Categorie: Nieuws

Het zal u niet ontgaan zijn, Nederland is dagelijks in de weer met coronavirus. Dit laat ook Arcade niet onberoerd. Daarom is het secretariaat van Arcade tot 6 april beperkt bereikbaar. Wij willen u verzoeken om vooral per e-mail met ons contact op te nemen. Dat kan via info@hvarcade.nl.

We blijven ons inspannen om de gevolgen van de huurders van De Key en Lieven de Stad waar mogelijk te beperken.
Informatie over de aanpassingen van de dienstverlening van De Key kunt u vinden op de website van de Key.
Lieven de Stad is voor vragen goed bereikbaar via een vragenformulier op website van Lieven de Stad.

Arcade spreekt de wens uit dat eenieder ongeschonden door deze periode heen komt.

De Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties hebben afspraken over een passende huur voor mensen met een langdurig laag inkomen. Hebt u minimaal drie jaar een laag inkomen en huurt u van een woningcorporatie met een in verhouding hoge huur? U kunt misschien minder huur betalen in 2020. De gemeente controleert of u voldoet aan de voorwaarde laag inkomen en weinig vermogen. Uw woningcorporatie bepaalt en regelt de aanpassing van de huur.

Denkt u recht te hebben op de regeling? Mogelijk kreeg u hierover al een brief met het aanvraagformulier. Zo niet, vraag dit dan voor 2 maart bij de gemeente aan. Het formulier moet op 6 maart bij de gemeente binnen zijn.

Kijk hier op de speciale pagina bij de Gemeente Amsterdam voor meer informatie en om het aanvraagformulier te downloaden.

In 2016 kreeg De Key toestemming van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (namens de minister) voor het wijzigen van haar statuten. Huurdersvereniging Arcade is pas achteraf over deze wijziging geïnformeerd. De Key heeft toen in de statuten opgenomen dat zij zich in de bedrijfsvoering voortaan richt op zogenaamde starters. Dit zijn jonge mensen tot 28 jaar die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Huurdersvereniging Arcade is van mening dat huurders de primair belanghebbenden zijn en moeten blijven.

Voor zittende huurders heeft de wijziging van de statuten van De Key verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren. Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet.

Rechtszaak van Arcade

Arcade spande om deze reden vorig jaar, namens de zittende huurders, een rechtszaak aan tegen de Autoriteit Woningcorporaties. De huurders vinden namelijk dat de Autoriteit Woningcorporaties nooit toestemming had mogen geven voor de statutenwijziging. En helemaal niet zonder hun goedkeuring. De rechter gaf de huurders echter geen gelijk. Daarom gaan de huurders nu in hoger beroep.

In hoger beroep

In een aanstaand hoger beroep pleit Arcade er nogmaals voor dat het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties vernietigd dient te worden omdat de statutenwijziging van De Key in strijd is met (het doel van) wet- en regelgeving. Het toenmalige besluit is onzorgvuldig voorbereid en er is geen rekening gehouden met de bezwaren van zittende huurders, Arcade en de gemeente Amsterdam. Lees hier de gronden die zijn ingediend ten behoeve van het hoger beroep wat Arcade heeft ingediend bij de Raad van State.

Onrechtvaardigheid in het sociale huursegment

De statutenwijziging is een kwalijke zaak. De focus van De Key op huisvesten van jonge mensen zorgt bijvoorbeeld voor tweedeling op de woningmarkt en is met name onrechtvaardig voor woningzoekenden ouder dan 28 jaar. Ook zij hebben recht op een betaalbare huurwoning. Daarnaast vinden de huurders dat ook starters recht zouden moeten hebben op een huurcontract voor onbepaalde tijd. Er is anders sprake van een verschil tussen sociale huurders met een flex contract en een vast contract. In Amsterdam is de crisis op de woningmarkt sterk voelbaar. Daarom vinden de huurders dat in Amsterdam sociale huurders niet zo maar na 5 jaar op straat mogen worden gezet. Ze kunnen nooit op tijd een andere betaalbare woning vinden. De gemiddelde wachttijd is circa 16 jaar. Bovendien is er door De Key geen beleid ontwikkeld om de verandering van de huurderssamenstelling die deze statutenwijzing met zich mee brengt concreet vorm te geven.

