Categorie: Huurverhoging

Arcade heeft in haar vorige nieuwbrief een oproep gedaan aan huurders van De Key om de online check van de Woonbond in te vullen. Daarmee kan iedere huurder controleren of hij in aanmerking komt voor huurverlaging of huurbevriezing zoals overeengekomen in het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes december 2018, gesloten voor een periode van drie jaar met ingang van 2019. In het geval de uitkomst van de online check leidt tot het advies dat het aanvragen van huurverlaging of huurbevriezing zinvol is, heeft de Woonbond een voorbeeldbrief opgesteld die de huurder naar zijn verhuurder kan sturen om de huurverlaging of huurbevriezing daadwerkelijk aan te vragen.

Vele huurders van De Key hebben gebruik gemaakt van de online check van de Woonbond en hebben De Key gevraag om huurverlaging of huurbevriezing. Helaas hebben de huurders van De Key een standaard afwijzingsbrief retour gekregen. Daarin antwoordt De Key dat zij op 1 juli 2019 geen (tijdelijke) huurverlaging of huurbevriezing toepast. Zij geeft daarvoor als reden aan dat hiervoor een wetswijziging nodig is en daarom geen gevolg aan het verzoek wordt gegeven. Arcade is hierover zeer teleurgesteld, aangezien De Key betaalbaarheid hoog in het vaandel heeft. 

Behalve De Key zijn er meerdere corporaties die geen gevolg geven aan de gemaakte afspraken tussen de Woonbond en Aedes. De Woonbond is het daar niet mee eens en stelt:  “afspraak is afspraak, of het nu in de wet staat of niet.” Om misverstanden te voorkomen hebben Aedes en de Woonbond op 27 maart jl. een verklaring ondertekend waarin wordt beklemtoond dat de gemaakte afspraken vanuit het Sociaal Huurakkoord binnen de huidige wet kunnen worden uitgevoerd. Gezien de ontevredenheid over hoe corporaties omgaan met afspraken zal de Woonbond een ‘brandbrief’ opstellen voor huurdersorganisaties die zij kunnen gebruiken als de corporatie de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord niet nakomt. Er zijn daarentegen ook corporaties die wel uitvoering geven aan het Sociaal Huurakkoord op dit punt.

De Werkgroep Huurverhoging van Arcade is voornemens om De Key aan te spreken op haar weigering om gevolg te geven aan de afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Wilt u zich hier ook voor inzetten? De werkgroep staat open voor nieuwe leden. Onze discussie met De Key is nog niet gesloten hierover. Wordt vervolgd!

Voor meer informatie: https://www.woonbond.nl/vragen-over-huurverlaging-en-huurbevriezing

Advies Huurverhoging 2019

Arcade heeft 6 februari 2019 een huurverhogingsvoorstel van De Key en Lieven de Stad BV ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Betaalbaarheid is een belangrijke pijler

De Key moet de gemiddelde huurverhoging moet beperken tot de inflatie

Vanwege de grote opgaven waar De Key voor staat en de hoge bijdragen aan verhuurderheffing en belastingen, zegt De Key dat er geen ruimte is om Arcade tegemoet te komen in haar advies om de huurverhoging voor 2019 te matigen. De Key stelt dat zij genoodzaakt is vast te houden aan het huidige huurbeleid.

Deze stellingname wordt niet onderbouwd door cijfers en is niet te controleren. Hiervoor heeft Arcade informatie nodig, zoals de prospectieve informatie (dPi) van De Key. Deze heeft Arcade niet ontvangen.

Tijdens het Regulier overleg van februari is de visie op de financiële ruimte bij De Key gedeeld met Arcade. Arcade heeft de juistheid of onjuistheid van deze informatie niet kunnen vaststellen en zich niet kunnen voorbereiden en/of deskundigheid kunnen inhuren om een en ander te duiden. Ook is er is tijdens het betoog allen iets over de ratio’s van de Daeb tak gedeeld, de administratieve niet-Daeb tak en Lieven de Stad BV zijn buiten beeld gebleven.

