Categorie: Werkgroepen

Een beetje student wil gezellig samenzijn met andere studenten, zeker als ze in een studentenflat wonen. Maar dan moet er wel een ontmoetingsruimte zijn. Studenten van de Rode Kruislaan krijgen na lang gesteggel eindelijk hun ontmoetingsruimte van De Key. Tim Ruting en Mats Pijning, betrokken bij bewonersvereniging RXL, vertellen welk proces hieraan vooraf ging.

Mats Pijning en Tim Ruting van bewonersvereniging RXL
Mats Pijning en Tim Ruting van bewonersvereniging RXL.

In de zomer van 2019 vergadert het nieuwe verenigingsbestuur voor het eerst met De Key-beheerder Mark de Fouw. Nadat eerdere onderhandelingen jaren terug mislukten, legt De Key de ontmoetingsruimte opnieuw op tafel. Het bestuur onder leiding van voorzitter Tim, is enthousiast. Mats versterkt het bestuur ruim een jaar later als penningmeester. Tim is dan geen voorzitter meer.

Een ontmoetingsruimte is belangrijk om bewoners met elkaar in contact te brengen en om ook met slecht weer activiteiten te kunnen organiseren. Er waren hiervoor wel meer leden nodig.

Bewoners betrekken was niet gemakkelijk. Er werden onder andere borrels en activiteiten georganiseerd om de interesse te vergroten. Voor het samenstellen van een barcommissie die zich over de ontmoetingsruimte zou buigen, moest ook nog wat gebeuren. Bewoners werden op borrels gevraagd of ze mee wilden denken. Een andere bewoner kwam via een actief verenigingslid in de barcommissie terecht.

Het begint met een barcommissie

De uiteindelijke barcommissie bestaat uit bestuurslid Kyra en vier andere bewoners: voorzitter Niek, Sytze, Jannes en Roald. Er wordt een taakverdeling en stappenplan voor de ontmoetingsruimte gemaakt. Dit ter voorbereiding op latere gesprekken met De Key en de gemeente.

Naast de nieuwe barcommissie waren er al  een activiteitencommissie, een leefbaarheidscommissie, een welkomstcommissie en een tuinierscommissie. De commissies zijn nuttige ‘subgroepen’ die de betrokkenheid vergroten. Tim: ‘Het werken met subgroepen is een makkelijke manier om je organisatie te vergroten en nieuwe mensen binnen te halen. Je mobiliseert mensen door ze aan te spreken op dat wat ze leuk vinden.’

Arcade wijst bewoners op hun rechten

Arcade-bestuurslid Harrie Houtbeckers speelt een belangrijke rol in het proces. Hij bemiddelt bij problemen en wijst op bewonersrechten. Het sterkt de bewoners in hun missie om latere onderhandelingen met De Key soepel te laten verlopen. Tijdens een Arcade-bijeenkomst blijkt bovendien dat de bewoners recht hebben op een ontmoetingsruimte.

Aanvraag horecavergunning bij gemeente loopt niet soepel

Om hapjes en drankjes te kunnen verkopen, vragen de bewoners een horecavergunning aan. Dit is een moeizaam proces. De barcommissie is maanden aan het touwtrekken met de gemeente. De commissieleden worden meerdere keren van het kastje naar de muur gestuurd. Mats: “We zaten tot ver in september vast in de bureaucratie”. Nadat De Key zich er mee gaat bemoeien en zelf contact opneemt met de gemeente, komt er pas duidelijkheid. De horecavergunning wordt afgewezen omdat die niet in het bestemmingsplan zou passen.

De Key werkt ook niet direct mee

Totdat in september de onderhandelingen over de ontmoetingsruimte beginnen, is er wantrouwen bij De Key. De Key wil weten wat ze kunnen verwachten en eist dat de bewoners uiteindelijk aan hen verantwoording afleggen. De vereniging legt echter alleen verantwoording af aan de leden, tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). En dan zijn er nog de buren die in de omliggende kantoren werken. Zij vrezen voor dronken studenten voor hun deur en deinzen er volgens Mats niet voor terug om zich over ‘elk stukje overlast te beklagen bij de vereniging of bij De Key.’

Toch start De Key uiteindelijk met onderhandelen

Om het contact met de Key vlot te trekken, wordt door alle commissies een plan opgesteld met het soort activiteiten die in de ruimte plaats kunnen gaan vinden. Dit stemt de Key enthousiast. Een filmavond, studeerhoek en een moestuin worden onder andere genoemd. Het ontbreken van een horecavergunning maakt de keus voor de vereniging om door te gaan met het project echter wel ingewikkeld: er kunnen namelijk geen opbrengsten worden gegenereerd. Verkoop van hapjes en drankjes is zonder vergunning immers niet mogelijk. Na een lange ALV is besloten om de ontmoetingsruimte toch door te zetten.

De Key zet in september opeens wél vaart achter de ontmoetingsruimte. De inzet van de barcommissie speelt hierbij een belangrijke rol. Eerder wilde De Key bewoners nauwelijks tegemoet komen. De commissieleden realiseerden zich dat ze er zélf achteraan moesten.

De Key suggereert om bezoekers een vrijwillige bijdrage te vragen voor hun drankjes. De barcommissie kan zo gemakkelijker de huur van de ruimte betalen.

Samen afspraken maken lukt, maar blijkt niet gemakkelijk 

Tijdens de laatste maanden van 2020, onderhandelt de barcommissie over het huurcontract en de bijlage ‘randvoorwaarden bewonersruimte’. De inhoud wordt flink bediscussieerd. Nadat de randvoorwaarden zijn overeengekomen in december, gaat de Key het definitieve contract opstellen. Na twee maanden wachten blijken in februari niet alle afspraken in het contract te staan. Nadat De Key dit gecorrigeerd heeft, ondertekenen de bewoners half maart het contract.

Mats en Tim hebben veel geleerd. Dit geldt ook voor de leden van de barcommissie. Tijdens het proces zijn er door de bewoners zeker fouten gemaakt en moest er dan ook regelmatig worden bijgestuurd. Daarnaast maakte de organisatiestructuur van De Key het de bewoners niet altijd makkelijk om zaken voor elkaar te krijgen. Toch is er wel heel fijn met De Key-beheerder Mark de Fouw samengewerkt. Hij heeft zich echt voor de bewoners ingezet. Daarnaast waarderen de bewoners het dat De Key nu ook echt de verbouwing in gang heeft gezet. De bewoners kunnen er nu samen met De Key een mooie ruimte van gaan maken.

