Het Woonprotest, de grootste manifestatie tegen woningnood na de Tweede Wereldoorlog, werd gehouden in Amsterdam op zondag 12 september. De volgende demonstratie (Woonopstand) volgt op 17 oktober in Rotterdam. Ook in andere grote steden willen mensen de straat op, bijvoorbeeld in Den Haag (Woonverzet op 13 november) en in Utrecht (datum nog onbekend). Waarom is dit belangrijk?

De afgelopen jaren is de volkshuisvesting uitgehold. Huurders zijn in de knel komen te zitten. Alle maatregelen die opeenvolgende kabinetten hebben genomen, de laatste twaalf jaar onder leiding van VVD-er Mark Rutte, zijn bedoeld om het eigenwoningbezit te stimuleren. Dit heeft geleid tot een enorme prijsopdrijving van woningen, ook huurwoningen.

Daarnaast heeft het kabinet met VVD en D66 bewust gestreefd naar een verkleining van de sociale huursector. Corporaties moeten de verhuurdersheffing ophoesten (een extra miljardenbelasting op maatschappelijk vastgoed) en zijn gedwongen om sociale huurwoningen verkopen.

Ook is het puntenstelsel voor huurwoningen aangepast door het kabinet van VVD en D66. Hierdoor zijn de huurprijzen steeds meer omhoog getrokken. Zo zijn veel sociale huurwoningen door de huurgrens van € 752,- gegaan en in de dure vrije sector beland (de commerciële huurmarkt). Ook heeft de regering grote buitenlandse beleggers binnengehaald met een sterke stijging van de huren als gevolg.

Tijdelijke huurcontracten

Door de invoering van tijdelijke huurcontracten is de woononzekerheid toegenomen. Ook worden huurders met een flexcontract uit hun huis gezet zodat er een nieuwe huurder in kan, voor een hogere huur.

De rechtse partijen zijn hier verantwoordelijk voor. Alle genomen maatregelen zijn in het voordeel van hun (rijke) achterban. Vastgoedbezit is een lucratief verdienmodel geworden.

Met als gevolg dat de sociale huurder volkomen in de knel zit. Jongeren en ouderen, gezinnen en alleenstaanden, mensen met en zonder werk, mensen met een kleine en zelfs iets grotere portemonnee: niemand is meer in staat om een betaalbaar huis te vinden.

Er zijn lokaal in buurten al veel protesten en acties geweest. Nu hebben een aantal initiatiefnemers landelijke protestacties georganiseerd. Want honderdduizenden Nederlanders zijn het zat om zó veel te moeten betalen voor zó weinig.

Impressie van het woonprotest op 12 september 2012 in Amsterdam

Manifestatie in het Westerpark

De locatie van het Woonprotest is het Westerpark. Al een half uur voor de aanvang (14 uur) stromen de eerst demonstranten toe. Uiteindelijk staan er volgens schattingen zo’n 15.000 mensen. Mogelijk zelfs meer. Veel jongeren. Velen met geïmproviseerde leuzen op borden of stukken karton.

Een hele rits sprekers passeert de revue. Allemaal om hun actie tegen de wooncrisis te belichten. Mooie woorden en slogans worden met groot enthousiasme onthaald en meegeroepen. Ook de organisatie zelf heeft een tweetal leuzen erin gegooid: ‘Mensen boven markt’ en ‘Fuck de woningmarkt, wonen is een recht’. Vanuit het publiek komen eigen leuzen, zoals ‘Amsterdam, niet te koop’ en ‘VVD, weg ermee’. Deze laatste leus vergeet dat ook coalitiepartijen D66 en CDA volop hebben meegedaan aan het ontstaan van de wooncrisis.

Alle sprekers zijn het erover eens: beleggers, het grote geld, jubeltonnen en hypotheekvoordelen hebben het verziekt. Gentrificatie (het slopen of verbouwen van goedkope huurwoningen om ze daarna te verkopen of verhuren aan rijke mensen) heeft complete volkswijken doen verdwijnen.

Een aantal actiepunten die door de organisatie en de sprekers aan de orde worden gesteld:

  • afschaffen van de verhuurdersheffing,
  • regulering van de huren in de vrije sector,
  • onteigenen van huisjesmelkers,
  • weren van op geld beluste beleggers,
  • terug naar een ministerie van Volkshuisvesting,
  • het verbod op kraken afschaffen,
  • stop sloop voor dure nieuwbouw,
  • en jaag geen mensen hun huis uit,
  • vluchtelingen en arbeidsmigranten zijn niet de schuld van de wooncrisis, het beleid is de schuld.

De manifestatie eindigt om 16 uur met een citaat uit de grondwet waarin staat dat de regering moet zorgen voor goede huisvesting: WONEN IS EEN RECHT!

Na afloop van de manifestatie in het Westerpark lopen de deelnemers naar de Dam. Het is een enorme stoet. Vanuit het publiek komen veel positieve reacties. Want elke Amsterdammer heeft op hun manier wel last van de wooncrisis.

Arcade heeft al eerder geschreven over de wekelijkse acties van NIET TE KOOP, een groep actieve huurders die zich blijft verzetten tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Op zaterdag 2 oktober is het Bickerseiland het toneel van de actie. Dit keer gaat het niet alleen over de verkoop van sociale huurwoningen. Er is meer aan de hand op dit historisch deel van Amsterdam.

Bijvoorbeeld: een leeggekomen seniorenwoning gaat verhuurd worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract. Terwijl een 91-jarige buurtbewoner graag van zijn bovenwoning naar beneden wil. Waarom kan de ‘Van-Hoog-Naar-Laag-regeling’ niet van toepassing zijn? Ook staat er op dit moment een  woning te huur in de vrije sector voor maar liefst 1500 euro in de maand. Voor veel mensen staat dit gelijk aan bijna hun maandinkomen! Waarom geen middenhuur waar veel vraag naar is?

Maar om de droevenis compleet te maken wordt er een heel woonblok overgeheveld naar Lieven de Stad, de commerciële dochter-BV van De Key. Dit betekent dat ook deze huren worden opgeschroefd tot ver boven de betaalbaarheid van de meeste Amsterdammers.

De BC is zeer ontstemd door dit beleid van De Key op hun eiland. Dit beleid maakt de wooncrisis alleen maar groter. Daar zou een sociale verhuurder toch niet aan mee moeten doen? Daarom heeft de BC een oproep op het Bickerseiland verspreid om op 2 oktober hiertegen te demonstreren.

Protest Niet Te Koop op Bickerseiland
Buurtbewoners protesteren tegen de verkoop van benedenwoningen door De Key op het Bickerseiland.

Demonstratie start om twee uur bij de te koop staande woning in de Grote Bickersstraat 297. Het is lekker druk. Naast de gebruikelijke kern van actiegroep NIET TE KOOP zijn er veel eilandbewoners. Ook is er muziek met een accordeon, klarinet en saxofoon. De sfeer is uitstekend. De ramen van de woning worden zoals elke week volgeplakt met affiches. Ook buurtbewoners geven duidelijk aan dat het huidige beleid van De Key niet deugt. Het maakt de sociale cohesie en het buurtgevoel kapot. Als voorbeeld wordt genoemd de zwemsteiger, waar bij mooi weer het Engels en Russisch overheersen. Maar bij buurtactiviteiten ziet men deze bewoners nooit. Ook expats die hier maar kort wonen verstoren de sociale cohesie.

Daarna volgt een rondje over het eiland met de muziek voorop. Eerst naar de Bickersgracht. Daar wordt even stil gestaan bij de kinderboerderij ‘De Dierencapel’. Verderop bij de seniorenwoning die verhuurd gaat worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract worden weer toespraken gehouden en leuzen gescandeerd. Vervolgens gaat de stoet naar het begin van de Bickersgracht. Daar staat de woning te huur voor 1500 euro. Hoewel, een paar buurtbewoners melden dat dit inmiddels 2000 euro zou zijn.