De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar Integrale Oordeelsbrief 2017-2018 van 27 juni 2018 geoordeeld dat de financiële positie van De Key aanmerkelijk is verbeterd: “De vermogens- en liquiditeitsratio’s voor zowel de Daeb als voor niet-Daeb tak zijn inmiddels ruim boven de normen zoals door het Aw en het WSW gehanteerd”.

Arcade is van oordeel dat waar De Key de voorgestelde huurverhoging als noodzakelijk presenteert zij dit niet onderbouwt. Verder vindt Arcade dat de huurverhoging wordt ingegeven door de keuzes en het beleid van De Key zelf. Volgens de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van 2018 is er namelijk wel ruimte voor huurmatiging bij De Key.

De Key moet de oproep van minister Ollongren, de Woonbond en Aedes om het sociaal huurakkoord volgen

Arcade voelt zich gesteund door de circulaire van de minister waarin zij de corporaties oproept om dit jaar al uitvoering te geven aan het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de woonbond. Zij roep de corporaties op om vooruitlopend op de wetswijziging beleid te voeren die de betaalbaarheid verbetert en de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatieniveau. De Woonbond en Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties waar De Key lid van is, hebben dezelfde oproep gedaan. Volgens het huurakkoord kan tot 1 procent boven de maximale huurverhoging worden toegestaan op voorwaarde dat het gemotiveerd wordt. Daar komt bij dat na afweging van belangen hierover gezamenlijke afspraken worden gemaakt met de huurdersorganisatie en zo nodig de gemeente en dat die afspraken worden vastgelegd.

Arcade vindt dat De Key de noodzaak van een hogere gemiddelde huurverhoging dan inflatievolgend onvoldoende heeft gemotiveerd en de oproep van de minister niet opvolgt.

Voorstel verdeling van de huurverhoging voor gereguleerde contracten

Arcade heeft geen bezwaar tegen een huurverhoging van 1.6% voor tijdelijke huurcontracten In Amsterdam en Diemen. Arcade kiest binnen de haar gestelde grenzen voor de tweede aftoppingsgrens om zodoende voor meer huurders de huurverhoging te beperken in Amsterdam en Diemen. Arcade vindt dat De Key de huurverhoging voor alle Zandvoortse huurders (zowel de sociale als vrije sector huurders) moet beperken tot inflatie.

Aanpassingen voor 2019 op het huurbeleid

De huurverhoging moet worden afgetopt op de huurliberalisatiegrens

De techniek van de verhuurderheffing brengt met zich mee dat De Key een financieel voordeel kan behalen door huren door de liberalisatiegrens te laten schieten. Het gevolg is dat De Key de huurders die dit treft in financiële problemen kan brengen. Deze huurders moeten zelf in actie komen om de gevolgen ongedaan te krijgen. Er kunnen huurders tussen zitten die daar om welke reden dan ook niet toe in staat zijn.

De Key is niet op de hoogte van de financiële positie van haar huurders en of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Arcade vindt dat de privacy van huurders gewaarborgd moet worden en wil haar huurders daarin beschermen. 

Huurders van alle vrije sector huurwoningen (Amsterdam, Diemen en Zandvoort) moeten een inflatievolgende huurverhoging van 1.6% krijgen

Sinds de Daeb/niet-Daeb vastgoedscheiding zijn de vrije sectorhuurwoningen ondergebracht in de administratieve niet-Daeb tak van de Toegelaten Instelling dan wel Lieven de Stad bv. Verleden jaar waren de ratio’s van beide niet-Daeb takken prima op orde en de vooruitzichten uitstekend. Bovendien mag verondersteld worden dat ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten, de huren marktconform waren. De Key heeft al jaren het beleid dat de huren in de vrije sector meelopen met het hoogste percentage in de sociale sector. Dit is voor veel huurders uiteindelijk niet meer op te brengen met als gevolg dat zij hun huizen uitgedreven worden. Een betaalbaar alternatief zal voor vele vrije sector huurders niet voorhanden zijn.

De Key moet geen gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging

Arcade is geen voorstander van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Voor deze groep huurders zijn nauwelijks tot geen alternatieven beschikbaar, dus wordt het doel voorbij geschoten. Er wordt te weinig rekening gehouden met terugval van inkomen waardoor huurders op enig moment in de knel kunnen komen.

Reactie op de bijlage

Beperk de huurverhoging van huurders van onzelfstandige woningen tot inflatie

 

Beperk de huurverhoging van huurders met collectieve contracten voor woningen of kamer tot inflatie

Arcade ziet geen reden om huurders met collectieve contracten anders te behandelen dan andere huurders van De Key. In potentie worden deze huurders uit hun woningen gedreven als zij jaarlijks de maximum toegestane huurverhoging krijgen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling.

Aanvullende adviezen

Zie af van een huurverhoging voor complexen waar significant achterstallig onderhoud is geconstateerd totdat dit is verholpen

Arcade constateert dat bij achterstallig onderhoud sprake is van gebrekkige dienstverlening waardoor het woongenot van de huurders wordt aangetast. De Key zou de hand in eigen boezem moeten steken en dientengevolge huurverhogingen voor de huurders die het aangaat, achterwege moeten laten. Zo’n huurbevriezing zou een stimulans voor De Key moeten zijn om met voorrang bij deze complexen het achterstallig onderhoud weg te werken en liefst tegelijkertijd verbeteringen aan te brengen.

In de ‘Integrale oordeelbrief 2017-2018 van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw)’ wordt geconstateerd dat “de investeringen in woningverbetering soms achterblijven en voor wat betreft de verduurzaming nog relatief bescheiden zijn”. Arcade voelt zich hierdoor gesteund in haar standpunt inzake achterstallig onderhoud.

Beperk de gemiddelde huurverhoging tot inflatie

Arcade heeft in het verleden meerdere malen aandacht gevraagd voor huurders die financieel in de knel zijn gekomen of dreigen te komen door jarenlange huurverhogingen. Het matigen van de jaarlijkse huurverhoging beschermt huurders het beste tegen betaalbaarheidsproblemen. Corporaties gebruiken de huurverhoging als instrument om doorstroming in de woningvoorraad te bevorderen. Huurders hebben in deze overspannen woningmarkt namelijk weinig alternatieven om te verhuizen.

Maak een bijsluiter en stuurt die mee met het huurverhogingsvoorstel

Arcade is van mening dat bij de aankondiging van de huurverhoging De Key een bijsluiter over het gevoerde huurverhogingsbeleid moet meesturen. De huurder kan dan controleren of de huurverhoging al dan niet terecht is. Daarin zou ook aangegeven moeten worden onder welke omstandigheden en op welke manier huurders zich kunnen wenden tot De Key als zij problemen ondervinden ten aanzien van de betaalbaarheid van hun woning. De Key zou ook de regels over het Amsterdamse woonlastenakkoord mee kunnen sturen.

Arcade heeft over de bijsluiter in de twee voorgaande jaren geadviseerd om informatie over mogelijke knelpunten bij betaalbaarheid op te nemen. Dat advies is toen niet opgevolgd.

Stel op korte termijn en in overleg met Arcade een geschillenregeling op voor geschillen die het gevolg zijn van de uitvoering van het huurbeleid

Huurders kunnen bij geschillen inzake de huurverhoging alleen terecht bij de Huurcommissie indien het de wettelijke kaders betreft. Voor mogelijke geschillen inzake de huurverhoging die te maken hebben met het interne huurbeleid van De Key kunnen de huurders nergens terecht. In het verleden hebben huurders van de Buyskade, Van Noordtkade en Valkhof zich gewend tot Arcade met klachten over onterechte huurverhoging. Daarop heeft Arcade de directie verzocht om deze onterechte huurverhogingen terug te draaien. Dit is ongemotiveerd afgewezen door De Key. Daarom dringt Arcade nu sterk aan om op korte termijn een geschillenregeling in te stellen die uitgevoerd wordt door een onafhankelijke geschillencommissie.