Interieur ontmoetingsruimte Rode Kruislaan Diemen
En hier is-ie dan: de nieuwe ontmoetingsruimte voor studenten in de Rode Kruislaan (Diemen).
De tuin van de ontmoetingsruimte Rode Kruislaan Diemen
De tuin van de ontmoetingsruimte Rode Kruislaan Diemen.

Arcade heeft 1 februari 2021 het voorgenomen besluit huurverhoging 2021 en op 24 februari 2021 de aangepaste versie van het advies van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een uitwisselingssessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over opzet van de huurverhoging en er was ruimte om daarop te reageren. Dit is door de leden als zeer informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

De adviesaanvraag

Arcade heeft vraagtekens bij de adviesaanvraag zelf. Het is niet duidelijk waarom sommige groepen in de bijlage voorkomen en de uitleg over de huurverhoging ontbreekt. Bijvoorbeeld als het gaat om collectieve huurcontracten voor woningen of kamers. Liever had Arcade gezien dat al deze groepen waar De Key onderscheid in maakt, apart in de brief behandeld worden.

Verder valt het Arcade op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere contracten en jongeren- dan wel campuscontracten. Dit was vorig jaar wel het geval. Alleen contracten voor bepaalde tijd kregen toen inflatievolgende huurverhoging. De key zegt dit te doen conform het advies van Arcade van 2020. Wij zijn erg blij dat De Key hierin meegaat, maar we hebben gevraagd om bevestiging dat dit een blijvende verandering is. Tegelijkertijd meent Arcade dat in een volgende adviesaanvraag over de huurverhoging er een verschil in de huurverhoging zou moeten zijn voor studenten die zelfstandig of onzelfstandig wonen.  Mede gelet op de verschillen wat betreft het recht op huurtoeslag.

Daarnaast lijkt De Key eenzijdig te beslissen waar Arcade wel of niet adviesgerechtigd over is. De Key stelt dat Arcade niet adviesgerechtigd zou zijn over bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vinden dit een bijzondere gang van zaken en dat de onderbouwing van De Key geen hout snijdt. De inkomensafhankelijke huurverhoging verschilt elk jaar. Dit jaar gaat de huurverhoging zelfs niet door. Een advies over de veranderde situatie is dus volgens Arcade elk jaar gepast.

Gezien de veranderde omstandigheden, het besluit van de minister tot huurbevriezing van alle sociale huren, zullen we ons in deze adviesaanvraag richten op de volgende punten: de adviesaanvraag van vorig jaar, de huurbevriezing, de eenmalige huurverlaging en de voorgenomen huurverhoging in de vrije sector.

Vooraf

Vorig jaar heeft De Key een adviesaanvraag gestuurd waarin zij voorstelde om een driejarig huuraanpassingsbeleid vast te stellen. Arcade heeft hierop negatief geadviseerd omdat zij toen al een verschuiving in het maatschappelijke debat signaleerde wat betreft de verhuurdersheffing. Daarnaast voorspelde Arcade een drastische verschuiving van de randvoorwaarden voor het huurbeleid vanwege de verwachte problematiek wat betreft de coronacrisis. De Key heeft toen besloten vast te houden aan het meerjarige huuraanpassingsbeleid omdat dit ‘duidelijkheid’ zou scheppen voor de huurders. Arcade stelt nu vast dat De Key naar eigen believen op meerdere punten afwijkt van het in 2020 voorgestelde meerjarig huuraanpassingsbeleid, en er op andere punten weer aan vasthoudt. Tegelijkertijd is De Key niet altijd helder waarom zij die verschillende keuzes maakt en pas na doorvragen een tipje van de sluier oplicht.

Huurbevriezing en communicatie

De Key geeft in het aangepaste advies van 24 februari 2021 aan dat een huurkrant of andere informatievoorziening richting de huurders niet langer meer van toepassing is vanwege de huurbevriezing. Dit druist volgens Arcade in tegen het eerder door De Key geformuleerde uitgangspunt van ‘transparantie’. Transparantie over de veranderende situatie is nodig, vooral om onzekerheid bij huurders (krijg ik ook geen huurverhoging?) weg te nemen.

Eenmalige huurverlaging

In uw adviesaanvraag geeft u aan dat een deel van de huurders van De Key dit jaar een huurverlaging krijgt. Om de huurverlaging uit te leggen aan de huurders zou u een huurderskrant meesturen met meer informatie over de wetswijzigingen. De Key wordt door de Belastingdienst geïnformeerd over wie daarvoor in aanmerking komen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het inkomen uit 2019. De Wet eenmalige huurverlaging gaat echter in per 1 januari 2021. Deze geldt voor iedereen die 6 maanden of langer te maken heeft met een inkomensterugval die leidt tot een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huurders die een inkomensterugval na 1 januari 2020 hebben gekregen en waarvan dit dus niet te zien is in het inkomen over 2019.

Daarbij zijn er ook huurders van De Key die te maken hebben met wisselende inkomens waardoor zij wel recht hebben op de eenmalige huurverlaging, ondanks dat dit niet blijkt uit de inkomensgegevens die de Belastingdienst heeft over 2019.

Vrije sector

De Key kiest ervoor om de vrije sector een inflatievolgende huurverhoging te geven van 1,4%. Zij lijken nu als enige huurders van De Key buiten de boot te vallen wat betreft huurbevriezing. Arcade vindt dit een onwenselijke en oneerlijke situatie.

De afgelopen jaren hebben ook de huurders in de vrije sector te maken gekregen met flinke huurverhogingen. Daarbij kunnen zij door de crisis van het afgelopen jaar net zo goed te maken hebben met een onzekere toekomst, of zelfs een terugval van hun inkomen. Denk hierbij aan ondernemers en ZZP’ers, maar bijvoorbeeld ook diegenen met een tijdelijk arbeidscontract en AOW gerechtigden van wie de pensioenen al jaren lang onder druk staan.

De niet-Daeb tak presteert financieel uitstekend, over die woningen hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te worden en de ratio’s (ICR, LtV) zijn veel beter dan in 2016 is geprognosticeerd in het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

  1. Voortaan elk jaar een adviesaanvraag over de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging uit te zenden waarin de gehele systematiek onderwerp is van de adviesaanvraag.
  2. Een brief te sturen aan alle huurders wat betreft de huurbevriezing.
  3. Een brief aan de huurders de deur uit te doen waarin de eenmalige huurverlaging aan alle huurders wordt uitgelegd. Niet alle huurders zijn even goed op de hoogte van de veranderde wetgeving en veel huurders zullen hun eigen situatie willen controleren. De inhoud van de brief kan samengevoegd worden met de brief over de huurbevriezing uit advies 2.
  4. Huurders actief te benaderen en duidelijk te informeren over de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders moeten weten dat zij hun situatie ter beoordeling voor kunnen leggen aan De Key wanneer zij denken in aanmerking te komen voor een huurverlaging. Hetzelfde geldt voor huurders met een wisselend inkomen. Arcade adviseert De Key om in te zetten op maatwerk voor huurders die tussen wal en schip vallen.
  5. De eenmalige huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de vroegst mogelijke datum van 1 maart 2021 in te laten gaan.
  6. Ook voor de vrije sector over te gaan tot een huurbevriezing.