De zaak komt 20 april 2021 voor bij de Raad van State.

De vraag naar sociale en middeldure woningen in Amsterdam is enorm. Terwijl er de afgelopen 2 jaar  juist weer meer dure woningen zijn bijgekomen. Dat blijkt uit het Onderzoek Wonen in Amsterdam 2019.

Dit onderzoek is voor de 13e keer uitgevoerd door de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Het gaat hier om een onderzoek onder alle inwoners van Amsterdam. Dit onderzoek brengt de inkomensgroepen en woningmarktsegmenten in kaart. Het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) maakt ook deel uit van het bredere onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).

Lees meer over het onderzoek op de website van de gemeente Amsterdam.

Digitale Nieuwsbrief

Met onder andere:

Lees hier de digitale nieuwsbrief van februari 2020.

Bent u, of kent u een huurder die geinteresseerd is in onze nieuwsbrief, maar deze niet digitaal kan ontvangen? Stuurt u dan een e-mail naar info@hvarcade.nl of bel naar 020 – 6233628 tijdens kantoortijden. Wij printen en verzenden het belangrijke nieuws graag naar deze huurders toe.

Door Actie Radius

“HEBBEN KLACHTEN NOG WEL ZIN OF NUT??

Afgelopen najaar heeft Arcade het onderzoeksrapport, “Huurders over De Key”, gepubliceerd over hoe bewonerscommissies de contacten met De Key ervaren. Dat blijkt niet zo best te zijn. Uiteraard belooft De Key beterschap. Afgevraagd kan worden of dit wel kan lukken op korte termijn. En of de medewerkers hiervoor genoeg ruimte van de directie krijgen. Wat dat laatste betreft hieronder een voorbeeld.

Een huurder ontdekt bij de jaarlijkse afrekening een ongewone hoge meterstand voor het gas. Na contact met De Key wordt de SOS-dienst ingeschakeld vanwege het vermoeden van een gaslek. Dit laatste klopt, boven het plafond wordt een lek geconstateerd. En gerepareerd. Tot zover verloopt alles prima. Een gaslucht is niet geroken. Waarschijnlijk omdat het gaslek boven het plafond zit en via ontluchtingskanalen weggelekt kan zijn.

Maar ja, denkt de huurder, door het lek zit ik met een te hoge gasrekening. Daar is De Key toch aansprakelijk voor? Hij stuurt een kort briefje naar De Key waarin hij De Key aansprakelijk stelt. Met een korte omschrijving van het gebeuren en van zijn normale gasverbruik om een indicatie te geven van mogelijke kosten. En dat nadere informatie zal volgen. Ook vermeldt de huurder dat de monteur heeft laten weten dat “het had kunnen ontploffen en dat het zeer matig aangelegd was”.

Dan zou je verwachten dat De Key een beleefd briefje zou terugsturen in de trant van “Wij hebben u brief ontvangen. Wij wachten uw nadere informatie af alvorens wij een definitieve beslissing nemen over de door u gestelde aansprakelijkheid”. Maar nee, de jurist van De Key gaat er met een gestrekt been in. De aansprakelijkheid wordt zonder meer afgewezen. Over het mogelijke hogere gasverbruik is De Key nogal bot: “U onderbouwt het niet, er zijn geen bewijsstukken, u toont geen causaal verband aan tussen beide zaken, u overlegt geen bewijs”. Terwijl de huurder heeft aangegeven met nadere informatie te komen. Ook het feit dat er geen gaslucht is geroken wordt gebruikt om de aansprakelijkheid af te wijzen. Tot slot suggereert de jurist dat de gasmeter mogelijk kapot is.

Ook heeft de jurist met de SOS-dienst gebeld en krijgt te horen dat deze “de woorden van de monteur niet herkend”. Vreemd! Deze medewerker van de SOS is er niet bij geweest. Door daar meer waarde aan te hechten dan aan de woorden van de huurder zet de jurisi de huurder neer als leugenaar. Onvoorstelbaar, een doodzonde.

De huurder voelt zich dan ook bot en onrechtvaardig behandeld. Daarom dient de BC een klacht in bij de directie. Tot verbazing van de BC wordt de klacht niet afgehandeld door de directie maar door een collega/leidinggevende van de jurist. In een lange brief wordt de klacht afgewezen en het handelen van de jurist volledig goedgepraat. In feite komt dit er op neer dat de slager zijn eigen vlees keurt. Want zo’n aansprakelijkheidsstelling komt altijd terecht bij de leidinggevende, die intern overlegt wie en hoe deze zal gaan afhandelen. Dus betreft de klacht van de BC ook de leidinggevende. Dan kan en mag hij deze klacht natuurlijk niet zelf afhandelen.

Als de directie op deze manier doorgaat zal er zeker geen verbetering komen. En is het wachten op het volgende onderzoeksrapport, getiteld “Alweer, nog steeds huurders over De Key”.

En de huurder? Door verandering van leverancier en daarna een overname is het moeilijk om de benodigde informatie bij elkaar te krijgen. Bovendien zit de huurder privé in een moeilijke periode. Daarnaast is hij ontmoedigd door de botte afwijzing. Uiteindelijk gooit de huurder de handdoek in de ring. En is De Key de trotse (?) winnaar!”

De WOZ-waarde bepaalt voor een deel het aantal punten van sociale huurwoningen. Zo bepaalt de WOZ-waarde ook mede de maximale huurprijs van sociale huurwoningen. In de afgelopen jaren zijn de WOZ-waarden in Amsterdam fors gestegen met als gevolg, dat ook de maximale huurprijzen van sociale huurwoningen blijven stijgen. 

Als huurder kunt u ook bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Bezwaar kan tot een verlaging van de WOZ-waarde leiden. Zo ook tot een verlaging van het aantal punten van een sociale huurwoning en de maximale huurprijs.

Meer informatie kunt u vinden via de website van Stichting !WOON en de website van de Woonbond. Ook op de website van de gemeente Amsterdam is meer informatie te vinden.

Vergelijken van woningen

In het voorjaar, veelal in februari verstuurt de gemeente de WOZ-beschikking met de door haar getaxeerde waarde van uw huurwoning. Mogelijkerwijs hebt u deze beschikking al ontvangen.

In de WOZ-beschikking noemt de gemeente drie woningen. Daar is uw woning mee vergeleken. Het is aan te bevelen om na te gaan of deze drie woningen ook daadwerkelijk met uw woning vergelijkbaar zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kwaliteit en de ligging van de woningen. Als dat niet zo is, dan is dat een reden om bezwaar te maken.

Als deze drie woningen niet zijn genoemd, dan wordt naar een taxatieverslag verwezen. Deze kunt u downloaden.

U kunt de woz waarde van alle woningen in de buurt bekijken via de website van het wozwaardeloket: www.wozwaardeloket.nl. Hier kunt u ook bekijken met welke woning uw woning is vergeleken. Dan kunt u besluiten of bezwaar maken zin heeft.

Model bezwaar brieven

Stichting !WOON heeft een modelbrief opgesteld. Deze is te downloaden via de website van Stichting !Woon. Ook de Woonbond heeft een modelbrief opgesteld. Deze is te downloaden via de website van De Woonbond. De modelbrieven kunt u voor een bezwaar tegen de WOZ-beschikking gebruiken.

De gemeente Amsterdam heeft ook een digitaal bezwaarformulier beschikbaar. Maar ook een door u zelf geformuleerd bezwaar wordt door de gemeente in behandeling genomen.

Het bezwaar kan binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking gemaakt worden.

15 gemeenten en 12 corporaties in de regio Amsterdam denken sinds 2018 na over een nieuw systeem om de woningen te verdelen. Er ligt nu een voorstel om mensen met spoed meer kans op een woning te geven. De inschrijfduur blijft behouden, maar daarnaast gaan 2 andere factoren meewegen.

Naast inschrijfduur gaat het er in het voorstel ook om hoe actief u naar een woning zoekt en of u in een dringende situatie zit. U kunt verschillende punten opbouwen:

  • Wachtpunten: zoals nu, op basis van inschrijfduur.
  • Zoekpunten: hoe actief zoekt iemand naar een woning?
  • Spoedpunten: als u in een van de volgende 3 situaties zit:
    • U bent gescheiden en hebt kinderen.
    • U woont als jongere nog thuis maar de situatie is problematisch.
    • U woont met uw hele gezin bij iemand in.

Het totaal aantal punten bepaalt uw plaats op de wachtlijst.

Lees meer over het voorstel op de website voorwieisdesocialehuurwoning.nl.

In de komende maanden bespreken de 15 betrokken gemeenten dit. De Amsterdamse gemeenteraad bespreekt het voorstel op 4 maart 2020.

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van de Woningwet en de bijbehorende BTIV ook voorgelegd. Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. 

We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan.

Vervallen instemmingsrecht huurders bij interne fusies en splitsingen

De positie van huurdersorganisaties is in de Woningwet 2015 aanmerkelijk versterkt naar aanleiding van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties 2014. Een belangrijke versterking betrof het instemmingsrecht van huurders op fusies, juridische splitsingen en verbindingen. In de concept wijziging Woningwet is voorgesteld om het instemmingsrecht van huurdersorganisaties bij fusies tussen toegelaten instellingen en dochters te laten vervallen. Tussen dochters en verbindingen onderling is zelfs geen toestemming van de minister meer nodig. Ook indien het dochters en/of verbindingen van verschillende toegelaten instellingen betreft.

De consequenties van het laten vervallen van dit instemmingsrecht worden volgens Arcade onvoldoende toegelicht in de concept memorie (en nota) van toelichting van de Woningwet en BTIV. Arcade zal hieronder toelichten aan de hand van haar eigen casus hoe belangrijk het instemmingsrecht voor huurdersorganisaties is. De casus betreft een geschil van Arcade met de Aw/minister over het besluit om de hybride scheiding van woonstichting De Key goed te keuren.

Rechtszaak Arcade inzake het goedkeuringsbesluit van Autoriteit Woningcorporaties hybride scheiding De Key

Arcade is begin 2018 in bezwaar gegaan tegen de goedkeuring van de Aw met betrekking tot de hybride scheiding van Woonstichting De Key. Een belangrijke reden hiervoor was dat er onvoldoende rekening gehouden was met de belangen van de huurders die opeens Lieven de Stad BV als verhuurder hadden. Een hybride scheiding is volgens de Aw een combinatie van een administratieve scheiding en een juridische scheiding. Deze kent echter geen wettelijke grondslag, maar betreft een constructie van een administratieve scheiding en een juridische splitsing. Op 14 november 2019 heeft de rechtbank Amsterdam Arcade in het gelijk gesteld.

Kort gezegd komt de uitspraak erop neer dat:

  • De figuur van de hybride scheiding in strijd is met het doel van de Woningwet. Het doel is het creëren van transparantie bij het scheiden van de DAEB en de niet-DAEB activiteiten. Dit om te voorkomen dat gemeenschapsgelden oneigenlijk worden gebruikt voor commerciële activiteiten.
  • De regels zoals opgenomen in de BTIV dienen hun grondslag te vinden in de Woningwet. Voor zover de hybride scheiding in het BTIV nader wordt omschreven, is dit niet in overeenstemming met de wet. Dit geldt eveneens voor het door de Aw gehanteerde toetsingskader waarin de hybride scheiding als variant is opgenomen.
  • Ook bij een strikt juridische scheiding (artikel 50A Woningwet) is het instemmingsrecht zonder enige beperking van overeenkomstige toepassing.
  • In het geval van De Key is de route van de administratieve scheiding met een juridische splitsing als bedoel in artikel 53 lid 6 Woningwet gevolgd. Het instemmingsrecht van de huurders is op de juridische splitsing van overeenkomstige toepassing.

Consequenties vervallen instemmingsrecht fusies

De eerste consequentie is dat huurdersorganisaties minder zeggenschap krijgen. De achtergrond van het instemmingsrecht was om tegenspraak en weerwerk te leveren met als doel een bijdrage te leveren om hun corporaties op het goede spoor en rechte pad te houden. Arcade ziet niet in waarom dit anno 2020 van minder belang zou zijn dan in 2015.

Het feit dat corporaties voor fusies tussen dochterondernemingen en/of verbindingen, zelfs met dochters en verbindingen van andere corporaties, niet alleen geen instemming meer nodig hebben van hun huurdersorganisaties, maar ook geen goedkeuring van de minister, baart zorgen. Daarmee verwatert het aandeel in zo’n fusieonderneming en daarmee de zeggenschap die een corporatie nog kan uitoefenen.

Artikel 53 Woningwet ziet niet alleen op fusies maar ook op juridische splitsingen. De gevolgen voor het laten vervallen van het instemmingsrecht voor fusies heeft ook gevolgen voor het instemmingsrecht voor juridische splitsingen en voor de strikt juridische scheiding. Arcade constateert dat voor de strikt juridische scheiding het instemmingsrecht van huurdersorganisaties komt te vervallen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling omdat dit interfereert met het geschil dat zij heeft met de Aw over de hybride scheiding. Voor interne juridische splitsingen vervalt het instemmingsrecht eveneens door schakelbepalingen.

In de memorie van toelichting wordt over het vervallen van het instemmingsrecht zowel voor de juridische scheiding (artikelen 50A, 50B en 50C Woningwet) als de juridische splitsing (artikel 53 lid 6 (nu), lid 8 (nieuw) Woningwet) niets vermeld. Een nadere toelichting van de minister op dit punt, ook in relatie tot de door Arcade gewonnen rechtszaak, is op zijn plaats.

Het instemmingsrecht heeft zijn waarde bewezen in de  gevoerde rechtszaak. Hierdoor is boven tafel gekomen dat er een dochteronderneming is opgericht die zwaar gesubsidieerd is door de DAEB tak. Naar de mening van Arcade is in de dochter vastgoed ondergebracht tegen te lage waardering en is een interne lening opgevoerd tegen een rentevoet die nog niet de helft bedraagt van welke De Key zelf betaalt voor haar geborgde leningen.

De DAEB tak is graatmager achtergebleven en balanceert de komende jaren nog op het randje van levensvatbaar. Zowel de administratieve niet-DAEB tak als Lieven de Stad BV floreren en doen het aanmerkelijk beter dan is voorgespiegeld in de scheidingsvoorstellen. Behalve het terug betalen van de interne lening, is De Key niet voornemens om dividend uitkeringen te doen van Lieven de Stad BV aan Woonstichting De Key. De huurders betalen het gelag, enerzijds omdat er te weinig geld is voor onderhoud en verbetering, anderzijds doordat er geen ruimte is voor een algehele huurmatiging. Als het instemmingsrecht niet zou hebben bestaan, zou dit geruisloos zijn gepasseerd. Het is niet voor niets dat destijds de parlementaire enquêtecommissie heeft geadviseerd zoals zij heeft geadviseerd. Arcade pleit daarom voor behoud van het instemmingsrecht van huurdersorganisaties. Zowel op de juridische scheiding als op alle soorten fusies en juridische splitsingen.

Doorontwikkeling toezicht Aw en de weging van huurdersbelangen

De regering wil meer ruimte bieden voor risicogericht toezicht op basis van op principes ingerichte regelgeving. Gezien haar ervaring vreest Arcade dat de belangen van huurders als primair belanghebbenden in toenemende mate ondergeschikt zullen worden gemaakt aan de belangen van woningcorporaties. In een brief van 26 november 2019 schrijft de minister dat een inrichting op basis van principes vanzelfsprekend niet betekent dat de Aw toestemming kan geven om van de wet af te wijken. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 14 november 2014 toont het tegendeel aan. Namelijk dat de Aw namens de minister geen belemmering heeft gezien om af te wijken van de wet en om onrechtmatig te handelen. Er is creatief omgesprongen met de Woningwet.

Een verruiming van de weging van huurdersbelangen bij ingrijpende besluiten zou eerder op zijn plaatst zijn. Dat zou aan de orde kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van complexmatige verkoop aan een private partij. Of als er sprake is van overheveling van bezit naar dochterondernemingen. Dit zou ook niet mogelijk moeten zijn voordat de huurders die in die complexen wonen op de hoogte zijn gesteld. Ook moeten zij in de gelegenheid gesteld zijn om, al dan niet in gezamenlijkheid, minimaal een zienswijze in te dienen en voorwaarden kunnen stellen om hun belangen veilig te stellen.

Het zou niet uit moeten maken bij zulke ingrijpende besluiten of er al dan niet een bewonerscommissie actief is. Bewoners moeten zich in zo’n geval adhoc kunnen organiseren en daar ruim de tijd voor krijgen. De belangen van huurders betreffen bijvoorbeeld afspraken die in het verleden zijn gemaakt. Afspraken met betrekking tot het gebruik van het complex of over de toekomstige huurverhogingen. Die kunnen bij een private partij hoger uitvallen. Of afspraken over andere regelingen waarvoor huurders bij toegelaten instellingen wel in aanmerking komen en bij een private partij niet.

In geen geval zou de Aw ooit een goedkeuringsbesluit mogen nemen zolang niet is vastgesteld dat de toegelaten instelling de belanghebbende huurder(sorganisatie) op tijd, juist en volledig heeft geïnformeerd. En zo de huurder(sorganisatie) naar behoren in staat is geweest om zich erover uit te spreken.

Maatschappelijk Onroerend Goed en verhuur van ateliers aan natuurlijke personen

Arcade is verheugd dat corporaties opnieuw in ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten zoals bijvoorbeeld ateliers mogen investeren. Ook het feit dat deze verhuurd mogen worden aan natuurlijke personen, zien wij als een verbetering. Wel vraagt dit om een nadere duiding. Duiding over wat verstaan wordt onder op het maatschappelijk belang gerichte werkzaamheden zonder daarbij commerciële doelstellingen te hebben. Dit lijkt een oneigenlijke eis. Wordt aan een natuurlijk persoon verhuurd, dan zal  kwalificeert de belastingdienst zijn of haar inkomen altijd als ‘winst uit onderneming’. De natuurlijke persoon moet wel in staat worden gesteld om een inkomen te verwerven. Hij of zij moet in een zelfstandig bestaan kunnen voorzien.

Digitale Nieuwsbrief

Met onder andere:

Lees hier de digitale nieuwsbrief van december 2019

Bent u, of kent u een huurder die geinteresseerd is in onze nieuwsbrief, maar deze niet digitaal kan ontvangen? Stuurt u dan een e-mail naar info@hvarcade.nl of bel naar 020 – 6233628 tijdens kantoortijden. Wij printen en verzenden het belangrijke nieuws graag naar deze huurders toe.