Digitale nieuwsbrief

Aan het begin van het jaar krijgen inwoners van Amsterdam een brief van Gemeente Belastingen met daarin de WOZ-beschikking (Waarde van Ontroerende Zaken) van de woning. Ook bewoners van een sociale huurwoning.

Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde van een woning onderdeel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS); het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs van een woning wordt berekend. Hoe hoger de WOZ, hoe hoger de huurprijs. En dat stijgt ieder jaar fors. In de afgelopen vijf jaar tijd steeg de gemiddelde woningwaarde in Amsterdam met bijna 48 procent. (1)

Ook zijn de belastingen die u over uw woning betaalt afhankelijk van de WOZ-waarde.

De WOZ-beschikking wordt via een computermodel bepaalt, die de woning vergelijkt met de kenmerken en prijzen van een groot aantal rond de peildatum verkochte woningen in de gemeente. Omdat dit geautomatiseerd gebeurt, worden er veel fouten gemaakt en raden wij aan bij twijfel bezwaar te maken. Volgens de Consumentenbond worden er jaarlijks meer dan 100.000 WOZ-waarden bijgesteld. (2)

Na het ontvangen van de WOZ-beschikking heeft u 6 weken de tijd om bezwaar te maken. Dat kan op verschillende manieren. Lees hier het advies van Woonbond: https://www.woonbond.nl/vraagbaak/hoe-woz-waarde-controleren. Volgens de Woonbond kunnen ook achterstallig onderhoud en overlast redenen zijn voor bezwaar.

(1): https://nos.nl/artikel/2247441-woz-waarde-stijgt-derde-jaar-op-rij-amsterdam-breekt-weer-record.html
(2): https://www.consumentenbond.nl/hypotheek/aanpassen-besparen/bezwaar-woz

Huurders uit verschillende stadsdelen maken zich ernstige zorgen over woningdelen. Er wordt geprotesteerd tegen het oprukken van deze huurvorm vanwege onder andere overlastsituaties, en verlies aan sociale cohesie en leefbaarheid in de buurt. Tijdens de Commissievergadering Wonen Bouwen (Gemeenteraad Amsterdam) op 6 februari 2019 hebben bezorgde huurders uit diverse stadsdelen (o.a. Centrum en Rivierenbuurt) in Amsterdam ingesproken. De BC Brandweerkazerne (Weesperbuurt) is een bezwaarprocedure gestart tegen een vergunning van de gemeente aan De Key waardoor de drie slaapkamers in een (gezins)woning apart verhuurd kunnen worden als onzelfstandige wooneenheden. Op de Oostelijke Eilanden (Kattenburg, Wittenburg, Oostenburg) vrezen huurders dat door het beleid van De Key om zich te richten op starters en jongeren met tijdelijke contracten, er in hun buurt geen ruimte meer is voor het huisvesten van gezinnen. En dat hier vervolgens een eenzijdig samengestelde bevolkingsgroep door ontstaat.

Wat is woningdelen?

Volgens de website van de gemeente Amsterdam kent woningdelen twee varianten. De eerste variant is het aloude inwonen bij een hospita. Deze vorm levert geen problemen op.

Bij de tweede variant gaat het om kamergewijze verhuur van een woning aan 3 of meer volwassenen. Het gaat om onzelfstandige ruimten die verhuurd worden aan volwassenen die geen gezamenlijk huishouden vormen. (1)

Voor deze woonvorm is een vergunning nodig, die wordt verleend als aan een aantal voorwaarden is voldaan. Er worden voor woningen met 3 of 4 onzelfstandige kamers voorwaarden gesteld ten aanzien van een gemeenschappelijke ruimte die minstens 11 m2 moet zijn en van minimale geluidnormen die geluidsoverlast tegen moeten gaan. Voor woningen met 5 of meer kamers, worden er aanvullende voorwaarden gesteld. In Centrum en West worden er voor die woningen geen vergunningen meer verleend.

Waar protesteren bewoners tegen?

Op 6 februari 2019 sprak bewoonster Jessica Bartels in tijdens de Commissievergadering Wonen Bouwen (Gemeenteraad Amsterdam) namens van de bewonersvereniging De Mirandabuurt (Rivierenbuurt). “Wij hebben geen problemen met studenten en jongeren. Het wordt anders als zij samen in huizen gepropt worden om zo veel mogelijk huur te betalen.” (2)

De gemeente heeft moeten toegeven dat het tempo toch echt heel hoog ligt van de aantal toegenomen woningen in de Rivierenbuurt die verdeeld verhuurd worden. Dat kan gemonitord worden aan de hand van het aantal omzettingsvergunningen die aangevraagd worden. Zo een vergunning is nodig voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. In de Rivierenbuurt waren dit er in 2018 meer dan 800. En in begin 2019 ligt de teller al op 162.

Omdat de gemeente geen strenge geluidsnormen heeft gesteld aan een vergunning voor woningdelen en het aantal vergunningen per complex of buurt niet op een maximum aantal heeft gesteld, worden aanvragen voor vergunningen vrijwel altijd gehonoreerd.

De buurtorganisatie Oostelijke Eilanden 2018 (Kattenburg, Wittenburg, Oostenburg) is bezorgd dat door de koers van De Key om alleen nog maar starters te huisvesten, dit een eenzijdige samenstelling van de bevolking op de Oostelijke Eilanden als gevolg zal hebben. Het zou betekenen dat er op termijn geen ruimte meer is voor gezinnen terwijl De Key een substantiële voorraad grote voor gezinnen geschikte woningen bezit. (3)

Bewonerscommissie Brandweerkazerne in bezwaar tegen vergunning

De bewoners van de Brandweerkazerne van een complex van De Key op de Nieuwe Achtergracht zijn in bezwaar gegaan tegen een vergunning die toestaat dat een gezinswoning wordt omgezet in drie onzelfstandige kamers. De Key gaat deze kamers verhuren aan jongeren. De sociale woning wordt in de vrije sector verhuurd en levert als gevolg daarvan fors meer huurinkomsten op voor De Key.

Op 22 januari jl. heeft een hoorzitting plaatsgevonden. De bewoners van de brandweerkazerne vinden dat hun complex ongeschikt is voor woningdelen vanwege de leefbaarheid. Zij hebben de nodige vraagtekens gezet bij het uitgevoerde geluidsonderzoek. Daarnaast zijn zij van mening dat de woning beschikbaar zou moeten blijven voor gezinnen die aangewezen zijn op de sociale huurvoorraad van woningen.

Wat vindt Arcade?

Arcade heeft in het kader van het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam gesteld dat zij geen voorstander is van woningdelen vanwege het feit dat deze woningen van De Key hard nodig zijn voor gezinnen.

Als er toch ingezet gaat worden op woningdelen, dan dienen daar strenge voorwaarden aan verbonden te worden om bijvoorbeeld overlast situaties tegen te gaan. Ook mag de leefbaarheid niet aangetast worden door woningdelen.

Daarbij kan gedacht worden aan strenge geluids- en leefbaarheidsnormen, quota voor aantal te verstrekken vergunningen, gedragsregels voor kamerbewoners, zorgplicht van de verhuurder om overlast te voorkomen, huurprijsbescherming voor kamerbewoners, tijdelijke vergunningen voor woningdelen en adequate handhaving van naleving van de voorwaarden die aan de vergunning zijn verbonden.

(1) : https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/woningdelen/

(2): https://www.parool.nl/amsterdam/rivierenbuurt-protesteert-tegen-groei-kamerverhuur~a4622864/

(3): https://www.buurtorganisatie1018.nl/nieuws-uit-1018/2018/9/13/waarom-kinderen-verdwijnen-van-de-oostelijke-eilanden

Door Actie Radius

“In de politiek is de marktwerking al enkele decennia de heilige graal van de neo-liberalen. Door concurrentie op de markt zou het allemaal goedkoper (en beter) gaan worden. Na al die jaren moet nu afgevraagd worden wat dit heeft opgeleverd. En dan met name voor de woningmarkt. Als ik zo om mij heen kijk in het Amsterdamse zie ik alleen maar veel hogere huren en koopprijzen. Dit lijkt dus het tegendeel van hetgeen beoogd is. Hoe kan dit?

Het ideale plaatje van de marktwerking is dat iedereen zich houdt aan de ongeschreven regel van leven en laten leven, van geven en nemen. Helaas hebben teveel mensen “last van” hebzucht en zelfverrijking, alleen nemen en niks geven. Zowel legaal (zaken, olichargen) als illegaal (corruptie, criminaliteit). En dan werkt het ideale plaatje niet meer. Dan wordt het evenwicht verstoord. En werkt de concurrentie niet meer als mechanisme om de prijzen laag te houden. Daarnaast speelt nog een andere factor, namelijk schaarste. Iets dat schaars is wordt door de marktwerking automatisch duurder. Prijsopdrijving, wat de gek er voor geeft. En als iets zeldzaam is trekt het aasgieren/speculanten aan. Er valt veel te verdienen. Uiteindelijk leidt dit in veel gevallen tot een sterke tweedeling.

Met name deze laatste factor, schaarste, speelt een constante rol bij de woningmarkt. En dat is al van oudsher zo en dat zal zeker in de toekomst ook zo blijven. Want hoeveel er ook gebouwd wordt het is kennelijk nooit genoeg. Volgens de toemalige minister Blok zou de markt zijn werk kunnen doen na alle maatregelen die hij heeft genomen. Echter Blok heeft ook sterk gelobbyd, met name in het buitenland, om investeerders en beleggers te interesseren voor de Nederlandse woningmarkt. Hij heeft hen ook goede winsten voorgespiegeld. Tja nu zitten we daardoor opgescheept met buitenlandse, naast onze eigen, speculanten. Met andere woorden Blok heeft zelf gezorgd voor de verstoring van zijn eigen marktwerking.

Gelukkig hebben we in Nederland nog onze corporaties voor de sociale huurders. Hoewel het in die sector ook niet overal toppie is geeft het voor veel mensen een betaalbaar dak boven het hoofd. Echter boven de liberalisatiegrens is het volop marktwerking. En dus speculatie, prijsopdrijving en tweedeling vanwege de schaarste. Waardoor er geen of nauwelijks aanbod is in het middensegment. Met allerlei, vaak tijdelijke, kunstgrepen probeert politiek Den Haag om oplossingen te bedenken. Terwijl er in feite maar één echte oplossing is, namelijk reguleren. Helaas is dit in kringen van markt-adepten een vies woord. Ten onrechte. Want door het puntenstelsel door te laten lopen tot bijvoorbeeld huren van 1000 euro wordt er wel een middensegment gecreëerd. Nu gaan woningen die volgens het puntenstelsel een huur van 850 euro zouden moeten krijgen de deur uit voor pakweg 1250 euro. Een verdere en gedeeltelijke regulering van de woningmarkt lost dit probleem op. De commissie Van Gijzel (officiëel adviseur middensegment) heeft dit ook aanbevolen. Evenals AEDES (koepel van corporaties). Maar minister Ollongren neemt deze adviezen niet over. Zij kiest ervoor om de speculanten in bescherming te nemen.

Daarnaast zou ook de factor van de WOZ in het puntenstelsel verkleind moeten worden. Want de WOZ is tegenwoordig een speculatieve verkoopwaarde en heeft niets meer te maken met de reële waarde van een woning. Overigens zou voor sociale huurwoningen een WOZ van nul komma nul moeten gelden. Tenslotte heeft een sociale huurwoning geen verkoopwaarde.

Mijn slotconclusie is dat de marktwerking voor de huurmarkt totaal niet werkt. Er is altijd regulering nodig. En in de politiek moet de discussie niet gaan of er gereguleerd moet worden, maar over hoe en in welke mate er gereguleerd moet worden. Eigelijk ook een verborgen stemadvies. Huurders moeten nooit meer stemmen op partijen die alleen voor marktwerking zijn. Zoals VVD, D’66, CDA en FvD.”

 

Het bestuur van HV Arcade nodigt u hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering (ALV).

Deze zal worden gehouden op maandagavond 13 mei 2019 in Grand Café Frankendael, Middenweg 116, Amsterdam-Oost

Programma:
Aanvang: 20.00 uur
Inloop: 19.30 uur met koffie/thee en taart
Einde: 22.00 uur
Nazit: Borrel en Hapje met uiteraard de complimenten van Arcade

Laat ons weten of u komt. Dit kunt u doen door te mailen naar info@hvarcade.nl en uw mail te richten aan A. Marghadi en K.Smit.

Agenda ALV 13 mei 2019:

  • Opening
  • Vaststellen agenda
  • Mededelingen
  • Vaststellen verslag van de Algemene ledenvergadering van 17 december 2018
  • Instellen kascommissie
  • Bespreken Jaarrekening en Jaarverslag 2018
  • Prestatieafspraken
  • Pauze
  • Bericht uit Zandvoort
  • Werkgroep huurverhoging
  • Afsluiting

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

Advies complexgewijze verkoop 24 WIBO woningen in Spaarndammer Carréblok

Arcade is geïnformeerd over het voorgenomen besluit van De Key om 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok  blok 3 te verkopen aan Eigen Haard. Arcade heeft een negatief advies uitgebracht over de verkoop van de WIBO woningen dit complex. Hieronder een samenvatting van dat advies.

Proces en tijdstip van informeren

Arcade vindt dat bewonerscommissies op een eerder tijdstip in een dergelijk proces betrokken zouden moeten worden, zodat wensen van de bewoners meegenomen kunnen worden voordat er overeenstemming is met de kopende partij. De bewonerscommissie Spaarndammer Carréblok 3 is pas betrokken nadat overeenstemming met Eigen Haard was bereikt. Arcade vindt dat te laat.

Verkoop van WIBO woningen

Arcade is geschrokken van het motief van De Key om WIBO woningen te verkopen. De woningen passen namelijk niet meer binnen de koers. Deze motivering zet de deur wagenwijd open om een groot gedeelte van de voorraad woningen van De Key complexgewijs of anderszins te verkopen.

Arcade vindt dat De Key onafhankelijk van welke koers zij vaart, WIBO woningen in haar portefeuille moet te hebben. Binnen iedere leeftijdscategorie zijn er personen die vanwege pech in het leven in aanmerking komen voor deze categorie woningen. Bovendien heeft De Key voldoende woningen van dit type nodig om zittende huurders die een beroep doen op de ‘van hoog naar laag’ regeling, de ‘van groot naar beter regeling, en die herhuisvesting na sloop nodig hebben of die in de knel zitten, te bedienen. De Key is een woningcorporatie met een maatschappelijke opdracht. De Key heeft een zorgplicht voor haar huurders die verder reikt dan dat de dienstverlening op peil blijft. De Key huisvest bovendien voornamelijk ouderen. Dit zegt ook algemeen directeur Leon Bobbe in zijn blog van 24 maart 2019. [1] De gemiddelde leeftijd van 75% van de huurders is 61 jaar.

Verhouding tot portefeuillestrategie en dPi 2018 – complexmatige verkoop

Arcade houdt het aantal woningen dat De Key complexgewijs heeft verkocht bij. Hiervoor gebruiken wij twee bronnen, de portefeuillestrategie 2016-2016 en de dPi 2018. Daaruit blijkt dat ten opzichte van de portefeuillestrategie 2016-2026 De Key al een substantieel gedeelte van de voorgenomen complexgewijze verkoop heeft gerealiseerd. Ten opzichte van de dPi 2018 is er nog maar weinig ruimte in 2019 beschikbaar.

Verzoek

Arcade wil graag geïnformeerd worden voor welk bedrag Eigen Haard de 24 WIBO woningen in het Spaarndammer Carréblok aankoopt. Wij zien geen goede reden waarom wij die informatie niet zouden kunnen krijgen. Het antwoord op dezelfde vraag met betrekking tot de verkoop van Hillegom, namelijk dat De Key dit in het jaarverslag verantwoordt, vinden wij onvoldoende.

Samenvatting en conclusie

Arcade adviseert negatief over de verkoop van 24 WIBO woningen van het complex Spaardammer Carréblok, omdat net als bij de verkoop van de complexen in Hillegom de Bewonerscommissie te laat bij de besluitvorming betrokken is. Daarnaast vindt Arcade dat De Key deze categorie woningen in portefeuille moet te houden vanwege eerder genoemde redenen.

[1] https://leonbobbe.com/2019/03/24/leeftijd-huurders-stijgt/

 

In de hijgende verkiezingsstrijd van de afgelopen periode buitelden politieke partijen over elkaar met wat zij allemaal vinden van de doorrekening van het klimaatakkoord door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB). Nu het stof van de verkiezingsretoriek is neergedaald, kunnen we eens rustig bekijken wat er hiermee aan de hand is.

Hoe zit het met de plannen van het Rijk en de Gemeente Amsterdam?

Voor de energietransitie kiezen zij voor de ‘wijkgerichte aanpak’ (zie afbeelding). Het is de bedoeling dat in 2030 1,5 van de 7,7 miljoen woningen in Nederland aardgasvrij zijn. Omdat met woningcorporaties grote stappen kunnen worden gemaakt, ziet het Rijk hen als startmotor om ervaring op te doen.

Amsterdam heeft in Zuid-Oost, Nieuw-West en Noord ontwikkelbuurten aangewezen, die als eerste in aanmerking komen. Staat uw complex niet in deze ontwikkelbuurten, dan bent u voorlopig niet aan zet, tenzij u graag zelf actie wilt ondernemen bij bijvoorbeeld groot onderhoud van uw complex.

Voorts is Amsterdam bezig om een warmtevisie en een routekaart op te stellen, dat in 2021 moet zijn afgerond. Ook Zandvoort en Diemen zijn bezig met het opstellen van een routekaart. Kortweg houdt dit in dat de gemeente in samenspraak met haar inwoners opschrijft hoe de stad aardgasvrij is te verwarmen en wanneer welke wijken aan de beurt zijn.

Daarbij zet de gemeente hoog in op warmtelevering met een warmtenet, omdat het een energetisch zeer rendabele manier is om woningen te verwarmen met laagwaardige warmte. Dat kan met restwarmte, geothermie of aquathermie, etc.

Bron: Milieu Centraal: www.milieucentraal.nl(…)/warmtenet-verwarmen-zonder-aardgas/

Waar kosten te hoog zijn om een warmtenet aan te leggen, wordt ingezet op warmtepompen of groen gas. Groen gas kan via het bestaande gasnet worden gedistribueerd, maar niet voordat oude gietijzeren gasleidingen zijn vervangen, want die zijn niet geschikt voor waterstof. Deze oude gasleidingen worden al veelal vervangen, omdat het risico voor gaslekkages daarbij te groot is en er niet langer kan worden gewacht totdat de planvorming voor de energietransitie is afgerond.

Om dit alles te bekostigen, komen er verschillende financieringsmaatregelen. Zo wordt de energiebelasting verhoogd vanuit het oogpunt dat ‘de vervuiler betaalt’. Er komt een ‘Warmtefonds’ om isolatie van woningen te financieren. De regeling Energie Investeringsaftrek voor bedrijven wordt uitgebreid en voor het energiezuinig maken van gebouwen is het mogelijk om een niet-persoonsgebonden lening op het gebouw af te sluiten.

Wat betekent duurzaamheid voor uw bewonerscommissie?

Voor uw bewonerscommissie betekent duurzaamheid de oprechte zorg voor uw buren en uw directe omgeving. Dat kan zijn zorg om goed de belangen van uw buren in uw complex te vertegenwoordigen, uw buren te informeren over de mogelijkheden om de energierekening te verlagen, portiektuintjes aan te leggen, zwerfafval op te ruimen, eenzaamheid te bestrijden enzovoort. Hier bent u aan zet.

Kleine maatregelen

Zoals we al hebben vermeld in ons vorige bericht, geeft De Key aan dat zij onvoldoende financiële ruimte heeft om voortvarend met de energietransitie aan de slag te gaan. Ondanks dat zij op dit gebied momenteel niets ondernemen, kunt u wel een zet plaatsen. U kunt bijvoorbeeld uw buren informeren hoe zij aan de hand van relatief kleine maatregelen zo een € 200,- à € 300,- per jaar op de energierekening kunnen besparen. Voorbeelden van zulke maatregelen zijn het plaatsen tochtstrippen en radiatorfolie, het waterzijdig inregelen van radiatoren en het gebruik van LED-verlichting.

Wilt u hierover meer weten? Kom dan bijvoorbeeld op 24 april van 20.00 uur tot 22.00 uur naar de bijeenkomst Lees je energierekening in De Jungle, Tweede van Swindenstraat 26, 1093 VS Amsterdam en neem uw energierekening mee.

U kunt ook veel informatie opdoen tijdens het Energieontbijt op 11 april van 8.30 uur tot 10.30 uur of het Energiespreekuur van 11.00 uur tot 12.30 uur in 02025, Gaasterlandstraat 5, 1079 RH Amsterdam.

Meld u zich voor deze bijeenkomsten vooraf aan, door de links te volgen.

!WOON en de Woonbond (alleen voor leden) kunnen u ook verder helpen.

Ook zou u met uw bewonerscommissie een klussenteam kunnen samenstellen – er zijn altijd wel een paar handige mannen en vrouwen in de buurt – die de besparingsmaatregelen gaan toepassen bij uw buren. Aanvullend kunt u bijvoorbeeld een wedstrijd organiseren voor uw buren om energie te besparen in de woning. De winnende buurman of buurvrouw van uw bewonerscommissie krijgt een eervolle vermelding in de nieuwsbrief.

De Werkgroep Energietransitie van Arcade

Dit is een derde bijdrage over energietransitie in de nieuwsbrief. Weet u niet goed welke zet u kunt plaatsen? De Werkgroep Energietransitie van Arcade staat open voor al uw energievragen. Stel uw vragen via info@hvarcade.nl en u krijgt binnen 5 werkdagen antwoord op uw vraag.

Digitale nieuwsbrief

In het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 zijn afspraken gemaakt over het ontwikkelen van Amsterdam als kennis- en innovatiestad. De gezamenlijke inzet daarin is een betere aansluiting van vraag en aanbod van betaalbare studentenhuisvesting voor studenten en promovendi. Hier zijn Arcade en Duwoners niet betrokken in de totstandkoming van dit convenant. Zij hebben samen de corporaties en de gemeente dan ook verzocht het convenant niet te ondertekenen.

Met dit convenant hebben de corporaties DUWO en De Key toegezegd studentenwoningen te gaan realiseren. Arcade vindt dat deze afspraak onderdeel is van de nog te maken prestatieafspraken. Bovendien zijn Arcade en Duwoners volgens de wet de enige partijen die de huurders van De Key en DUWO kunnen vertegenwoordigen.

Prestatieafspraken

Bij het maken van de prestatieafspraken zijn volgens de Woningwet drie gelijkwaardige partijen betrokken: de gemeente, de corporatie en de huurdersvereniging. Daarom vindt Arcade het belangrijk om van het begin af aan bij dergelijke afspraken betrokken te zijn. Deze afspraken gaan over prestaties van De Key en welke middelen zij daarvoor in zet. Hiervoor moet Arcade voldoende draagvlak verkrijgen bij haar achterban. Wij willen dergelijke afspraken dan ook tijdig kunnen voorleggen.

In het convenant staat: “ASVA neemt een rol als spreekbuis, adviseur en organisator als het gaat om woonwensen, randvoorwaarden en knelpunten op het gebied van studentenhuisvesting. Daarnaast vertegenwoordigt de ASVA studenten als huurders, rechtstreeks of door het stimuleren van het professionaliseren van de bewonerscommissies.” Studentenorganisaties zijn geen vertegenwoordigers van huurders als het gaat om het maken van prestatieafspraken. Dat betekent niet dat zij geen rol zouden kunnen hebben in het proces. Maar niet de rol die zij nu toegekend hebben gekregen.

Voorbereiding prestatieafspraken en relatie met convenanten

In de voorbereiding voor het maken van de prestatieafspraken heeft de Amsterdamse Federatie Woon Corporaties (AFWC) de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) een lijst met onderwerpen gestuurd. Hierin wordt onder het kopje beschikbaarheid ‘uitvoering van de afspraken in het Convenant Studentenhuisvesting’ genoemd.

Hiermee Arcade is buiten spel gezet. Arcade mag alleen nog meepraten over de uitvoering van het convenant. Hiervoor houden wij zowel de gemeente Amsterdam als De Key verantwoordelijk. Zij behoren te weten hoe de procedure van de prestatieafspraken moet verlopen.

Arcade en Duwoners hebben De Key, DUWO en de gemeente verzocht om het Convenant Studentenhuisvesting Amsterdam 2019-2022 niet te ondertekenen. Ondertekenen zij dit ondanks onze bedenkingen toch, dan concluderen Arcade en DUWO dat er sprake is van een valse start van de prestatieafspraken.

Advies Huurverhoging 2019

Arcade heeft 6 februari 2019 een huurverhogingsvoorstel van De Key en Lieven de Stad BV ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Betaalbaarheid is een belangrijke pijler

De Key moet de gemiddelde huurverhoging moet beperken tot de inflatie

Vanwege de grote opgaven waar De Key voor staat en de hoge bijdragen aan verhuurderheffing en belastingen, zegt De Key dat er geen ruimte is om Arcade tegemoet te komen in haar advies om de huurverhoging voor 2019 te matigen. De Key stelt dat zij genoodzaakt is vast te houden aan het huidige huurbeleid.

Deze stellingname wordt niet onderbouwd door cijfers en is niet te controleren. Hiervoor heeft Arcade informatie nodig, zoals de prospectieve informatie (dPi) van De Key. Deze heeft Arcade niet ontvangen.

Tijdens het Regulier overleg van februari is de visie op de financiële ruimte bij De Key gedeeld met Arcade. Arcade heeft de juistheid of onjuistheid van deze informatie niet kunnen vaststellen en zich niet kunnen voorbereiden en/of deskundigheid kunnen inhuren om een en ander te duiden. Ook is er is tijdens het betoog allen iets over de ratio’s van de Daeb tak gedeeld, de administratieve niet-Daeb tak en Lieven de Stad BV zijn buiten beeld gebleven.

De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar Integrale Oordeelsbrief 2017-2018 van 27 juni 2018 geoordeeld dat de financiële positie van De Key aanmerkelijk is verbeterd: “De vermogens- en liquiditeitsratio’s voor zowel de Daeb als voor niet-Daeb tak zijn inmiddels ruim boven de normen zoals door het Aw en het WSW gehanteerd”.

Arcade is van oordeel dat waar De Key de voorgestelde huurverhoging als noodzakelijk presenteert zij dit niet onderbouwt. Verder vindt Arcade dat de huurverhoging wordt ingegeven door de keuzes en het beleid van De Key zelf. Volgens de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van 2018 is er namelijk wel ruimte voor huurmatiging bij De Key.

De Key moet de oproep van minister Ollongren, de Woonbond en Aedes om het sociaal huurakkoord volgen

Arcade voelt zich gesteund door de circulaire van de minister waarin zij de corporaties oproept om dit jaar al uitvoering te geven aan het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de woonbond. Zij roep de corporaties op om vooruitlopend op de wetswijziging beleid te voeren die de betaalbaarheid verbetert en de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatieniveau. De Woonbond en Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties waar De Key lid van is, hebben dezelfde oproep gedaan. Volgens het huurakkoord kan tot 1 procent boven de maximale huurverhoging worden toegestaan op voorwaarde dat het gemotiveerd wordt. Daar komt bij dat na afweging van belangen hierover gezamenlijke afspraken worden gemaakt met de huurdersorganisatie en zo nodig de gemeente en dat die afspraken worden vastgelegd.

Arcade vindt dat De Key de noodzaak van een hogere gemiddelde huurverhoging dan inflatievolgend onvoldoende heeft gemotiveerd en de oproep van de minister niet opvolgt.

Voorstel verdeling van de huurverhoging voor gereguleerde contracten

Arcade heeft geen bezwaar tegen een huurverhoging van 1.6% voor tijdelijke huurcontracten In Amsterdam en Diemen. Arcade kiest binnen de haar gestelde grenzen voor de tweede aftoppingsgrens om zodoende voor meer huurders de huurverhoging te beperken in Amsterdam en Diemen. Arcade vindt dat De Key de huurverhoging voor alle Zandvoortse huurders (zowel de sociale als vrije sector huurders) moet beperken tot inflatie.

Aanpassingen voor 2019 op het huurbeleid

De huurverhoging moet worden afgetopt op de huurliberalisatiegrens

De techniek van de verhuurderheffing brengt met zich mee dat De Key een financieel voordeel kan behalen door huren door de liberalisatiegrens te laten schieten. Het gevolg is dat De Key de huurders die dit treft in financiële problemen kan brengen. Deze huurders moeten zelf in actie komen om de gevolgen ongedaan te krijgen. Er kunnen huurders tussen zitten die daar om welke reden dan ook niet toe in staat zijn.

De Key is niet op de hoogte van de financiële positie van haar huurders en of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Arcade vindt dat de privacy van huurders gewaarborgd moet worden en wil haar huurders daarin beschermen. 

Huurders van alle vrije sector huurwoningen (Amsterdam, Diemen en Zandvoort) moeten een inflatievolgende huurverhoging van 1.6% krijgen

Sinds de Daeb/niet-Daeb vastgoedscheiding zijn de vrije sectorhuurwoningen ondergebracht in de administratieve niet-Daeb tak van de Toegelaten Instelling dan wel Lieven de Stad bv. Verleden jaar waren de ratio’s van beide niet-Daeb takken prima op orde en de vooruitzichten uitstekend. Bovendien mag verondersteld worden dat ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten, de huren marktconform waren. De Key heeft al jaren het beleid dat de huren in de vrije sector meelopen met het hoogste percentage in de sociale sector. Dit is voor veel huurders uiteindelijk niet meer op te brengen met als gevolg dat zij hun huizen uitgedreven worden. Een betaalbaar alternatief zal voor vele vrije sector huurders niet voorhanden zijn.

De Key moet geen gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging

Arcade is geen voorstander van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Voor deze groep huurders zijn nauwelijks tot geen alternatieven beschikbaar, dus wordt het doel voorbij geschoten. Er wordt te weinig rekening gehouden met terugval van inkomen waardoor huurders op enig moment in de knel kunnen komen.

Reactie op de bijlage

Beperk de huurverhoging van huurders van onzelfstandige woningen tot inflatie

 

Beperk de huurverhoging van huurders met collectieve contracten voor woningen of kamer tot inflatie

Arcade ziet geen reden om huurders met collectieve contracten anders te behandelen dan andere huurders van De Key. In potentie worden deze huurders uit hun woningen gedreven als zij jaarlijks de maximum toegestane huurverhoging krijgen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling.

Aanvullende adviezen

Zie af van een huurverhoging voor complexen waar significant achterstallig onderhoud is geconstateerd totdat dit is verholpen

Arcade constateert dat bij achterstallig onderhoud sprake is van gebrekkige dienstverlening waardoor het woongenot van de huurders wordt aangetast. De Key zou de hand in eigen boezem moeten steken en dientengevolge huurverhogingen voor de huurders die het aangaat, achterwege moeten laten. Zo’n huurbevriezing zou een stimulans voor De Key moeten zijn om met voorrang bij deze complexen het achterstallig onderhoud weg te werken en liefst tegelijkertijd verbeteringen aan te brengen.

In de ‘Integrale oordeelbrief 2017-2018 van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw)’ wordt geconstateerd dat “de investeringen in woningverbetering soms achterblijven en voor wat betreft de verduurzaming nog relatief bescheiden zijn”. Arcade voelt zich hierdoor gesteund in haar standpunt inzake achterstallig onderhoud.

Beperk de gemiddelde huurverhoging tot inflatie

Arcade heeft in het verleden meerdere malen aandacht gevraagd voor huurders die financieel in de knel zijn gekomen of dreigen te komen door jarenlange huurverhogingen. Het matigen van de jaarlijkse huurverhoging beschermt huurders het beste tegen betaalbaarheidsproblemen. Corporaties gebruiken de huurverhoging als instrument om doorstroming in de woningvoorraad te bevorderen. Huurders hebben in deze overspannen woningmarkt namelijk weinig alternatieven om te verhuizen.

Maak een bijsluiter en stuurt die mee met het huurverhogingsvoorstel

Arcade is van mening dat bij de aankondiging van de huurverhoging De Key een bijsluiter over het gevoerde huurverhogingsbeleid moet meesturen. De huurder kan dan controleren of de huurverhoging al dan niet terecht is. Daarin zou ook aangegeven moeten worden onder welke omstandigheden en op welke manier huurders zich kunnen wenden tot De Key als zij problemen ondervinden ten aanzien van de betaalbaarheid van hun woning. De Key zou ook de regels over het Amsterdamse woonlastenakkoord mee kunnen sturen.

Arcade heeft over de bijsluiter in de twee voorgaande jaren geadviseerd om informatie over mogelijke knelpunten bij betaalbaarheid op te nemen. Dat advies is toen niet opgevolgd.

Stel op korte termijn en in overleg met Arcade een geschillenregeling op voor geschillen die het gevolg zijn van de uitvoering van het huurbeleid

Huurders kunnen bij geschillen inzake de huurverhoging alleen terecht bij de Huurcommissie indien het de wettelijke kaders betreft. Voor mogelijke geschillen inzake de huurverhoging die te maken hebben met het interne huurbeleid van De Key kunnen de huurders nergens terecht. In het verleden hebben huurders van de Buyskade, Van Noordtkade en Valkhof zich gewend tot Arcade met klachten over onterechte huurverhoging. Daarop heeft Arcade de directie verzocht om deze onterechte huurverhogingen terug te draaien. Dit is ongemotiveerd afgewezen door De Key. Daarom dringt Arcade nu sterk aan om op korte termijn een geschillenregeling in te stellen die uitgevoerd wordt door een onafhankelijke geschillencommissie.

Lieven de Stad beperk de gemiddelde huurverhoging te beperken tot inflatie

De Key heeft in het kader van de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad de toezegging gedaan dat Lieven de Stad hetzelfde beleid, met inbegrip van het huurbeleid, voor huurders gaat voeren als bij Woonstichting De Key. Arcade is van mening dat huurders van Lieven de Stad geen nadeel mogen ondervinden van het feit dat hun verhuurder niet langer een Toegelaten Instelling is maar een op winst gerichte commerciële onderneming. De directeur van Lieven de Stad, de heer Ilsink is het met deze stellingname eens, zo heeft hij ons tijdens een gesprek verleden jaar bevestigd.

Arcade zal dit advies daarom integraal doorsturen naar Lieven de Stad als reactie op het huurverhogingsvoorstel van Lieven de Stad.

Conclusie en verzoek

Arcade doet een dringend beroep op De Key en Lieven de Stad om de huurverhoging voor 2019 te matigen tot gemiddeld inflatievolgend en alle adviezen op te volgen. Arcade vindt dat De Key onvoldoende gemotiveerd heeft waarom de gemiddelde huurverhoging inflatievolgend + 1 procent zou moeten zijn. De financiële onderbouwing ontbreekt en Arcade is niet in staat gesteld om met behulp van recente dPi informatie zelf tot een oordeel te komen.