Sociale huurders die in 2019 en 2020 hun huurprijs flink hebben zien stijgen, terwijl hun inkomen laag bleef of zelfs lager werd, kunnen per direct een permanente huurverlaging aanvragen. Hoe sneller u dit doet, hoe eerder u de huurverlaging krijgt.

Wie komt in aanmerking?

De huidige huurprijs moet hoger zijn dan de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ van € 633,25 kale huur per maand  voor 1 en 2 persoons huishoudens of boven de € 678,66 kale huur voor meerpersoons huishoudens. Uw bruto jaarinkomen mag niet meer zijn dan € 23.725,– (1 persoons huishouden) of € 32.200,– (meerpersoons huishouden). Voor sociale huurders met AOW ligt de inkomensgrens op € 23.650,– (1 persoons huishouden) of € 32.075,– (meerpersoons huishouden).

Uw te hoge huurprijs wordt bij verlaging blijvend ‘afgetopt’ tot  € 633,25 of € 678,66 kale huur per maand. Waarschijnlijk is dat een flinke slok op een borrel.

Wees er snel bij

Hoe sneller u de huurverlaging aanvraagt, hoe sneller u de huurverlaging ook daadwerkelijk krijgt. Er zit sowieso tijd tussen aanvragen en huurverlaging (twee tot drie maanden) en gedurende die maanden betaalt u nog steeds de hoge huurprijs. U krijgt geen verlaging met terugwerkende kracht.

Huurverlaging aanvragen gaat zo

U stuurt De Key of Lieven de Stad zo snel mogelijk deze modelbrief (hier downloaden) waarop u al uw gegevens invult. U doet er een bewijs van inkomen bij (kopie van een loonstrook, uitkeringsafschrift of bankafschrift). Ook doet u er een door de huurder ondertekende brief bij waarin staat uit hoeveel personen uw huishouden bestaat en wat hun leeftijden zijn (de ‘huurder’ is de persoon op wiens naam het huurcontract staat).

Reactie van De Key of Lieven de Stad

Nadat u de huurverlaging heeft aangevraagd, ontvangt u binnen drie weken een brief van De Key of Lieven de Stad. Hierin staat een voorstel tot huurverlaging.

Kijk goed naar het voorgestelde huurbedrag. Is dit hoger dan € 633,25 of € 678,66 per maand en bent u het daar niet mee eens, neem dan zo snel mogelijk contact op met de Huurcommissie of een team van Stichting !WOON bij u in de buurt. Zij kunnen u helpen om in bezwaar te gaan tegen het voorgestelde huurbedrag. Neem ook contact op met Arcade: wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Moet u langer wachten op een reactie dan de gestelde drie weken (wat betekent dat de huurverlaging ook later ingaat!), neem dan direct contact op met Arcade: wij zullen voor u aan de bel trekken.

Niets doen kan ook

Indien u niet zelf de huurverlaging aanvraagt, kan het zijn dat u van De Key of Lieven de Stad de huurverlaging toch krijgt, bijvoorbeeld omdat u in 2019 al een laag of lager inkomen had. U ontvangt in dat geval voor 1 april een brief van De Key of Lieven de Stad met een voorstel voor de nieuwe huurprijs. Controleer goed of u het eens bent met de voorgestelde huurverlaging en ga eventueel in bezwaar zoals hierboven beschreven.

Let op!

Deze regeling geldt niet voor huurders bij woningcorporaties die een huurcontract zijn aangegaan in de vrije sector. In dat geval heeft u vanaf het begin van uw contract een huur betaald boven de liberalisatiegrens (momenteel € 735,– euro per maand). U kunt dan geen huurverlaging aanvragen.

Weet u niet zeker of uw huurhuis valt binnen de sociale sector? U kunt dit nakijken op uw huurcontract en anders navragen bij De Key (020 621 43 33) of Lieven de Stad (020 218 22 55).

Mocht u als lid van Arcade in de vrije sector huren en u heeft grote problemen met de hoogte van de huurprijs, bijvoorbeeld omdat uw inkomen is gedaald in 2020, laat dit dan weten aan het Arcade-bestuur via info@hvarcade.nl. Wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Amsterdam is trots op haar internationaal geprezen kunstsector. Toch houden professionele kunstenaars nauwelijks het hoofd boven water. Om kunstenaars een hand te reiken is in 2016 afgesproken dat zij een betaalbare atelierwoning kunnen huren voor vijf jaar, met uitzicht op nogmaals vijf jaar verlenging. Nu blijkt door een fout in het beleid deze verlenging helemaal niet mogelijk.

Door deze bestuurlijke fout dreigen Lily Lanfermeijer en Temra Pavlovic, beide huurder van een atelierwoning bij De Key en beide beroepskunstenaar, komende oktober op straat te worden gezet.

Huur jij ook een atelierwoning met een tijdelijk contract? Meld je hier info@hvarcade.nl bij Arcade. Hoe meer mensen van zich laten horen, hoe beter deze beleidsfout de wereld uit wordt geholpen.

Toptalent in de Zomerdijkstraat

Lanfermeijer en Pavlovic huren een atelierwoning aan de Zomerdijkstraat, van oudsher een complex voor artistiek toptalent. Hier schreef Jan Wolkers Turks Fruit en kwam actrice Audrey Hepburn regelmatig langs voor balletlessen bij Sonia Gaskell. WOII-verzetsheld Gerrit van de Veen, die zijn grafische talenten gebruikte om joodse documenten te vervalsen, woonde er tot hij moest onderduiken. Na WOII bleef de Zomerdijkstraat een plek voor baanbrekende kunstenaars, zoals Wim Crouwel; één van ‘s werelds bekendste grafisch ontwerpers. Ook kunstenaar Remy Jungerman, die in 2019 Nederland vertegenwoordigde op de gezaghebbende biënnale in Venetië, woont er.

