Categorie: Verkoop

Arcade heeft op 30 december 2019 de actualisatie portefeuillestrategie (PFS) van De Key ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Voorafgaand zijn in een informatieve sessie de context en algemene aspecten van de portefeuillestrategie toegelicht. Daarop heeft Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie met de achterban besproken. We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat:

  • veel informatie mist
  • er onvoldoende visie of beleid aan deze actualisatie ten grondslag ligt
  • onderdelen niet in de actualisatie genoemd worden maar daar zeker in thuis horen
  • de gevolgen van deze actualisatie voor de huurders onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.

Er zijn veel zaken waar Arcade opmerkingen of vragen over heeft. De grote lijnen, de ontbrekende info en beleid zorgen voor veel onduidelijkheid. Dit maakt dat Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie niet goed op haar kwaliteit en waarde kan beoordelen.

Beschikbaarheid van middelen

Als het gaat om duurzaamheid ziet Arcade dat er kleine stapjes vooruit worden gezet. Maar de middelen worden vooral beschikbaar gesteld ten behoeve van nieuwbouw. Het onderhoud of verbeteren van woningen wordt op een minimaal pitje gezet. Het schuurt dat voor de verbouwing van het hoofdkantoor van De Key intussen wel middelen zijn vrijgemaakt.

Arcade adviseert daarom vooralsnog negatief met betrekking tot de actualisatie van de portefeuillestrategie.

Informatie die wij missen

De door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegrotingen (MJB) van de afgelopen jaren

Om te beoordelen hoe de portefeuillestrategie past binnen een bredere kader is inzicht nodig. Inzicht in de meerjarenbegroting en de beslissingen die daaraan ter grondslag liggen. Hiervoor is een overleg met de financieel directeur niet voldoende. Wij moeten dan ter plekke reageren en vragen formuleren op basis van de aangeboden informatie. Arcade heeft al eerder aangegeven dat deze werkwijze niet kan. We willen ons goed kunnen voorbereiden en onze vragen zorgvuldig formuleren. Dat is met deze opzet niet mogelijk. Bovendien was het tot en met 2016 goed gebruik om deze informatie te delen met Arcade. Wij zien niet in waarom het bedrijfsbelang nu opeens de reden is om de MJB niet langer met Arcade te delen. Dat was in 2016 namelijk geen argument.

De portefeuillestrategie van Lieven de Stad

Lieven de Stad stelt een aparte portefeuillestrategie op. Tegelijkertijd benoemt De Key een project van Lieven de Stad met 200 nieuwbouwwoningen in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. In het ontwerpvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0 van 16 augustus 2016 staat: “Belangrijke besluiten van deze dochtervennootschap, waaronder substantiële investerings- en desinvesteringsbesluiten, worden in de AVA goedgekeurd door de Toegelaten Instelling en sluiten aan bij de portefeuillestrategie van de toegelaten instelling.” Arcade vindt dat zij kennis moet kunnen nemen van genoemde belangrijke besluiten.

Belang inzicht in meerjarenbegroting

Deze zullen in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. De huurders die huren bij de toegelaten instelling De Key hebben er belang bij dat Lieven de Stad substantieel gaat bijdragen aan de Daeb tak van de toegelaten instelling. Dit ten behoeve van onderhoud en verbetering van het vastgoed. Dat bijdragen zou verder moeten reiken dan slechts aflossen van de interne lening. Ook hier mist Arcade het inzicht in de meerjarenbegroting.

Adviesaanvraag en informatie over de portefeuillestrategie Bedrijf onroerend Goed (BOG)

In 2013 heeft Arcade een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’. In de portefeuillestrategie van 2016 staat dat BOG niet als kerntaak van De Key wordt beschouwd en daarom wordt afgestoten. Dit wordt in de nu voorliggende actualisatie herhaald.
Het lijkt erop dat MOG waarvoor staatssteun is verleend als BOG is gekwalificeerd zonder dat Arcade daarover is geïnformeerd of advies over is gevraagd. Onduidelijk is hoe De Key hier met de kwalificatie van Daeb en niet-Daeb is omgegaan.

