds hogere huren moeten ophoesten. Dit is oneerlijk. De belangen van huurders zouden juist voorop moeten staan.

Ten derde moet er meer oog komen voor huurders die tussen de wal en het schip vallen. Iemand die na een huurverhoging boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro uitkomt heeft slechts gedeeltelijk recht op huursubsidie. Het bedrag boven die liberalisatiegrens telt niet mee voor de hoeveelheid huursubsidie die iemand kan ontvangen. De huurder zal dan een groter deel van de huur zelf moeten ophoesten terwijl de huur al juist hoger is. Dit is zorgelijk, al helemaal in een tijd waarin huurders het door de coronacrisis extra zwaar hebben.

Meer informatie

De actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’ organiseert dit jaar een infotour om huurders en huurdersverenigingen te informeren. Hierdoor kunnen volgend jaar nog meer huurders uit heel Nederland in actie komen voor betaalbaar wonen. Er is een uitgebreid stappenplan ontwikkeld dat mensen zelf kunnen toepassen in hun eigen stad, buurt of straat. Zie hiervoor: tinyurl.com/wijweigerendehuurverhoging

Het verloop van de actie is te volgen op de volgende pagina’s:

Senioren met een middeninkomen moeten hogere huren gaan betalen. Dat staat in het wetsvoorstel ‘Huur en Inkomensgrenzen’, dat na het zomerreces door de Tweede Kamer wordt besproken. Huurders die de AOW-leeftijd hebben bereikt zijn nu nog uitgezonderd van extra huurverhoging.

Bij de meeste senioren is er geen financiële ruimte voor een (nog) hogere huur. Vanwege de leeftijd krijgen senioren geen hypotheek krijgen voor een koopwoning. Ook kunnen zijn niet meer gaan werken om de hogere woonlasten te kunnen betalen. Daarom werden senioren tot nu toe uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar als het aan het kabinet ligt mag ook de huur van senioren straks in grote sprongen omhoog.

Nu is er één inkomensgrens voor extra huurverhoging, straks vier inkomensgrenzen

Ook gaat de manier waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt berekend op de schop. Er gaan vier verschillende inkomensgrenzen gelden. Ligt het inkomen boven een van de grenzen? Dan volgt een jaarlijkse huurverhoging die -in de meeste gevallen- veel hoger uitpakt dan de huurverhoging voor lagere inkomens.

Alleenstaanden

In het wetsvoorstel staat dat alleenstaanden met een jaarinkomen tussen €45.938 en €55.000 de huur met 50 euro per maand omhoog mag. Voor alleenstaanden met een jaarinkomen boven de €55.000 is dat zelfs 100 euro per maand.

Meerpersoonshuishoudens

Voor meerpersoonshuishoudens, stellen en gezinnen, gelden andere inkomensgrenzen. Bij een gezamenlijk jaarinkomen tussen €53.126 en €74.000 mag de huur straks met 50 euro per maand omhoog. Boven de €74.000 is dat 100 euro per maand.

Plafond huurverhoging boven sociale huurgrens

De huurverhogingen kunnen één keer per jaar worden doorgevoerd, totdat de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel is bereikt. Deze maximale huurprijs ligt vaak ver boven de sociale huurgrens. In 2020 was die grens €737,14. Ook huurders die al een huurprijs boven de sociale huurgrens betalen krijgen met deze extra huurverhogingen te maken.

Heeft u een lager inkomen? Dan blijft huurverhoging een percentage

Deze sprongsgewijze extra huurverhoging geldt alléén voor huishoudens met een middeninkomen. Bij een lager inkomen blijft de jaarlijkse huurverhoging een percentage van de huidige huurprijs.

Het wetsvoorstel is omstreden en de Tweede Kamer is aan zet

Het wetsvoorstel ‘Huur en inkomensgrenzen’ is op veel punten omstreden. Op de internetconsultatie die de overheid over dit wetsvoorstel hield is dan ook massaal gereageerd. Door de Woonbond en huurdersorganisaties, maar ook door veel individuele huurders. Ook Arcade heeft gereageerd en vindt, net als de Woonbond en corporaties de huurverhogingsstappen te hoog. Dat heeft het kabinet nog niet op andere gedachten kunnen brengen. Na het zomerreces is de Tweede Kamer dus aan zet.

Heeft de coronacrisis jouw in financiële problemen gebracht en heb je contact opgenomen met De Key of Lieven de Stad? Kreeg je daar geen gehoor voor jouw verhaal of oplossing aangeboden? Meld je dan via het online registratiepunt van de Huurcommissie.