Alleen Jungerman heeft, net als 21 andere bewoners, een huurcontract voor onbepaalde tijd. Mede dankzij die stabiliteit heeft hij zijn kunstpraktijk in Amsterdam in alle rust tot wasdom kunnen brengen. Dat geluk hebben Lanfermeijer en Pavlovic niet. En met hen, Nicola Arthen, Inez de Brauw, Smári Róbertsson en Marit Westerhuis ook niet. Pavlovic: ‘De afgelopen jaren hebben wij veel geïnvesteerd in onze beroepspraktijk, ons netwerk verbreed en de atelierwoning optimaal ingericht voor het produceren van ons werk. Maar vijf jaar is niet voldoende om van de professionele en praktische randvoorwaarden de vruchten te kunnen plukken. Het kunstenaarschap is niet 1 op 1 te vergelijken met ondernemerschap, maar heeft een eigen dynamiek. Een kunstenaar moet bijvoorbeeld haar eigen unieke publiek creëren. We hebben de huurverlenging hard nodig.’

Beloofde verlenging is volgens De Key niet mogelijk

Lanfermeijer en Pavlovic behoren tot de eersten die de uitvoering van het huidige beleid meemaken. Met een kunstenaars-toptoets zijn zij vier jaar geleden door de CAWA, de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam, voorgedragen als kandidaten voor hun atelierwoning op de Zomerdijkstraat. Inclusief het in het CAWA-reglement beschreven recht voor hertoetsing na vijf jaar en bij het behalen van die toets, een contractverlenging van wederom vijf jaar.

Desalniettemin hebben Lanfermeijer en Pavlovic van De Key bericht gekregen over het definitief aflopen van het huurcontract. Volgens Arcade, die De Key hierover heeft bevraagd, ziet het ernaar uit dat De Key Lanfermeijer en Pavlovic tevens niet zal voordragen voor hertoetsing bij de CAWA. Dit is anders dan wat er is afgesproken, wat in de gemeentelijke regeling is vastgelegd en waar Lanfermeijer en Pavlovic dan ook van uitgingen. Arcade vreest dat veel kunstenaars in hetzelfde schuitje zitten, ook bij andere corporaties dan De Key.

De Key beroept zich op het feit dat er wettelijk gezien geen manier is om huurders een tijdelijk contract te geven met uitzicht op een opnieuw tijdelijke verlenging, zoals de gemeente wil. Lanfermeijer en Pavlovic zijn destijds daarom in de atelierwoning geplaatst op basis van een tijdelijk jongerencontract, een contract dat tegen het vastgestelde gemeentebeleid in druist.

Op korte termijn zoeken naar een oplossing

De gemeente, die het huidige atelierwoningenbeleid heeft ingesteld, moet deze fout snel herstellen. De gemeente kan op die manier zorgen dat kunstenaars de afgesproken verlenging van het huurcontract inderdaad krijgen. Arcade roept de gemeente op om op korte termijn te zoeken naar een oplossing, zodat kunstenaars als Lanfermeijer en Pavlovic niet op straat komen te staan. Jonge kunstenaars ouder dan 28 jaar hebben in het huidige huurlandschap in Amsterdam niet veel andere kansen.

Pavlovic: ‘Het is duidelijk dat de gemeente welwillend is en dat zij kunstenaars voor de stad wil behouden. Het atelierwoningbeleid zou kunstenaars een springplank geven, maar zoals het in de realiteit wordt uitgevoerd, is deze springplank veel te kort. Het verliezen van werkruimte én woonruimte, op dit belangrijke moment in onze carrière, zal grote gevolgen hebben voor onze professionele toekomst en de waarde die ons werk kan toevoegen aan de culturele reputatie van Amsterdam.’

Het bestuur van Arcade heeft de samenwerking met de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) stopgezet. Wij zullen dit de leden tijdens de eerstvolgende Algemene Ledenvergadering ter bekrachtiging voorleggen.

Met het beëindigen van de samenwerking levert Arcade vanaf 31 december 2020 geen bijdrage meer aan de werkzaamheden van de FAH. Ook maakt Arcade geen deel meer uit van het FAH-bestuur.

Arcade blijft vanzelfsprekend wél bijdragen aan het realiseren van de collectieve samenwerkingsafspraken op stedelijk niveau. Daarbij blijft Arcade ook deelnemen aan werkgroepen en overlegorganen op verschillende niveaus in de huursector. Voor eventuele vervolgafspraken of uitwerkingen van de gemeentelijke Samenwerkingsafspraken geldt hetzelfde.

Aanloop tot en doel van samenwerking huurderskoepels 2017-2019

In 2017 zijn de gesprekken om tot een overkoepelende samenwerking van Amsterdamse huurdersorganisaties te komen gestart. Dit werd een intensief traject waar Arcade gemotiveerd en met veel energie aan heeft bijgedragen.

Het doel van de samenwerking was in gezamenlijkheid en met steekhoudende achterban-ondersteuning een wezenlijke bijdrage te leveren aan het beleidsproces van stedelijke Prestatieafspraken (waarin het corporatiebeleid voor de komende jaren wordt vastgelegd), en het vervolg daarop te kunnen monitoren en eventueel bij te sturen. Het gedeelde uitgangspunt was van meet af aan om te streven naar consensus en daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Arcade heeft het doel van de samenwerking ten allen tijde onderschreven en als uitgangspunt genomen.

Er is in 2018 geschreven aan een gezamenlijke visie en de statuten die tot de oprichting van de FAH hebben geleid. De ondertekening van de statuten van de FAH en de aansluitingsovereenkomst van Arcade op 9 februari 2019 waren het sluitstuk. Arcade was trots op het resultaat en keek vol vertrouwen uit naar een vruchtbare samenwerking.

In 2019 volgde het traject om te komen tot stedelijke Prestatieafspraken. Hier hebben de vertegenwoordigers van Arcade zich tot het uiterste voor ingezet om de belangen van alle huurders te dienen en daarbij oog te houden voor de specifieke doelgroepen die daarbinnen een minderheid zijn. Zij hebben binnen het bestuur van de FAH hun kennis ten volle ingezet en waar mogelijk bijgedragen om het gezamenlijke uitgangspunt om tot consensus te komen te bereiken.

In datzelfde jaar zijn er door bestuursleden van de FAH eenzijdig keuzes gemaakt die Arcade betreurt. Allereerst omdat deze onnodig beslag legden op de kennis, kunde en tijd van haar vertegenwoordigers, maar ten tweede –  en met name – omdat het besluitvorming betrof over gevoelige onderwerpen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor huurders die Arcade vertegenwoordigt.