Daarna steken we het eiland over naar de kant van het Westerdok. Hier staat het woonblok van architect Paul de Ley, dat overgeheveld wordt naar de commerciële tak van De Key. Hiermee omzeilt De Key de beperking om te kunnen liberaliseren zoals vastgelegd in de Prestatieafspraken. Hier eindigt de demonstratie.

Eind jaren zestig zijn er op het Bickerseiland woningen gesloopt om er kantoren te bouwen. De rest van het eiland zou moeten volgen. Echter de toenmalige bewoners komen in verzet. Dit heeft geleid tot de oprichting van Lieven de Key, een idealistische woningcorporatie die de sociale huurwoningen op het Bickerseiland (en de rest van de stad) wil redden van de ondergang.

Onlangs heeft De Key aangekondigd om de naam te veranderen in Lieven de Key. Komt daarmee het oude idealisme weer terug? Leiden deze protesten van de actievoerende buurtbewoners tot een omslag, een keerpunt bij De Key? Gaat De Key nu voorrang geven aan de wensen van de huurders en een meer huurdersvriendelijk beleid voeren? Gaat ze haar huidige verdienmodel aanpassen en daarmee bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis?

Overigens gaan de wekelijkse acties van NIET TE KOOP gewoon door. Onlangs heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om 500 miljoen van de verhuurdersheffing af te halen voor nieuwbouw en verduurzaming. Daarom vervalt de noodzaak om woningen te verkopen voor groot deel. Of zelfs helemaal.

Meedemonstreren? Zie www.niettekoop.org.

Artikel in Het Parool Bewoners willen niet dat Bickerseiland wordt als de grachtengordel, ‘alleen voor rijken’

Arcade heeft 27 juli 2021 het verzoek van De Key tot het uitbrengen van een zienswijze ontvangen. De zienswijze gaat over de voorgenomen verkoop van de groepswoningen van Amsta in het multifunctionele gebouw De Keyser. Over deze verkoop van De Keyzer door De Key aan vermogensbeheerder Patrizia heeft Arcade vragen gesteld. Deze vragen zijn deels uitgebreid beantwoord.

Hieronder lichten we per vraag toe wat volgens Arcade nog niet volledig is beantwoord:

Is de voorgenomen verkoop concreet opgenomen geweest in een meerjarenbegroting/ jaarbegroting of iets van dien aard. Zo ja, van welke datum en had Arcade van dat voornemen enigerlei wijze op de hoogte kunnen zijn?

Het antwoord vindt Arcade onbevredigend. De Key stelt namelijk dat zij volgens de portefeuillestrategie 2016-2026 BOG afstoot waar dat kan. Ten eerste zou met deze onderbouwing vrijwel elke verkoop van een BOG gerechtvaardigd zijn. Ten tweede was de vraag of de verkoop van dit specifieke complex al eerder met ons gedeeld was. Of dat Arcade hiervan op de hoogte had kunnen zijn. Volgens Arcade is dat namelijk niet zo. Terwijl het voornemen tot verkoop al in februari 2020 bekend was (volgens de mailwisseling met Amsta). Graag zou Arcade nog opheldering op dit punt willen krijgen. Arcade vindt het namelijk niet gepast dat De Key haar pas om een zienswijze vraagt als de verkoop eigenlijk al gesloten is.

Waarom was Arcade niet eerder op de hoogte van de lopende tenderprocedure?

Ook hier geeft De Key geen antwoord op de vraag. De situatie is geschetst, maar niet de reden waarom De Key Arcade niet eerder op de hoogte heeft gesteld. Arcade wil op dit punt graag ook nadere toelichting ontvangen.

Kan Arcade de tenderinformatie ontvangen, aan welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten geselecteerd is.

Als de beantwoording van dit punt zijn een aantal bijlages gestuurd. Dit zijn eerder beschrijvingen van het verkoopproces, dan voorwaarden. Arcade wil graag weten welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten de koper is geselecteerd. Dit in verband met het feit dat het hier om sociaal maatschappelijk vastgoed gaat.

Is De Key voornemens nog meer tenders uit te schrijven? Zo ja, welke complexen betreft het? Op welke termijn bent u voornemens om deze te verkopen en welke redenen liggen daaraan ten grondslag?

De beschrijving in de beantwoording op deze vraag, ‘binnen de gemeente Amsterdam’ en ‘zorgcomplexen’, doet vermoeden dat er mogelijk wel andere tenders uitgeschreven zijn of worden in de nabije toekomst. Alleen dat deze dan betrekking hebben op complexen die geen zorgcomplex zijn, of buiten Amsterdam liggen. Arcade heeft De Key gevraagd of zij kan bevestigen dat er nu en in de nabije toekomst geen tenders op andere dan zorgcomplexen in Amsterdam meer uitgeschreven zijn of worden.

Proces zienswijze

Arcade vindt het daarnaast erg vervelend dat De Key pas om een zienswijze vraagt als de verkoop al gesloten is. Dat vindt Arcade eigenlijk niet gepast en hiermee ondermijnt De Key de positie van Arcade als huurdersorganisatie. Graag ziet Arcade in het vervolg dat dat De Key Arcade eerder in het proces meeneemt.

Bovendien is de verkoop ook nergens aangekondigd en is deze niet terug te vinden in de jaarplanning. Ook dat zou Arcade in de toekomst graag anders zien.

Termijn zienswijze

Verder was de voorgestelde termijn van twee weken veel te kort. De correspondentie maakte duidelijk dat De Key ook de gemeente twee weken de tijd heeft gegeven voor een zienswijze, maar dat zij nog helemaal niet gereageerd heeft.

In de vigerende Woningwet is geen maximale termijn opgenomen voor een zienswijze. In de pas gewijzigde Woningwet die per 1 januari 2022 inwerking treedt wordt de termijn voor een zienswijze 8 weken. Het had dan eerder voor de hand gelegen om die termijn aan te houden.

Zienswijze gemeente Amsterdam

Voor Arcade is de zienswijze van de gemeente cruciaal. Gezien de reputatie van de kopende partij en het feit dat De Keyzer onderdeel is van de belangrijke zorginfrastructuur in Amsterdam Centrum-Oost. Dat laatste heeft De Key overigens ook erkend in eerdere prestatieafspraken.

Geschiedenis van De Keyzer

In 2007 heeft De Key het woonservicepact ondertekend, waarmee partijen de ontwikkeling van woonservicewijken wilden stimuleren. In de woonservicewijk Czaar Peterbuurt heeft De Key in 2011 het project De Keyzer opgeleverd. Hier is een dienstencentrum en kleinschalig groepswonen gerealiseerd. De publieksfuncties in de plint van De Keyzer vervullen een centrale functie in de woonservicewijk Czaar Peterbuurt. In de Rapportage 1 op 1 afspraken corporaties 2009 i.c. individuele prestatieafspraken tussen gemeente en afzonderlijke corporaties is het project De Keyzer benoemd als afspraak met De Key. Arcade constateert dat De Keyzer in 2009 een maatschappelijk relevant project was, dat nu en in de toekomst nog steeds is en bovendien van lokaal volkshuisvestelijk belang is.

De relatie met de Portefeuillestrategie 2016 en het Daeb scheidingsvoorstel

Arcade heeft op 2 maart 2020 advies uitgebracht op de actualisatie portefeuillestrategie van 30 december 2019. In dat advies heeft Arcade benoemd dat het erop lijkt dat Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) waarvoor staatssteun is verleend, in 2016 als Bedrijfsonroerend Goed (BOG) is gekwalificeerd. Daar is Arcade niet over geïnformeerd of advies gevraagd.

Op 25 juni 2013 heeft Arcade 2013 namelijk een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin maakt De Key onderscheid tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 daarvan zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’.