De Huurcommissie heeft op verzoek van minister Ollongren een registratiepunt opgezet. Daar kunnen huurders die door de coronacrisis in de financiële problemen raakten een melding doen. Op deze manier wil de minister meer zicht krijgen op hoe vaak verhuurders maatwerk weigeren voor huurders die in de knel zitten.

Huurders die geen toegang hebben tot internet kunnen hun registratie telefonisch doen via de helpdesk van de Huurcommissie:  070-375 4300. Daarvoor is de helpdesk bereikbaar op werkdagen van 9.00 tot 12.00 uur en van 13.00 tot 17.00 uur.

Noot: Het registratiepunt is sinds 1 februari 2021 gesloten. Lees hierover het bericht op de website van de huurcommissie.

Het coronavirus heeft onze samenleving op z’n kop gezet, en de economie aangetast. Voor veel mensen waren de financiële gevolgen al direct voelbaar, voor nog méér mensen moet de klap nog komen. ZZP’ers en bedrijven zien hun werk verdampen, werknemers dreigen in grote getale hun baan verliezen.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Huurverhoging onaanvaardbaar

Maar niet door de woningbouwverenigingen! Half april lag de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat, alsof er niets aan de hand is. De actiegroep ‘Weiger de huurverhoging’, een groep huurders van de Key, vinden dat schandalig en onaanvaardbaar. Woningbouwverenigingen zijn sociale instellingen die in de eerste plaats de belangen van haar huurders moeten eerbiedigen. Huurders horen bij de mensen die het zwaarst getroffen zullen worden door de crisis.

Actie!

Tijd voor actie dus! De actiegroep ‘Weiger de huurverhoging’ roepen de woningbouwverenigingen op om de huurverhoging niet door te voeren. Vooralsnog zullen zij de huurverhoging weigeren te betalen. Met deze flyer roepen zij huurders op om zich bij dit initiatief aan te sluiten.Hoe meer mensen zich hierbij aansluiten, hoe groter de kans op succes.

Weiger de huurverhoging

Weiger de huurverhoging te accepteren door uw automatische incasso met ingang van 1 juli te stoppen, en vanaf dan gewoon maandelijks de oude huur over te maken.

Voor meer informatie kunt u zich aansluiten bij de online actievergadering van zondag 21 juni v.a. 19:30 uur. Daar krijgt u uitleg, kunt u vragen stellen en mede plannen bedenken voor verdere acties.

Om u hiervoor op te geven moet u een mailtje sturen naar: stopdehuurverhoging@gmail.com. Ook als u niet aan de actievergadering wilt of kunt meedoen, maar wel precieze instructies wilt over het weigeren van de huurverhoging. U krijgt dan een helder stappenplan over hoe de huurverhoging te weigeren zonder risico te lopen.

Ten slotte kunt u het verloop van de actie ook volgen op de facebook-pagina: www.facebook.com/groups/wijweigerendehuurverhoging/

Door de coronacrisis is de situatie voor huurders in Amsterdam verslechterd. Om dat duidelijk te maken zijn er brieven naar de directie van de Key, de directeur van Lieven de Stad, de betrokken wethouders en de leden van de Eerste en Tweede Kamer gestuurd. Een filmpje met uitspraken van een paar bewoners over de effecten van steeds hogere woonprijzen is daaraan toegevoegd. 

Eerder hebben al ruim 6046 huurders zich aangesloten bij het protest tegen de huurverhoging. Ook HYA die ruim 39.000 huurders van Ymere vertegenwoordigd ondersteund dit initiatief.

Nadat op 21 april j.l., de Eerste Kamer de motie-Kox c.s. had aangenomen heeft minister Ollongren op 2 juni toegezegd deze in stappen uit te voeren. De Eerste Kamer heeft hier geen genoegen genomen opdat de toezegging van de minister te vrijblijvend is en de dictum van de motie uitgevoerd dient te worden.

Afgelopen dinsdag 9 juni bleef  Minister Ollongren volharden in haar betoog dat er genoeg regelingen zijn om die mensen die door coronacrisis een inkomensval maken tegemoet te treden. Concreet betekent dit voor huurders een betalingsregeling. De minister wil niet beseffen, dat je als je geen inkomen hebt je ook geen toezeggingen kan doen om een betalingsovereenkomst aan te gaan. In augustus wil de minister verder kijken hoe de situatie er dan voor staat.

De indiener van de motie laat het er nog niet bij zitten. Blijf je dus informeren!