Uitwerking voorgenomen werkwijze FAH in 2020

In 2020 zijn er diverse gezamenlijke werkgroepen van de gemeente, AFWC en de FAH opgestart die voortvloeien uit de gemaakte Prestatieafspraken. Een aantal daarvan zijn voor alle huurderskoepels erg belangrijk. Het is daarom van belang dat er in de voorbereiding zorgvuldig met de inbreng van de diverse huurderskoepels wordt omgegaan. Te meer daar deze in overleg met de achterban – de huurders om wie het ten slotte gaat – tot stand komt. Dat is althans wel de wijze waarop Arcade haar inbreng in dit proces opbouwt.

Hier is tot ontsteltenis van Arcade meermalen onzorgvuldig mee omgegaan door collega-bestuursleden van de FAH. Er is zonder overleg inbreng geschrapt en deels ongemotiveerd niet meegenomen in de verzending richting werkgroep(en). Dergelijke onzorgvuldigheden zijn niet te verantwoorden naar de huurders toe, en ook niet uit te leggen.

In vele opzichten was 2020 een jaar waar veel flexibiliteit is gevraagd van ons allemaal. Ondanks lastige omstandigheden zijn er door het bestuur van de FAH goede stappen gezet. Maar er is weinig inhoud gegeven aan het uitgangspunt om gezamenlijk op te trekken en consensus te vinden, en om daarbij ruimte te laten voor eigen inbreng. Sterker nog, Arcade ziet dat de samenwerking niet de som der delen is geworden.

Vervolg in 2021

Alles bij elkaar opgeteld ziet Arcade onvoldoende aanknopingspunten om nog deel uit te blijven maken van de FAH. Daarom heeft het Arcade bestuur de FAH eind december laten weten dat zij de aansluitingsovereenkomst per 31 december 2020 opzegt. Het besluit zal Arcade in het eerste kwartaal van 2021 haar leden voorleggen.

Het Rijk wil ervoor zorgen dat de huurprijzen in 2021 minder sterk stijgen dan in voorgaande jaren. De huurstijging wordt landelijk aan een maximum gekoppeld van inflatie plus 1% van de bestaande huurprijs. Deze regeling geldt voor zowel sociale huurders als voor huurders in de vrije sector. Wat betekent dit voor u als huurder bij De Key en Lieven de Stad?

Iedere Amsterdamse huurder weet er alles van: elk jaar stijgen de huurprijzen weer, voor sommigen behoorlijk wat, voor sommigen misschien een klein beetje. Al met al zijn de huurprijzen in de hoofdstad gemiddeld de hoogste in het land geworden. Dat is een harde realiteit, zeker tijdens de coronacrisis, waarin een flink aantal mensen het ook nog met minder inkomen moet rooien. 60.000 Amsterdamse sociale huurders zitten financieel in de gevarenzone, concludeerde het Nibud.

Er zijn bewoners die de huur niet meer kunnen opbrengen en verhuizen naar een goedkopere regio. Er zijn bewoners die noodgedwongen bezuinigen op andere levensbehoeftes, zoals stookkosten, kleding en boodschappen. Het gekke is dat de meeste bewoners niet merken waar al dat geld nou toch eigenlijk naartoe gaat. Vaak niet naar verbeteringen aan hun eigen woning.

Waar gaat dat geld naartoe?

De ‘huurpenningen’, zoals de huuropbrengst wordt genoemd, vormen het hoofdinkomen van de woningcorporaties. Zij moeten met dit geld heel veel doen, zoals investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Ze moeten ook grote bedragen afdragen aan het Rijk, zoals de zogenaamde ‘verhuurderheffing’, een extra belasting op sociaal vastgoed.

Omdat de vastgoedprijzen in Amsterdam zo hoog zijn, betalen de Amsterdamse woningcorporaties gemiddeld veel aan verhuurdersheffing, in 2020 zo’n 204 miljoen euro. Omgerekend gaat er van elke Amsterdamse sociale huurprijs 100 euro per maand naar het Rijk. De Amsterdamse woningcorporaties houden daarmee te weinig geld over om te kunnen investeren. Daarom is in Amsterdam afgesproken dat de huren méér mogen stijgen dan elders in Nederland.

Hoe hoog mocht de huurverhoging zijn in 2020?

Bij sociale huur zijn verhuurders (zowel woningcorporaties als particulier) gebonden aan maximale huurprijzen en wettelijke afspraken over huurverhogingen. De maximale huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem dat voor de woning geldt.

De huurverhoging mocht bij sociale huur in 2020 maximaal 5,1 tot 6,6 procent bedragen. Bij jaarinkomens tot 43.574 euro mocht de huur maximaal met 5,1 procent omhoog (2,6 inflatie 2019 + 2,5 procentpunt inkomensafhankelijk). Voor inkomens boven de 43.574 euro mocht de huur met 6,6 procent omhoog  (2,6% inflatie 2019 + 4,0 procentpunt inkomensafhankelijk).

Een vrijesectorwoning is een woning met een kale huur boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ van 737,14 euro. In de vrije sector kan de huur in principe onbeperkt worden verhoogd, maar meestal wordt de huurverhoging vastgelegd met een ‘indexeringsclausule’. Dit houdt in dat de kale huur jaarlijks stijgt met de inflatie volgens een bepaalde prijsindex en mogelijk een opslag.

Nieuw wetsvoorstel voor 2021

Steeds meer politici begrijpen dat het op deze manier voor de huurders steeds lastiger wordt. De voor wonen verantwoordelijke minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren (D66), werd afgelopen zomer zelfs door de Eerste Kamer gemaand om iets te doen aan de huurlasten. Daar wilde minister Ollongren niets van weten, maar ze kwam onlangs toch tot een compromis met oppositiepartijen PvdA en GroenLinks.

Nu ligt er een wetsvoorstel om de huurverhoging in 2021 slechts beperkt te laten stijgen, namelijk met inflatie plus 1 procentpunt per woning. Dit wetsvoorstel geldt zowel voor sociale huurders als voor huurders in de vrije sector.

Wat betekent dit voor huurders van De Key en Lieven de Stad?

De Key en Lieven de Stad hebben hun huurverhogingsbeleid de laatste jaren specifiek afgestemd op bepaalde groepen. Jonge starters in een dure kleine (zelfstandige) woning, bijvoorbeeld, kregen minder (of geen) huurverhoging terwijl huurders in een goedkope grote woning verhoudingsgewijs juist meer huurverhoging kregen.