In de portefeuillestrategie 2016-2026, die ter advisering aan Arcade op 14 juli 2016 is voorgelegd, heeft alle bedrijfsruimte van De Key in Amsterdam en Diemen opeens een BOG kwalificatie. Er staat alleen nog dat de Key BOG niet tot de kerntaak beschouwd. Dat wordt waar mogelijk afgestoten. De Key is in haar reactie van 12 maart 2020 op dit onderdeel van het advies van Arcade niet ingegaan.

Arcade heeft in haar advies van 2 maart 2020 op de actualisatie van de portefeuillestrategie ook benoemd dat het MOG nog onderdeel is van de procedure m.b.t. de hybride scheiding en dat daar nog discussie over is.

Conclusie

Arcade concludeert dat De Key in 2016 een stap heeft overgeslagen. De Key had in de portefeuillestrategie 2016-2026 expliciet moeten benoemen dat al het MOG als BOG gekwalificeerd en ook afgestoten zou worden. Behalve Arcade had De Key ook de gemeente hiervan op de hoogte moeten stellen. De portefeuillestrategie 2016-2026 was immers integraal onderdeel van het scheidingsvoorstel.

De zienswijzen van maatschappelijke organisaties over de overheveling naar niet-Daeb

Op 18 augustus 2016 heeft De Key 35 maatschappelijke organisaties waaronder Amsta om een zienswijze gevraagd voor het onderbrengen van het gehuurde vastgoed in de niet-Daeb tak. Daaruit blijkt dat het op dat moment nog om MOG ging.

Het opvallende is dat slechts één organisatie gereageerd heeft. Arcade vraagt zich nu af of deze organisaties de impact van het onderbrengen in de niet-Daeb hebben kunnen voorzien en op de hoogte zijn gesteld dat De Key tevens voornemens was om het vastgoed af te stoten. De Key stelt zelf in de brief van 27 juli 2021 dat in de portefeuillestrategie 2016-2026 dit voornemen al besloten was. De Keyzer maakte toen overigens geen onderdeel uit van de uitgebreide lijst in bijlage 3 met af te stoten BOG.

Graag zou Arcade daarom de brief van De Key van 18 augustus 2016 ontvangen waarin Amsta om een zienswijze is gevraagd.

Redenen verkoop

De Key heeft niet aannemelijk gemaakt waarom De Keyzer verkocht moet worden. Arcade mist ook een onderbouwing in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn. Als enige reden verwijst De Key naar de portefeuillestrategie van 2016-2026 waarin staat dat De Key BOG wil afstoten zodra dat mogelijk is. Arcade is van mening dat de verkoop van De Keyzer niet in deze strategie past. De Key is altijd vrij om BOG te verkopen en heeft daar geen zienswijze van Arcade voor nodig. Omdat De Keyzer meer is dan een BOG, het complex een zorg/wonen functie combineert en andere faciliteiten biedt die uniek zijn voor Amsterdam Centrum-Oost, lijkt verkoop niet voor de hand te liggen.

Waarborgen en bezwaren verkoop particuliere partij

Arcade heeft ook grote moeite met de kopende partij, Patrizia. In 2014 heeft Patrizia een omvangrijke portefeuille sociale woningen van Vestia overgenomen. Vestia verkeerde in die tijd in dermate zwaar weer. De negatieve zienswijzen die meerdere gemeenten hebben afgegeven stonden het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties niet in de weg. In de rechterlijke procedures die gevoerd zijn door gemeentes werd het belang van het overeind houden van Vestia groter geacht dan het verlies van sociale woningen. Er is sprake van een bijzondere situatie; de omvang van de financiële problemen van Vestia is zonder precedent”.

De minister heeft in de brief van 16 februari 2015 de Tweede Kamer gerustgesteld. De bestaande huurcontracten worden gerespecteerd, en Patrizia onderschrijft de IBVN code. Daarmee zijn voldoende waarborgen ingebouwd.  In 2019 heeft Patrizia al 770 appartementen (vooral sociale woningen) doorverkocht aan de Zweedse belegger Heimstaden.

Een antispeculatiebeding van 12 maanden is nauwelijks een goede waarborg te noemen. De Key noemt in een bijlage een kettingbeding, waarbij zij verwijst naar afspraken 24.2 en 24.3. De afspraken zijn niet bijgevoegd. Het is Arcade dan ook niet duidelijk op welke afspraken het kettingbeding betrekking heeft. Daarnaast heeft het boetebeding bij niet nakomen van de verplichtingen uit het kettingbeding een geldingsduur van twee jaar. Het kettingbeding blijft ook na 2 jaar gelden, maar heeft naar de mening van Arcade dan geen werking meer omdat er geen sanctie op staat.

Conclusie

Alles in overweging nemend kan Arcade geen positieve zienswijze geven op de voorgenomen verkoop van De Keyzer door De Key. Samengevat is dat om de volgende redenen:

  • Nog niet alle vragen van Arcade zijn naar tevredenheid beantwoord.
  • De gemeente heeft nog geen zienswijze aangeleverd betreffende de voorgenomen verkoop.
  • De Key heeft naar ons idee onvoldoende duidelijk gemaakt waarom verkoop noodzakelijk is.
  • De procedure is niet volgens de normale gang verlopen. De verkoop was al rond voordat Arcade op de hoogte werd gesteld.
  • De verkoop van De Keyzer past niet in de portefeuillestrategie van 2016-2026. De Key heeft ten onrechte in haar portefeuillestrategie 2016-2026 (als onderdeel van het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb) verzwegen dat sprake was van het kwalificeren van MOG als BOG. Er staat slechts in dat BOG niet tot de kerntaak behoort en waar mogelijk afgestoten zal worden. Daarmee heeft ze willen doen voorkomen alsof er op dat moment al geen sprake meer was van MOG. Het feit dat 35 maatschappelijke instellingen op 18 augustus 2016 om een zienswijze is gevraagd, maakt duidelijk dat er wel degelijk sprake was van een overheveling van Daeb (MOG) naar niet-Daeb (BOG). Omdat er momenteel nog een nieuw besluit moet worden genomen door de Autoriteit Woningcorporaties met betrekking tot de uitspraak van de Raad van State van 30 juni jl., is Arcade van mening dat de gang van zaken rond het maatschappelijk vastgoed daarin meegenomen moet worden en dat alleen daarom al geen sprake kan zijn van verkoop van De Keyzer.
  • De Key heeft niet onderbouwd in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn.
  • De waarborgen volstaan niet. Het anti-speculatiebeding van 12 maanden is veel te kort. Het kettingbeding kent slechts een boetbeding van twee jaar. Daarna is er geen enkele sanctie meer om het kettingbeding af te dwingen.
  • Gezien de reputatie van Patrizia en de informatie in de media is Arcade van mening dat Patrizia een ongeschikte partij is om sociaal maatschappelijk vastgoed aan te verkopen.
  • Voor Arcade kan verkoop van De Keyzer alleen aan de orde zijn indien de koper een andere Toegelaten Instelling of andere instelling die Daeb taken uitvoert, betreft. Het feit dat De Key een voorziening als De Keyzer niet meer tot haar kerntaak rekent, maakt niet dat het niet meer om een relevante maatschappelijke voorziening gaat. De Key moet zorgen voor een eigenaar die de maatschappelijke functie op zeer lange termijn waarborgt in lijn met de bedoeling van de prestatieafspraken in 2009. Dat betekent dat de huurprijzen niet marktconform kunnen worden noch dat het complex op andere wijze te gelde wordt gemaakt. De winst die De Key nu op korte termijn kan maken ten behoeve van haar eigen doelstellingen, zou beteken dat de kosten die later gemaakt moeten worden om een vergelijkbare voorziening opnieuw op te zetten afgewenteld worden op de samenleving.