Voornemen taxeren MOG panden

In 2016 is een aantal MOG-huurders om een zienswijze gevraagd vanwege de kwalificatie als niet-Daeb. Daarbij zaten niet de woon/werkpanden, ateliers en andere ruimtes met op de buurt gerichte activiteiten. Arcade heeft de afgelopen maand van verschillende kanten vernomen dat De Key huurders van bedrijfspanden met een maatschappelijke functie benadert omdat zij voornemens panden te laten taxeren met als doel om de commerciële markthuur vast te stellen. Dit baart ons zorgen omdat hierover nog een procedure bij de Raad van State loopt waar de Daeb status van het MOG onderdeel is.  De rechtbank Amsterdam heeft Arcade in het gelijk gesteld. De minister en De Key hebben hoger beroep bij de Raad van State ingesteld.

Overzichten van bezit

Arcade mist een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) op adresniveau in de Daeb onderscheidenlijk in de niet-Daeb zijn ondergebracht en voor welke panden ooit staatssteun is ontvangen. Naast dit overzicht ontvangen wij graag een overzicht van huurders die een taxatie aankondiging hebben gehad en een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) De Key voornemens is op adresniveau af te stoten. Aangezien De Key dat in 2013 heel precies kon produceren, nemen wij aan dat dit anno 2020 op dezelfde precieze wijze in een overzicht is opgenomen.

Atelierwoningen behoren wel tot doelstelling van De Key, maar hebben geen plek in de portefeuillestrategie. Zo ook de seniorencomplexen die De Key voornemens was te verkopen of te ruilen aan een andere corporatie. Arcade wil een overzicht van alle (senioren en overige) complexen (met of zonder bewonerscommissie) die De Key voornemens is complexgewijs te verkopen (of ruilen) aan een andere woningcorporatie. Ook willen we terugzien welke stappen genomen zijn en wat de stand van zaken is.

Visie en/of beleid op de volgende onderwerpen

Een analyse van ontwikkelingen rond de zittende huurders en wat er nodig is om deze huurders kwaliteit van wonen en levensbestendig wonen te bieden

De gemiddelde leeftijd van dechuurders met een vast contract is boven de 55.  Vermoedelijk zelfs boven de 59 jaar. Het gaat 75% van alle huurder van De Key. Aangezien er weinig aanwas komt van huurders met vaste contracten zal die groep gemiddeld genomen steeds ouder zal worden.

Noodzaak van beleid

Zowel de brief van de minister over prioriteiten in de huisvesting, de oprichting van de landelijke taskforce wonen en de cijfers van Anbo vragen om proactief beleid op deze ontwikkelingen. Ook het Amsterdamse Programma Ouderen Huisvesting 2019-2022 en de recent vastgestelde samenwerkingsafspraken in Amsterdam en Diemen beschrijft dezelfde noodzaak. Er zijn dan ook afspraken tussen gemeente en corporaties. Niets daarvan wordt zichtbaar in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. Daar komt bij dat deze groep huurders geconfronteerd worden met aanwas van jonge buren die slechts tijdelijk in hun complex zullen verblijven. De Key heeft de consequenties van deze groeiende tegenstelling in complexen niet in beeld gebracht.

Huurders van De Key

Die oudere huurders hebben hun leven lang huur betaald. Daarmee hebben zij het inkomen van de corporaties verzorg. Zij hebben nu recht op beleid dat rekening houdt met hun situatie en behoeftes. Arcade verwacht van De Key een analyse van de ontwikkelingen en veranderende woonbehoeftes van de zittende huurders. Daarop moet er beleid gemaakt worden dat daar in overeenstemming met landelijke en gemeentelijke visies uitvoering aan geeft.

Een visie en beleid op de consequenties van tijdelijke contracten voor de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten en complexen

Dit moet in samenhang met andere ontwikkelingen zoals vakantieverhuur, beleggers die woningen opkopen ten behoeve van kamergewijze verhuur en het verdwijnen van gezinnen uit wijken (bijvoorbeeld de Oostelijke Eilanden), waardoor scholen gaan verdwijnen etc.
Dat geldt ook voor de positie van huurders met tijdelijke contracten en de onzekerheid die dat met zich meebrengt. De huurders worden als gevolg van die onzekerheid onvoldoende in staat gesteld om hun leven vorm te geven zoals eenieder dat zou moeten kunnen. Wat De Key na 5 jaar zegt te bieden is onvoldoende concreet. Het is niet duidelijk om hoeveel woningen dit gaat en voor hoeveel uittredende huurders (absoluut noch relatief) dat dan een oplossing is.