Lieven de Stad beperk de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatie

De Key heeft in het kader van de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad de toezegging gedaan dat Lieven de Stad hetzelfde beleid, met inbegrip van het huurbeleid, voor huurders gaat voeren als bij Woonstichting De Key. Arcade is van mening dat huurders van Lieven de Stad geen nadeel mogen ondervinden van het feit dat hun verhuurder niet langer een Toegelaten Instelling is maar een op winst gerichte commerciële onderneming. De directeur van Lieven de Stad, de heer Ilsink is het met deze stellingname eens, zo heeft hij ons tijdens een gesprek verleden jaar bevestigd.

Arcade zal dit advies daarom integraal doorsturen naar Lieven de Stad als reactie op het huurverhogingsvoorstel van Lieven de Stad.

Conclusie en verzoek

Arcade doet een dringend beroep op De Key en Lieven de Stad om de huurverhoging voor 2019 te matigen tot gemiddeld inflatievolgend en alle adviezen op te volgen. Arcade vindt dat De Key onvoldoende gemotiveerd heeft waarom de gemiddelde huurverhoging inflatievolgend + 1 procent zou moeten zijn. De financiële onderbouwing ontbreekt en Arcade is niet in staat gesteld om met behulp van recente dPi informatie zelf tot een oordeel te komen.

Op 15 februari 2018 stuurde De Key aan Arcade het verzoek om een advies voor de komende huurverhoging met ingang van 1 juli 2018.

Hierbij het huurverhogingsadvies dat Arcade (en voorbereid door de werkgroep huurbeleid) op 29 maart 2018 heeft uitgebracht op het voorstel en de bijlagen van 15 februari van de Key.

Alsmede de reactie van 11 april van de Key.

Arcade heeft onder andere gevraagd om huurmatiging en het ontzien van bepaalde kwetsbare groepen huurders. Helaas heeft de Key de meest wezenlijke adviezen niet overgenomen. Arcade zal het gesprek met De Key hierover blijven voeren.

Hieronder volgen beknopt de belangrijkste punten van het advies van Arcade:

Woonstichting De Key heeft bij de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad beloofd dat hetzelfde beleid voor huurders van De Key ook voor Lieven de Stad wordt uitgevoerd. Arcade wil dit bevestigd zien. Advies Arcade voor het beleid voor de sociale- en vrijesectorhuurders bij Lieven de Stad: Arcade adviseert om bij de uitwerking van de huurverhoging geen onderscheid te maken in bijvoorbeeld streefhuren en staffel. Het huurbeleid van Lieven de Key moet overeenkomen met dat van de huurders van Woonstichting De Key. De huurders moeten ook dezelfde rechtspositie hebben.

Voor Amsterdam, Diemen, Hillegom stelt De Key voor huurders met een inkomen onder 41.056 euro een huurverhoging voor van 1,3% voor sociale huurwoningen met een hogere huur of gelijk aan 85% van de streefhuur en voor woningen met een lagere huur een verhoging van 3,7%. De verhoging van 3,7 % geldt bijna voor de helft van de huurders. Met de verschillen in het huurverhogingspercentage beoogt de Key de verschillen tussen de huren voor dezelfde soort woningen te verminderen. De huurders met een langdurig laag inkomen krijgen geen huurverhoging van de Key. De streefhuur benoemt de Key als de huur die gevraagd wordt als de woning opnieuw verhuurd wordt, waarbij de verhogingen er niet voor zouden zorgen dat ze boven de wettelijk maximale huur of de liberalisatiegrens uitkomen. Advies Arcade voor het huurverhogingspercentage van de streefhuur: Arcade heeft geadviseerd om het na te streven percentage van de Key van 85% te verlagen naar 70%, dit met het argument dat de huurders een steeds groter deel van hun inkomen aan huur zijn gaan betalen, terwijl hun inkomen nauwelijks stijgt. Vandaar dat ook de woonbond een huurverlagingsactie is gestart. Verder heeft de Key weer meer financiële ruimte.