Arcade heeft begin 2021 een advies uitgebracht over de uitbreiding van de verkoopvijver van De Key. Inmiddels zijn de bewonerscommissies die hierdoor geraakt worden benaderd. Hen is gevraagd om advies uit te brengen over de wijziging van de complexstrategie van hun complex als consequentie van deze uitbreiding. Dit zorgt voor veel onrust en onduidelijkheid.

De Key stelt dat het vergroten van de verkoopvijver en het verkopen van woningen noodzakelijk blijft. Volgens De Key is dit nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw. En om verbeteringen aan de woningen te kunnen betalen. Verkoop is volgens De Key geen doel op zichzelf, maar een middel om daar genoeg geld voor te genereren. Daarbij zegt De Key tegelijkertijd dat zij bezig is om de leningen af te lossen. Zo hoeft zij minder rente te betalen. Dat geld kan dan besteed worden aan onderhoud, verbetering en nieuwbouw.

Stop verkoop van woningen

Arcade is van mening dat de verkoop van woningen zou moeten stoppen. Vooral omdat er sprake is van een woningnood in Amsterdam en omstreken. Verkoop is volgens Arcade niet aan de orde op het moment dat De Key voldoet aan alle door de Rijksoverheid en Autoriteit Woningcorporaties gestelde financiële-kaders. Kaders zoals bijvoorbeeld de ICR, Loan to Value en de solvabiliteit. De Key voldoet hier op dit moment ruimschoots aan. Het vergroten van de verkoopvijver is wat Arcade betreft daarom ook niet nodig.

Verkopen is niet nodig

De Key spiegelt Arcade echter al een tijdje voor dat het juist deze kaders zijn die flink onder druk staan. Vooral de ICR. En dat De Key wel moet verkopen om als woningcorporatie gezond te kunnen blijven. Met enige verbazing heeft Arcade daarom kennis genomen van de laatste IBW-cijfers van De Key. Wat blijkt namelijk, De Key staat er ontzettend goed voor. Zeker in vergelijking met de collega woningcorporaties uit Amsterdam, van enigszins vergelijkbare grootte, Rochdale en in mindere mate Eigen Haard. De IBW-cijfers zijn zeer opvallend te noemen. Zelfs met de al ingeplande investeringen voor 2022-2025 kan De Key nog het dubbele lenen dan de collega corporaties.

De investeringscapaciteit volgens Arcade

Deze nieuwe gegevens zetten de discussie over het verkoopbeleid en het vergroten van de verkoopvijver in een ander daglicht. Als Arcade de positieve IBW-cijfers naast het jaarverslag van 2020 legt kan zij zien dat de positieve cijfers vooral komen doordat de niet-DAEB tak er zo goed voor staat. Volgens het jaarverslag komt dat door het aflossen van interne leningen. Volgens Arcade is het resultaat dat er ontzettend veel investeringscapaciteit is voor De Key.

Investeringscapaciteit in relatie tot de scheidingsvoorstellen 2016

Recentelijk stuitten wij op een brief van het AFWC (Egbert de Vries) van 31 juli 2017, gericht aan de gemeente Amsterdam (Max van Engen), over de DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstellen van alle corporaties die in Amsterdam werkzaam zijn. Hierin staat uitdrukkelijk vermeld dat de keuzes die corporaties in deze scheidingsvoorstellen maken de grootst mogelijke investeringscapaciteit opleveren. Die capaciteit gaat door alle corporaties benut worden voor nieuwe sociale huurwoningen, renovaties van bestaande woningen en investering in duurzaamheid. De Key heeft in haar scheidingsvoorstel onder andere de keuze gemaakt om 569 Daeb woningen te liberaliseren en over te hevelen naar Lieven de Stad bv.

De huidige situatie

Tot op heden heeft De Key slechts de interne leningen van de niet-Daeb aan de Daeb tak versneld afgelost zonder boeterente. De investeringscapaciteit en daarmee de leencapaciteit in de niet-Daeb is daardoor vele malen groter dan in 2016-2017 is ingeschat. Arcade vindt die op dit moment ontzettend hoog (zie IBW-cijfers). Arcade vindt dat daarom de grondslag om de verkoopvijver te vergroten ontbreekt.

Vagen over de positieve financiële cijfers

Het laatste visitatierapport benoemt de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen. Arcade vindt dat de investeringscapaciteit en in het bijzonder de resterende leencapaciteit onnodig beklemd worden. Dat komt door De Key’s eenzijdige focus op enerzijds investeren in nieuwbouw en anderzijds het streven naar een schuldenvrije corporatie in een tijd dat de rentetarieven historisch laag zijn. Arcade zou daarom graag van De Key schriftelijk uitleg en verdere toelichting willen over de zeer positieve financiële cijfers die blijken uit het visitatierapport, het jaarverslag/jaarrekening en de IBW-cijfers.

De belangrijkste vragen die wij hebben zijn de volgende:

  • Kost het versneld aflossen van de leningen De Key (pagina 58 jaarverslag 2018) niet extra veel geld? Bijvoorbeeld omdat er aflossingsboetes betaald moeten worden?
  • Wat is het antwoord van De Key op de waarschuwingen vanuit de visitatie over risico’s wat betreft de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen? En in relatie tot de gunstige IBW-cijfers?
  • In het visitatierapport staat de conclusie van het WSW. Die luidt dat de verkopen de investeringsambitie tot 2022 voor een deel dekt maar dat vanaf 2022 dat geheel uit de operationele kasstroom kan. Hoe komt het WSW hierbij? En waarom zien wij een tegengestelde beweging van De Key, namelijk vergroten van de verkoopvijver?
  • Hoe staat het met de leencapaciteit van De Key op dit moment en in de nabije toekomst? Tempert het hoge saldo de liquide middelen?
  • Klopt het dat De Key al zeker 5 jaar gemiddeld minimaal 100 miljoen Euro teveel liquiditeit aanhoudt volgens de WSW norm van 10%? De Key stelt expliciet dat het aanhouden van hoge liquiditeiten van tijdelijke aard is, terwijl het feitelijk structureel is. De gemiddelde rentevoet op leningen wordt de laatste jaren negatief beïnvloed door de boeterente die De Key moet betalen op het aanhouden van liquiditeiten. Dit beïnvloedt de ICR in negatieve zin. Hoe kijkt De Key daartegenaan?
  • De niet-DAEB tak van De Key staat er financieel erg goed voor, zo blijkt uit de jaarrekening. Vooral omdat er veel interne leningen zijn afgelost. Welke gevolgen heeft dit voor de investeringscapaciteit van De Key?
  • Hoe wil De Key de ruime leencapaciteit die uit de IBW-cijfers blijkt benutten?
  • Acht De Key zich gebonden aan de toezegging van de AFWC (brief 31 juli 2017) aan de gemeente Amsterdam? De toezegging dat het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb als doel heeft een maximale investeringscapaciteit te realiseren die ook daadwerkelijk benut zal worden voor investeringen?
  • Is de resterende leencapaciteit op dit moment voldoende om het aantal te verkopen woningen af te bouwen, of geheel te stoppen?
  • Is De Key bereid om een deel van de resterende leencapaciteit in te zetten voor de nieuwbouw in plaats van de verkoopvijver te vergroten? -Arcade heeft tot op heden de dVi 2020 nog niet ontvangen, kunt u die ons toesturen?
  • Arcade heeft in 2019 de jaarlijkse WSW borgingsbrief (16 juli 2019) ontvangen. Kunt u ook de WSW borgingsbrieven 2020 en 2021 naar ons toesturen?

Tot slot

Het is wellicht goed om te benadrukken dat Arcade begrijpt dat het IBW een absoluut maximum aangeeft tot aan de financiële grenzen van de Aw/WSW normen. Ook is Arcade absoluut geen voorstander van het volledig benutten van die ruimte. Daarbij is het ons ook duidelijk dat in de IBW-cijfers De Key het maximaal te lenen bedrag volledig besteed aan één besteding. En dat de gestelde maxima bedragen niet beschikbaar zijn voor alle bestedingen tegelijkertijd.

Meer weten over de IBW?

Meer weten over de Indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW)?
Bekijk dan deze korte informatieve video.

Hier kunt u de rapportage IBW 2021 vinden. Die geeft inzicht in de door Ortec Finance ontwikkelde IBW-methodiek. Ook kunt u er de IBW 2021 documentenlijst per corporatie en de IBW 2021 documentenlijst per gemeente vinden.

Actiegroep Niet te Koop komt al meer dan 35 zaterdagen om 15.00 uur bij elkaar in Amsterdam-Zuid om te protesteren tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Zij zien tot hun grote ergernis te veel woningen uit de sociale verhuur verdwijnen.

Omdat het aandeel van sociale verhuur in Zuid toch al niet al te groot is, hebben de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties afgesproken terughoudend te zijn met verkoop in Zuid. Deze afspraken worden niet (of hooguit alleen op papier) nagekomen. In de praktijk blijft de verkoop gewoon doorgaan.

Om dit onder de aandacht te brengen van bewoners, eigenlijk alle Amsterdammers, gemeente en corporaties, wordt er elke week kort gedemonstreerd. Een sociale huurwoning die te koop is gezet wordt volgeplakt met affiches, er wordt een praatje gehouden en foto’s genomen. De organisatie ligt in handen van Jan Leegwater van Huurders Belang Zuid en Boudewijn Rückert van Huurdersvereniging De Pijp.

Soms staat er een benedenwoning te koop die uitstekend geschikt zou kunnen zijn voor een huurder op leeftijd die graag van een bovenwoning naar beneden zou willen verhuizen. Maar nee, zo’n woning met tuin brengt nu eenmaal meer op dan een bovenwoning. Dus gaat de huurwoning naar de koopmarkt en kan de oudere bewoner noodgedwongen de trappen op en af blijven lopen. Ook al hebben corporaties ervoor getekend om benedenwoningen hiervoor beschikbaar te houden.

De actiegroep vindt het belangrijk om publiek te maken dat als de gemeente dan mooie regelingen in het leven roept, zoals verhuisregelingen voor ouderen die naar een benedenwoning willen, die regelingen dan wel moeten worden nageleefd. En dat de beschikbare huurwoningen dan niet verdwijnen naar de koopmarkt.

Tot nu toe hebben de acties niet gezorgd dat er geen sociale huurwoningen meer worden verkocht in Zuid. Wél haalde de actiegroep meerdere keren de krant. En dat is tenminste weer wat extra bekendheid voor het slinken van de sociale huurvoorraad in Amsterdam, en wat daarvan mede de oorzaak is.

De flitsacties van Niet te Koop worden onder meer aangekondigd via de facebookpagina van Huurders aan het woord en via de maillijst van het Wooncafé. Meer deelnemers aan de actie zijn uiteraard welkom. Geef je op bij de facebookpagina of bij wooncafe020@gmail.com en blijf op de hoogte.

Ook bij een aantal huurwoningen in de verkoop van De Key is actie gevoerd.

Niet Te Koop in actie tegen de verkoop van Valkhof
Niet Te Koop in actie tegen de verkoop van de Dintelstraat
Niet Te Koop in actie tegen de verkoop van de Uiterwaardenstraat
Niet Te Koop in actie tegen de verkoop van de Uiterwaardenstraat
Niet Te Koop in actie tegen de verkoop van Coöperatiehof

Arcade heeft 10 februari 2021 het voorgenomen besluit vaststelling verkoopvijver van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een presentatiesessie vooraf. Daar is het bestuur van Arcade geïnformeerd over de afwegingen die tot het voorgenomen besluit hebben geleid. Dit is als informatief ervaren.

Toekomst huidige huurders

Het heeft echter de zorgen wat betreft de huidige situatie en de toekomst voor de zittende huurders van De Key niet weggenomen. De Key kiest er voor om vol in te zetten op de verkoop van het huidige bezit (zie ook de meerjarenbegroting 2021-2025, de compacte versie ten behoeve van Arcade december 2020). Dit ten bate van kleinere woningen voor een andere doelgroep dan het merendeel van de zittende huurders. Door het bezit steeds verder toe te spitsen op de nieuwe doelgroep, de starters, gaat De Key wat Arcade betreft voorbij aan de grote vraag naar woningen onder alle groepen woningzoekenden. Daarom vindt Arcade het niet verantwoord om zo’n groot aantal woningen aan de verkoopvijver toe te voegen met het doel deze aan de sociale woningvoorraad te onttrekken.

De Key vraagt nu aan Arcade of zij nog meer jarenlang zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt mag brengen. Arcade kan hier niet mee akkoord gaan.

Niet alle informatie

Daarnaast vindt Arcade dat wij, hoewel De Key aan veel van onze vragen tegemoet is gekomen, nog steeds niet over alle informatie beschikken die wij nodig denken te hebben voor een volledig advies. Met name een overzicht van de verkopen per buurt en/of per stadsdeel ontbreekt nog. Dit had Arcade veel meer inzicht gegeven in de invloed die de voorgenomen verkoop heeft op een wijk of stadsdeel. Wij hadden dan bijvoorbeeld kunnen ingaan op de aspecten leefbaarheid, en ook op gemengde wijken.

Arcade is van mening dat als zij alle informatie had gekregen, er een uitgebreider en beter advies voor De Key had gelegen. De Key heeft ook baat bij een goed en gedegen advies van Arcade. Het niet verstrekken van relevante informatie werkt dus in het nadeel van ons beide.

Het voorgenomen besluit

De huidige verkoopvijver wordt aangevuld met 1894 woningen en komt in totaal op 7.410 woningen
De Key onderbouwt onvoldoende waarom het noodzakelijk is om woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. De verkoopvijver is al ontzettend groot. Arcade schrikt er dan ook van dat met de voorgenomen uitbreiding van de verkoopvijver. Bijna een derde van het totale bezit van De Key onderdeel is van de verkoopvijver. Dat aantal is ontzettend hoog. Vooral omdat tijdens de presentatie naar voren kwam dat De Key in principe geen maxima hanteert wat betreft aantal verkopen per jaar. Daarom adviseert Arcade negatief op het uitbreiden van de verkoopvijver.
Dat De Key er voor kiest om 265 woningen uit de verkoopvijver te halen vindt Arcade zeer positief. De Key handelt hiermee in lijn met de Samenwerkingsafspraken, die Arcade heeft medeondertekend. Helaas is het onduidelijk om welke woningen het precies gaat. Arcade adviseert positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen zoals genoemd in de adviesaanvraag.

Overwegingen en keuzes welke zijn voortgekomen vanuit de complexstrategiesessies

Het toevoegen vooroorlogs bezit aan de verkoopvijver

De informatie in de adviesaanvraag was erg summier. Arcade waardeert het dat De Key aanvullende informatie heeft toegestuurd, maar deze is nog niet volledig. Er ont­breekt een duidelijk en helder overzicht op postcodeniveau waar de woningen staan. Hierdoor heeft Arcade geen goed overzicht op welke plekken De Key ervoor kiest om meer woningen te verkopen en welke effecten dit heeft op het aantal (en de grootte van de) sociale huur­wo­ning­en in een wijk of buurt. Arcade snapt de argumentatie van De Key dat vooroorlogse woningen duurder in exploitatie zijn, maar vindt dat geen reden om zo’n groot deel van het zorgvuldig opgebouwde maatschappelijk vastgoed toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.

Het toevoegen grotere woningen aan de verkoopvijver

De Key kiest ervoor relatief veel woningen van 75 m2 en groter toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade vindt dit een zorgelijke ontwikkeling. Het is voor gezinnen steeds moeilijker een geschikte woning te vinden. Zeker voor gezinnen met een kleine portemonnee. Het verkopen van de woningen van 75 m2 en groter vergroot dit probleem. Zeker omdat er niet veel alternatieven zijn bij andere woningcorporaties. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.

Het behouden van recente complexen

De keuze van De Key om recent gebouwde complexen met driekamerwoningen te behouden juicht Arcade toe. Waarom deze alleen gereserveerd moeten worden voor woon­starters wordt ons echter niet helemaal duidelijk. Wij begrijpen dat meer doorstroming hard nodig is voor de groep studenten en jongeren die anders vast blijven zitten in een studentenkamer of kleine studio. Maar we vinden tegelijkertijd dat deze woningen voor alle doelgroepen toegankelijk moeten zijn.

Desalniettemin adviseert Arcade positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.

Het beperken van het aantal complexen

De laatste keuze van De Key om het aantal complexen in het bezit te beperken met het oog op de exploitatie kan niet op bijval rekenen van Arcade. Wij vinden dit geen reden om meer woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. Arcade adviseert daarom negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

Conclusie

Samenvattend komt Arcade tot de conclusie dat wij steeds meer tevreden zijn over de manier waarop het adviestraject verloopt. Maar het niet volledig informeren van Arcade door De Key is voor ons nog wel een struikelblok in de samenwerking.

Arcade adviseert negatief op verdere uitbreiding van de verkoopvijver van De Key, omdat wij ons grote zorgen maken over het wegstromen van zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt. Het feit dat De Key ook geen maximum hanteert wat betreft het aantal verkochte woningen per jaar, baart ons eveneens grote zorgen.

Het afstemmen van het bezit op een nieuwe, jonge doelgroep van De Key gaat ten koste van zittende huurders. Zij krijgen steeds minder mogelijkheden om door te stromen naar een grotere woning of een woning op de begane grond of 1e etage. Arcade heeft het idee dat De Key deze groep steeds meer uit het oog verliest. Hierdoor raken zij steeds verder in de knel.
Arcade adviseert wel positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen vanwege de Samenwerkingsafspraken.

Per overweging en keuze adviseert Arcade het volgende:

  1. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.
  2. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.
  3. Arcade adviseert positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.
  4. Arcade adviseert negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

Tijdens het Regulier Overleg van 29 oktober 2020 is Arcade mondeling geïnformeerd over het voornemen van De Key om te investeren in Ouderkerk aan de Amstel. Arcade heeft direct aangegeven dat zij hierover schriftelijk geïnformeerd wilde worden. Pas na een schriftelijke verzoek van 24 december 2020, is hier gehoor aan gegeven.

Arcade vat het voornemen van De Key om te investeren in Ouder-Amstel op als een beleidswijziging in de zin van de WOHV. Daarom brengt Arcade binnen 6 weken na de brief van 29 december 2020 een advies uit conform artikel 4 WOHV. Het verwerven van nieuw bezit in een gemeente waar De Key tot nu toe niet eerder werkzaam is, acht Arcade als een voorgenomen besluit waarover De Key Arcade actief schriftelijk had moeten informeren.

Hieronder gaan een samenvatting van dat advies.

Beleidswijziging werkgebied

De Key stelt dat er geen sprake is van een uitbreiding van het werkgebied. Zij kent, kort gezegd een landelijke toelating en Ouder-Amstel valt binnen de Metropoolregio Amsterdam. De Key heeft echter zelf haar werkgebied in 2016 ingeperkt. Zij was zelfs voornemens om die beperking in de statutenwijziging van 2016 op te nemen. Dit valt op te maken uit de brief van de gemeente Amsterdam van 12 juli 2016 aan de minister van Binnenlandse Zaken. Daarin adviseert zij negatief over de voorgenomen statutenwijziging van De Key: “Het College is ook negatief over de geografische beperking tot de centralere delen van de stad. Daarmee onttrekt De Key zich aan de grote volkshuisvestelijke opgaven die er nog liggen in de naoorlogse wijken.”

Uiteindelijk is de beperking van het werkgebied tot de centralere delen van de stad niet in de statuten opgenomen. Arcade concludeert dat De Key kennelijk geen akkoord heeft gekregen van de minister c.q. de Autoriteit Woningcorporaties. De Key heeft dit wel als beleid in het koersdocument ‘ruimte voor beweging, de koers van De Key’ van november 2015 en in de Portefeuillestrategie van 23 juni 2016 opgenomen. In ‘Ruimte voor beweging’ staat: “Missie van De Key: Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.

Portefeuillestrategie 2016

In de portefeuillestrategie van 23 juni 2016 wordt het werkgebied van De Key op pagina 10 exact omschreven. De Key concentreert zich in haar werkgebied Amsterdam en Diemen binnen en net buiten de Ring A10. Het bezit daarbuiten wil zij afstoten. De exacte beschrijving is conform het groene deel van de plattegrond in figuur 1. Op pagina 49 is zelfs een overzicht van de buurtcombinaties opgenomen die daar bij horen.

Plattegrond van Amsterdam met groen aangegeven het werkgebied van de Key.
Figuur 1: het werkgebied van De Key uit de Portefeuillestrategie 2016

 

Daaruit blijkt klip en klaar dat De Key haar werkgebied exact heeft afgebakend. Arcade concludeert dat sprake is van een beleidswijziging met betrekking tot het werkgebied van De Key.

Meerjarenbegroting 2021-2025

In de versie van de meerjarenbegroting (MJB op hoofdlijnen) die Arcade op 28 december 2020 heeft gekregen schrijft De Key: “Het recept is simpel: zorg ervoor dat uit de huuropbrengst in ieder geval onderhoud en woningverbetering kan worden betaald. En financier de nieuwbouw uit verkoopopbrengsten.” Dit is Arcade ook steeds voorgehouden: verkoop financiert nieuwbouw.

Samenwerkingsafspraken Amsterdam en Diemen

In de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is de afspraak opgenomen dat corporaties sociale woningen kunnen verkopen ten behoeve van nieuwbouw in Amsterdam. In de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023 is afgesproken dat er in beginsel niet verkocht zal worden. Er is in Amsterdam is ook afgesproken dat er niet meer woningen verkocht zullen worden dan nodig. En tevens is afgesproken dat als er financiële ruimte over is, er een IJkpunt is waarin dat tot uiting komt. Partijen overleggen dan met elkaar welke extra prestaties zij met die extra financiële middelen gaan financieren.

Verkoop sociale woningen

Voor 8 gebieden in Amsterdam is afgesproken dat corporaties terughoudend zijn in de verkoop van sociale huurwoningen. In tegenstelling tot hetgeen is afgesproken, zien veel bewoners in deze buurten dat er geenszins sprake is van enige terughoudendheid. Ook niet bij De Key.

Verkoop van sociale woningen is een gevoelig onderwerp in Amsterdam. Dat blijkt ook maar weer eens uit het voornemen van de gemeente Amsterdam van 1 februari 2021 om te onderzoeken of de gemeente zelf sociale woningen van corporaties kan aankopen. Daarmee wil ze voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen, waarna ze veelal onbetaalbaar zijn voor lage inkomens. Wethouder Ivens schrijft: “Het feit dat er corporatiewoningen verkocht worden die voorheen voor een betaalbare prijs werden verhuurd, leidt dan ook tot weinig begrip bij Amsterdammers.

Conclusie

Arcade komt op grond van het eenvoudige recept in de MJB 2021-2025 tot de conclusie dat De Key de investering in nieuwbouw in Ouder-Amstel wil financieren met verkoop van woningen in Amsterdam. Als dat niet het geval is, moet de conclusie zijn dat De Key kennelijk extra financiële ruimte heeft gekregen. Financiële ruimte die niet nodig is voor nieuwbouw investeringen in Amsterdam of Diemen. Die extra financiële ruimte zou volgens Arcade enigerlei wijze terug moeten vloeien naar volkshuisvestelijke prestaties in Amsterdam.

Zowel in Amsterdam als Diemen zijn voor vier jaar bindende afspraken gemaakt op basis van een financieel bevroren uitgangspunt. Dat is de dPi 2018. Investeren in nieuwbouw in Ouder-Amstel was noch onderdeel van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 in Amsterdam noch in de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023.

Overeenstemming met ontwikkelaar

In een brief aan Arcade staat dat De Key al overeenstemming heeft bereikt met de ontwikkelende partij over de condities waaronder De Key kan investeren in de beoogde afname van 123 woningen in de gemeente Ouder-Amstel. Arcade gaat ervan uit dat bij die condities de nodige voorbehouden zijn gemaakt zoals bijvoorbeeld goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Aangezien het om een voorgenomen besluit gaat waarover Arcade advies kan uitbrengen, zou daarover ook een voorbehoud gemaakt moeten zijn.

Advies

Op grond van hierboven genoemde redenen, adviseert Arcade negatief over de voorgenomen investering in Ouder-Amstel. Arcade vindt dat er geen sprake kan zijn van verkoop van woningen in Amsterdam en/of Diemen ten behoeve van nieuwbouw in Ouder-Amstel. Als er extra bestedingsruimte is, dan zal die ten goede moeten komen aan de zittende huurders in Amsterdam en Diemen. Arcade is graag bereid om met De Key mee te denken en te adviseren over een passend volkshuisvestelijk doel.

Omdat deze investering goedkeuring behoeft van de Raad van Commissarissen, is dit advies ook naar de Raad van Commissarissen verzonden.

Het is eind mei 2020 als bewonerscommissie Jacob Oliepad een opmerkelijke brief ontvangt. De Key wil een atelierwoning verkopen die al een jaar leeg staat. Commissieleden Jan en Ankie Eindhoven leggen zich daar niet bij neer. Samen met Arcade lukt het om de verkoop tegen te houden. De woning in de Haarlemmerbuurt komt opnieuw beschikbaar voor een kunstenaar.  

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde ‘samenwerkingsafspraken’ gemaakt. Huurderskoepels, corporaties en de gemeente spreken dan af hoe er de komende 4 jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam. Het aantal atelierwoningen van Amsterdamse corporaties moet volgens de recente samenwerkingsafspraken ten minste 293 bedragen.

Een atelierwoning wordt in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken als volgt omschreven: ‘Een atelierwoning is een sociale of vrije sectorhuurwoning met tenminste één ruimte ten behoeve van kunstproductie’. In dit geval ging het om een atelierwoning uit de sociale voorraad. Daarnaast zijn er in Amsterdam ook kunstenaarswoningen. In tegenstelling tot atelierwoningen hebben kunstenaarswoningen geen aparte werkruimte.

Atelierwoningen behoren tot de zogenoemde ‘ijzeren voorraad’ die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Het doel van die ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen is het beschikbaar houden van woonruimtes voor kunstenaars. De beschikbare ruimtes zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Tegelijk is de vraag naar betaalbare atelierwoningen alleen maar gestegen. Dat Jan en Ankie in verzet kwamen toen er opnieuw een atelierwoning verloren dreigde te gaan, was dan ook hard nodig.

Samen advies uitbrengen

Elk complex heeft een zogenaamde complexstrategie. In het complex van Jan en Ankie mogen er in principe geen woningen verkocht worden. Verkoop betekent een beleidswijziging die De Key moet voorleggen aan de bewonerscommissie.

Ankie en Jan namen direct contact op met hun achterban toen ze hoorden over de aangekondigde verkoop. Alle bewoners waren het met de bewonerscommissie eens. “Ik heb geen enkele positieve reactie op het verkoopplan gehad”, stelt Ankie. Ze belde vervolgens met De Key en vroeg of  de verkoop tegen gehouden kon worden. Dat bleek niet het geval.

“Het is als atelierwoning gebouwd en zo is het ook bedoeld”, stelt Ankie. Ze is er bovendien van overtuigd dat een kunstenaar het pand toch niet kan kopen. “Ik vertrouwde het niet en dus heb ik met Arcade contact gezocht. De Key denkt dat ze met een naïeve bewonerscommissie te maken hebben. Maar als ik het niet weet, dan zoek ik wel iemand die het wel weet”.

Bewonerscommissies hebben altijd met de zogenaamde Overlegwet te maken. Deze wet regelt het informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Dat er adviesrecht is betekent overigens ook dat de verhuurder van het schriftelijke advies van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie mag afwijken. Daarvoor moet hij binnen veertien dagen schriftelijk zijn motivatie voor de afwijking meedelen aan de bewonerscommissie of huurdersorganisatie. Bewonerscommissies en huurdersorganisaties hebben zes weken de tijd om een advies uit te brengen.

Bewonerscommissie Jacob Oliepad moest snel met een schriftelijk advies komen. Arcade bestuursleden Gerharda van der Meulen en Saskia Koppelaar maakten samen met Jan en Ankie een concept. Het definitieve advies verstuurde de bewonerscommissie per aangetekende post op 9 juli naar De Key. De commissie was bang dat de grote woning na verkoop werd opgesplitst. Mogelijk werd het pand dan gebruikt voor Airbnb of als Bed & Breakfast. Een praktijk waar de buurt al langer door geteisterd werd.

In strijd met de samenwerkingsafspraken

Arcade verzond op 10 juli ook een eigen ongevraagd advies naar De Key. De verkoop van de atelierwoning was namelijk in strijd met de Amsterdamse samenwerkingsafspraken. In die afspraken is een verkoopstop voor sociale huurwoningen uit Centrum-West opgenomen. De Key ging ook tegen de afspraken in door de verkoop van een atelierwoning te willen compenseren met het opleveren van een kunstenaarswoning ergens anders in de stad, om zo de ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen op pijl te houden. Dit is ongeoorloofd omdat een kunstenaarswoning niet hetzelfde is als een atelierwoning. Een atelierwoning mag alleen worden verkocht als daar een nieuwe atelierwoning voor in de plaats komt.

Resultaat: geen verkoop, woning blijft sociale atelierwoning

Volgens de Overlegwet moet een corporatie binnen twee weken op een advies reageren. Na twee weken kwam De Key met een ontvangstbevestiging en de mededeling dat een inhoudelijke reactie later zou volgen. Na zes weken liet De Key weten de adviezen over te nemen. De atelierwoning blijft in de sociale voorraad en zal opnieuw aan een kunstenaar verhuurd worden.

Op 1 januari 2021 komt er waarschijnlijk een nieuwe huurder in het pand. Wie dat gaat worden is niet bekend. Ankie en Jan maken zich wel zorgen over het contract dat de nieuwe huurder krijgt. Mogelijk geldt er een vijfjarencontract voor de woon – en werkplek van de kunstenaar. Volgens Jan is het voor een kunstenaar niet prettig als hij na 5 jaar zowel zijn werkplek als zijn woonruimte moet opgeven. “Je wordt dan toch een soort woonnomade”, stelt hij.

Arcade heeft op 5 juni de derde en laatste adviesaanvraag met betrekking tot de vervreemding van Zandvoort van De Key ontvangen. Hieronder volgt een samenvatting van dat advies.

1.     Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

Arcade heeft in haar brief van 5 maart 2019 al opgemerkt dat de voorgenomen overdracht als een koerswijziging gezien moet worden. In haar reactie merkte De Key op dat er in 2016 al gedacht werd over overdracht van Zandvoort. Zij verwijst naar de gedeelde visie van de gemeente Zandvoort, het Huurdersplatform Zandvoort en De Key waarin kort gezegd de vraag is opgenomen of Zandvoort beter af is zonder De Key en/of De Key beter af is zonder Zandvoort.