Faciliteren van bewonersgroepen bij het opzetten van een wooncoöperatie

Dat een actieve bewonersgroep gefaciliteerd wordt bij het opzetten van een wooncoöperatie juichen wij toe. Arcade adviseert dit faciliteren wat meer uit te werken zodat dit op voorhand duidelijk is. Zo weten deze groepen waar zij wel of niet op kunnen rekenen.

Een visie op leefbaarheid en kwaliteit als het gaat om onderhoud en verbetering in complexen waar een VvE is opgericht

Uitbreiding van de verkoopvijver en uitpondcomplexen brengt de oprichting van VvE’s met zich mee. Verkopen van individuele woningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders van omliggende woningen. Het moet duidelijk zijn welke regels er gelden voor kopers-bewoners. De Key kan maximaal invloed uitoefenen om de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen voor haar huurders te beschermen. Laat dit in een visie zien. Een uitspraak over woonplicht door de eigenaar, verbod van vakantieverhuur en verbod van kamergewijze verhuur maakt helder waar De Key voor staat. Arcade vindt dat De Key die invloed veel vaker moeten uitoefenen. Huurders zouden er geen nadeel van mogen ondervinden dat zij in een zogeheten uitpondcomplex wonen.

Gemeenschapsruimten

De Key voorziet in gemeenschapsruimten in nieuwbouwcomplexen met meer dan 75 woningen. Er zou eenzelfde normstelling moeten zijn ten aanzien van bestaande complexen.

Beleid op complexgewijze verkoop naar een andere corporatie

Complexgewijze verkoop zou alleen aan de orde mogen komen als er voldoende draagvlak is bij de bewoners en/of bewonerscommissie. Dat betekent dat zij invloed moeten kunnen uitoefenen op het proces. Ook moeten zijn wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op alle gevolgen die hun positie als huurder raakt. Bijvoorbeeld wat het betekent voor het regime van de huurverhogingen, uitpondscenario’s van de toekomstige verhuurder en wat verder in hun belang is. Als een bewonerscommissie negatief adviseert kan er geen sprake zijn van complexgewijze verkoop.

Toezeggingen die of niet/onvoldoende zijn nagekomen

De dienstverlening blijft op peil

In het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0, 2016 staat: “De mensen die nu al een woning bij ons huren kunnen ook de komende jaren rekenen op goed onderhoud, investeringen in duurzaamheid en goede (digitale) dienstverlening.”
Het ons onderzoeksrapport ‘Huurders over De Key’ van oktober 2019 constateert dat de dienstverlening is verslechterd. “De bewonerscommissies beklagen zich over het feit dat De Key haar naar eigen zeggen moeilijke financiële positie steevast als argument aanvoert om onderhoudszaken – zowel groot als klein – en renovaties niet of onvoldoende aan te pakken, of uit te stellen.” Er worden te weinig middelen vrijmaakt om substantieel de bestaande voorraad woningen te onderhouden en/of te verbeteren. Arcade adviseert om hier meer middelen voor vrij te maken.

De reactie op het ongevraagde advies over zonnepanelen van augustus 2019

Deze reactie zou in de actualisatie van de portefeuillestrategie worden opgenomen. Dit zien we onvoldoende terug in de actualisatie. We ontvangen graag alsnog een reactie op het ongevraagde advies.

Arcade kan volgens de minister De Key er aan blijven houden om ook andere doelgroepen van woonruimte te blijven voorzien ondanks de statutenwijziging

De Key geeft Arcade geen ruimte om aan die toezegging van de minister inhoud te geven. Sterker nog, De Key wil seniorencomplexen afstoten, maar benoemd dit niet in deze geactualiseerde portefeuillestrategie. Dit voornemen is huurders wel kenbaar gemaakt. Dit voornemen brengt onnodige onrust en onzekerheid voor de oudere groep huurders met zich mee. Bovendien ziet Arcade geen reden om seniorencomplexen af te stoten.

