Op 15 februari 2018 stuurde De Key aan Arcade het verzoek om een advies voor de komende huurverhoging met ingang van 1 juli 2018.

Hierbij het huurverhogingsadvies dat Arcade (en voorbereid door de werkgroep huurbeleid) op 29 maart 2018 heeft uitgebracht op het voorstel en de bijlagen van 15 februari van de Key.

Alsmede de reactie van 11 april van de Key.

Arcade heeft onder andere gevraagd om huurmatiging en het ontzien van bepaalde kwetsbare groepen huurders. Helaas heeft de Key de meest wezenlijke adviezen niet overgenomen. Arcade zal het gesprek met De Key hierover blijven voeren.

Hieronder volgen beknopt de belangrijkste punten van het advies van Arcade:

Woonstichting De Key heeft bij de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad beloofd dat hetzelfde beleid voor huurders van De Key ook voor Lieven de Stad wordt uitgevoerd. Arcade wil dit bevestigd zien. Advies Arcade voor het beleid voor de sociale- en vrijesectorhuurders bij Lieven de Stad: Arcade adviseert om bij de uitwerking van de huurverhoging geen onderscheid te maken in bijvoorbeeld streefhuren en staffel. Het huurbeleid van Lieven de Key moet overeenkomen met dat van de huurders van Woonstichting De Key. De huurders moeten ook dezelfde rechtspositie hebben.

Voor Amsterdam, Diemen, Hillegom stelt De Key voor huurders met een inkomen onder 41.056 euro een huurverhoging voor van 1,3% voor sociale huurwoningen met een hogere huur of gelijk aan 85% van de streefhuur en voor woningen met een lagere huur een verhoging van 3,7%. De verhoging van 3,7 % geldt bijna voor de helft van de huurders. Met de verschillen in het huurverhogingspercentage beoogt de Key de verschillen tussen de huren voor dezelfde soort woningen te verminderen. De huurders met een langdurig laag inkomen krijgen geen huurverhoging van de Key. De streefhuur benoemt de Key als de huur die gevraagd wordt als de woning opnieuw verhuurd wordt, waarbij de verhogingen er niet voor zouden zorgen dat ze boven de wettelijk maximale huur of de liberalisatiegrens uitkomen. Advies Arcade voor het huurverhogingspercentage van de streefhuur: Arcade heeft geadviseerd om het na te streven percentage van de Key van 85% te verlagen naar 70%, dit met het argument dat de huurders een steeds groter deel van hun inkomen aan huur zijn gaan betalen, terwijl hun inkomen nauwelijks stijgt. Vandaar dat ook de woonbond een huurverlagingsactie is gestart. Verder heeft de Key weer meer financiële ruimte.

Arcade adviseert ook aan de Key om uit te gaan van de streefhuren zoals Arcade ze definieert in dit betreffende advies, omdat de Key nalatig is om een kader te geven welke streefhuren wanneer en waar gehanteerd worden, waarvan bovendien afgesproken is ze nader vast te stellen bij de complexstrategieën, hetgeen veelal niet gebeurd is. Arcade geeft daarbij in het advies de volgende definitie van streefhuren: Advies Arcade voor de uitleg over streefhuur:

• Voor de te liberaliseren sociale huurwoningen is de streefhuur 711,68 euro
• Voor de te verkopen huurwoningen maximaal 710,68
• De streefhuur voor sociale huurwoningen kan variëren van maximum 710,68 en de diverse aftoppingsgrenzen of lager. Bij huurders met recht op huurtoeslag is de streefhuur gelijk aan de bijbehorende aftoppingsgrens of lager. Hebben huurders geen recht op huurtoeslag dan is de streefhuur gelijk aan 710,68 euro of lager.

In Zandvoort stelt de Key een percentage huurverhoging ten opzichte van de maximale huur voor. Huren hoger of gelijk aan 80% krijgen 1,4% verhoging en huren lager dan 80% krijgen 3,7%. In Zandvoort maakt de Key afspraken met het huurdersplatform. Men werkt in Zandvoort met de wettelijk maximale huur en niet met de streefhuur. Met de voorgestelde huurverhoging komt de huur niet boven de wettelijke huur of de liberalisatiegrens, aldus de Key. Advies Arcade voor de huurverhoging in Zandvoort: Arcade adviseert voor Zandvoort dat de Key voor alle Zandvoortse huurders de meest gunstige huurverhogingsregeling moet toepassen, dus ook voor de individuele huurders buiten het huurdersplatform Zandvoort. Verder moet de Key voor de vrije sectorhuurders een inflatievolgend huurverhogingsbeleid volgen.

In de vrije sector grijpt iedere huurverhoging buitensporig in op de financiële buffer van de huurder. Advies Arcade voor de vrije sector: Arcade stelt een inflatievolgend beleid voor.

Arcade meldt ook specifiek een aantal problemen die spelen bij de betaalbaarheid van de huren in het algemeen. Advies Arcade over de betaalbaarheid van huren: Arcade adviseert dat de Key in de begeleidende brief met het huurverhogingsvoorstel duidelijk moet maken dat alle categorieën huurders die in de knel komen dit individueel met de Key kunnen regelen.

Verder wil Arcade dat de Key de huurders goed en volledig informeert over de uitgangspunten van de huurverhoging en over de mogelijkheden van het indienen van een bezwaar. Advies van Arcade over de verplichte punten die de key moet vermelden in de begeleidende brief bij het huurverhogingsvoorstel:

• De streefhuur en waarop deze is gebaseerd
• Hoe het percentage van de staffel zich verhoudt tot de huidige huur, de streefhuur en het percentage huurverhoging
• Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging moet de maximale huur worden genoemd en waarop deze is gebaseerd
• Voor huurders die financiëel in de knel komen de vermelding hoe zij dit individueel kunnen regelen, bijvoorbeeld een huurverlaging. Ook de naam van een vast contactpersoon voor deze zaken, met contactgegevens
• Een doorkiestelefoonnummer van de Key naar een deskundige helpdesk waarnaar huurders met eventuele vragen kunnen bellen

Voor de inkomens boven euro 41.056 rekent de Key een verhogingspercentage voor sociale huurwoningen van 5.4% met een bovengrens van de wettelijke maximaal toegestane huur. Arcade meldt daarover in haar advies dat zij veronderstelt dat hiermee hetzelfde bedoeld wordt als de omschrijving in het voorstel van 2017 waarin men de huur vermeldt als stijgend tot de maximale grens van het Woning Waardering Stelsel . Advies Arcade over de maximale huur als uitgangspunt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging: Arcade pleit sterk voor een verlaging van de bovengrens van de maximale huur volgens het WWS.

Tot hier de samenvatting van het huurverhogingsadvies 2018 van Arcade aan de Key. Het volledige huurverhogingsadvies aan de Key staat op de Website van Arcade

In een volgend bericht zal ik proberen in te gaan op bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging.

Stekeltje, april 2018

De huishoudverklaring en het huurverhogingspercentage bij zelfstandige sociale huurwoningen (de inkomensafhankelijke huurverhoging)

Ook dit jaar valt hij binnenkort bij u in de bus: de jaarlijkse huurverhoging met ingang van 1 juli 2018. Deze wordt voor sociale huurwoningen, voorafgegaan door het algemene bericht van de belastingdienst aan de huurder dat er een huishoud(inkomens)verklaring door hen is afgegeven aan de corporatie. De belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens aan de verhuurder. Er rijzen bij huurders nogal eens vraagtekens over privacybescherming bij dit beleid, maar in de overheidscirculaire MG2018-01 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 8 februari 2018 lijkt de mogelijkheid van schending hiervan, door wet-en regelgeving, behoorlijk dichtgetimmerd door allerlei sancties.

Via de huishoudverklaring weten de corporaties door middel van een code tot welke inkomenscategorie u behoorde op 1 juli 2016, aangezien de toetsingsdatum die van 2 jaar terug is. Men doet dit omdat na 2 jaar vrijwel zeker is dat het inkomen als definitief is vastgesteld door de belastingdienst. Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van het aantal bewoners van het huis en is het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Van inwonende jongeren jonger dan 23 op 1 januari 2018 wordt alleen het inkomen boven het minimumloon 2016 (€ 19.758) meegeteld. De corporatie kan door de codes op de huishoudverklaring de inkomenscategorieën bepalen voor de nader op te leggen huurverhoging. Die betreffende inkomenscategorieën zijn:

• U: Huishoudens met iemand in de AOW-leeftijd of huishoudens die uit meer dan vier personen
  bestaan. Voor deze groepen geldt niet de inkomensgrens van € 41.056 en zij krijgen daarom geen extra huurverhoging als zij een inkomen hebben boven € 41.056.
• N: het huishoudinkomen is niet hoger dan € 41.056
• J: het huishoudinkomen is hoger dan € 41.056
• O: geen inkomensgegevens bekend voor dat adres (betekent meestal dat het inkomen nihil is)

Voor huishoudens in de categorie N is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt). Dit geldt ook voor de categorie U. Voor de groep J is de maximale huurverhoging 5,4. Voor onzelfstandige woningen zoals kamers en woonwagens geldt een maximum huurverhogingspercentage van 2,9%. %. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt geen maximale huurverhoging.

Corporaties hebben elk jaar te maken met de wettelijke maximale huursomstijging waarbinnen ze de huurverhogingspercentages mogen variëren. Die huursom is dit jaar vastgesteld op 2,4%. De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de gereguleerd (niet geliberaliseerd) verhuurde zelfstandige huurwoningen in zowel de maatschappelijke als de commerciële voorraad van de corporatie. Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2019 vergeleken met die van 1 januari 2018. De corporaties kunnen er dan voor kiezen om bepaalde woningen een minder stijgingspercentage te geven dan 2,4% en andere meer dan 2,4%.

Elk jaar krijgt Huurdersvereniging Arcade een adviesverzoek van De Key om het door de Key bedachte plan voor de verdeling van de huurverhogingspercentages en de staffels die ze daarbij hanteren, te beoordelen en met een adviesvoorstel te komen. Ook dit jaar heeft een werkgroep huurverhoging zich hierover beraad.

Stekeltje, april 2018