Arcade heeft begin 2021 een advies uitgebracht over de uitbreiding van de verkoopvijver van De Key. Inmiddels zijn de bewonerscommissies die hierdoor geraakt worden benaderd. Hen is gevraagd om advies uit te brengen over de wijziging van de complexstrategie van hun complex als consequentie van deze uitbreiding. Dit zorgt voor veel onrust en onduidelijkheid.

De Key stelt dat het vergroten van de verkoopvijver en het verkopen van woningen noodzakelijk blijft. Volgens De Key is dit nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw. En om verbeteringen aan de woningen te kunnen betalen. Verkoop is volgens De Key geen doel op zichzelf, maar een middel om daar genoeg geld voor te genereren. Daarbij zegt De Key tegelijkertijd dat zij bezig is om de leningen af te lossen. Zo hoeft zij minder rente te betalen. Dat geld kan dan besteed worden aan onderhoud, verbetering en nieuwbouw.

Stop verkoop van woningen

Arcade is van mening dat de verkoop van woningen zou moeten stoppen. Vooral omdat er sprake is van een woningnood in Amsterdam en omstreken. Verkoop is volgens Arcade niet aan de orde op het moment dat De Key voldoet aan alle door de Rijksoverheid en Autoriteit Woningcorporaties gestelde financiële-kaders. Kaders zoals bijvoorbeeld de ICR, Loan to Value en de solvabiliteit. De Key voldoet hier op dit moment ruimschoots aan. Het vergroten van de verkoopvijver is wat Arcade betreft daarom ook niet nodig.

Verkopen is niet nodig

De Key spiegelt Arcade echter al een tijdje voor dat het juist deze kaders zijn die flink onder druk staan. Vooral de ICR. En dat De Key wel moet verkopen om als woningcorporatie gezond te kunnen blijven. Met enige verbazing heeft Arcade daarom kennis genomen van de laatste IBW-cijfers van De Key. Wat blijkt namelijk, De Key staat er ontzettend goed voor. Zeker in vergelijking met de collega woningcorporaties uit Amsterdam, van enigszins vergelijkbare grootte, Rochdale en in mindere mate Eigen Haard. De IBW-cijfers zijn zeer opvallend te noemen. Zelfs met de al ingeplande investeringen voor 2022-2025 kan De Key nog het dubbele lenen dan de collega corporaties.

De investeringscapaciteit volgens Arcade

Deze nieuwe gegevens zetten de discussie over het verkoopbeleid en het vergroten van de verkoopvijver in een ander daglicht. Als Arcade de positieve IBW-cijfers naast het jaarverslag van 2020 legt kan zij zien dat de positieve cijfers vooral komen doordat de niet-DAEB tak er zo goed voor staat. Volgens het jaarverslag komt dat door het aflossen van interne leningen. Volgens Arcade is het resultaat dat er ontzettend veel investeringscapaciteit is voor De Key.

Investeringscapaciteit in relatie tot de scheidingsvoorstellen 2016

Recentelijk stuitten wij op een brief van het AFWC (Egbert de Vries) van 31 juli 2017, gericht aan de gemeente Amsterdam (Max van Engen), over de DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstellen van alle corporaties die in Amsterdam werkzaam zijn. Hierin staat uitdrukkelijk vermeld dat de keuzes die corporaties in deze scheidingsvoorstellen maken de grootst mogelijke investeringscapaciteit opleveren. Die capaciteit gaat door alle corporaties benut worden voor nieuwe sociale huurwoningen, renovaties van bestaande woningen en investering in duurzaamheid. De Key heeft in haar scheidingsvoorstel onder andere de keuze gemaakt om 569 Daeb woningen te liberaliseren en over te hevelen naar Lieven de Stad bv.

De huidige situatie

Tot op heden heeft De Key slechts de interne leningen van de niet-Daeb aan de Daeb tak versneld afgelost zonder boeterente. De investeringscapaciteit en daarmee de leencapaciteit in de niet-Daeb is daardoor vele malen groter dan in 2016-2017 is ingeschat. Arcade vindt die op dit moment ontzettend hoog (zie IBW-cijfers). Arcade vindt dat daarom de grondslag om de verkoopvijver te vergroten ontbreekt.

Vagen over de positieve financiële cijfers

Het laatste visitatierapport benoemt de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen. Arcade vindt dat de investeringscapaciteit en in het bijzonder de resterende leencapaciteit onnodig beklemd worden. Dat komt door De Key’s eenzijdige focus op enerzijds investeren in nieuwbouw en anderzijds het streven naar een schuldenvrije corporatie in een tijd dat de rentetarieven historisch laag zijn. Arcade zou daarom graag van De Key schriftelijk uitleg en verdere toelichting willen over de zeer positieve financiële cijfers die blijken uit het visitatierapport, het jaarverslag/jaarrekening en de IBW-cijfers.

De belangrijkste vragen die wij hebben zijn de volgende:

• Kost het versneld aflossen van de leningen De Key (pagina 58 jaarverslag 2018) niet extra veel geld? Bijvoorbeeld omdat er aflossingsboetes betaald moeten worden?
• Wat is het antwoord van De Key op de waarschuwingen vanuit de visitatie over risico’s wat betreft de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen? En in relatie tot de gunstige IBW-cijfers?
• In het visitatierapport staat de conclusie van het WSW. Die luidt dat de verkopen de investeringsambitie tot 2022 voor een deel dekt maar dat vanaf 2022 dat geheel uit de operationele kasstroom kan. Hoe komt het WSW hierbij? En waarom zien wij een tegengestelde beweging van De Key, namelijk vergroten van de verkoopvijver?
• Hoe staat het met de leencapaciteit van De Key op dit moment en in de nabije toekomst? Tempert het hoge saldo de liquide middelen?
• Klopt het dat De Key al zeker 5 jaar gemiddeld minimaal 100 miljoen Euro teveel liquiditeit aanhoudt volgens de WSW norm van 10%? De Key stelt expliciet dat het aanhouden van hoge liquiditeiten van tijdelijke aard is, terwijl het feitelijk structureel is. De gemiddelde rentevoet op leningen wordt de laatste jaren negatief beïnvloed door de boeterente die De Key moet betalen op het aanhouden van liquiditeiten. Dit beïnvloedt de ICR in negatieve zin. Hoe kijkt De Key daartegenaan?
• De niet-DAEB tak van De Key staat er financieel erg goed voor, zo blijkt uit de jaarrekening. Vooral omdat er veel interne leningen zijn afgelost. Welke gevolgen heeft dit voor de investeringscapaciteit van De Key?
• Hoe wil De Key de ruime leencapaciteit die uit de IBW-cijfers blijkt benutten?
• Acht De Key zich gebonden aan de toezegging van de AFWC (brief 31 juli 2017) aan de gemeente Amsterdam? De toezegging dat het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb als doel heeft een maximale investeringscapaciteit te realiseren die ook daadwerkelijk benut zal worden voor investeringen?
• Is de resterende leencapaciteit op dit moment voldoende om het aantal te verkopen woningen af te bouwen, of geheel te stoppen?
• Is De Key bereid om een deel van de resterende leencapaciteit in te zetten voor de nieuwbouw in plaats van de verkoopvijver te vergroten? -Arcade heeft tot op heden de dVi 2020 nog niet ontvangen, kunt u die ons toesturen?
• Arcade heeft in 2019 de jaarlijkse WSW borgingsbrief (16 juli 2019) ontvangen. Kunt u ook de WSW borgingsbrieven 2020 en 2021 naar ons toesturen?

Tot slot

Het is wellicht goed om te benadrukken dat Arcade begrijpt dat het IBW een absoluut maximum aangeeft tot aan de financiële grenzen van de Aw/WSW normen. Ook is Arcade absoluut geen voorstander van het volledig benutten van die ruimte. Daarbij is het ons ook duidelijk dat in de IBW-cijfers De Key het maximaal te lenen bedrag volledig besteed aan één besteding. En dat de gestelde maxima bedragen niet beschikbaar zijn voor alle bestedingen tegelijkertijd.

• Vragen Arcade IBW_jaarverslag_visitatierapport in verband met vergroten verkoopvijver + bijlage 02-08-2021
• Reactie De Key op brief over de financiële positie van De Key 03-09-2021

Meer weten over de IBW?

Een huurder krijgt een brief van De Key: ‘Wij komen uw geiser en gaskachel verwijderen en vervangen door een ketel en CV.’ Huurder heeft geen zin in gebreek, buizen en radiatoren, bovendien is daar geen ruimte voor. Wat nu? De huurder vertelt.

Toch maar eens op onderzoek gaan naar alternatieven. Tenslotte moeten we toe naar gasvrij en die ketels draaien ook op gas. En bij fouten bij het installeren en bij onvoldoende onderhoud is er nog steeds gevaar voor koolmonoxide. Volgt een periode van contact opnemen met diverse firma’s , adviesorganisaties plus bezoeken aan voorlichtingsbijeenkomsten. Langzamerhand groeit daar een goed beeld uit. Hierbij gaat het om drie fasen: wassen, koken en verwarmen. In die volgorde heb ik het ook aangepakt.

De stappen

Voor warm water bestaan er de zogenoemde doorstroomapparaten. Voor een gewone woning is een capaciteit van 15 kWatt genoeg. Wel is driefasen krachtstroom nodig. Dit betekent een verbouwing van de meterkast. Naast de gebruikelijke groepen moet een extra groep komen met krachtstroom plus een speciaal stopcontact voor het doorstroomapparaat. Dit is de eerste stap. Daarna, de tweede stap, moet de netbeheerder de stroomtoevoer verzwaren. Dan pas kan het doorstroomapparaat zelf geïnstalleerd worden.

Koken op inductie is de tweede fase. Hiervoor heb ik een extra groep krachtstroom en stopcontact voor krachtstroom laten aanleggen. Maar voor twee ‘pitten’, meer gebruik ik niet, blijkt dit niet nodig. Zeer waarschijnlijk wel voor een fornuis.

Voor de derde en laatste fase, verwarming, zijn infraroodpanelen het meest geschikt. Deze worden aan het plafond bevestigd. Indien mogelijk wordt voor de elektra gebruikgemaakt van de aanwezige leidingen boven het plafond, zodat er geen ‘lelijke’ bedradingen door de kamer lopen. De capaciteit van de panelen zijn 700-900 Watt. Per groep van 16 Ampere en 220 Volt komt het maximum uit op zo’n 3500 Watt. Elke woning heeft normaal gesproken minimaal twee groepen. Dat moet voldoende zijn voor 3-4 panelen. Uiteraard afhankelijk van de overige apparatuur en hoe de groepen over de woning verdeeld zijn.

Het verdient aanbeveling om alles door één firma te laten aanleggen. En eerst een totaalplan op te stellen. Zeker bij grotere woningen waarbij meer infraroodpanelen nodig zijn. Zodat indien nodig een extra groep in de meterkast aangelegd kan worden.

Mag dit allemaal?

Dit valt positief te beantwoorden: ja, het mag. De Key heeft zelf te kennen gegeven dat zij voor het koken op inductie een aparte groep en stopcontact wil aanleggen. Helaas moet je warm water en verwarming zelf laten aanleggen en het ook zelf betalen. Maar de kosten vallen uiteindelijk mee. Bovendien is er dan geen sprake van een huurverhoging. Het gemak en comfort is prima in orde. Met name het doorstroomapparaat, dat is compact, functioneert als een gewone geiser en de temperatuur is tot op de graad nauwkeurig te regelen. Koken op inductie is even wennen maar bevalt al snel goed. Het is zelfs goedkoper dan op gas. Maar ook het vastrecht voor gas wordt uitgespaard. Al met al zal het voordeel opleveren. De infraroodpanelen zijn pas half april aangelegd. Dus daarover zijn nog geen conclusies te trekken.

Ter herinnering, Arcade heeft 3,5 jaar geleden in de laatste gedrukte versie van de nieuwsbrief al opgeroepen om de verketeling te stoppen en over te schakelen op aardgasvrije mogelijkheden. Ook heeft De Key in een memo van enige jaren terug aangegeven dat zij richting aardgasvrij willen gaan. Een paar korte citaten hieruit: ‘Dat betekent energie van groene bronnen en aardgasvrij.’ En: ‘…noodzaak om aardgas te vervangen door duurzame alternatieven.’

Echter de praktijk blijkt weerbarstiger. Naar aanleiding van de verstuurde bewonersbrieven over het verwijderen van de geisers en gaskachels heeft onze bewonerscommissie gevraagd waarom De Key geen alternatieven aanbiedt. Het antwoord is teleurstellend. Geen woord over gasvrije alternatieven, alleen ketels en CV’s en daarmee uit. Daarop stuurt de bewonerscommissie opnieuw een brief waarin zij veel nadrukkelijker aandringt op het aanbieden van gasvrije alternatieven. Nu 14 maanden later is deze brief nog steeds niet beantwoord. Niet bepaald klantvriendelijk.

Tot slot, ik heb nu een CO-meter in de aanbieding.

Noot: Het staat huurders vrij om zelf te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Breng dergelijke installaties niet zelf aan, maar laat dit vakmensen doen.  En houdt er rekening mee dat bij het verlaten van de woning dit wel tot kosten kan leiden omdat een volgende huurder niet verplicht is deze installaties over te nemen.
Arcade pleit er bij De Key wel voor om individuele initiatieven op het gebied van duurzaamheid mogelijk te maken.

Een huurder gaat met de camper een wat langere rondreis maken. Het inwonende, inmiddels volwassen kind blijft thuis. Vanwege de coronapandemie treedt er vertraging op in het reisschema. Door een daaropvolgend algemeen reisverbod moet de huurder zelfs voor langere tijd noodgedwongen in Portugal verblijven. En dan…

…ontvangt het thuiswonend kind een aangetekende brief van De Key met een verbazingwekkende inhoud, kort samengevat: ‘U woont hier niet meer, u bent vertrokken, u dient de huur op te zeggen. Bovendien verhuurt u de woning illegaal aan studenten.’ Paniek, vanwege de dreigende uitzetting.

Huurder keert dus voortijdig terug met het vliegtuig. Met alle coronarompslomp van dien, testen, quarantaine. Direct contact gezocht met De Key om de zaak recht te zetten. Na uitleg reageert De Key met: ‘Sorry, maar in 9 van de 10 gevallen klopt het wel, u had moeten melden dat u lang weg zou blijven.’

Onzin natuurlijk. In feite wil De Key niet toegeven dat zij fout zit. Ten eerste moet De Key als zij een gerucht binnenkrijgt dit checken op waarheid. Zeker met zoiets ingrijpends als dreigende uitzetting. Ten tweede is het onduidelijk of die meldplicht wel bestaat. Gaat een huurder voor langere tijd wonen in het buitenland voor bijvoorbeeld werk of studie dan moet dat worden gemeld en zonodig huisbewaarderschap geregeld worden. Dit is om te voorkomen dat de woning onbeheerd achter blijft. Van dit laatste is in dit geval geen sprake. De woning blijft legaal bewoond en niet onbeheerd achter. Bovendien woont de huurder niet elders. De huurder is slechts op rondreis. Dan lijkt melden niet echt nodig.

Na contact met de bewonerscommissie vraagt de huurder om formele intrekking van de brief, om excuses en om een tegemoetkoming in de kosten van de overhaaste terugvlucht en het weer ophalen van de camper. Helaas blijft De Key volhardend in negatieve zin. Fouten toegeven is kennelijk uit den boze. De zaak is voor De Key al afgesloten en de huurder had het lange verblijf moeten melden. Geen intrekking van de brief, geen excuses en geen vergoeding. Huurder vindt de toon van dit antwoord vervelend.

Kortom wat betreft klantvriendelijkheid valt er bij De Key nog een wereld te winnen!

Indien lezers vragen hebben aan de Ombudshuurder stuur een mail naar info@hvarcade.nl t.a.v. Ombudshuurder.
Ook nuttige tips en klachten die een bespreking waard zijn, zijn welkom.

Hoera, eindelijk een nieuwe woning gevonden. Mooier of beter, groter of kleiner, in of buiten de stad, koop of huur. Maakt niet uit. Gewoon blij om iets naar de zin gevonden te hebben. Nadat de huur is opgezegd komt de beheerder langs om de woning te inspecteren. Het inpakken kan beginnen. Ook de nieuwe woning moet natuurlijk ‘woonklaar’ worden gemaakt. Een drukke periode breekt aan.

Een paar weken voor de opzegdatum komt de beheerder opnieuw langs voor een voorinspectie, want de woning moet worden opgeleverd zoals de huurder die oorspronkelijk kreeg. De vertrekkende huurder krijgt derhalve een lijst voorgeschoteld met alles wat hij moet verwijderen. Dat niet alleen. Tot diens verbazing vermeldt de lijst ook de kosten die hij moet betalen als hij de genoemde zaken niet verwijdert. Of hij de lijst maar even willen ondertekenen.

Van diverse huurders is vernomen dat zij zich overvallen hebben gevoeld en onder druk zijn gezet om de lijst te ondertekenen, in een toch al hectische verhuisperiode. Zij hebben achteraf spijt dat zij dit hebben gedaan. Zeker omdat een aantal van de te verwijderen voorzieningen golden als ‘blijvende verbetering’. En soms ook omdat achteraf bleek dat de woning helemaal werd gestript.

Helaas getuigt De Key zich onvermurwbaar. Er is getekend, alles moet worden verwijderd of het wordt betalen.

De Key zou huurders kunnen laten weten dat de handtekening niet verplicht is. In het Burgerlijk Wetboek nr. 7, artikel 215/216 over het klusrecht staat onder andere dat verbeteringen aan de huurwoning van blijvende aard kunnen zijn. En dat huurders daarvoor zelfs een vergoeding kunnen krijgen van de verhuurder.

Bij een geschil zal de rechter moeten beslissen. Uit jurisprudentie is bekend dat zo’n ‘handtekening-onder-druk’ herroepen kan worden. Helaas informeert De Key de huurders hierover niet. Wel staat deze informatie in het ZAV-reglement (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Maar het ZAV-reglement is geen dagelijkse lectuur voor de meeste huurders en bereikt hen daarom niet of nauwelijks.

Overigens is het vreemd om voor een totale ‘opleverlijst’ in z’n geheel te tekenen. Over elk onderdeel zou, bij wijze van spreken, apart onderhandeld kunnen worden. Daartoe heeft een huurder het recht. Uiteraard is de huurder verplicht de woning netjes achter te laten. Dat is geen punt van discussie. En in een gesprek met de bezichter kan uiteraard worden besproken wat de huurder doet en laat. Maar een handtekening zetten onder een soort opleveringscontract is niet verplicht. Het verzwakt juist de positie van de huurder bij een geschil. Met handtekening is de kans namelijk groot dat de huurder voor (te) hoge kosten opdraait. Zonder handtekening zal De Key eventuele onrechtmatigheden bij de rechter moeten neerleggen. Voordat De Key een dergelijke stap neemt moet de woning wel in heel abominabele staat zijn, het zal dan niet gaan om een paar spijkertjes in de muur of een inbouwkast.

Kortom: onderteken niets over de oplevering van de woning. Dit is niet verplicht. Neem deze wijze les ter harte.

Actiegroep Niet te Koop komt al meer dan 35 zaterdagen om 15.00 uur bij elkaar in Amsterdam-Zuid om te protesteren tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Zij zien tot hun grote ergernis te veel woningen uit de sociale verhuur verdwijnen.

Het aandeel van sociale verhuur in Zuid is toch al niet al te groot. Daarom hebben de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties afgesproken terughoudend te zijn met verkoop in Zuid. Deze afspraken worden niet (of hooguit alleen op papier) nagekomen. In de praktijk blijft de verkoop gewoon doorgaan.

Om dit onder de aandacht te brengen van bewoners, eigenlijk alle Amsterdammers, gemeente en corporaties, wordt er elke week kort gedemonstreerd. Een sociale huurwoning die te koop is gezet wordt volgeplakt met affiches, er wordt een praatje gehouden en foto’s genomen. De organisatie ligt in handen van Jan Leegwater van Huurders Belang Zuid en Boudewijn Rückert van Huurdersvereniging De Pijp.

Soms staat er een benedenwoning te koop die uitstekend geschikt zou kunnen zijn voor een huurder op leeftijd die graag van een bovenwoning naar beneden zou willen verhuizen. Maar nee, zo’n woning met tuin brengt nu eenmaal meer op dan een bovenwoning. Dus gaat de huurwoning naar de koopmarkt en kan de oudere bewoner noodgedwongen de trappen op en af blijven lopen. Ook al hebben corporaties ervoor getekend om benedenwoningen hiervoor beschikbaar te houden.

De actiegroep vindt het belangrijk om publiek te maken dat als de gemeente dan mooie regelingen in het leven roept, zoals verhuisregelingen voor ouderen die naar een benedenwoning willen, die regelingen dan wel moeten worden nageleefd. En dat de beschikbare huurwoningen dan niet verdwijnen naar de koopmarkt.

Tot nu toe hebben de acties niet gezorgd dat er geen sociale huurwoningen meer worden verkocht in Zuid. Wél haalde de actiegroep meerdere keren de krant. En dat is tenminste weer wat extra bekendheid voor het slinken van de sociale huurvoorraad in Amsterdam. En wat daarvan mede de oorzaak is.

De flitsacties van Niet te Koop worden onder meer aangekondigd via de facebookpagina van Huurders aan het woord en via de maillijst van het Wooncafé. Meer deelnemers aan de actie zijn uiteraard welkom. Geef je op bij de facebookpagina of bij wooncafe020@gmail.com en blijf op de hoogte.

Ook bij een aantal huurwoningen in de verkoop van De Key is actie gevoerd.

Arcade heeft 10 februari 2021 het voorgenomen besluit vaststelling verkoopvijver van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een presentatiesessie vooraf. Daar is het bestuur van Arcade geïnformeerd over de afwegingen die tot het voorgenomen besluit hebben geleid. Dit is als informatief ervaren.

Toekomst huidige huurders

Het heeft echter de zorgen wat betreft de huidige situatie en de toekomst voor de zittende huurders van De Key niet weggenomen. De Key kiest er voor om vol in te zetten op de verkoop van het huidige bezit (zie ook de meerjarenbegroting 2021-2025, de compacte versie ten behoeve van Arcade december 2020). Dit ten bate van kleinere woningen voor een andere doelgroep dan het merendeel van de zittende huurders. Door het bezit steeds verder toe te spitsen op de nieuwe doelgroep, de starters, gaat De Key wat Arcade betreft voorbij aan de grote vraag naar woningen onder alle groepen woningzoekenden. Daarom vindt Arcade het niet verantwoord om zo’n groot aantal woningen aan de verkoopvijver toe te voegen met het doel deze aan de sociale woningvoorraad te onttrekken.

De Key vraagt nu aan Arcade of zij nog meer jarenlang zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt mag brengen. Arcade kan hier niet mee akkoord gaan.

Niet alle informatie

Daarnaast vindt Arcade dat wij, hoewel De Key aan veel van onze vragen tegemoet is gekomen, nog steeds niet over alle informatie beschikken die wij nodig denken te hebben voor een volledig advies. Met name een overzicht van de verkopen per buurt en/of per stadsdeel ontbreekt nog. Dit had Arcade veel meer inzicht gegeven in de invloed die de voorgenomen verkoop heeft op een wijk of stadsdeel. Wij hadden dan bijvoorbeeld kunnen ingaan op de aspecten leefbaarheid, en ook op gemengde wijken.

Arcade is van mening dat als zij alle informatie had gekregen, er een uitgebreider en beter advies voor De Key had gelegen. De Key heeft ook baat bij een goed en gedegen advies van Arcade. Het niet verstrekken van relevante informatie werkt dus in het nadeel van ons beide.

Het voorgenomen besluit

De huidige verkoopvijver wordt aangevuld met 1894 woningen en komt in totaal op 7.410 woningen
De Key onderbouwt onvoldoende waarom het noodzakelijk is om woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. De verkoopvijver is al ontzettend groot. Arcade schrikt er dan ook van dat met de voorgenomen uitbreiding van de verkoopvijver. Bijna een derde van het totale bezit van De Key onderdeel is van de verkoopvijver. Dat aantal is ontzettend hoog. Vooral omdat tijdens de presentatie naar voren kwam dat De Key in principe geen maxima hanteert wat betreft aantal verkopen per jaar. Daarom adviseert Arcade negatief op het uitbreiden van de verkoopvijver.
Dat De Key er voor kiest om 265 woningen uit de verkoopvijver te halen vindt Arcade zeer positief. De Key handelt hiermee in lijn met de Samenwerkingsafspraken, die Arcade heeft medeondertekend. Helaas is het onduidelijk om welke woningen het precies gaat. Arcade adviseert positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen zoals genoemd in de adviesaanvraag.

Overwegingen en keuzes welke zijn voortgekomen vanuit de complexstrategiesessies

Het toevoegen vooroorlogs bezit aan de verkoopvijver

De informatie in de adviesaanvraag was erg summier. Arcade waardeert het dat De Key aanvullende informatie heeft toegestuurd, maar deze is nog niet volledig. Er ont­breekt een duidelijk en helder overzicht op postcodeniveau waar de woningen staan. Hierdoor heeft Arcade geen goed overzicht op welke plekken De Key ervoor kiest om meer woningen te verkopen en welke effecten dit heeft op het aantal (en de grootte van de) sociale huur­wo­ning­en in een wijk of buurt. Arcade snapt de argumentatie van De Key dat vooroorlogse woningen duurder in exploitatie zijn, maar vindt dat geen reden om zo’n groot deel van het zorgvuldig opgebouwde maatschappelijk vastgoed toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.

Het toevoegen grotere woningen aan de verkoopvijver

De Key kiest ervoor relatief veel woningen van 75 m2 en groter toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade vindt dit een zorgelijke ontwikkeling. Het is voor gezinnen steeds moeilijker een geschikte woning te vinden. Zeker voor gezinnen met een kleine portemonnee. Het verkopen van de woningen van 75 m2 en groter vergroot dit probleem. Zeker omdat er niet veel alternatieven zijn bij andere woningcorporaties. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.

Het behouden van recente complexen

De keuze van De Key om recent gebouwde complexen met driekamerwoningen te behouden juicht Arcade toe. Waarom deze alleen gereserveerd moeten worden voor woon­starters wordt ons echter niet helemaal duidelijk. Wij begrijpen dat meer doorstroming hard nodig is voor de groep studenten en jongeren die anders vast blijven zitten in een studentenkamer of kleine studio. Maar we vinden tegelijkertijd dat deze woningen voor alle doelgroepen toegankelijk moeten zijn.

Desalniettemin adviseert Arcade positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.

Het beperken van het aantal complexen

De laatste keuze van De Key om het aantal complexen in het bezit te beperken met het oog op de exploitatie kan niet op bijval rekenen van Arcade. Wij vinden dit geen reden om meer woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. Arcade adviseert daarom negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

Conclusie

Samenvattend komt Arcade tot de conclusie dat wij steeds meer tevreden zijn over de manier waarop het adviestraject verloopt. Maar het niet volledig informeren van Arcade door De Key is voor ons nog wel een struikelblok in de samenwerking.

Arcade adviseert negatief op verdere uitbreiding van de verkoopvijver van De Key, omdat wij ons grote zorgen maken over het wegstromen van zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt. Het feit dat De Key ook geen maximum hanteert wat betreft het aantal verkochte woningen per jaar, baart ons eveneens grote zorgen.

Het afstemmen van het bezit op een nieuwe, jonge doelgroep van De Key gaat ten koste van zittende huurders. Zij krijgen steeds minder mogelijkheden om door te stromen naar een grotere woning of een woning op de begane grond of 1^e etage. Arcade heeft het idee dat De Key deze groep steeds meer uit het oog verliest. Hierdoor raken zij steeds verder in de knel.
Arcade adviseert wel positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen vanwege de Samenwerkingsafspraken.

Per overweging en keuze adviseert Arcade het volgende:

1. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.
2. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.
3. Arcade adviseert positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.
4. Arcade adviseert negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

• Verkoopvijver 2021 10-02-2021
• Advies Arcade verkoopvijver 2021 22-03-2021
• Besluit vaststelling verkoopvijver 2021 reactie op advies Arcade 29-03-2021
• Reactie Arcade op besluit vaststelling verkoopvijver 2021 05-05-2021
• Reactie De Key op brief Arcade 5-5-21 inzake vaststellen verkoopvijver 26-05-2021

Tijdens het Regulier Overleg van 29 oktober 2020 is Arcade mondeling geïnformeerd over het voornemen van De Key om te investeren in Ouderkerk aan de Amstel. Arcade heeft direct aangegeven dat zij hierover schriftelijk geïnformeerd wilde worden. Pas na een schriftelijke verzoek van 24 december 2020, is hier gehoor aan gegeven.

Arcade vat het voornemen van De Key om te investeren in Ouder-Amstel op als een beleidswijziging in de zin van de WOHV. Daarom brengt Arcade binnen 6 weken na de brief van 29 december 2020 een advies uit conform artikel 4 WOHV. Het verwerven van nieuw bezit in een gemeente waar De Key tot nu toe niet eerder werkzaam is, acht Arcade als een voorgenomen besluit waarover De Key Arcade actief schriftelijk had moeten informeren.

Hieronder gaan een samenvatting van dat advies.

Beleidswijziging werkgebied

De Key stelt dat er geen sprake is van een uitbreiding van het werkgebied. Zij kent, kort gezegd een landelijke toelating en Ouder-Amstel valt binnen de Metropoolregio Amsterdam. De Key heeft echter zelf haar werkgebied in 2016 ingeperkt. Zij was zelfs voornemens om die beperking in de statutenwijziging van 2016 op te nemen. Dit valt op te maken uit de brief van de gemeente Amsterdam van 12 juli 2016 aan de minister van Binnenlandse Zaken. Daarin adviseert zij negatief over de voorgenomen statutenwijziging van De Key: “Het College is ook negatief over de geografische beperking tot de centralere delen van de stad. Daarmee onttrekt De Key zich aan de grote volkshuisvestelijke opgaven die er nog liggen in de naoorlogse wijken.”

Uiteindelijk is de beperking van het werkgebied tot de centralere delen van de stad niet in de statuten opgenomen. Arcade concludeert dat De Key kennelijk geen akkoord heeft gekregen van de minister c.q. de Autoriteit Woningcorporaties. De Key heeft dit wel als beleid in het koersdocument ‘ruimte voor beweging, de koers van De Key’ van november 2015 en in de Portefeuillestrategie van 23 juni 2016 opgenomen. In ‘Ruimte voor beweging’ staat: “Missie van De Key: Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.”

Portefeuillestrategie 2016

In de portefeuillestrategie van 23 juni 2016 wordt het werkgebied van De Key op pagina 10 exact omschreven. De Key concentreert zich in haar werkgebied Amsterdam en Diemen binnen en net buiten de Ring A10. Het bezit daarbuiten wil zij afstoten. De exacte beschrijving is conform het groene deel van de plattegrond in figuur 1. Op pagina 49 is zelfs een overzicht van de buurtcombinaties opgenomen die daar bij horen.

Daaruit blijkt klip en klaar dat De Key haar werkgebied exact heeft afgebakend. Arcade concludeert dat sprake is van een beleidswijziging met betrekking tot het werkgebied van De Key.

Meerjarenbegroting 2021-2025

In de versie van de meerjarenbegroting (MJB op hoofdlijnen) die Arcade op 28 december 2020 heeft gekregen schrijft De Key: “Het recept is simpel: zorg ervoor dat uit de huuropbrengst in ieder geval onderhoud en woningverbetering kan worden betaald. En financier de nieuwbouw uit verkoopopbrengsten.” Dit is Arcade ook steeds voorgehouden: verkoop financiert nieuwbouw.

Samenwerkingsafspraken Amsterdam en Diemen

In de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is de afspraak opgenomen dat corporaties sociale woningen kunnen verkopen ten behoeve van nieuwbouw in Amsterdam. In de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023 is afgesproken dat er in beginsel niet verkocht zal worden. Er is in Amsterdam is ook afgesproken dat er niet meer woningen verkocht zullen worden dan nodig. En tevens is afgesproken dat als er financiële ruimte over is, er een IJkpunt is waarin dat tot uiting komt. Partijen overleggen dan met elkaar welke extra prestaties zij met die extra financiële middelen gaan financieren.

Verkoop sociale woningen

Voor 8 gebieden in Amsterdam is afgesproken dat corporaties terughoudend zijn in de verkoop van sociale huurwoningen. In tegenstelling tot hetgeen is afgesproken, zien veel bewoners in deze buurten dat er geenszins sprake is van enige terughoudendheid. Ook niet bij De Key.

Verkoop van sociale woningen is een gevoelig onderwerp in Amsterdam. Dat blijkt ook maar weer eens uit het voornemen van de gemeente Amsterdam van 1 februari 2021 om te onderzoeken of de gemeente zelf sociale woningen van corporaties kan aankopen. Daarmee wil ze voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen, waarna ze veelal onbetaalbaar zijn voor lage inkomens. Wethouder Ivens schrijft: “Het feit dat er corporatiewoningen verkocht worden die voorheen voor een betaalbare prijs werden verhuurd, leidt dan ook tot weinig begrip bij Amsterdammers.”

Conclusie

Arcade komt op grond van het eenvoudige recept in de MJB 2021-2025 tot de conclusie dat De Key de investering in nieuwbouw in Ouder-Amstel wil financieren met verkoop van woningen in Amsterdam. Als dat niet het geval is, moet de conclusie zijn dat De Key kennelijk extra financiële ruimte heeft gekregen. Financiële ruimte die niet nodig is voor nieuwbouw investeringen in Amsterdam of Diemen. Die extra financiële ruimte zou volgens Arcade enigerlei wijze terug moeten vloeien naar volkshuisvestelijke prestaties in Amsterdam.

Zowel in Amsterdam als Diemen zijn voor vier jaar bindende afspraken gemaakt op basis van een financieel bevroren uitgangspunt. Dat is de dPi 2018. Investeren in nieuwbouw in Ouder-Amstel was noch onderdeel van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 in Amsterdam noch in de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023.

Overeenstemming met ontwikkelaar

In een brief aan Arcade staat dat De Key al overeenstemming heeft bereikt met de ontwikkelende partij over de condities waaronder De Key kan investeren in de beoogde afname van 123 woningen in de gemeente Ouder-Amstel. Arcade gaat ervan uit dat bij die condities de nodige voorbehouden zijn gemaakt zoals bijvoorbeeld goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Aangezien het om een voorgenomen besluit gaat waarover Arcade advies kan uitbrengen, zou daarover ook een voorbehoud gemaakt moeten zijn.

Advies

Op grond van hierboven genoemde redenen, adviseert Arcade negatief over de voorgenomen investering in Ouder-Amstel. Arcade vindt dat er geen sprake kan zijn van verkoop van woningen in Amsterdam en/of Diemen ten behoeve van nieuwbouw in Ouder-Amstel. Als er extra bestedingsruimte is, dan zal die ten goede moeten komen aan de zittende huurders in Amsterdam en Diemen. Arcade is graag bereid om met De Key mee te denken en te adviseren over een passend volkshuisvestelijk doel.

Omdat deze investering goedkeuring behoeft van de Raad van Commissarissen, is dit advies ook naar de Raad van Commissarissen verzonden.

• Brief De Key investering in Ouder-Amstel vraag arcade 29-12-2020
• Advies Arcade investeringsproject Ouder-Amstel ‘Dialogue’ 08-02-2021
• Reactie De Key op advies Arcade inzake investering in Ouder-Amstel 20-02-2021

Amsterdam is trots op haar internationaal geprezen kunstsector. Toch houden professionele kunstenaars nauwelijks het hoofd boven water. Om kunstenaars een hand te reiken is in 2016 afgesproken dat zij een betaalbare atelierwoning kunnen huren voor vijf jaar, met uitzicht op nogmaals vijf jaar verlenging. Nu blijkt door een fout in het beleid deze verlenging helemaal niet mogelijk.

Door deze bestuurlijke fout dreigen Lily Lanfermeijer en Temra Pavlovic, beide huurder van een atelierwoning bij De Key en beide beroepskunstenaar, komende oktober op straat te worden gezet.

Huur jij ook een atelierwoning met een tijdelijk contract? Meld je hier info@hvarcade.nl bij Arcade. Hoe meer mensen van zich laten horen, hoe beter deze beleidsfout de wereld uit wordt geholpen.

Toptalent in de Zomerdijkstraat

Lanfermeijer en Pavlovic huren een atelierwoning aan de Zomerdijkstraat, van oudsher een complex voor artistiek toptalent. Hier schreef Jan Wolkers Turks Fruit en kwam actrice Audrey Hepburn regelmatig langs voor balletlessen bij Sonia Gaskell. WOII-verzetsheld Gerrit van de Veen, die zijn grafische talenten gebruikte om joodse documenten te vervalsen, woonde er tot hij moest onderduiken. Na WOII bleef de Zomerdijkstraat een plek voor baanbrekende kunstenaars, zoals Wim Crouwel; één van ‘s werelds bekendste grafisch ontwerpers. Ook kunstenaar Remy Jungerman, die in 2019 Nederland vertegenwoordigde op de gezaghebbende biënnale in Venetië, woont er.

Alleen Jungerman heeft, net als 21 andere bewoners, een huurcontract voor onbepaalde tijd. Mede dankzij die stabiliteit heeft hij zijn kunstpraktijk in Amsterdam in alle rust tot wasdom kunnen brengen. Dat geluk hebben Lanfermeijer en Pavlovic niet. En met hen, Nicola Arthen, Inez de Brauw, Smári Róbertsson en Marit Westerhuis ook niet. Pavlovic: ‘De afgelopen jaren hebben wij veel geïnvesteerd in onze beroepspraktijk, ons netwerk verbreed en de atelierwoning optimaal ingericht voor het produceren van ons werk. Maar vijf jaar is niet voldoende om van de professionele en praktische randvoorwaarden de vruchten te kunnen plukken. Het kunstenaarschap is niet 1 op 1 te vergelijken met ondernemerschap, maar heeft een eigen dynamiek. Een kunstenaar moet bijvoorbeeld haar eigen unieke publiek creëren. We hebben de huurverlenging hard nodig.’

Beloofde verlenging is volgens De Key niet mogelijk

Lanfermeijer en Pavlovic behoren tot de eersten die de uitvoering van het huidige beleid meemaken. Met een kunstenaars-toptoets zijn zij vier jaar geleden door de CAWA, de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam, voorgedragen als kandidaten voor hun atelierwoning op de Zomerdijkstraat. Inclusief het in het CAWA-reglement beschreven recht voor hertoetsing na vijf jaar en bij het behalen van die toets, een contractverlenging van wederom vijf jaar.

Desalniettemin hebben Lanfermeijer en Pavlovic van De Key bericht gekregen over het definitief aflopen van het huurcontract. Volgens Arcade, die De Key hierover heeft bevraagd, ziet het ernaar uit dat De Key Lanfermeijer en Pavlovic tevens niet zal voordragen voor hertoetsing bij de CAWA. Dit is anders dan wat er is afgesproken, wat in de gemeentelijke regeling is vastgelegd en waar Lanfermeijer en Pavlovic dan ook van uitgingen. Arcade vreest dat veel kunstenaars in hetzelfde schuitje zitten, ook bij andere corporaties dan De Key.

De Key beroept zich op het feit dat er wettelijk gezien geen manier is om huurders een tijdelijk contract te geven met uitzicht op een opnieuw tijdelijke verlenging, zoals de gemeente wil. Lanfermeijer en Pavlovic zijn destijds daarom in de atelierwoning geplaatst op basis van een tijdelijk jongerencontract, een contract dat tegen het vastgestelde gemeentebeleid in druist.

Op korte termijn zoeken naar een oplossing

De gemeente, die het huidige atelierwoningenbeleid heeft ingesteld, moet deze fout snel herstellen. De gemeente kan op die manier zorgen dat kunstenaars de afgesproken verlenging van het huurcontract inderdaad krijgen. Arcade roept de gemeente op om op korte termijn te zoeken naar een oplossing, zodat kunstenaars als Lanfermeijer en Pavlovic niet op straat komen te staan. Jonge kunstenaars ouder dan 28 jaar hebben in het huidige huurlandschap in Amsterdam niet veel andere kansen.

Pavlovic: ‘Het is duidelijk dat de gemeente welwillend is en dat zij kunstenaars voor de stad wil behouden. Het atelierwoningbeleid zou kunstenaars een springplank geven, maar zoals het in de realiteit wordt uitgevoerd, is deze springplank veel te kort. Het verliezen van werkruimte én woonruimte, op dit belangrijke moment in onze carrière, zal grote gevolgen hebben voor onze professionele toekomst en de waarde die ons werk kan toevoegen aan de culturele reputatie van Amsterdam.’

Het is eind mei 2020 als bewonerscommissie Jacob Oliepad een opmerkelijke brief ontvangt. De Key wil een atelierwoning verkopen die al een jaar leeg staat. Commissieleden Jan en Ankie Eindhoven leggen zich daar niet bij neer. Samen met Arcade lukt het om de verkoop tegen te houden. De woning in de Haarlemmerbuurt komt opnieuw beschikbaar voor een kunstenaar.  

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde ‘samenwerkingsafspraken’ gemaakt. Huurderskoepels, corporaties en de gemeente spreken dan af hoe er de komende 4 jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam. Het aantal atelierwoningen van Amsterdamse corporaties moet volgens de recente samenwerkingsafspraken ten minste 293 bedragen.

Een atelierwoning wordt in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken als volgt omschreven: ‘Een atelierwoning is een sociale of vrije sectorhuurwoning met tenminste één ruimte ten behoeve van kunstproductie’. In dit geval ging het om een atelierwoning uit de sociale voorraad. Daarnaast zijn er in Amsterdam ook kunstenaarswoningen. In tegenstelling tot atelierwoningen hebben kunstenaarswoningen geen aparte werkruimte.

Atelierwoningen behoren tot de zogenoemde ‘ijzeren voorraad’ die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Het doel van die ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen is het beschikbaar houden van woonruimtes voor kunstenaars. De beschikbare ruimtes zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Tegelijk is de vraag naar betaalbare atelierwoningen alleen maar gestegen. Dat Jan en Ankie in verzet kwamen toen er opnieuw een atelierwoning verloren dreigde te gaan, was dan ook hard nodig.

Samen advies uitbrengen

Elk complex heeft een zogenaamde complexstrategie. In het complex van Jan en Ankie mogen er in principe geen woningen verkocht worden. Verkoop betekent een beleidswijziging die De Key moet voorleggen aan de bewonerscommissie.

Ankie en Jan namen direct contact op met hun achterban toen ze hoorden over de aangekondigde verkoop. Alle bewoners waren het met de bewonerscommissie eens. “Ik heb geen enkele positieve reactie op het verkoopplan gehad”, stelt Ankie. Ze belde vervolgens met De Key en vroeg of  de verkoop tegen gehouden kon worden. Dat bleek niet het geval.

“Het is als atelierwoning gebouwd en zo is het ook bedoeld”, stelt Ankie. Ze is er bovendien van overtuigd dat een kunstenaar het pand toch niet kan kopen. “Ik vertrouwde het niet en dus heb ik met Arcade contact gezocht. De Key denkt dat ze met een naïeve bewonerscommissie te maken hebben. Maar als ik het niet weet, dan zoek ik wel iemand die het wel weet”.

Bewonerscommissies hebben altijd met de zogenaamde Overlegwet te maken. Deze wet regelt het informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Dat er adviesrecht is betekent overigens ook dat de verhuurder van het schriftelijke advies van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie mag afwijken. Daarvoor moet hij binnen veertien dagen schriftelijk zijn motivatie voor de afwijking meedelen aan de bewonerscommissie of huurdersorganisatie. Bewonerscommissies en huurdersorganisaties hebben zes weken de tijd om een advies uit te brengen.

Bewonerscommissie Jacob Oliepad moest snel met een schriftelijk advies komen. Arcade bestuursleden Gerharda van der Meulen en Saskia Koppelaar maakten samen met Jan en Ankie een concept. Het definitieve advies verstuurde de bewonerscommissie per aangetekende post op 9 juli naar De Key. De commissie was bang dat de grote woning na verkoop werd opgesplitst. Mogelijk werd het pand dan gebruikt voor Airbnb of als Bed & Breakfast. Een praktijk waar de buurt al langer door geteisterd werd.

In strijd met de samenwerkingsafspraken

Arcade verzond op 10 juli ook een eigen ongevraagd advies naar De Key. De verkoop van de atelierwoning was namelijk in strijd met de Amsterdamse samenwerkingsafspraken. In die afspraken is een verkoopstop voor sociale huurwoningen uit Centrum-West opgenomen. De Key ging ook tegen de afspraken in door de verkoop van een atelierwoning te willen compenseren met het opleveren van een kunstenaarswoning ergens anders in de stad, om zo de ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen op pijl te houden. Dit is ongeoorloofd omdat een kunstenaarswoning niet hetzelfde is als een atelierwoning. Een atelierwoning mag alleen worden verkocht als daar een nieuwe atelierwoning voor in de plaats komt.

Resultaat: geen verkoop, woning blijft sociale atelierwoning

Volgens de Overlegwet moet een corporatie binnen twee weken op een advies reageren. Na twee weken kwam De Key met een ontvangstbevestiging en de mededeling dat een inhoudelijke reactie later zou volgen. Na zes weken liet De Key weten de adviezen over te nemen. De atelierwoning blijft in de sociale voorraad en zal opnieuw aan een kunstenaar verhuurd worden.

Op 1 januari 2021 komt er waarschijnlijk een nieuwe huurder in het pand. Wie dat gaat worden is niet bekend. Ankie en Jan maken zich wel zorgen over het contract dat de nieuwe huurder krijgt. Mogelijk geldt er een vijfjarencontract voor de woon – en werkplek van de kunstenaar. Volgens Jan is het voor een kunstenaar niet prettig als hij na 5 jaar zowel zijn werkplek als zijn woonruimte moet opgeven. “Je wordt dan toch een soort woonnomade”, stelt hij.

• Brief De Key aan bewonerscommissie verkoop atelierwoning Jacob Oliepad 20 mei 2020
• Advies BC Jacob Oliepad inzake voorgenomen verkoop atelierwoning 9 juli 2020
• Brief Arcade aan De Key inzake voorgenomen verkoop Jacob Oliepad 8 10 juli 2020
• Reactie De Key op advies van Arcade inzake Jacob Oliepad 8 18 augustus 2020

Arcade heeft op 5 juni de derde en laatste adviesaanvraag met betrekking tot de vervreemding van Zandvoort van De Key ontvangen. Hieronder volgt een samenvatting van dat advies.

1.     Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

Arcade heeft in haar brief van 5 maart 2019 al opgemerkt dat de voorgenomen overdracht als een koerswijziging gezien moet worden. In haar reactie merkte De Key op dat er in 2016 al gedacht werd over overdracht van Zandvoort. Zij verwijst naar de gedeelde visie van de gemeente Zandvoort, het Huurdersplatform Zandvoort en De Key waarin kort gezegd de vraag is opgenomen of Zandvoort beter af is zonder De Key en/of De Key beter af is zonder Zandvoort.

Het koersdocument ‘ruimte voor evenwicht’ bevat geen enkele aanwijzing voor overdracht aan een andere corporatie. Bovendien is de onbeantwoorde vraag niet expliciet in het koersdocument zelf opgenomen. Arcade kan niet anders concluderen dan dat er sprake is van een koerswijziging die niet als zodanig ter advisering aan Arcade is voorgelegd. Ten onrechte vermeldt u in het jaarverslag 2019 dat de overdracht van Zandvoort al in de koers was aangegeven. Arcade beoordeelt dit onderdeel van het proces als negatief.

2.     Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

De Key heeft samen met Deloitte een intensief traject opgezet waarin het Huurdersplatform Zandvoort met ondersteuning van de Woonbond en Arcade actief kon participeren. Hiertoe zijn er vele overleggen geweest die uiteindelijk hebben geresulteerd in een volkshuisvestelijk toetsingskader waaraan een overnemende partij zou moeten voldoen. Deze werkwijze heeft voor voldoende draagvlak gezorgd bij Huurdersplatform Zandvoort. Ook zijn alle huurders in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om een bijeenkomst bij te wonen, waarbij zij geïnformeerd zijn over het voornemen om Zandvoort te vervreemden en vragen te stellen daarover. Tevens zijn alle huurders van De Key in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om hun oordeel te geven over de voorgenomen overname kandidaat Pré Wonen. Arcade concludeert dat dit onderdeel van het proces goed is verlopen. Het Huurdersplatform Zandvoort heeft in haar brief van 18 juni jl. kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben van de voorgenomen overdracht aan Pré Wonen. Dit onderdeel van het proces beoordeelt Arcade als positief.

3.     Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

De consequentie van de voorgenomen overdracht lijkt voor de huurders in Zandvoort gunstig uit te pakken, zij krijgen een verhuurder die in tegenstelling tot De Key bereid is substantieel te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Voor de huurders in Amsterdam en Diemen heeft het feit dat De Key zo’n 8% van haar woningen afstoot, gevolgen voor de verhouding huurders die behoren tot de startersdoelgroep en zittende huurders. Drie aspecten zijn hier van belang:

• Arcade is het niet eens met de koers en het daarop gebaseerde beleid van De Key om zich te richten op starters. Door het bezit in Zandvoort te vervreemden (kwalificatie koerswijziging), versnelt De Key de verwezenlijking van die koers, terwijl Arcade en de huurders steeds is voorgehouden dat de transformatie in hele kleine stapjes zou gaan. De overdracht van Zandvoort is vanuit dit perspectief een ongewenste ontwikkeling.
• Iedere zittende huurder die uit het huurbestand van De Key verdwijnt, betekent een verzwakking van de huurdersparticipatie. Immers, de startersdoelgroep huurt tijdelijk bij De Key en zal minder snel gemotiveerd zijn om zich sterk te maken voor huurdersbelangen.
• Iedere wijziging van die verhouding, of het als gevolg is van toename van huurders die starten dan wel afname van zittende huurders, heeft consequenties voor de huurverhogingen van de zittende huurders. Het gedeelte van de huursom boven inflatie wordt volgens het huurbeleid van De Key namelijk opgebracht door een krimpende groep zittende huurders. Dat heeft uiteindelijk tot gevolg dat de matigende werking die van de huursombenadering uit zou moeten gaan, in mindere mate opgaat voor de zittende huurders van De Key.

Vanuit het gezichtspunt voor de consequenties voor de huurders in Amsterdam en Diemen, beoordeelt Arcade de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort als negatief.

4.     Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

Arcade heeft in de vorige adviezen verzocht om meer inzicht in de impact van de overdracht voor Amsterdam en Diemen. Arcade heeft gedurende het proces vragen gesteld om de impact van de vervreemding voor Amsterdam en Diemen zowel in volkshuisvestelijk als financieel perspectief, inzichtelijk te krijgen. De Key was niet bereid om voldoende inzicht te geven. De Key beantwoordt bepaalde vragen niet, verwijst terug naar eerdere antwoorden, suggereert dat Arcade al voldoende op de hoogte is en beroept zich op vertrouwelijkheid en bedrijfsbelang waar dat kennelijk geen ander doel dient dan Arcade onvoldoende te informeren en daarmee op achterstand te zetten.

De eerdere argumenten om weinig informatie te verstrekken namelijk ‘de gevraagde informatie is nog niet bekend’ (14 maart 2019) en ‘vertrouwelijkheid wordt betracht vanwege het belang dat alle potentiële bieders op hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’ (16 oktober 2019), was niet meer aan de orde. De financiële aspecten waren bekend en de deal was gesloten met Pré Wonen.

Arcade heeft aangegeven dat zij verwachtte van De Key dat deze openstaande vragen alsnog beantwoord zouden worden. Arcade heeft ook gevraagd om de meerjarenbegrotingen 2017, 2018, 2019 en 2020. De reden hiervoor in het kader van de overdracht van Zandvoort is dat het niet goed voorstelbaar is, dat het voornemen om Zandvoort te vervreemden hier niet in is opgenomen. Arcade wil zelf kunnen vaststellen wat daarover is opgenomen. In de dPi’s is de vervreemding van Zandvoort niet opgenomen.

Dat Arcade onvoldoende inzicht wordt geboden in financiële aspecten en toelichting daarop, is niet nieuw. Wij hebben de laatste jaren herhaaldelijk gevraagd om bijvoorbeeld de meerjarenbegrotingen van 2017, 2018 en 2019. Deze hebben wij niet gekregen vanwege het bedrijfsbelang waar De Key zich op beroept. Wij hebben aangegeven dat het niet krijgen van deze informatie niet langer acceptabel is. In het verleden is deze informatie wel gedeeld met Arcade en speelde bedrijfsbelang kennelijk geen rol.

Dat de informatieverstrekking rond de vervreemding van het bezit in Zandvoort op een vergelijkbare wijze wordt ingestoken, namelijk dat De Key zich beroept op haar bedrijfsbelang en haar kaarten voor de borst houdt, is net zo min acceptabel.

5.     Conclusie en advies

Arcade heeft onvoldoende inzicht gekregen als het gaat om de impact van de overdracht van Zandvoort in volkshuisvestelijk en financieel perspectief voor Amsterdam en Diemen. Zolang Arcade dat inzicht niet heet kan zij geen gedragen advies formuleren.

Arcade geeft zich rekenschap van het feit dat gezien de uitkomst van de huurdersraadpleging er veel draagvlak onder de Zandvoortse huurders is voor de voorgenomen overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort aan Pré Wonen. Dit heeft geresulteerd in een positief advies van het Huurdersplatform Zandvoort. Arcade kan dat advies heel goed volgen. Echter, het geheel overziend, rest Arcade niets anders dan negatief te adviseren over de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen.

• Adviesaanvraag overdracht bezit in Zandvoort aan Pre Wonen 05-06-2020
• Vragen Arcade inzake adviesaanvraag vervreemding Zandvoort 10-08-2020
• Beantwoording vragen Arcade inzake adviesaanvraag vervreemding Zandvoort 13-08-2020
• Advies Arcade inzake voorgenomen overdracht Zandvoort aan Pré Wonen 18-08-2020
• Reactie De Key op negatief advies Arcade inzake overdracht Zandvoort 31-08-2020