De bewonerscommissie Uitermaas was zeer verbaasd dat De Key in hun blok alweer sociale huurwoningen aanbood. Het ging daarbij ook om twee beneden woningen. Woningen die nodig zijn voor ouderen. Zodat zij in Amsterdam en in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Omdat het aantal sociale woningen maar minder en minder wordt besloten de bewoners om hier actie tegen te voeren. Arcade ondersteunt dit initiatief.

Op zaterdag 18 juli kwamen de bewoners samen met actiegroep Niet Te Koop, Huurdersbelang Zuid, Oud-West en De Pijp en Arcade bij elkaar bij de woning in de Uiterwaardenstraat. Zij gaven daar aan dat zij niet willen dat er nog meer sociale huurwoningen in het blok en de Rivierenbuurt verdwijnen. Ook vinden zij dat starters en jongeren een betaalbare woning met een vast huurcontract moeten kunnen huren. Zij willen een gemengde en veilige buurt, waar de sociale cohese gewaarborgd blijft.

Hierbij waren ook SP gemeenteraadslid Erik Flentge aanwezig en Flavio del Pomo las namens de FNV Lokaal een steunbetuiging voor.

 

Heeft de coronacrisis jouw in financiële problemen gebracht en heb je contact opgenomen met De Key of Lieven de Stad? Kreeg je daar geen gehoor voor jouw verhaal of oplossing aangeboden? Meld je dan via het online registratiepunt van de Huurcommissie.

De Huurcommissie heeft op verzoek van minister Ollongren een registratiepunt opgezet. Daar kunnen huurders die door de coronacrisis in de financiële problemen raakten een melding doen. Op deze manier wil de minister meer zicht krijgen op hoe vaak verhuurders maatwerk weigeren voor huurders die in de knel zitten.

Huurders die geen toegang hebben tot internet kunnen hun registratie telefonisch doen via de helpdesk van de Huurcommissie:  070-375 4300. Daarvoor is de helpdesk bereikbaar op werkdagen van 9.00 tot 12.00 uur en van 13.00 tot 17.00 uur.

Noot: Het registratiepunt is sinds 1 februari 2021 gesloten. Lees hierover het bericht op de website van de huurcommissie.

Het coronavirus heeft onze samenleving op z’n kop gezet, en de economie aangetast. Voor veel mensen waren de financiële gevolgen al direct voelbaar, voor nog méér mensen moet de klap nog komen. ZZP’ers en bedrijven zien hun werk verdampen, werknemers dreigen in grote getale hun baan verliezen.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Huurverhoging onaanvaardbaar

Maar niet door de woningbouwverenigingen! Half april lag de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat, alsof er niets aan de hand is. De actiegroep ‘Weiger de huurverhoging’, een groep huurders van de Key, vinden dat schandalig en onaanvaardbaar. Woningbouwverenigingen zijn sociale instellingen die in de eerste plaats de belangen van haar huurders moeten eerbiedigen. Huurders horen bij de mensen die het zwaarst getroffen zullen worden door de crisis.

Actie!

Tijd voor actie dus! De actiegroep ‘Weiger de huurverhoging’ roepen de woningbouwverenigingen op om de huurverhoging niet door te voeren. Vooralsnog zullen zij de huurverhoging weigeren te betalen. Met deze flyer roepen zij huurders op om zich bij dit initiatief aan te sluiten.Hoe meer mensen zich hierbij aansluiten, hoe groter de kans op succes.

Weiger de huurverhoging

Weiger de huurverhoging te accepteren door uw automatische incasso met ingang van 1 juli te stoppen, en vanaf dan gewoon maandelijks de oude huur over te maken.

Voor meer informatie kunt u zich aansluiten bij de online actievergadering van zondag 21 juni v.a. 19:30 uur. Daar krijgt u uitleg, kunt u vragen stellen en mede plannen bedenken voor verdere acties.

Om u hiervoor op te geven moet u een mailtje sturen naar: stopdehuurverhoging@gmail.com. Ook als u niet aan de actievergadering wilt of kunt meedoen, maar wel precieze instructies wilt over het weigeren van de huurverhoging. U krijgt dan een helder stappenplan over hoe de huurverhoging te weigeren zonder risico te lopen.

Ten slotte kunt u het verloop van de actie ook volgen op de facebook-pagina: www.facebook.com/groups/wijweigerendehuurverhoging/

Door de coronacrisis is de situatie voor huurders in Amsterdam verslechterd. Om dat duidelijk te maken zijn er brieven naar de directie van de Key, de directeur van Lieven de Stad, de betrokken wethouders en de leden van de Eerste en Tweede Kamer gestuurd. Een filmpje met uitspraken van een paar bewoners over de effecten van steeds hogere woonprijzen is daaraan toegevoegd. 

Eerder hebben al ruim 6046 huurders zich aangesloten bij het protest tegen de huurverhoging. Ook HYA die ruim 39.000 huurders van Ymere vertegenwoordigd ondersteund dit initiatief.

Nadat op 21 april j.l., de Eerste Kamer de motie-Kox c.s. had aangenomen heeft minister Ollongren op 2 juni toegezegd deze in stappen uit te voeren. De Eerste Kamer heeft hier geen genoegen genomen opdat de toezegging van de minister te vrijblijvend is en de dictum van de motie uitgevoerd dient te worden.