Bijdragen van De Key aan Amsterdamse samenwerkingsafspraken

Daar komt ook bij dat geschikte benedenwoningen en woningen op 1-hoog niet langer beschikbaar komen voor senioren. Onduidelijk is in hoeverre De Key dan actief gaat bijdragen aan de Van Hoog naar Laag en van Groot naar Beter regelingen. Regelingen bedoelt om de doorstroming te bevorderen, zoals afgesproken in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.
Arcade vindt dat De Key zich er aan moet houden om ook voor andere doelgroepen in woonruimte te blijven voorzien en moet bijdragen aan de Amsterdamse verhuisregelingen voor ouderen.

Bespreken van complexbeheerplannen met bewonerscommissies

In het antwoord op Kamervragen over de statutenwijziging van 22 december 2016 stelt de minister het volgende: “Het bestuur heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.”

De actuele situatie in 2020

De complexbeheerplannen zijn anno 2020 nog steeds niet met bewonerscommissies besproken. De Key weet ook nog steeds niet wat er in moet staan en hoe deze eruit moet zien. Voor huurders belangrijke onderwerpen kunnen daardoor niet besproken worden. Dat zijn onderwerpen zoals het onderhoudsplan, verkoop, de positie van huurders binnen de VvE, tijdelijke contracten en de impact van kamergewijze verhuur in het complex.

Adviesaanvraag toetsingskader behorende bij voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het concept toetsingskader. Dit behoort bij het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Het concept toetsingskader is in nauw overleg met het Huurdersplatform Zandvoort en Arcade tot stand gekomen. Dit proces is grotendeels goed verlopen. Daarbij is veel aandacht besteed aan het ophalen van de input.

De Key heeft op 30 september ook een informatieve bijeenkomst gehouden voor haar huurders in Zandvoort. Daar is de gebrekkige kwaliteit van de woningvoorraad meerdere malen aan de orde gekomen en als zwaarwegend punt benoemd. Vanwege een slechte financiële positie heeft De Key jarenlang bezuinigd op onderhoud. Hierdoor is er van achterstallig onderhoud. Arcade vindt daarom dat de huidige kwaliteit van de woningvoorraad in Zandvoort (nulmeting) en het gewenste streefniveau van onderhoud voldoende inzichtelijk gemaakt moet worden voor potentiële bieders. De vraag hoeveel de nieuwe corporatie gemiddeld in Zandvoort gaat uitgeven aan regulier onderhoud is dan ook erg relevant. Wij vragen hier ook aandacht voor omdat de definities van onderhoud en investeringen in juli 2019 ten behoeve van verantwoording en prognose, zijn gewijzigd.[1] Het gebruik van eenduidige definities voor de biedende partijen is daarom van groot belang.

Financiële deel

Voor het financiële onderdeel van het toetsingskader ontbreekt het Arcade aan concrete informatie. De Key geeft aan dat de verkoop niet financieel gedreven en dat er sprake zal zijn van een faire overdracht en een faire prijs. Dat zijn vage termen en geven geen inzicht in welke financiële keuzes gemaakt zijn, welke ruimte de biedende partijen daarin hebben en wat de financiële consequenties zullen zijn voor de diverse onderdelen van het volkshuisvestelijke beleid in Amsterdam en Diemen. Daarom wil Arcade meer informatie over bijvoorbeeld de vraagprijs, de consequenties voor het personeelsbestand dat niet direct betrokken is bij Zandvoort en andere onderdelen in de operationele kasstroom.

Vanwege bovengenoemde redenen kan Arcade helaas nog niet positief adviseren.

[1] https://www.ilent.nl/onderwerpen/actuele-informatie/overzicht-berichten-aw/actuele-informatie-aw/verduidelijking-definities-voor-onderhoud-en-beheer

Advies complexgewijze verkoop 24 WIBO woningen in Spaarndammer Carréblok

Arcade is geïnformeerd over het voorgenomen besluit van De Key om 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok  blok 3 te verkopen aan Eigen Haard. Arcade heeft een negatief advies uitgebracht over de verkoop van de WIBO woningen dit complex. Hieronder een samenvatting van dat advies.

Proces en tijdstip van informeren

Arcade vindt dat bewonerscommissies op een eerder tijdstip in een dergelijk proces betrokken zouden moeten worden, zodat wensen van de bewoners meegenomen kunnen worden voordat er overeenstemming is met de kopende partij. De bewonerscommissie Spaarndammer Carréblok 3 is pas betrokken nadat overeenstemming met Eigen Haard was bereikt. Arcade vindt dat te laat.

Verkoop van WIBO woningen

Arcade is geschrokken van het motief van De Key om WIBO woningen te verkopen. De woningen passen namelijk niet meer binnen de koers. Deze motivering zet de deur wagenwijd open om een groot gedeelte van de voorraad woningen van De Key complexgewijs of anderszins te verkopen.

Arcade vindt dat De Key onafhankelijk van welke koers zij vaart, WIBO woningen in haar portefeuille moet te hebben. Binnen iedere leeftijdscategorie zijn er personen die vanwege pech in het leven in aanmerking komen voor deze categorie woningen. Bovendien heeft De Key voldoende woningen van dit type nodig om zittende huurders die een beroep doen op de ‘van hoog naar laag’ regeling, de ‘van groot naar beter regeling, en die herhuisvesting na sloop nodig hebben of die in de knel zitten, te bedienen. De Key is een woningcorporatie met een maatschappelijke opdracht. De Key heeft een zorgplicht voor haar huurders die verder reikt dan dat de dienstverlening op peil blijft. De Key huisvest bovendien voornamelijk ouderen. Dit zegt ook algemeen directeur Leon Bobbe in zijn blog van 24 maart 2019. [1] De gemiddelde leeftijd van 75% van de huurders is 61 jaar.

Verhouding tot portefeuillestrategie en dPi 2018 – complexmatige verkoop

Arcade houdt het aantal woningen dat De Key complexgewijs heeft verkocht bij. Hiervoor gebruiken wij twee bronnen, de portefeuillestrategie 2016-2016 en de dPi 2018. Daaruit blijkt dat ten opzichte van de portefeuillestrategie 2016-2026 De Key al een substantieel gedeelte van de voorgenomen complexgewijze verkoop heeft gerealiseerd. Ten opzichte van de dPi 2018 is er nog maar weinig ruimte in 2019 beschikbaar.

Verzoek

Arcade wil graag geïnformeerd worden voor welk bedrag Eigen Haard de 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok aankoopt. Wij zien geen goede reden waarom wij die informatie niet zouden kunnen krijgen. Het antwoord op dezelfde vraag met betrekking tot de verkoop van Hillegom, namelijk dat De Key dit in het jaarverslag verantwoordt, vinden wij onvoldoende.

Samenvatting en conclusie

Arcade adviseert negatief over de verkoop van 24 WIBO woningen van het complex Spaardammer Carréblok, omdat net als bij de verkoop van de complexen in Hillegom de Bewonerscommissie te laat bij de besluitvorming betrokken is. Daarnaast vindt Arcade dat De Key deze categorie woningen in portefeuille moet te houden vanwege eerder genoemde redenen.

[1] https://leonbobbe.com/2019/03/24/leeftijd-huurders-stijgt/

 

Advies voorgenomen besluit en proces terugtrekking uit Zandvoort

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over het voornemen van De Key om het vastgoed in Zandvoort te verkopen aan een andere corporatie.

Koersdocument

Er is voor Zandvoort een ‘eigen’ koersdocument opgesteld. Dat beschrijft de missie en visie, het allerhoogste niveau waarop de corporatie vaart. Arcade constateert dat De Key haar koers aan het verleggen is. In ieder geval wat betreft Zandvoort en dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie voor Zandvoort is. In 2016 was er namelijk geen enkele aanwijzing dat het bezit in Zandvoort in de etalage gezet zou worden.

Wijziging gehele portefeuillestrategie

Arcade kan dit niet los zien van andere voornemens en bewegingen die langskomen. Alles  bij elkaar opgeteld komt Arcade tot de conclusie dat De Key haar gehele portefeuillestrategie feitelijk al heeft gewijzigd terwijl het voorgenomen besluit over de wijziging ervan nog aan Arcade ter advisering voorgelegd moet worden.

In de portefeuillestrategie van 2016 waren 425 te verkopen woningen via complexmatige verkoop bij de TI opgenomen. Die aantallen worden door de verkoop van Hillegom (zie advies verkoop Hillegom van 27 februari jl.), de voorgenomen verkoop van Zandvoort en hetgeen in de pijplijn zit ruimschoots overschreden. Ook nieuwbouwplannen behoren toe de portefeuillestrategie en die opgave is inmiddels fors naar boven bijgesteld. Die ligt nu al op 1000 woningen per jaar. De portefeuillestrategie is nog maar 2,5 jaar geleden vastgesteld en zou tot 2026 gelden.

Motivering overdragen/verkoop bestaand vastgoed

Voor alle voorgenomen besluiten om vastgoed af te stoten zien wij als motivering een grote gemene deler: ‘Het past niet meer bij de koers van De Key.’ Arcade voorziet dat dit motief in potentie voor veel bestaande complexen geldt en dat dit slechts het begin van een grote uitverkoopoperatie zal betekenen.

Versnelling koers van De Key

Arcade merkt op dat het beeld dat De Key de huurders en Arcade in 2016 heeft voorgehouden, namelijk dat de transitie naar een categorale corporatie zich in een zeer geleidelijk tempo zou voltrekken (zeker 30 jaar), niet langer kan worden volgehouden. Arcade constateert dat De Key een versnelling in die transformatie aan het aanbrengen is. Dat doet De Key enerzijds door de portefeuille van complexmatige verkoop te vergroten, anderzijds door een veel grotere nieuwbouwopgave.

Zittende huurder niet behorend tot de doelgroep – wat gaat De Key daarmee doen?

De plannen voor studenten en jongeren worden momenteel breed uitgedragen. De vraag dringt zich nu wel op: wat is De Key van plan is te doen met al die complexen waar nog zittende niet tot de doelgroep behorende huurders wonen? In 2018 is door De Key opgemerkt dat de gemiddelde leeftijd van haar reguliere huurders in sociale woningen 60 jaar is en dat is als een probleem gekwalificeerd. Hoe gaat De Key ervoor zorgen dat ook deze groep huurders prettig in hun woonomgeving kan blijven wonen en daar oud kan worden?

Verder maakt Arcade zich grote zorgen over onderhouds- en verbeterprojecten. De Key heeft de stekker uit de verbeterprojecten getrokken en deze on hold gezet. De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar oordeelsbrief van 27 juni 2018 ook al haar zorgen geuit over het achterblijven van investeringen op het gebied van woningverbetering en duurzaamheid. Arcade constateert dat De Key een tegengestelde beweging maakt ten opzichte van hetgeen de Autoriteit Woningcorporaties van De Key heeft gevraagd.

Prestatieafspraken Amsterdam

In het voorjaar van 2019 starten de eerste gesprekken over de prestatieafspraken in Amsterdam. Prestatieafspraken gaan over de inzet van middelen van De Key op de gebieden van beschikbaarheid van woningen, betaalbaarheid, onderhoud, verbetering en duurzaamheid, en leefbaarheid. Arcade vindt het noodzakelijk dat eerder, in ieder geval ruimschoots voordat het bod gedaan wordt, opening van zaken gegeven wordt over hetgeen De Key van plan is met al haar vastgoed de komende jaren.

De verkoop van Zandvoort zal indien verkocht tegen beleidswaarde een netto positieve kasstroom opleveren. Net als al die andere complexen die op het punt staan verkocht te worden of al verkocht zijn. Arcade vindt dat de besteding hiervan tot het domein van de prestatieafspraken behoort.

Advies over verkoop vastgoed Zandvoort

Arcade heeft op het moment van schrijven van het advies een negatief oordeel over de verkoop van Zandvoort. De verkoop kan niet los gezien worden van de wijziging van de gehele portefeuillestrategie die De Key al aan het uitvoeren is. Arcade vraagt van De Key haar de gewijzigde portefeuillestrategie op korte termijn, uiterlijk voor 1 april a.s., voor te leggen.

Verder vraagt Arcade aan De Key geen voorgenomen besluiten die verband houden met de gewijzigde portefeuillestrategie uit te voeren totdat Arcade in de gelegenheid is gesteld om over gewijzigde portefeuillestrategie advies uit te brengen.

In verband met de komende prestatieafspraken in Amsterdam vraagt Arcade De Key openheid van zaken te geven over haar plannen voor de komende jaren, haar missie en visie indien gewijzigd, de gewijzigde portefeuillestrategie en de snelheid waarmee zij haar doel wil bereiken. Voor wat betreft de financiële kant van het verhaal wil Arcade inzicht over de hoeveelheid middelen die beschikbaar komen, uit welke bronnen die middelen komen en voor welke doelen die middelen ingezet gaan worden. Graag willen we De Key verzoeken om daarin onderscheid te maken wanneer het beleid door keuzes van De Key zelf dan wel door wet- en regelgeving wordt ingegeven.

Advies verkoop Hillegom aan Stek

De Key heeft Arcade geïnformeerd over het voorgenomen besluit om de wooncomplexen Maartensheem en Bloemhof in Hillegom te verkopen aan Woonstichting Stek uit Lisse. Arcade heeft daarop een advies geschreven.

Procesafspraken met De Key voorafgaand aan de brief van 16 januari 2019

Voorafgaand aan de brief van De Key zijn er afspraken gemaakt. Arcade zou op tijd worden ingelicht om zo tijdig ondersteuning aan de bewonerscommissie aan te kunnen bieden. Dit is niet goed gegaan. Daardoor heeft Arcade de bewonerscommissie tijdens het eerste overleg met vertegenwoordigers van Stek en De Key niet bij kunnen staan.

Bij het daaropvolgende overleg was Arcade op uitnodiging van de bewonerscommissie Bloemhof aanwezig. Door de constructieve opstelling van de vertegenwoordigers van Stek, heeft Arcade dit als een zeer positief overleg ervaren.

Wijziging van de portefeuillestrategie 2016-2026 Hillegom

Arcade is van mening dat de verkoop van twee complexen in Hillegom een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. In Hillegom worden er ook woningen in de vrije sector verhuurd. In het document portefeuillestrategie geeft De Key aan dat alle 225 vrije sector woningen die verkocht zullen worden zich in Amsterdam bevinden. Arcade constateert dat dit een wijziging van de portefeuillestrategie betekent. Deze nieuwe portefeuillestrategie had ter advisering voorgelegd moeten worden aan Arcade.

Positief advies verkoop Hillegom

Voor de bewoners van Bloemhof pakt de verkoop naar verwachting gunstig uit, zo is het oordeel van Arcade. Ze gaan zowel qua dienstverlening als voor wat betreft de jaarlijkse huurverhoging erop vooruit. Arcade is positief over de verkoop aan Stek op voorwaarde dat de afspraken door Stek nagekomen worden.

Negatief advies over proces

Arcade is niet positief over het proces en de communicatie. De afspraak dat Arcade tijdig geïnformeerd zou worden is niet nagekomen. Hierdoor zijn wij niet in de gelegenheid geweest de Bewonerscommissie bij te staan. Dit maakt het onnodig moeilijk voor Arcade om haar rol uit te oefenen.

Opbrengst verkoop Hillegom

Arcade wil graag inzicht welk bedrag Stek voor de portefeuille Hillegom heeft betaald en verzoekt u om dit aan Arcade kenbaar te maken.

 

Foto: Gasthuishofje

De Key exploiteert ruim 2500 woningen in Zandvoort, waarvan 2410 als sociale huurwoning. Toch is het toekomstige beleid van de corporatie sterk gericht op Amsterdam. De Key denkt dan ook na over de toekomst van haar woningbezit in Zandvoort. De directie wil het bezit overdragen aan een corporatie die werkzaam is in de regio Kennemerland; Haarlem en omgeving dus.

In Zandvoort is het Huurders Platform Zandvoort (HPZ) actief. De Key heeft aangeboden samen met HPZ op zoek te gaan naar een geschikte corporatie. HPZ is tevens een vetorecht toegekend. Dit betekent dat als geen enkele corporatie voor HPZ acceptabel is, het Zandvoortse bezit eigendom van De Key blijft.

HPZ heeft positief gereageerd op de uitnodiging van De Key. De wijze waarop HPZ zijn rol moet vervullen is uitvoerig besproken binnen het platform. Een belangrijk punt hierbij was de positie van de huurders in Zandvoort.

HPZ is bijna 6 jaar geleden opgericht om huurders (en bewonerscommissies) bij te staan in  hun contacten met De Key. In de praktijk gaat het heel vaak om zaken waarover een verschil van mening bestaat tussen huurder en corporatie. Er wordt wel eens gezegd: “HPZ is er voor het gerepareerd krijgen van de lekkende kraan.”

Duidelijk is dat de rol van HPZ anders is dan die van Arcade, die bijvoorbeeld de huurders vertegenwoordigt en leden kent. Bij HPZ is dat niet het geval. HPZ is een groep vrijwilligers die zich inzet voor de huurders en kan de rol van Arcade niet overnemen. 

