Arcade heeft op 15 september een adviesaanvraag voor het nieuwe Woonbeleid ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Het voorgestelde Woonbeleid vervangt het Streefhuurbeleid uit 2017. Het vormt samen met het Huurverhogingsbeleid het huurbeleid van De Key. Hieronder gaan we op een aantal thema’s uit het Woonbeleid in.

Inclusiviteit

De Key heeft op pagina 8 van het beleidsstuk drie doelstellingen geformuleerd waarmee zij de inclusiviteit van de stad wil bereiken:

  1. Het verspreiden van verschillende inkomensgroepen over het hele sociale bezit;
  2. Het bieden van een woning die past bij de leefsituatie van de nieuwe huurders;
  3. Het bieden van een passende huur voor nieuwe huurders.

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Arcade stelt vast dat deze doelstellingen voorbij gaan aan de feitelijke gang van zaken. Er worden namelijk zoveel mogelijk vrijkomende woningen op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aan jongeren verhuurd. Hierbij zoekt De Key de grenzen op van wat is overeengekomen in Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Zo is afgesproken dat 70% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (afspraak 8-a). En is afgesproken dat 95% van de toegewezen jongerenwoningen een oppervlakte van maximaal 40 of 50 m2 heeft (afspraak 15-d).

Die afspraken zijn niet voor niets gemaakt. Die zijn bedoeld als richtsnoer voor het beleid van de corporaties. Zelf zoekt De Key consequent de grenzen van die afspraken op. De Key biedt slechts 50% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen aan. En het maximale vloeroppervlak van een jongerenwoningen is voor De Key 60 m2.

De Key motiveert het afwijken van de afspraken door de stelling dat de samenwerkingsafspraken een gemeenschappelijke inspanning van de woningcorporaties zijn. Door andere doelgroepen te bedienen laten de andere corporaties De Key de ruimte om haar eigen voorgestelde beleid te voeren. Met andere woorden, De Key maakt van de uitzondering de regel. En dit heeft tot gevolg dat er minder huishoudens (ook jongeren) met lage inkomens de sociale voorraad kunnen binnenstromen. Daarbij dat er minder een- en meerpersoonshuishoudens (niet zijnde jongeren) een passende woning kunnen vinden.

Arcade onderschrijft dat het voor jonge starters moeilijk is om geschikte huisvesting te vinden. Dat los je niet op door andere doelgroepen de pas af te snijden en te verdringen. Het tekort aan jongerenhuisvesting los je op door op grote schaal geschikte kleine woningen toe te voegen. In dat licht bezien is het pleidooi van De Key voor inclusiviteit onwaarachtig.

Leefbaarheid

De Key stelt dat eenzijdige complexen leefbaarder worden door exclusieve toewijzing aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Met eenzijdige complexen bedoelt De Key vermoedelijk complexen waar vooral huishoudens met een laag inkomen wonen. Over de oorzaken van achteruitgang van de leefbaarheid in complexen en delen van de stad valt veel te zeggen. Arcade vindt dat de leefbaarheid niet verbetert door toewijzen op basis van tijdelijke verhuur in de reguliere voorraad. Daarover hebben we in eerdere adviezen al het nodige geschreven. Zo verminderd bij tijdelijke verhuur de verbondenheid aan en betrokkenheid bij de woning, de buren en de buurt. Een eenzijdige toewijzing aan jongeren vergroot dat probleem.

Subjectgerichte streefhuren

Op p. 14 van het beleidsstuk geeft De Key aan dat zij werkt met objectgerichte streefhuren. In  bepaalde gevallen wijkt De Key daar vanaf door een subjectgerichte streefhuur toe te passen. Bij de mindervaliden-woningen ligt dat voor de hand. Deze zijn met speciale subsidie ten behoeve van de hele doelgroep gerealiseerd. De Key stelt dat dit ook bij senioren (coöptatie 55+) woningen kan worden toegepast.

Op p. 20 stelt De Key dat in geval van coöptatie bij senioren woongroepen de regiomanager bij voordracht van een huurder met een inkomen lager dan € 39.055 kan besluiten de huur te verlagen tot onder de liberalisatie grens. Dit wordt op p. 21 verder uitgewerkt.

Arcade vraagt zich af waarom De Key geen gebruik maakt van de hogere grens van € 43.574 (vrije toewijzingsruimte). En waarom, afhankelijk van het inkomen, de huur niet ook tot onder de aftoppingsgrenzen kan worden verlaagd?

Dat het de regiomanager is die kan besluiten of de voordracht van een huurder met een lager inkomen wordt gehonoreerd werkt willekeur in de hand.

Middensegment

Voor De Key bestaat het middensegment alleen uit woningen waar sloopplannen en ingrijpende verbetering zal plaatsvinden en woningen uit de verkoopvijver die nog niet zijn gesplitst. De Key verhuurt deze woningen tijdelijk aan huishoudens jonger dan 23 jaar met een inkomen tot € 61.707. In de samenwerkingsafspraken is met het middensegment vooral beoogd de doorstroming vanuit de sociale voorraad te bevorderen (afspraak 9-b). Deze doelstelling ziet Arcade hier niet terug. Arcade heeft ook zeer ernstige bedenkingen tegen het relatief duur verhuren van woningen met een slechte kwaliteit en/of op tijdelijke basis.

Verdienmodel

Wij stellen vast dat het Woonbeleid van De Key binnen de gestelde kaders beoogd een optimaal bedrijfsresultaat te behalen. Dat bereikt De Key door maximale flexibiliteit bij tijdelijke verhuur. En niet 70%, maar 50% aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Daarbij door bij senioren woongroepen bij voorkeur te kiezen voor vrije sectorhuur. En bij uitzondering alleen toe te wijzen op de liberalisatiegrens.

Feitelijk advies

Arcade adviseert De Key het Woonbeleid als volgt aan te passen door:

  • 70% vrijkomende sociale woningen van de door te exploiteren voorraad toe te wijzen aan de primaire doelgroep;
  • woningen groter dan resp. 40/50 m2 niet als jongerenwoningen te labelen;
  • substantieel minder gebruik te maken van tijdelijke huurovereenkomsten;
  • een transparant beleid te formuleren voor de afweging om bij senioren groepswoningen met coöptatierecht de huur wel of niet te verlagen tot onder de liberalisatiegrens;
  • een duurzamer middensegment huurwoningen te definiëren.

Wanneer De Key hier niet in toestemt adviseert Arcade negatief over het voorgestelde Woonbeleid.

Huurdersvereniging Arcade Jaarverslag 2019

Elk jaar maken we een jaarverslag waarin we zo goed mogelijk inzicht geven in de uitgevoerde activiteiten en werkzaamheden van het afgelopen jaar. Het jaar 2019 was voor Arcade een jaar waarin naast bouwen aan de organisatie ook veel aandacht is besteedt aan het voornemen van De Key om het bezit in Zandvoort te verkopen en het proces om te komen tot prestatieafspraken.

Daarnaast is de website vernieuwd. De informatie is geactualiseerd en sterk aangevuld. Bovendien worden diverse formulieren nu ook digitaal aangeboden. Het voornemen van De Key om het bezit in Zandvoort te verkopen vroeg extra inzet om HPZ te ondersteunen. Daarbij kwamen er gedurende het jaar ook de nodige adviesaanvragen langs waarop Arcade heeft geadviseerd.

Ook vroeg de relatie met De Key onverminderd veel aandacht. Arcade kreeg veel signalen van bewonerscommissies dat de reorganisatie van de De Key, Wonen 2.0 veel onduidelijkheid en onrust met zich mee bracht. Hierop is onderzoek gedaan naar de dienstverlening van De Key aan de bewonerscommissies. Arcade heeft het rapport breed verspreid, wat leidde tot veel vragen en aandacht. Ook van De Key zelf, die met de aanbevelingen in het rapport aan de slag is gegaan.

Dit jaar is ook het contact met de andere koepels versterkt en de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels opgericht. Hiervan zijn twee bestuursleden van Arcade lid. Het proces om te komen tot de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 was intensief en heeft van april tot en met november veel inzet en aandacht van het bestuur gevraagd.

Het jaar is afgesloten met de presentatie van het werkplan voor het jaar 2020. Hierin geeft Arcade vorm aan het doel om de belangen van de huurders van De Key en van Lieven de Stad ook in 2020 zo goed mogelijk te behartigen.

Mocht u interesse hebben in het gehele jaarverslag 2019 dan kunt u dat per mail bij ons opvragen via info@hvarcade.nl.

Helmie Bijleveld en Gerharda van der Meulen over de missie van Arcade

Helmie heeft er als bestuursvoorzitter van Arcade een bewogen jaar op zitten. Zij vertegenwoordigde Arcade in de gesprekken over de samenwerkingsafspraken met de gemeente en de woningcorporaties. Arcade startte een onderzoek naar de gebrekkige dienstverlening van de woningbouwvereniging. Ook voerde Arcade twee rechtszaken tegen De Key. Dat doet zij samen met Gerharda, algemeen bestuurslid bij Arcade. Zij ‘Het doet ons goed om te zien dat ook steeds meer bewonerscommissies, werkgroepen én individuele Arcade leden, elkaar weten te vinden in hun strijd voor prettige en betaalbare huurwoningen’, aldus Helmie.

Volgens de zogenaamde ‘Overlegwet’ hebben huurders recht op informatie over het beleid en de toekomstplannen van de verhuurder. De Key moet zijn huurders via Arcade op tijd en voldoende informeren. De huurders kunnen dan hierop reageren. Helaas is deze procedure in de praktijk niet vanzelfsprekend. ‘Ondanks de wet moeten we regelmatig hemel en aarde bewegen om belangrijke informatie op tafel te krijgen’, stellen Gerharda en Helmie.

Arcade voerde het afgelopen jaar twee rechtszaken omdat De Key zijn belangrijkste hoofdtaak, namelijk het dienen van huurdersbelangen, ondergeschikt heeft gemaakt aan bedrijfsvoering. Zo kregen sommige huurders van De Key door een vastgoedscheiding plotseling een contract van commerciële verhuurder Lieven de Stad BV, een dochteronderneming van De Key. Bij deze commerciële verhuurder zijn huurders minder goed beschermd. Er zijn bijvoorbeeld forsere huurverhogingen mogelijk. Bovendien gelden wetgeving en regels voor sociale huurders in het gereguleerde segment, niet langer voor huurders die door De Key zijn overgeheveld naar het commerciële segment. Dat is nogal wat en daarom stapte Arcade namens en met de huurders naar de rechter.

Hart voor de stad en haar inwoners

Sowieso hebben huurders het er met de statutenwijziging van De Key, het onderwerp van de tweede rechtszaak, niet beter op gekregen, zo stellen Helmie en Gerharda. In de statuten van een woningcorporatie staat onder andere wat haar wettelijke hoofdtaken zijn. De Key heeft binnen een van die wettelijke hoofdtaken een focus op jongeren en studenten tot 28 jaar aangebracht. In de praktijk komt dat neer op een verschuiving van ‘betaalbare woonruimte garanderen voor alle mensen die daarvoor in aanmerking komen’ naar ‘het aanbieden van lucratieve jongerenwoningen op een flexibel vijfjaarcontract’.

Louter tijdelijke contracten voor jongeren tot 28 jaar, zijn niet goed voor de sociale cohesie in buurten. Voor een zittende huurder kan het bijvoorbeeld betekenen dat hij op termijn op een soort campus komt te wonen, waar het een komen en gaan is van bewoners. De statutenwijziging leidt ook tot een eenzijdige bevolkingssamenstelling terwijl Amsterdam juist haar kracht dankt aan een uiteenlopende groep van inwoners die samen de stad maken. Bovendien is het voor jongeren zelf ook niet prettig dat ze binnen vijf jaar alweer op zoek moeten naar nieuwe woonruimte, in een stad met hoge woningnood en ellenlange wachtlijsten.

Helmie en Gerharda hebben hart voor Amsterdam en haar inwoners maar zijn ook bezorgd. Bijvoorbeeld over de toenemende tweedeling in de stad. Huurwoningen zijn er alleen nog voor mensen met óf een heel laag inkomen óf een heel hoog inkomen (en die betalen dan meteen de hoofdprijs in de vrije sector). Er zijn nauwelijks middenhuurwoningen. Voor mensen met een middeninkomen zoals politieagenten, verpleegkundigen en onderwijzers, is Amsterdam niet meer de stad waar zij op een redelijke termijn aan een woning kunnen komen.

Stijgende huren

Helmie en Gerharda maken zich zorgen over de almaar stijgende huren en hopen dat een motie van de Eerste Kamer alsnog navolging gaat krijgen. De Eerste Kamer riep in de zomer van 2020 op tot een tijdelijke huurstop, maar de minister trok zich daar niets van aan. Arcade hoopt ook dat de zogeheten ‘verhuurderheffing’ wordt afgeschaft. Dat is een enorme belasting die verhuurders van sociale woningen aan het Rijk moeten betalen. Een afschaffing van de verhuurderheffing kan leiden tot lagere huren.

Investeren in huurders

‘Door de coronacrisis staan we op een kantelpunt,’ aldus Helmie en Gerharda. ‘Voor het eerst in jaren zien we krimp in de stad. Het aantal inwoners lijkt niet meer te ontploffen, zoals nog maar amper een jaar geleden, waardoor de stad niet meer uit haar voegen barst. Dit geeft een beetje verlichting in de woningnood, waardoor de huurprijzen wat minder hard de pan uit rijzen en wanhopige woningzoekenden niet langer als de gans met de gouden eieren worden beschouwd. Nu is de tijd om niet langer te ‘cashen’ maar om in plaats daarvan te investeren in de huurders, veruit de grootste groep Amsterdammers, en om ervoor te zorgen dat zij trouw blijven aan deze stad.’ Het bestuur van Arcade blijft zich hiervoor inzetten.

Samen sterk dus sluit je aan!

Enthousiast geworden door bovenstaand artikel en wil je graag lid worden van Arcade? Wees welkom! Samen staan we sterk dus hoe meer huurders zich bij ons aansluiten, hoe beter. Je kan bij Arcade op uiteenlopende wijze actief worden. Zo zijn er werkgroepen waar je je bij kan aansluiten of kan je het bestuur versterken. Ook helpen we je graag bij het oprichten van een eigen bewonerscommissie. Verder is het mogelijk om artikelen voor onze website te verzorgen en waarderen we het enorm als je je kennis met ons wil delen. Je kan mailen naar info@hvarcade.nl of  bellen naar 020 – 623 36 28 (op donderdag van 13.00 uur tot 17.00 uur). We gaan graag met je in gesprek!

Voor meer informatie over de rechtszaken en het onderzoek naar de dienstverlening van De Key zie onderstaande links naar de artikelen elders op deze website:

Het coronavirus is desastreus voor de samenleving en tast de economie ernstig aan. Eerder schreef Arcade al dat voor veel mensen de financiële gevolgen direct voelbaar waren en dat voor nog méér mensen de klap nog moest komen. Inmiddels is de werkloosheid in Amsterdam met meer dan vijftig procent gestegen. Een zorgelijke ontwikkeling en voor actiegroep ‘Wij weigeren de huurverhoging’ des te meer reden om dapper door te strijden.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Maar niet door de woningbouwverenigingen. Half april viel bij praktisch alle huurders de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat. De nationale actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’, bestaande uit huurders uit heel Nederland en onder andere uit een groep huurders bij De Key, gaf eerder aan dit schandalig en onaanvaardbaar te vinden. Zij vinden dat De Key de belangen van huurders voorop moet stellen en benadrukken dat wonen een basisbehoefte is. Huurders worden nu het zwaarst getroffen door de crisis.

Sinds 1 juli weigeren de leden van de actiegroep de huurverhoging te betalen. Ze maken alleen het oude huurbedrag over. De Key heeft hier behoorlijk intimiderend op gereageerd. Zo zijn er drie dreigbrieven verstuurd. In de eerste brief van 10 juli werd geëist om binnen 15 dagen te betalen. Gebeurt dat niet, dan wordt er een deurwaarder ingeschakeld en komen er 48,50 euro aan deurwaarderskosten bij. Ook worden de gegevens van de huurders (naam, adres, telefoonnummer en het te betalen bedrag) dan doorgegeven aan de gemeente Amsterdam. In de tweede brief van 21 juli wordt er van een laatste waarschuwing gesproken en wordt er geëist om binnen 3 dagen te betalen. Opnieuw wordt er gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Op 21 augustus, de dag van de derde brief, wordt er wederom geëist om binnen 3 dagen te betalen en van een laatste waarschuwing gesproken. Ook wordt er opnieuw gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Dit was het geval op het moment van publicatie van dit nieuwsbericht, inmiddels kan de situatie weer gewijzigd zijn.

Woningen met witte lakens uit de ramen
Huurders uit heel Nederland hingen in het weekend van 31 juli witte lakens uit ramen om hun solidariteit te tonen met de actie om de huurverhoging te weigeren. Zo ook bij de huurders van de Key.

Kamervragen

Wat De Key doet, is niet legaal. Deurwaarderskosten mogen bij het weigeren van een huurverhoging helemaal niet in rekening worden gebracht. Het gaat immers om een voorstel tot huurverhoging en er is dus ruimte om hier niet mee akkoord te gaan en bezwaar te maken.

Inmiddels is het agressieve incassobeleid van De Key niet aan de Tweede Kamer voorbij gegaan. Er zijn Kamervragen over gesteld, waardoor de minister tekst en uitleg mag geven.

Huurders van actiegroep “Wij weigeren de huurverhoging” weigeren om principiële redenen en uit solidariteit met huurders die in financieel zwaar weer verkeren. Sommige leden van de actiegroep verkeren zelf ook in financieel zwaar weer omdat ze door de coronacrisis hun baan zijn verloren. Behalve de tijdelijke hulp van de gemeente, zijn er geen inkomsten meer.

De actievoerders zijn het niet eens met de jarenlange huurverhogingen (vaak boven inflatie) en de huidige regels om voor huurverlaging of huurbevriezing in aanmerking te komen. Met collectieve actie bereik je veel meer dan als individuele huurder om een huurstop of huurverlaging af te dwingen, zo stellen ze.

Bovendien is het niet gerechtvaardigd dat De Key de huur maximaal verhoogt, zo stelt de actiegroep, ook niet als mensen de verhoging nét kunnen opbrengen.

Tijd voor verandering

Huurders van de actiegroep vinden dat er een aantal zaken grondig moeten veranderen. Volgens het NIBUD hebben ruim 800.000 Nederlandse huurders, meer dan een kwart van alle huurders in het gereguleerde huursegment, na betaling van de huur te weinig geld over om van te leven. Er moet dus een collectieve verbetering plaatsvinden. De woonlasten en de huren moeten omlaag.

De eisen van de actiegroep

Ten eerste zouden de huren de komende vijf jaar moeten worden bevroren, zo stelt de actiegroep voor. De Eerste Kamer riep in de zomer van 2020 minister Ollongren met maar liefst drie moties op om huurbevriezing in te stellen, maar de D66-bestuursvrouw legde die allemaal naast zich neer.

Ten tweede moet de zogenaamde verhuurdersheffing van tafel. De verhuurdersheffing is een enorme belasting die woningcorporaties uit de sociale sector aan het Rijk moeten betalen. De hoogte van deze verhuurdersheffing wordt doorberekend in de huurprijzen, waardoor de huurders steeds hogere huren moeten ophoesten. Dit is oneerlijk. De belangen van huurders zouden juist voorop moeten staan.

Ten derde moet er meer oog komen voor huurders die tussen de wal en het schip vallen. Iemand die na een huurverhoging boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro uitkomt heeft slechts gedeeltelijk recht op huursubsidie. Het bedrag boven die liberalisatiegrens telt niet mee voor de hoeveelheid huursubsidie die iemand kan ontvangen. De huurder zal dan een groter deel van de huur zelf moeten ophoesten terwijl de huur al juist hoger is. Dit is zorgelijk, al helemaal in een tijd waarin huurders het door de coronacrisis extra zwaar hebben.

Meer informatie

De actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’ organiseert dit jaar een infotour om huurders en huurdersverenigingen te informeren. Hierdoor kunnen volgend jaar nog meer huurders uit heel Nederland in actie komen voor betaalbaar wonen. Er is een uitgebreid stappenplan ontwikkeld dat mensen zelf kunnen toepassen in hun eigen stad, buurt of straat. Zie hiervoor: tinyurl.com/wijweigerendehuurverhoging

Het verloop van de actie is te volgen op de volgende pagina’s:

Ook in september en oktober geeft !Woon op dinsdagavond van 19.30 tot 20.30 een gratis webinar. Zo helpen zij bewoners op te komen voor hun buurt. Er zijn ook andere aansprekende onderwerpen die aan bod komen, zoals effectiever samenwerken, overleggen op een manier waarop toch iedereen aan bod komt, aanvragen van een budget of fonds en meer. Meer informatie is te vinden op de website van !Woon.

Begin 2021 legt Leon Bobbe, directievoorzitter van Woonstichting De Key, zijn functie neer. Dit maakt hij eind augustus 2020 bekend. De werving voor een opvolgster of opvolger is per direct gestart.   

Leon Bobbe werkt 40 jaar in de volkshuisvesting. Hij vindt deze mijlpaal een goed moment om afscheid te nemen en het rustiger aan te gaan doen.

Onder Leon Bobbe wijzigde De Key in 2016 haar statuten. De Key richt zich sindsdien nadrukkelijk op kleine jongerenwoningen met een tijdelijk huurcontract tot maximaal vijf jaar. Huurdersvereniging Arcade verzet zich nog steeds tegen deze koerswijziging. De huurdersvereniging is van mening dat louter tijdelijke contracten niet goed zijn voor de sociale cohesie in buurten. Ook voor jongeren zelf is het niet prettig om binnen een paar jaar alweer op zoek te moeten naar nieuwe woonruimte, vooral in een stad als Amsterdam waar mensen gemiddeld vijftien jaar moeten wachten op een betaalbaar huurhuis.

De Key geeft aan een directievoorzitter te zoeken die wil voortbouwen op deze huidige koers. Arcade is benieuwd naar de ontwikkelingen en zal deze met kritische belangstelling volgen. Maar natuurlijk kijkt het Arcadebestuur vooral uit naar een goede samenwerking in de toekomst, waarbij Arcade de belangen van huurders voorop blijft zetten.

Arcade wenst Leon Bobbe alle goeds voor de toekomst.

Arcade heeft op 5 juni de derde en laatste adviesaanvraag met betrekking tot de vervreemding van Zandvoort van De Key ontvangen. Hieronder volgt een samenvatting van dat advies.

1.     Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

Arcade heeft in haar brief van 5 maart 2019 al opgemerkt dat de voorgenomen overdracht als een koerswijziging gezien moet worden. In haar reactie merkte De Key op dat er in 2016 al gedacht werd over overdracht van Zandvoort. Zij verwijst naar de gedeelde visie van de gemeente Zandvoort, het Huurdersplatform Zandvoort en De Key waarin kort gezegd de vraag is opgenomen of Zandvoort beter af is zonder De Key en/of De Key beter af is zonder Zandvoort.

Het koersdocument ‘ruimte voor evenwicht’ bevat geen enkele aanwijzing voor overdracht aan een andere corporatie. Bovendien is de onbeantwoorde vraag niet expliciet in het koersdocument zelf opgenomen. Arcade kan niet anders concluderen dan dat er sprake is van een koerswijziging die niet als zodanig ter advisering aan Arcade is voorgelegd. Ten onrechte vermeldt u in het jaarverslag 2019 dat de overdracht van Zandvoort al in de koers was aangegeven. Arcade beoordeelt dit onderdeel van het proces als negatief.

2.     Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

De Key heeft samen met Deloitte een intensief traject opgezet waarin het Huurdersplatform Zandvoort met ondersteuning van de Woonbond en Arcade actief kon participeren. Hiertoe zijn er vele overleggen geweest die uiteindelijk hebben geresulteerd in een volkshuisvestelijk toetsingskader waaraan een overnemende partij zou moeten voldoen. Deze werkwijze heeft voor voldoende draagvlak gezorgd bij Huurdersplatform Zandvoort. Ook zijn alle huurders in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om een bijeenkomst bij te wonen, waarbij zij geïnformeerd zijn over het voornemen om Zandvoort te vervreemden en vragen te stellen daarover. Tevens zijn alle huurders van De Key in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om hun oordeel te geven over de voorgenomen overname kandidaat Pré Wonen. Arcade concludeert dat dit onderdeel van het proces goed is verlopen. Het Huurdersplatform Zandvoort heeft in haar brief van 18 juni jl. kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben van de voorgenomen overdracht aan Pré Wonen. Dit onderdeel van het proces beoordeelt Arcade als positief.

3.     Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

De consequentie van de voorgenomen overdracht lijkt voor de huurders in Zandvoort gunstig uit te pakken, zij krijgen een verhuurder die in tegenstelling tot De Key bereid is substantieel te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Voor de huurders in Amsterdam en Diemen heeft het feit dat De Key zo’n 8% van haar woningen afstoot, gevolgen voor de verhouding huurders die behoren tot de startersdoelgroep en zittende huurders. Drie aspecten zijn hier van belang:

  • Arcade is het niet eens met de koers en het daarop gebaseerde beleid van De Key om zich te richten op starters. Door het bezit in Zandvoort te vervreemden (kwalificatie koerswijziging), versnelt De Key de verwezenlijking van die koers, terwijl Arcade en de huurders steeds is voorgehouden dat de transformatie in hele kleine stapjes zou gaan. De overdracht van Zandvoort is vanuit dit perspectief een ongewenste ontwikkeling.
  • Iedere zittende huurder die uit het huurbestand van De Key verdwijnt, betekent een verzwakking van de huurdersparticipatie. Immers, de startersdoelgroep huurt tijdelijk bij De Key en zal minder snel gemotiveerd zijn om zich sterk te maken voor huurdersbelangen.
  • Iedere wijziging van die verhouding, of het als gevolg is van toename van huurders die starten dan wel afname van zittende huurders, heeft consequenties voor de huurverhogingen van de zittende huurders. Het gedeelte van de huursom boven inflatie wordt volgens het huurbeleid van De Key namelijk opgebracht door een krimpende groep zittende huurders. Dat heeft uiteindelijk tot gevolg dat de matigende werking die van de huursombenadering uit zou moeten gaan, in mindere mate opgaat voor de zittende huurders van De Key.

Vanuit het gezichtspunt voor de consequenties voor de huurders in Amsterdam en Diemen, beoordeelt Arcade de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort als negatief.

4.     Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

Arcade heeft in de vorige adviezen verzocht om meer inzicht in de impact van de overdracht voor Amsterdam en Diemen. Arcade heeft gedurende het proces vragen gesteld om de impact van de vervreemding voor Amsterdam en Diemen zowel in volkshuisvestelijk als financieel perspectief, inzichtelijk te krijgen. De Key was niet bereid om voldoende inzicht te geven. De Key beantwoordt bepaalde vragen niet, verwijst terug naar eerdere antwoorden, suggereert dat Arcade al voldoende op de hoogte is en beroept zich op vertrouwelijkheid en bedrijfsbelang waar dat kennelijk geen ander doel dient dan Arcade onvoldoende te informeren en daarmee op achterstand te zetten.

De eerdere argumenten om weinig informatie te verstrekken namelijk ‘de gevraagde informatie is nog niet bekend’ (14 maart 2019) en ‘vertrouwelijkheid wordt betracht vanwege het belang dat alle potentiële bieders op hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’ (16 oktober 2019), was niet meer aan de orde. De financiële aspecten waren bekend en de deal was gesloten met Pré Wonen.

Arcade heeft aangegeven dat zij verwachtte van De Key dat deze openstaande vragen alsnog beantwoord zouden worden. Arcade heeft ook gevraagd om de meerjarenbegrotingen 2017, 2018, 2019 en 2020. De reden hiervoor in het kader van de overdracht van Zandvoort is dat het niet goed voorstelbaar is, dat het voornemen om Zandvoort te vervreemden hier niet in is opgenomen. Arcade wil zelf kunnen vaststellen wat daarover is opgenomen. In de dPi’s is de vervreemding van Zandvoort niet opgenomen.

Dat Arcade onvoldoende inzicht wordt geboden in financiële aspecten en toelichting daarop, is niet nieuw. Wij hebben de laatste jaren herhaaldelijk gevraagd om bijvoorbeeld de meerjarenbegrotingen van 2017, 2018 en 2019. Deze hebben wij niet gekregen vanwege het bedrijfsbelang waar De Key zich op beroept. Wij hebben aangegeven dat het niet krijgen van deze informatie niet langer acceptabel is. In het verleden is deze informatie wel gedeeld met Arcade en speelde bedrijfsbelang kennelijk geen rol.

Dat de informatieverstrekking rond de vervreemding van het bezit in Zandvoort op een vergelijkbare wijze wordt ingestoken, namelijk dat De Key zich beroept op haar bedrijfsbelang en haar kaarten voor de borst houdt, is net zo min acceptabel.

5.     Conclusie en advies

Arcade heeft onvoldoende inzicht gekregen als het gaat om de impact van de overdracht van Zandvoort in volkshuisvestelijk en financieel perspectief voor Amsterdam en Diemen. Zolang Arcade dat inzicht niet heet kan zij geen gedragen advies formuleren.

Arcade geeft zich rekenschap van het feit dat gezien de uitkomst van de huurdersraadpleging er veel draagvlak onder de Zandvoortse huurders is voor de voorgenomen overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort aan Pré Wonen. Dit heeft geresulteerd in een positief advies van het Huurdersplatform Zandvoort. Arcade kan dat advies heel goed volgen. Echter, het geheel overziend, rest Arcade niets anders dan negatief te adviseren over de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen.

Senioren met een middeninkomen moeten hogere huren gaan betalen. Dat staat in het wetsvoorstel ‘Huur en Inkomensgrenzen’, dat na het zomerreces door de Tweede Kamer wordt besproken. Huurders die de AOW-leeftijd hebben bereikt zijn nu nog uitgezonderd van extra huurverhoging.

Bij de meeste senioren is er geen financiële ruimte voor een (nog) hogere huur. Vanwege de leeftijd krijgen senioren geen hypotheek krijgen voor een koopwoning. Ook kunnen zijn niet meer gaan werken om de hogere woonlasten te kunnen betalen. Daarom werden senioren tot nu toe uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar als het aan het kabinet ligt mag ook de huur van senioren straks in grote sprongen omhoog.

Nu is er één inkomensgrens voor extra huurverhoging, straks vier inkomensgrenzen

Ook gaat de manier waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt berekend op de schop. Er gaan vier verschillende inkomensgrenzen gelden. Ligt het inkomen boven een van de grenzen? Dan volgt een jaarlijkse huurverhoging die -in de meeste gevallen- veel hoger uitpakt dan de huurverhoging voor lagere inkomens.

Alleenstaanden

In het wetsvoorstel staat dat alleenstaanden met een jaarinkomen tussen €45.938 en €55.000 de huur met 50 euro per maand omhoog mag. Voor alleenstaanden met een jaarinkomen boven de €55.000 is dat zelfs 100 euro per maand.

Meerpersoonshuishoudens

Voor meerpersoonshuishoudens, stellen en gezinnen, gelden andere inkomensgrenzen. Bij een gezamenlijk jaarinkomen tussen €53.126 en €74.000 mag de huur straks met 50 euro per maand omhoog. Boven de €74.000 is dat 100 euro per maand.

Plafond huurverhoging boven sociale huurgrens

De huurverhogingen kunnen één keer per jaar worden doorgevoerd, totdat de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel is bereikt. Deze maximale huurprijs ligt vaak ver boven de sociale huurgrens. In 2020 was die grens €737,14. Ook huurders die al een huurprijs boven de sociale huurgrens betalen krijgen met deze extra huurverhogingen te maken.

Heeft u een lager inkomen? Dan blijft huurverhoging een percentage

Deze sprongsgewijze extra huurverhoging geldt alléén voor huishoudens met een middeninkomen. Bij een lager inkomen blijft de jaarlijkse huurverhoging een percentage van de huidige huurprijs.

Het wetsvoorstel is omstreden en de Tweede Kamer is aan zet

Het wetsvoorstel ‘Huur en inkomensgrenzen’ is op veel punten omstreden. Op de internetconsultatie die de overheid over dit wetsvoorstel hield is dan ook massaal gereageerd. Door de Woonbond en huurdersorganisaties, maar ook door veel individuele huurders. Ook Arcade heeft gereageerd en vindt, net als de Woonbond en corporaties de huurverhogingsstappen te hoog. Dat heeft het kabinet nog niet op andere gedachten kunnen brengen. Na het zomerreces is de Tweede Kamer dus aan zet.

14 gemeenten en 15 woningcorporaties in de regio Amsterdam hebben met elkaar afspraken gemaakt over de herziening van de woonruimteverdeling. Daarbij zijn in 2019 via discussiebijeenkomsten en een enquête meningen van bewoners van die gemeenten opgehaald. De huurdersorganisaties in die gemeenten en bij die corporaties zijn niet apart uitgenodigd om mee te denken met of op de hoogte gesteld van het voornemen om de woonruimteverdeling te wijzigen. Dat alleen is al een gemiste kans om te komen tot een gedragen voorstel voor de verdeling van woningen in de regio waar de woning schaarste de grootste is van heel Nederland. Van de mogelijkheid om te reageren heeft Arcade gebruik gemaakt om haar inbreng te delen met de gemeente. 

Deze gemeenten en woningcorporaties willen het systeem van woonruimteverdeling aanpassen omdat het voor woningzoekenden extreem lang duurt voordat zij een woning kunnen vinden.  Er is in de regio Amsterdam sprake van een enorm woningtekort waardoor de rij woningzoekenden alleen maar langer wordt. Dit bemoeilijkt in hoge mate de vestiging van nieuwe huishoudens. Zij zijn pas na vele jaren inschrijving aan de beurt voor een woning. Velen kunnen of willen niet zo lang wachten.

Woningtekort

Het woningtekort laat zich niet snel oplossen, bouwen vraagt een lange adem en kost veel geld. Helaas is er niet gekozen voor een oplossing die ieders kansen vergroot. Er wordt ook niet ingezet op behoud van sociale huurwoningen door een stop op verkoop, liberalisatie en toeristenverhuur in te zetten.

Er is geen ingezet op maatregelen die leiden tot meer doorstroming. Het verleiden van ouderen om te verhuizen is echt te beperkt. Er is niet gekozen voor een systeem dat kleinere stappen in de woningcarrière mogelijk maakt. Door twee huishoudens die samen gaan wonen hun inschrijfduur op te laten tellen, of door het mogelijk te maken dat je niet al je inschrijfduur (soms 20 of 30 jaar) op hoeft te geven voor een woning die minder gewild is. Dat is jammer en dit creëert een tegenstelling tussen starters en doorstromers. Die tegenstelling bestaat in werkelijkheid niet. Beiden hebben behoefte aan versnelling, soms met spoed een andere woning nodig en vallen niet onder een urgentie categorie.

De huidige werkwijze bij het verdelen van woningen is in de kern eenvoudig. Het is helaas door extra afspraken en regelingen wel al behoorlijk ingewikkeld. Er zijn 5 urgentiecategorieën, rampspoed, statushouders, uitstroom maatschappelijke opvang, medische of sociale noodzaak en stadsvernieuwing. Daarnaast zijn er nog doelgroep regelingen en voorrangsregelingen om doorstroom te bevorderen. In het voorgestelde woonruimteverdeelsysteem komen daar nog twee mogelijkheden bij om sneller aan een woning te komen: haast en een onhoudbare situatie.

Voor uitsluitend haast kunnen woningzoekenden door heel actief te zoeken per maand een punt verdienen tot maximaal 30 punten (gelijk aan 30 jaar inschrijving)

Onhoudbare situaties zijn er in drie varianten: scheidende partners met kinderen; gezinnen die inwonen bij een ander huishouden; jongeren die problematisch thuis wonen (zij hebben een probleem of zijn een probleem).

De bezwaren van HV Arcade op een rij

Toegankelijkheid systeem

Het systeem wordt erg ingewikkeld. Het is ook geheel gericht op benadering via digitale kanalen. Dat maakt het voor de groep woningzoekenden die niet digitaal is aangesloten, ontoegankelijk. Een deel van die groep heeft geen computer maar wel een smartphone, en kan via apps wel goed digitaal mee. Het advies van Arcade is dan ook: zorg dat het nieuwe systeem in elk geval ook via een goedwerkende, goed beveiligde app toegankelijk is.

Er zullen altijd mensen zijn die helemaal geen gebruik kunnen of willen maken van digitale middelen. Zorg dat het systeem ook altijd analoog te benaderen is, via een loket of via de telefoon.

Zorg daarnaast voor voldoende professionele ondersteuning voor de woningzoekenden die het systeem niet kunnen begrijpen. Daarvoor is namelijk een behoorlijk verstandelijk vermogen nodig en lang niet alle woningzoekenden zijn daarmee uitgerust.

Een laatste knelpunt bij de toegankelijkheid is dat woningzoekenden die de mogelijkheid tot het sparen van situatiepunten wordt ontzegd ergens terecht moeten kunnen met hun bezwaar. Dit geldt niet alleen voor de jongeren, er zijn ook veel gezinnen waar de gevraagde documentatie voor de situatie ‘gescheiden met kinderen’ niet aanwezig of compleet is; bij inwonende gezinnen komt het geregeld voor dat de inschrijving op het feitelijke adres niet mogelijk is.

Arcade concludeert dat de ontoegankelijkheid van het nieuwe systeem grotere kansenongelijkheid met zich meebrengt tussen degenen die digitaal, systeem- en sociaal vaardig zijn en degenen die dat minder of niet zijn. De woningzoekenden die minder vaardig zijn, zijn op deze manier afhankelijk van instanties en/of informele sociale netwerken. De geboden oplossingen zijn een pleister op de wonde.

Arcade vindt dat daardoor bepaalde mensenrechten die in verdragen beschermd worden (bijvoorbeeld het VN verdrag handicap), in het geding kunnen zijn. Om te voorkomen dat er regelgeving van kracht wordt, die op gespannen voet staat of in strijd is met mensenrechten(verdragen), willen wij de gemeenten en corporaties vragen om op voorhand een verzoek in te dienen bij het College voor de Rechten van de Mens om een ‘oordeel omtrent eigen handelen’ aan te vragen over aspecten en consequenties vanuit mensenrechtelijk perspectief van deze nieuwe regelgeving in Woningnet voor woningzoekenden.

Balans in het systeem

Naast de inschrijfduur, die gelukkig een onderdeel blijft uitmaken van het nieuwe systeem van punten, worden er twee soorten punten toegevoegd.

De situatiepunten:

Dit geldt voor gezinnen die inwonen bij een ander huishouden. Daarvoor worden wel eisen gesteld als inschrijving op dat adres. Dat is niet altijd mogelijk voor deze gezinnen. Hun feitelijke situatie is dat ze inwonen bij een ander huishouden, hun papieren situatie is dat ze dakloos zijn. Ze staan niet of op een nepadres ingeschreven. Zij zullen dus geen situatiepunten kunnen sparen.

Een vergelijkbare situatie doet zich voor bij gezinnen die uiteenvallen en waar kinderen bij betrokken zijn. Ook daar zijn ongedocumenteerde gezinnen bij, geen huwelijk, geen partnerschap geen ouderschapsplan, wel uit elkaar en wel co-ouder.

Het zou goed zijn als voor deze gezinnen een beroepsprocedure bestaat die hun werkelijke situatie beoordeelt en niet de papieren werkelijkheid.

Zoekpunten:

In 2,5 jaar tijd kun je veel zoekpunten vergaren, net zo veel als 30 jaar op een andere woning wachten. De vraag is of dit in balans is.

Arcade constateert ook dat de inschrijfduur, die de woningzoekenden vier jaar geleden nog is gegarandeerd, en waarvoor inschrijfgeld wordt betaald, behoorlijk aan waardeverlies onderhevig is met de invoering van dit systeem. Voor vele woningzoekenden die een betere woning zoeken en daar punten (lees jaren) voor sparen, zal dit een onaangename verrassing zijn. Zij krijgen minder perspectief op verbetering in hun woonsituatie.

Beperkt aanbod:

Dit voorstel vervangt de onbalans in het huidige systeem (nieuwe huishoudens in Amsterdam vinden vrijwel geen plaats) voor een andere. Bewoners met een goede reden om te verhuizen (gezinsuitbreiding of juist krimp, wijziging in de financiële situatie en dergelijke) zullen (nog) langer moeten wachten. Hun zoekwens overlapt in bepaalde mate met die van de mensen in een knellende situatie die nu een verbeterde positie krijgen.

Arcade betwijfeld of dit in de geest van de huisvestingswet is. Die schrijft voor dat regulering van de verdeling van woningen alleen mag als deze regulering noodzakelijk en effectief is. Arcade heeft twijfels over effectiviteit van deze regulering aangezien de gemiddelde wachtduur eerder zal oplopen dan afnemen. Starters krijgen immers meer woningen toegewezen waardoor er nog minder woningen beschikbaar zullen zijn dan nu. Door zo vele mensen een vorm van voorrang te verlenen verdwijnen de woningzoekenden die geen aanspraak kunnen maken op enige voorrangsregeling geheel uit beeld. Hun kansen op een (beter passende) woning worden gereduceerd tot 0.

De oplossing voor de disbalans is een rekenkundige. Woningzoekenden met situatiepunten kunnen op de helft van de via de media (woningnet) aangeboden woningen hun situatiepunten inzetten. Dit leidt tot vreemde situaties waarbij soms voor gelijke woningen de kansen van een woningzoekende enorm uiteen kunnen lopen. Dat is voor de woningzoekende in kwestie  nog maar amper te begrijpen. Deze rekenkundige oplossing kan tot veel vragen leiden. Er is een beter uitlegbare en menselijker manier nodig om de ‘gewone’ doorstromer te beschermen tegen de scheefgetrokken concurrentie van nieuwe huishoudens.

Straf en wijze van aanbieden

Een geheel andere disbalans is die tussen de straf voor de woningzoekenden voor weigeren of niet naar een bezichtiging komen en de zeer beperkte eisen aan de woningaanbieder om een advertentie voor de woning zo op te stellen dat op basis daarvan een oordeel over de geschiktheid van de woning kan worden gegeven.

De woningzoekende moet binnen een week tijd vrij maken op een werkdag, en dat vier keer per maand. De woningzoekende moet namelijk op korte termijn beschikbaar zijn voor een bezichtiging. Niet naar een bezichtiging gaan kost altijd minstens een punt. Drie keer een woning weigeren kost zelfs alle punten.

De eisen aan de advertenties worden echter nauwelijks strenger dan ze nu zijn. Een foto van de gevel en een plattegrond zonder verdere eisen daaraan. De woningzoekende moet daarop beoordelen of zij/hij gaat reageren, maar of de woning geschikt is kan zij/hij op basis daarvan niet beoordelen. Dat zal dus in een flink aantal gevallen leiden tot teleurstelling en weigering en verlies van punten of aanvaarding van een ongeschikte woning uit nood. De woningzoekende zal niet tevreden zijn over de resultaten en meteen weer als nieuwe woningzoekende inschrijven.

Dan is er ook nog de praktijk dat soms kandidaten op het laatste moment horen dat de woning toch niet verhuurd gaat worden. Dan weigert de aanbieder dus de eerstaangewezen kandidaat.

Van de aanbieders mag worden verwacht dat, als zij minder weigeringen willen, ze het aanbod daadwerkelijk verbeteren. Dit door middel van een duidelijk beeld van de binnenzijde van de woning en een goede plattegrond die leesbaar is voor vrijwel alle woningzoekenden. Daarnaast moeten zij een aanbod altijd gestand doen. Dus eenmaal op WoningNet aangeboden, kan de woning niet teruggetrokken worden zonder gevolgen voor de aanbieder.  Een compensatie voor de woningzoekende die met een teruggetrokken aanbod wordt geconfronteerd zou op zijn plaats zijn.

Tijdelijke verhuur

In het voorstel staat dat er een vangnet moet komen voor jongeren die met tijdelijke contracten uitstromen uit jongerenwoningen. Dit geeft aan dat (veel) jongeren niet zelf een andere woning kunnen vinden nadat hun tijdelijke huurcontract van vijf jaar is afgelopen. Deze tijdelijke contracten lossen dus niet het probleem van de jongeren op. Het veroorzaakt een nieuwe probleem, vijf jaar later. Voordat er meer tijdelijke contracten worden ingezet is het noodzakelijk om het nut en het effect van deze contracten, inclusief die voor jongeren, grondig te evalueren.

Ten tweede wordt er gesteld dat er binnen de experimenteerruimte in huisvestingsverordening tijdelijke woningen aangeboden mogen worden voor spoedzoekers. Dit moet dan met de twee jaar contracten (zelfstandige woningen) of vijf jaar contracten (onzelfstandig). Dit is een beweging die ingaat tegen de impliciete conclusie uit het eerste deel van dat hoofdstuk. Immers jongeren kunnen na 5 jaar geen vervangende woonruimte vinden, spoedzoekers zouden dat dan twee jaar wel kunnen.

Steeds meer huurders komen in onzekere, onveilige woonsituaties terecht door de enorme schaarste. Dat is geen oplossing. Besteedt de energie en middelen niet aan tijdelijke stoplappen, maar aan structurele oplossingen voor het woningtekort. Biedt huurders een veilige woonomgeving aan door een contract voor onbepaalde tijd. Dat geeft rust, veiligheid en zekerheid.

Samenvattend

Arcade concludeert dat dit nieuwe systeem de echte knelpunten in de doorstroming in de woningmarkt niet oplost. Het verbetert voor een paar groepen de toegankelijkheid. Het sluit tegelijk grote kwetsbare groepen uit door het systeem voor hen ontoegankelijk te maken.  De geboden oplossingen zijn onvoldoende. Daarnaast draagt de wijziging in het systeem niet bij aan de oplossing van het werkelijke probleem, namelijk het woningtekort.

Het systeem is  onevenwichtig en biedt de Amsterdammer te weinig mogelijkheden voor een wooncarrière in de stad. Een verzoek  bij het College voor de Rechten van de Mens om een ‘oordeel omtrent eigen handelen’ aan te vragen over aspecten en consequenties vanuit mensenrechtelijk perspectief van deze nieuwe regelgeving in Woningnet voor woningzoekenden, lijkt dan op zijn plaats.

Samen met de Woonbond en de gemeente heeft Aedes, dat is de vereniging van corporaties, de Lokale Monitor Wonen ontwikkeld. Dat is een hulpmiddel bij gesprekken over woonbeleid, prestatieafspraken en ontwikkelingen op het gebied van betaalbaarheid van de huur en beschikbaarheid van woningen. Deze monitor kun je vinden op de website Waar staat je gemeente.

Via het dashboard kom je snel bij de monitor van Amsterdam , Diemen of Zandvoort. Daar kun je op een simpele manier vergelijkingen en met de achterliggende openbare database analyses maken.

Via de hulppagina vind je instructievideo’s over hoe je vergelijkingen kunt maken en welke speciale functies er mogelijk zijn.