Begin dit jaar was het weer zover. Toen viel bij alle huurders weer de brief over de jaarlijkse huuraanpassing (lees: huurverhoging) op de mat. Maar die huurverhoging hoeft niet per se een voldongen feit te zijn. Het kan ook anders uitpakken blijkt uit het relaas van Wim Staffeleu, huurder van een woning aan de Haarlemmer Houttuinen.

Samen met de actiegroep Weiger de Huurverhoging heeft hij in 2020 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. En met succes! ‘Eigenlijk hoef je niet eens bezwaar te maken. Door gewoon het oude huurbedrag te betalen, maak je immers automatisch bezwaar tegen de huurverhoging,’ zo vertelt Wim. ‘Natuurlijk kreeg ik wel brieven en herinneringen van De Key over zogenaamde “huurachterstand”, maar die stonden vol missers.’

Dat de huurverhoging uiteindelijk ongegrond is verklaard komt door nalatigheid van Lieven de Key. Die heeft namelijk verzuimd om binnen zes weken een aangetekende rappelbrief te sturen. Wim is er blij mee.

Ook geeft hij aan dat het soms om behoorlijke bedragen kan gaan. Om een indruk te geven heeft hij speciaal voor Arcade en haar leden een berekening gemaakt. ‘Uitgaande van een huurtermijn van tien jaar levert mij dit bijna € 3000,- euro op. Een mooi bedrag waarmee ik ook andere leuke dingen kan doen.’

Het devies van Staffeleu is dan ook: maak altijd bezwaar tegen de huurverhoging. Het kan je zomaar duizenden euro’s schelen.

Meer weten? Bezoek de website van Wij weigeren de huurverhoging voor een stappenplan.

www.wijweigerendehuurverhoging.nl

Tjeempie, de energieprijzen rijzen de pan uit. En dat is nog maar het begin. Wie weet wat er nog aan komt aan prijsstijgingen. Straks binnen je jas aan, alleen koude schotels en rauwkost eten, glaasjes kraanwater drinken? Is daar iets aan te doen?

Zeker wel. Maar hoe, dat verschilt per persoon en huishouden. Sommigen leven al zuinig, anderen minder. Uit de praktijk blijkt dat er altijd wel iets op de energiekosten valt te besparen. Alleen hoe?

Natuurlijk valt er iets aan te doen of nog een schepje er bovenop als je al begonnen bent. Diverse organisaties houden zich er mee bezig. Dat is handig, dan hoef je zelf het wiel niet meer uit te vinden. Deze organisatie hebben veel ervaring die zij kunnen delen. Zo heeft !WOON energiecoaches en voeren zij actie voor dubbelglas. Daarnaast is er de FIXbrigade. Zowel de energiecoaches als de FIXbrigade komen bij bewoners thuis voor tips en wat klussen.

Nu de zomer nadert en het stookseizoen is afgelopen lijkt het niet de tijd om gebruik te maken van hun diensten. Maar schijn bedriegt. Tegen de tijd dat het stookseizoen weer begint kan alles maar beter in orde zijn. Bovendien hebben zowel de coaches als fixers nu meer tijd. Dus maak nu een afspraak.

De gratis energiecoach komt bij u thuis

Hiervoor heeft Stichting !WOON energiecoaches opgeleid. Dit zijn vrijwilligers die bij bewoners thuis komen en met hun ervaring tips kunnen geven. Daarnaast hebben zij enkele materialen bij zich die zij kunnen uitdelen of goedkoop aanbieden. Zoals ledlampen, radiatorfolie en tochtstrips.

De energiecoaches gaan systematisch te werk. Zij hebben op hun tablet een app met alle mogelijkheden. Deze app wordt voortdurend bijgewerkt. Het ene huis is het andere niet. Elke nieuwe situatie levert weer een aanvulling op voor de app. Het leuke van de app, althans voor de bewoners, is dat de app ook aangeeft hoeveel geld er ongeveer bespaard wordt met welke maatregel. Soms wordt ook de CO2-uitstoot aangegeven. Dat geeft meer inzicht.

Het gaat meestal niet om grote besparingen. Maar meerdere kleintjes kunnen samen toch een grote besparing opleveren. Om welke maatregelen kan het gaan? Ledlampen besparen veel ten opzichte van ouderwetse gloeilampen in verbruik en gaan bovendien veel langer mee.

Radiatorfolie zorgt ervoor dat de warmte niet via de muur naar buiten wegvloeit. De thermosstaat een paar graden lager scheelt ook flink. Zeker in kamers die niet permanent gebruikt worden. Of korter douchen.

Ook in de keuken valt te besparen. Geen volle waterkoker voor maar één kopje koffie of thee. Het gas onder de pannen niet voluit laten branden. Dan verdwijnt er veel warmte langs de pan. De koelkast regelmatig ontdooien. Met een ijslaag(je) schiet het verbruik omhoog. En zo kunnen we nog wel even doorgaan.

Nieuwsgierig en/of enthousiast geworden? En wilt u ook een afspraak maken met een energiecoach? Dat kan via: www.wooninfo.nl/energiecoach of bel naar 020-5230190. Er zijn u al meer dan 5000 tevreden Amsterdammers voorgegaan.

Dubbel glas

Wat uiteraard ook heel belangrijk is is een goede isolatie. En dan niet alleen kieren, tocht en dergelijke. Er is te veel warmteverlies omdat er nog te veel woningen zijn met (soms deels) enkel glas. In heel Amsterdam zijn dat wel 100.000 woningen, waarvan 34% bij corporaties. Daarnaast hebben de helft van alle woningen oud dubbel glas, dat niet meer optimaal isoleert. Dit kunnen de energiecoaches niet oplossen. Dit zal afgedwongen moeten worden bij Lieven de Key. Een schone taak voor bewonerscommissies. Hierbij zou het volgens !WOON helpen indien enkel glas erkent wordt als een gebrek. Dan is Lieven de Key verplicht om dat te verhelpen. Maar ja, zo’n maatregel moet weer in politiek Den Haag geregeld worden. En zoiets kan heel erg lang duren. Volgens Jeroen Slot, hoofd Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam, wonen juist de mensen met de laagste inkomens vaker in de slechtst geïsoleerde woningen. Dit leidt tot zogenaamde ‘energiearmoede’. Dat zal bij woningen van Lieven de Key niet anders zijn. Een teken dat een actie voor dubbel glas zinvol en urgent is.