Arcade adviseert ook aan de Key om uit te gaan van de streefhuren zoals Arcade ze definieert in dit betreffende advies, omdat de Key nalatig is om een kader te geven welke streefhuren wanneer en waar gehanteerd worden, waarvan bovendien afgesproken is ze nader vast te stellen bij de complexstrategieën, hetgeen veelal niet gebeurd is. Arcade geeft daarbij in het advies de volgende definitie van streefhuren: Advies Arcade voor de uitleg over streefhuur:

  • Voor de te liberaliseren sociale huurwoningen is de streefhuur 711,68 euro
  • Voor de te verkopen huurwoningen maximaal 710,68
  • De streefhuur voor sociale huurwoningen kan variëren van maximum 710,68 en de diverse aftoppingsgrenzen of lager. Bij huurders met recht op huurtoeslag is de streefhuur gelijk aan de bijbehorende aftoppingsgrens of lager. Hebben huurders geen recht op huurtoeslag dan is de streefhuur gelijk aan 710,68 euro of lager.

In Zandvoort stelt de Key een percentage huurverhoging ten opzichte van de maximale huur voor. Huren hoger of gelijk aan 80% krijgen 1,4% verhoging en huren lager dan 80% krijgen 3,7%. In Zandvoort maakt de Key afspraken met het huurdersplatform. Men werkt in Zandvoort met de wettelijk maximale huur en niet met de streefhuur. Met de voorgestelde huurverhoging komt de huur niet boven de wettelijke huur of de liberalisatiegrens, aldus de Key. Advies Arcade voor de huurverhoging in Zandvoort: Arcade adviseert voor Zandvoort dat de Key voor alle Zandvoortse huurders de meest gunstige huurverhogingsregeling moet toepassen, dus ook voor de individuele huurders buiten het huurdersplatform Zandvoort. Verder moet de Key voor de vrije sectorhuurders een inflatievolgend huurverhogingsbeleid volgen.

In de vrije sector grijpt iedere huurverhoging buitensporig in op de financiële buffer van de huurder. Advies Arcade voor de vrije sector: Arcade stelt een inflatievolgend beleid voor.

Arcade meldt ook specifiek een aantal problemen die spelen bij de betaalbaarheid van de huren in het algemeen. Advies Arcade over de betaalbaarheid van huren: Arcade adviseert dat de Key in de begeleidende brief met het huurverhogingsvoorstel duidelijk moet maken dat alle categorieën huurders die in de knel komen dit individueel met de Key kunnen regelen.

Verder wil Arcade dat de Key de huurders goed en volledig informeert over de uitgangspunten van de huurverhoging en over de mogelijkheden van het indienen van een bezwaar. Advies van Arcade over de verplichte punten die de key moet vermelden in de begeleidende brief bij het huurverhogingsvoorstel:

  • De streefhuur en waarop deze is gebaseerd
  • Hoe het percentage van de staffel zich verhoudt tot de huidige huur, de streefhuur en het percentage huurverhoging
  • Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging moet de maximale huur worden genoemd en waarop deze is gebaseerd
  • Voor huurders die financiëel in de knel komen de vermelding hoe zij dit individueel kunnen regelen, bijvoorbeeld een huurverlaging. Ook de naam van een vast contactpersoon voor deze zaken, met contactgegevens
  • Een doorkiestelefoonnummer van de Key naar een deskundige helpdesk waarnaar huurders met eventuele vragen kunnen bellen

Voor de inkomens boven euro 41.056 rekent de Key een verhogingspercentage voor sociale huurwoningen van 5.4% met een bovengrens van de wettelijke maximaal toegestane huur. Arcade meldt daarover in haar advies dat zij veronderstelt dat hiermee hetzelfde bedoeld wordt als de omschrijving in het voorstel van 2017 waarin men de huur vermeldt als stijgend tot de maximale grens van het Woning Waardering Stelsel . Advies Arcade over de maximale huur als uitgangspunt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging: Arcade pleit sterk voor een verlaging van de bovengrens van de maximale huur volgens het WWS.