Het koersdocument ‘ruimte voor evenwicht’ bevat geen enkele aanwijzing voor overdracht aan een andere corporatie. Bovendien is de onbeantwoorde vraag niet expliciet in het koersdocument zelf opgenomen. Arcade kan niet anders concluderen dan dat er sprake is van een koerswijziging die niet als zodanig ter advisering aan Arcade is voorgelegd. Ten onrechte vermeldt u in het jaarverslag 2019 dat de overdracht van Zandvoort al in de koers was aangegeven. Arcade beoordeelt dit onderdeel van het proces als negatief.

2.     Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

De Key heeft samen met Deloitte een intensief traject opgezet waarin het Huurdersplatform Zandvoort met ondersteuning van de Woonbond en Arcade actief kon participeren. Hiertoe zijn er vele overleggen geweest die uiteindelijk hebben geresulteerd in een volkshuisvestelijk toetsingskader waaraan een overnemende partij zou moeten voldoen. Deze werkwijze heeft voor voldoende draagvlak gezorgd bij Huurdersplatform Zandvoort. Ook zijn alle huurders in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om een bijeenkomst bij te wonen, waarbij zij geïnformeerd zijn over het voornemen om Zandvoort te vervreemden en vragen te stellen daarover. Tevens zijn alle huurders van De Key in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om hun oordeel te geven over de voorgenomen overname kandidaat Pré Wonen. Arcade concludeert dat dit onderdeel van het proces goed is verlopen. Het Huurdersplatform Zandvoort heeft in haar brief van 18 juni jl. kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben van de voorgenomen overdracht aan Pré Wonen. Dit onderdeel van het proces beoordeelt Arcade als positief.

3.     Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

De consequentie van de voorgenomen overdracht lijkt voor de huurders in Zandvoort gunstig uit te pakken, zij krijgen een verhuurder die in tegenstelling tot De Key bereid is substantieel te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Voor de huurders in Amsterdam en Diemen heeft het feit dat De Key zo’n 8% van haar woningen afstoot, gevolgen voor de verhouding huurders die behoren tot de startersdoelgroep en zittende huurders. Drie aspecten zijn hier van belang:

  • Arcade is het niet eens met de koers en het daarop gebaseerde beleid van De Key om zich te richten op starters. Door het bezit in Zandvoort te vervreemden (kwalificatie koerswijziging), versnelt De Key de verwezenlijking van die koers, terwijl Arcade en de huurders steeds is voorgehouden dat de transformatie in hele kleine stapjes zou gaan. De overdracht van Zandvoort is vanuit dit perspectief een ongewenste ontwikkeling.
  • Iedere zittende huurder die uit het huurbestand van De Key verdwijnt, betekent een verzwakking van de huurdersparticipatie. Immers, de startersdoelgroep huurt tijdelijk bij De Key en zal minder snel gemotiveerd zijn om zich sterk te maken voor huurdersbelangen.
  • Iedere wijziging van die verhouding, of het als gevolg is van toename van huurders die starten dan wel afname van zittende huurders, heeft consequenties voor de huurverhogingen van de zittende huurders. Het gedeelte van de huursom boven inflatie wordt volgens het huurbeleid van De Key namelijk opgebracht door een krimpende groep zittende huurders. Dat heeft uiteindelijk tot gevolg dat de matigende werking die van de huursombenadering uit zou moeten gaan, in mindere mate opgaat voor de zittende huurders van De Key.

Vanuit het gezichtspunt voor de consequenties voor de huurders in Amsterdam en Diemen, beoordeelt Arcade de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort als negatief.

4.     Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

Arcade heeft in de vorige adviezen verzocht om meer inzicht in de impact van de overdracht voor Amsterdam en Diemen. Arcade heeft gedurende het proces vragen gesteld om de impact van de vervreemding voor Amsterdam en Diemen zowel in volkshuisvestelijk als financieel perspectief, inzichtelijk te krijgen. De Key was niet bereid om voldoende inzicht te geven. De Key beantwoordt bepaalde vragen niet, verwijst terug naar eerdere antwoorden, suggereert dat Arcade al voldoende op de hoogte is en beroept zich op vertrouwelijkheid en bedrijfsbelang waar dat kennelijk geen ander doel dient dan Arcade onvoldoende te informeren en daarmee op achterstand te zetten.

De eerdere argumenten om weinig informatie te verstrekken namelijk ‘de gevraagde informatie is nog niet bekend’ (14 maart 2019) en ‘vertrouwelijkheid wordt betracht vanwege het belang dat alle potentiële bieders op hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’ (16 oktober 2019), was niet meer aan de orde. De financiële aspecten waren bekend en de deal was gesloten met Pré Wonen.

Arcade heeft aangegeven dat zij verwachtte van De Key dat deze openstaande vragen alsnog beantwoord zouden worden. Arcade heeft ook gevraagd om de meerjarenbegrotingen 2017, 2018, 2019 en 2020. De reden hiervoor in het kader van de overdracht van Zandvoort is dat het niet goed voorstelbaar is, dat het voornemen om Zandvoort te vervreemden hier niet in is opgenomen. Arcade wil zelf kunnen vaststellen wat daarover is opgenomen. In de dPi’s is de vervreemding van Zandvoort niet opgenomen.

Dat Arcade onvoldoende inzicht wordt geboden in financiële aspecten en toelichting daarop, is niet nieuw. Wij hebben de laatste jaren herhaaldelijk gevraagd om bijvoorbeeld de meerjarenbegrotingen van 2017, 2018 en 2019. Deze hebben wij niet gekregen vanwege het bedrijfsbelang waar De Key zich op beroept. Wij hebben aangegeven dat het niet krijgen van deze informatie niet langer acceptabel is. In het verleden is deze informatie wel gedeeld met Arcade en speelde bedrijfsbelang kennelijk geen rol.

Dat de informatieverstrekking rond de vervreemding van het bezit in Zandvoort op een vergelijkbare wijze wordt ingestoken, namelijk dat De Key zich beroept op haar bedrijfsbelang en haar kaarten voor de borst houdt, is net zo min acceptabel.

5.     Conclusie en advies

Arcade heeft onvoldoende inzicht gekregen als het gaat om de impact van de overdracht van Zandvoort in volkshuisvestelijk en financieel perspectief voor Amsterdam en Diemen. Zolang Arcade dat inzicht niet heet kan zij geen gedragen advies formuleren.

Arcade geeft zich rekenschap van het feit dat gezien de uitkomst van de huurdersraadpleging er veel draagvlak onder de Zandvoortse huurders is voor de voorgenomen overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort aan Pré Wonen. Dit heeft geresulteerd in een positief advies van het Huurdersplatform Zandvoort. Arcade kan dat advies heel goed volgen. Echter, het geheel overziend, rest Arcade niets anders dan negatief te adviseren over de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen.

De bewonerscommissie Uitermaas was zeer verbaasd dat De Key in hun blok alweer sociale huurwoningen aanbood. Het ging daarbij ook om twee beneden woningen. Woningen die nodig zijn voor ouderen. Zodat zij in Amsterdam en in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Omdat het aantal sociale woningen maar minder en minder wordt besloten de bewoners om hier actie tegen te voeren. Arcade ondersteunt dit initiatief.

Op zaterdag 18 juli kwamen de bewoners samen met actiegroep Niet Te Koop, Huurdersbelang Zuid, Oud-West en De Pijp en Arcade bij elkaar bij de woning in de Uiterwaardenstraat. Zij gaven daar aan dat zij niet willen dat er nog meer sociale huurwoningen in het blok en de Rivierenbuurt verdwijnen. Ook vinden zij dat starters en jongeren een betaalbare woning met een vast huurcontract moeten kunnen huren. Zij willen een gemengde en veilige buurt, waar de sociale cohese gewaarborgd blijft.

Hierbij waren ook SP gemeenteraadslid Erik Flentge aanwezig en Flavio del Pomo las namens de FNV Lokaal een steunbetuiging voor.