Indien er geen bewonerscommissie bestaat zal er een opgericht moeten worden. Arcade kan hierbij een helpende hand bieden. Het is volkomen duidelijk dat energiebesparing niet vanzelf gaat. Huurders moeten niet gelaten afwachten. Maar vooral zelf initiatief nemen, de boel activeren. Maar wel georganiseerd als bewonerscommissie. Naast Arcade kunnen huurders ook ondersteund worden door stichting !WOON. Kijk op www.wooninfo.nl.

De Fixbrigade in Oost komt aan huis en fikst problemen meteen

Onder de bezielende leiding van Francis Langedijk opereert in Amsterdam Oost de Fixbrigade. Dit is een prachtig buurtinitiatief om bewoners met een minimuminkomen te helpen met het energiezuiniger maken van hun woning. Bewoners met iets meer inkomen betalen een kleine vergoeding. Zelf omschrijft Francis het als volgt: ’In oude huizen fixen wij wat verhuurders laten liggen.’

Francis wordt bijgestaan door een team van leerlingfixers, voornamelijk statushouders. De uitvalsbasis is De Jungle, gevestigd in de Tweede van Swindenstraat 26. De Jungle is een kennis- en informatiecentrum voor energietransitie, voedselveiligheid en klimaat.

De nadruk bij de Fixbrigade ligt op het beter isoleren van woningen. Bewoners zijn soms zelf aan de slag gegaan. Maar door gebrek aan inzicht en materiaalkennis is dit vaak niet optimaal. En dat is nu juist de sterke kant van Francis en zijn team. Zij gaan de hele woning door en met hun ervaring is het zo gepiept. In Amsterdam Oost is de Fixbrigade al 6 jaar een succesnummer.

Wat komen Francis en zijn team zoal tegen bij zijn huisbezoeken? Dat is nogal divers. Van overgeschilderde tochtstrips die daardoor niet meer functioneren. Dubbel glas dat zijn langste tijd heeft gehad. Een brede vensterbank boven de radiator, die de luchtcirculatie blokkeert. Een verkeerd afgestelde CV-ketel komt erg vaak voor. Het ontbreken van radiatorfolie. Kieren die dichtgekit moeten worden.

Net als bij de energiecoach van !WOON geldt ook hier: vele kleine besparingen maken samen een grote. Maar bij de Fixbrigade ligt het accent net iets anders. Meer op de praktische uitvoering en isolatie, minder op adviezen.

Geïnteresseerden kunnen via De Jungle contact opnemen. Via de mail Fixbrigade@jungle.amsterdam of telefoon 020-7373326. Even langs lopen kan ook.

Vanwege het succes wordt er gewerkt aan Fixbrigades in andere stadsdelen. Op dit moment is er belangstelling in meerdere stadsdelen, waarvan Noord en Nieuw-West het verst gevorderd zijn. Zowel PvdA als GroenLinks hebben in hun verkiezingsprogramma opgenomen om meer Fixbrigades op te richten. Om meer politieke druk uit te zetten roept De Jungle huurders op om zoveel mogelijk bij het stadsdeel en/of gemeente te vragen om een Fixbrigade. Het concept hiervoor ligt klaar in De Jungle. Zij doen ook de stedelijke coördinatie.

Op de ALV van 13 juni word ik definitief voorgedragen als bestuurslid van Arcade. Daar kijk ik erg naar uit. Niet in de laatste plaats omdat ik Arcade al jaren ervaar als een fijne en betrokken vereniging van actieve huurders.

Tijdens de afgelopen drie maanden heb ik als aspirant bestuurslid een goed beeld gekregen van het bestuurswerk. Het is interessant dat je als bestuur op zoveel verschillende vlakken actief bent. Aan de ene kant zijn er de concrete huurdersproblemen zoals achterstallig onderhoud waar je als bestuurslid graag aandacht voor wil vragen. Aan de andere kant houd je je als bestuurslid ook met abstractere beleidsplannen van Lieven de Key bezig. De kunst is om vervolgens aan huurders uit te leggen wat deze plannen concreet voor hen betekenen. Ik wil me hier als bestuurslid graag op gaan richten. Als redacteur van de nieuwsbrief heb ik al geruime tijd ervaring mogen opdoen met het informeren van huurders. Zo interviewde ik bewonerscommissies over de wijze waarop ze problemen aanpakten. Huurders een gezicht geven geeft mij veel voldoening.

In het dagelijks leven ben ik gastdocent burgerschap, dagvoorzitter en voorzitter van bewonerscommissie Frankendael. De capaciteiten die ik hiermee heb ontwikkeld zet ik graag in om bij Arcade discussies te leiden. Tijdens de laatste ALV ben ik hier rond de lezing van Cody Hochstenbach en het daaropvolgende gesprek met de directeur van Lieven de Key, al mee bezig geweest. Ik vind het belangrijk dat het publiek zich op zijn gemak voelt en de ruimte voelt om vragen of opmerkingen te maken.

Graag wil ik me verder ontwikkelen in het ondersteunen van bewonerscommissies, de publiciteit en het beleid in Amsterdam en bij Lieven de Key(adviezen en prestatieafspraken). Ik hoop dat ik hier straks als bestuurslid met alle energie mee aan de slag mag gaan. Het bestuur van Arcade bestaat uit zeer gemotiveerde en betrokken leden. Er wordt heel hard gewerkt en ik hoop nog veel van hen te mogen leren.

Samen met twee andere dames vormde Wil Zondag uit Amsterdam-Noord jarenlang ‘Bewonerscommissie De Witte Balkons.’ Anderen moeten nu het stokje overnemen. Wil Zondag vertelt hoe huurders en kopers de afgelopen jaren samen werkten aan een fijn complex.

Aan elkaar wennen

‘In het begin moesten huurders en kopers aan elkaar wennen. Samenwerking was niet vanzelfsprekend. Toen er in 2002 werd gerenoveerd kwam er al snel een Vereniging van Eigenaren (VvE). Lieven de Key zette de appartementen in de verkoop en de eerste kopers arriveerden. Sommige huurders kochten hun appartement. Het ging dus niet altijd om nieuwe bewoners. In het begin werd het merendeel nog verhuurd. Inmiddels is het merendeel verkocht.’

Hetzelfde belang

‘Mede dankzij de toenmalige nieuwe voorzitter van het bestuur van de VvE werd besloten dat ik als afgevaardigde van de bewonerscommissie bij de bestuursvergaderingen van de VvE aanwezig zou zijn. Hier werd aanvankelijk onderscheid gemaakt tussen huurders en kopers. Maar al snel werd er alleen nog maar gesproken over “bewoners”. Wij hebben immers hetzelfde belang. Iedereen wil in een goed complex wonen. Daarom moeten we samenwerken en open staan voor elkaar.’

Gehoord worden

‘Ik ging elke 6 weken naar de bestuursvergaderingen van de VvE, die werden op roulatiebasis gehouden bij één van ons thuis. Daarnaast bezocht ik twee keer per jaar de Algemene Ledenvergadering, uiteraard zonder stemrecht. De desbetreffende contactpersoon van Lieven de Key was ook bij VvE vergaderingen aanwezig. Het was belangrijk dat de stem van de huurders gehoord zou worden tijdens VvE vergaderingen. Daarom vergaderden we voorafgaand aan de VvE vergaderingen, met onze contactpersoon van Lieven de Key. We bespraken wat de corporatie namens de huurders in ons complex kon inbrengen. Als bewonerscommissie ben je een spreekbuis voor alle huurders in het complex.’

Nieuwsbrief voor huurders

‘Van de VvE vergaderingen werden notulen gemaakt. Op basis van de notulen maakte ik een nieuwsbrief waarin tevens de voor huurders relevante onderwerpen stonden. Denk bijvoorbeeld aan de energietransitie, onderhoud en rookmelders. Als de nieuwsbrief klaar was, ging het concept naar de contactpersoon van Lieven de Key, die, na de brief gelezen te hebben, voor verzending naar de huurders zorgde. Woonden er in het pand ook huurders van Lieven de Stad, dan ontvingen die uiteraard ook een nieuwsbrief.’

Samen voor bewoners zorgen

‘Samen met het VvE bestuur zorgt de bewonerscommissie voor de bewoners, ieder op zijn eigen vlak. En dus moet er onderling een goed contact zijn.’

Welkomstbrief voor nieuwe bewoners

‘Er is een welkomstbrief voor nieuwe bewoners. Dat zijn in ons complex meestal kopers. De welkomstbrief wordt persoonlijk uitgereikt door een lid van het bestuur van de VvE. Komen er in een complex nog wel nieuwe huurders, dan wordt de welkomstbrief aan een nieuwe huurder uitgereikt door een lid van de bewonerscommissie. Dit is daarmee tevens een mooi moment om kennis te maken en de bewoner te wijzen op de huisregels. Ook voor de nieuwe bewoner is het fijn, men weet bij wie men bijvoorbeeld met vragen moet zijn.’

Altijd alert blijven en doorvragen

‘Wat ik nog kwijt wil is dat je als lid van de bewonerscommissie altijd alert moet zijn en moet doorvragen. Leg je oor te luisteren tijdens vergaderingen met de VvE. Sommige onderwerpen lijken een zaak van kopers maar als je doorvraagt blijken ze ook op huurders betrekking te hebben. Ga daar dan achteraan. Ons onderzoekswerk heeft bijvoorbeeld in het verleden geld opgeleverd voor de huurders. Dat was erg fijn.’

Na de zoveelste liftstoring hebben huurders van een complex op IJburg, er begin 2021 schoon genoeg van. En helemaal omdat kopers in hetzelfde complex een eigen lift hebben die het wél doet en waar huurders geen gebruik van mogen maken. Mounira, Anissa en Rafayla besluiten in actie te komen en richten ‘Bewonerscommissie Blok 52’ op. Rafayla vertelt hoe alles in zijn werk is gegaan om de ‘horrorlift’ te laten repareren.

Handtekeningen verzamelen

‘Op 2 februari 2021 was er een enorme sneeuwstorm. Onze liften kampten met de zoveelste storing en stonden wekenlang stil. Na anderhalve week ging Anissa langs de deuren om handtekeningen te verzamelen. Ze belde ook bij mij aan. We besloten samen actie te gaan voeren. Mounira sloot zich ook bij ons aan.’

Gebrekenbrief opstellen

‘We besloten een gebrekenbrief op te stellen. Daarin eisten we dat de liften gemaakt werden en dat ook andere gebreken werden aangepakt. We hebben bij het opstellen van de gebrekenbrief veel aan Stichting !Woon gehad. !Woon geeft informatie en advies over huren, kopen, energie, organisatie en participatie. Ik werk zelf bij !Woon als bewonersconsulent. Op 20 februari 2021 stuurden we de gebrekenbrief naar Lieven de Key. Het is belangrijk om schriftelijk te communiceren met je verhuurder. Dan sta je sterker als je er samen niet uitkomt.’

Media benaderen

‘Het duurde lang voordat Lieven de Key serieus op onze gebrekenbrief reageerde en met ons in gesprek ging. Al snel werd de oorzaak bij de sneeuwstorm gelegd. Die zou waterschade hebben aangericht en daarom waren de liften kapot, werd er gezegd. Er moesten onderdelen worden besteld en daarna zouden de liften gerepareerd worden. Alhoewel de liften inderdaad gerepareerd werden, waren goedwerkende liften van korte duur. Er was wekelijks een liftstoring. Bewoners die in een rolstoel zaten konden hun huis niet uit. Ook voor mensen met kinderwagens was het een groot probleem. We waren het zat dat er storingen waren. Daarom besloten we de media te benaderen. AT5 plaatste op 12 maart een stuk op hun website.’

Een bewonerscommissie oprichten

‘Na het artikel van AT5 verandert de houding van Lieven de Key. Opeens wilde de corporatie wél serieus praten over oplossingen. Om bewoners te informeren na onze overleggen met Lieven de Key, maakten we een bewoners-app aan. We riepen bewoners op om samen een bewonerscommissie op te richten. Er kwamen helaas weinig reacties. We hebben wel het mandaat van de bewoners om hen te vertegenwoordigen. Als commissie hebben we een aparte groeps-app. Daarin overleggen we regelmatig. Het is belangrijk dat ook andere huurders gebreken melden. Sommige bewoners doen dat en zetten ons bij een mail aan Lieven de Key in de cc. Hoe meer er gemeld wordt, hoe sterker we staan.’

Naar de rechter

‘Terug naar de overleggen met Lieven de Key die helaas weinig opbrengen. Want hoewel we met Lieven de Key in gesprek zijn, gaan de liftstoringen in de eerste helft van 2021 gewoon door. In maart 2021 zakt de lift diverse keren naar beneden. In mei 2021 stort de lift met een kind van de vijfde naar de eerste etage. In diezelfde maand zit een volwassen bewoner met een kind urenlang vast in de lift. De brandweer bevrijdt uiteindelijk de bewoners. Een maand later moet de brandweer opnieuw in actie komen. Nu zit een jongen van tien jaar vast in de lift. Voor ons zijn deze situaties reden genoeg om naar de rechter te stappen. De gesprekken met Lieven de Key leveren te weinig op.’

Emil Blauw Fonds

‘We hebben geld nodig om naar de rechter te kunnen en een advocaat te krijgen. Gelukkig beschikt !Woon over een budget om huurders bij te staan in een juridische procedure. Hiervoor is er het Emil Blauw Fonds. De gemeente levert hier een financiële bijdrage aan. We doen een beroep op het fonds. In juli eisen we met een dagvaarding dat Lieven de Key de liften herstelt. Op 9 augustus is er een rechtszaak. Op 18 augustus eist de rechter dat Lieven de Key de liften binnen 30 dagen herstelt.’

Echte onderhoud start pas in december

‘Na de rechtszaak duurt het lang voordat de corporatie aan de slag gaat. Ook omdat de corporatie naar eigen zeggen nog in overleg moet met de Vereniging van Eigenaren (VvE). In het complex hebben kopers een eigen lift waar huurders geen gebruik van kunnen maken. Dat maakt het extra pijnlijk dat de liften voor huurders maar niet aangepakt worden. Lieven de Key besluit een ander bedrijf te zoeken die de liften moet herstellen. Dat bedrijf is niet gemakkelijk te vinden. Pas in november gaat er een firma aan de slag. Het echte onderhoud start half december.’

Naar de huurcommissie

‘Omdat je bij de rechter geen huurkorting kunt afdwingen, stappen we in de zomer van 2021 met vier bewoners naar de huurcommissie. Deze commissie bemiddelt bij conflicten tussen huurders en verhuurders. We willen vanwege de onderhoudsproblemen huurkorting afdwingen. Volgens de zogenaamde Overlegwet die het contact tussen huurders en verhuurders regelt, moet de corporatie onderhoudsklachten binnen zes weken na melding verhelpen. Uiteindelijk beslist de commissie dat wij huurkorting krijgen. Die korting begint in de periode dat de gebrekenbrief is gestuurd en is dus met terugwerkende kracht.’

Steun van Arcade

‘Arie Lenoir is onze contactpersoon bij het Arcadebestuur. Arcade financierde een liftexpert waardoor er een onafhankelijk bouwrapport kon komen. We zijn erg blij met de steun van Arcade. Het bouwrapport hebben we naar de rechtbank gestuurd. Het rapport helpt ons om sterker te staan in het hoger beroep dat Lieven de Key heeft aangetekend. Ik hoop dat alle onderhoudsproblemen worden aangepakt. Dan kunnen we straks weer fijn en veilig wonen.’

Huurdersvereniging Arcade Jaarverslag 2021

Elk jaar maken we een jaarverslag waarin we zo goed mogelijk inzicht geven in de uitgevoerde activiteiten en werkzaamheden van het afgelopen jaar. Het jaar 2021 was een jaar waarin door corona wederom veel anders liep dan verwacht.

De werkomgeving bleek blijvend van waarde, waardoor de ledenvergaderingen doorgang konden vinden. Helaas meer online dan fysiek. Kijkend naar de relatie onderling was 2021 ook een jaar van ups en downs. Medio 2021 raakte het bestuur in een ingewikkelde situatie waardoor de vereniging stuurloos dreigde te raken. Dit is door adequaat handelen van het merendeel van de bestuursleden, gesteund door de aspirant bestuursleden, voorkomen. Dit heeft enorm veel inzet gevraagd, maar een zeer hecht en goed samenwerkend bestuur opgeleverd dat er alles aan gelegen is om de vereniging in de toekomst te behoeden voor een dergelijke dreiging.

Ook kwamen dit jaar weer de nodige adviesaanvragen langs waarop Arcade heeft geadviseerd en gereageerd. Naast alle correspondentie die nodig bleek omdat de relatie met Lieven de Key onverminderd veel aandacht blijft vragen.

In het tweede uitvoeringsjaar van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is een eerste Monitor van de samenwerkingsafspraken besproken en is samen met een werkgroep van ervaringsdeskundigen gewerkt aan de evaluatie jongerencontracten. Het rapport zal in 2022 openbaar worden gemaakt en zijn vervolg krijgen. Arcade is hier nauw bij betrokken.

In 2021 heeft Arcade zich aangesloten bij LOShuurders een informeel samenwerkingsverband van huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen.

Het jaar is afgesloten met de presentatie van het werkplan van Arcade voor het jaar 2022. Hierin geeft Arcade vorm aan het doel om de belangen van de huurders van Lieven de Key en van Lieven de Stad ook in 2022 zo goed mogelijk te behartigen.

Mocht u interesse hebben in het gehele jaarverslag 2021 dan kunt u dat per mail bij ons opvragen via info@hvarcade.nl.

Op 1 mei werd de Richter Roegholtprijs uitgereikt aan BC Bickerseiland, binnen Arcade een zeer actieve en gezellige bewonerscommissie.

Deze prijs is in 2005 ingesteld door het afdelingsbestuur van PvdA Amsterdam voor ‘personen of organisaties die een belangrijke bijdrage leveren aan de sociale samenhang van de stad Amsterdam’. Met het geldbedrag van € 500,- gaan de winnaars hun burendag opleuken.

Hartelijke felicitaties van het Arcadebestuur!

Iedere huurder betaalt servicekosten. Servicekosten zijn alle kosten die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst bovenop de huurprijs aan huurders in rekening brengt.

Bij servicekosten gaat het om leveringen en diensten in een complex. Voorbeelden van levering en diensten zijn de collectieve verlichting in de gemeenschappelijke ruimte, de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte, het tuinonderhoud (als er een binnentuin aanwezig is) of kosten voor verwarming via een collectieve ketel.

Als er een bewonerscommissie aanwezig is in het complex, heeft deze inzage in de afrekening van de servicekosten voordat deze naar de huurders gaat. De afrekening servicekosten bevat een overzicht waaruit blijkt of de werkelijke kosten hoger of lager zijn dat wat door de huurder maandelijks als voorschot is betaald.

Alleen werkelijk gemaakte kosten mogen in rekening worden gebracht

De Woonbond – de stem van hurend Nederland – legt op haar website uit hoe je de servicekosten kunt checken. Het is bijvoorbeeld belangrijk om te controleren of de afrekening klopt en of alleen werkelijk gemaakte kosten in rekening worden gebracht. Doe dat samen met de buren of vraag je bewonerscommissie of Arcade om hulp.
Zie voor meer informatie: https://www.woonbond.nl/nieuws/check-je-servicekosten

Lieven de Key heeft het een en ander over servicekosten op papier gezet. Hierin staat wat de huurder kan verwachten als het om servicekosten gaat. Zie voor meer informatie onderstaande bijlage:

Werkinstructie servicekosten

Arcade heeft 2 februari 2022 het voorgenomen besluit huurverhoging 2022 en op 16 februari 2022 de aangepaste versie van het voorgenomen besluit van Lieven de Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

De werkgroep huurverhoging van leden van Arcade heeft de brief bestudeerd en deze gezamenlijk besproken. De werkgroep is in overleg gekomen tot de onderstaande beoordeling en adviezen op het voorgenomen besluit. De opmerkingen en adviezen zijn per onderwerp ingedeeld.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten in lijn te zijn met het beleid van de rijksoverheid. Er is aangegeven dat deze grenzen ten tijde van het opstellen nog niet precies bekend waren. Deze zullen in het definitieve huurverhogingsvoorstel worden geactualiseerd. Wij vragen dit in de reactie op dit advies te bevestigen. We gaan ervan uit dat Lieven de Key de formulering in het huurverhogingsvoorstel aanpast aan de genoemde bedragen en grenzen in circulaire van de minister. Met name de formuleringen in 1.1.4 en 1.2.2 in Bijlage 1 en de formuleringen in 1.1.2 en 1.2.2 in Bijlage 2.

Woonlastenakkoord

De afspraak met de gemeente mag dan zijn komen te vervallen, voor veel huurders zijn er nog steeds betalingsproblemen. De coronacrisis is minder heftig geworden maar werkt nog steeds door in de mogelijkheden voor veel huurders om voldoende inkomen te genereren. Dit zal nog geruime tijd invloed hebben op de inkomenssituatie van veel huurders.

Daarbij komt de stijging van de woonlasten door de veel hogere energierekeningen vanaf half 2021 en de verhoging van de gemeentebelastingen in 2021 en 2022. Tel daar de, in 2021 ingezette en in 2022 te verwachten, daling van koopkracht nog bij op.

Naar aanleiding van deze ontwikkelingen komt er een herziening van de NIBUD berekening over de gewenste verhouding tussen woonlasten en inkomen. Arcade wil deze ontwikkelingen en de herziene NIBUD berekening betrekken in de komende aanpassingen van het huurbeleid.

Wij vragen Lieven de Key ook om de genoemde ontwikkelingen mee te nemen in de beoordeling van de voorgenomen huurverhoging per 1 juli, en doen daar in de volgende punten concrete voorstellen voor.

Betaalbaarheid

Lieven de Key voert aan dat de jaarlijkse huurverhogingen nodig zijn voor onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Arcade ziet dat belang maar weet anderzijds ook dat Lieven de Key er financieel goed voorstaat en haar leningen aan het afbouwen is.

Ook krijgen corporaties korting op de verhuurderheffing die vanaf dit jaar wordt afgebouwd. Arcade is van mening dat er daardoor ruimte ontstaat om, naast te investeren in het woningbezit van Lieven de Key, ook de betaalbaarheid van de huren te verbeteren. Met het oog op de stijgende woonlasten voor huurders is dit het juiste moment om daar op in te zetten.

Passendheid huren

De betaalbaarheid van de huren staat onder druk, om deze betaalbaarheid te kunnen waarborgen zijn er voor de sociale huren, maar ook voor de zogenoemde middenhuur, passendheidsgrenzen vastgesteld. Wij zijn van mening dat deze grenzen ook in deze huurverhogingsronde het uitgangspunt dienen te zijn voor de voorstellen die gedaan worden.

In uw voorstel lezen wij dat door de huurverhogingen, de huren deels boven de passendheidsgrenzen uitstijgen. Uit de beantwoording van onze vraag om dit te verduidelijken blijkt dat het hier om huurders gaat die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is. Deze huurders gaan met het voorstel netto meer huur betalen, terwijl dit de huurders betreft met de meest kwetsbare financiële situatie. Zij hebben geen invloed op het gegeven dat de passendheidsgrenzen (nog) niet zijn aangepast en hebben geen zekerheid óf en wanneer dat wel gaat gebeuren. Zij krijgen hiervoor echter wel de rekening gepresenteerd door Lieven de Key.

Wij vragen Lieven de Key dan ook om deze huurders geen huurverhoging in rekening te brengen en de financiële gevolgen voor Lieven de Key van het niet aanpassen van de grens neer te leggen waar deze hoort; bij de minister en de rijksoverheid.

Advies en voorstel 1: Ons concrete voorstel en advies aan Lieven de Key is om de huurverhoging voor deze groep huurders aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast, zoals uw verwachting is, kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.

Geen huurverhoging voor woningen met een laag energielabel

Arcade ziet de forse stijging van energielasten als belangrijkste bedreiging voor betaalbaarheid van de woonlasten. Voor huurders die in woningen wonen met een slechte energieprestatie heeft dit een veel groter effect. Zij gebruikten altijd al meer energie en betalen meer, maar door de hogere energieprijzen worden ze financieel extra hard geraakt.

Arcade vindt daarom dat Lieven de Key de huurders van woningen met een slechte energieprestatie tegemoet moet komen om ze enigszins te compenseren voor de gestegen woonlasten.

Advies en voorstel 2: Concreet stelt Arcade voor om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.

Advies en voorstel 3: Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passenheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen dienen gecompenseerd te worden door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.

Het bovengenoemde draagt bij aan verbetering van de betaalbaarheid voor huurders en motiveert Lieven de Key om voor deze woningen snel een verbeteringsplan te maken voor verduurzaming.

Onze adviezen 2 en 3 zijn in lijn met het voorstel van de Woonbond aan de ministers Schouten en De Jonge van 15 maart jl. De Woonbond schrijft: “Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels (D, E, F en G). Dit beschermt huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen tegen huurstijgingen in een woning met hoge energielasten en zorgt voor een prikkel aan verhuurders om de woning te verduurzamen.”

Rol van de huurtoeslag

Lieven de Key gaat er vanuit dat huurtoeslag een vangnet is voor de lage inkomens bij het jaarlijks verhogen van haar huren. Ten eerste vindt Arcade het niet kies dat voor het verhogen van huren het argument wordt genoemd dat huurders grotendeels door verhoging van de huurtoeslag worden gecompenseerd. Dit wekt de indruk dat huurverhogingen niet worden gematigd omdat de overheid dat extra bedrag wel bij zal passen. Daar komt bij dat niet alle huurders met een smalle beurs in aanmerking komen voor huurtoeslag en is het besteedbaar inkomen (door de huurverhogingen) met name voor deze groep de afgelopen jaren aanzienlijk gedaald.

Ten tweede wordt er gewerkt aan een nieuw huurtoeslagsysteem dat in 2025 in werking moet gaan.

De eerste voorstellen gaan in de richting van hogere drempels voor huurtoeslag en minder toeslag voor de huren boven de 600 euro. Arcade is van mening dat Lieven de Key met deze ontwikkelingen vanaf nu rekening dient te houden in haar huurbeleid.

Huurverhoging voor middenhuur, vrije sector

De voorgestelde huurverhoging van 3.3.% voor alle vrije sectorhuurwoningen houdt geen rekening met de scheiding tussen middenhuur, tot Euro 1068,86, en de vrije sector met een huur boven die grens.

Wij vragen Lieven de Key om in haar voorstellen voortaan de middenhuren als een aparte categorie op te nemen en te omschrijven in het huurverhogingsvoorstel.

Middenhuren worden, voor zover ons bekend, door Lieven de Key bij aanvang afgesteld op de bovengrens van 1068,86. Door huurverhogingen van 1% boven inflatie zou de huur voor de huurders boven de grens van middenhuur uitkomen. Arcade wil dat de midddenhuren niet uitstijgen boven deze grens en dat de huurverhoging afgetopt blijven worden op 1068,86. Dit sluit aan op onze eerdere argumentatie wat betreft passendheid van huren in relatie tot inkomens.

Advies en voorstel 4: Primair adviseert Arcade Lieven de Key de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.

Advies en voorstel 5: Secundair adviseren wij Lieven de Key de huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uitkomen af te toppen op deze grens.

Transparantie

Arcade wijst op veranderingen in het systeem van woningwaardering (WWS). Waarschijnlijk gaan deze veranderingen voor of per 1 juli 2022 in, waardoor WOZ-waarde nog maximaal voor 33% mag meetellen in het totaal aantal punten. Gevolg is dat voor een groot aantal woningen het aantal punten fors omlaag zal gaan en onder, op óf dichter bij de liberalisatiegrens zal komen te liggen. Arcade acht het van belang voor alle huurders dat zij geïnformeerd worden over de nieuwe puntenwaardering volgens het WWS, zodat zij weten hoe het puntenaantal zich verhoudt tot de maximale huur voor hun woning.

Advies en voorstel 6: Arcade is van mening dat bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief afgetopt moet worden op de toekomstige bovengrens van de woningwaardering.

Communicatie

Advies en voorstel 7: Arcade geeft het advies om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.

Advies en voorstel 8: Ook adviseren we de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.

Advies en voorstel 9: Lieven de Key hanteert een coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen. Arcade wil daar aandacht voor in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.

Advies en voorstel 10: Trouwe huurders zijn niet allemaal digitaal vaardig. Om die reden dient alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant opgenomen te worden en niet enkel naar de website van Lieven de Key verwezen te worden. De informatie op de website dient in lijn te zijn met die in de brief en huurverhogingskrant.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

De huurverhoging voor huurders die in het afgelopen jaar huurverlaging hebben gehad op basis van inkomensdaling of nieuwe huurders die daarmee op dit moment een huur hebben die (maximaal) passend is aan te houden. Zodra de passendheidsgrenzen zijn aangepast kan er alsnog een huurverhogingsvoorstel aan deze groep huurders worden gestuurd.
Om de huurders van woningen met een energielabel D, E, F en G geen huurverhoging aan te zeggen.
Huurders van woningen met een D, E, F of G-label die een huur hebben boven de passendheidsgrenzen en een inkomen onder de norm voor inkomensafhankelijke huurverhogingen, te compenseren door verlaging van de huur tot de passendheidsgrens.
Om de huurverhoging voor de gehele vrije sector te maximaliseren op inflatie en de huren in de vrije sector met ten hoogste 2,3% te laten stijgen.
Om huurverhoging voor middenhuren te matigen en daar waar deze door huurverhoging boven de grens van 1068,86 uit komen af te toppen op deze grens.
Om bij woningen waar door de komende huurverhoging de maximaal redelijke huur op basis van de nieuwe WWS overschreden zal worden, de voorgestelde huurverhoging proactief af te toppen op de bovengrens van de nieuwe woningwaardering.
Om bij de aanzegging van de huurverhoging een puntentelling bij te voegen, gebaseerd op de nieuwe systematiek van woningwaardering.
Om de verhelderende antwoorden op de vragen van Arcade en de voorbeelden mee te nemen in het besluit en waar nodig in de communicatie.
Om de coulanceregeling voor huurders met betalingsproblemen ook mee te nemen in de communicatie door middel van een goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingskrant.
Om alle relevante informatie door middel van goede, volledige en begrijpelijke uitleg in de huurverhogingsbrief of huurverhogingskrant op te nemen en niet enkel naar de website van Lieven de Key te verwijzen.

Door storm Eunice waaide op 18 februari jl. van twee blokken op Riekerhaven het dak eraf. Voor de huurders – een mix van studenten en statushouders – was de maat vol. Ze gingen in huurstaking. Het dakmetaal had hen bijna geraakt. ‘We ervaren een fundamenteel gevoel van onveiligheid.’

We spreken Nina en Bambi, twee betrokken bewoners, over hun actie. ‘Zonder een huurstaking is er weinig druk om zaken aan te pakken,’ stellen ze. ‘Vanwege de wooncrisis nemen mensen met weinig genoegen. We hebben de indruk dat Lieven de Key dit weet en daardoor weinig druk voelt om problemen echt op te lossen. Huurders die ontevreden zijn over hun woonsituatie kunnen toch nergens anders heen. Een huurstaking is hét instrument om wél actie af te dwingen. Daarmee raken we Lieven de Key direct in de portemonnee,’ aldus Bambi en Nina. Ze hopen door de huurstaking op een gelijkwaardige manier in gesprek te gaan met elkaar en zo de problemen op te lossen.

Wat hopen jullie met de huurstaking te bereiken?

Nina: ‘Ten eerste willen we dat alle mankementen worden hersteld. Ook het achterstallig onderhoud. We willen ten tweede dat de veiligheid in en rondom het complex wordt aangepakt. Zo moet een onafhankelijke instantie de dakconstructie beoordelen. Er moet een onafhankelijk bouwrapport komen. Ook moet de Lieven de Key beter op noodsituaties zoals brand en lekkages reageren en de straatintimidatie aanpakken.’

Bambi: ‘Straatintimidatie pak je níet aan door meer politie en camerabewaking in te zetten. Wél door mensen te informeren over ongewenst gedrag. Zo is het niet oké om iemand na te roepen. Verder moeten hulpverleners in gesprek met slachtoffers van straatintimidatie.’

Jullie willen verder dat Lieven de Key het zelfbeheer anders organiseert, begrepen we?

Nina: ’Inderdaad. Lieven de Key moet meer verantwoordelijkheid nemen. De corporatie heeft zich te veel op afstand geplaatst. Sommige bewoners doen het zelfbeheer van het Startblok en krijgen daarvoor huurkorting. Het zelfbeheer is een aanspreekpunt voor bewoners. Grote onderhoudsproblemen kan het zelfbeheer echter niet oplossen. Daarom worden die al jaren doorgegeven aan Lieven de Key. Die lost de problemen echter niet op. Dat leidt tot veel woede en frustratie bij de bewoners die dat afreageren op het zelfbeheer.’

Er was ongetwijfeld veel woede en paniek toen een deel van het dak eraf gevlogen was.

Nina: ‘Inderdaad. Het Parool suggereerde dat Lieven de Key erg behulpzaam was. Ik heb de krant boze mails gestuurd waarin ik dit corrigeerde. De evacuatie kwam op onze schouders terecht. Sommige bewoners moesten door de storm elders onderdak vinden. Lieven de Key had een nummer geopend maar toen ik dat belde konden ze niets doen. Ook zaterdag konden we niet naar huis. Er stroomde overal water doorheen en de elektriciteit was afgesloten. Dit keer was er wél een hotel geregeld. Ik denk dat het geholpen heeft dat ik Helmie Bijleveld, bestuursvoorzitter van Arcade, die zaterdag belde. Zij heeft wellicht druk uitgeoefend.’

Bambi: ‘Er is veel opgebouwde woede en frustratie over de wijze waarop er de afgelopen jaren met onderhoudsproblemen is omgegaan. Mail blijft vaak onbeantwoord en kapotte keukenkastjes worden niet gerepareerd. Er wordt niet verteld waarom reparatieverzoeken langer op zich laten wachten. Toen een deel van het dak eraf vloog kwamen die woede en frustratie er allemaal uit. Er was onvrede over de communicatie. Zo was het onduidelijk of mensen in hun woning konden blijven. Als Lieven de Key beter gaat communiceren, zal er vanuit de huurders ook meer begrip komen.’

Toen iedereen naar huis kon was er natuurlijk weinig vertrouwen in de veiligheid van het complex. Welke organisaties namen jullie in de arm voor de huurstaking?

Nina: ‘Dat waren onder andere de ASVA Studentenunie en de Bond Precaire Woonvormen (BPW). De BPW is een beweging die met (flex)huurders voor recht op wonen en de stad strijdt. We hebben verder bewonersbijeenkomsten georganiseerd en een groepsapp aangemaakt. Daarnaast schreven we persberichten en delen we alles op Instagram. De Democratische Socialisten stelden vragen in de gemeenteraad. We zijn ook andere partijen gaan benaderen. We hebben bijvoorbeeld contact met BIJ1 die waarschijnlijk ook vragen in de gemeenteraad gaat stellen. Ook hebben we contact met een huurrechtadvocaat en stichting !WOON. Zij vertellen wat er bij een huurstaking komt kijken. Het is goed om een advocaat in te schakelen en juridische bijstand te regelen.’

Hoe betrekken jullie alle bewoners bij jullie actie?

Nina: ‘We zijn heel fanatiek op elke deur een flyer gaan plakken. Ook hebben we banners opgehangen. Tientallen huurders zijn nu in huurstaking gegaan. Huurders die dat niet hebben gedaan, ondersteunen ons met flyeren of tekenen petities.’

Bambi: ‘Elke bewonersvergadering kondigen we via zo veel mogelijk kanalen aan. Via mail, Instagram en de groepsapp nodigen we iedereen uit om mee te praten. De meeste vergaderingen vinden in onze gemeenschappelijke ruimte plaats. Door de drukte lukt het niet altijd om op een positieve manier actie te voeren. Laatst hebben we hier tijdens een borrel wel de tijd voor genomen. Toen hebben we samen protestbordjes gemaakt.’

Hoe verloopt het overleg met Lieven de Key?

Nina: ‘Het valt op dat er mooie beloftes maar geen harde toezeggingen worden gedaan. Of er wordt beweerd dat het dak gemaakt is terwijl er nog veel achterstallig onderhoud is dat óók aangepakt moet worden. Daarom hebben we voor het kantoor van Lieven de Key gedemonstreerd. Tegelijkertijd vond op ons complex een overleg met de corporatie plaats. We willen transparant zijn en delen alles op Instagram.’

Bambi: ‘Tijdens een overleg vertelde Lieven de Key dat ze contact heeft opgenomen met de gemeente. Huurders met een bijstandsuitkering worden gedwongen hun huurstaking te beëindigen. Doen ze dat niet dan wordt hun uitkering gekort. Bewoners die hun huurstaking voortzetten, kunnen zo in de problemen komen. Ze houden te weinig geld over om hun huur opzij te zetten en die te betalen als ze de huurstaking beëindigen. Lieven de Key brengt hiermee zichzelf dus ook in de problemen. We willen politieke partijen en de media inschakelen om te zorgen dat deze praktijk stopt. Huurders met een bijstandsuitkering korten als zij in huurstaking gaan, is niet oké.’

Jullie vinden dus dat er voor Lieven de Key nog werk aan de winkel is.

Bambi: ‘Inderdaad. We hebben een fijne community en bewoners zorgen goed voor elkaar. Ik vraag me echter wel af of zaken waar wij elkaar als bewoners mee helpen, niet de verantwoordelijkheid van de corporatie zijn. Dat wij bijvoorbeeld slaapplekken moesten regelen voor bewoners, klopt natuurlijk niet helemaal. En voor het avondeten van getroffen bewoners had ook gewoon gezorgd moeten worden toen er uiteindelijk toch een hotel geregeld was. Niet iedereen kan een afhaalmaaltijd betalen. Een aantal bewoners van ons complex hebben toen voor de getroffen bewoners gekookt terwijl dit uiteindelijk niet hun taak is natuurlijk.’

Dus Lieven de Key is niet altijd transparant als ze met jullie communiceren?

Nina: ‘Dat klopt. Er is veel wantrouwen bij bewoners en door openheid van zaken te geven zou dat weggenomen kunnen worden. Na de storm zou uit de veiligheidscontrole zijn gebleken dat we op een gegeven moment weer naar huis konden. Lieven de Key wil deze documentatie echter niet delen. Dat voedt het wantrouwen.’

Bambi: ‘Zoals bekend willen we dat de straatintimidatie wordt aangepakt. We hoorden onlangs dat Lieven de Key hierover in gesprek was met de gemeente. Als dit eerder was gecommuniceerd was er meer begrip geweest. Maar zolang we niets horen voelen we ons nogal vergeten.’

Bambi aan het woord tijdens de protestbijeenkomst bij het hoofdkantoor van Lieven de Key.

Op de communicatie van Lieven de Key is dus wel wat aan te merken. Hebben jullie het gevoel dat jullie huurstaking inmiddels wel wat oplevert?

Nina: ‘Deels. In één van de gangen was een stuk vloer aan het wegrotten. We vroegen hier meer dan een jaar aandacht voor. Nadat we in huurstaking zijn gegaan is de vloer aangepakt. In die zin heeft onze staking wat opgeleverd. Tegelijk zijn we er nog lang niet natuurlijk.’

Bambi: ‘Het feit dat we dankzij die huurstaking überhaupt in gesprek zijn vind ik best wel winst, ook al worden er weinig toezeggingen gedaan. We kunnen nu direct met medewerkers van Lieven de Key spreken. Voorheen ging dat via het zelfbeheer.’

Arcade staat vierkant achter jullie huurstaking. Hoe verloopt de samenwerking?

Nina: ‘Harrie Houtbeckers en Helmie Bijleveld zijn bij overleggen aanwezig geweest en adviseerden om contact met de huurcommissie te zoeken. De huurcommissie doet aan voorlichting, onderzoek en bemiddeling bij conflicten tussen huurder en verhuurder. Arcade heeft onze situatie ook in hun eigen overleg met de bestuurders aangekaart. Ze vindt dat Lieven de Key niet tegen de media moet zeggen dat ze het onderhoud onder controle heeft. In het overleg met de huurders is immers erkend dat er verbeteringen mogelijk zijn. Ik hoop dat die verbeteringen er komen en dat het straks weer prettig wonen is.’

Bambi: ‘Ik ben superblij met de steun van Arcade. Arcade is er bij het komende gesprek ook weer bij en functioneert als een soort mediator. Dit is prettig omdat de spanning tussen Lieven de Key en de huurders hier best op kan lopen. Ik heb het idee dat Arcade serieuzer wordt genomen dan de huurders hier op het complex. Nu maar hopen dat we samen voor verbetering kunnen zorgen.’

Weiger de Huurverhoging 2022