Afgelopen dinsdag 9 juni bleef  Minister Ollongren volharden in haar betoog dat er genoeg regelingen zijn om die mensen die door coronacrisis een inkomensval maken tegemoet te treden. Concreet betekent dit voor huurders een betalingsregeling. De minister wil niet beseffen, dat je als je geen inkomen hebt je ook geen toezeggingen kan doen om een betalingsovereenkomst aan te gaan. In augustus wil de minister verder kijken hoe de situatie er dan voor staat.

De indiener van de motie laat het er nog niet bij zitten. Blijf je dus informeren!

Arcade heeft op 18 februari een adviesaanvraag Klantbeloften ontvangen. Daarover heeft Arcade geen advies uitgebracht. Er ontbreekt namelijk een analyse, een visie en een implementatieplan om de uitvoering van de klantbeloften vorm te geven. Hieronder een samenvatting van de reactie van Arcade op de adviesaanvraag.

De voorgestelde drie klantbeloften van De Key zijn:

  1. Ik luister met aandacht
  2. Ik maak duidelijke afspraken en houd je op de hoogte
  3. Ik los het op of denk mee over alternatieven

Om te beginnen zien deze beloften zien er positief uit. Daarom zou het heel goed zijn als deze beloftes werkelijkheid worden. Het is voor Arcade echter onmogelijk om een advies te geven. Ondanks de bijdrage die Arcade in de voorbereiding heeft kunnen leveren. Hieronder lichten we dit toe.

Analyse wordt gemist

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes mist een analyse van de oorzaken waarom de klantbeloftes nodig zijn. En pas na aandringen van Arcade volgt er een toelichting. Helaas blijft de vraag welke processen en welke cultuur het nakomen van de de klantbeloftes belemmeren onbeantwoord. Hierbij gaat het vanzelfsprekend met name om de afdelingen Wonen en Service.

Eerdere suggesties zien we niet terug

Arcade heeft verschillende malen zaken en processen benoemd die niet goed lopen tussen huurders en De Key. En ook wat niet goed gaat in de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Dit heeft Arcade aangegeven in diverse werksessies. Ook in ons onderzoek naar de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Tot slot ook in het advies over de portefeuillestrategie.

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes zien we daar niet veel van terug. In een reactie geeft De Key aan deze als kapstok te zullen gebruiken. Ook neemt De Key de verbetervoorstellen van Arcade mee in de verbetering van processen. Hieronder de belangrijkste verbeterpunten volgens Arcade:

  • Leg afspraken met bewonerscommissies vast zodat beide partijen daarop terug kunnen vallen.
  • Kijk bij reparaties naar structurele oorzaken en kies voor een structurele oplossing.
  • Controleer gemaakte afspraken en reparaties. Stem die controle ook af met bewonerscommissies en vraag na of de complex-reparaties na behoren zijn uitgevoerd. Laat die controletaak niet alleen aan bewonerscommissies over.
  • Verbeter de website en de telefonische service, want huurders en bewonerscommissies voelen zich vaak afgescheept en te vaak slecht doorverwezen.
  • Verbeter de houding en toon naar huurders en bewonerscommissies in digitale, telefonische en fysieke contacten.

Er mist een klantvisie

In de aangeboden klantbeloftes hebben we geen klantvisie kunnen ontdekken. Volgens Arcade is een visie op de relatie met huurders en bewonerscommissies een voorwaarde voor welke klantbelofte dan ook.  Zij zijn tenslotte de klanten van De Key. Daarbij geven de klantbeloften ook geen antwoord op de vraag waar de huurders/klanten in dit voornemen staan. Ook is niet beschreven welke verschillende type huurders er klant zijn. Ook niet welke specifieke relatie De Key met huurders in VVE-s heeft. Hierop antwoordt De Key dat het niet gaat over het ontbreken van een klantvisie. Voor  De Key zijn de zeven kernwaarden in de koers het uitgangspunt. Daarvoor mist een concrete uitwerking hoe De Key daar uitvoering aan geeft.

Het is niet alleen een kwestie van doen

De Key stelt zelf dat een heldere visie over wat de klant van De Key mag verwachten wordt gemist. Volgens De Key biedt een klantvisie huurders en medewerkers duidelijkheid over verwachtingen en wat De Key te bieden heeft. Arcade is dezelfde mening toegedaan. Toch kiest De Key voor klantbeloften en niet voor een visie. Het argument dat het een kwestie van doen is vindt Arcade onvoldoende. Om deze klantbelofte meer richting te geven en de medewerkers meer sturing acht Arcade een visie onontbeerlijk.

Geen duidelijkheid hoe de klantbeloften worden waargemaakt

Hoe het proces van invoering van de nieuwe klantbeloftes er uit gaat zien is niet duidelijk. Als het resultaat van het project worden de vastgestelde klantbeloften genoemd. De toelichting van de aanvraag bevat vooral informatie over het proces van het project om tot nieuwe klantbeloftes te komen. Daarom blijft het onduidelijk wat de volgende stap is en hoe De Key de nieuwe klantbeloftes gaat waarmaken. Wat er voor nodig is om deze klantbeloften goed te implementeren is niet beschreven. Arcade mist in het projectplan een doorkijk naar de kritische succesfactoren waaraan een succesvolle implementatie van de klantbelofte wordt afgemeten.

Monitoring is niet beschreven

In de werksessie klantbeloftes is nadrukkelijk gesteld dat de klantbeloftes in eerste instantie voor intern gebruik zijn. Pas als ze blijken te werken zal de Key zich daarmee naar buiten toe profileren. Dus blijft het onduidelijk hoe dat proces eruit ziet en hoe gevolgd/geëvalueerd wordt. De rol die huurders en huurdersvertegenwoordigers hierin krijgen is onduidelijk.

Tot slot

In een reactie geeft De Key aan dat de verbetervoorstellen uit de werksessie een aanvulling zijn op de uitkomsten van het KWH onderzoek, de luisterpanels en een kwantitatief onderzoek. Daaruit blijkt dat De Key onvoldoende klantgericht is. Het opstellen van de drie klantbeloften is een start met het verbeteren daarvan. Dit moet in 2021 zichtbaar worden in een hoger KWH-cijfer over de hele linie. Wat Arcade betreft is het opstellen van de klantbeloften een te kleine stap. Daarbij mist de analyse, de visie en het implementatieplan waardoor verbetering niet concreet wordt. Hierdoor kunnen we geen advies op de klantbeloften geven.

Onlangs viel bij de meeste huurders de brief met de aangekondigde huurverhoging op de mat. De tijden zijn onzeker en niet alle huurders zijn verzekerd van een vast inkomen. Zo zien de leden van de Bewonerscommissie 1013 in hun omgeving dan ook dat een aantal huurders het steeds moeilijker krijgen. Daarop zijn zij hen gaan vragen wat deze tijd voor hen betekent en hoe zij aankijken tegen de huurverhoging.

Uit die gesprekken bleek dat een passende oplossing op maat niet zo maar voor handen is. De huurders die door de corona maatregelen zijn getroffen zijn wel in gesprek met De Key. Zij gaven aan dat zij helaas niet aan de voorwaarden voldoen om voor een oplossing in aanmerking te komen.

De zorg om de huurders en de toekomst nam hierdoor toe. Enerzijds omdat er voor huurders dus beperkt maatwerk lijkt te zijn. Anderzijds omdat oplossingen zoals opschorten of uitstellen huurders op de lange termijn niet helpt. Huurders zitten voor langere tijd in de knel, want door het wegvallen van inkomsten is een aflossing met terugwerkende kracht onmogelijk. Het is de vraag of de situatie van deze huurders in de nabije toekomst verbetert.

Amsterdammers en armoede

In Amsterdam heeft een derde van alle werkenden een baan met een laag inkomen. Ook zijn er 38.000 Amsterdamse huishoudens die problematische schulden hebben. Inmiddels is de armoedegrens verhoogd tot 120% sociaal minimum, waardoor een groter groep Amsterdammers door de gemeente geholpen wordt. Hier komen Amsterdammers waarvan de inkomsten die grotendeels of volledig zijn wegvallen door de corona maatregelen bij.

Dit zijn feitelijk onmiskenbaar grotere en zorgwekkende problemen.

Verzoek om tijdelijke huurstop

Daarom verzoeken de ondertekenaars De Key dan ook om dringend maatwerk te leveren. Daarbij vragen zij om de bereidheid een oplossing te bieden in deze barre tijden. Hierbij doen zij de suggestie om een tijdelijke huurstop in te voeren en de huurverhoging een jaar uit te stellen.

Vragen over huurverhoging

Huurt u bij De Key en heeft u vragen? Meer informatie vindt u op de website van de Key.

Huurt u bij Lieven de Stad en heeft u vragen? Neem dan contact op met Lieven de Stad.

Wilt u bezwaar maken tegen de huurverhoging? Kijk dan op de website van !Woon voor meer informatie.

De Bewonerscommissie 1013 heeft het verzoek verstuurd ook namens:

  • Huurdersnetwerk Amsterdam
  • Bond Precaire Woonvormen
  • Woonopstand
  • Stichting Huis en Kapitaal
  • BC Potamos
  • Samen met het totaal aantal huurders van De Key en Lieven de Stad die onderstaande lijst vertegenwoordigd met 6046 wooneenheden:
BC Aquinohof
BC Berkenplein toren 5
BC Beukenhorst
BC Bickerseiland
BC Brandweerkazerne
BC Buys 3
BC Ceres
BC Complex 13
BC De Betonnen Silo
BC De groene Pieter
BC De Inktfabriek
BC De Punt
BC De Schelp
BC De Sfinx
BC Fiep
BC Frankendael
BC Haarlemmer Houttuinen 555-597
BC Entrepotwest I en II
BC Kattenburg
BC Kollhoff
BC Kralenbeek
BC LDC-complex
BC Loenermark 369
BC Mesdagstraat
BC Mikado
BC Niet met de deuren slaan
BC NZA 15-93
BC Oeverpad I
BC Oranje Nassaukazerne
BC RXL
BC Soroti
BC Het Holthuysenhofje
BC SWS 45-51
BC Spoorzicht
BC TasmanNovazembla
BC Uitermaas
BC van de Groene Flat
BC Woongroep De Lepel
BC Woongroep Ouderen Buitenveldert
BC Zomerdijkstraat
Huurdersplatform Diemen
Huurdersplatform Zandvoort

en 21 individuele huurders.

Inmiddels ondersteunen ook de huurdersorganisaties HYA (Ymere), Huurgenoot (Stadgenoot) en Bewonersraad Rochdale (Rochdale) dit initiatief.

Hieronder de brieven die zijn uitgestuurd:

De ontwikkelingen rond het corona virus volgden zich de afgelopen weken in hoog tempo op. Arcade maakt zich zorgen over de impact die dit heeft op de huurders en hun inkomen. Daarom heeft Arcade eind maart De Key in een brief verzocht om coulant en ruimhartig te zijn in het treffen van regelingen met huurders die met betalingsproblemen bij hen aankloppen.

De corona crisis treft naast kwetsbaren ook mensen die werkzaam zijn in sectoren die door de noodzakelijke maatregelen hard zijn getroffen. Dit heeft voor een aantal huurders direct effect op hun inkomen. Hierdoor kunnen zij (tijdelijk) in financiële problemen raken. Dat er in ieder geval niet wordt ontruimd vindt Arcade een verstandig besluit. We doen een beroep op De Key om ook iets doen voor huurders werkzaam in sectoren die op dit moment stil liggen.

De overheid heeft voor mensen met een inkomen op basis van een nul-urencontract, zzp-er of uitzendkracht een vangnet toegezegd. Dit laat even op zich wachten. Arcade heeft De Key opgeroepen om tot die tijd voor alle huurders van woningen en bedrijfsruimten die met deze tijdelijke inkomensval te maken hebben en de huur niet of gedeeltelijk niet kunnen opbrengen een ruimhartige regeling te treffen.

Oproep tot ruimhartige regelingen en extra inspanning

Gezondheid is op dit moment het allerbelangrijkste. De huidige ontwikkeling stelt een aantal mensen voor hogere kosten dan normaal. Als de huur door tijdelijke betalingsachterstand extra belast wordt, dan levert dat extra stress op. Arcade hoopt dat de regelingen die De Key met individuele huurders treft ruimhartig zijn en dat De Key zich extra inspant om huurders met betalingsproblemen bij te staan. Ook dat zij extra aandringt als huurders hulp weigeren.

De Key heeft aangegeven de medewerkers huurders die zich met betalingsproblemen melden geruststelt. Er is ook een werkgroep opgericht die met huurders die hun huur niet meer kunnen betalen in gesprek gaat. Samen met de huurder zoeken zijn naar een passende oplossing of afspraak.

Aflopen van tijdelijke contracten

Arcade heeft ook opgeroepen om tijdelijke contracten die de komende maanden aflopen te verlengen. Dat dan te doen tot drie maanden nadat de beperkende maatregelen zijn opgeheven. De Key heeft aangeven dat er de komende paar maanden geen tijdelijke contracten aflopen.

Huurders en gesprekken over maatwerkoplossing

Om meer inzicht te krijgen in de impact van de coronacrisis op de huurders heeft Arcade de volgende vragen aan De Key gesteld:

  • Hoeveel telefoontjes die gaan over de corona crisis en huurbetalingsproblemen zijn er vanaf 1 maart binnengekomen?
    • Dit heeft De Key niet bijgehouden.
  • Hoe verloopt het aannemen en afhandelen van deze meldingen en wat is de afhandeltermijn of doorlooptijd van de melding die u redelijk vindt?
    • De Key verwijst de huurder door of maakt een afspraak over een  betalingsregeling. Over de termijn en de doorlooptijd heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Hoe verklaart u dat er een huurder is waarvoor De Key onbereikbaar is om dit te bespreken?
    • De Key heeft via social media contact gezocht, maar de huurder houdt dit af.
  • Hoeveel gesprekken zijn er sinds 1 maart over corona crisis en huurbetalingsproblemen door de werkgroep gevoerd?
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Hoeveel van deze gesprekken betreffen huurders van woningen? In hoeveel gevallen gaat het om bedrijfsruimten?
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Hoe vaak is er naar uw oordeel een maatwerkoplossing mogelijk? Hoe vaak is deze ook toegekend? Kunt u daarbij aangeven hoe vaak dat om huurders van woningen of huurders van bedrijfsruimten gaat?
    • Er zijn met 210 huurders van woningen en met 171 huurders van bedrijfsonroerendgoed betalingsafspraken gemaakt. Hoe vaak er een maatwerkoplossing mogelijk is heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Waar bestaan die maatwerkoplossingen uit?
    • De Key maakt betalingsafspraken.
  • Hoe vaak is er naar uw oordeel geen maatwerkoplossing mogelijk? Graag horen we wat de afwegingen zijn.
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • In een eerdere brief hebben wij verzocht om extra aan te dringen in geval huurders hulp weigeren. Hoe vaak is een maatwerkoplossing ondanks extra aandringen niet gelukt?
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.

Door samenloop van omstandigheden dreigen klassieke woongroepen de dupe te worden van terecht beleid. Beleid om willekeur en misstanden in het woningdelen/kamerverhuur tegen te gaan.

Klassieke woongroepen zijn nog altijd een zelfgekozen samenlevingsvorm. Ze kennen verschillende vormen en samenstellingen. Deze zijn niet bedoeld als verhuurconstructie om regels te ontduiken.

Voorgeschiedenis en omstandigheden

Op allerlei wijzen zijn in de jaren 1970-2000 woongroepen ontstaan. Zij nemen nog steeds een bijzondere plek in het Amsterdamse woonmilieu in. Er zijn speciale woningen en complexen voor gebouwd. Ook zijn er kraakpanden gelegaliseerd en verbouwd tot ideale woonomgeving. Daarnaast zijn delen van grotere complexen op verzoek van woongroepen geschikt gemaakt.

Ook nu nog, of beter gezegd, nu weer is er grote behoefte aan allerlei vormen van samen wonen. Deze dienen de sociale cohesie en overstijgen het concept van 1 huishouden per huurcontract. Het gaat om meer-generatiewoningen, wooncoöperaties, tijdelijke zorgwoningen waar kinderen weer intrekken bij ouders of omgekeerd.

In de Amsterdamse samenwerkingsafspraken wordt het bevorderen van experimenten rond nieuwe woon- en leefvormen ook benoemd. De klassieke woongroepen kun je zien als het fundament. Inspiratie voor nieuwe experimenten op basis van gelijksoortige idealen.

Tegengaan misbruik sociale huurwoningen

De gemeente Amsterdam gaat al sinds 1994 terecht het misbruik van sociale huurwoningen tegen. Zo past zij vergunningen en de Huisvestingsverordening aan om woningdelen of verkamering voor uitsluitend commerciële doelen te bestrijden. En terecht. De nieuwe verordening is het sluitstuk van dit streven.

Ook vraagt de gemeente de corporaties sinds 1994 hun vergunningen op orde brengen. Helaas heeft De Key dit nog niet op orde. Op vragen van Arcade over het aantal woongroepen en het huurders in woongroepen heeft De Key geen duidelijk antwoord.

Erkenning als woongroep organiseren

Alleen woongroepen die zich in de periode 2014 – 2017 hebben gemeld en aan toenmalige voorwaarden voldoen komen in aanmerking. Arcade maakt zich zorgen. De Key heeft ons nooit op de hoogte gesteld wat zij ging doen. Dat De Key zelf vergunningen ging aanvragen of dat woongroepen dit zelf moesten organiseren. Bovendien waren de erkenningsformulieren in 2016 een zeer korte termijn op de website van de gemeente beschikbaar.

Woongroepen beweren van niets te weten. Een actief informatiebeleid om woongroepen van nieuwe maatregelen en vergunningseisen op de hoogte te stellen lijkt dus te ontbreken.

Klassieke woongroepen

De specialisten van !Woon hebben Arcade verzekerd dat dat tijdelijke erkenningsmaatregelen bedoeld waren om het kaf van het koren te scheiden. Zo kregen nieuw ontstane woongroepen en allerlei (illegale) commerciële woningdelingsvarianten de tijd en de mogelijkheid tot legalisatie. Deze “woongroepen” erkenning zou expliciet niet bedoeld zijn voor huurcontract(en) die dateren van voor de woningonttrekkingsregels van 1994 en de volgende klassieke woongroepen, onzelfstandige wooneenheden:

  •  in aangewezen complexen voor huursubsidie
  • als die bij de bouw/renovatie vergund zijn als woongroep
  • die een eigen adres hebben of dat hadden tot de samenvoeging tot een zelfstandige woning op basis van de wet BAG 2015/2017.

Deze woongroepen beschikken meestal over bestaande afspraken en contracten waarin is vastgelegd dat de bouw/verbouw/ter-beschikking-stelling bedoeld was voor de samenlevingsvorm. (Ver)bouwvergunningen zijn met dat oogmerk toen afgegeven.

Vertrouwen

De studentencorpora stellen in hun zienswijze op de Huisvestigingsverordening het volgende. Bewoners en eigenaren van studentenwoningen moeten voor hun rechtspositie kunnen vertrouwen op kenbare en gepubliceerde (beleids)regels die geen terugwerkende kracht hebben. Arcade is het met hen eens. Voor een gebouw waarvoor in het verleden al een vergunning is afgegeven om groepswonen mogelijk te maken moet dit niet opnieuw worden gevraagd. Door de eerste vergunning af te geven is de huidige situatie al legaal.

Arcade heeft op 30 december 2019 de actualisatie portefeuillestrategie (PFS) van De Key ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Voorafgaand zijn in een informatieve sessie de context en algemene aspecten van de portefeuillestrategie toegelicht. Daarop heeft Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie met de achterban besproken. We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat:

  • veel informatie mist
  • er onvoldoende visie of beleid aan deze actualisatie ten grondslag ligt
  • onderdelen niet in de actualisatie genoemd worden maar daar zeker in thuis horen
  • de gevolgen van deze actualisatie voor de huurders onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.

Er zijn veel zaken waar Arcade opmerkingen of vragen over heeft. De grote lijnen, de ontbrekende info en beleid zorgen voor veel onduidelijkheid. Dit maakt dat Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie niet goed op haar kwaliteit en waarde kan beoordelen.

Beschikbaarheid van middelen

Als het gaat om duurzaamheid ziet Arcade dat er kleine stapjes vooruit worden gezet. Maar de middelen worden vooral beschikbaar gesteld ten behoeve van nieuwbouw. Het onderhoud of verbeteren van woningen wordt op een minimaal pitje gezet. Het schuurt dat voor de verbouwing van het hoofdkantoor van De Key intussen wel middelen zijn vrijgemaakt.

Arcade adviseert daarom vooralsnog negatief met betrekking tot de actualisatie van de portefeuillestrategie.

Informatie die wij missen

De door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegrotingen (MJB) van de afgelopen jaren

Om te beoordelen hoe de portefeuillestrategie past binnen een bredere kader is inzicht nodig. Inzicht in de meerjarenbegroting en de beslissingen die daaraan ter grondslag liggen. Hiervoor is een overleg met de financieel directeur niet voldoende. Wij moeten dan ter plekke reageren en vragen formuleren op basis van de aangeboden informatie. Arcade heeft al eerder aangegeven dat deze werkwijze niet kan. We willen ons goed kunnen voorbereiden en onze vragen zorgvuldig formuleren. Dat is met deze opzet niet mogelijk. Bovendien was het tot en met 2016 goed gebruik om deze informatie te delen met Arcade. Wij zien niet in waarom het bedrijfsbelang nu opeens de reden is om de MJB niet langer met Arcade te delen. Dat was in 2016 namelijk geen argument.

De portefeuillestrategie van Lieven de Stad

Lieven de Stad stelt een aparte portefeuillestrategie op. Tegelijkertijd benoemt De Key een project van Lieven de Stad met 200 nieuwbouwwoningen in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. In het ontwerpvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0 van 16 augustus 2016 staat: “Belangrijke besluiten van deze dochtervennootschap, waaronder substantiële investerings- en desinvesteringsbesluiten, worden in de AVA goedgekeurd door de Toegelaten Instelling en sluiten aan bij de portefeuillestrategie van de toegelaten instelling.” Arcade vindt dat zij kennis moet kunnen nemen van genoemde belangrijke besluiten.

Belang inzicht in meerjarenbegroting

Deze zullen in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. De huurders die huren bij de toegelaten instelling De Key hebben er belang bij dat Lieven de Stad substantieel gaat bijdragen aan de Daeb tak van de toegelaten instelling. Dit ten behoeve van onderhoud en verbetering van het vastgoed. Dat bijdragen zou verder moeten reiken dan slechts aflossen van de interne lening. Ook hier mist Arcade het inzicht in de meerjarenbegroting.

Adviesaanvraag en informatie over de portefeuillestrategie Bedrijf onroerend Goed (BOG)

In 2013 heeft Arcade een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’. In de portefeuillestrategie van 2016 staat dat BOG niet als kerntaak van De Key wordt beschouwd en daarom wordt afgestoten. Dit wordt in de nu voorliggende actualisatie herhaald.
Het lijkt erop dat MOG waarvoor staatssteun is verleend als BOG is gekwalificeerd zonder dat Arcade daarover is geïnformeerd of advies over is gevraagd. Onduidelijk is hoe De Key hier met de kwalificatie van Daeb en niet-Daeb is omgegaan.

Voornemen taxeren MOG panden

In 2016 is een aantal MOG-huurders om een zienswijze gevraagd vanwege de kwalificatie als niet-Daeb. Daarbij zaten niet de woon/werkpanden, ateliers en andere ruimtes met op de buurt gerichte activiteiten. Arcade heeft de afgelopen maand van verschillende kanten vernomen dat De Key huurders van bedrijfspanden met een maatschappelijke functie benadert omdat zij voornemens panden te laten taxeren met als doel om de commerciële markthuur vast te stellen. Dit baart ons zorgen omdat hierover nog een procedure bij de Raad van State loopt waar de Daeb status van het MOG onderdeel is.  De rechtbank Amsterdam heeft Arcade in het gelijk gesteld. De minister en De Key hebben hoger beroep bij de Raad van State ingesteld.

Overzichten van bezit

Arcade mist een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) op adresniveau in de Daeb onderscheidenlijk in de niet-Daeb zijn ondergebracht en voor welke panden ooit staatssteun is ontvangen. Naast dit overzicht ontvangen wij graag een overzicht van huurders die een taxatie aankondiging hebben gehad en een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) De Key voornemens is op adresniveau af te stoten. Aangezien De Key dat in 2013 heel precies kon produceren, nemen wij aan dat dit anno 2020 op dezelfde precieze wijze in een overzicht is opgenomen.

Atelierwoningen behoren wel tot doelstelling van De Key, maar hebben geen plek in de portefeuillestrategie. Zo ook de seniorencomplexen die De Key voornemens was te verkopen of te ruilen aan een andere corporatie. Arcade wil een overzicht van alle (senioren en overige) complexen (met of zonder bewonerscommissie) die De Key voornemens is complexgewijs te verkopen (of ruilen) aan een andere woningcorporatie. Ook willen we terugzien welke stappen genomen zijn en wat de stand van zaken is.

Visie en/of beleid op de volgende onderwerpen

Een analyse van ontwikkelingen rond de zittende huurders en wat er nodig is om deze huurders kwaliteit van wonen en levensbestendig wonen te bieden

De gemiddelde leeftijd van dechuurders met een vast contract is boven de 55.  Vermoedelijk zelfs boven de 59 jaar. Het gaat 75% van alle huurder van De Key. Aangezien er weinig aanwas komt van huurders met vaste contracten zal die groep gemiddeld genomen steeds ouder zal worden.

Noodzaak van beleid

Zowel de brief van de minister over prioriteiten in de huisvesting, de oprichting van de landelijke taskforce wonen en de cijfers van Anbo vragen om proactief beleid op deze ontwikkelingen. Ook het Amsterdamse Programma Ouderen Huisvesting 2019-2022 en de recent vastgestelde samenwerkingsafspraken in Amsterdam en Diemen beschrijft dezelfde noodzaak. Er zijn dan ook afspraken tussen gemeente en corporaties. Niets daarvan wordt zichtbaar in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. Daar komt bij dat deze groep huurders geconfronteerd worden met aanwas van jonge buren die slechts tijdelijk in hun complex zullen verblijven. De Key heeft de consequenties van deze groeiende tegenstelling in complexen niet in beeld gebracht.

Huurders van De Key

Die oudere huurders hebben hun leven lang huur betaald. Daarmee hebben zij het inkomen van de corporaties verzorg. Zij hebben nu recht op beleid dat rekening houdt met hun situatie en behoeftes. Arcade verwacht van De Key een analyse van de ontwikkelingen en veranderende woonbehoeftes van de zittende huurders. Daarop moet er beleid gemaakt worden dat daar in overeenstemming met landelijke en gemeentelijke visies uitvoering aan geeft.

Een visie en beleid op de consequenties van tijdelijke contracten voor de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten en complexen

Dit moet in samenhang met andere ontwikkelingen zoals vakantieverhuur, beleggers die woningen opkopen ten behoeve van kamergewijze verhuur en het verdwijnen van gezinnen uit wijken (bijvoorbeeld de Oostelijke Eilanden), waardoor scholen gaan verdwijnen etc.
Dat geldt ook voor de positie van huurders met tijdelijke contracten en de onzekerheid die dat met zich meebrengt. De huurders worden als gevolg van die onzekerheid onvoldoende in staat gesteld om hun leven vorm te geven zoals eenieder dat zou moeten kunnen. Wat De Key na 5 jaar zegt te bieden is onvoldoende concreet. Het is niet duidelijk om hoeveel woningen dit gaat en voor hoeveel uittredende huurders (absoluut noch relatief) dat dan een oplossing is.

Faciliteren van bewonersgroepen bij het opzetten van een wooncoöperatie

Dat een actieve bewonersgroep gefaciliteerd wordt bij het opzetten van een wooncoöperatie juichen wij toe. Arcade adviseert dit faciliteren wat meer uit te werken zodat dit op voorhand duidelijk is. Zo weten deze groepen waar zij wel of niet op kunnen rekenen.

Een visie op leefbaarheid en kwaliteit als het gaat om onderhoud en verbetering in complexen waar een VvE is opgericht

Uitbreiding van de verkoopvijver en uitpondcomplexen brengt de oprichting van VvE’s met zich mee. Verkopen van individuele woningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders van omliggende woningen. Het moet duidelijk zijn welke regels er gelden voor kopers-bewoners. De Key kan maximaal invloed uitoefenen om de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen voor haar huurders te beschermen. Laat dit in een visie zien. Een uitspraak over woonplicht door de eigenaar, verbod van vakantieverhuur en verbod van kamergewijze verhuur maakt helder waar De Key voor staat. Arcade vindt dat De Key die invloed veel vaker moeten uitoefenen. Huurders zouden er geen nadeel van mogen ondervinden dat zij in een zogeheten uitpondcomplex wonen.

Gemeenschapsruimten

De Key voorziet in gemeenschapsruimten in nieuwbouwcomplexen met meer dan 75 woningen. Er zou eenzelfde normstelling moeten zijn ten aanzien van bestaande complexen.

Beleid op complexgewijze verkoop naar een andere corporatie

Complexgewijze verkoop zou alleen aan de orde mogen komen als er voldoende draagvlak is bij de bewoners en/of bewonerscommissie. Dat betekent dat zij invloed moeten kunnen uitoefenen op het proces. Ook moeten zijn wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op alle gevolgen die hun positie als huurder raakt. Bijvoorbeeld wat het betekent voor het regime van de huurverhogingen, uitpondscenario’s van de toekomstige verhuurder en wat verder in hun belang is. Als een bewonerscommissie negatief adviseert kan er geen sprake zijn van complexgewijze verkoop.

Toezeggingen die of niet/onvoldoende zijn nagekomen

De dienstverlening blijft op peil

In het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0, 2016 staat: “De mensen die nu al een woning bij ons huren kunnen ook de komende jaren rekenen op goed onderhoud, investeringen in duurzaamheid en goede (digitale) dienstverlening.”
Het ons onderzoeksrapport ‘Huurders over De Key’ van oktober 2019 constateert dat de dienstverlening is verslechterd. “De bewonerscommissies beklagen zich over het feit dat De Key haar naar eigen zeggen moeilijke financiële positie steevast als argument aanvoert om onderhoudszaken – zowel groot als klein – en renovaties niet of onvoldoende aan te pakken, of uit te stellen.” Er worden te weinig middelen vrijmaakt om substantieel de bestaande voorraad woningen te onderhouden en/of te verbeteren. Arcade adviseert om hier meer middelen voor vrij te maken.

De reactie op het ongevraagde advies over zonnepanelen van augustus 2019

Deze reactie zou in de actualisatie van de portefeuillestrategie worden opgenomen. Dit zien we onvoldoende terug in de actualisatie. We ontvangen graag alsnog een reactie op het ongevraagde advies.

Arcade kan volgens de minister De Key er aan blijven houden om ook andere doelgroepen van woonruimte te blijven voorzien ondanks de statutenwijziging

De Key geeft Arcade geen ruimte om aan die toezegging van de minister inhoud te geven. Sterker nog, De Key wil seniorencomplexen afstoten, maar benoemd dit niet in deze geactualiseerde portefeuillestrategie. Dit voornemen is huurders wel kenbaar gemaakt. Dit voornemen brengt onnodige onrust en onzekerheid voor de oudere groep huurders met zich mee. Bovendien ziet Arcade geen reden om seniorencomplexen af te stoten.

Bijdragen van De Key aan Amsterdamse samenwerkingsafspraken

Daar komt ook bij dat geschikte benedenwoningen en woningen op 1-hoog niet langer beschikbaar komen voor senioren. Onduidelijk is in hoeverre De Key dan actief gaat bijdragen aan de Van Hoog naar Laag en van Groot naar Beter regelingen. Regelingen bedoelt om de doorstroming te bevorderen, zoals afgesproken in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.
Arcade vindt dat De Key zich er aan moet houden om ook voor andere doelgroepen in woonruimte te blijven voorzien en moet bijdragen aan de Amsterdamse verhuisregelingen voor ouderen.

Bespreken van complexbeheerplannen met bewonerscommissies

In het antwoord op Kamervragen over de statutenwijziging van 22 december 2016 stelt de minister het volgende: “Het bestuur heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.”

De actuele situatie in 2020

De complexbeheerplannen zijn anno 2020 nog steeds niet met bewonerscommissies besproken. De Key weet ook nog steeds niet wat er in moet staan en hoe deze eruit moet zien. Voor huurders belangrijke onderwerpen kunnen daardoor niet besproken worden. Dat zijn onderwerpen zoals het onderhoudsplan, verkoop, de positie van huurders binnen de VvE, tijdelijke contracten en de impact van kamergewijze verhuur in het complex.

Huurdersorganisaties, woningcorporaties en gemeente Diemen hebben voor de periode  2020 – 2023 nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Samen gaan de corporaties 425 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. De corporaties mogen in 2020 de huursom met 0,5% boven inflatie verhogen, maar ontzien de groep sociale huurders bij een huur hoger dan de liberalisatiegrens. Verder investeren de partijen in sterke wijken, waarbij zij bewonersinitiatieven gaan stimuleren.

Meer sociale huurwoningen, geen verkoop

De ambitie is om in totaal 425 nieuwe sociale huurwoningen op te leveren in de periode 2020 – 2023. In deze periode worden er geen sociale huurwoningen verkocht. Vanwege de investeringsopgave mogen de corporaties de huursom in 2020 met 0,5% boven inflatie laten stijgen. Onderzoek naar de betaalbaarheid in Diemen moet uitwijzen of de corporaties in de jaren 2021 t/m 2023 de huursom met 1% boven inflatie mogen verhogen. Daarnaast zullen de corporaties in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen bij huren boven de liberalisatiegrens (€ 737,19).

Meer woningen voor Diemenaren

Tegelijkertijd worden middelen ingezet om de doorstroming te bevorderen en de bestaande woonruimte zo goed mogelijk te benutten. We willen ouderen bijvoorbeeld de mogelijkheid gaan bieden om te verhuizen naar een gelijkvloerse sociale huurwoning zonder dat ze meer huur gaan betalen. Nieuwbouw wordt voor zover mogelijk toegewezen aan inwoners van Diemen om meer verhuizingen binnen Diemen op gang te brengen.

Meer ruimte voor bewonersinitiatieven

Naast de ambitie om de komende periode een groot aantal woningen bij te bouwen, willen de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties ook investeren in sterke wijken. Er wordt bij ieder project gekeken naar een goede mix  van huur- en/of koopwoningen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met het plaatsen van kwetsbare groepen. En er is ruimte voor bewonersinitiatieven.

Lex Scholten, wethouder Wonen: ‘De belangrijkste afspraak is wat de gemeente betreft dat er meer sociale huurwoningen bijkomen. Daardoor komen er voor Diemenaren meer kansen om een woning te vinden. De corporaties hebben laten zien dat betaalbaarheid voor hen belangrijk is. Ik ben blij dat het Huurdersplatform Diemen en de corporaties elkaar daar hebben kunnen vinden.

De prestatieafspraken kunt u nalezen op de website waar deze bekend zijn gemaakt.