Tot hier de samenvatting van het huurverhogingsadvies 2018 van Arcade aan de Key. Het volledige huurverhogingsadvies aan de Key staat op de Website van Arcade

In een volgend bericht zal ik proberen in te gaan op bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging.

Stekeltje, april 2018

De huishoudverklaring en het huurverhogingspercentage bij zelfstandige sociale huurwoningen (de inkomensafhankelijke huurverhoging)

Ook dit jaar valt hij binnenkort bij u in de bus: de jaarlijkse huurverhoging met ingang van 1 juli 2018. Deze wordt voor sociale huurwoningen, voorafgegaan door het algemene bericht van de belastingdienst aan de huurder dat er een huishoud(inkomens)verklaring door hen is afgegeven aan de corporatie. De belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens aan de verhuurder. Er rijzen bij huurders nogal eens vraagtekens over privacybescherming bij dit beleid, maar in de overheidscirculaire MG2018-01 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 8 februari 2018 lijkt de mogelijkheid van schending hiervan, door wet-en regelgeving, behoorlijk dichtgetimmerd door allerlei sancties.

Via de huishoudverklaring weten de corporaties door middel van een code tot welke inkomenscategorie u behoorde op 1 juli 2016, aangezien de toetsingsdatum die van 2 jaar terug is. Men doet dit omdat na 2 jaar vrijwel zeker is dat het inkomen als definitief is vastgesteld door de belastingdienst. Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van het aantal bewoners van het huis en is het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Van inwonende jongeren jonger dan 23 op 1 januari 2018 wordt alleen het inkomen boven het minimumloon 2016 (€ 19.758) meegeteld. De corporatie kan door de codes op de huishoudverklaring de inkomenscategorieën bepalen voor de nader op te leggen huurverhoging. Die betreffende inkomenscategorieën zijn:

  • U: Huishoudens met iemand in de AOW-leeftijd of huishoudens die uit meer dan vier personen
    bestaan. Voor deze groepen geldt niet de inkomensgrens van € 41.056 en zij krijgen daarom geen extra huurverhoging als zij een inkomen hebben boven € 41.056.
  • N: het huishoudinkomen is niet hoger dan € 41.056
  • J: het huishoudinkomen is hoger dan € 41.056
  • O: geen inkomensgegevens bekend voor dat adres (betekent meestal dat het inkomen nihil is)

Voor huishoudens in de categorie N is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt). Dit geldt ook voor de categorie U. Voor de groep J is de maximale huurverhoging 5,4. Voor onzelfstandige woningen zoals kamers en woonwagens geldt een maximum huurverhogingspercentage van 2,9%. %. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt geen maximale huurverhoging.

Corporaties hebben elk jaar te maken met de wettelijke maximale huursomstijging waarbinnen ze de huurverhogingspercentages mogen variëren. Die huursom is dit jaar vastgesteld op 2,4%. De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de gereguleerd (niet geliberaliseerd) verhuurde zelfstandige huurwoningen in zowel de maatschappelijke als de commerciële voorraad van de corporatie. Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2019 vergeleken met die van 1 januari 2018. De corporaties kunnen er dan voor kiezen om bepaalde woningen een minder stijgingspercentage te geven dan 2,4% en andere meer dan 2,4%.

Elk jaar krijgt Huurdersvereniging Arcade een adviesverzoek van De Key om het door de Key bedachte plan voor de verdeling van de huurverhogingspercentages en de staffels die ze daarbij hanteren, te beoordelen en met een adviesvoorstel te komen. Ook dit jaar heeft een werkgroep huurverhoging zich hierover beraad.

Stekeltje, april 2018