Het is nog onbekend wat De Key en Lieven de Stad gaan doen met het nieuwe wetsvoorstel. De kans bestaat dat alle huurders in 2021 de maximale huurverhoging krijgen van inflatie + 1%, zodat De Key en Lieven de Stad voldoende huurpenningen binnenhalen om hun wettelijk verplichte doelstellingen te kunnen halen (dat wil zeggen: zorgen voor voldoende kwalitatieve en betaalbare woonruimte).

Wat wil Arcade?

De visie van Arcade is dat de huurverhoging voor alle huurders zo minimaal mogelijk moet blijven, want anders wordt het wonen in Amsterdam gewoon te duur, zelfs voor mensen met een wat beter inkomen. Huurders in de dure vrije sector (zo’n 8% van alle huurders bij De Key en Lieven de Stad) hebben meestal een prima inkomen, maar zijn een groot deel daarvan kwijt aan woonlasten. Dat is wezenlijk niet anders dan de kleinere inkomens, voor wie de woonlasten ook de grootste slok op de borrel zijn.

Arcade wil niet langer dat huurders zeggen: als dit zo nog langer doorgaat, kan ik niet in Amsterdam blijven wonen. Daarom is Arcade ieder jaar over de huurlasten in gesprek met De Key en Lieven de Stad.

Heeft u problemen met het betalen van uw huur? Neem dan contact op met De Key of Lieven de Stad. U kunt voor informatie en ondersteuning bij !Woon terecht. Heeft u problemen met de huurprijs? Laat het ook weten via info@hvarcade.nl.

Het is eind mei 2020 als bewonerscommissie Jacob Oliepad een opmerkelijke brief ontvangt. De Key wil een atelierwoning verkopen die al een jaar leeg staat. Commissieleden Jan en Ankie Eindhoven leggen zich daar niet bij neer. Samen met Arcade lukt het om de verkoop tegen te houden. De woning in de Haarlemmerbuurt komt opnieuw beschikbaar voor een kunstenaar.  

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde ‘samenwerkingsafspraken’ gemaakt. Huurderskoepels, corporaties en de gemeente spreken dan af hoe er de komende 4 jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam. Het aantal atelierwoningen van Amsterdamse corporaties moet volgens de recente samenwerkingsafspraken ten minste 293 bedragen.

Een atelierwoning wordt in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken als volgt omschreven: ‘Een atelierwoning is een sociale of vrije sectorhuurwoning met tenminste één ruimte ten behoeve van kunstproductie’. In dit geval ging het om een atelierwoning uit de sociale voorraad. Daarnaast zijn er in Amsterdam ook kunstenaarswoningen. In tegenstelling tot atelierwoningen hebben kunstenaarswoningen geen aparte werkruimte.

Atelierwoningen behoren tot de zogenoemde ‘ijzeren voorraad’ die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Het doel van die ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen is het beschikbaar houden van woonruimtes voor kunstenaars. De beschikbare ruimtes zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Tegelijk is de vraag naar betaalbare atelierwoningen alleen maar gestegen. Dat Jan en Ankie in verzet kwamen toen er opnieuw een atelierwoning verloren dreigde te gaan, was dan ook hard nodig.

Samen advies uitbrengen

Elk complex heeft een zogenaamde complexstrategie. In het complex van Jan en Ankie mogen er in principe geen woningen verkocht worden. Verkoop betekent een beleidswijziging die De Key moet voorleggen aan de bewonerscommissie.

Ankie en Jan namen direct contact op met hun achterban toen ze hoorden over de aangekondigde verkoop. Alle bewoners waren het met de bewonerscommissie eens. “Ik heb geen enkele positieve reactie op het verkoopplan gehad”, stelt Ankie. Ze belde vervolgens met De Key en vroeg of  de verkoop tegen gehouden kon worden. Dat bleek niet het geval.

“Het is als atelierwoning gebouwd en zo is het ook bedoeld”, stelt Ankie. Ze is er bovendien van overtuigd dat een kunstenaar het pand toch niet kan kopen. “Ik vertrouwde het niet en dus heb ik met Arcade contact gezocht. De Key denkt dat ze met een naïeve bewonerscommissie te maken hebben. Maar als ik het niet weet, dan zoek ik wel iemand die het wel weet”.

Bewonerscommissies hebben altijd met de zogenaamde Overlegwet te maken. Deze wet regelt het informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Dat er adviesrecht is betekent overigens ook dat de verhuurder van het schriftelijke advies van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie mag afwijken. Daarvoor moet hij binnen veertien dagen schriftelijk zijn motivatie voor de afwijking meedelen aan de bewonerscommissie of huurdersorganisatie. Bewonerscommissies en huurdersorganisaties hebben zes weken de tijd om een advies uit te brengen.

Bewonerscommissie Jacob Oliepad moest snel met een schriftelijk advies komen. Arcade bestuursleden Gerharda van der Meulen en Saskia Koppelaar maakten samen met Jan en Ankie een concept. Het definitieve advies verstuurde de bewonerscommissie per aangetekende post op 9 juli naar De Key. De commissie was bang dat de grote woning na verkoop werd opgesplitst. Mogelijk werd het pand dan gebruikt voor Airbnb of als Bed & Breakfast. Een praktijk waar de buurt al langer door geteisterd werd.

In strijd met de samenwerkingsafspraken

Arcade verzond op 10 juli ook een eigen ongevraagd advies naar De Key. De verkoop van de atelierwoning was namelijk in strijd met de Amsterdamse samenwerkingsafspraken. In die afspraken is een verkoopstop voor sociale huurwoningen uit Centrum-West opgenomen. De Key ging ook tegen de afspraken in door de verkoop van een atelierwoning te willen compenseren met het opleveren van een kunstenaarswoning ergens anders in de stad, om zo de ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen op pijl te houden. Dit is ongeoorloofd omdat een kunstenaarswoning niet hetzelfde is als een atelierwoning. Een atelierwoning mag alleen worden verkocht als daar een nieuwe atelierwoning voor in de plaats komt.

Resultaat: geen verkoop, woning blijft sociale atelierwoning

Volgens de Overlegwet moet een corporatie binnen twee weken op een advies reageren. Na twee weken kwam De Key met een ontvangstbevestiging en de mededeling dat een inhoudelijke reactie later zou volgen. Na zes weken liet De Key weten de adviezen over te nemen. De atelierwoning blijft in de sociale voorraad en zal opnieuw aan een kunstenaar verhuurd worden.

Op 1 januari 2021 komt er waarschijnlijk een nieuwe huurder in het pand. Wie dat gaat worden is niet bekend. Ankie en Jan maken zich wel zorgen over het contract dat de nieuwe huurder krijgt. Mogelijk geldt er een vijfjarencontract voor de woon – en werkplek van de kunstenaar. Volgens Jan is het voor een kunstenaar niet prettig als hij na 5 jaar zowel zijn werkplek als zijn woonruimte moet opgeven. “Je wordt dan toch een soort woonnomade”, stelt hij.

In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen.

Dit is een gezamenlijk persbericht van Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH (hier is Arcade bij aangesloten)

De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Tevens is afgesproken om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.

Belangrijkste resultaten van het onderzoek

  • Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
  • 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
  • Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
  • Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
  • Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.

Samenwerkingsafspraken niet herzien

De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.

Armoederegelingen en de regeling passende huur

De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.

Extra’s

De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.

Eenmalige huurverlaging

De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021. Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.

De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.

Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam 2020

Arcade heeft op 15 september een adviesaanvraag voor het nieuwe Woonbeleid ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Het voorgestelde Woonbeleid vervangt het Streefhuurbeleid uit 2017. Het vormt samen met het Huurverhogingsbeleid het huurbeleid van De Key. Hieronder gaan we op een aantal thema’s uit het Woonbeleid in.

Inclusiviteit

De Key heeft op pagina 8 van het beleidsstuk drie doelstellingen geformuleerd waarmee zij de inclusiviteit van de stad wil bereiken:

  1. Het verspreiden van verschillende inkomensgroepen over het hele sociale bezit;
  2. Het bieden van een woning die past bij de leefsituatie van de nieuwe huurders;
  3. Het bieden van een passende huur voor nieuwe huurders.

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Arcade stelt vast dat deze doelstellingen voorbij gaan aan de feitelijke gang van zaken. Er worden namelijk zoveel mogelijk vrijkomende woningen op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aan jongeren verhuurd. Hierbij zoekt De Key de grenzen op van wat is overeengekomen in Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Zo is afgesproken dat 70% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (afspraak 8-a). En is afgesproken dat 95% van de toegewezen jongerenwoningen een oppervlakte van maximaal 40 of 50 m2 heeft (afspraak 15-d).

Die afspraken zijn niet voor niets gemaakt. Die zijn bedoeld als richtsnoer voor het beleid van de corporaties. Zelf zoekt De Key consequent de grenzen van die afspraken op. De Key biedt slechts 50% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen aan. En het maximale vloeroppervlak van een jongerenwoningen is voor De Key 60 m2.

De Key motiveert het afwijken van de afspraken door de stelling dat de samenwerkingsafspraken een gemeenschappelijke inspanning van de woningcorporaties zijn. Door andere doelgroepen te bedienen laten de andere corporaties De Key de ruimte om haar eigen voorgestelde beleid te voeren. Met andere woorden, De Key maakt van de uitzondering de regel. En dit heeft tot gevolg dat er minder huishoudens (ook jongeren) met lage inkomens de sociale voorraad kunnen binnenstromen. Daarbij dat er minder een- en meerpersoonshuishoudens (niet zijnde jongeren) een passende woning kunnen vinden.

Arcade onderschrijft dat het voor jonge starters moeilijk is om geschikte huisvesting te vinden. Dat los je niet op door andere doelgroepen de pas af te snijden en te verdringen. Het tekort aan jongerenhuisvesting los je op door op grote schaal geschikte kleine woningen toe te voegen. In dat licht bezien is het pleidooi van De Key voor inclusiviteit onwaarachtig.

Leefbaarheid

De Key stelt dat eenzijdige complexen leefbaarder worden door exclusieve toewijzing aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Met eenzijdige complexen bedoelt De Key vermoedelijk complexen waar vooral huishoudens met een laag inkomen wonen. Over de oorzaken van achteruitgang van de leefbaarheid in complexen en delen van de stad valt veel te zeggen. Arcade vindt dat de leefbaarheid niet verbetert door toewijzen op basis van tijdelijke verhuur in de reguliere voorraad. Daarover hebben we in eerdere adviezen al het nodige geschreven. Zo verminderd bij tijdelijke verhuur de verbondenheid aan en betrokkenheid bij de woning, de buren en de buurt. Een eenzijdige toewijzing aan jongeren vergroot dat probleem.

Subjectgerichte streefhuren

Op p. 14 van het beleidsstuk geeft De Key aan dat zij werkt met objectgerichte streefhuren. In  bepaalde gevallen wijkt De Key daar vanaf door een subjectgerichte streefhuur toe te passen. Bij de mindervaliden-woningen ligt dat voor de hand. Deze zijn met speciale subsidie ten behoeve van de hele doelgroep gerealiseerd. De Key stelt dat dit ook bij senioren (coöptatie 55+) woningen kan worden toegepast.

Op p. 20 stelt De Key dat in geval van coöptatie bij senioren woongroepen de regiomanager bij voordracht van een huurder met een inkomen lager dan € 39.055 kan besluiten de huur te verlagen tot onder de liberalisatie grens. Dit wordt op p. 21 verder uitgewerkt.

Arcade vraagt zich af waarom De Key geen gebruik maakt van de hogere grens van € 43.574 (vrije toewijzingsruimte). En waarom, afhankelijk van het inkomen, de huur niet ook tot onder de aftoppingsgrenzen kan worden verlaagd?

Dat het de regiomanager is die kan besluiten of de voordracht van een huurder met een lager inkomen wordt gehonoreerd werkt willekeur in de hand.

Middensegment

Voor De Key bestaat het middensegment alleen uit woningen waar sloopplannen en ingrijpende verbetering zal plaatsvinden en woningen uit de verkoopvijver die nog niet zijn gesplitst. De Key verhuurt deze woningen tijdelijk aan huishoudens jonger dan 23 jaar met een inkomen tot € 61.707. In de samenwerkingsafspraken is met het middensegment vooral beoogd de doorstroming vanuit de sociale voorraad te bevorderen (afspraak 9-b). Deze doelstelling ziet Arcade hier niet terug. Arcade heeft ook zeer ernstige bedenkingen tegen het relatief duur verhuren van woningen met een slechte kwaliteit en/of op tijdelijke basis.

Verdienmodel

Wij stellen vast dat het Woonbeleid van De Key binnen de gestelde kaders beoogd een optimaal bedrijfsresultaat te behalen. Dat bereikt De Key door maximale flexibiliteit bij tijdelijke verhuur. En niet 70%, maar 50% aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Daarbij door bij senioren woongroepen bij voorkeur te kiezen voor vrije sectorhuur. En bij uitzondering alleen toe te wijzen op de liberalisatiegrens.

Feitelijk advies

Arcade adviseert De Key het Woonbeleid als volgt aan te passen door:

  • 70% vrijkomende sociale woningen van de door te exploiteren voorraad toe te wijzen aan de primaire doelgroep;
  • woningen groter dan resp. 40/50 m2 niet als jongerenwoningen te labelen;
  • substantieel minder gebruik te maken van tijdelijke huurovereenkomsten;
  • een transparant beleid te formuleren voor de afweging om bij senioren groepswoningen met coöptatierecht de huur wel of niet te verlagen tot onder de liberalisatiegrens;
  • een duurzamer middensegment huurwoningen te definiëren.

Wanneer De Key hier niet in toestemt adviseert Arcade negatief over het voorgestelde Woonbeleid.

Het coronavirus is desastreus voor de samenleving en tast de economie ernstig aan. Eerder schreef Arcade al dat voor veel mensen de financiële gevolgen direct voelbaar waren en dat voor nog méér mensen de klap nog moest komen. Inmiddels is de werkloosheid in Amsterdam met meer dan vijftig procent gestegen. Een zorgelijke ontwikkeling en voor actiegroep ‘Wij weigeren de huurverhoging’ des te meer reden om dapper door te strijden.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Maar niet door de woningbouwverenigingen. Half april viel bij praktisch alle huurders de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat. De nationale actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’, bestaande uit huurders uit heel Nederland en onder andere uit een groep huurders bij De Key, gaf eerder aan dit schandalig en onaanvaardbaar te vinden. Zij vinden dat De Key de belangen van huurders voorop moet stellen en benadrukken dat wonen een basisbehoefte is. Huurders worden nu het zwaarst getroffen door de crisis.

Sinds 1 juli weigeren de leden van de actiegroep de huurverhoging te betalen. Ze maken alleen het oude huurbedrag over. De Key heeft hier behoorlijk intimiderend op gereageerd. Zo zijn er drie dreigbrieven verstuurd. In de eerste brief van 10 juli werd geëist om binnen 15 dagen te betalen. Gebeurt dat niet, dan wordt er een deurwaarder ingeschakeld en komen er 48,50 euro aan deurwaarderskosten bij. Ook worden de gegevens van de huurders (naam, adres, telefoonnummer en het te betalen bedrag) dan doorgegeven aan de gemeente Amsterdam. In de tweede brief van 21 juli wordt er van een laatste waarschuwing gesproken en wordt er geëist om binnen 3 dagen te betalen. Opnieuw wordt er gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Op 21 augustus, de dag van de derde brief, wordt er wederom geëist om binnen 3 dagen te betalen en van een laatste waarschuwing gesproken. Ook wordt er opnieuw gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Dit was het geval op het moment van publicatie van dit nieuwsbericht, inmiddels kan de situatie weer gewijzigd zijn.

Woningen met witte lakens uit de ramen
Huurders uit heel Nederland hingen in het weekend van 31 juli witte lakens uit ramen om hun solidariteit te tonen met de actie om de huurverhoging te weigeren. Zo ook bij de huurders van de Key.

Kamervragen

Wat De Key doet, is niet legaal. Deurwaarderskosten mogen bij het weigeren van een huurverhoging helemaal niet in rekening worden gebracht. Het gaat immers om een voorstel tot huurverhoging en er is dus ruimte om hier niet mee akkoord te gaan en bezwaar te maken.

Inmiddels is het agressieve incassobeleid van De Key niet aan de Tweede Kamer voorbij gegaan. Er zijn Kamervragen over gesteld, waardoor de minister tekst en uitleg mag geven.

Huurders van actiegroep “Wij weigeren de huurverhoging” weigeren om principiële redenen en uit solidariteit met huurders die in financieel zwaar weer verkeren. Sommige leden van de actiegroep verkeren zelf ook in financieel zwaar weer omdat ze door de coronacrisis hun baan zijn verloren. Behalve de tijdelijke hulp van de gemeente, zijn er geen inkomsten meer.

De actievoerders zijn het niet eens met de jarenlange huurverhogingen (vaak boven inflatie) en de huidige regels om voor huurverlaging of huurbevriezing in aanmerking te komen. Met collectieve actie bereik je veel meer dan als individuele huurder om een huurstop of huurverlaging af te dwingen, zo stellen ze.

Bovendien is het niet gerechtvaardigd dat De Key de huur maximaal verhoogt, zo stelt de actiegroep, ook niet als mensen de verhoging nét kunnen opbrengen.

Tijd voor verandering

Huurders van de actiegroep vinden dat er een aantal zaken grondig moeten veranderen. Volgens het NIBUD hebben ruim 800.000 Nederlandse huurders, meer dan een kwart van alle huurders in het gereguleerde huursegment, na betaling van de huur te weinig geld over om van te leven. Er moet dus een collectieve verbetering plaatsvinden. De woonlasten en de huren moeten omlaag.

De eisen van de actiegroep

Ten eerste zouden de huren de komende vijf jaar moeten worden bevroren, zo stelt de actiegroep voor. De Eerste Kamer riep in de zomer van 2020 minister Ollongren met maar liefst drie moties op om huurbevriezing in te stellen, maar de D66-bestuursvrouw legde die allemaal naast zich neer.

Ten tweede moet de zogenaamde verhuurdersheffing van tafel. De verhuurdersheffing is een enorme belasting die woningcorporaties uit de sociale sector aan het Rijk moeten betalen. De hoogte van deze verhuurdersheffing wordt doorberekend in de huurprijzen, waardoor de huurders steeds hogere huren moeten ophoesten. Dit is oneerlijk. De belangen van huurders zouden juist voorop moeten staan.

Ten derde moet er meer oog komen voor huurders die tussen de wal en het schip vallen. Iemand die na een huurverhoging boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro uitkomt heeft slechts gedeeltelijk recht op huursubsidie. Het bedrag boven die liberalisatiegrens telt niet mee voor de hoeveelheid huursubsidie die iemand kan ontvangen. De huurder zal dan een groter deel van de huur zelf moeten ophoesten terwijl de huur al juist hoger is. Dit is zorgelijk, al helemaal in een tijd waarin huurders het door de coronacrisis extra zwaar hebben.

Meer informatie

De actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’ organiseert dit jaar een infotour om huurders en huurdersverenigingen te informeren. Hierdoor kunnen volgend jaar nog meer huurders uit heel Nederland in actie komen voor betaalbaar wonen. Er is een uitgebreid stappenplan ontwikkeld dat mensen zelf kunnen toepassen in hun eigen stad, buurt of straat. Zie hiervoor: tinyurl.com/wijweigerendehuurverhoging

Het verloop van de actie is te volgen op de volgende pagina’s: