Categorie: Uitgelicht

Ook in september en oktober geeft !Woon op dinsdagavond van 19.30 tot 20.30 een gratis webinar. Zo helpen zij bewoners op te komen voor hun buurt. Er zijn ook andere aansprekende onderwerpen die aan bod komen, zoals effectiever samenwerken, overleggen op een manier waarop toch iedereen aan bod komt, aanvragen van een budget of fonds en meer. Meer informatie is te vinden op de website van !Woon.

Arcade heeft op 5 juni de derde en laatste adviesaanvraag met betrekking tot de vervreemding van Zandvoort van De Key ontvangen. Hieronder volgt een samenvatting van dat advies.

1.     Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

Arcade heeft in haar brief van 5 maart 2019 al opgemerkt dat de voorgenomen overdracht als een koerswijziging gezien moet worden. In haar reactie merkte De Key op dat er in 2016 al gedacht werd over overdracht van Zandvoort. Zij verwijst naar de gedeelde visie van de gemeente Zandvoort, het Huurdersplatform Zandvoort en De Key waarin kort gezegd de vraag is opgenomen of Zandvoort beter af is zonder De Key en/of De Key beter af is zonder Zandvoort.

Het koersdocument ‘ruimte voor evenwicht’ bevat geen enkele aanwijzing voor overdracht aan een andere corporatie. Bovendien is de onbeantwoorde vraag niet expliciet in het koersdocument zelf opgenomen. Arcade kan niet anders concluderen dan dat er sprake is van een koerswijziging die niet als zodanig ter advisering aan Arcade is voorgelegd. Ten onrechte vermeldt u in het jaarverslag 2019 dat de overdracht van Zandvoort al in de koers was aangegeven. Arcade beoordeelt dit onderdeel van het proces als negatief.

2.     Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

De Key heeft samen met Deloitte een intensief traject opgezet waarin het Huurdersplatform Zandvoort met ondersteuning van de Woonbond en Arcade actief kon participeren. Hiertoe zijn er vele overleggen geweest die uiteindelijk hebben geresulteerd in een volkshuisvestelijk toetsingskader waaraan een overnemende partij zou moeten voldoen. Deze werkwijze heeft voor voldoende draagvlak gezorgd bij Huurdersplatform Zandvoort. Ook zijn alle huurders in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om een bijeenkomst bij te wonen, waarbij zij geïnformeerd zijn over het voornemen om Zandvoort te vervreemden en vragen te stellen daarover. Tevens zijn alle huurders van De Key in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om hun oordeel te geven over de voorgenomen overname kandidaat Pré Wonen. Arcade concludeert dat dit onderdeel van het proces goed is verlopen. Het Huurdersplatform Zandvoort heeft in haar brief van 18 juni jl. kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben van de voorgenomen overdracht aan Pré Wonen. Dit onderdeel van het proces beoordeelt Arcade als positief.

3.     Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

De consequentie van de voorgenomen overdracht lijkt voor de huurders in Zandvoort gunstig uit te pakken, zij krijgen een verhuurder die in tegenstelling tot De Key bereid is substantieel te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Voor de huurders in Amsterdam en Diemen heeft het feit dat De Key zo’n 8% van haar woningen afstoot, gevolgen voor de verhouding huurders die behoren tot de startersdoelgroep en zittende huurders. Drie aspecten zijn hier van belang:

  • Arcade is het niet eens met de koers en het daarop gebaseerde beleid van De Key om zich te richten op starters. Door het bezit in Zandvoort te vervreemden (kwalificatie koerswijziging), versnelt De Key de verwezenlijking van die koers, terwijl Arcade en de huurders steeds is voorgehouden dat de transformatie in hele kleine stapjes zou gaan. De overdracht van Zandvoort is vanuit dit perspectief een ongewenste ontwikkeling.
  • Iedere zittende huurder die uit het huurbestand van De Key verdwijnt, betekent een verzwakking van de huurdersparticipatie. Immers, de startersdoelgroep huurt tijdelijk bij De Key en zal minder snel gemotiveerd zijn om zich sterk te maken voor huurdersbelangen.
  • Iedere wijziging van die verhouding, of het als gevolg is van toename van huurders die starten dan wel afname van zittende huurders, heeft consequenties voor de huurverhogingen van de zittende huurders. Het gedeelte van de huursom boven inflatie wordt volgens het huurbeleid van De Key namelijk opgebracht door een krimpende groep zittende huurders. Dat heeft uiteindelijk tot gevolg dat de matigende werking die van de huursombenadering uit zou moeten gaan, in mindere mate opgaat voor de zittende huurders van De Key.

Vanuit het gezichtspunt voor de consequenties voor de huurders in Amsterdam en Diemen, beoordeelt Arcade de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort als negatief.

4.     Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

Arcade heeft in de vorige adviezen verzocht om meer inzicht in de impact van de overdracht voor Amsterdam en Diemen. Arcade heeft gedurende het proces vragen gesteld om de impact van de vervreemding voor Amsterdam en Diemen zowel in volkshuisvestelijk als financieel perspectief, inzichtelijk te krijgen. De Key was niet bereid om voldoende inzicht te geven. De Key beantwoordt bepaalde vragen niet, verwijst terug naar eerdere antwoorden, suggereert dat Arcade al voldoende op de hoogte is en beroept zich op vertrouwelijkheid en bedrijfsbelang waar dat kennelijk geen ander doel dient dan Arcade onvoldoende te informeren en daarmee op achterstand te zetten.

De eerdere argumenten om weinig informatie te verstrekken namelijk ‘de gevraagde informatie is nog niet bekend’ (14 maart 2019) en ‘vertrouwelijkheid wordt betracht vanwege het belang dat alle potentiële bieders op hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’ (16 oktober 2019), was niet meer aan de orde. De financiële aspecten waren bekend en de deal was gesloten met Pré Wonen.

Arcade heeft aangegeven dat zij verwachtte van De Key dat deze openstaande vragen alsnog beantwoord zouden worden. Arcade heeft ook gevraagd om de meerjarenbegrotingen 2017, 2018, 2019 en 2020. De reden hiervoor in het kader van de overdracht van Zandvoort is dat het niet goed voorstelbaar is, dat het voornemen om Zandvoort te vervreemden hier niet in is opgenomen. Arcade wil zelf kunnen vaststellen wat daarover is opgenomen. In de dPi’s is de vervreemding van Zandvoort niet opgenomen.

Dat Arcade onvoldoende inzicht wordt geboden in financiële aspecten en toelichting daarop, is niet nieuw. Wij hebben de laatste jaren herhaaldelijk gevraagd om bijvoorbeeld de meerjarenbegrotingen van 2017, 2018 en 2019. Deze hebben wij niet gekregen vanwege het bedrijfsbelang waar De Key zich op beroept. Wij hebben aangegeven dat het niet krijgen van deze informatie niet langer acceptabel is. In het verleden is deze informatie wel gedeeld met Arcade en speelde bedrijfsbelang kennelijk geen rol.

Dat de informatieverstrekking rond de vervreemding van het bezit in Zandvoort op een vergelijkbare wijze wordt ingestoken, namelijk dat De Key zich beroept op haar bedrijfsbelang en haar kaarten voor de borst houdt, is net zo min acceptabel.

5.     Conclusie en advies

Arcade heeft onvoldoende inzicht gekregen als het gaat om de impact van de overdracht van Zandvoort in volkshuisvestelijk en financieel perspectief voor Amsterdam en Diemen. Zolang Arcade dat inzicht niet heet kan zij geen gedragen advies formuleren.

Arcade geeft zich rekenschap van het feit dat gezien de uitkomst van de huurdersraadpleging er veel draagvlak onder de Zandvoortse huurders is voor de voorgenomen overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort aan Pré Wonen. Dit heeft geresulteerd in een positief advies van het Huurdersplatform Zandvoort. Arcade kan dat advies heel goed volgen. Echter, het geheel overziend, rest Arcade niets anders dan negatief te adviseren over de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen.

Senioren met een middeninkomen moeten hogere huren gaan betalen. Dat staat in het wetsvoorstel ‘Huur en Inkomensgrenzen’, dat na het zomerreces door de Tweede Kamer wordt besproken. Huurders die de AOW-leeftijd hebben bereikt zijn nu nog uitgezonderd van extra huurverhoging.

Bij de meeste senioren is er geen financiële ruimte voor een (nog) hogere huur. Vanwege de leeftijd krijgen senioren geen hypotheek krijgen voor een koopwoning. Ook kunnen zijn niet meer gaan werken om de hogere woonlasten te kunnen betalen. Daarom werden senioren tot nu toe uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar als het aan het kabinet ligt mag ook de huur van senioren straks in grote sprongen omhoog.

Nu is er één inkomensgrens voor extra huurverhoging, straks vier inkomensgrenzen

Ook gaat de manier waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt berekend op de schop. Er gaan vier verschillende inkomensgrenzen gelden. Ligt het inkomen boven een van de grenzen? Dan volgt een jaarlijkse huurverhoging die -in de meeste gevallen- veel hoger uitpakt dan de huurverhoging voor lagere inkomens.

Alleenstaanden

In het wetsvoorstel staat dat alleenstaanden met een jaarinkomen tussen €45.938 en €55.000 de huur met 50 euro per maand omhoog mag. Voor alleenstaanden met een jaarinkomen boven de €55.000 is dat zelfs 100 euro per maand.

Meerpersoonshuishoudens

Voor meerpersoonshuishoudens, stellen en gezinnen, gelden andere inkomensgrenzen. Bij een gezamenlijk jaarinkomen tussen €53.126 en €74.000 mag de huur straks met 50 euro per maand omhoog. Boven de €74.000 is dat 100 euro per maand.

Plafond huurverhoging boven sociale huurgrens

De huurverhogingen kunnen één keer per jaar worden doorgevoerd, totdat de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel is bereikt. Deze maximale huurprijs ligt vaak ver boven de sociale huurgrens. In 2020 was die grens €737,14. Ook huurders die al een huurprijs boven de sociale huurgrens betalen krijgen met deze extra huurverhogingen te maken.

Heeft u een lager inkomen? Dan blijft huurverhoging een percentage

Deze sprongsgewijze extra huurverhoging geldt alléén voor huishoudens met een middeninkomen. Bij een lager inkomen blijft de jaarlijkse huurverhoging een percentage van de huidige huurprijs.

Het wetsvoorstel is omstreden en de Tweede Kamer is aan zet

Het wetsvoorstel ‘Huur en inkomensgrenzen’ is op veel punten omstreden. Op de internetconsultatie die de overheid over dit wetsvoorstel hield is dan ook massaal gereageerd. Door de Woonbond en huurdersorganisaties, maar ook door veel individuele huurders. Ook Arcade heeft gereageerd en vindt, net als de Woonbond en corporaties de huurverhogingsstappen te hoog. Dat heeft het kabinet nog niet op andere gedachten kunnen brengen. Na het zomerreces is de Tweede Kamer dus aan zet.

14 gemeenten en 15 woningcorporaties in de regio Amsterdam hebben met elkaar afspraken gemaakt over de herziening van de woonruimteverdeling. Daarbij zijn in 2019 via discussiebijeenkomsten en een enquête meningen van bewoners van die gemeenten opgehaald. De huurdersorganisaties in die gemeenten en bij die corporaties zijn niet apart uitgenodigd om mee te denken met of op de hoogte gesteld van het voornemen om de woonruimteverdeling te wijzigen. Dat alleen is al een gemiste kans om te komen tot een gedragen voorstel voor de verdeling van woningen in de regio waar de woning schaarste de grootste is van heel Nederland. Van de mogelijkheid om te reageren heeft Arcade gebruik gemaakt om haar inbreng te delen met de gemeente. 

Deze gemeenten en woningcorporaties willen het systeem van woonruimteverdeling aanpassen omdat het voor woningzoekenden extreem lang duurt voordat zij een woning kunnen vinden.  Er is in de regio Amsterdam sprake van een enorm woningtekort waardoor de rij woningzoekenden alleen maar langer wordt. Dit bemoeilijkt in hoge mate de vestiging van nieuwe huishoudens. Zij zijn pas na vele jaren inschrijving aan de beurt voor een woning. Velen kunnen of willen niet zo lang wachten.

Woningtekort

Het woningtekort laat zich niet snel oplossen, bouwen vraagt een lange adem en kost veel geld. Helaas is er niet gekozen voor een oplossing die ieders kansen vergroot. Er wordt ook niet ingezet op behoud van sociale huurwoningen door een stop op verkoop, liberalisatie en toeristenverhuur in te zetten.

Er is geen ingezet op maatregelen die leiden tot meer doorstroming. Het verleiden van ouderen om te verhuizen is echt te beperkt. Er is niet gekozen voor een systeem dat kleinere stappen in de woningcarrière mogelijk maakt. Door twee huishoudens die samen gaan wonen hun inschrijfduur op te laten tellen, of door het mogelijk te maken dat je niet al je inschrijfduur (soms 20 of 30 jaar) op hoeft te geven voor een woning die minder gewild is. Dat is jammer en dit creëert een tegenstelling tussen starters en doorstromers. Die tegenstelling bestaat in werkelijkheid niet. Beiden hebben behoefte aan versnelling, soms met spoed een andere woning nodig en vallen niet onder een urgentie categorie.

De huidige werkwijze bij het verdelen van woningen is in de kern eenvoudig. Het is helaas door extra afspraken en regelingen wel al behoorlijk ingewikkeld. Er zijn 5 urgentiecategorieën, rampspoed, statushouders, uitstroom maatschappelijke opvang, medische of sociale noodzaak en stadsvernieuwing. Daarnaast zijn er nog doelgroep regelingen en voorrangsregelingen om doorstroom te bevorderen. In het voorgestelde woonruimteverdeelsysteem komen daar nog twee mogelijkheden bij om sneller aan een woning te komen: haast en een onhoudbare situatie.

Voor uitsluitend haast kunnen woningzoekenden door heel actief te zoeken per maand een punt verdienen tot maximaal 30 punten (gelijk aan 30 jaar inschrijving)

Onhoudbare situaties zijn er in drie varianten: scheidende partners met kinderen; gezinnen die inwonen bij een ander huishouden; jongeren die problematisch thuis wonen (zij hebben een probleem of zijn een probleem).

De bezwaren van HV Arcade op een rij

Toegankelijkheid systeem

Het systeem wordt erg ingewikkeld. Het is ook geheel gericht op benadering via digitale kanalen. Dat maakt het voor de groep woningzoekenden die niet digitaal is aangesloten, ontoegankelijk. Een deel van die groep heeft geen computer maar wel een smartphone, en kan via apps wel goed digitaal mee. Het advies van Arcade is dan ook: zorg dat het nieuwe systeem in elk geval ook via een goedwerkende, goed beveiligde app toegankelijk is.

Er zullen altijd mensen zijn die helemaal geen gebruik kunnen of willen maken van digitale middelen. Zorg dat het systeem ook altijd analoog te benaderen is, via een loket of via de telefoon.

Zorg daarnaast voor voldoende professionele ondersteuning voor de woningzoekenden die het systeem niet kunnen begrijpen. Daarvoor is namelijk een behoorlijk verstandelijk vermogen nodig en lang niet alle woningzoekenden zijn daarmee uitgerust.

Een laatste knelpunt bij de toegankelijkheid is dat woningzoekenden die de mogelijkheid tot het sparen van situatiepunten wordt ontzegd ergens terecht moeten kunnen met hun bezwaar. Dit geldt niet alleen voor de jongeren, er zijn ook veel gezinnen waar de gevraagde documentatie voor de situatie ‘gescheiden met kinderen’ niet aanwezig of compleet is; bij inwonende gezinnen komt het geregeld voor dat de inschrijving op het feitelijke adres niet mogelijk is.

Arcade concludeert dat de ontoegankelijkheid van het nieuwe systeem grotere kansenongelijkheid met zich meebrengt tussen degenen die digitaal, systeem- en sociaal vaardig zijn en degenen die dat minder of niet zijn. De woningzoekenden die minder vaardig zijn, zijn op deze manier afhankelijk van instanties en/of informele sociale netwerken. De geboden oplossingen zijn een pleister op de wonde.

Arcade vindt dat daardoor bepaalde mensenrechten die in verdragen beschermd worden (bijvoorbeeld het VN verdrag handicap), in het geding kunnen zijn. Om te voorkomen dat er regelgeving van kracht wordt, die op gespannen voet staat of in strijd is met mensenrechten(verdragen), willen wij de gemeenten en corporaties vragen om op voorhand een verzoek in te dienen bij het College voor de Rechten van de Mens om een ‘oordeel omtrent eigen handelen’ aan te vragen over aspecten en consequenties vanuit mensenrechtelijk perspectief van deze nieuwe regelgeving in Woningnet voor woningzoekenden.

Balans in het systeem

Naast de inschrijfduur, die gelukkig een onderdeel blijft uitmaken van het nieuwe systeem van punten, worden er twee soorten punten toegevoegd.

De situatiepunten:

Dit geldt voor gezinnen die inwonen bij een ander huishouden. Daarvoor worden wel eisen gesteld als inschrijving op dat adres. Dat is niet altijd mogelijk voor deze gezinnen. Hun feitelijke situatie is dat ze inwonen bij een ander huishouden, hun papieren situatie is dat ze dakloos zijn. Ze staan niet of op een nepadres ingeschreven. Zij zullen dus geen situatiepunten kunnen sparen.

Een vergelijkbare situatie doet zich voor bij gezinnen die uiteenvallen en waar kinderen bij betrokken zijn. Ook daar zijn ongedocumenteerde gezinnen bij, geen huwelijk, geen partnerschap geen ouderschapsplan, wel uit elkaar en wel co-ouder.

Het zou goed zijn als voor deze gezinnen een beroepsprocedure bestaat die hun werkelijke situatie beoordeelt en niet de papieren werkelijkheid.

Zoekpunten:

In 2,5 jaar tijd kun je veel zoekpunten vergaren, net zo veel als 30 jaar op een andere woning wachten. De vraag is of dit in balans is.

Arcade constateert ook dat de inschrijfduur, die de woningzoekenden vier jaar geleden nog is gegarandeerd, en waarvoor inschrijfgeld wordt betaald, behoorlijk aan waardeverlies onderhevig is met de invoering van dit systeem. Voor vele woningzoekenden die een betere woning zoeken en daar punten (lees jaren) voor sparen, zal dit een onaangename verrassing zijn. Zij krijgen minder perspectief op verbetering in hun woonsituatie.

Beperkt aanbod:

Dit voorstel vervangt de onbalans in het huidige systeem (nieuwe huishoudens in Amsterdam vinden vrijwel geen plaats) voor een andere. Bewoners met een goede reden om te verhuizen (gezinsuitbreiding of juist krimp, wijziging in de financiële situatie en dergelijke) zullen (nog) langer moeten wachten. Hun zoekwens overlapt in bepaalde mate met die van de mensen in een knellende situatie die nu een verbeterde positie krijgen.

Arcade betwijfeld of dit in de geest van de huisvestingswet is. Die schrijft voor dat regulering van de verdeling van woningen alleen mag als deze regulering noodzakelijk en effectief is. Arcade heeft twijfels over effectiviteit van deze regulering aangezien de gemiddelde wachtduur eerder zal oplopen dan afnemen. Starters krijgen immers meer woningen toegewezen waardoor er nog minder woningen beschikbaar zullen zijn dan nu. Door zo vele mensen een vorm van voorrang te verlenen verdwijnen de woningzoekenden die geen aanspraak kunnen maken op enige voorrangsregeling geheel uit beeld. Hun kansen op een (beter passende) woning worden gereduceerd tot 0.

De oplossing voor de disbalans is een rekenkundige. Woningzoekenden met situatiepunten kunnen op de helft van de via de media (woningnet) aangeboden woningen hun situatiepunten inzetten. Dit leidt tot vreemde situaties waarbij soms voor gelijke woningen de kansen van een woningzoekende enorm uiteen kunnen lopen. Dat is voor de woningzoekende in kwestie  nog maar amper te begrijpen. Deze rekenkundige oplossing kan tot veel vragen leiden. Er is een beter uitlegbare en menselijker manier nodig om de ‘gewone’ doorstromer te beschermen tegen de scheefgetrokken concurrentie van nieuwe huishoudens.

Straf en wijze van aanbieden

Een geheel andere disbalans is die tussen de straf voor de woningzoekenden voor weigeren of niet naar een bezichtiging komen en de zeer beperkte eisen aan de woningaanbieder om een advertentie voor de woning zo op te stellen dat op basis daarvan een oordeel over de geschiktheid van de woning kan worden gegeven.

De woningzoekende moet binnen een week tijd vrij maken op een werkdag, en dat vier keer per maand. De woningzoekende moet namelijk op korte termijn beschikbaar zijn voor een bezichtiging. Niet naar een bezichtiging gaan kost altijd minstens een punt. Drie keer een woning weigeren kost zelfs alle punten.

De eisen aan de advertenties worden echter nauwelijks strenger dan ze nu zijn. Een foto van de gevel en een plattegrond zonder verdere eisen daaraan. De woningzoekende moet daarop beoordelen of zij/hij gaat reageren, maar of de woning geschikt is kan zij/hij op basis daarvan niet beoordelen. Dat zal dus in een flink aantal gevallen leiden tot teleurstelling en weigering en verlies van punten of aanvaarding van een ongeschikte woning uit nood. De woningzoekende zal niet tevreden zijn over de resultaten en meteen weer als nieuwe woningzoekende inschrijven.

Dan is er ook nog de praktijk dat soms kandidaten op het laatste moment horen dat de woning toch niet verhuurd gaat worden. Dan weigert de aanbieder dus de eerstaangewezen kandidaat.

Van de aanbieders mag worden verwacht dat, als zij minder weigeringen willen, ze het aanbod daadwerkelijk verbeteren. Dit door middel van een duidelijk beeld van de binnenzijde van de woning en een goede plattegrond die leesbaar is voor vrijwel alle woningzoekenden. Daarnaast moeten zij een aanbod altijd gestand doen. Dus eenmaal op WoningNet aangeboden, kan de woning niet teruggetrokken worden zonder gevolgen voor de aanbieder.  Een compensatie voor de woningzoekende die met een teruggetrokken aanbod wordt geconfronteerd zou op zijn plaats zijn.

Tijdelijke verhuur

In het voorstel staat dat er een vangnet moet komen voor jongeren die met tijdelijke contracten uitstromen uit jongerenwoningen. Dit geeft aan dat (veel) jongeren niet zelf een andere woning kunnen vinden nadat hun tijdelijke huurcontract van vijf jaar is afgelopen. Deze tijdelijke contracten lossen dus niet het probleem van de jongeren op. Het veroorzaakt een nieuwe probleem, vijf jaar later. Voordat er meer tijdelijke contracten worden ingezet is het noodzakelijk om het nut en het effect van deze contracten, inclusief die voor jongeren, grondig te evalueren.

Ten tweede wordt er gesteld dat er binnen de experimenteerruimte in huisvestingsverordening tijdelijke woningen aangeboden mogen worden voor spoedzoekers. Dit moet dan met de twee jaar contracten (zelfstandige woningen) of vijf jaar contracten (onzelfstandig). Dit is een beweging die ingaat tegen de impliciete conclusie uit het eerste deel van dat hoofdstuk. Immers jongeren kunnen na 5 jaar geen vervangende woonruimte vinden, spoedzoekers zouden dat dan twee jaar wel kunnen.

Steeds meer huurders komen in onzekere, onveilige woonsituaties terecht door de enorme schaarste. Dat is geen oplossing. Besteedt de energie en middelen niet aan tijdelijke stoplappen, maar aan structurele oplossingen voor het woningtekort. Biedt huurders een veilige woonomgeving aan door een contract voor onbepaalde tijd. Dat geeft rust, veiligheid en zekerheid.

Samenvattend

Arcade concludeert dat dit nieuwe systeem de echte knelpunten in de doorstroming in de woningmarkt niet oplost. Het verbetert voor een paar groepen de toegankelijkheid. Het sluit tegelijk grote kwetsbare groepen uit door het systeem voor hen ontoegankelijk te maken.  De geboden oplossingen zijn onvoldoende. Daarnaast draagt de wijziging in het systeem niet bij aan de oplossing van het werkelijke probleem, namelijk het woningtekort.

Het systeem is  onevenwichtig en biedt de Amsterdammer te weinig mogelijkheden voor een wooncarrière in de stad. Een verzoek  bij het College voor de Rechten van de Mens om een ‘oordeel omtrent eigen handelen’ aan te vragen over aspecten en consequenties vanuit mensenrechtelijk perspectief van deze nieuwe regelgeving in Woningnet voor woningzoekenden, lijkt dan op zijn plaats.

Samen met de Woonbond en de gemeente heeft Aedes, dat is de vereniging van corporaties, de Lokale Monitor Wonen ontwikkeld. Dat is een hulpmiddel bij gesprekken over woonbeleid, prestatieafspraken en ontwikkelingen op het gebied van betaalbaarheid van de huur en beschikbaarheid van woningen. Deze monitor kun je vinden op de website Waar staat je gemeente.

Via het dashboard kom je snel bij de monitor van Amsterdam , Diemen of Zandvoort. Daar kun je op een simpele manier vergelijkingen en met de achterliggende openbare database analyses maken.

Via de hulppagina vind je instructievideo’s over hoe je vergelijkingen kunt maken en welke speciale functies er mogelijk zijn.

Heeft de coronacrisis jouw in financiële problemen gebracht en heb je contact opgenomen met De Key of Lieven de Stad? Kreeg je daar geen gehoor voor jouw verhaal of oplossing aangeboden? Meld je dan via het online registratiepunt van de Huurcommissie.

De Huurcommissie heeft op verzoek van minister Ollongren een registratiepunt opgezet. Daar kunnen huurders die door de coronacrisis in de financiële problemen raakten een melding doen. Op deze manier wil de minister meer zicht krijgen op hoe vaak verhuurders maatwerk weigeren voor huurders die in de knel zitten.

Huurders die geen toegang hebben tot internet kunnen hun registratie telefonisch doen via de helpdesk van de Huurcommissie:  070-375 4300. Daarvoor is de helpdesk bereikbaar op werkdagen van 9.00 tot 12.00 uur en van 13.00 tot 17.00 uur.

Noot: Het registratiepunt is sinds 1 februari 2021 gesloten. Lees hierover het bericht op de website van de huurcommissie.

Door de coronacrisis is de situatie voor huurders in Amsterdam verslechterd. Om dat duidelijk te maken zijn er brieven naar de directie van de Key, de directeur van Lieven de Stad, de betrokken wethouders en de leden van de Eerste en Tweede Kamer gestuurd. Een filmpje met uitspraken van een paar bewoners over de effecten van steeds hogere woonprijzen is daaraan toegevoegd. 

Eerder hebben al ruim 6046 huurders zich aangesloten bij het protest tegen de huurverhoging. Ook HYA die ruim 39.000 huurders van Ymere vertegenwoordigd ondersteund dit initiatief.

Nadat op 21 april j.l., de Eerste Kamer de motie-Kox c.s. had aangenomen heeft minister Ollongren op 2 juni toegezegd deze in stappen uit te voeren. De Eerste Kamer heeft hier geen genoegen genomen opdat de toezegging van de minister te vrijblijvend is en de dictum van de motie uitgevoerd dient te worden.

Afgelopen dinsdag 9 juni bleef  Minister Ollongren volharden in haar betoog dat er genoeg regelingen zijn om die mensen die door coronacrisis een inkomensval maken tegemoet te treden. Concreet betekent dit voor huurders een betalingsregeling. De minister wil niet beseffen, dat je als je geen inkomen hebt je ook geen toezeggingen kan doen om een betalingsovereenkomst aan te gaan. In augustus wil de minister verder kijken hoe de situatie er dan voor staat.

De indiener van de motie laat het er nog niet bij zitten. Blijf je dus informeren!

Arcade heeft op 18 februari een adviesaanvraag Klantbeloften ontvangen. Daarover heeft Arcade geen advies uitgebracht. Er ontbreekt namelijk een analyse, een visie en een implementatieplan om de uitvoering van de klantbeloften vorm te geven. Hieronder een samenvatting van de reactie van Arcade op de adviesaanvraag.

De voorgestelde drie klantbeloften van De Key zijn:

  1. Ik luister met aandacht
  2. Ik maak duidelijke afspraken en houd je op de hoogte
  3. Ik los het op of denk mee over alternatieven

Om te beginnen zien deze beloften zien er positief uit. Daarom zou het heel goed zijn als deze beloftes werkelijkheid worden. Het is voor Arcade echter onmogelijk om een advies te geven. Ondanks de bijdrage die Arcade in de voorbereiding heeft kunnen leveren. Hieronder lichten we dit toe.

Analyse wordt gemist

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes mist een analyse van de oorzaken waarom de klantbeloftes nodig zijn. En pas na aandringen van Arcade volgt er een toelichting. Helaas blijft de vraag welke processen en welke cultuur het nakomen van de de klantbeloftes belemmeren onbeantwoord. Hierbij gaat het vanzelfsprekend met name om de afdelingen Wonen en Service.

Eerdere suggesties zien we niet terug

Arcade heeft verschillende malen zaken en processen benoemd die niet goed lopen tussen huurders en De Key. En ook wat niet goed gaat in de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Dit heeft Arcade aangegeven in diverse werksessies. Ook in ons onderzoek naar de relatie tussen bewonerscommissies en De Key. Tot slot ook in het advies over de portefeuillestrategie.

In dit voorgenomen besluit klantbeloftes zien we daar niet veel van terug. In een reactie geeft De Key aan deze als kapstok te zullen gebruiken. Ook neemt De Key de verbetervoorstellen van Arcade mee in de verbetering van processen. Hieronder de belangrijkste verbeterpunten volgens Arcade:

  • Leg afspraken met bewonerscommissies vast zodat beide partijen daarop terug kunnen vallen.
  • Kijk bij reparaties naar structurele oorzaken en kies voor een structurele oplossing.
  • Controleer gemaakte afspraken en reparaties. Stem die controle ook af met bewonerscommissies en vraag na of de complex-reparaties na behoren zijn uitgevoerd. Laat die controletaak niet alleen aan bewonerscommissies over.
  • Verbeter de website en de telefonische service, want huurders en bewonerscommissies voelen zich vaak afgescheept en te vaak slecht doorverwezen.
  • Verbeter de houding en toon naar huurders en bewonerscommissies in digitale, telefonische en fysieke contacten.

Er mist een klantvisie

In de aangeboden klantbeloftes hebben we geen klantvisie kunnen ontdekken. Volgens Arcade is een visie op de relatie met huurders en bewonerscommissies een voorwaarde voor welke klantbelofte dan ook.  Zij zijn tenslotte de klanten van De Key. Daarbij geven de klantbeloften ook geen antwoord op de vraag waar de huurders/klanten in dit voornemen staan. Ook is niet beschreven welke verschillende type huurders er klant zijn. Ook niet welke specifieke relatie De Key met huurders in VVE-s heeft. Hierop antwoordt De Key dat het niet gaat over het ontbreken van een klantvisie. Voor  De Key zijn de zeven kernwaarden in de koers het uitgangspunt. Daarvoor mist een concrete uitwerking hoe De Key daar uitvoering aan geeft.

Het is niet alleen een kwestie van doen

De Key stelt zelf dat een heldere visie over wat de klant van De Key mag verwachten wordt gemist. Volgens De Key biedt een klantvisie huurders en medewerkers duidelijkheid over verwachtingen en wat De Key te bieden heeft. Arcade is dezelfde mening toegedaan. Toch kiest De Key voor klantbeloften en niet voor een visie. Het argument dat het een kwestie van doen is vindt Arcade onvoldoende. Om deze klantbelofte meer richting te geven en de medewerkers meer sturing acht Arcade een visie onontbeerlijk.

Geen duidelijkheid hoe de klantbeloften worden waargemaakt

Hoe het proces van invoering van de nieuwe klantbeloftes er uit gaat zien is niet duidelijk. Als het resultaat van het project worden de vastgestelde klantbeloften genoemd. De toelichting van de aanvraag bevat vooral informatie over het proces van het project om tot nieuwe klantbeloftes te komen. Daarom blijft het onduidelijk wat de volgende stap is en hoe De Key de nieuwe klantbeloftes gaat waarmaken. Wat er voor nodig is om deze klantbeloften goed te implementeren is niet beschreven. Arcade mist in het projectplan een doorkijk naar de kritische succesfactoren waaraan een succesvolle implementatie van de klantbelofte wordt afgemeten.

Monitoring is niet beschreven

In de werksessie klantbeloftes is nadrukkelijk gesteld dat de klantbeloftes in eerste instantie voor intern gebruik zijn. Pas als ze blijken te werken zal de Key zich daarmee naar buiten toe profileren. Dus blijft het onduidelijk hoe dat proces eruit ziet en hoe gevolgd/geëvalueerd wordt. De rol die huurders en huurdersvertegenwoordigers hierin krijgen is onduidelijk.

Tot slot

In een reactie geeft De Key aan dat de verbetervoorstellen uit de werksessie een aanvulling zijn op de uitkomsten van het KWH onderzoek, de luisterpanels en een kwantitatief onderzoek. Daaruit blijkt dat De Key onvoldoende klantgericht is. Het opstellen van de drie klantbeloften is een start met het verbeteren daarvan. Dit moet in 2021 zichtbaar worden in een hoger KWH-cijfer over de hele linie. Wat Arcade betreft is het opstellen van de klantbeloften een te kleine stap. Daarbij mist de analyse, de visie en het implementatieplan waardoor verbetering niet concreet wordt. Hierdoor kunnen we geen advies op de klantbeloften geven.

Onlangs viel bij de meeste huurders de brief met de aangekondigde huurverhoging op de mat. De tijden zijn onzeker en niet alle huurders zijn verzekerd van een vast inkomen. Zo zien de leden van de Bewonerscommissie 1013 in hun omgeving dan ook dat een aantal huurders het steeds moeilijker krijgen. Daarop zijn zij hen gaan vragen wat deze tijd voor hen betekent en hoe zij aankijken tegen de huurverhoging.

Uit die gesprekken bleek dat een passende oplossing op maat niet zo maar voor handen is. De huurders die door de corona maatregelen zijn getroffen zijn wel in gesprek met De Key. Zij gaven aan dat zij helaas niet aan de voorwaarden voldoen om voor een oplossing in aanmerking te komen.

De zorg om de huurders en de toekomst nam hierdoor toe. Enerzijds omdat er voor huurders dus beperkt maatwerk lijkt te zijn. Anderzijds omdat oplossingen zoals opschorten of uitstellen huurders op de lange termijn niet helpt. Huurders zitten voor langere tijd in de knel, want door het wegvallen van inkomsten is een aflossing met terugwerkende kracht onmogelijk. Het is de vraag of de situatie van deze huurders in de nabije toekomst verbetert.

Amsterdammers en armoede

In Amsterdam heeft een derde van alle werkenden een baan met een laag inkomen. Ook zijn er 38.000 Amsterdamse huishoudens die problematische schulden hebben. Inmiddels is de armoedegrens verhoogd tot 120% sociaal minimum, waardoor een groter groep Amsterdammers door de gemeente geholpen wordt. Hier komen Amsterdammers waarvan de inkomsten die grotendeels of volledig zijn wegvallen door de corona maatregelen bij.

Dit zijn feitelijk onmiskenbaar grotere en zorgwekkende problemen.

Verzoek om tijdelijke huurstop

Daarom verzoeken de ondertekenaars De Key dan ook om dringend maatwerk te leveren. Daarbij vragen zij om de bereidheid een oplossing te bieden in deze barre tijden. Hierbij doen zij de suggestie om een tijdelijke huurstop in te voeren en de huurverhoging een jaar uit te stellen.

Vragen over huurverhoging

Huurt u bij De Key en heeft u vragen? Meer informatie vindt u op de website van de Key.

Huurt u bij Lieven de Stad en heeft u vragen? Neem dan contact op met Lieven de Stad.

Wilt u bezwaar maken tegen de huurverhoging? Kijk dan op de website van !Woon voor meer informatie.

De Bewonerscommissie 1013 heeft het verzoek verstuurd ook namens:

  • Huurdersnetwerk Amsterdam
  • Bond Precaire Woonvormen
  • Woonopstand
  • Stichting Huis en Kapitaal
  • BC Potamos
  • Samen met het totaal aantal huurders van De Key en Lieven de Stad die onderstaande lijst vertegenwoordigd met 6046 wooneenheden:
BC Aquinohof
BC Berkenplein toren 5
BC Beukenhorst
BC Bickerseiland
BC Brandweerkazerne
BC Buys 3
BC Ceres
BC Complex 13
BC De Betonnen Silo
BC De groene Pieter
BC De Inktfabriek
BC De Punt
BC De Schelp
BC De Sfinx
BC Fiep
BC Frankendael
BC Haarlemmer Houttuinen 555-597
BC Entrepotwest I en II
BC Kattenburg
BC Kollhoff
BC Kralenbeek
BC LDC-complex
BC Loenermark 369
BC Mesdagstraat
BC Mikado
BC Niet met de deuren slaan
BC NZA 15-93
BC Oeverpad I
BC Oranje Nassaukazerne
BC RXL
BC Soroti
BC Het Holthuysenhofje
BC SWS 45-51
BC Spoorzicht
BC TasmanNovazembla
BC Uitermaas
BC van de Groene Flat
BC Woongroep De Lepel
BC Woongroep Ouderen Buitenveldert
BC Zomerdijkstraat
Huurdersplatform Diemen
Huurdersplatform Zandvoort

en 21 individuele huurders.

Inmiddels ondersteunen ook de huurdersorganisaties HYA (Ymere), Huurgenoot (Stadgenoot) en Bewonersraad Rochdale (Rochdale) dit initiatief.

Hieronder de brieven die zijn uitgestuurd:

De ontwikkelingen rond het corona virus volgden zich de afgelopen weken in hoog tempo op. Arcade maakt zich zorgen over de impact die dit heeft op de huurders en hun inkomen. Daarom heeft Arcade eind maart De Key in een brief verzocht om coulant en ruimhartig te zijn in het treffen van regelingen met huurders die met betalingsproblemen bij hen aankloppen.

De corona crisis treft naast kwetsbaren ook mensen die werkzaam zijn in sectoren die door de noodzakelijke maatregelen hard zijn getroffen. Dit heeft voor een aantal huurders direct effect op hun inkomen. Hierdoor kunnen zij (tijdelijk) in financiële problemen raken. Dat er in ieder geval niet wordt ontruimd vindt Arcade een verstandig besluit. We doen een beroep op De Key om ook iets doen voor huurders werkzaam in sectoren die op dit moment stil liggen.

De overheid heeft voor mensen met een inkomen op basis van een nul-urencontract, zzp-er of uitzendkracht een vangnet toegezegd. Dit laat even op zich wachten. Arcade heeft De Key opgeroepen om tot die tijd voor alle huurders van woningen en bedrijfsruimten die met deze tijdelijke inkomensval te maken hebben en de huur niet of gedeeltelijk niet kunnen opbrengen een ruimhartige regeling te treffen.

Oproep tot ruimhartige regelingen en extra inspanning

Gezondheid is op dit moment het allerbelangrijkste. De huidige ontwikkeling stelt een aantal mensen voor hogere kosten dan normaal. Als de huur door tijdelijke betalingsachterstand extra belast wordt, dan levert dat extra stress op. Arcade hoopt dat de regelingen die De Key met individuele huurders treft ruimhartig zijn en dat De Key zich extra inspant om huurders met betalingsproblemen bij te staan. Ook dat zij extra aandringt als huurders hulp weigeren.

De Key heeft aangegeven de medewerkers huurders die zich met betalingsproblemen melden geruststelt. Er is ook een werkgroep opgericht die met huurders die hun huur niet meer kunnen betalen in gesprek gaat. Samen met de huurder zoeken zijn naar een passende oplossing of afspraak.

Aflopen van tijdelijke contracten

Arcade heeft ook opgeroepen om tijdelijke contracten die de komende maanden aflopen te verlengen. Dat dan te doen tot drie maanden nadat de beperkende maatregelen zijn opgeheven. De Key heeft aangeven dat er de komende paar maanden geen tijdelijke contracten aflopen.

Huurders en gesprekken over maatwerkoplossing

Om meer inzicht te krijgen in de impact van de coronacrisis op de huurders heeft Arcade de volgende vragen aan De Key gesteld:

  • Hoeveel telefoontjes die gaan over de corona crisis en huurbetalingsproblemen zijn er vanaf 1 maart binnengekomen?
    • Dit heeft De Key niet bijgehouden.
  • Hoe verloopt het aannemen en afhandelen van deze meldingen en wat is de afhandeltermijn of doorlooptijd van de melding die u redelijk vindt?
    • De Key verwijst de huurder door of maakt een afspraak over een  betalingsregeling. Over de termijn en de doorlooptijd heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Hoe verklaart u dat er een huurder is waarvoor De Key onbereikbaar is om dit te bespreken?
    • De Key heeft via social media contact gezocht, maar de huurder houdt dit af.
  • Hoeveel gesprekken zijn er sinds 1 maart over corona crisis en huurbetalingsproblemen door de werkgroep gevoerd?
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Hoeveel van deze gesprekken betreffen huurders van woningen? In hoeveel gevallen gaat het om bedrijfsruimten?
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Hoe vaak is er naar uw oordeel een maatwerkoplossing mogelijk? Hoe vaak is deze ook toegekend? Kunt u daarbij aangeven hoe vaak dat om huurders van woningen of huurders van bedrijfsruimten gaat?
    • Er zijn met 210 huurders van woningen en met 171 huurders van bedrijfsonroerendgoed betalingsafspraken gemaakt. Hoe vaak er een maatwerkoplossing mogelijk is heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • Waar bestaan die maatwerkoplossingen uit?
    • De Key maakt betalingsafspraken.
  • Hoe vaak is er naar uw oordeel geen maatwerkoplossing mogelijk? Graag horen we wat de afwegingen zijn.
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.
  • In een eerdere brief hebben wij verzocht om extra aan te dringen in geval huurders hulp weigeren. Hoe vaak is een maatwerkoplossing ondanks extra aandringen niet gelukt?
    • Hierop heeft Arcade geen antwoord gekregen.