Er moet in het proces dus voldoende gelegenheid zijn voor alle huurders hun inbreng te leveren, aan het begin en tijdens het traject. Op welke wijze dit kan geschieden (bijv. d.m.v een huurdersbijeenkomst, enquête of iets in die trant) is een zaak waarover nadere afspraken kunnen worden gemaakt. Dan kan ook de rol van HPZ ter tafel komen en worden vastgesteld of HPZ over voldoende mandaat beschikt.

Van belang is dat de huurders ook een oordeel kunnen geven over een eindvoorstel. 

Bovendien kan het noodzakelijk zijn voor een goede procesgang dat HPZ een beroep doet op externe deskundigen. HPZ is van mening dat De Key bereid moet zijn daarvoor financiële middelen beschikbaar te stellen. Eind 2018 heeft HPZ één en ander schriftelijk aan De Key meegedeeld.

De Key heeft een tijdpad opgesteld. De gesprekken met geïnteresseerde corporaties vinden in het vroege voorjaar plaats. In het midden van 2019 kunnen De Key en HPZ dan hun gezamenlijke keus maken. De afrondende besluitvorming door De Key kan dan plaatsvinden in het eerste halfjaar van 2020.

De volledige correspondentie tussen De Key en HPZ over dit onderwerp staat op de website hpzandvoort.hvarcade.nl onder het hoofdstuk Nieuws.

Januari 2019
Pier Aldershof namens HPZ en HV Arcade

Op 28 november 2017 heeft De Key goedkeuring gekregen van de Autoriteit Woningcorporatie namens de Minister van Binnenlandse Zaken voor haar voorstel om het Daeb en niet-Daeb vastgoed te scheiden. Daardoor kreeg De Key toestemming om een commerciële dochteronderneming ‘Lieven de Stad BV’ op te richten. Daarmee heeft De Key 569 sociale woningen overgeheveld naar Lieven de Stad. Daardoor kunnen deze bij mutatie in de vrije sector worden verhuurd of verkocht worden.

Arcade is daarom op 9 januari 2018 samen met 7 lokale huurdersverenigingen, het Platform Beeldende Kunst, 8 bewonerscommissies en een aantal individuele huurders in bezwaar gegaan tegen het besluit van de minister. Daarin staan de advocaten Anita de Haan en Henri Sarolea Arcade bij.

Door de Autoriteit Woningcorporaties is op 19 april 2018 een hoorzitting georganiseerd. Hier hebben Arcade en de medebezwaarden het bezwaar toegelicht. Daar heeft Arcade  aangevoerd dat haar een instemmingsrecht toekwam voor de oprichting van ‘Lieven de Stad’. Want De Key heeft op het moment dat het scheidingsvoorstel naar Arcade is verstuurd ten onrechte geen instemming gevraagd. Ook heeft De Key nagelaten om huurders van ateliers om een zienswijze te vragen, omdat de werkruimte onder gebracht is in de niet-Daeb tak.

Ongegrond bezwaar

De Autoriteit Woningcorporaties heeft ons bezwaar op 21 juni 2018 ongegrond verklaard. Hierin zagen onze advocaten nog voldoende grond om de procedure aanhangig te maken bij de Rechtbank Amsterdam. Wederom gaat Arcade dus samen met de huurdersorganisaties, Platform Beeldende Kunst, bewonerscommissie en individuele huurders in beroep tegen de beslissing op bezwaar. Hierbij heeft De Key zich gevoegd in de procedure.

Nu in mei 2019 wachten we op een zittingsdatum bij de rechtbank.

Lees meer over de regels Daeb/niet-Daeb op de website van Aedes.

* Daeb is de afkorting van diensten voor algemeen economisch belang.

Standpunt en ongevraagd advies Arcade over complexstrategie De Key

Hierbij het standpunt en tevens ongevraagde advies van HV Arcade over de complexstrategie van De Key van 29 april 2018:

Dit is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met bewonerscommissies, waarvoor dank. Daartoe zijn twee bijeenkomsten voor BC’s georganiseerd, op 9 maart en 20 april op het kantoor van Arcade met o.a. Harrie Houtbeckers en Bob Soer.

Hierbij genoemde bijlagen:

Op ons ongevraagd advies heeft De Key op 18 mei 2018 gereageerd met deze brief: